| Plan: | Veegplan reststroken 2014 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1734.0184VGPreststro14-VSG1 |
De gemeente Overbetuwe beschikt over een behoorlijk actueel bestand bestemmingsplannen voor haar kernen. De afgelopen jaren is voor elke kern een nieuw bestemmingsplan opgesteld waarbij de feitelijke en planologische situatie zoveel mogelijk in overeenstemming zijn gebracht. Zo zijn bestemmingsgrenzen veelal op eigendomsgrenzen afgestemd, waardoor voor burgers en andere gebruikers van gronden duidelijk is wat er op hun perceel gebouwd mag worden en welk gebruik is toegestaan.
In de loop der tijd heeft de gemeente op verschillende plekken zogenaamde reststroken verkocht. Deze reststroken zijn meestal niet meer functionele stukjes groen of weg en zijn als tuin verkocht. De bestemming van deze stroken is nog niet aangepast en daarom zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden nog niet in overeenstemming gebracht met het beoogde en soms al feitelijke gebruik. Dit betekent dat er op de reststroken vaak niet mag worden gebouwd terwijl dit in de meeste gevallen wel mogelijk zou moeten zijn. Daarnaast is het gebruik van de stroken als tuin behorende bij een woning in strijd met de huidige bestemming.
Ook is er een aantal reststroken die een openbaar karakter moeten krijgen, maar waar de bestemming thans geënt is op privégebruik. Tot slot zijn er twee groene gebieden waar openbare voorzieningen als een skatebaan en speelvoorzieningen mogelijk worden gemaakt. Hiermee wordt invulling gegeven aan de verzoeken vanuit dorpsraden en burgers.
Om deze strijdigheden op te heffen en de gebruiks- en bouwmogelijkheden op de reststroken in een bestemmingsplan te regelen, is dit bestemmingsplan 'Veegplan Reststroken 2014' opgesteld.
Het plangebied bestaat uit een aantal reststroken. Deze liggen verspreid in de gemeente Overbetuwe. Onderstaand is een overzicht van de adressen opgenomen waarbij een aanpassing van bestemming voor één of meerdere stroken op en direct nabij het betreffend adres aan de orde is. Voor een grafische weergave wordt verwezen naar de verbeelding.
Elst
Andelst
Herveld
Oosterhout
Heteren
De vigerende bestemmingsplannen zijn in de meeste gevallen de komplannen voor de verschillende kernen. De huidige bestemmingen betreffen onder andere 'Groen', 'Tuin' en 'Verkeer - Verblijf'.
Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.
Het ruimtelijke ordeningsbeleid van het Rijk en de provincie is neergelegd in structuurvisies, verordeningen, besluiten en regelingen. Het aanpassen van de bestemmingen voor enkele reststroken zodat de planologische situatie in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke en ook gewenste ruimtelijk-stedenbouwkundige speelt zich louter af op lokaal niveau en heeft geen duidelijk herkenbare relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal of provinciaal niveau. Er worden geen nieuwe woningen toegestaan, er vinden geen herbestemmingen plaats buiten de woningbouwcontouren uit de Ruimtelijke Verordening. Geconstateerd kan worden dat het plan niet conflicteert met het nationaal of provinciaal ruimtelijk ordeningsbeleid.
Een van de kernpunten van regionale beleid is het behouden van de karakteristiek van de kern en duurzame (her)ontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. Dit is onder meer vastgelegd in het 'Regionaal Plan 2005-2020'. Dit rapport is vastgesteld met als doel bewoners, bedrijven en bezoekers aan de regio te binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven': het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Het Regionaal Plan zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken. In zekere zin kan het verkopen en daarna herbestemmen van niet meer functionele stukjes groen en verkeer tot tuin of erf behorend bij wonen, worden gezien als een vorm van het optimaliseren van het ruimtegebruik en het vergroten van het woongenot. De gronden die een openbaar karakter krijgen door de bestemming Groen en Verkeer - Verblijf dragen bij aan een positieve beleving van het openbaar gebied. Dit geldt ook voor het mogelijk maken van speelvoorzieningen en een skatebaan. Ontspannings- en recreatiemogeljkheden dragen ook bij aan 'het goede leven'. Geconstateerd kan worden dat het plan niet conflicteert met het regionaal ruimtelijk ordeningsbeleid en zelfs bijdraagt aan de hoofduitgangspunten van beleid.
