Elst, Sneeuwjacht 30 t/m 34

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Westeraam is de uitbreidingswijk aan de oostkant van de kern Elst. Een wijk van ongeveer 2.350 woningen, bestaande uit verschillende buurten met elk hun eigen karakter en identiteit. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is in december 1999 het bestemmingsplan Westeraam vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan zijn vervolgens uitwerkingsplannen opgesteld om de ontwikkeling van deze wijk verder uit te werken. Voor drie percelen aan de Sneeuwjacht zijn drie vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. Deze drie woningen zijn echter nooit gerealiseerd, mede omdat de percelen van deze woningen vrij beperkt in omvang zouden zijn. De gronden achter deze percelen waren nog bij een derde in eigendom. Het was echter altijd de bedoeling om de achterliggende gronden te verwerven om zo volwaardige percelen te kunnen realiseren, met een vergelijkbare diepte als de woningen die al gerealiseerd zijn aan de Sneeuwjacht.

In 2013 is een nieuw bestemmingplan vastgesteld waarin ook de drie percelen aan de Sneeuwjacht zijn meegenomen (Elst, Schil Westeraam A325). Dit bestemmingsplan was opgesteld om te voldoen aan de wettelijke verplichting uit de Wet ruimtelijke ordening om over actuele bestemmingsplannen te beschikken. Per abuis is in dit bestemmingsplan de mogelijkheid voor deze drie woningen niet meer opgenomen. Dit wordt met dit bestemmingsplan herzien. Omdat inmiddels de achterliggende gronden in eigendom zijn verworven, worden op deze gronden drie vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, waarmee wordt aangesloten bij de mogelijkheden die in de directe omgeving gelden.

Het doel van dit bestemmingsplan is te voorzien in een directe bouwtitel voor deze drie woningen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de noordwestkant van Westeraam. Het betreft drie percelen aan de noordzijde van de Sneeuwjacht. De percelen liggen in de nabijheid van de Rijksweg Noord, direct ten zuiden van het complex Rijzenburg. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Elst, Schil Westeraam A 325, dat in juni 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe. In het bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming Tuin.

1.4 Voorgaand uitwerkingsplan

Voordat het bestemmingsplan Elst, Schil Westeraam A325 was vastgesteld, gold het uitwerkingsplan Westeraam, deelplan 1 (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 24 september 2002). In dit uitwerkingsplan was de mogelijkheid opgenomen om ter plaatse drie woningen te realiseren. In figuur 1.2 is een uitsnede van de plankaart opgenomen, waarmee deze drie woningen mogelijk waren gemaakt.

Figuur 1.2 Uitsnede plankaart uitwerkingsplan Westeraam, deelplan 1

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleidskader. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de planbeschrijving. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie en van de beoogde ontwikkeling. Hierna volgt de onderbouwing van diverse sectorale aspecten in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de juridische opzet van het plan en de mogelijkheden die daarin geboden worden. Hoofdstuk 6 toont tot slot aan op welke wijze het plan in economische en maatschappelijke wijze uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister van Infrastructuur en Milieu vastgesteld. De SVIR vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de structuurvisie formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Gezien de ligging van het plangebied en de beperkte omvang van de ontwikkeling vormt het rijksbeleid geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is opgenomen dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, ingaat op de actuele regionale behoefte, vervolgens beschrijft in hoeverre in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied en, indien dit laatste niet het geval is, aangeeft hoe de ontwikkeling passend wordt ontsloten.

In dit geval gaat het om de ontwikkeling van drie woningen, die in het verleden al mogelijk zijn gemaakt. De realisatie van drie nieuwe woningen hoeft niet te worden getoetst, vanwege de beperkte omvang, aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (zo blijkt tevens uit jurisprudentie). Wel dient de behoefte te worden aangetoond. Dit wordt aangegeven in paragraaf 2.3, aan de hand van het Kwalitatief Woningprogramma.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Ruimtelijke Verordening Gelderland (2010)

In de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) worden beperkingen aan bestemmingsplannen en beheersverordeningen gesteld, voor zover het onderwerpen betreffen die een provinciaal belang raken. Na de vaststelling van de RVG in 2010 is een eerste herziening vastgesteld in 2012. Een tweede en derde herziening zijn in procedure en hebben respectievelijk betrekking op een sportcomplex in Zaltbommel en de begrenzing van de EHS.

In figuur 2.1 is een uitsnede weergegeven van de themakaart 'verstedelijking' die onderdeel uitmaakt van de RVG.

