Buitengebied, Valburgseweg 129, Elst

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het buitengebied van de gemeente Overbetuwe, ten westen van de kern Elst, is de monumentale herenboerderij (T-boerderij) 'De Hucht' gelegen. Deze is aangewezen als gemeentelijk monument. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de monumentale boerderij in ere te herstellen, te restaureren en het behoud van de boerderij voor de toekomst te verzekeren door de leefbaarheid te vergroten en de gebruiksmogelijkheden te verruimen. Om een en ander te kunnen financieren wil de initiatiefnemer één nieuwe vrijstaande woning aan de zuidwestkant van het perceel realiseren. De 'Beleidsregel functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied' van de gemeente Overbetuwe biedt daarvoor mogelijkheden. Daarnaast wil de initiatiefnemer in het achterhuis een zorgappartement realiseren en in de monumentale schuren een kantoorruimte. Het voorhuis van de boerderij wordt gerenoveerd tot privéwoning. Achter op het erf bevinden zich twee opstallen die zullen worden gesloopt, evenals een aangebouwde niet-monumentale schuur.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' zijn de voorgenomen ontwikkelingen niet mogelijk. De vigerende bestemming is 'Agrarisch'. De gemeente Overbetuwe is bereid om medewerking te verlenen aan het initiatief op basis van de genoemde beleidsregel, mits de opstallen op het perceel worden gesloopt én er wordt voorzien in landschappelijke inpassing conform het opgestelde landschapsontwikkelingsplan. Het agrarisch bouwvlak verdwijnt als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen. Ingezet wordt op een algehele ruimtelijke kwaliteitsverbetering in het plangebied.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe, op ca. 200 meter westelijk van de kernrand van Elst. Het plangebied maakt deel uit van het buurtschap Lijnden, dat een herkenbaar bebouwingscluster is dat los van de kern Elst ligt. Het plangebied is gelegen aan de Valburgseweg, die de hoofdverbinding tussen de kernen Elst en Valburg vormt.

Figuur 1a: ligging en omgeving van het plangebied (bron: Bing maps, oktober 2015)

Figuur 1b: ligging en begrenzing van het plangebied (bron: Bing maps, oktober 2015)

Het plangebied wordt begrensd door de Valburgseweg aan de noordzijde, het woonperceel Valburgseweg 131 aan de westzijde en agrarische gronden aan de oost- en zuidzijde. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie M, nummer 1653.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan is 'Buitengebied Overbetuwe', vastgesteld op 5 maart 2013. De bestemming is 'Agrarisch' en voorts gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' (centrale zone van het plangebied) en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' (noordelijke, oostelijke en zuidelijke rand van het plangebied). Er is een bouwvlak aanwezig, dat een groot gedeelte van het plangebied beslaat. Er zijn geen gebieds-, gebruiks- of bouwaanduidingen aanwezig.

Figuur 2: uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het voorgenomen initiatief past qua gebruik en bebouwing niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Derhalve wordt een bestemmingsplanherziening doorlopen om het project mogelijk te maken. Het onderhavige bestemmingsplan 'Buitengebied, Valburgseweg 129, Elst' voorziet in het juridisch-planologische kader om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Allereerst wordt ingegaan op het beleid dat van toepassing is op de onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

 

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

• verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
• versterking van de primaire waterkeringen;
• deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
• hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.

Conclusie
De voorgestane ontwikkeling speelt zich gezien de aard en omvang daarvan af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. De ontwikkeling conflicteert niet met het nationaal ruimtelijke ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Conclusie
De voorgestane ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de ontwikkeling niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Conclusie
De in het plan voorziene ontwikkeling wordt niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Uit de jurisprudentie volgt dat de realisatie van 3 nieuwe woningen geen stedelijke ontwikkeling betreft (ABRvS 18 december 2013, nr. 201302867/1/R4). Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van slechts één woning, een zorgappartement en kantoorruimte (200 m²). Deze ontwikkelingen zijn naar aard en omvang vergelijkbaar. Zowel afzonderlijk als in samenhang bezien, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling derhalve geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. Op 25 februari 2015 hebben Provinciale Staten een herziening van de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze is op 18 juni 2015 gepubliceerd. Op 8 juli 2015 is een tweede actualisatie (natuur en water) gedeeltelijk vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

Het plangebied is geheel of gedeeltelijk gelegen binnen de volgende aanduidingen:

• stadsregio, stedelijke agglomeratie;
• windenergie uitgesloten vanwege wettelijke beperkingen;
• verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij;
• glastuinbouw in overige gebieden;
• intrekgebieden.

Conclusie
In de Stadsregio Arnhem Nijmegen streven de provincie en haar partners naar innovatie en economische structuurversterking, bereikbaarheid, sociaal-economische vitaliteit en verstedelijking en het benutten van de gebiedskwaliteiten van het buitengebied (natuur en cultuurhistorie). De belangrijkste regionale opgaven zijn:

• Versterking van de basiseconomie en de topsectoren;
• Versterking van het stedelijk kerngebied;
• Realisatie van een aantrekkelijk regionaal vestigingsklimaat voor wonen en werken;
• Behouden en verbeteren leefbaarheid in steden en omringende kernen;
• Verbeteren interne en externe bereikbaarheid;
• Behouden en benutten gebiedskwaliteiten.

In het verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij zijn verschillende functies aanwezig. Er is groei mogelijk voor agrarische bedrijfsontwikkeling voor zover andere functies in de omgeving daarvoor ruimte bieden. Nieuwvestiging van veehouderijen is niet mogelijk. Er kunnen meerdere functies (ook niet-agrarische bestemmingen) naast elkaar bestaan in dit gebied. Dit is een gemeentelijke afweging.

De overige binnen het plangebied geldende aanduidingen zijn voor dit project niet van belang. Het project is niet in strijd met de Omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014. Een actualisatie van deze verordening is vastgesteld op 8 juli 2015 en gepubliceerd op 21 augustus 2015. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de verordening zijn gebaseerd op de hierboven beschreven Omgevingsvisie Gelderland.

Het plangebied is geheel of gedeeltelijk gelegen binnen de volgende aanduidingen:

• Verwevingsgebied niet-grondgebonden veehouderij;
• Glastuinbouw in overige gebieden; tijdelijk verbod nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging glastuinbouw;
• Intrekgebieden.

