Buitengebied, Mussenbergstraat - Tobbenhofsestraat, Elst

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gronden van de locatie Tobbenhofsestraat 3 te Elst, zijn door de gemeente Overbetuwe aangekocht. Voor de bestaande woning en erf is inmiddels de bedrijfsbestemming gewijzigd in een woonbestemming. Voor de overige gronden van dit perceel wordt door middel van een partiële herziening van het bestemmingsplan de vigerende agrarische bestemming (bestemmingsplan Buitengebied Overbetuwe) gewijzigd naar een woonbestemming.

Met deze wijziging wordt het mogelijk gemaakt dat er maximaal 4 woningen in de vorm van 3 woongebouwen binnen het plangebied gerealiseerd kunnen worden. Deze worden mogelijk gemaakt op basis van het beleid functieverandering.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Tobbenhofsestraat 3 te Elst, in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe ten westen van de woonkern Elst (zie figuur 1.1). Het plangebied wordt aan de noord,- west- en oostzijde begrensd door agrarisch gebied in de vorm van grasland. Aan de westzijde vormt de bestaande woonbebouwing op het perceel Tobbenhofsestraat 3 de grens van het plangebied. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie M, nummer 1663.

Figuur 1. Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe' (vastgesteld: 5 maart 2013'. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch. De bouw van woningen is binnen die bestemming niet toegestaan. Verder geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1', deze is bedoeld voor de bescherming van archeologische waarden (zie paragraaf 3.8). Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding: waardevol landschap. Deze is bedoeld voor de bescherming en ontwikkeling van waardevolle landschappelijke kwaliteiten.

Figuur 2. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'

1.4 Leeswijzer

Allereerst wordt ingegaan op het beleid wat van toepassing is op onderhavige ontwikkeling. Daarna worden in hoofdstuk 3 de milieu- en omgevingsaspecten beschreven die van toepassing zijn. Het daarop volgende hoofdstuk bevat de planbeschrijving. De huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling komen hier aan bod. Hoofdstuk 5 bevat de juridische vertaling. Daaropvolgend wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan aangeduid. Afgesloten wordt met het hoofdstuk voor de te volgen procedure.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
• een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Hieronder zijn deze weergegeven:

• 1. een excellent ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en energietransitie;
• 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem;
• 7. het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen;
• 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. ruimte voor waterveiligheid en duurzame zoetwatervoorzieningen en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:

• verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;
• versterking van de primaire waterkeringen;
• deelprogramma's Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;
• EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;
• hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens.

Conclusie
Het onderhavige plan bevindt zich niet in de nationale hoofdstructuur en omvat geen ontwikkelingen van landsbelang.

2.2 Provinciaal- en regionaal beleid

Provinciale structuurvisie / Streekplan Gelderland 2005
Met het Streekplan 'Gelderland 2005; kansen voor regio's' kiest de provincie voor de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Gelderland. Op provinciaal niveau richt men zich op kenmerken en waarden die van provinciaal belang worden geacht. Deze kenmerken en waarden zijn: natuur en water in het 'groenblauw raamwerk', en ruimtelijke ontwikkelingen in het 'rode raamwerk' van stedelijke functies en infrastructuur. De rest van de provincie, het 'multifunctioneel gebied', wordt meer dan in het verleden het domein van de gemeenten. Zij werken daarvoor samen in regionaal verband. De bemoeienis van de provincie met dit multifunctioneel gebied is beperkt.

Het multifunctioneel gebied beslaat het grootste deel van de provincie Gelderland en omvat de steden, dorpen en buurtschappen buiten de provinciaal ruimtelijke hoofdstructuur, waardevolle landschappen en het multifunctioneel platteland. Vitaliteit van de multifunctionele gebieden wordt bevorderd door planologische beleidsvrijheid voor samenwerkende gemeenten, onder andere gericht op vitale steden en dorpen. Elke regio heeft buiten een stedelijk netwerk of een regionaal centrum vele verspreid liggende steden, dorpen en buurtschappen die tezamen het voorzieningenniveau bepalen. In en bij deze bebouwde gebieden moet de regionale behoefte aan 'dorps' wonen geaccommodeerd kunnen worden, waarbij wordt gestimuleerd dat met dit ruimtelijke programma tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van de groene en recreatieve omgevingskwaliteit. Tevens moeten samenwerkende gemeenten zich richten op nieuwe economische dragers, waardoor werkgelegenheid buiten de landbouw wordt geboden. Deze nieuwe economische dragers kunnen vooral worden geaccommodeerd in en bij bestaande kernen en in vrijgekomen agrarische bebouwing.

Het plangebied bevindt zich binnen een zone dat door het streekplan is aangewezen als 'waardevol landschap'' en in 'het KAN gebied'.