Kadernota 'Visie op ruimte'
In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten. Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern. In zekere zin kan het verkopen en daarna herbestemmen van niet meer functionele stukjes groen en verkeer tot tuin behorend bij wonen worden gezien als een vorm van het intensiveren van het ruimtegebruik en het vergroten van het woongenot. Het herbestemmen van de bestemmingen gericht op privégebruik naar een bestemming met een openbaar doel, is van algemeen belang waar een ieder baat bij heeft. Geconstateerd kan worden dat het plan niet conflicteert met de kadernota.
Woonvisie 2010-2015 'Wonen is meer dan alleen Stenen'
In de woonvisie verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor de woonvisie is een woningmarktverkenning opgesteld. Deze verkenning geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonvisie. De woonvisie bevat geen detaillistisch uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.
De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Naast verbetering van de bestaande voorraad blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met de groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren.
Het gemeentelijk beleid is gericht op kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering. Het plan om een deel van de reststroken te bestemmen als tuin bij wonen kan gezien worden als het meer optimaal gebruiken van een locaties in bestaand stedelijk gebied. Bewoners krijgen met dit plan mogelijkheden de reststroken - voor zover stedenbouwkundig gewenst) te bebouwen en gebruiken voor woondoeleinden en kunnen hierdoor het woon- en leefcomfort vergroten. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met de gemeentelijke woonvisie.
Deze planherziening heeft ruimtelijk-functioneel een dusdanig beperkte impact dat nadere onderzoeken op het gebied van milieuhygiëne en omgevingsaspecten niet noodzakelijk zijn. Er vindt geen toename van het aantal woningen plaats. Waar daar sprake van is worden de bebouwingsmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken beperkt verruimd. Deze verruiming zal echter niet leiden tot een onevenredige aantasting van waarden. Op plekken waar bescherming van het archeologische bodemarchief nodig is, is een planologische bescherming van deze waarden opgenomen. Tot slot heeft het bestemmingsplan geen negatieve impact op de flora en fauna doordat eventuele aanwezige waarden niet worden geschaad.
De verkochte reststroken betreffen in hoofdzaak niet meer functionele stukjes groen of verkeers-verblijfsgebied. Bij de verkoop van de stroken heeft een afweging plaatsgevonden of de strook nog een openbare gebruikswaarde heeft. In de regel gaat om kleine strookjes grond.
Dit bestemmingsplan regelt in de meeste gevallen het nieuwe, beoogde gebruik van de verkochte reststroken als tuin bij wonen. In een enkel geval gaat het om het omzetten van het huidig gebruik in (openbaar) groen, het uitbreiden van een huidige skatevoorziening en het mogelijk maken van speelvoorzieningen binnen een groenzone. Tot slot is er een locatie waar de huidige bestemmingen wonen en tuin enigszins worden verlegd.
Tuin
In geval van een herbestemming als 'Tuin' zijn de gronden bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Er zijn uitsluitend gebouwen in de vorm van uitbouwen toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Het gaat vooral om stroken grond die voor de voorgevels van hoofdgebouwen zijn gelegen en in een enkel geval om zijerven.
Verkeer - Verblijf
Tussen de percelen Onderijen 43 en 45 ligt een openbaar pad. De bestemmingen Wonen en Tuin worden conform gebruik en inrichting, omgezet naar de bestemming Verkeer - Verblijf.
Wonen
In geval van een herbestemming als 'Wonen' zijn de gronden bestemd voor wonen. Het bestaande bouwvlak is uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Daarnaast zijn aan- uit- en bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Ook zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan. Dit betreft het perceel Meiers 8 in Elst.
