direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Buitengebied, Tielsestraat 101 en 111, Valburg
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1734.0212BUITtielstr111-VSG1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 25 februari 2015 ontving de gemeente Overbetuwe een formeel verzoek voor het perceel Tielsestraat ongenummerd (ten noorden van Tielsestraat 113) in Valburg. De initiatiefnemer is voornemens een vrijstaande woning te realiseren.

Het vigerende bestemmingsplan 'Valburg' laat deze ontwikkeling niet toe, aangezien de gronden de bestemming 'Agrarisch' hebben. De voorgestane ontwikkeling wordt juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van onderhavige partiële bestemmingsplanherziening. Gelet op de afstand en de planologische mogelijkheden van het aangrenzende perceel Tielsestraat 101 wordt ook deze (agrarische) bestemming gewijzigd in een woonbestemming (conform huidig gebruik). De eigenaar van het perceel heeft toestemming gegeven voor deze planologische wijziging.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Tielsestraat 101 en ongenummerd, in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe. De locatie ligt aan de zuidrand van de kern Valburg (gemeente Overbetuwe). Het plangebied wordt aan de noord- en westzijde begrensd door de Tielsestraat. Aan de overige zijden wordt de begrenzing gevormd door omliggende percelen. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Valburg, sectie I, nummers 1514 en 1515. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 5700 m².

Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven. Daarnaast is een gedetailleerde luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0212BUITtielstr111-VSG1_0001.png"  
afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0212BUITtielstr111-VSG1_0002.png"  
Afbeelding 1: Luchtfoto bestaande situatie plangebied (plangebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving)  

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Valburg', vastgesteld door de gemeenteraad op 30 juni 2009.

Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch'. Daarnaast heeft het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Archeologie' en een groot gedeelte van het plangebied (oostelijke deel) is voorzien van de dubbelbestemming 'Molenbiotoop'. De bebouwing aan Tielsestraat 101 is voorzien van een bouwvlak. Daarbij is de hoofdbebouwing voorzien van de aanduiding 'bedrijfswoning' en een maatvoeringsaanduiding waardoor de maximale goot- en bouwhoogte 4 respectievelijk 8 meter zijn. In het overige deel van het bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte 10 meter.

Vanwege de bestemming 'Agrarisch' is het niet toegestaan een woning op het perceel te realiseren. Met onderhavig bestemmingsplan zal het plangebied wijzigen van bestemming.

1.4 Leeswijzer

Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte1 staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

  • een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
  • over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
  • een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.


Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

  • het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.


Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

  • verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
  • versterking van de primaire waterkeringen;
  • deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
  • EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
  • hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.


Conclusie
De voorgestane ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de ontwikkeling niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2011)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere pkb's met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Conclusie
De voorgestane ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat de ontwikkeling niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de "ladder duurzame verstedelijking"). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn.

Conclusie
Gelet op de kleinschalige woningbouw die het plan mogelijk maakt (de toevoeging van één woning), voorziet het plan niet in een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 18 december 2013, nr 201302867/1/R4). De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Voor wat betreft de behoefte wordt verwezen naar het provinciale beleid (paragraaf 3.2 Provinciaal beleid). Gezien het voorgaande vormt de ladder voor duurzame ontwikkeling geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

2.2 Provinciaal- en regionaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Gelderland op 9 juli 2014 vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

  • een duurzame economische structuur;
  • het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.


Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven:

  • focus van nieuwbouw naar het benutten van de bestaande voorraad;
  • van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd.


De provincie streeft op regionale schaal naar afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de (netto) groei van de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve opgave per regio wordt vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Met de programmeringsafspraken wordt bereikt:

  • afstemming met buurprovincies;
  • het voorkomen van concurrentie om inwoners en bijbehorende onbedoelde migratiestromen tussen
  • regio's en gemeenten;
  • de keuze bepalen voor de beste locaties voor woningbouw;
  • het verkleinen van de kans op leegstand;
  • voorzien in de aangetoonde kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de Gelderse bevolking;
  • het bevorderen van binnenregionale samenwerking;
  • het meewegen van de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad en vrijkomend of leegstaand vastgoed bieden;
  • duidelijkheid over hoe om te gaan met overcapaciteit van woningbouwplannen;
  • het voorkomen van nieuwe overcapaciteit aan woningbouwplannen.