Figuur 3. Uitsnede Streekplan 2005

Waardevol landschap
Het ruimtelijk beleid voor waardevolle landschappen is: behouden en versterken van de landschappelijke kernkwaliteiten. Voor de waardevolle landschappen als geheel geldt binnen de algemene voorwaarde dat de kernkwaliteiten worden versterkt Bij inachtneming van het beleid voor functieverandering in het buitengebied geldt een 'ja mits'-benadering voor het toevoegen van nieuwe bouwlocaties en andere ruimtelijke ingrepen.

Voor zover de waardevolle landschappen deel uitmaken van het multifunctioneel gebied is de voorwaarde dat de nieuwe bebouwing past binnen de door de regio vast te stellen of reeds bepaalde zoekzones voor stedelijke functies of zoekzones landschappelijke versterking, en dat recht wordt gedaan aan de kernkwaliteiten van de betreffende landschappen.

In de waardevolle landschappen zijn lokale en regionale ontwikkelingen mogelijk. Aard, omvang en vormgeving in samenhang met de kernkwaliteiten zijn bepalend.

Conclusie
Het plangebied is gelegen in 'waardevol landschap' in het buurtschap Lijnden, aan de westzijde van Elst. Het op een oeverwal gelegen gebied heeft van oudsher een halfopen structuur met een afwisseling van boomgaarden, weide en akkers zoals ook op onderstaande kaartbeelden te zien is.

Het plan krijgt de uitstraling van een boerenhoeve. Van een afstand oogt dit - van de weg terug gelegen geheel - als een oorspronkelijk boerencomplex. Dichterbij wordt duidelijk dat ook in twee van de gebouwen, die op de oorspronkelijke boerenschuren geïnspireerd zijn, gewoond wordt. Via een enkele inrit wordt het boerencomplex bereikt. Het ensemble bestaat uit een hoofdgebouw (boerderij) en een aantal bijgebouwen (woningen en bergingen). De boerderij is duidelijk georiënteerd op de Mussenbergstraat. De andere bebouwing is meer terug gelegen en gericht op het gemeenschappelijke erf. Het boerencomplex wordt omgeven door een weide met diverse bomen. De watergang wordt beter zichtbaar gemaakt door het toevoegen van opgaande beplanting. Het boerencomplex zelf krijgt een stevige erfbeplanting, die deels wordt doorgetrokken over de weide, waardoor het plan zich ankert in de omgeving. Door de slimme plaatsing van de bijgebouwen en de gebiedseigen erfbeplanting krijgen de diverse woningen voldoende privacy, maar vormen ze ook een geheel.

Het geheel van bebouwing, erf- en groeninrichting is geïnspireerd op de opzet en uitstraling van de oorspronkelijke boerderijen in de omgeving. De ontwikkeling is derhalve passend binnen het aanwezige landschap.

Ruimtelijke Verordening
Provinciale Staten hebben de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld op 15 december 2010. De verordening is op 22 januari 2011 in werking getreden.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De voorschriften in de ruimtelijke verordening zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie. In de verordening is het plangebied aangeduid als 'Nieuwe bebouwing buitengebied'.

Nieuwe bebouwing is mogelijk in het kader van functieverandering.

Figuur 4. Uitsnede Ruimtelijke Verordening Gelderland

Conclusie
In het onderhavige plan wordt nieuwe bebouwing in de vorm van vier woningen toegestaan. De provinciale verordening vormt derhalve geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige plan.

2.3 Gemeentelijk beleid

Kadernota 'Visie op ruimte'
In 2004 is door de gemeente Overbetuwe de kadernota 'Visie op ruimte' opgesteld. Deze kadernota biedt een landschappelijk en stedenbouwkundig kader, de criteria die de geschiktheid en beperkingen van gebieden voor verschillende vormen van grondgebruik aangeven en een handleiding voor de toepassing van die criteria. De kadernota kent twee uitgangspunten. Allereerst zal binnen de gemeente Overbetuwe, voordat uitbreiding voor woningbouw aan de orde komt, eerst gezocht worden naar mogelijkheden voor inbreiding binnen bestaande kernen.

Hierbij wordt niet alleen gedacht aan een (her-)opvulling van onbebouwde plekken, maar moet vooral worden gedacht aan creatieve toepassingsmogelijkheden voor intensief, meervoudig en/of flexibel ruimtegebruik, geënt op de aard en de schaal van de kern.

Het tweede uitgangspunt betreft de toenemende druk op de gemeente Overbetuwe om de stedelijke ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen verder vorm te geven in het oostelijk deel van de gemeente.

Vanuit de regionale ontwikkelingsbehoefte wordt vooral ruimte gezocht voor woningbouw, bedrijventerreinen, windenergie en dergelijke. Het oostelijk deel van de gemeente valt binnen het te verstedelijken gebied. Hierdoor ontstaat voor de gemeente de mogelijkheid voor het ontwikkelen van zowel een dynamisch, stedelijk gebied met hoog voorzieningenniveau, als een groen en landelijk gebied. Door te kiezen voor het versterken van de identiteit van beide soorten gebieden, ontstaat een grote meerwaarde voor de gemeente als geheel. Om te voorkomen dat de stedelijke ontwikkelingen het landelijke gebied overspoelen, is een grens tussen beide gebieden nodig.