Conclusie
Verwevingsgebied
Het verwevingsgebied is reeds aan de orde gekomen met betrekking tot de Omgevingsvisie.

Intrekgebieden
Dit bestemmingsplan bevat geen bestemming die de winning van fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas, mogelijk maakt, zodat de ontwikkeling past binnen het intrekgebied.

Wonen
Par. 2.2 van de Omgevingsverordening bevat regels met betrekking tot wonen. Nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen zijn slechts toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. In 2013 is de Regionale Woonagenda 2013-2020 voor de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, waartoe Overbetuwe behoort, tot stand gekomen. Deze vormt een uitwerking van de provinciaal vastgestelde opgave. Concrete afspraken worden echter op subregionaal niveau gemaakt, in dit geval Arnhem en omgeving. Eén van de opgaven voor de subregio is het benutten van onbenutte potentie van landelijk wonen. De onderhavige woningbouwontwikkeling past binnen deze opgave. Het plangebied betreft een geschikte locatie voor landelijk wonen, gelegen nabij de kern Elst en aansluitend op een bestaand bebouwingscluster. Het toevoegen van één nieuwe woning en een zorgappartement past binnen de woningbouwopgave van Overbetuwe. Deze is vastgelegd in de gemeentelijke Woonvisie 2010-2015.

Kantoor en zorgappartement
De Omgevingsverordening bevat geen specifieke regels over kantoren in het buitengebied of over zorgfuncties. Gezien de kleinschalige omvang van deze functies, worden de regionale opgaven niet belemmerd. Verder wordt een agrarische bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning. Dit past in het streven naar benutting van potentiële locaties voor landelijk wonen. In het gemeentelijk beleid (beleidsregel 'Functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied') zijn hieraan voorwaarden verbonden. Zie hierover nader paragraaf 2.3.

De Omgevingsverordening staat gezien het voorgaande niet in de weg aan de voorgenomen ontwikkelingen.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Enkele subdoelstellingen, die in het kader van voorliggend bestemmingsplan van belang zijn, zijn het vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied en het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en platteland.

Verstedelijking vormt een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen en voor de kwaliteiten van het landelijk gebied. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Daarom dient in beginsel terughoudend te worden omgegaan met stedelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. In een aantal gebieden kan echter het toevoegen van een beperkt aantal woningen mogelijkheden bieden voor versterking van het landschap, mits hieraan strikte voorwaarden wat betreft locatie, volume en architectonische en landschappelijke inpassing van de woningen worden verbonden.

Conclusie
Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van één nieuwe woning, een zorgappartement (combinatie van wonen en zorg) en een kleinschalige kantoorlocatie in het buitengebied. In het bestemmingsplan wordt de gewenste situering van de nieuwe vrijstaande woning concreet vastgelegd, zodat deze uitsluitend kan worden gerealiseerd op de locatie waar deze vanuit landschappelijk-stedenbouwkundig oogpunt gewenst en passend is. Daarnaast wordt voorzien in landschappelijke inpassing door middel van het opgestelde inrichtingsplan, dat recht doet aan de ruimtelijke en landschappelijke structuur. Realisatie van het inrichtingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting gewaarborgd. Beoogd wordt om middels het project een kwalitatieve verbetering van de locatie als geheel tot stand te brengen. De cultuurhistorisch zeer waardevolle herenboerderij 'De Hucht' wordt behouden en de beleefbaarheid wordt versterkt. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen uit het Regionaal Plan.

2.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie+ 'Overbetuwe verbindt'
De Toekomstvisie+ is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020 en is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De in de visie geschetste identiteit kan bijdragen aan het behouden en aantrekken van inwoners en bedrijven. In de Toekomstvisie+ wordt de gemeente onderverdeeld in twee delen: het oostelijk en het westelijk deel. Het oostelijk gedeelte is een intermediair gebied in de stadsregio tussen Arnhem en Nijmegen, terwijl het westelijk gedeelte een meer agrarisch karakter heeft. Het plangebied is gelegen in het oostelijke gedeelte. In deze zone zijn meer functies gevestigd die voor de hele stadsregio een rol spelen, zoals wonen, werken, verkeer en recreatie.

Conclusie
Een belangrijke opgave is het behoud en de versterking van de eigenheid en kenmerken van het landschap (opgave 1). Het plangebied is gelegen in het stroomruggen- en oeverwallenlandschap. Dit landschap is verdicht en kleinschalig, met een afwisselend landgebruik in onregelmatige blokverkaveling. Kenmerkend is verder de veelheid aan landelijke wegen met clusters aan vrijstaande woningen en (voormalige) boerderijen.

Belangrijk is dat de kleinschaligheid van het landschap behouden blijft. Bij de opzet van het onderhavige project, zoals vastgelegd in het inrichtingsplan, wordt met deze opgave rekening gehouden door een relatief kleinschalig woonperceel te realiseren binnen het grotere huidige perceel. De situering van de nieuwe woning is daarbij specifiek vastgelegd. Het boerenerf is ruimtelijk zeer herkenbaar. Door de situering van het woonperceel en de opzet van de landschappelijke inpassing, wordt deze herkenbaarheid intact gehouden. In de noordoosthoek van het plangebied wordt openheid gecreëerd, waardoor een contrast tussen het omliggende open landschap en het bebouwingscluster waartoe het plangebied behoort, wordt versterkt.

Woonvisie Overbetuwe 2010-2015
In de Woonvisie van Overbetuwe is het gemeentelijk woonbeleid vastgelegd. De Woonvisie is een uitwerking van het beleidsveld wonen uit de hiervoor beschreven Toekomstvisie+. Doel is het behouden en waar nodig versterken van de kwaliteit van wonen en leven in de diverse kernen binnen de gemeente. De Woonvisie dient om de visie en opvattingen van de gemeente helder te maken, in te spelen op veranderende woonbehoeften en richting te geven aan de omvang en de samenstelling van het woningbouwprogromma. Bij laatstgenoemd doel vindt een doorkijk richting 2020 plaats. Het aantal huishoudens neemt in de periode 2010-2020 naar verwachting toe met ca. 2.400 naar 19.600 huishoudens in 2020. In de periode 2008-2020 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 2.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei. Daarnaast draagt de gemeente bij aan de regionale woonopgave in het oostelijk deel van de gemeente. In totaal zijn voor de periode tot 2020 ca. 3.000 woningen gepland. Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen.