Figuur 2.1. Uitsnede themakaart 'verstelijking' (Ruimtelijke Verordening Gelderland)

Gelet op de RVG zijn in onderhavig gebied de volgende zaken relevant:

• verstedelijking;
• EHS.

Verstedelijking

Voor verstedelijking richt de RVG zich op concentratie binnen bestaand bebouwd gebied, waarbij uitbreidingen mogelijk zijn binnen de woninbouwcontouren. Buiten deze contouren is stedelijke ontwikkeling slechts onder strikte voorwaarden toegestaan. Het gehele plangebied ligt binnen de zone 'woningbouwcontour SAN'.

Het bestemmingsplan maakt geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, waardoor de verordening de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

EHS

De EHS is op kaart vastgelegd. Deze ligt ten noorden van het plangebied en komt in grote lijnen overeen met de zoekzone voor landschappelijke versterking. Gezien de beperkte ontwikkeling en de afstand tot de EHS, is dit bestemmingsplan niet in strijd met de bepalingen uit de verordening over de EHS.

Kwalitatief Woningprogramma 2010-2019

In het provinciale Kwalitatief Woningprogramma 2010-2019 (KWP3) zijn afspraken gemaakt met de Gelderse gemeenten en woningcorporaties over te bouwen woningen en de woningdifferentiatie op regionaal niveau. In het KWP3 wordt de Stadsregio Arnhem-Nijmegen een netto woningbouwprogramma opgelegd van 26.000 woningen. Inmiddels zijn de gemeenten in de Stadsregio bezig nadere afspraken te maken over de 'binnenregionale verdeling' van het programma. Op basis van actuele prognoses (Primos en Socrates 2012) blijkt het totale programma (nog) te passen bij de geprognosticeerde behoefte. Ook blijkt de nieuwbouwproductie de laatste jaren niet zodanig te zijn geweest dat al voorzien is in deze behoefte.

 

Er is dus nog voldoende ruimte in het gemeentelijke en subregionale woningbouwprogramma om te voldoen aan de geprognosticeerde actuele regionale behoefte. Deze prognoses wijzen op een doorgaande groei van de huishoudens in Arnhem en omgeving tot in ieder geval 2030. In deze subregio is er volgens de analyse ook geen sprake van een kwantitatieve overcapaciteit. Dat betekent dat de zachte en harde plancapaciteit samen kleiner is dan de maximaal gewenste planvoorraad. Wat inhoudt dat er in de subregio en ook in Overbetuwe ruimte is voor toevoeging van plannen om hiermee aan de woningbehoefte te voldoen. De in dit plan voorgestelde drie woningen passen hierbinnen. 

 

De volledige context van de (sub)regionale behoefte en de wijze waarop Overbetuwe daarin voorziet, staat beschreven in een door de Stadsregio uitgevoerde Woningmarktanalyse uit 2013. Deze analyse gaat in op de actuele woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) per subregio. Overbetuwe valt onder de subregio Arnhem en omgeving, omdat Overbetuwe wat betreft verhuisbewegingen een sterkere relatie met Arnhem heeft dan met Nijmegen. Kwalitatief geeft de analyse aan dat er op een aantal plekken in de subregio sprake is van een mismatch. Dat betekent dat het aanbod kwalitatief (woningtype, doelgroep, prijsklasse, woonmilieu, locatie, etc.) niet goed genoeg aansluit op de vraag. Dit vraagt in sommige gevallen om herprogrammering of om fasering. Dit is bij de in dit plan voorgestelde 3 woningen niet aan de orde.

Concluderend kunnen we dus stellen dat het plan past bij de geprognosticeerde actuele woonbehoefte en daarmee voldoet aan de uitgangspunten van het provinciale KWP3 en de lokale 'Woonvisie Overbetuwe 2010-2015'.

2.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie+

De Toekomstvisie+ is vastgesteld op 8 september 2009 en is een overkoepelend beleidsdocument dat richting geeft aan het beleid en handelen van de gemeente Overbetuwe. Het is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid. Aan de hand van uitgewerkt (sectoraal) beleid en actuele gegevens kan de gemeente hier periodiek de prioriteiten bepalen.

Figuur 2.2 Visiekaart Toekomstvisie+

In de Toekomstvisie wordt de kleinschaligheid en de herkenbaarheid als belangrijke kwaliteiten van de samenleving binnen de gemeente genoemd. Deze kwaliteiten wil de gemeente graag behouden, wat ook doorwerkt in de ruimtelijke visie.