Het plangebied bevindt zich binnen de zone 'Oeverwal/oeverwalachtige vlakte'.

Oeverwallen
De oeverwallen zijn grootschaliger en opener geworden ten opzichte van vroeger. Met een ruimtelijke verdichting op de oeverwallen wordt het besloten karakter teruggebracht. De ontwikkelingen op de oeverwallen zijn gericht op lokaal schaalniveau. Over het algemeen is op deze gronden dan ook ruimte aanwezig voor lokale woningbouwuitbreidingen.

Conclusie
Het plangebied ligt binnen de zone die is aangewezen als waardevol gebied. Uitbreiding van de kernen is slechts wenselijk voor zover het karakter van het gebied wordt behouden en de buurtschappen en lintbebouwingen in hun waarde worden gelaten. Het voorgestane initiatief betreft de functiewijziging van bestaande bebouwing naar een woning. Daarmee wordt meer optimaal gebruik gemaakt van een locatie die in de huidige situatie reeds bebouwd is. De karakteristiek van de bestaande situatie blijft behouden. Hiermee is het onderhavige initiatief in overeenstemming met de Kadernota 'Visie op ruimte'.

Beleidsregel functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied
De gemeente Overbetuwe heeft het beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen en functieverandering vastgelegd in de beleidsregel Functieverandering en nieuwvestiging in het buitengebied (1 november 2008). Deze beleidsregel is de implementatie van het provinciale en regionale beleid ten aanzien van functieverandering in het buitengebied.

De beleidsregel is bedoeld als toetsingsinstrument voor functieverandering en nieuwvestiging van agrarische en niet-agrarische functies in het buitengebied. Dit beleid heeft als algemene doelstelling vrijkomende bebouwing in het buitengebied her te kunnen gebruiken om hierdoor de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren/ op peil te houden. Een functieverandering kan hiermee bijdragen aan behoud van karakteristieke bebouwing in het buitengebied. De mogelijkheden voor functieverandering en nieuwvestiging zijn gekoppeld aan verschillende gebiedstypen, namelijk de uiterwaarden, bijzonder gebied, agrarisch gebied met waarden en agrarisch gebied. Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan ligt in een agrarisch gebied met waarden (buiten EHS). In agrarisch gebied met waarden zijn ruime mogelijkheden voor functieverandering.

Functieverandering
Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied. Deze beleidsregel is niet alleen van toepassing op vrijkomende agrarische bebouwing, maar ook op overige functieveranderingen. Door functieverandering van bestaande gebouwen kan tegemoet worden gekomen aan de aanwezige behoefte aan wonen en werken in het buitengebied, zonder daarvoor extra bouwlocaties toe te voegen. Enkele vormen van hergebruik worden expliciet uitgesloten, vanwege verkeersaantrekkende werking, milieuhinder, de planologische situatie of een landschappelijk ongewenste activiteit. Dit zijn:

• detailhandel, anders dan de verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten en/of industriële bedrijvigheid;
• bedrijven met een gemiddelde of hoge milieubelasting (categorie 3 en 4 van de VNG-Brochure Bedrijven en Milieuzonering), met uitzondering van categorie 3 bedrijven welke sterk aan de agrarische sector verwant zijn;
• bordelen en seksinrichtingen.

Algemene voorwaarden
Bij het toestaan van nieuwe activiteiten en/of functieverandering dient daarnaast aan de volgende algemene voorwaarden te worden voldaan:

• 1. de activiteit moet binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden; nieuwbouw ten behoeve van functieverandering is niet mogelijk. Bij volledige sloop is herbouw ten behoeve van functieverandering onder voorwaarden mogelijk;
• 2. het uitgangspunt is een reductie van de bebouwing met tenminste 50%. Eventueel kan gezocht worden naar een andere vorm van verevening. Vormen van verevening worden beschreven in de Toelichting van de beleidsregel;
• 3. de karakteristieke bebouwing met cultuurhistorische en/of architectonische waarde moet behouden blijven;
• 4. de landschappelijke inpassing moet gewaarborgd zijn en eventuele voorwaarden moeten in een (privaatrechtelijke) overeenkomst opgenomen worden;
• 5. buitenopslag, detailhandel (anders dan verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten) en/of industriële bedrijvigheid is niet toegestaan;
• 6. de bestaande infrastructuur moet voldoende zijn voor de nieuwe activiteit; aanpassingen zijn niet toegestaan. Verkeersaantrekkende werking in principe niet meer dan 50 verkeersbewegingen per dag. Voorts moet meegewogen worden eventuele verkeersbewegingen op een zelfde wegtraject van andere bedrijfsactiviteiten in het buitengebied;
• 7. er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op al aanwezige agrarische bedrijven en woningen en andere functies als scholen, campings, niet-agrarische bedrijven, door het veroorzaken van milieu- of verkeersoverlast. De actueel aanwezige milieuwaarden moeten worden afgewogen;
• 8. de parkeervoorzieningen moeten op het bestaande erf gerealiseerd worden.