De provincie neemt in het maken van de programmeringsafspaken een regierol.

Conclusie
Het plangebied bevindt zich niet in een specifieke zone die van invloed is op de voorgestane ontwikkeling. De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van een woning. Er is sprake van een vraaggestuurde ontwikkeling, het betreft immers een particulier initiatief. De ontwikkeling is dus in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gelderland.

Ruimtelijke Verordening
Provinciale Staten hebben de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld op 24 september 2014.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie.

Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift (artikel 2.2) opgenomen:
In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Conclusie
 Onderhavig plan past binnen de regionale afspraken die zijn gemaakt in het kader van het Kwalitatief Woonprogramma en de kwantitatieve opgave wonen. In het Kwalitatief Woonprogramma 2010 tot en met 2019 (KWP3) zijn eind 2009 afspraken gemaakt met de Gelderse gemeenten en woningcorporaties over te bouwen woningen en de woningdifferentiatie op regionaal niveau. In het KWP3 wordt de Stadsregio een netto woningbouwprogramma opgelegd van 26.000 woningen. De gemeenten in de Stadsregio hebben nog geen verdere afspraken gemaakt over de 'binnenregionale verdeling' van het programma. Binnen het plangebied wordt één woning gerealiseerd. Hiermee voldoet het plan aan de kwalitatieve uitgangspunten van het KWP3. Gezien de zeer geringe omvang van voorliggend plan én het feit dat het regionale woningbouwprogramma tot en met 2019 loopt, is het aannemelijk dat het plan ook past binnen de kwantitatieve uitgangspunten van het KWP3.

Regionaal Plan 2005-2020, Stadsregio Arnhem-Nijmegen
Het 'Regionaal Plan 2005-2020' is de opvolger van het 'Regionaal Structuurplan KAN 1995-2005' en is in 2006 door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken.

Het Regionaal Plan signaleert een grote vraag naar landelijke woonmilieus. Deze behoefte kan grotendeels worden opgevangen door inbreiding en uitbreiding van de dorpen. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen wel een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen. Bij uitbreidingsplannen worden karakteristieke, streekeigen dorpsstructuren maar zelden als drager of inspiratiebron gebruikt. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Daarom dient met uiterste zorgvuldigheid om te worden gegaan met nieuwbouw in en uitbreiding van kernen.

Conclusie
Een van de kernpunten van beleid is het behouden van de karakteristiek van het gebied. De voorgestane ontwikkeling kan gezien worden als het meer optimaal gebruiken van de locatie. Zoals in paragraaf 4.3 Landschappelijke inpassing wordt gesteld, wordt de karakteristiek van het gebied met deze ontwikkeling verbeterd. Geconstateerd kan worden dat het initiatief bijdraagt aan de hoofduitgangspunten van het regionaal beleid.

2.3 Gemeentelijk beleid

Kadernota 'Visie op ruimte'
In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten.

Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern.

Het tweede uitgangspunt betreft de toenemende druk op de gemeente Overbetuwe om de stedelijke ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen verder vorm te geven in het oostelijk deel van de gemeente. Vanuit de regionale ontwikkelingsbehoefte wordt vooral ruimte gezocht voor woningbouw, bedrijventerreinen, windenergie en dergelijke. Het oostelijk deel van de gemeente valt binnen het te verstedelijken gebied. Hierdoor ontstaat voor de gemeente de mogelijkheid voor het ontwikkelen van zowel een dynamisch, stedelijk gebied met hoog voorzieningenniveau, als een groen en landelijk gebied. Door te kiezen voor het versterken van de identiteit van beide soorten gebieden, ontstaat een grote meerwaarde voor de gemeente als geheel. Om te voorkomen dat de stedelijke ontwikkelingen het landelijke gebied overspoelen, is een grens tussen beide gebieden nodig.

