Jade (deelgebied D) te Beilen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het hart van de kern Beilen is de afgelopen jaren een zogenaamde woonservicezone gerealiseerd, genaamd Jade. Deze zone bestaat uit wonen gecombineerd met zorg en overige maatschappelijke functies. De samenwerkende partijen voor de ontwikkeling van Jade zijn de gemeente Midden-Drenthe, woningcorporatie Woonservice, Zorggroep Drenthe en Welzijnswerk Midden-Drenthe.

Aan de De Vos van Steenwijkstraat stonden, verdeeld over drie blokken, 18 rijwoningen. Het voornemen bestaat om op deze locatie 9 levensloopbestendige huurwoningen en 4 gezinswoningen te bouwen. Aan de achterzijde van de De Vos van Steenwijkstraat staat tevens een kleuterschool. Dit gebouw zal worden verbouwd naar drie levensloopbestendige appartementen. Op deze wijze wordt de karakteristieke waarde van het gebouw behouden en krijgt het een passende herbestemming wat een wens is van de betrokken partijen.

Deze locatie maakt onderdeel uit van de woonservicezone en wordt deelgebied D genoemd.

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Beilen' (vastgesteld 28 februari 2013) is het geldend bestemmingsplan voor het plangebied. Het plangebied is daarin bestemd als 'Wonen - Zorg' en 'Maatschappelijk'. Tevens heeft de bestemming maatschappelijk de bouwaanduiding karakteristiek en de maatvoering maximum bouwhoogte 5 meter, maximum goothoogte 4 meter en maximum bebouwingspercentage 50%. Naast woondoeleinden is ook maatschappelijke zorg en verpleging toegestaan.

Omdat de nieuwe woningen het bouwvlak van het geldende bestemmingsplan overschrijden en de drie appartementen binnen de bestemming maatschappelijk worden gerealiseerd, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit geldt tevens voor de realisatie van extra groen binnen het plangebied. Het onderhavig plan voorziet hierin.

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding volgt een hoofdstuk waarin de huidige ruimtelijke en functionele situatie van het plangebied wordt beschreven, gevolgd door de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het initiatief getoetst aan relevant nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieuhygiënische en planologische aspecten met betrekking tot de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komt een uitleg van de regels van het bestemminsplan aan bod. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de financiële haalbaarheid besproken en wordt een toelichting op de te volgen procedure gegeven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrumgebied van Beilen. In de huidige situatie stonden er drie blokken met in totaal 18 rijwoningen en een kleuterschool. De woningen dateerden van eind jaren vijftig en bestonden uit twee lagen met kap. De woningen zijn reeds gesloopt. Op de volgende afbeelding is het plangebied weergegeven en daaronder een foto van de kleuterschool.

Bron: gemeente Midden-Drenthe (Geoweb 2018)

Bestaande (voormalige) kleuterschool

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich een terrein met een basisschool. Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van De Vos van Steenwijkstraat, staat een kerk. Voor het overige bestaat de bebouwing in de directe nabijheid van het plangebied uit woningen.

2.2 Toekomstige situatie

Achtergrond

Deelgebied D is onderdeel van de woonservicezone. Dit betreft een zone waarin er ruimte is voor wonen, zorg en overige maatschappelijke functies. Eén van de partners bij de realisatie van de woonservicezone is woningcorporatie Woonservice. In de kernstrategie voor het dorp Beilen, welke woningcorporatie Woonservice heeft vastgelegd in haar strategisch voorraadbeleidsplan (SVB), is ingezet op twee onderdelen:

• het realiseren van voorzieningen voor met name ouderen;
• het ontwikkelen van multifunctionele woningen door vervanging van verouderde woningen.

Daarbij is de doelstelling het realiseren van genoemde woningen en voorzieningen nabij het centrum en de woonservicezone. Het plan van Jade (deelgebied D) past binnen de kernstrategie voor het dorp Beilen. Deze locatie ligt in de woonservicezone.

In het plangebied stonden drie blokken met ieder zes rijwoningen. Deze woningen waren gedateerd en de vraag naar dit type woningen neemt af. Dit gegeven en de geschikte locatie voor senioren heeft woningcorporatie Woonservice doen besluiten om de woningen te vervangen door nieuwbouw. Deze nieuwbouw bestaat uit 9 levensloopbestendige huurwoningen en 4 gezinswoningen. De 4 koopwoningen worden door en voor het risico van een marktpartij ontwikkeld. Woningcorporatie Woonservice verkoopt 4 bouwrijpe kavels. Naast de nieuwbouw wordt de kleuterschool omgebouwd tot drie appartementen.