Er is dus geen sprake van een nieuwe bouwmogelijkheid, immers het vigerende bestemmingsplan 'Elst' biedt reeds deze mogelijkheid.
Overzicht locaties en de nieuwe bestemming
Locaties Gewenste bestemming
Elst
Andelst
Herveld
Oosterhout
Heteren
Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).
Het bestemmingsplan 'Veegplan reststroken 2014' bestaat uit de volgende onderdelen:
De toelichting
De toelichting is niet juridisch bindend, maar is een motivering en onderbouwing van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, te weten de regels en de verbeelding.
De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.
De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijf', 'Water', 'Groen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' opgenomen. Daarnaast zijn er een aantal aanduidingen, zoals 'specifieke vorm van groen - skatebaan en 'speelvoorziening' opgenomen.
De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Bij de overwegingen over de gewenste opzet van het bestemmingsplan staat men voor het dilemma dat er enerzijds een duidelijke behoefte is aan minder regelgeving.
Daarnaast moet het plan flexibel zijn om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen. Daarvoor zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze regelingen bieden weliswaar ruimte voor bepaalde ontwikkelingen, er kunnen echter geen directe rechten en/ of plichten aan worden ontleend. Er zal altijd een belangenafweging plaatsvinden. Als echter wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden, is die afweging marginaal.
Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.
Bestemmingen
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. De bestemmingen sluiten zoveel mogelijk aan bij de vigerende bestemmingsplannen van de gemeente Overbetuwe.
Groen
Gebruik
De gronden met de bestemming Groen zijn bestemd voor onder andere groenvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - skatebaan', is een skatebaan mogelijk. Speelvoorzieningen groter dan 50 m2 zijn mogelijk binnen de aanduiding 'speelvoorzieningen'.
Bouwen
Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, alsmede nutsvoorzieningen.
Tuin
Gebruik
De gronden met de bestemming Tuin zijn onder andere bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.
Bouwen
Er zijn uitsluitend gebouwen in de vorm van uitbouwen op de begane grond en nutsvoorzieningen toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan waarvoor de maximale hoogtes in de regels zijn opgenomen.
Verkeer - Verblijf
Gebruik
De gronden met de bestemming Verkeer-Verblijf zijn onder andere bestemd voor (woon)straten, voet- en fietspaden.
Bouwen
Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, alsmede nutsvoorzieningen.
Water
Gebruik
De gronden met de bestemming Water zijn onder andere bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Bouwen
Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.
Wonen
Gebruik
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen met bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen.
Bouwen
Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw gebouwd mag worden. Aan- uit-, bijgebouwen en overkappingen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan. De hoogtes en dergelijke zijn in de regels opgenomen.
Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Leiding - Hoogspanningsverbinding
In het plan zijn de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie en Leiding - Hoogspanningsverbinding opgenomen, die aansluit bij de reeds bestaande bestemmingsplannen. Naast de betreffende dubbelbestemmingen hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen' of 'Tuin'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.
Kostenverhaal
Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. Met onderhavig bestemmingsplan worden geen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt, zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt en kostenverhaal niet aan de orde is.
Financiële haalbaarheid
Een deel van de gronden zijn na verkoop door de gemeente in particulier eigendom gekomen. Dit betreft de gronden die de bestemming 'Tuin' en 'Wonen' hebben gekregen. De gronden die een openbaar gebied betreffen blijven in eigendom van de gemeente.
De kosten van de planherziening worden onder meer gedekt uit de opbrengsten van de grondverkopen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.
De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.
De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor het onderhavige bestemmingsplan zal, gezien de zeer geringe ingrepen en ontwikkelingen die met deze planherziening mogelijk gemaakt zijn, geen inspraak plaatsvinden.
Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Gezien de geringe omvang en impact van de voorgenomen ontwikkeling zal vooroverleg niet plaats vinden.