De ruimtelijke uitgangspunten worden op hoofdlijnen beschreven aan de hand van de volgende 4 thema's. Een uitsnede van de visiekaart is daarbij opgenomen in figuur 2.2. Het onderhavig plangebied is hierin opgenomen als bestaand woongebied. Deze valt binnen de rode contour. In de toekomstvisie is uitgegaan van een planning van circa 3.000 woningen binnen de gemeente Overbetuwe voor de periode 2010-2020. De drie woningen van onderhavig plangebied maken onderdeel uit van de woningbouwopgave van Overbetuwe. Na deze forse uitbreiding van het aantal woningen in Westeraam heeft Overbetuwe in 2020 ruim 50.000 inwoners. In de Toekomstvisie+ geldt daarnaast een aantal algemene uitgangspunten voor de gehele gemeente.

Groei die past bij het oostelijk en westelijk deel van Overbetuwe

De gemeente maakt verschil tussen het bouwen in het oostelijk en het westelijk deel van Overbetuwe. In het oostelijk deel ligt het accent grotendeels op ontwikkeling en versterking van de functie in de regio. Dit betekent dat er sprake kan zijn van bouwen buiten de bestaande grenzen zoals de zuidzijde van Elst. In het westelijk deel is alleen ruimte voor lokale groei. Daar gaan we uit van bouwen binnen de kernen of binnen de grenzen daaromheen. In het overgangsgebied tussen oost en west zal steeds opnieuw bezien moeten worden welke ontwikkelingen wel of niet wenselijk zijn.

Kwaliteit van kernen is uitgangspunt bij eventuele groei

De ontwikkelingsmogelijkheden van de kernen en buurtschappen in Overbetuwe verschillen. De gemeente houdt daarbij rekening met de identiteit en het karakter van de verschillende kernen, de grootte en het voorzieningenniveau. Inbreiding gaat daarbij voor uitbreiding en voor dorpen geldt dat deze dorps moeten blijven.

Hoewel inbreiding de voorkeur heeft, geldt daarbij wel dat dit altijd moet leiden tot meer ruimtelijke kwaliteit. Ook wordt daarbij gekeken naar mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik.

Voorzieningen in clusters aanbieden

In kleinere kernen zijn er over het algemeen minder voorzieningen dan in grote kernen en steden. Binnen Overbetuwe is het streven naar voorzieningen per kern, maar in ieder per cluster van een aantal kernen. In verband daarmee moeten alle voorzieningen goed bereikbaar zijn per auto, openbaar vervoer en fiets. Daarbij is er aandacht voor ontmoeting, vervoer en zorg voor kwetsbare groepen.

Eigenheid van het landschap behouden en versterken

Het landschap van Overbetuwe bestaat uit oeverwallen, komgronden en uiterwaarden. Deze drie landschapstypen willen de gemeente behouden en meer zichtbaar maken. Dit betekent dat er niet gebouwd wordt langs oude verbindingswegen en dat de komgebieden open en grootschalig blijven. Ook de uiterwaarden met stroomgeulen, wielen, kades, baksteenindustrie en hoge natuurwaarden verdienen aandacht.

In het buitengebied is ruimte voor kleinschalige recreatie, agrarisch gebruik dat past bij het landschap, natuurontwikkeling, landgoederen en waterbeheersing.

2.4 Conclusie

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van drie woningen mogelijk. Gezien de ligging van het plangebied en de beperkte ontwikkeling, past dit bestemmingsplan in de ruimtelijke beleidskaders zoals beschreven in voorgaande paragrafen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

De gemeente Overbetuwe ligt in de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Elst heeft binnen deze regio een belangrijke groeifunctie. Door de ligging van de kern Elst tussen de steden Arnhem en Nijmegen, is het in trek als woonplaats voor forenzen.

Een groot deel van de groei van Elst vindt plaats binnen het gebied Westeraam. Onderhavig plangebied maakt ondereel uit van deze wijk. Dit gebied is aangewezen als gevolg van de groeiopgave uit de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) voor de regio.

De wijk Westeraam wordt grotendeels ontsloten door de Ceintuurbaan, die eveneens onderdeel uitmaakt van het plangebied. Deze sluit aan de noordzijde aan op de Rijksweg Noord en op de zuidzijde aan op de Nieuwe Aamsestraat, die op zijn beurt weer aansluit op de A325.

Onderhavig plangebied maakt onderdeel uit van de wijk Groenoord. Deze wijk is de eerste wijk die is gerealiseerd binnen Westeraam. Deze wijk ligt globaal tussen de spoorlijn Arnhem-Nijmegen en de Regenboog. In figuur 3.1 is een luchtfoto opgenomen van Westeraam.