Conclusie
Het plangebied ligt nabij de kleinstedelijke kern Elst, die groeiende is. Variatie in woningbouw is hier een speerpunt. Elst heeft relatief weinig vrijstaande woningen. Gezien de ligging van het plangebied nabij deze kern, past de voorgenomen ontwikkeling binnen de Woonvisie. In de Woonvisie is geen specifiek beleid voor het buitengebied opgenomen.

Beleidsregel 'Functieverandering'
In 2008 is de beleidsregel 'functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied' opgesteld. Deze bestaat uit regels, een toelichting en een gebiedstypenkaart. De beleidsregel bevat het toetsingskader voor concrete verzoeken om functiewijzigingen in het buitengebied.

Conclusie
Het voorliggende bestemmingsplan wordt gerealiseerd op basis van de beleidsregel. Het plangebied ligt in het gebiedstype agrarisch gebied.

In het agrarisch gebied is de bouw van nieuwe woningen alleen toegestaan, indien wordt voldaan aan de in artikel 7.1 van de beleidsregel beschreven voorwaarden. Uitgangspunt is een reductie van bebouwing van tenminste 50%, dat wil zeggen dat maximaal 50% van de te slopen bebouwing mag worden teruggebouwd. Ook andere wijzen van verevening zijn eventueel mogelijk, zie nader de toelichting bij de beleidsregel, paragraaf 3.3.2.6.

Binnen het plangebied worden in totaal 3 bouwwerken gesloopt met een totale oppervlakte van ca. 650 m². Indien minimaal 500 m² en maximaal 1.500 m² wordt gesloopt, kan medewerking worden verleend aan de realisatie van één nieuwe woning (artikel 7.1 sub d van de beleidsregel). Er wordt één vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken gerealiseerd met een totale gezamenlijke oppervlakte van ca. 275-300 m². Hiermee wordt derhalve een reductie van meer dan 50% bereikt. Daarnaast wordt door het behoud van de monumentale bebouwing ook nog op een andere wijze voorzien in verevening. Het onderhavige plan draagt dan ook op verschillende wijzen bij aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Er wordt dan ook voldaan aan de beleidsregel.

De inhoud van de nieuwe woning bedraagt conform de voorwaarden maximaal 600 m³. De regels voor bijgebouwen zijn vertaald in de regels van het voorliggende bestemmingsplan. Er wordt conform de beleidsregel gebruikgemaakt van de bestaande ontsluiting. De voorgenomen realisatie van één woning is derhalve mogelijk op basis van de beleidsregel 'functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied'.

Een functieverandering naar werken (hiertoe worden zowel de kantoor- als zorgfunctie gerekend) is op grond van artikel 7.2 van de beleidsregels onder voorwaarden eveneens mogelijk. Niet agrarische bedrijvigheid dient binnen een bestaand gebouw tot een maximumoppervlakte van 500 m² plaats te vinden en resterende bebouwing dient te worden gesloopt. De niet agrarische bedrijvigheid vindt plaats binnen de bestaande monumentale bebouwing aan de achterzijde van het herenhuis. De totale oppervlakte van beide functies is minder dan 500 m². De overtollige bebouwing wordt gesloopt. De voorgenomen functiewijzigingen voldoen dan ook aan artikel 7.2 van de beleidsregel.

Naast sloop van de bebouwing wordt voorzien in landschappelijke inpassing, waarmee een extra kwaliteitsverbetering bovenop de basisinspanning die op basis van de beleidsregel vereist is wordt bewerkstelligd.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn met toepassing van artikelen 7.1 en 7.2 van de beleidsregel mogelijk.

Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP)
De Gemeente Overbetuwe vindt het belangrijk om aan het landschap van het buitengebied bijzondere zorg te besteden. Daarom heeft de gemeente een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Met het LOP wil de gemeente ontwikkelingen (be)geleiden die te maken hebben met landschap. Het voornaamste doel daarbij is het stimuleren van initiatieven in het buitengebied die te maken hebben met het behouden, versterken en verbeteren van de landschappelijke identiteit, in de brede zin van het woord. Daarnaast biedt het LOP de mogelijkheid om nieuwe ontwikkelingen op een passende manier in het bestaande landschap op te nemen.

In hoofdstuk 2 van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) uit 2009 zijn de (algemene) doelstellingen en gebiedsspecifieke opgaven voor Overbetuwe geformuleerd. De hoofddoelstelling betreft het ontwikkelen van een sterke samenhangende landschappelijke structuur met een eigen Betuwse identiteit, die tegenwicht biedt aan de verstedelijking en waarbij belangrijke landschappelijke waarden duurzaam in stand worden gehouden. Om dit hoofddoel te realiseren is een vijftal doelstellingen geformuleerd en beschreven:

• 1. instandhouden en versterken van de waardevolle samenhang tussen kom-oeverwal en uiterwaarde (gradiënten).
• 2. behouden en versterken van de openheid, grootschaligheid en de kernmerkende weidebouw in de kommen, tegenover de kleinschalige structuur van de oeverwallen.
• 3. waardevolle landschappelijke en historische elementen en structuren beter herkenbaar maken in het landschap.
• 4. benutten van de landschapecologische potenties die het watersysteem biedt.
• 5. verbeteren van de overgangen tussen de stads- en dorpskernen en het platteland. Waar gewenst de mogelijkheden voor recreatief medegebruik onderzoeken.

Conclusie
Het plangebied ligt binnen het op de visiekaart als lagere oeverwal aangegeven gebied (behoud ruimtelijke afwisseling en versterking kleinschaligheid hogere oeverwallen) en daarnaast binnen de bufferzone naar het stedelijk gebied (Elst-Arnhem). Ook wordt de omgeving van de Valburgseweg als waardevol gradiënt uiterwaard-oeverwal-kom aangeduid.

Aan de 5 genoemde algemene doelstellingen zijn telkens meerdere opgaven gebonden (zie pag. 62 van het LOP). Eén van de opgaven is het behouden en versterken van het onderscheid tussen de kleinschaligheid van de oeverwallen en de openheid en grootschaligheid in de gebieden daarbuiten. Het voorliggende bestemmingsplan draagt bij aan deze doelstelling. Er wordt een kleinschalig woonperceel gerealiseerd met behoud en versterking van de bestaande structuren in het plangebied. Het contrast met het meer open agrarische gebied ten zuiden van het plangebied wordt door de landschappelijke inpassing versterkt.

