Elst, Mansio 5 t/m 9

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Westeraam is de uitbreidingswijk aan de oostkant van de kern Elst. Een wijk van ongeveer 2.350 woningen, die bestaat uit verschillende buurten met elk hun eigen karakter en identiteit. Om deze uitbreidingswijk mogelijk te maken is het bestemmingsplan 'Westeraam' opgesteld (vastgesteld december, 1999). Op basis van dit bestemmingsplan zijn vervolgens uitwerkingsplannen opgesteld om de ontwikkeling van deze wijk verder uit te werken.

In 2013 is het nieuwe bestemmingsplan 'Elst, Linge- en Lanenbuurt' vastgesteld. Dat bestemmingsplan is opgesteld om te voldoen aan de wettelijke verplichting uit de Wet ruimtelijke ordening om over actuele bestemmingsplannen te beschikken. Vervolgens is onder andere voor de drie onderhavige percelen het 'Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt' opgesteld. Voor drie percelen aan de Mansio zijn in de verschillende plannen drie vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. Deze woningen zijn echter vooralsnog niet gerealiseerd.

Momenteel is er een initiatief gericht op realisatie van 1 vrijstaande woningen die niet past binnen het bouwvlak. Omdat het echter wel een wenselijke ontwikkeling betreft, dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld dat is afgestemd op dit initiatief.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de oostkant van Westeraam. Het betreft drie percelen aan de noordzijde van de Mansio. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is 'Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt', vastgesteld op 28 oktober 2014. In het vigerende bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Wonen-4'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.2 met een rode lijn.

Figuur 1.2 Ligging plangebied (Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt, 2013).

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleidskader. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de planbeschrijving. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie en van de beoogde ontwikkeling. Hierna volgt de onderbouwing van diverse sectorale aspecten in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de juridische opzet van het plan en de mogelijkheden die daarin geboden worden. Hoofdstuk 6 toont tot slot aan op welke wijze het plan in economische en maatschappelijke wijze uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van maximaal drie woningen mogelijk. Het aantal woningen dat maximaal mogelijk wordt gemaakt ten opzichte van het thans vigerende bestemmingsplan wijzigt niet. Gezien de ligging van het plangebied en de beperkte ontwikkeling, past dit bestemmingsplan in de ruimtelijke beleidskaders zoals beschreven. In onderstaand schema is een beknopte samenvatting van het relevante beleid opgenomen.

Beleid	Beoordelingsaspect	Afweging
Rijk	Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012)	Bij kleine ontwikkelingen is het rijksbeleid niet relevant.
	Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2011)	Bij kleine ontwikkelingen is het rijksbeleid niet relevant.
	Bro, Ladder voor Duurzame verstedelijking	De woonbehoefte wordt aangetoond in de provinciale- en gemeentelijke visie. Doordat het bestemmingsplan onderdeel is van Westeraam, valt het binnen het bestaand stedelijk gebied
Provinciaal beleid	Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG, 2010)	Het bestemmingsplan valt binnen de woningbouwcontour SAN en valt hiermee binnen de verstedelijkingsgrenzen van Overbetuwe
	Kwalitatief Woningprogramma 2010-2019 (KWP3)	Het plan past binnen de voorspelde actuele woonbehoefte en voldoet aan de gestelde uitgangspunten.
Gemeentelijk beleid	Veegbestemmingsplan Linge- en Lanenbuurt, 2014	Het beoogde plan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat de bouwvlakken niet voldoen en gedeeltelijk niet binnen de vigerende bestemming valt.
	Toekomstvisie+, 2009	Het plangebied valt in het gebied dat door de gemeente is aangewezen als uitbreidingsgebied voor Elst.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

De gemeente Overbetuwe ligt in de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Elst heeft binnen deze regio een belangrijke groei functie. Door de ligging van de kern Elst tussen de steden Arnhem en Nijmegen, is het in trek als woonplaats voor forenzen.

Een groot deel van de groei van Elst vindt plaats binnen het gebied Westeraam. Het plangebied maakt onderdeel uit van deze wijk. Dit gebied is aangewezen als gevolg van de groeiopgave uit de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) voor de regio.