Conclusie
De woningen worden mogelijk gemaakt op basis van de Beleidsregel Functieverandering.

• 1. Tobbenhofsestraat 3 te Elst, sloop van twee schuren in totaal 600 m², de schuren zijn inmiddels gesloopt, voor de sloop van deze twee schuren mag op basis van het beleid een woongebouw met twee wooneenheden worden gerealiseerd;
• 2. Oosterhoutsestraat 62-64 te Oosterhout, sloop van circa 9.000 m² kassen, de kassen zijn inmiddels gesloopt, voor de sloop van deze kassen mogen op basis van het beleid twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Eén van deze twee vrijstaande woningen wordt op de betreffende locatie gerealiseerd, het andere bouwrecht wordt elders in de gemeente geëffectueerd en is daarmee geen onderdeel van dit bestemmingsplan;
• 3. Oosterhoutsestraat 40, Oosterhout, sloop van twee varkensschuren van totaal 1386 m², voor de sloop van deze twee schuren mag op basis van het beleid één vrijstaande woning worden gerealiseerd.

De bestemmingen van bovengenoemde functieveranderingslocaties zijn inmiddels herzien door partiële herzieningen. Met de provincie Gelderland zijn afspraken gemaakt om vooruitlopend op de voorliggende bestemmingsplanprocedure de schuren op de locatie Tobbenhofsestraat 3 te Elst en de kassen op de locatie Oosterhoutsestraat 62-64 te Oosterhout alvast te slopen.

De sloop van de varkensschuren op het perceel Oosterhoutsestraat 40 is door middel van een voorwaardelijk verplichting vast komen te liggen in het voorliggende bestemmingsplan. Deze voorwaardelijke verplichting wordt gekoppeld aan de geplande vrijstaande woning in de noordwest hoek.
Woonvisie 2010 - 2015
In de woonvisie verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor de woonvisie is een woningmarktverkenning opgesteld. Deze verkenning geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonvisie. De woonvisie bevat geen detaillistisch uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:

• Betaalbaarheid en bereikbaarheid van woningen – streven naar het vergroten van het aanbod betaalbare woningen (huur én koop);
• Keuzevrijheid en doorstroming - inspelen op de wensen van mensen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten middels stimuleren doorstroming;
• Meer kansen voor mensen met een zorgvraag;
• Inzetten op bijzondere doelgroepen.

De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Naast verbetering van de bestaande voorraad blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met de groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren.

Conclusie
Het gemeentelijk beleid is gericht op kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering. De ontwikkeling van de woningen kan gezien worden als het optimaal gebruiken van een locatie die recentelijk nog bebouwd was. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met de gemeentelijke woonvisie.

Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Akoestisch onderzoek
Woningen betreffen geluidgevoelige objecten. Om die reden is een akoestisch onderzoek wegverkeersgeluid uitgevoerd. (zie bijlage) Het onderzoek is toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Het onderzoek heeft betrekking op de wegen Tobbenhofsestraat, Mussenbergstraat en de N836. Uit het onderzoek blijkt dat op geen enkel meetpunt de voorkeursgrenswaarde van 48 db, als opgenomen in de Wet geluidhinder, wordt overschreden. Met een hoogst berekende waarde van 42 dB wordt voldaan aan de ambitiewaarde als in het Gemeentelijk geluidsbeleid van de gemeente Overbetuwe is opgenomen voor het plangebied. In de bouwplanfase zijn extra maatregelen aan de woning niet noodzakelijk.

Conclusie
In het onderhavige plan worden geluidgevoelige objecten gerealiseerd. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de vaststelling van het onderhavige plan.

3.2 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit "niet in betekenende mate" aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels vastgelegd zijn die betrekking hebben op het begrip NIBM.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoren woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie
Woningbouwprojecten met een omvang van 1.500 woningen en een ontsluitingsweg vallen onder de lijst met categorieën van gevallen als bedoeld in de Regeling NIBM. Deze dragen dus 'niet in betekende mate' bij aan de luchtkwaliteit. Omdat het voorliggende bestemmingsplan de bouw van 4 woningen mogelijk maakt, welke met een eigen ontsluitingsweg worden ontsloten, kan gesteld worden de luchtkwaliteit derhalve niet in betekende mate verslechter. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige plan.

3.3 Bedrijven en milieuzonering

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten''. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden. Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering (afstand) tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.

Conform de Wet geurhinder en veehouderij dient de afstand tussen een geurgevoelig object zoals een woning en een rundveehouderij in de bebouwde kom minimaal 100 meter te bedragen en in het buitengebied minimaal 50 meter te bedragen. Het plangebied ligt in het buitengebied, waardoor een afstand van minimaal 50 meter geldt. De geplande woningen liggen op een grotere afstand dan 50 meter (zie onderstaand figuur).