Een andere algemene doelstelling betreft het instandhouden en versterken van de waardevolle samenhang tussen de kom-oeverwal en de uiterwaard. Waardevolle zichtlijnen dienen te worden behouden en de kenmerkende overgangen tussen deze gebieden waar mogelijk worden versterkt. De voorgenomen ontwikkeling past binnen deze doelstelling, doordat de bestaande zichtlijnen worden behouden en het contrast met het open gebied wordt versterkt.

Naast de genoemde algemene doelstellingen en opgaven, zijn ook gebiedsspecifieke kenmerken en doelstellingen van belang. Het plangebied ligt in het deelgebied 10, Oeverwal Elsterveld. Dit gebied betreft een lagere oeverwal, die wordt gekenmerkt door een redelijk open landschap en oude buurtschappen waaronder Lijnden. Deze buurtschappen zijn waardevol, evenals de verspreid liggende oude boerderijen met erfbeplanting waartoe ook de herenboerderij De Hucht kan worden gerekend. Verder zijn ook de hoogteverschillen in het gebied kenmerkend. Dit is in het bijzonder het geval rondom het buurtschap Lijnden. De invloed van verstedelijking is een knelpunt, evenals de versnippering van het landschap door infrastructuur. Binnen het gebied is behoud en versterking van het kleinschalige besloten landschap en de kenmerkende erven, buurtschappen en oude boerderijen dan ook van belang.

Het voorliggende bestemmingsplan draagt bij aan de genoemde doelstellingen. In het inrichtingsplan is nadrukkelijk rekening gehouden met deze doelstellingen en met de kenmerkende elementen in en rondom het plangebied. Ingezet wordt op behoud en versterking van de volgende elementen:

• overgang van de oeverwal naar het buurtschap Lijnden;
• het kleinschalige besloten landschap in het plangebied zelf;
• het kenmerkende erg met bijbehorende erfbeplanting;
• de monumentale boerderij alsmede het zicht op de boerderij.

De voorgenomen ontwikkelingen dragen derhalve bij aan enkele belangrijke doelstellingen van het LOP.

Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Conclusie
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

• 1. In het plangebied worden een nieuwe woning, een zorgappartement (combinatie van wonen en zorg) en een kantoor van beperkte omvang gerealiseerd. Voorts wordt een agrarische bedrijfswoning omgezet in een burgerwoning. Het huidige agrarisch bouwvlak verdwijnt. Er is met deze wijzigingen geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
• 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (Flora en fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied.
• 3. In dit Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Een m.e.r.-beoordeling is gezien het voorgaande niet noodzakelijk.

3.2 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgelegd dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. De zones langs wegen zijn vastgelegd in artikel 74 Wgh. Alle straten en wegen hebben een geluidzone, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De voorkeursgrenswaarde in buitenstedelijk gebied bedraagt 48dB (artikel 82 Wgh). De maximale ontheffingswaarde bedraagt 53 dB (artikel 83 lid 1 Wgh).

De gemeente Overbetuwe heeft een geluidbeleid vastgesteld in de 'Nota Hogere Grenswaarden" d.d. 3 juni 2009. Hiertoe zijn verschillende gebieden met bijbehorende geluidskwaliteit getypeerd. Het plangebied valt onder het gebiedstype 'lintbebouwing'. Hiervoor geldt een ambitiewaarde van 48 dB en een bovengrens van 53 dB. Deze komen derhalve overeen met de normen uit de Wgh.

Conclusie
Dit bestemmingsplan maakt nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk in de vorm van één nieuwe woning en een zorgappartement binnen de bestaande bebouwing. Beide functies liggen binnen de geluidzone van de Valburgseweg en Tobbenhofsestraat. Een akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeer is dan ook noodzakelijk. De resultaten van het onderzoek zijn in tabel 1 weergegeven. Het akoestisch rapport is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

Tabel 1: resultaten geluidbelasting vanwege het wegverkeer

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor het zorgappartement wordt overschreden ten aanzien van de geluidbelasting vanwege de Valburgseweg. Ook de ambitiewaarde van het gemeentelijk geluidbeleid wordt daarmee overschreden. De maximale ontheffingswaarde en de gemeentelijke bovengrens van 53 dB, worden niet overschreden. De geluidbelasting op de nieuwe woning voldoet op alle gevels aan de voorkeursgrenswaarde. De geluidbelasting vanwege de Tobbenhofsestraat voldoet op alle gevels van zowel het zorgappartement als de woning.

Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woning. Voor het zorgappartement is vanwege de hogere geluidbelasting van de Valburgseweg een afweging van geluidreducerende maatregelen noodzakelijk. In het akoestisch onderzoek is daarom een aantal mogelijke geluidreducerende maatregelen onderzocht. Bron- en overdrachtsmaatregelen zijn om financiële, verkeerskundige en ruimtelijke motieven niet haalbaar, wenselijk en doelmatig. Wel is het mogelijk om de voor- en zijgevel van het pand als dove gevels uit te voeren. Bij een dove gevel is toetsing aan de Wgh niet aan de orde. Met het oog op het leefcomfort is het echter onwenselijk om meer dan één dove gevel per woning te realiseren. Op basis van de Nota hogere grenswaarden is dit dan ook niet wenselijk.

Er dienen gezien de overwegende bezwaren tegen geluidreducerende maatregelen, hogere waarden te worden vastgesteld. Hiervoor heeft de gemeente Overbetuwe beleid opgesteld in de Nota hogere geluidwaarden. De procedure voor het vaststellen van hogere geluidwaarden wordt gekoppeld aan de onderhavige bestemmingsplanprocedure. Doordat er veel buitenruimte op het perceel aanwezig is wordt, ondanks de hogere geluidbelasting, een goed woon- en leefklimaat voor het zorgappartement gerealiseerd. Naast het voorgaande dient een maximale binnenwaarde van 33 dB te worden gerealiseerd. Ten aanzien van het binnenniveau in het appartement, is een nader bouwakoestisch onderzoek noodzakelijk, omdat de standaard gevelwering van 20 dB gezsien de maximale geluidbelasting van 54 dB (exclusief aftre) onvoldoende is om een binnenwaarde van 33 dB te realiseren. Cumulatie met overige geluidbronnen is niet aan de orde.