Figuur 3.1 Luchtfoto Westeraam met ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Sneeuwjacht. Aan de Sneeuwjacht zijn uitsluitend vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen gerealiseerd. In het blok waar onderhavig plangebied is gelegen (de westelijke zijde van de Sneeuwjacht), zijn uitsluitend vrijstaande woningen gebouwd. Deze vrijstaande woningen zijn individueel gerealiseerd: het ontwerp van de woningen verschilt. De uitgangspunten ten aanzien van omvang van de verschillende woningen komt wel overeen: er is in het algemeen sprake van twee lagen met een kap. De woningen zijn tevens gerealiseerd op ruime percelen.

In de huidige situatie is het plangebied niet in gebruik. De (groen)inrichting/bebouwing die aanwezig waren op het perceel, zijn inmiddels gesloopt.

3.2 Beoogde situatie

Om de ontwikkeling van Westeraam aan deze zijde van de wijk goed af te ronden, is het wenselijk om drie vrijstaande woningen te realiseren aan de noordzijde van de Sneeuwjacht. De totale breedte van kavels die beschikbaar is, is smaller dan de breedte van de kavels aan de overzijde van de weg. Daar komt bij dat de totale breedte afneemt van de weg af gezien. Het ligt daarom voor de hand om ter plaatse drie kavels te realiseren. De breedte van de twee oostelijke kavels wordt naar verwachting circa 19 m. Er blijft een kavel over die aan de voorzijde een breedte heeft van naar verwachting circa 26 m en aan de achterzijde een breedte van naar verwachting circa 17 m. Deze breedte komt overeen met de breedte van de kavels die in de directe omgeving aanwezig zijn.

Voor de omvang en de positionering van de woningen wordt aangesloten bij de mogelijkheden die zijn geboden voor de woningen in de directe omgeving. Dit betekent dat de voorgevels in het verlengde van de voorgevels van Sneeuwjacht 26 en 28 moeten worden gerealiseerd. De afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen moet ten minste 3 m bedragen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat open ruimten tussen de verschillende woningen aanwezig blijven. De goothoogte van de woningen bedraagt ten hoogste 7,5 m.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In onderhavig bestemmingsplan wordt de realisatie van drie woningen mogelijk gemaakt. Omdat deze woningen op basis van een eerder uitwerkingsplan al mogelijk waren en per abuis niet zijn opgenomen in het bestemmingsplan Elst, Schil Westeraam A325 is de toetsing aan de sectorale aspecten beperkt gehouden. In paragraaf 4.1 is allereerst een overzicht opgenomen waarin alle verschillende omgevingsaspecten worden behandeld. Een aantal onderwerpen dient uitgebreider aan bod te komen. In het overzicht in paragraaf 4.1 wordt verwezen naar de andere paragrafen in dit hoofdstuk waarin de resultaten van het (uitgebreider) onderzoek zijn opgenomen.