Conclusie
Het plangebied ligt binnen de zone die is aangeduid als 'rand dorpsuitbreiding' en gelegen binnen het 'zoekgebied'. Het eerste betreft de randen van dorpsuitbreidingen, waarbij reeds planologisch geregelde en in voorbereiding zijnde dorpsuitbreidingen als bestaand zijn opgenomen. Het tweede geeft de grenzen aan waarbinnen gezocht kan worden naar nieuwe locaties voor onder andere woningbouw.
De voorgestane ontwikkeling betreft de realisatie van een woning. Zoals in paragraaf 4.3 Landschappelijke inpassing wordt gesteld, wordt de karakteristiek van het gebied met deze ontwikkeling verbeterd. Er wordt meer optimaal gebruik gemaakt van de locatie. Ook ligt het plangebied binnen de zoeklocatie voor woningbouw. Hiermee is onderhavig initiatief in overeenstemming met de Kadernota 'Visie op ruimte'.

Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Conclusie
Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden (1) of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, (2) of de ontwikkeling in een gevoelig gebied ligt en (3) of er belangrijke milieugevolgen zijn.

  • 1. In het plangebied wordt een woning gerealiseerd. Er is daarmee geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r..
  • 2. In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Uit paragraaf 3.10 (Flora en Fauna) van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in een gebied dat beschermd wordt op basis van de natuurwaarden. Daarnaast is er geen sprake van externe werking op de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied. Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Belvédèregebied. Daarnaast is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.
  • 3. In Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door onderhavig bestemmingsplan geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.


Zoals in bovenstaande opsomming blijkt, is het niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

3.2 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

  • wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
  • wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.


Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van één woning. De woning bevindt zich binnen de geluidszone van de Tielsestraat (N836), Molenzicht, Julianastraat en Kerkstraat. Er is dan ook een akoestisch onderzoek uitgevoerd.2 Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Met een hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de zoneringsplichtige Tielsestraat van 53 dB op de zuidwestgevel op een immissiehoogte van 4,5 meter wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, echter wel aan de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB. Zowel bronmaatregelen als overdrachtsmaatregelen worden als niet doeltreffend beschouwd. Om het project toch doorgang te kunnen laten vinden dienen Hogere Waarden te worden vastgesteld.

In het gemeentelijk geluidsbeleid heeft de planlocatie de typering "centrum dorps". Met een hoogst berekende waarde van 53 dB wordt niet voldaan aan de ambitieklasse 0 "redelijk rustig", echter nog juist aan de klasse-1 "onrustig". Er kan voldoende compensatie worden geboden om het project toch doorgang te laten vinden.

3.3 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling valt onder de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen. De luchtkwaliteit wordt daarom niet in betekenende mate aangetast met de voorgestane ontwikkeling en een luchtkwaliteitonderzoek is niet noodzakelijk.

3.4 Bedrijven en milieuzonering

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten''3. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Conclusie
Binnen het plangebied wordt de bestemming 'Agrarisch' omgezet naar de bestemming 'Wonen' waardoor er geen sprake is van eventuele hinder vanuit het plangebied op de omliggende woningen.

In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich enkele (agrarische) bedrijven en voorzieningen. De dichtstbijzijnde bedrijven/voorzieningen in de omgeving van het plangebied bevinden zich op voldoende afstand van het plangebied waardoor zij geen belemmering vormen voor de voorgestane ontwikkeling. Daarnaast bevinden zich tussen het plangebied en de bedrijven/voorzieningen reeds bestaande woningen waardoor de toevoeging van de woonbestemming binnen het plangebied niet voor extra belemmeringen kan zorgen voor de bedrijven/voorzieningen.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

3.5 Geurhinder

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie. Voor het plangebied en omgeving is geen gemeentelijke verordening vastgesteld.

Conclusie
 In en nabij het plangebied bevindt zich geen belemmerende agrarische bedrijvigheid.

3.6 Bodem en grondwater

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging.

Conclusie
In dit geval betreft de voorgestane ontwikkeling de wijziging van de huidige bestemming 'Agrarisch' naar een woonbestemming. Er is dan ook een bodemonderzoek uitgevoerd.4 Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is een bijlage bij deze toelichting.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:
De licht verhoogde concentraties (lood en zink in de grond; koper, kwik en nikkel in grondwater) geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen. De aangetoonde concentraties in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het toekomstig gebruik (wonen met tuin). Ter plaatse van de geplande bebouwing wordt de locatie onverdacht beschouwd ten aanzien van asbest.