3.3 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
In het onderhavige plan worden een woning, een zorgappartement en een kantoor mogelijk gemaakt. Uit artikel 4 jo. bijlage 3a van de Regeling NIBM volgt dat een woningbouwlocatie van ten hoogte 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt. Het onderhavige plan valt niet uitsluitend binnen deze categorie. Gezien de omvang van de toe te voegen functies kan echter worden gesteld, dat dit qua toename van verkeersbewegingen ruimschoots onder deze drempel valt en derhalve niet in betekenende mate bijdraagt.

3.4 Bedrijven en milieuzonering

Bij een planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende enerzijds de kwaliteit van het leefmilieu voor woningen en andere gevoelige functies te handhaven en te bevorderen en anderzijds te voorkomen dat bedrijven en andere milieubelastende functies onevenredig worden beperkt of belemmerd. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten (publicatie 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009). Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Conclusie
In de omgeving van het plangebied bevinden zich met name burgerwoning behorend tot het buurtschap Lijnden, alsmede agrarisch onbebouwde percelen. Er zijn echter ook enkele niet-agrarisch functies aanwezig (twee maatschappelijke bestemmingen en een bedrijfslocatie) en twee grondgebonden agrarische bedrijven. Intensieve veehouderijen bevinden zich niet in de omgeving van het plangebied. De ligging van deze functies ten opzichte van het plangebied is weergegeven op de uitsnede van de vigerende bestemmingsplannen in figuur 3. Het omgevingstype kan, hoewel er sprake is van enige mate van functiemenging in de omgeving en ligging aan de Valburgseweg, worden gekenschetst als 'rustig buitengebied'. Hierdoor gelden de reguliere richtafstanden van de VNG-brochure.

Figuur 3: weergave omliggende functies (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In de tabel hierna wordt de kleinste afstand tussen het woonperceel of het zorgappartement en de rand van de omliggende functies weergegeven (het bouwvlak bij agrarische bedrijven en de bestemmingsgrens bij de niet-agrarische functies). Verder wordt de richtafstand die bij de betreffende omliggende functie hoort weergegeven.

Adres				Functie	Milieu- categorie	Richtafstand	Afstand werkelijk
Valburgseweg 102				Autoreparatiebedrijf	2	30 m	> 300 m
Valburgseweg 141				Grondgebonden agrarisch bedrijf	2	30 m	250 m
Valburgseweg 92				Dierenasiel/pension	3.2	100 m	225 m
Valburgseweg 90/90a				Rouwcentrum	1	10 m	75 m
Valburgseweg 88				Grondgebonden agrisch bedrijf	2	30 m	> 300 m

Uit de bovenstaande tabel volgt dat aan de richtafstanden ten opzichte van de omliggende functies wordt voldaan. Geconcludeerd wordt dan ook dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen is en dat er geen agrarische functies of bedrijfsfuncties worden gehinderd ten gevolge van de ontwikkeling die middels dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

3.5 Geurhinder

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie. Voor het plangebied en omgeving is geen gemeentelijke verordening vastgesteld.

Conclusie
Dit bestemmingsplan maakt nieuwe geurgevoelige objecten in de vorm van een woning en een zorgappartement, waarin permanent mensen zullen verblijven, mogelijk. In de omgeving van het plangebied bevinden zich echter geen intensieve veehouderijen. Er is dan ook geen sprake van belemmeringen over en weer; voldoende aannemelijk is dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Vanuit het aspect geurhinder bestaan geen belemmeringen tegen de voorgenomen ontwikkelingen.

3.6 Bodem

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. Ook in het kader van een functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Op basis van art. 8 Woningwet en art. 2.4.1 van de Bouwverordening van de gemeente Overbetuwe (2012) geldt een verbod voor het bouwen van bouwwerken, waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen verblijven, op vervuilde grond.

Conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van een nieuwe woning, in het omzetten van een agrarische bedrijfswoning in een burgerwoning en in een functiewijziging van agrarisch naar een zorgappartement. Hiermee worden derhalve bouwwerken mogelijk gemaakt waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen verblijven. Een verkennend bodemonderzoek is derhalve noodzakelijk. Het rapport van het uitgevoerde onderzoek is als bijlage bij de toelichting bijgevoegd. Hieronder worden de onderzoeksresultaten beknopt beschreven.

Zowel in de bovengrond als de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het grondwater daarentegen is licht verontreinigd met barium. Het bariumgehalte is hoger dan de streefwaarde, maar lager dan de tussenwaarde. De metaalverontreiniging is hoogstwaarschijnlijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater. Gezien de aard van de lichte metaalverontreiniging van het grondwater en het ontbreken van verontreinigingen in de grond, kan de locatie als 'onverdacht' ten opzichte van de omgeving worden beschouwd. Er bestaan dan ook geen belemmeringen voor de nieuwbouw en functiewijziging op deze locatie vanuit het aspect bodemkwaliteit.

3.7 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden twee normstellingen gehanteerd. Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers: bebouwing in de vorm van kwetsbare objecten is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6-contour. Het groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);

• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen);

• het gebruik van luchthavens.

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In bovenstaande besluiten is vastgelegd dat voldaan moet worden aan de eisen van het besluit bij nieuwe activiteiten / situaties. Het gaat daarbij niet alleen om het oprichten van of veranderen van inrichtingen, transportroutes en/of buisleidingen of projecteren van nieuwe bestemmingen. Ook bij het vaststellen of herzien van een bestemmingsplan dient de externe veiligheid te worden beoordeeld.

Conclusie
Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuwe woning en een zorgappartement. Derhalve worden er nieuwe kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. Bezien dient te worden of zich in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, leidingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen bevinden. Hieronder is in figuur 4 een uitsnede uit de risicokaart opgenomen. Het plangebied is weergegeven met een zwart kader.

Figuur 4: uitsnede Risicokaart

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicovolle objecten, leidingen en transportroutes. De in figuur 4 nog juist zichtbare transportleidingen (gas) bevinden zich op minimaal 850 meter afstand van het plangebied. Het plangebied ligt daarmee buiten het invloedsgebied van deze leidingen. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaat dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen.

3.8 Kabels en leidingen

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen, die planologische bescherming behoeven cq. genieten.