Inrichting plangebied

In de nieuwe situatie wordt aan de oostzijde van het plangebied een blok met drie-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Daarnaast zijn zes twee-onder-een kapwoningen geprojecteerd. Aan de westzijde wordt de kleuterschool omgebouwd tot drie appartementen. Door te kiezen voor nieuwbouw in de vorm van twee- en drie-onder-een-kapwoningen neemt het aantal woningen af. Op de locatie is niet voldoende ruimte om hetzelfde aantal van 18 woningen terug te bouwen. De woningen met een lage gootlijn dienen vier meter van de straat (eigendomsgrens) te worden gerealiseerd. Op de volgende afbeelding is de wijze van inrichting weergegeven.

Inrichting plangebied (bron: DAAD)

Bouwplan

De nieuwe woningen krijgen anderhalve en twee-en-halve bouwlaag met kap. Er wordt van uitgegaan dat de woningen met anderhalve bouwlaag een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,3 en 6,6 meter hebben. De woningen met twee-en-halve bouwlaag hebben een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6,6 en 9,9. De woningen staan met de nok evenwijdig aan de weg. Aan de achterzijde van de woningen is ruimte voor bergingen. Op de volgende afbeeldingen zijn de nieuwe woningen weergegeven.

Woningen anderhalve bouwlaag (bron: DAAD)

Woningen twee-en-halve bouwlaag (bron: DAAD)

Type woningen

Voor de huurwoningen is gekozen voor een woningtype met een compleet woon- en slaapprogramma op de begane grond. Dit sluit aan bij de toenemende vraag naar seniorengeschikte woningen waar men lang zelfstandig kan blijven wonen. De bovenverdieping wordt standaard als één lege ruimte opgeleverd. Hier is echter voldoende ruimte aanwezig om eenvoudig 2 slaapkamers te realiseren. Hiermee is de woning ook geschikt voor jonge gezinnen. Door de gekozen woningplattegrond is de woning geschikt voor meerdere doelgroepen.

Voor de koopwoningen is gekozen voor een gezinswoning. Deze woning bestaat uit een woonkamer met keuken op de begane grond en drie slaapkamers met een badkamer op de eerste verdieping. De tweede verdieping bestaat uit een zolder die naar eigen inzicht ingericht kan worden.

Groen

Op de hoek waar de De Vos van Steenwijkstraat een knik maakt, is een groengebied gepland. Voor het gehele plangebied geldt dat er, overeenkomstig de Visie op Beilen, extra groen gerealiseerd wordt. Dit groen is openbaar en zal doorwaadbaar worden aangelegd. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk ingepast. Via een pad door het groen zijn de woningen aan de achterzijde bereikbaar. Tevens zijn de drie appartementen in de oude kleuterschool via deze doorgang te bereiken.

Verkeer en parkeren

De woningen en de drie appartementen worden ontsloten op de De Vos van Steenwijkstraat. Binnen het plangebied worden 12 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiernaast zijn 12 langsparkeerplaatsen in openbaar gebied aanwezig. Deze parkeerplaatsen tellen tevens voor de woningen aan de andere kant van de Vos van Steenwijkstraat. Op basis van de kencijfers wonen, werken en voorzieningen van de CROW-publicatie 317 komt de totale parkeerbehoefte voor 9 huurwoningen, 4 koopwoningen en 3 appartementen uit op 22 parkeerplaatsen. Ten aanzien van verkeer worden voldoende parkeervoorzieningen getroffen.

Duurzaamheid

Voor de huurwoningen is de ambitie opgesteld om binnen de mogelijkheden zo duurzaam mogelijk te bouwen. Hiervoor wordt gewerkt met de duurzaamheidskenmerken: Rc gevel 6 m2K/W, Rc begane grond vloer 5,0 m2K/W en Rc dak 6,0 m2K/W. Tevens wordt gewerkt met een luchtdoorlatendheid van 0,3 en een belansventilatie met warmteterugwin unit. Hiernaast wordt gestreefd naar een gemiddelde U- waarde van 1,00 W/m2K.

Beeldkwaliteit

In de bijlage is een beeldkwaliteitsdocument opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan bij dit bestemmingsplan zal als aanvulling op de welstandsnota afzonderlijk door de raad worden vastgesteld. Hier wordt volledigheidshalve naar verwezen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal als gemeentelijk niveau. Voor de ontwikkelingen en het plangebied zijn verschillende beleidsstukken relevant. Hierna zijn de belangrijkste bevindingen uit het beleid beschreven en wordt aangegeven hoe de ontwikkeling van het plangebied hierop inspeelt.