De volgende bedrijven liggen in de nabijheid van het plangbied:

• Tobbenhofsestraat 7. Dit betreft een melkveehouderij. De afstand tot de geplande woningen bedraagt meer dan 50 meter en voldoet derhalve aan de vaste afstanden die gesteld worden in de Wet geurhinder en veehouderij (zie onderstaand figuur).
• Mussenbergstraat 2. Dit betreft een paardenhouderij. De afstand tot de geplande woningen bedraagt meer dan 50 meter en voldoet derhalve aan de vaste afstanden die gesteld worden in de Wet geurhinder en veehouderij (zie onderstaand figuur).
• Mussenbergstraat 1. Dit betreft een akkerbouwbedrijf. Een specifieke soort van bedrijvigheid waarbij milieuzonering aandacht verdient zijn de spuitzones rond boomkwekerijen, boomgaarden, fruittelers en glastuinders (hobbymatig en professioneel). Uit jurisprudentie blijkt dat een afstand van 30 - 50 meter de te hanteren afstand is voor een spuitzone voor de bescherming van het woon- en leefklimaat. In het algemeen adviseert de provincie Gelderland het gebruik van aangrenzende agrarische gronden en woningbouw ruimtelijk te regelen waarbij men dus uitgaat van minimaal 50 meter tussen tuinen en spuitzone. De afstand van het perceel aan de Mussenbergstraat 1 tot de woonbestemming bedraagt meer dan 50 meter. Derhalve vormen de spuitzones geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling en vice versa.

Figuur 5. De 50- en 100 meter contour vanuit de bedrijven aan de Tobbenhofsestraat 7 en Mussenbergstraat 2.

3.4 Bodem

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging.

Verkennend bodemonderzoek
In 2011 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat ter plaatse van de deellocaties (wasplaats, ondergrondse HBO-tanks, voormalige ondergrondse dieseltank met tankinstallatie en het overige terreindeel) is sprake van maximaal lichte verontreiniging in de grond en het grondwater. Ter plaatse van de werkplaats is een matige verontreiniging in de bovengrond aangetoond.

De zintuigelijk en analytisch aangetroffen olieverontreinigingen kunnen bij herinrichting / herontwikkeling in het kader van het lokale beleid aanleiding geven tot uitvoering van bodemsanering.

Aanvullend onderzoek
Omdat het plangebied ten opzichte van het verkennend bodemonderzoek is vergroot heeft er in oktober 2013 aanvullend onderzoek plaats gevonden. Uit dit onderzoek blijkt het volgende:

• de licht verhoogde concentraties (barium, cadmium, koper, kwik, lood, nikkel, zink, minerale olie, PAK-totaal en PCB) geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen;
• de aangetoonde concentraties in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het toekomstig gebruik (invullen, bijv. wonen met tuin);
• in de bodem is een zwakke tot matige bijmenging met bodemvreemd materiaal (puin)aangetroffen op een diepte vanaf 1,0 meter minus maaiveld. In combinatie met een “hoge kans op aantreffen asbest” op aangrenzend perceel, wordt geconcludeerd dat de bodem verdacht is met betrekking tot de aanwezigheid van asbest;
• geadviseerd wordt om in aanvulling op het onderhavig onderzoek een verkennend onderzoek asbest / nader onderzoek asbest uit te voeren conform NEN 5707. Dit onderzoek kan plaatsvinden op een “natuurlijk moment”, bijvoorbeeld tijdens het graven van een bouwput of watergang;
• de conclusies en aanbevelingen uit het verkennend en actualiserend bodemonderzoek uit 2011 (kenmerk P11-0342-009, d.d. 01-11-2011) blijven onverminderd van kracht.

Indien het niet mogelijk is om bij de ontwikkeling van de locatie met een gesloten grondbalans te werken, dient grond van de locatie afgevoerd te worden. Alvorens dit materiaal elders toegepast kan worden, dient een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit uitgevoerd te worden. Mogelijk kan in overleg met de gemeente een toepassing worden gezocht in het kader van actief bodembeheer (bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart).

Conclusie
Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de concentraties in de bodem in milieuhygiënische zin geen belemmering vormen voor de woonfunctie. In het kader van het bestemmingsplan is de haalbaarheid vanuit het aspect voldoende aangetoond.

De overige resultaten/ aandachtspunten dienen buiten de bestemmingsplanprocedure nader te worden uitgewerkt.

3.5 Externe veiligheid

Bij Externe Veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Er worden twee normstellingen gehanteerd. Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers: bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour. Het groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen, buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens.
  