Het plangebied is onderdeel van de wijk Lingebuurt. Deze wijk is nog deels in realisatie binnen Westeraam. Het plangebied is momenteel nog onbebouwd. De naastgelegen percelen zijn reeds bebouwd met woningen.

Op het plangebied ligt momenteel de bestemming 'Wonen-4'. Binnen deze bestemming zijn momenteel alleen vrijstaande woningen toegestaan binnen het bouwvlak.

Figuur 3.1 Positie plangebied

Figuur 3.2 Zijaanzicht plangebied (GoogleMaps, 2014).

3.2 Beoogde situatie

In de huidige situatie zijn er in het plangebied drie percelen beschikbaar voor drie vrijstaande woningen. In de figuren 3.3 en 3.4 is te zien wat de beoogde situatie wordt.

Perceel 33 wordt vergroot door een deel van het voormalige perceel 32 erbij te betrekken. Daarnaast is het bouwvlak ruimer, waardoor er meer vrijheid ontstaat voor het bouwen van een vrijstaande woning. Het beoogde bouwvlak past niet binnen het huidige bouwvlak en moet worden aangepast.

Perceel 31 is de samenvoeging van perceel 31 en het overgebleven gedeelte van perceel 32. Beoogd is om het bouwvlak te verruimen en hierop één of twee vrijstaande woningen mogelijk te maken. Dit past niet binnen het huidige bouwvlak en binnen de huidige bestemming.

De beoogde goothoogte voor zowel perceel 31 als 33 is 9 m, met een dakhelling van 40-60 graden. De maximale bebouwingsdiepte is 15m.

Figuur 3.3 Beoogde situatie kavel 31 (GEM)

Figuur 3.4 Beoogde situatie kavel 33 (GEM)

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In onderhavig bestemmingsplan wordt de realisatie van maximaal drie woningen mogelijk gemaakt. Omdat deze woningen op basis van een eerder uitwerkingsplan al mogelijk waren en al uitgebreid onderzocht zijn in voorgaande bestemmingsplannen en het uitwerkingsplan, is de toetsing aan de sectorale aspecten beperkt gehouden. In paragraaf 4.1 is allereerst een overzicht opgenomen waarin alle verschillende omgevingsaspecten worden behandeld. Eén onderwerp dient uitgebreider aan bod te komen: de waterparagraaf.