3.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits-Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten.

Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd:

• De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat.
• Het verbeteren van bereikbaarheid.
• Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten hebben in het nieuwe ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden, bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Gezien de beperkte aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling vormt de SVIR geen concreet beoordelingskader voor het plan. Wel is het Rijksbeleid verder uitgewerkt in het onderliggend beleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

STEDELIJKE ONTWIKKELING

Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het plangebied is gelegen ten noorden van het centrum van Beilen. Binnen het plangebied zijn woningen en een maatschappelijke voorziening toegestaan. In de huidige situatie is binnen het plangebied, van circa 7.000 m2, een kleuterschool van circa 275 m2 aanwezig. De 18 woningen van gezamenlijk circa 915 m2 zijn reeds gesloopt. De reeds gesloopte woningen worden vervangen door 13 nieuwe woningen met een oppervlakte van circa 830 m2. De oppervlakte van de kleuterschool blijft gelijk, aangezien de kleuterschool alleen verbouwd wordt.

Het planvoornemen leidt niet tot een naar aard en omvang substantiële wijziging van de gebruiksmogelijkheden van het plangebied ten opzichte van de bestaande mogelijkheden. Alleen voor de kleuterschool van circa 275 m2 worden de gebruiksmogelijkheden aangepast. Er vindt daarnaast een afname van bebouwing plaats. Gesteld kan worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder is daarmee niet van toepassing op het planvoornemen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt in het vervolg van deze onderbouwing aangetoond dat de ontwikkeling wel leidt tot een zorgvuldige benutting van de ruimte en in die zin in overeenstemming is met de Ladder.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Verordening

De provincie Drenthe heeft op 2 juni 2010 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. In 2014 is de Omgevingsvisie geactualiseerd. De Omgevingsvisie is doorvertaald naar een verordening, voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. Die Omgevingsverordening is op 9 maart 2012 door Provinciale Staten vastgesteld en in oktober 2015 geactualiseerd.

De provincie Drenthe heeft op 3 oktober 2018 de gereviseerde Omgevingsvisie Drenthe 2018 vastgesteld. Voor de revisie is een nadere verkenning en duiding voor de thema's energie, stedelijke ontwikkeling en vrijetijdseconomie uitgevoerd.

De Omgevingsvisie vormt hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein.

De missie uit de Omgevingsvisie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De kernkwaliteiten zijn:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen);
• noaberschap;
• kleinschaligheid (Drentse schaal);
• menselijke maat;
• veiligheid.

In de Omgevingsverordening zijn deze kernkwaliteiten juridisch geborgd en doorvertaald als archeologie, aardkundige waarden, cultuurhistorie, landschap, rust, en natuur.

Om de missie te bereiken, wil de provincie vijf robuuste systemen ontwikkelen. Deze systemen zijn: de sociaal economische structuur, het klimaatbestendig watersysteem, de robuuste landbouw, de robuuste natuur en het multifunctioneel systeem. Binnen deze systemen staat de ontwikkeling van de hoofdfunctie (respectievelijk wonen en werken, water, natuur en landbouw) voorop. Een robuust systeem wil zeggen dat een verstoring als gevolg van een ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor het functioneren van het systeem.

Daarnaast is voor het bereiken van de missie de ruimtelijke kwaliteit van belang. De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit, rekening houdend met de kernkwaliteiten die de Drentse identiteit bepalen.

In de Omgevingsverordening is daarom opgenomen (artikel 2.6) dat in een ruimtelijk plan uiteen wordt gezet dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten. Het plan maakt daarbij geen activiteiten mogelijk die deze kernkwaliteiten significant aantasten. In de volgende paragraaf wordt het plan hieraan getoetst.

Ten aanzien van een toekomstbestendige woningvoorraad is in de Omgevingsvisie Drenthe 2018 de volgende ambitie opgenomen: Wij streven naar een balans tussen het aanbod voor wonen en de demografische behoefte.

Deze ambitie houdt in dat de provincie samen met gemeenten werkt aan een Drentse woningmarktstrategie om vraag en aanbod in de woningvoorraad in balans te houden en aan te laten sluiten bij de demografische behoefte. Monitoring en regionale afstemming krijgen daarin structureel vorm. De provincie vraagt gemeenten om hierin op basis van de ruimtelijke structuur van dorpen en steden keuzes te maken over de gehele woningvoorraad: sloop, transformatie of nieuwbouw. Dit met aandacht voor de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, leefbaarheid, levensduur, duurzaamheid en locatie van haar woningvoorraad.