4.1 Onderzoeken

Aspect - Kader	Beoordelingsaspect	Afweging
Bodemkwaliteit - Besluit bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor de beoogde functie	De gemeente Overbetuwe beschikt over een Bodemkwaliteitskaart (oktober 2010) voor de gehele gemeente. Uit het onderzoek ten behoeve van de vaststelling van de Bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie onverdacht is voor mogelijk bodembedreigende bedrijfsmatige activiteiten. Voor nader onderzoek of het treffen van maatregelen bestaat dan ook geen aanleiding.
	Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit	Gezien de functie (wonen), is hiervan geen sprake.
Archeologie - Archeologische beleidskaart	Is er sprake van een verwachtingswaarde?	Op basis van de gemeentelijke beleidskaart is er sprake van een archeologische verwachting. Dit wordt opgenomen met een dubbelbestemming in onderhavig bestemmingsplan.
Cultuurhistorie	Is er sprake van cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden?	Het plangebied ligt direct naast het complex Rijzenburg. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.
Water - Watertoets	Is wateradvies aangevraagd?	Zie paragraaf 4.3.
Relatie met omliggende (bedrijfs)functies	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk?	De afstand tot niet-woonfuncties in de omgeving is dusdanig groot, dat een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd.
Wegverkeerslawaai - Wet geluidhinder	Wordt voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder? Is sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat in de bestaande en de nieuwe woningen?	Zie paragraaf 4.4.
Railverkeerslawaai - Wet geluidhinder	Wordt voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder?	zie paragraaf 4.4.
Verkeer - Ontsluiting en verkeersgeneratie	De ontwikkeling mag niet leiden tot een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.	Bij de inrichting van de omliggende wegen is rekening gehouden met deze ontwikkeling. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling en de huidige verkeersintensiteiten, zal er geen sprake zijn van een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.
	De verkeersontsluiting moet goed zijn gewaarborgd.	De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en per openbaar vervoer is goed.
Parkeren - Parkeerbehoefte	De parkeerbehoefte van de ontwikkeling moet worden opgevangen.	Per vrijstaande woning dient te worden voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. De vrijstaande woningen in de directe omgeving hebben eveneens twee parkeerplaatsen op eigen erf per woning. Daarnaast wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen in het openbaar gebied. In totaal zijn hier 11 parkeerplaatsen beschikbaar voor 11 woningen in de toekomstige situatie (bestaande 8 plus 3 nieuwe). De totale parkeerbehoefte voor de woningen aan de Sneeuwjacht is daarmee voldoende opgevangen.
Externe veiligheid - Bevi-inrichtingen, transport gevaarlijke stoffen	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico en groepsrisico?	Zie paragraaf 4.5.
Luchtkwaliteit - Wet luchtkwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De voorgenomen ontwikkeling valt onder regeling in niet betekenende mate en vormt derhalve geen belemmering. Uit de monitoringstool van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (www.nsl-monitoringstool.nl) blijkt dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Ecologie - Natuurbeschermingswet 2008	Is er sprake van significant negatieve effecten?	Gezien de afstanden tot Natura 2000-gebieden zijn deze niet te verwachten.
- Flora- en faunawet	Is er sprake van aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Gezien de huidige staat van het terrein (braakliggend en deels ingezaaid met gras) zijn beschermde dier- en plantensoorten niet te verwachten.
Kabels en leidingen - Telecommunicatiewet	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het projectgebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.
(Plan)mer	Is een (plan)MER noodzakelijk?	Nee, zie paragraaf 4.6

4.2 Cultuurhistorie

Context

Direct ten noorden van het plangebied is het complex Rijzenburg gelegen. Dit is een gemeentelijk monument. De cultuurhistorische aspecten dienen daarom meegenomen te worden. Voor een beoordeling van deze waarden is gebruik gemaakt van de "Waardestelling complex Rijzenburg, Rijksweg Noord 86-88, Elst" van het Gelders Genootschap (2004).

Het complex bestaat thans uit een T-boerderij, een aan de noordzijde van het achterhuis hiervan aangebouwde schuur en ten zuidwesten hiervan vrij gelegen doorrijschuur. Het complex is in een aantal stadia gebouwd: ca. 1850, ca. 1895 en in 1933. Twee (moderne) opstallen naast deze schuur zijn enige jaren geleden geamoveerd. Voor de boerderij staan twee monumentale bomen. Karakteristiek is ook de toegangsweg naar het complex. Ten noorden van het complex bevindt zich een witgepleisterde hallehuisboerderij die samen met Rijzenburg ensemblewaarde bezitten.

De waarden van het complex kunnen onderscheiden worden in architectuurhistorische waarden en stedenbouwkundige waarden. De architectuurhistorische waarden betreffen de verschillende elementen van het gebouw die cultuurhistorisch van belang zijn. Aangezien met dit bestemmingsplan geen wijziging aan het gebouw zelf mogelijk wordt gemaakt, blijft dit buiten beschouwing. De relatie met de omgeving vormt wel een onderdeel van de afweging, mede in het kader van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waarbij is aangegeven dat in een toelichting onderbouwd moet worden hoe met cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Stedenbouwkundige waarden

Het ensemble van het complex van Rijzenburg is in de afgelopen anderhalve decennia enigszins veranderd. De schuur en een schuurtje aan weerszijden van de vrijstaande doorrijschuur zijn verdwenen. Deze onderdelen hadden geen bijzondere monumentale waarden. De waardevolle onderdelen van het ensemble zijn nog steeds aanwezig, waarbij de hoofdvorm niet is gewijzigd. Naast de bomen, vormt ook de toegangslaan vanaf de Rijksweg Noord een karakteristiek onderdeel van het ensemble.

Wat betreft de omgeving van de boerderij hebben er wel ingrijpende wijzigingen plaatsgevonden. Dit betreft de bouw van woningen aan de zuid- en oostzijde. De landelijke omgeving van het erf heeft aan deze zijden plaats gemaakt voor een woonwijk. Aan de noord- en westzijde hebben dergelijke ingrijpende veranderingen zich niet voorgedaan.