3.9 Waterparagraaf

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame waterveiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Beleid Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2010-1015
Het plan, vastgesteld op 30 oktober 2009, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland in de periode 2010-2015 gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden.

Keur Waterschap Rivierenland 2009
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de 'Keur Waterschap Rivierenland' van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is, zijn vastgelegd in de legger wateren.

Gemeentelijk beleid
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern opgenomen en een overzichtskaart van de gehele gemeente.

Watertoets
Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een met bijbehorende bouwwerken en een tweetal functieveranderingen binnen bestaande bebouwing. De woning (inclusief bijbehorende bouwwerken) heeft een maximale oppervlakte van ca. 275-300 m². Tegenover deze toevoeging aan bebouwing staat de (verplichte) sloop van een drietal bestaande gebouwen met een totale oppervlakte van ca. 650 m². Daarnaast wordt een gedeelte van de bestaande betonnen verharding verwijderd. Per saldo neemt de oppervlakte aan verharding in het plangebied dan ook significant af. Compenserende maatregelen zijn derhalve niet vereist.

Waterhuishoudkundig gezien is de ontwikkeling neutraal. Hemelwater van daken en verhardingen wordt afgekoppeld, zodat scheiding van vuilwater en hemelwater wordt bewerkstelligd. Voor het waarborgen van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit, geldt dat voor het nieuwe dakoppervlak geen uitlogende bouwmaterialen mogen worden gebruikt.

Aan de west- en oostzijde van het plangebied zijn watergangen aanwezig. Volgens de legger van het waterschap is de oostelijke watergang een C-watergang en de westelijke een B-watergang. Laatstgenoemde watergang heeft een beschermingszone van 1 meter aan weerszijden. De voorgenomen ontwikkelingen hebben geen invloed op de watergangen. Het nieuwe woonperceel bevindt zich buiten de beschermingszone. Aan de noordkant van het plangebied bevindt zich een vijver. Deze staat niet in verbinding met andere watergangen. De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet van invloed op deze vijver.

3.10 Flora en fauna

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (voormalige EHS), die op provinciaal niveau is uitgewerkt.

De Natuurbeschermingswet 1998 heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

De voorgenomen ontwikkeling van een nieuwe woning en de sloop van bebouwing hebben mogelijk gevolgen voor de flora en fauna. Derhalve dient een onderzoek te worden verricht naar het mogelijk voorkomen van beschermde soorten in en rondom het plangebied en naar de mogelijke effecten van de planologische wijziging op beschermde natuurgebieden. Hiertoe is een quickscan flora en fauna verricht, inclusief veldbezoek. De resultaten van de quickscan worden hierna beknopt weergegeven. De onderzoekslocatie betreft het beoogde woonperceel in het zuidwetselijk deel van het plangebied.

Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurmonument, de EHS of een Natura 2000-gebied en maakt geen deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. In de omgeving van het plangebied zijn ook geen beschermde natuurgebieden aanwezig. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied (Rijntakken) bevindt zich op ca. 4,7 kilometer ten zuiden van het plangebied. Het Gelders Natuurnetwerk is op ca. 1,3 kilometer ten noorden gelegen. De voorgenomen ontwikkeling heeft gezien de aard en omvang daarvan, alsmede de afstand tot beschermde natuurgebieden, geen negatieve invloed op deze gebieden.

Resultaten soortenbescherming
Middels een bureau- en veldonderzoek (uitgevoerd op 19 augustus 2015) is de mogelijke aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten in kaart gebracht, alsmede het effect van de voorgenomen ingrepen op deze soorten.

Vogels
Binnen het beoogde woonperceel zijn geen aanwijzingen gevonden die duiden op een functie van het plangebied voor jaarrond beschermde soorten, met uitzondering van de steenuil. Het plangebied maakt ook geen wezenlijk onderdeel uit van een foerageergebied van deze soorten. Algemene vogelsoorten (beschermingscategorie 5) zijn wel waargenomen en/of te verwachten. In de directe omgeving van het woonperceel is echter voldoende broedgelegenheid aanwezig.

In het plangebied zijn geen steenuilen waargenomen of roepende steenuilen gehoord. In de omgeving van het plangebied is echter wel een roepende steenuil gehoord. Steenuilen hebben een beperkte homerange (ca. 300 meter) waardoor niet uit te sluiten is dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het leefgebied van een steenuil. Vermoedelijk zal de steenuil de te slopen kapschuur incidenteel gebruikten als roestplaats. Een dergelijke roestplaats is juridisch niet beschermd. Gelet op de huidige inrichting van het terrein is het aannemelijk dat de onderzoekslocatie geen wezenlijk onderdeel uit maakt van een foerageergebied. Door het te realiseren landschapsplan (kleinschalig landschap) wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan potentieel geschikt leefgebied voor de steenuil. Voorafgaand aan de sloop van de bebouwing, dienen binnen het plangebied twee steenuilenkasten te worden geplaatst. Met de voorgenomen maatregelen worden negatieve effecten op in de omgeving aanwezige steenuilen voorkomen. Realisatie van het inrichtingsplan en van de steenuilenkasten is in de planregels geborgd.

Vleermuizen
De te slopen bebouwing is niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De werkzaamheden hebben, gezien de afstand tot potentiële verblijfplaatsen in de omgeving, geen negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen. Ook worden geen potentiële aanvliegroutes aangetast en zal er geen verstoring van verblijfplaatsen plaatsvinden. Het woonperceel kan wel fungeren als foerageergebied voor vleermuizen. Echter is in de omgeving binnen en buiten het plangebied nog voldoende, meer geschikt habitat aanwezig (bomen ten noorden en oosten van het woonperceel, binnen het plangebied). De foerageermogelijkheden voor vleermuizen komen dan ook niet in het geding. De aanwezige bomenrijen zijn in principe geschikt als vliegroute voor vleermuizen. Doordat de bomen aan de zuid- en westrand van het plangebied behouden blijven, gaan er geen vliegroutes verloren. Er zijn geen negatieve effecten voor vleermuizen aanwezig. Wel wordt aanbevolen om bij de realisatie van de woning rekening te houden met het aanbrengen van licht buiten de woning.

Overige zoogdieren
De onderzoekslocatie vormt een geschikt habitat voor een aantal algemene zoogdiersoorten (egel, mol, rosse woelmuis). Voor streng beschermde soorten ontbreekt geschikt habitat.