4.1 Onderzoeken

Aspect - Kader	Beoordelingsaspect	Afweging
Bodemkwaliteit - Besluit bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor de beoogde functie	De gemeente Overbetuwe beschikt over een Bodemkwaliteitskaart (oktober 2010) voor de gehele gemeente. Uit het onderzoek ten behoeve van de vaststelling van de Bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie onverdacht is voor mogelijk bodembedreigende bedrijfsmatige activiteiten. Voor nader onderzoek of het treffen van maatregelen bestaat dan ook geen aanleiding.
	Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit	Gezien de functie (wonen), is hiervan geen sprake.
Archeologie - Archeologische beleidskaart	Is er sprake van een verwachtingswaarde?	Gezien de resultaten van de archeologische onderzoeken en de archeologische begeleiding, staat het aspect archeologie de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg. Er is echter wel een dubbel- bestemming opgenomen om de archeologische verwachtingswaarden te beschermen, bij eventuele toekomstige (grootschalige) grondroerende werkzaamheden.
Cultuurhistorie	Is er sprake van cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden?	In, of nabij het plangebied, zijn geen cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden.
Stedenbouw	Past de ontwikkeling in de stedenbouwkundige opzet?	Bij de opzet van de Lingebuurt is onderscheid gemaakt naar woonstraten en woonpaden. De woonstraten refereren aan de stroomruggen, zijn dichter bebouwd en hebben een meer formeel karakter. De woonpaden vormen de verbinding met het landelijk gebied en hebben een losser en gevarieerder beeld. Voor de woonpaden is altijd een informeel karakter voorgestaan. De aanpassing die mogelijk wordt gemaakt, past binnen dit informele karakter. De mogelijkheid om drie vrijstaande woningen te bouwen wordt aangepast tot de mogelijkheid om twee of drie vrijstaande woningen te bouwen. Stedenbouwkundig gezien past de aanpassing in de opzet van de wijk. De afstanden tot perceelsgrenzen worden in stand gehouden, waardoor de ruimtelijke impact voor omwonenden niet verandert.
Water - Watertoets	Is wateradvies aangevraagd?	Zie paragraaf 4.2.
Relatie met omliggende (bedrijfs)functies	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk?	De afstand tot niet-woonfuncties in de omgeving is dusdanig groot, dat een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd.
Wegverkeerslawaai - Wet geluidhinder	Wordt voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder? Is sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat in de bestaande en de nieuwe woningen?	Omdat ter plaatse al woningen zijn mogelijk gemaakt in het thans vigerende bestemmingsplan, is akoestisch onderzoek achterwege gelaten. Bovendien is in 2012 akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de wijk Vierslag, waaruit blijkt dat de 48 dB contour op 54 m ligt vanuit de as van de Ceintuurbaan. Omdat de woning op aanzienlijk grotere afstand ligt (meer dan 110 m), kan worden geconstateerd dat het akoestisch klimaat voor de woningen aan de Mansio aanvaardbaar zal zijn.
Verkeer - Ontsluiting en verkeersgeneratie	De ontwikkeling mag niet leiden tot een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.	Bij de inrichting van de omliggende wegen is rekening gehouden met deze ontwikkeling. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling en de huidige verkeersintensiteiten, zal er geen sprake zijn van een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.
	De verkeersontsluiting moet goed zijn gewaarborgd.	De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en per openbaar vervoer is goed.
Parkeren - Parkeerbehoefte	De parkeerbehoefte van de ontwikkeling moet worden opgevangen.	Per vrijstaande woning dient te worden voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Tevens wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen in het openbaar gebied. De totale parkeerbehoefte voor de woningen aan de Mansio is daarmee voldoende opgevangen.
Externe veiligheid - Bevi-inrichtingen, transport gevaarlijke stoffen	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR)?	Van risicovolle activiteiten en het vervoer van gevaarlijke stoffen op korte afstand van het plangebied is geen sprake. De spoorweg, snelweg en het LPG-station aan de Nieuwe Aamsestraat liggen op dermate grote afstand, dat deze niet leiden tot beperkingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Luchtkwaliteit - Wet luchtkwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De voorgenomen ontwikkeling valt onder regeling in niet betekenende mate en vormt derhalve geen belemmering. Uit de monitoringstool van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (www.nsl-monitoringstool.nl) blijkt dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Ecologie - Natuurbeschermingswet 2008	Is er sprake van significant negatieve effecten?	Gezien de afstanden tot Natura 2000-gebieden zijn deze niet te verwachten.
- Flora- en faunawet	Is er sprake van aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Gezien de huidige staat van het terrein (braakliggend en deels ingezaaid met gras) zijn beschermde dier- en plantensoorten niet te verwachten.
Kabels en leidingen - Telecommunicatiewet	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.
(Plan)mer	Is een (plan)MER noodzakelijk?	Nee. Gelet op de kenmerken van het plan (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en het feit dat op de locatie al woningen in het verleden juridisch planologisch mogelijk waren), de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.2 Water

De ontwikkeling van Westeraam heeft consequenties voor de huidige waterhuishouding en het huidige waterbeheer. Om de effecten en bijbehorende maatregelen in beeld te krijgen, is samen met het Waterschap Rivierenland het Koepelplan Water Westeraam opgesteld. In relatie tot de watertoets is het Waterschap Rivierenland nauw betrokken geweest bij het vaststellen van de maatregelen ten behoeve van de toekomstige waterhuishouding en het toekomstige waterbeheer.

Onderhavige locatie wordt ontwikkeld op braakliggend grasveld. Aangesloten wordt op het watersysteem van Westeraam. Hier is reeds sprake van een zelfstandig functionerend, duurzaam watersysteem. Het watersysteem voor Westeraam is zodanig opgezet dat sprake is van een duurzaam watersysteem. Zowel qua drooglegging als voor wat betreft de waterberging voldoet het watersysteem aan de huidige normen van het Waterschap. In totaal zal in het gehele plangebied van Westeraam 7% wateroppervlak aanwezig zijn. Het streefpeil van het oppervlaktewater is 7,7 m +NAP. Het minimum peil bedraagt 7,5 m +NAP en het maximum peil bedraagt 7,8 m +NAP.