De bouw van woningen aan twee zijden betekent een vermindering van de waarden die op grond van stedenbouwkundige criteria aan het complex zijn toegekend. In het verleden ondersteunde juist de situering van het boerderijensemble ten opzichte van historische landschappelijke relicten de monumentale waarde. De kwaliteit is in dit opzicht aan de oost- en zuidkant achteruit gegaan. Daar staat echter tegenover dat de nieuwe woningen ervoor hebben gezorgd dat de boerderij nu nadrukkelijker een herinnering geworden is aan de tijd dat dit nog agrarisch buitengebied was van het dorp Elst. Het feit dat deze boerderij aan de rand ligt van en direct omsloten wordt door woningen, toont duidelijk de geschiedenis van het gebied aan.

De ensemblewaarde van het erf heeft betrekking op het gezicht vanaf de westzijde: het complex is gericht naar de oude Griftdijk (nu Rijksweg Noord). Verder is er aan de noordzijde een ondersteunende relatie met de karakteristieke boerderij Rijksweg Noord 80. Aangezien er noch aan de noord-, noch aan de westzijde verstorende ingrepen hebben plaatsgevonden, blijven de stedenbouwkundige criteria hier overeind.

Afweging en conclusie

Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van drie woningen mogelijk aan de zuidzijde van het complex. Hierdoor worden woningen aan de zuidzijde dichter bij het complex mogelijk gemaakt. De cultuurhistorische waarden zijn aan deze zijde vanuit stedenbouwkundig oogpunt al aangetast. De extra toevoeging zorgt niet voor een onevenredige extra aantasting. De belangrijkste stedenbouwkundige waarden, namelijk het zicht vanaf de Rijksweg Noord en de ensemble waarde die het heeft met de noordelijk gelegen bebouwing, blijft immers behouden. Het complex blijft vanaf de Rijksweg Noord duidelijk zichtbaar. Dat de woningen op relatief korte afstand zijn gelegen, past bij de cultuurhistorische beleving: de transformatie van agrarisch gebied naar woongebied komt is deze combinatie duidelijk naar voren. Juist een ligging van de woningen op een relatief korte afstand van de boerderij versterkt de ontwikkelingsgeschiedenis van de kern Elst.

4.3 Water

De ontwikkeling van Westeraam heeft consequenties voor de huidige waterhuishouding en het huidige waterbeheer. Om de effecten en bijbehorende maatregelen in beeld te krijgen, is samen met het Waterschap Rivierenland het Koepelplan Water Westeraam opgesteld. In relatie tot de watertoets is het Waterschap Rivierenland nauw betrokken geweest bij het vaststellen van de maatregelen ten behoeve van de toekomstige waterhuishouding en het toekomstige waterbeheer.

Westeraam wordt ontwikkeld op braakliggend grasveld en een voormalige tuin. Aangesloten wordt op het watersysteem van Westeraam. Hier is reeds sprake van een zelfstandig functionerend, duurzaam watersysteem. Het watersysteem voor Westeraam wordt zodanig opgezet dat sprake is van een duurzaam watersysteem. Zowel qua drooglegging als voor wat betreft de waterberging voldoet het watersysteem aan de huidige normen van het Waterschap. In totaal zal in het gehele plangebied van Westeraam 7% wateroppervlak aanwezig zijn. Het streefpeil van het oppervlaktewater is 7,7 m +NAP. Het minimum peil bedraagt 7,5 m +NAP en het maximum peil bedraagt 7,8 m +NAP.

Uitgangspunt in de hele wijk Groenoord is het zoveel mogelijk scheiden van de verschillende waterkwaliteiten. In de omgeving is een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De woningen zullen hierop aansluiten. In oktober 2012 is in overleg met het Waterschap en de gemeente Overbetuwe besloten dat al het hemelwater – dus niet alleen meer het schone dakwater – via het HWA-riool kan worden afgevoerd.

4.4 Verkeerslawaai

Geluid
De locatie ligt binnen de wettelijke geluidszone van de spoorlijn Nijmegen - Arnhem. Deze spoorlijn heeft een geluidszone van 300 m. De nieuwe woningen liggen hier binnen, waardoor akoestisch onderzoek op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk is. De woningen liggen eveneens binnen de wettelijke geluidszone van de Rijksweg-Noord. Rondom de locatie zijn tevens 30 km/h-wegen aanwezig die op grond van het snelheidsregime niet-gezoneerd zijn. Op basis van jurisprudentie en in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden deze wegen echter wel getoetst in het akoestisch onderzoek. Omdat de wegen doodlopend zijn en daarom een zeer lage verkeersintensiteit kennen, zijn de wegen akoestisch niet relevant en worden daarom achterwege gelaten in het akoestisch onderzoek.