Reptielen en vissen
Voor reptielen en vissen is geen geschikt habitat aanwezig binnen de onderzoekslocatie. De voorgenomen ontwikkelingen hebben geen invloed op het binnen en rondom het plangebied aanwezige oppervlaktewater.

Amfibieën
De onderzoekslocatie vormt een geschikt (land)habitat voor algemene amfibieënsoorten zoals bruine kikker en gewone pad. Ook de sloot op de westgrens van het plangebied vormt een geschikt habitat voor deze soorten. De aanwezigheid van streng beschermde soorten wordt in het plangebied niet verwacht.

Ongewervelden
De aanwezigheid van beschermde libellen- en vlindersoorten of overige ongewervelden wordt in het plangebied niet verwacht vanwege het ontbreken van geschikt leefgebied voor dergelijke soorten.

Vaatplanten
Vanwege de specifieke eisen die beschermde vaatplantsoorten aan groeiplaatsen stellen, is de aanwezigheid van beschermde vaatplanten in het plangebied niet te verwachten.

Conclusie
Vanuit het aspect gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling aanwezig. Als gevolg van de voorgenomen ingreep binnen het plangebied, kunnen er wel overtredingen van verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet optreden. Deze dienen te worden voorkomen door bij het uitvoeren van de werkzaamheden het volgende in acht te nemen:

• de bebouwing, het groen en het snoeiafval dienen buiten het broedseizoen (globaal: maart tot half augustus) te worden gesloopt cq. verwijderd;
• indien kap van een bomenrij plaatsvindt, dan is nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk om de functie van het gebied voor vleermuizen vast te stellen. Op basis van het inrichtingsplan is kap van de bomenrijen echter niet voorzien, zodat er op voorhand geen belemmeringen te verwachten zijn;
• bij het realiseren van de woning dient bij voorkeur rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van vleermuizen bij het aanbrengen van verlichting, door verlichting die geen uitstraling naar de omgeving heeft aan te brengen;
• in het kader van de algemene zorgplicht dient bij het verwijderen van stenenstapels, takkenhopen, bladeren en andere mogelijke schuil- of voortplantingslocaties voor diersoorten rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van deze soorten. Het verwijderen van de materialen dient daarom buiten de gevoelige periode van voortplanting of winterrust plaats te vinden.

3.11 Archeologische waarden

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces. Dit beleid is doorvertaald in het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'.

Conclusie
In het plangebied gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' (zeer hoge verwachting; centrale deel van het plangebied) en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' (hoge verwachting; noord-, oost- en zuidkant van het plangebied). Archeologisch onderzoek is noodzakelijk voor ingrepen groter dan respectievelijk 50 m² en 100 m² met een diepte van meer dan 30 cm-mv. De voorgenomen realisatie van een nieuwe woning betekent een bodemingreep van ca. 150 m² en overschrijdt deze drempelwaarde. Derhalve is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van het beoogde woonperceel (bureau- en veldonderzoek). De resultaten van het onderzoek worden hieronder weergegeven. Het rapport is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Het bureauonderzoek toonde aan dat zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. In geen van de boringen van het uitgevoerde veldonderzoek zijn echter archeologische resten aangetroffen. De aanwezigheid van een archeologische vindplaats in het onderzoek gebied wordt niet vermoed. Er zijn derhalve geen archeologische waarden aanwezig. De voorgenomen bodemingrepen hebben gezien de onderzoeksresultaten geen gevolgen voor archeologische waarden.

Er behoeft gezien de onderzoeksresultaten geen vervolgonderzoek plaats te vinden. De hoge archeologsiche verwachting voor archeologische indicatoren vanaf de Late-Bronstijd wordt bijgesteld naar geen archeologische verwachting. De archeologische dubbelbestemming ter plaatse van het onderzoeksgebied (het bouwvlak van de nieuwe woning) kan met het onderhavige plan komen te vervallen. Voor de overige gronden wordt de geldende argcheologische dubbelbestemming overgenomen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Huidige situatie

Binnen het plangebied bevindt zich de monumentale herenboerderij De Hucht (gemeentelijk monument). De boerderij De Hucht is ontstaan op een natuurlijke hoogte in het landschap en wordt al vele eeuwen bewoond. De boederij in zijn huidige vorm is vermoedelijk deels aan het eind van de 19e eeuw en deels aan het begin van de 20e eeuw gerealiseerd. In de eerstgenoemde periode is ook het omliggende erf vermoedelijk opgehoogd. Tussen 1957 en 1966 is aan de voorzijde (noordkant) van het perceel een siergracht gerealiseerd. Het open voorerf met siergracht biedt een fraaie aanblik vanaf de Valburgseweg op de boerderij (zie figuur 5).

Figuur 5: beeld van de monumentale herenboerderij 'De Hucht'

In het plangebied bevinden zich naast de monumentale boerderij met aangebouwde bouwdelen (deels niet monumentaal waaronder een garage) twee vrijstaande bijgebouwen (open kapschuur en veeschuur) op het achterste gedeelte van het erf. Aan de westkant van het plangebied is een oprit aanwezig met daarnaast verharding bestaande uit beton(platen). Verder is aan de zijkanten en de achterkant van het perceel erfbeplanting aanwezig. Het uiterst zuidelijke gedeelte bestaat uit een open agrarisch perceel (weiland), evenals het uiterst oostelijke deel.

4.2 Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit een aantal elementen:

• Realisatie van één nieuwe woning met bijgebouw en tuin in het zuidwestelijk gedeelte van het plangebied;
• Functiewijzigingen binnen de monumentale boerderij: omzetting van de agrarische bedrijfswoning in één burgerwoning, het toevoegen van een zorgappartement en een kantoor;
• Sloop van de niet-monumentale aanbouwen aan het monument, de veeschuur en de kapschuur;
• Verwijderen van een gedeelte van de verharding nabij de oprit;
• Landschappelijke inpassing van het woonperceel en algehele verfraaiing van het plangebied.

Het huidige agrarisch bouwvlak wordt weggesaneerd. De in figuur 6 weergegeven schets geeft de beoogde situatie weer. Hierin is weergegeven de privéwoning binnen de monumentale boerderij (1), het zorgappartement (2), het kantoor (3) en de nieuwe woning (4) met bijgebouw. De situering van het bijgebouw is indicatief. Sloop van de overtollige bebouwing en realisatie van het inrichtingsplan en de bijbehorende beplantingslijst worden in dit bestemmingsplan verplicht gesteld.