3.7 Externe veiligheid

Bij Externe Veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden twee normstellingen gehanteerd. Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers: bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour. Het groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

  • het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting);
  • het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen);
  • het gebruik van luchthavens.


Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In bovenstaande besluiten is vastgelegd dat voldaan moet worden aan de eisen van het besluit bij nieuwe activiteiten / situaties. Het gaat daarbij niet alleen om het oprichten van of veranderen van inrichtingen, transportroutes en/of buisleidingen of projecteren van nieuwe bestemmingen. Ook bij het vaststellen of herzien van een bestemmingsplan dient de externe veiligheid te worden beoordeeld. Voor het plangebied is beoordeeld of sprake is van activiteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die aangewezen zijn in het Bevi, waaronder LPG-tankstations, transportroutes over weg/spoor/water en buisleidingen.

Conclusie
In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen.

Het perceel ligt op 700 meter van de A15 en op een afstand van 500 meter van het Centraal Uitwisselpunt Betuweroute (CUP). Het perceel ligt daarmee buiten de plaatsgebonden risicocontour van deze transportroutes. De plaatsgebonden risicocontour vormt dan ook geen belemmering voor realisatie van het plan. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied groepsrisico van de A15 en het CUP. Het aantal personen dat zich binnen het plangebied bevindt zal door de functiewijziging toenemen. Het groepsrisico ligt in de bestaande en in de toekomstige situatie onder de oriënterende waarde. Door de grote afstand tussen de risicobronnen en het plangebied heeft de wijziging in het plangebied geen (significant) negatief effect op de hoogte van het groepsrisico.

Gezien het voorgaande acht de gemeente Overbetuwe de voorgestelde wijzigingen verantwoord. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor realisatie en aanvullende ruimtelijke aanpassingen/maatregelen zijn niet noodzakelijk.

3.8 Kabels en leidingen

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden. In het plangebied zijn geen kabels en/of leidingen gelegen.

3.9 Waterparagraaf

Rijksbeleid
 Nationaal waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame waterveiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciaal beleid
 Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

  • voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
  • de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
  • de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
  • wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
  • in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
  • de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
  • toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland
 Waterbeheerplan 2010-1015
Het plan, vastgesteld op 30 oktober 2009, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende zes jaar gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden.

Keur Waterschap Rivierenland 2009
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

  • wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
  • waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
    grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
  • beleving van water, burgers betrekken bij water;
  • afspraken en taken van waterschap en gemeente.


In het waterplan is een RO-attentiekaart per kern op genomen.

Watertoets
In dit geval betreft de voorgestane ontwikkeling de realisatie van één woning. Het bebouwde en verharde oppervlak neemt dus toe. Het terrein is in de huidige situatie gedeeltelijk voorzien van verhardingen en een bijgebouw, de overige gronden zijn ingericht als grasland/weide. Binnen het plangebied zijn voldoende infiltratiemogelijkheden voor het hemelwater. Voor het waarborgen van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit, geldt dat voor het nieuwe dakoppervlak geen uitlogende bouwmaterialen mogen worden gebruikt.

Conclusie
 Wat betreft water zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

3.10 Flora en Fauna

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in het streekplan is uitgewerkt.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

Conclusie
 Resultaten gebiedsbescherming
Het plangebied valt buiten de invloedssfeer van de voor de Natuurbeschermingswet en Ecologische Hoofdstructuur aangewezen gebieden. De Boswet is niet van toepassing en in het bestemmingsplan worden vanuit natuur ook geen beperkingen opgelegd aan het ruimtelijk plan.

Resultaten soortenbescherming
Het plangebied bestaat uit een gedeeltelijk bebouwd en verhard terrein. Er is geen water in het plangebied aanwezig. Gezien de bestaande situatie binnen het plangebied en de aard van de voorgestane ontwikkeling, zal de ontwikkeling geen invloed hebben op de flora en fauna. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Wat betreft natuurwetgeving en beleid zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan.