Verwerking in het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische regeling voor de realisatie van 13 woningen en 3 appartementen in bestaand stedelijk gebied. Bij deze ontwikkeling is geen sprake van uitbreiding van het bebouwd oppervlak.

Voor het plangebied zijn de kernkwaliteiten Aardkundige waarden, Cultuurhistorie en Landschap van toepassing.

Aardkundige waarden, zoals de archiefwaarde van de bodem en landvormen die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, wil de provincie behouden en waar mogelijk herstellen. Op grond van de kernkwaliteit Aardkundige waarden is voor het plangebied een generiek beschermingsniveau van toepassing. In gebieden met een generiek beschermingsniveau wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. De provincie verwacht van gemeenten dat zij in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan. In paragraaf 4.1 over archeologie is opgenomen op welke manier voorliggend bestemmingsplan rekening houdt met de aanwezige aardkundige waarden.

Met betrekking tot de kernkwaliteit Cultuurhistorie heeft de provincie gekozen voor drie sturingsniveaus.

Deze sturingsniveaus zijn gebiedsgericht toegepast en bestaan uit:

• 1. respecteren: het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Plannen en initiatieven worden beoordeeld op het benutten van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur als inspiratiebron;
• 2. voorwaarden verbinden: de cultuurhistorische samenhang geldt als randvoorwaarde. Vroegtijdig in het planproces moet inzichtelijk worden gemaakt op welke wijze de cultuurhistorische samenhang als een van de (ruimtelijke) onderleggers voor nieuwe plannen wordt benut;
• 3. eisen stellen: de provincie bedingt vanaf het begin een plek in het plan-vormingsproces en stuurt de ontwikkelingen in de gewenste richting.

Voor het plangebied geldt het niveau 'respecteren'. In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied.

Op grond van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in het Esdorpenlandschap. In dit landschap zijn met name de essen en beekdalen van provinciaal belang. Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied en tast geen essen of beekdalen aan. De kernkwaliteit is dan ook niet in het geding.

Ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik, geeft de provincie aan dat inbreiding boven uitbreiding gaat. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarbij als denkmodel gebruikt. Het model stelt onder meer dat extra ruimte voor wonen en werken zoveel mogelijk moet worden gezocht in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied en gebundeld rond de nationale en regionale infrastructuur en de openbaar vervoervoorzieningen.

Afweging

Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met het provinciale beleid. De toetsing van de thema's Aardkundige waarden en Cultuurhistorie komen verderop in dit document terug.

3.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Beilen

Het bestemmingsplan Beilen uit 2013 is het vigerend bestemmingsplan voor de kern Beilen. Het plangebied is bestemd als 'Wonen - Zorg' en 'Maatschappelijk'. De realisatie van de woonservicezone wordt in het bestemmingsplan genoemd. De begrenzing wordt grofweg gevormd door de Schultenstraat (zuiden), Esweg (westen), Asserstraat (oosten) en de Witte Valkenstraat (noorden). Aangezien destijds de plannen nog niet voldoende concreet waren, is in het vigerend plan de bestaande situatie vastgelegd.

Visie op Beilen

In de Visie op Beilen uit 2013 is de ruimtelijke visie op Beilen verwoord. Hierin is een zestal pijlers voor Beilen behandeld. Een van deze aandachtspunten is de groeiruimte voor woningbouw. In Beilen is uitbreiding van de woningvoorraad mogelijk. Hoe deze woningbouw dient te worden ingevuld, wordt nader besproken in het Woonplan. In de Visie op Beilen wordt daarnaast nadrukkelijk aandacht besteed aan de groenstructuur, wat van essentieel belang is voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Dit is in het vorige hoofdstuk reeds aan de orde gekomen.

Afweging

Zoals al in de planbeschrijving is omschreven, voorziet het plan in het realiseren van 13 grondgebonden woningen en 3 appartementen. Binnen het planvoornemen wordt daarnaast extra groen toegevoegd (zie hoofdstuk 2). Derhalve is het planvoornemen in overeenstemming met de Visie op Beilen.