Figuur 6: schets van de beoogde situatie

Hoofdstuk 5 Beschrijving van de bestemmingen

5.1 Algemene opzet

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en de regels).

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Valburgseweg 129, Elst' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieuhygiënische aspecten, aangevuld met de onderhavige toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
In de bestemmingsregels zijn de bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen opgenomen. Daarnaast zijn voor zover nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Bos' en 'Wonen' weergegeven, alsmede de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'.

Opzet van het bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan biedt een regeling op maat voor de voorgenomen functionele en ruimtelijke ontwikkeling. Bij de opzet van de regels is inhoudelijk zoveel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' gezien de ligging van het plangebied in het buitengebied. Er is een regeling op maat samengesteld ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling, met slechts een relatief beperkte mate van flexibiliteit. Realisatie van het inrichtingsplan met daarin opgenomen de landschappelijke inpassing, is als voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Ook de sloop van de overtollige bebouwing is als voorwaardelijke verplichting opgenomen. Beide aspecten zijn immers noodzakelijk vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Voor de begrenzing van de bestemmingen is aangesloten bij het beoogde gebruik. Hierdoor zijn de woonpercelen niet te groot van opzet. Gekozen is voor de bestemming 'Wonen' voor beide bouwpercelen, omdat dit in beide gevallen de hoofdfunctie betreft. Het beoogde gebruik als zorgappartement en kantoor is middels een specifieke functieaanduiding geregeld. De meer open gebieden hebben de bestemming 'Agrarisch' gekregen en een gedeelte van het plangebied heeft de bestemming 'Bos', dit vanwege de inrichting en versterking van dit hakhoutbosje in het inpassingsplan.

5.2 Toelichting op de verbeelding en de bestemmingen

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de beoogde functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Agrarisch
Gebruik
Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, hobbymatig agrarisch grondgebruik, tuinen en erven ten behoeve van de bestemming 'Wonen', het behoud, de bescherming en het herstel van de landschappelijke waarden, extensieve dagrecreatie, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, de bestaande nutsvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen waaronder tuinen en erven.

Bouwen
Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan, maar uitsluitend binnen de bestemming passende bouwwerken van maximaal 1 meter hoogte.

Wonen
Gebruik
Deze gronden zijn bestemd voor wonen, de uitoefening van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit (onder voorwaarden), tuinen en erven, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen ten behoeve van het wonen, evenementen en nutsvoorzieningen. Ten behoeve van het beoogde gebruik als kantoor en zorgappartement binnen de bestaande monumentale bebouwing, zijn specifieke functieaanduidingen opgenomen waarmee dit gebruik ter plaatse wordt toegestaan.

Aan de gebruiksregels is de voorwaardelijke verplichting gekoppeld dat uiterlijk binnen één jaar na onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan, de landschappelijke inpassing te zijn aangelegd overeenkomstig het inrichtingsplan en dat deze vervolgens in stand wordt gehouden. Verder is vastgelegd dat de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - te slopen bebouwing' dient te worden gesloopt. Op deze wijze wordt de stedenbouwkundige en landschappelijke aanvaardbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling verzekerd.

Bouwen
Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Per bouwvlak is één woning toegestaan, met dien verstande dat, naast de reguliere privéwoning binnen de monumentale bebouwing tevens een zorgappartement aanwezig mag zijn. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding weergegeven en bedragen respectievelijk 4 en 9 meter. Per bouwperceel mag maximaal 90 m² aan bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, waaronder één caport. De maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 3 en 5 meter. Verder zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegelaten, waarbij de bouwhoogte afhankelijk is van de situering voor of achter de voorgevel van het hoofdgebouw (1 respectievelijk 2 meter). Tevens mag een zwembad met een maximumoppervlakte van 90 m² worden gerealiseerd.

Waarde - Archeologische verwachting 1 en Waarde - Archeologische verwachting 2
In het plan zijn deze archeologische dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve het behoud en de bescherming van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Een deel van het plangebied, namelijk het bouwperceel voor de nieuwe woning, is na het verrichten van archeologisch onderzoek vrijgegeven. De begrenzing correspondeert met het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog de hoofdbestemmingen. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn beide van toepassing, maar bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming. De dubbelbestemmingen bevatten een omgevingsvergunningplicht voor bodemingrepen groter dan 50 m² respectievelijk 100 m² en met een diepte van meer dan 30 cm-mv.

Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan voor alle opgenomen bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Er zijn bevoegdheden opgenomen met betrekking tot de maatvoering, de maximale inhoud van woningen en tijdelijk kamperen.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een wijzigingsplan afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Dit betreft kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen.

Algemene procedureregels
In deze bepaling staat aangegeven aan welke voorwaarden bij toepassing van een in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid in ieder geval dient te worden voldaan.

Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Het voor alle bestemmingsplannen verplichte overgangsrecht is opgenomen. Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Financiële toelichting

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling is dat deze voor de gemeente budgetneutraal wordt ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. Met onderhavig bestemmingsplan wordt echter geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt.

Financiële haalbaarheid
De initiaitefnemer van de voorgenomen ontwikkeling is de eigenaar van de gronden in het plangebied. Deze beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. Gebleken is dat er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten, op basis waarvan de door de gemeente te maken kosten aan de initiatiefnemer worden doorberekend. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Inleiding

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.2 Inspraak

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor het onderhavige bestemmingsplan heeft gezien de zeer geringe omvang en de aard en impact van de voorgenomen ontwikkeling geen inspraak plaatsgevonden.

7.3 Overleg

Artikel 3.1.1 van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en de aard en impact van de voorgenomen ontwikkeling heeft vooroverleg niet plaatsgevonden.

7.4 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Binnen de betreffende periode is één zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. De zienswijze heeft aanleiding gegeven tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan, in die zin dat de mogelijke effecten op de steenuil nader zijn onderbouwd. Tevens is een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen, dat voorafgaande aan de sloop van de bebouwing binnen het plangebied twee steenuilenkasten geplaatst dienen te worden.

Het plan is gewijzigd ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad en bij besluit d.d. 30 augustus 2016 gewijzigd vastgesteld.

7.5 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.