3.11 Archeologische waarden

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren. De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan5 en een archeologische beleidsadvieskaart6 vervaardigd. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

 Op de archeologische beleidsadvieskaart ligt het plangebied binnen de zone die is aangeduid als AWV categorie 3: gebieden met een zeer hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm-Mv, bij een oppervlakte van 50 m² van de ingreep, archeologisch onderzoek verplicht is.

Omdat de voorgestane ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt de realisatie van een woning betreft, vinden er bodemverstorende ingrepen met een oppervlakte van meer dan 50 m² plaats. Daarom is ter plaatse van de toekomstige woning een archeologisch onderzoek noodzakelijk. In onderhavig bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' opgenomen. De archeologische waarden die eventueel binnen het perceel aanwezig zijn, worden middels deze dubbelbestemming beschermd. Archeologisch onderzoek zal door deze dubbelbestemming uitgevoerd moeten worden alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend kan worden.

Conclusie
Voor wat betreft archeologie zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan het ruimtelijk plan. Mochten tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden aangetroffen worden dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of het door hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, de gemeente Overbetuwe.

3.12 Cultuurhistorie

Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is de Bro per 1 januari 2012 (artikel 3.6.1, lid 2) gewijzigd. Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed: in de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Conclusie
In Valburg is een molen gelegen: “Nieuw Leven”. De molen is in 1750 opgericht en betreft een zogenaamde standerdmolen (gesloten). De molen wordt vandaag de dag nog gebruikt voor het malen van koren. De molenbiotoop (400 meter) van deze molen valt binnen het plangebied. De molenbiotoop zorgt voor de bescherming van de windvang van de molen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft de percelen aan Tielsestraat 101 en aan Tielsestraat ongenummerd (ten noorden van Tielsestraat 113). Het perceel bevindt zich aan de zuidelijke rand van de kern Valburg. Ten noorden van het plangebied bevinden zich woningen, dit betreft voornamelijk vrijstaande woningen. Ten westen en zuiden van het plangebied bevinden zich voornamelijk agrarische gronden. Daarnaast zijn ten zuiden van het plangebied, aan Tielsestraat 113 en 115, vrijstaande woningen gesitueerd. Ten oosten van het plangebied bevindt zich het nieuwbouwplan Molenzicht.

Binnen het plangebied bevindt zich aan de noordzijde, aan Tielsestraat 101, een voormalige boerderij. Deze is als woning in gebruik. Op het perceel van deze woning zijn diverse bijgebouwen gesitueerd, het overige westelijke deel van dit perceel is als tuin ingericht. Aan de westzijde van het perceel bevindt zich daarnaast een weitje.
Het perceel aan Tielsestraat ongenummerd is ingericht als grasland/weide. Aan de noordelijke rand van dit perceel bevindt zich een inrit naar het perceel aan Tielsestraat 101.

4.2 Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een vrijstaande woning op het perceel aan Tielsestraat ongenummerd, ten noorden van de woning aan Tielsestraat 113.

Het bouwvlak van de nieuwe woning heeft een omvang van 8,00 x 12,00 meter. De goothoogte is maximaal 4 meter terwijl de nokhoogte maximaal 8 meter is. De bouwmassa bestaat uit 1 of 1,5 laag met kap. De inhoud van de woning bedraagt maximaal 600 m³ inclusief aan- en uitbouwen. De realisatie van een vrijstaande garage op het achtererf is mogelijk, de maximale maten zijn 5,00 x 8,00 meter.

De nieuwe woning is tweezijdig georiënteerd en voegt zich in het lint van de Tielsestraat - Julianastraat. De nokrichting is ongeveer evenwijdig aan de richting van de Tielsestraat - Julianastraat.

In de opbouw en inrichting van het erf kunnen de verschillende onderdelen (voorerf, tuin) duidelijk worden onderscheiden. De oude boomgaard op het achtererf wordt zo veel mogelijk intact gelaten en/of hersteld.