Onderzoek en conclusie

In bijlage 1 is de rapportage 'Akoestisch onderzoek Sneeuwjacht' opgenomen. In deze rapportage is het akoestisch onderzoek beschreven en zijn de resultaten gepresenteerd. De resultaten worden getoetst aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk hogere waardebeleid.

Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van railverkeerslawaai op drie woningen de voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden. De geluidsbelasting bedraagt 63 dB en overschrijdt de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet. Ten gevolge van wegverkeerslawaai blijkt dat ten gevolge van de Rijksweg-Noord de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De geluidbelasting bedraagt 50 dB en overschrijdt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet.

Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, is onderzocht of maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting mogelijk of doelmatig zijn. Hieruit blijkt dat dergelijke matregelen stuiten op financiële en/of stedenbouwkundige bezwaren. Verder wordt voldaan aan het hogere waardebeleid van de gemeente en is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Voor drie woningen dient ten gevolge van rail- en wegverkeerslawaai een hogere waarde van respectievelijk 63 dB en 50 dB te worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders, alvoren het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

4.5 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire RVGS per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water opgenomen in de circulaire. Per 1 augustus 2012 zijn ook de veiligheidsafstanden uit het Basisnet spoor toegevoegd aan de circulaire. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het BTEV wordt, aan de hand van de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen en buisleidingen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen gelegen.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Aan de westzijde door het plangebied is de spoorlijn Ressen Noord - Arnhem Westelijke Aansluiting gelegen. Conform het Basisnet spoor is het groepsrisico op dit trajact kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, zie figuur 4.5 Dit traject beschikt niet over een veiligheidsafstand of een een Plasbrandaandachtsgebied (PAG).

Figuur 4.1 Groepsrisico spoor

Binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg.

Verantwoording GR

Effectscenario

Het maatgevend effectscenario voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor betreft het BLEVE scenario. Het scenario van een BLEVE kan plaatsvinden na externe impact waardoor een ketelwagon scheurt en het tot vloeistof verdichte gas expandeert en een overdrukscenario veroorzaak (koude BLEVE). Nagegaan moet worden of maatregelen mogelijk zijn om de risico's en effecten te beperken. Tevens moeten de bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid worden beschouwd.

Maatregelen ter beperking van risico's

De spoorweg ligt buiten het plangebied. Binnen het plangebied zijn geen directe mogelijkheden om de risico's te beperken. Omdat het GR minder dan 0,1 maal de oriënterende waarde bedraagt, is daar op grond van het beleid ook geen aanleiding toe: het GR is ruimschoots beneden de toetsingswaarde gelegen. Het plan zorgt gezien de beperkte ontwikkeling niet voor een toename van het groepsrisico.

Maatregelen ter beperking van effecten

Los van de risico's kunnen aan de kant van de ontvanger maatregelen worden getroffen om de effecten ingeval van een calamiteit te beperken. De gebouwen en de directe omgeving moeten geschikt zijn om het gebied te kunnen ontvluchten waarbij de aanwezige personen tijdig moeten kunnen worden geïnstrueerd. Er zijn voldoende mogelijkheden om het gebied snel te ontvluchten.

Mogelijkheden voor bestrijdbaarheid van calamiteiten

Aangenomen wordt dat het plangebied voldoende toegankelijk is voor hulpdiensten en dat er voldoende beschikbaar primaire, secundaire en tertiaire bluswatervoorziening aanwezig zijn.

Beschouwing van zelfredzaamheid

In het plangebied is geen sprake van de aanwezigheid van groepen personen met een verminderde zelfredzaamheid zodat er geen bijzondere maatregelen nodig zijn. In het algemeen wordt gesteld dat de zelfredzaamheid van de aanwezige personen kan worden verhoogd door het bieden van handelingsperspectief. Voor het plangebied geldt, dat er wordt gezorgd voor een dekking van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS).

Conclusie

Binnen het plangebied blijft sprake van een restrisico. Dit restrisico wordt, gelet op de zelfredzaamheid en de mogelijkheden tot bestrijding van calamiteiten, aanvaardbaar geacht.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.6 Vormvrije mer beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied zouden kunnen worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject conform categorie D11.1 uit de D-lijst in de bijlage bij het Besluit m.e.r. Gelet op de kenmerken van het plan (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en het feit dat de drie woningen in het verleden al juridisch planologisch mogelijk waren), de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken naar de verschillende milieuaspecten zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Onderstaand worden de regels van het bestemmingsplan toegelicht.