Woonplan

In het 'Woonplan 2017-2021' is het gemeentelijk woonbeleid verwoord. Relevant beleid uit dit plan heeft betrekking op de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de inrichting van de woonservicezone. In het woonplan wordt aangegeven dat in de kern Beilen de verwachte groei van het aantal huishoudens het grootste is ten opzichte van de andere kernen in Midden-Drenthe. De woningmarktanalyse gaat uit van een groei van ongeveer 345 huishoudens voor Beilen in de periode tot 2025.

Naast deze kwantitatieve behoefte is het van belang dat er wordt gebouwd naar de kwalitatieve woonvraag. Uit het Woonplan blijkt dat het accent bij de woningbouwopgave ligt op jonge gezinnen, starters en senioren.

Wat betreft de woonservicezone staat in het woonplan het volgende omschreven: “De realisatie van woonservicezones wordt gestimuleerd. Een woonservicegebied wordt gekenmerkt door een zodanige combinatie van voorzieningen dat er een prettig leefgebied ontstaat voor mensen met een beperking, ook

voor die groepen die nu nog deels intramuraal wonen. De aanwezige woon, zorg, en welzijnsstructuur bedienen niet alleen de mensen met een zorgvraag, maar maken het gebied ook aantrekkelijk voor mensen die (nog) geen zorgvraag hebben. In een dergelijk gebied moet het ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk zijn om te wonen en te verblijven.”

Afweging

Het planvoornemen voorziet in het realiseren van 13 grondgebonden woningen en drie appartementen. Alhoewel het aantal woningen (in tegenstelling tot de behoefte aan woningtoename) afneemt, voorzien de nieuwe woningen wel in een duidelijke kwalitatieve behoefte. Wat betreft de kwalitatieve behoefte wordt met het onderhavige plan immers de realisatie van een deel van de woonservicezone planologisch mogelijk gemaakt. Doordat de 9 huurwoningen worden uitgevoerd met een compleet woon- en slaapprogramma op de begane grond en de woningen gelegen zijn op loopafstand van voorzieningen, zijn de woningen geschikt voor senioren. Doordat de bovenverdieping als één lege ruimte wordt opgeleverd en hier voldoende ruimte is voor 2 slaapkamers zijn de woningen ook geschikt voor bijvoorbeeld gezinnen. De 4 koopwoningen zijn geschikt voor jonge gezinnen.

De afname van het aantal woningen in onderhavig plan wordt bijvoorbeeld in de wijk Nagtegael gecompenseerd. Derhalve is het planvoornemen in overeenstemming met het 'Woonplan 2017-2021'.

Welstandsnota

De gemeenteraad heeft op 1 februari de 'Welstandsnota Midden-Drenthe 2018' vastgesteld. Met de welstandsnota is een deel van het beleid voor de openbare ruimte vastgelegd. In de welstandsnota gaat het daarbij om de vraag hoe allerlei bouwwerken 'eruit zien'. Op zichzelf, maar ook kijkend naar de gebouwen er om heen en naar de openbare ruimte (de straat, het groen en dergelijke). Het gaat de gemeente om de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. De welstandsnota draagt bij aan het versterken van deze kwaliteit.

Door de hele welstandsnota heen loopt als rode draad de richtlijn: houd bij het bouwen rekening met de omgeving. Daarmee verbindt de gemeente de sociale en ruimtelijke component in de gemeente. Midden-Drenthe is een gemeente waarin naoberschap aanwezig is. Dat wil ze zo houden en zo mogelijk uitbouwen. Dat naoberschap betekent ook dat inwoners bij bouwplannen rekening houden met de gevolgen voor de omgeving.

Afweging

Voor onderhavig plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, zie hiervoor de bijlage. Dit is als aanvulling op de welstandsnota vastgesteld.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Archeologische (verwachtings)waarden dienen vanwege de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, 1 september 2007) te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Doel van de Wet op de archeologische monumentenzorg is namelijk: 'bescherming van aanwezige en te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten'. Bij het opstellen en het uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.

De gemeente Midden-Drenthe beschikt over een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart (2010). Het plangebied is op deze kaart aangeduid als verstoord gebied. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden meegewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

Het plangebied ligt buiten de historische kern van Beilen. De reeds gesloopte woningen hadden geen significante architectuur-historische waarde. De bestaande kleuterschool heeft wel architectuur-historische waarden en heeft tevens een bouwaanduiding karakteristiek. Dit gebouw blijft behouden en wordt gerenoveerd. Waar mogelijk worden karakteristieke elementen teruggebracht. De ruimtelijke ontwikkeling heeft een positief effect op het aspect cultuurhistorie. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het onderhavig bestemmingsplan.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt.