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden. Het beleid is verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), en verder uitgewerkt / toegelicht in o.a. de Handleiding Externe Veiligheid Inrichtingen en de Handreiking Verantwoordingsplicht Groepsrisico. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het beleid gebaseerd op de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS). Deze is recent verder geoperationaliseerd en verduidelijkt middels de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Op grond van de risicobenadering worden grenzen gesteld aan de risico's, gelet op kwetsbaarheid van de omgeving en vice versa. De toepassing van de risicobenadering heeft dus primair betrekking op de onderdelen pro-actie, de preventie en de preparatie van de veiligheidsketen. Het beleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers te beschermen tegen de gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit kan door maatregelen te treffen bij of aan de bron (inrichtingen, auto's etc.) en door de restrisico's te beperken, bijvoorbeeld door zonering. Het doel wordt vertaald naar de begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats verblijft, komt te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval met gevaarlijke stoffen. Daarbij is de omvang van het risico een functie van de afstand waarbij meestal geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner het risico.

Groepsrisico
Ten aanzien van het groepsrisico (GR) is een oriënterende waarde vastgelegd. Deze wordt uitgedrukt in de kans dat per jaar een groep van 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting of transportroute en een ongewoon voorval binnen die inrichting of op die transportroute waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico kan worden weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de cumulatieve kansen per jaar op tenminste dat aantal slachtoffers. De kans dat (een groep) slachtoffers vallen, wordt weergegeven met een curve (de fN-curve).

Een belangrijke factor bij het bepalen van het groepsrisico is het aantal personen dat zich in de omgeving van de risicovolle activiteit bevindt. Dit aspect kan vanuit de ruimtelijke ordening, door het toestaan of juist uitsluiten van functies waarbij een hoge personendichtheid in een bepaald gebied, worden beïnvloed.

In het Bevi is vastgelegd dat voldaan moet worden aan de eisen van het besluit bij nieuwe activiteiten / situaties. Het gaat daarbij niet alleen om het oprichten van of veranderen van inrichtingen of projecteren van nieuwe bestemmingen. Ook bij het vaststellen of herzien van een bestemmingsplan dient de externe veiligheid te worden beoordeeld. Voor het plangebied is beoordeeld of sprake is van activiteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die aangewezen zijn in het Bevi, waaronder LPG-tankstations, transportroutes over weg/spoor/water en buisleidingen.

Figuur 5: uitsnede landelijke risicokaart

Op een afstand van circa 560 meter en verder zijn twee gastransportleidingen gelegen. Vanwege deze afstand vormen deze leidingen geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling, deze valt niet binnen het invloedsgebied van de leidingen.

In het plangebied of in de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ook zijn er geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen die een belemmering voor de ontwikkeling vormen.

Conclusie
Vanuit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voortgang van de ontwikkeling.

3.6 Waterparagraaf

Rijksbeleid

Nationaal waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding.

Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame waterveiligheid en zoetwatervoorziening.

Provinciaal beleid

Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe wij voor de planperiode de uitvoering van acties zien om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

In het kort hier de belangrijkste doelstellingen voor de planperiode:

• voor de 35 gebieden van de TOP-lijst is het Gewenste Grond- en Oppervlaktewater Regiem (GOOR) bestuurlijk vastgesteld en zijn de maatregelen voor herstel uitgevoerd;
• de maatregelen voor herstel van de wateren van het hoogste ecologisch niveau (HEN-wateren) zijn uitgevoerd;
• de natte ecologische verbindingszones zijn gerealiseerd, tenzij onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn;
• wateroverlast vanuit het regionale watersysteem wordt voorkomen door inrichting van waterbergingsgebieden en verruiming van watergangen;
• in het stedelijk gebied is urgente wateroverlast opgelost;
• de zwemwateren voldoen als minimum aan de categorie aanvaardbaar;
• toekomstvast hoogwaterbeleid.

Waterschap Rivierenland

Waterbeheerplan 2010-1015
Het plan, vastgesteld op 30 oktober 2009, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende zes jaar gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden.

Keur Waterschap Rivierenland 2009
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de "Keur Waterschap Rivierenland" van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is zijn vastgelegd in de legger wateren.

Gemeente Overbetuwe

Waterplan Overbetuwe
In 2008 heeft de gemeente Overbetuwe het Waterplan vastgesteld. In het waterplan wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
  grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

Watertoets
In het plangebied liggen geen watergangen. Wel lopen er aan de zuid-, west- en noordzijde watergangen. Volgens de legger van het Waterschap Rivierenland. De noordelijke watergang is een C-watergang, de andere twee een B-watergang.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in bouwmogelijkheden ter plaatse van de watergangen, of ter plaatse van de kernzone. Daarnaast blijven de watergangen open.