De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

Een strook aan de voorzijde van de beoogde woningen is bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen enkel erkers, een portiek bij de entree, een penant, een Frans balkon, een ondergeschikt bouwdeel van het bijbehorend hoofdgebouw, een luifel bij de voordeur en overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen

Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming "Wonen" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Per woning dienen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.

De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het hoofdgebouw dient minimaal in de op de verbeelding aangegeven gevelijn(en) te worden gebouwd, met uitzondering van elementen als portieken, erkers, luifels, penanten en een Frans balkon op de verdieping en luifels boven de voordeur. Deze zijn eveneens toegestaan buiten het bouwvlak (en in de bestemming Tuin, voor de voorgevel).

Ter plaatse zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. De afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m. De goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 7,5 m en de bouwhoogte ten hoogste 11,5 m.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 3 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen op of minimaal 1 m uit de zijperceelsgrens te worden gebouwd. Voor deze gebouwen bedraagt de bouwhoogte ten hootgste 6 m.

De afstand van aanbouwen en uitbouwen tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 6 m. De bebouwingsdiepte van aanbouwen en uitbouwen bedraagt maximaal 4 m gerekend vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij een rijwoning, mogen in totaal een maximum oppervlak van 120 m² hebben. Het zij- en achtererf mag met ten hoogste 50% worden bebouwd met aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.

Artikel 5 Waarde - Archeologische verwachting 2 en Artikel 6 Waarde - Archeologische verwachting 3

De gebieden met een hoge en middelmatige verwachtingswaarde zijn bestemd als Waarde - Archeologische verwachting 2 en 3. De ligging en de verwachtingswaarde hiervan is afgestemd op het archeologische beleid van de gemeente. De naamgeving is afgestemd op het bestemmingsplan Elst, Schil Westeraam A325, om verwarring over verschil in beschermingsregimes te voorkomen.

Deze gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningen. Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is. Het volgende geldt in de bestemming:

Waarde - Archeologische verwachting 2, wat gebieden met een hoge verwachtingswaarde betreft:

• onderzoeksplicht vanaf 100 m2 bij aanvragen om omgevingsvergunning en >100 m2 en > 0,30 m diepte bij andere werken waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is;

Waarde - Archeologische verwachting 3, wat gebieden met een middelmatige verwachtingswaarde betreft:

• onderzoeksplicht vanaf 500 m2 bij aanvragen om omgevingsvergunning en >500 m2 en > 0,30 m diepte bij andere werken waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is;

Binnen de bestemmingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze dubbelbestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.

5.4 Algemene regels

Artikel 7 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen en de herbouw van nieuwe woningen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigingen, indien het wenselijk is een ander plan te realiseren. Het gaat hierbij om een andere positionering van de woningen, andere woningaantallen, andere type woningen of een andere goot- en bouwhoogte. Er is een aantal voorwaarden opgenomen, om te waarborgen dat een eventuele wijziging voldoet aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, maar ook past binnen de omgeving. Een toename van het aantal woningen is niet toegestaan.

Artikel 11 Overige regels

Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening niet (aanvullend) van toepassing zijn.

5.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.

Artikel 13 Slotregel

Dit artikel geeft de titel van de regels van het bestemmingsplan aan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Formeel gezien is er sprake van een aangewezen bouwplan, waardoor het noodzakelijk is een exploitatieplan op te stellen, tenzij de kosten anderszins zijn verzekerd. De gemeente sluit met de eigenaar van de gronden een anterieure overeenkomst, waarin de kosten zijn verzekerd. Het is daarom niet nodig een exploitatieplan op te stellen.

De kavels wordt per stuk verkocht. Gezien de beperkte omvang van het plangebied en de woningbehoefte die er in de regio is, is de verkoopbaarheid van de woningen goed. De financiële uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het uitwerkingsplan dat tot en met de eerste helft van 2013 gold, was het mogelijk om op deze locatie drie woningen te bouwen. Gezien de locatie ligt het ook voor de hand ter plaatse de wijk af te ronden met de drie wonignen die mogelijk worden gemaakt met dit bestemmingsplan. Daarom is besloten geen voorontwerpbestemmingsplan terinzage te leggen, maar direct een ontwerpbestemmingsplan. Dit ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken tervisie gelegen. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in een aparte Nota zienswijzen behandeld. Op basis van de zienswijzen is de toelichting aangepast.