Uitgangspunt in de hele wijk is het zoveel mogelijk scheiden van de verschillende waterkwaliteiten. In de omgeving is een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De woningen zullen hierop aansluiten.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Onderstaand worden de regels van het bestemmingsplan toegelicht.

De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen - 6

Het plangebied heeft volledig de bestemming "Wonen - 6" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Ter plaatse zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Per vrijstaande woning dienen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.

De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De afstand van de hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens bedraagt maximaal 10 m. De goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de maximaal aangegeven goothoogte op de kaart. Deze bedraagt 9 m, met een dakhelling van 40-60 graden. De bebouwingsdiepte bedraagt maximaal 15 m.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 6 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen op of minimaal 1 m uit de zijperceelsgrens te worden gebouwd. Voor deze gebouwen bedraagt de goothoogte maximaal 3 m, met een dakhelling van maximaal 60 graden. De bebouwingsdiepte bedraagt maximaal 4 m achter het hoofdgebouw.
Bouwwerken moeten minimaal 2 m uit de achterperceelsgrens worden gebouwd. Het zij- en achtererf mogen voor maximaal 50% worden bebouwd.

Deze bestemmingsnaam is gekozen, omdat de inhoud van de regels afwijkt ten opzichte van de bestemmingen Wonen (-1 tot en met -5) die in het Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt is opgenomen voor de huidige locatie. De bestemming sluit het meeste aan bij de bestemming Wonen - 4 uit dat bestemmingsplan. De wijziging die is doorgevoerd ten opzichte van de bestemmings Wonen - 4 is dat niet per bouwvlak ten hoogste één woning is toegestaan. De overige bestemmingen wijken meer af: zo zijn er bestemmingen waar ook andere typen woningen zijn toegestaan of meer specifieke bouwvlakken zijn opgenomen. Om verwarring te voorkomen bij toetsing, is gekozen een nieuwe bestemming op te nemen.

Artikel 4 Waarde - Archeologische verwachting 3

De gebieden met een middelmatige archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Deze gebieden worden eveneens beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Dit houdt in dat een onderzoeksplicht geldt vanaf 500 m2 bij aanvragen van een omgevingsvergunning, bij > 500 m2 en > 0,30 m diepte bij andere werken waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Voor Mansio is al archeologisch onderzoek verricht. Hierdoor is een nieuw archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.

5.4 Algemene regels

Artikel 5 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen en de herbouw van nieuwe woningen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.

Artikel 8 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigingen, indien het wenselijk is een ander plan te realiseren. Het gaat hierbij om een andere positionering van de woningen, andere woningaantallen, andere type woningen of een andere goot- en bouwhoogte. Er is een aantal voorwaarden opgenomen, om te waarborgen dat een eventuele wijziging voldoet aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, maar ook past binnen de omgeving. Een toename van het aantal woningen is niet toegestaan.

Artikel 9 Overige regels

Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening niet (aanvullend) van toepassing zijn.

5.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.

Artikel 11 Slotregel

Dit artikel geeft de titel van de regels van het bestemmingsplan aan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van geheel Westeraam en de financiële afwikkeling zijn geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst tussen de in de GEM Westeraam participerende partijen.

De kavels wordt per stuk verkocht. Gezien de beperkte omvang van het plangebied en de woningbehoefte die er in de regio is, is de verkoopbaarheid van de woningen goed. De financiële uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het voorgaande bestemmingsplan was het mogelijk om op deze locatie enkel 3 vrijstaande woningen te realiseren. In dit bestemmingsplan wordt de bouw van 2 tot 3 vrijstaande woningen mogelijk gemaakt.
Het bestemmingsplan is direct als ontwerp tervisie gelegd. Gezien de beperkte aanpassing van de ontwikkeling, waarbij wordt aangesloten op de omgeving, is de ruimtelijke impact voor de omgeving beperkt. Er is daarom voor gekozen geen voorontwerpbestemmingsplan tervisie te leggen.

Tijdens de tervisielegging zijn geen zienswijzen ingediend.