De voormalige bebouwing is gesloopt, hiermee is de verharding met 600 m2 afgenomen, ook de bestrating circa 10.000 m2 is verwijderd. Feitelijk is dus sprake van een gebied dat voorheen voor een belangrijk deel verhard was. De nieuwe verharding bestaat uit een toegangsweg en vijf gebouwen die kunnen worden opgericht. De gezamenlijke oppervlakte van deze verharding bedraagt circa 2000 m2. Er is dus sprake van een afname van verhard oppervlak. Compensatie van verharding is dan ook niet aan de orde.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

3.7 Flora en fauna

Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in het streekplan is uitgewerkt.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel 3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van 'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

Quickscan Flora en fauna
Er heeft een quickscan Flora en fauna plaatsgevonden. De ontwikkeling is getoetst aan de natuurwetgeving. De quickscan is opgenomen als bijlage bij de toelichting. De resultaten zijn als volgt:

• Gebiedsbescherming

De voorgenomen werkzaamheden hebben geen invloed op gebiedsbescherming. De beschermde gebieden (Natura 2000 en EHS) liggen op ruime afstand. De ingreep heeft een beperkte uitstraling, waarbij de beschermde natuurwaarden geen nadelige effecten ondervinden.

• Beschermde soorten

Er zijn geen beschermde soorten aangetroffen en deze worden op basis van de terreingesteldheid ook niet verwacht. De voorgenomen werkzaamheden kunnen zonder aanvullende maatregelen worden uitgevoerd.

• Voorwaarden

Afhankelijk van het tijdstip waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd dient rekening gehouden te worden met broedende vogels. Vogels die broeden mogen nimmer verstoord worden

3.8 Archeologische waarden

Sinds de invoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) op 1 september 2007 is de verantwoordelijkheid ten aanzien van het bodemarchief gedecentraliseerd naar de gemeente. De provincie Gelderland blijft hierbij bestemmingsplannen (en afwijkingen hierop) toetsen op archeologie en cultuurhistorie, maar gaat er daarbij wel vanuit dat de gemeente zijn eigen taak naar behoren zelfstandig zal uitvoeren.

Archeologisch onderzoek
Ter plaatse van het plangebied gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. De nieuwe gebouwen zijn gepland in de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. De bouw van gebouwen met een oppervlakte groter dan 50 m2 is archeologisch onderzoek nodig. Er is dan ook een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij de toelichting toegevoegd.

Het proefsleuvenonderzoek heeft duidelijk gemaakt dat ter plaatse van de geplande gebouwen twee vindplaatsen aanwezig zijn (zie bijlage voor de locatie van deze vindplaatsen). Beide vindplaatsen zijn behoudenswaardig en beslaan tezamen het gehele plangebied. Omdat de bodem door de voorgenomen plannen verstoord zal worden, wordt geadviseerd de vindplaatsen op te graven om ze ex situ te kunnen behouden.

Het proefsleuvenonderzoek en onderzoek van de opgravingen is uitgevoerd ten behoeve van de geplande bebouwing. De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' zijn conform bestemmingsplan Buitengebied Overbetuwe opgenomen. Voor eventuele toekomstige bodemverstoringen zijn de dubbelbestemmingen nodig om de archeologische waarden te kunnen beschermen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een onbebouwd terrein. Ter plaatse van dit terrein kunnen 4 woningen worden gerealiseerd. In onderstaande figuur. is een impressie weergegeven van het plangebied, na realisatie van de woningen.

Figuur 6. Impressie plangebied na voltooiing

Verkeer en parkeren
Het plangebied wordt ontsloten via een eigen weg welke aantakt op de Mussenbergstraat. Vanaf deze straat zijn verschillende wegen te bereiken waarmee men richting Elst en verder, of het buitengebied kan rijden. De toevoeging van 4 nieuwe woningen zal nauwelijks van invloed zijn op het huidige verkeer op de omliggende wegen.

Het parkeren kan geheel op eigen terrein, binnen het plangebied, worden opgelost. Er zijn minimaal 8 parkeerplaatsen nodig.

Beeldkwaliteitsplan
Ten behoeve van de ontwikkeling en inpassing in het landschap is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Om te waarborgen dat de uitstraling van bebouwing en kavelinrichting van de particuliere kavels de hoofdstructuur versterkt, zijn in het beeldkwaliteitplan een aantal criteria verwoord. Van belang is dat het geheel de sfeer uitademt van een boerenerf. Elke ontwerpingreep dient hier dus aan bij te dragen. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Hoofdstuk 5 Financiele toelichting

Kostenverhaal
Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. De gemeente is hierin initiatiefnemer en hoeft geen exploitatieplan vast te stellen.

Financiële haalbaarheid
De gemeente beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Verder is gebleken dat er geen onvoorziene hoge kosten te verwachten zijn. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen.

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak

6.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor het onderhavige bestemmingsplan heeft gezien de zeer geringe ingreep geen inspraak plaatsgevonden.

6.2 Overleg

Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het plan is al veelvuldig met de provincie Gelderland besproken. Er zijn schriftelijk afspraken gemaakt met de provincie om vooruitlopend op dit bestemmingsplan de schuren op de locatie Tobbenhofsestraat 3 te Elst en de kassen op de locatie Oosterhoutsestraat 62 - 64 te Oosterhout alvast te slopen.

De direct omwonenden zullen worden uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst om op de hoogte te kunnen worden gebracht van de voorgenomen ontwikkelingen.