In afbeelding 3 is een voorbeeldinvulling van de toekomstige situatie weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1734.0212BUITtielstr111-VSG1_0003.png"  
Afbeelding 3: Schets toekomstige situatie  

4.3 Landschappelijke inpassing

Een vrijstaande woning past in het karakteristieke lint en versterkt de continuïteit van het lint aan de Tielsestraat. De Tielsestraat vormt op deze locatie de entree tot het dorp Valburg. Ten zuiden van de locatie ligt de rotonde met een afslag naar het nieuwbouwplan Molenzicht. Ten noorden van de Tielsestraat 113 is sprake van een karakteristieke splitsing van wegen die eigen is aan ligging van de wegen op deze rivierdonk. Tussen de woning op nummer 113 en 101 is sprake van een onderbreking van het lint van de Tielsestraat die groter is dan men aan het begin van het dorp zou verwachten. Vooral richting de Julianastraat is sprake van typische samenhang van vrijstaande bebouwing op regelmatige afstanden tot elkaar. Richting de Tielsestraat gaat de vrijstaande bebouwing op regelmatige afstanden tot elkaar. Richting de Tielsestraat gaat de vrijstaande bebouwing vrij snel over in geschakelde en rijenbebouwing die eigen is aan de ligging meer in de kern van het dorp.

Ten oosten van het plangebied is de uitbreidingswijk van Valburg, "Molenzicht", in ontwikkeling. Door de bouw van een vrijstaande woning komt het perceel van nummer 113 nog meer in de kern te liggen. In aansluiting op de ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving is het logisch dat dit perceel enigszins wordt verdicht. Hiermee ontstaat ook een betere continuïteit van het lint van de Tielsestraat. Er ontstaat een logischer relatie met de verdichting in de kern langs de Tielsestraat.

Om het verzoek mogelijk te maken, wordt het naastgelegen agrarische bouwblok (Tielsestraat 101) verwijderd. Hierdoor nemen voor dit perceel de mogelijkheden voor (bedrijfs)bebouwing af. Deze afname is positief voor de karakteristieke lintbebouwing.

4.4 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de realisatie van de woning dienen op eigen terrein parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Op het terrein is ruimte voor deze parkeerplaatsen. Voor wat betreft parkeren zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Het aantal verkeersbewegingen zal als gevolg van de realisatie van de woning enigszins toenemen. Dit is echter beperkt, waardoor er voor wat betreft de verkeersafwikkeling geen belemmeringen zijn voor de voorgestane ontwikkeling. Daarbij verloopt de inrit naar het nieuwe woonperceel via de bestaande inrit over het terrein (naar Tielsestraat 101). Het toevoegen van een nieuwe inrit vanaf de Tielsestraat is niet gewenst.

 

Hoofdstuk 5 Beschrijving van de bestemmingen

5.1 Algemene opzet

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Tielsestraat 101 en 111, Valburg' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding is de enkelbestemming 'Wonen' opgenomen. Daarnaast zijn om bepaalde waarden te beschermen een dubbelbestemming en gebiedsaanduidingen opgenomen.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij het bestemmingsplan 'Buitengebied'. De regels zijn integraal overgenomen uit dit bestemmingsplan.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

5.2 Verbeelding en regels

Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Wonen
Voor de gronden geldt de bestemming Wonen, die in het moederplan 'Buitengebied' is opgenomen. Deze regels zijn voor zover van toepassing overgenomen in dit bestemmingsplan.

De hoofdgebouwen zijn binnen een bouwvlak opgenomen en strak begrensd, zodat niet verdekt grote bouwmogelijkheden zijn ontstaan. Op het achtererf en binnen het bouwvlak is wel ruimte voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en carports. Voor het bestaande bijgebouw aan Tielsestraat 101 dat voor de voorgevel van de woning is gesitueerd, is een uitzondering gemaakt. Daarvoor is een aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen.

Bij recht is een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, indien aan de gestelde voorwaarden in de regels wordt voldaan. Het gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis kan uitsluitend op basis van een omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt.

Waarde-Archeologische verwachting 1
In het plan is een dubbelbestemming opgenomen, ten behoeve van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Hoofdstuk 6 Financiële toelichting

Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Echter is met de ontwikkelende eigenaar van de gronden die binnen het plangebied gelegen zijn, een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, dit is daarin op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De initiatiefnemer beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkelingen te kunnen realiseren. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Inleiding

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.2 Overleg

Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkelingen heeft vooroverleg niet plaatsgevonden.

7.3 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan wordt daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

7.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.