6.3 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan zal daarna, al dan niet gewijzigd, ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad.

6.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Hoofdstuk 7 Beschrijving van de bestemmingen

7.1 Algemene opzet

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte (voorafgaande hoofd-stukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Mussenbergstraat - Tobbenhofsestraat, Elst' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
Hierin wordt het beleidskader uiteengezet en wordt de ontwikkeling onderbouwd. Dit wordt aangevuld met een toelichting op de juridische opzet en een korte beschrijving van de handhavings- en uitvoeringsaspecten.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Wonen' en 'Verkeer' en de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologische verwachting 1' en 'Waarde-Archeologische verwachting 2' opgenomen.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Bij de overwegingen over de gewenste opzet van het bestemmingsplan staat men voor het dilemma dat er enerzijds een duidelijke behoefte is aan minder regelgeving.

Daarnaast moet het plan flexibel zijn om op toekomstige ontwikkelingen in te spelen. Daarvoor zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Deze regelingen bieden weliswaar ruimte voor bepaalde ontwikkelingen, er kunnen echter geen directe rechten en/ of plichten aan worden ontleend. Er zal altijd een belangenafweging plaatsvinden. Als echter wordt voldaan kan worden aan de gestelde voorwaarden, is die afweging marginaal.

7.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding zijn de enkelbestemmingen 'Agrarisch', Verkeer' en 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde-Archeologische verwachting 1' en 'Waarde-Archeologische verwachting 2' te zien. De bestemming is afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functie). De bestemming vormt het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. Om te weten wat binnen de bestemming op de verbeelding is toegestaan, dienen de regels hierbij gelezen te worden. De regels en verbeelding zijn derhalve niet los van elkaar te zien.

7.3 Bestemmingen op de planregels

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en het bestemmingsplannen 'Buitengebied Overbetuwe' van de gemeente Overbetuwe (vastgesteld op 5 maart 2013). Hieronder wordt de opbouw en dergelijke kort toegelicht.

Inleidende regels

Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde. Het onderhavige bestemmingsplan bevat drie enkelbestemmingen en twee dubbelbestemmingen. Daarnaast zijn er nog een aantal aanduidingen opgenomen te weten een gebiedsaanduiding ‘waardevol landschap’ en een aantal bouwaanduidingen zoals ‘specifieke bouwaanduiding - voorgevelrooilijn’, ‘gevellijn’ en de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting’.

Agrarisch

Gebruik
Deze gronden zijn bestemd voor een agrarisch bedrijf en voor hobbymatig agrarisch grondgebruik, extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding. Tevens zijn bijbehorende voorzieningen zoals ontsluitingsvoorzieningen, groenvoorzieningen, -tuinen en erven toegestaan.

Bouwen
Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

Verkeer

Gebruik
De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen, evenementen als medegebruik gedurende maximaal 7 aaneengesloten dagen inclusief opbouw en afbraak van bijbehorende voorzieningen en de handel en verkoop van goederen aan particulieren in kramen en wagens, niet zijnde bouwwerken. Daarnaast zijn bijbehorende gebouwen, waaronder de bestaande nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen toegestaan.

Bouwen
Gebouwen mogen niet worden gebouwd, met uitzondering van nutsvoorzieningen, waarvan de bouwhoogte maximaal 3 meter mag bedragen en de inhoud maximaal 36 m³. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan voor de wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, maximaal 10 meter.

Wonen

Gebruik
Deze gronden zijn bestemd voor twee (bestaande) woningen. Daarnaast zijn aan huis gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten en nevenactiviteiten toegestaan. Tevens zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen.

Voor de woning in de noordwesthoek van het plangebied is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Dit houdt in dat de woning pas gebouwd mag worden genomen, indien de bestaande varkensschuren aan Oosterhoutsestraat 40 in Oosterhout zijn gesloopt (}zie bijlage 1 bij de regels).

Bouwen
Het betreft maximaal vier woningen. Deze dienen net zoals de bijgebouwen te worden gebouwd binnen het bouwvlak. De maximale inhoudsmaat van de hoofdgebouwen is aangeduid op de kaart. De goot- en bouwhoogte van de woningen mag niet meer bedragen dan 6 respectievelijk 10 meter. Tevens zijn bijgebouwen en overkappingen binnen het bouwvlak en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Waarde - Archeologische verwachting 1 en 2
In het plan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen, ten behoeve van de bescherming van de archeologische waarden. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog een hoofdbestemming, zoals 'Wonen'. De bepalingen van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn dan beide van toepassing. Bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
In deze bepaling zijn regels opgenomen voor ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan.

Algemene aanduidingsregels
De gebiedsaanduiding 'waardevol landschap' is opgenomen conform bestemmingsplan ‘Buitengebied Overbetuwe’.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een wijzigingsplan afgeweken kan worden van het bestemmingsplan.

Algemene procedureregels
In deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij de voorbereiding van een wijzigingsbevoegdheid.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.