De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, gevaar en verkeer) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals rustig buitengebied), waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matig tot sterke functiemenging.

De omgeving van het plangebied kan aangemerkt worden als een rustige woonwijk. In de directe omgeving van het plangebied is een kerk gesitueerd. Deze kerk heeft een richtafstand van 30 m. Aan deze afstand kan worden voldaan.

Direct naast het plangebied is een basisschool gesitueerd. Deze school heeft ook een richtafstand van 30 m, welke niet gehaald kan worden. Derhalve is hier nader akoestisch onderzoek naar verricht.

Doel van het akoestisch onderzoek is het beoordelen van de veroorzaakte geluidsniveaus binnen het plangebied ten gevolge van de activiteiten bij de school. Het onderzoek concentreert zich hierbij op de activiteiten welke zich rondom het schoolgebouw zullen ontwikkelen, zoals het spelen van kinderen op de schoolpleinen. De voertuigbewegingen van ouders welke de kinderen halen en brengen, de docenten, et cetera zijn niet beoordeeld aangezien deze allen plaatsvinden ten zuiden van het schoolgebouw en derhalve afgeschermd worden door het schoolgebouw zelf.

Het plan veroorzaakt door de leerlingen en kinderen op de schoolpleinen bij de vervangende nieuwbouw binnen het plangebied geluidbelastingen tot ten hoogste 58 dB(A). In de inrichting vinden uitsluitend activiteiten plaats in de dagperiode.

Overweging goede ruimtelijke ordening

WIJZIGING BESTEMMING VOORMALIGE KLEUTERSCHOOL

Het onderhavig bestemmingsplan maakt op deze locatie de voornaamste wijziging mogelijk. De langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus zijn in de onderstaande tabel opgenomen.

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau in dB(A) (bron: NAA)

Op grond van het akoestisch onderzoek bedraagt het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten hoogste 55 dB(A). Aangezien het hierbij gaat om een nieuwe bestemming zal een afweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden gemaakt. Bij toetsing aan de richtwaarden van stap 2 (rustige woonwijk) uit de VNG-publicatie kan niet worden voldaan. Wel wordt voldaan aan de richtwaarden voor stap 3 (gemengd gebied). De voorwaarde bij stap 3 is het volgende:

“Het bevoegd gezag dient echter te motiveren waarom het deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht, waarbij tevens de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken. Het bevoegd gezag kan daarbij gebruik maken van gemeentelijk geluidbeleid, indien de te verwachten geluidbelasting voldoet aan de in dat gemeentelijk geluidbeleid vastgestelde grenswaarden voor het betreffende gebied”.

De gemeente Midden-Drenthe heeft geen geluidbeleid. Wel dient er gekeken te worden in hoeverre sprake is van cumulatie van meerdere geluidsbronnen. Hierbij is het wegverkeer op de westelijk gelegen Esweg en de noordelijk en oostelijk gelegen De Vos van Steenwijkstraat mogelijk van belang. Aangezien de gevels die worden “aangestraald” door de verschillende geluidsbronnen verschillend zijn is er geen sprake van cumulatie.

De berekende 55 dB(A) (LAr,LT) en 72dB(A) LAmax op de gevel van de appartementen zal in de appartementen bij een geluidwering van de gevels van tenminste 20dB niet leiden tot aantasting van een goed woon-leefklimaat zoals in de milieuwetgeving als te verdedigen is aangemerkt bij geluidbelastingen LAr,LT >50dB(A) en LAmax >70dB(A).

Daarnaast is de aard en omvang van de geluiden binnen het gebied met aangrenzende tuinen en openbaar groen met wandelpaden als “omgevingseigen” te beschouwen en zal het daarmee geen inbreuk maken op een goed- woon-leefklimaat.

Om ook een prettige buitenruimte te kunnen waarborgen is een afscherming berekend aan de noordzijde van het schoolplein. Naast dat de hoogte (tenminste 2.4 – 3 meter) een overmatige inbreuk zal afdoen aan de overzichtelijkheid en veiligheid van de speelgelegenheid en de aansluiting op de omgeving ongewenst is, zal een deugdelijke geluidwerende afscherming (tot maximaal 3 meter) aan de zuidkant van de buitenruimte van de appartementen wel een goede bijdrage kunnen leveren aan een buitenruimte waarin het leefklimaat qua geluid als goed te kwalificeren is.

VERVANGENDE NIEUWBOUW

In het onderzoek is tevens gekeken naar de vervangende nieuwbouw aan de De Vos Van Steenwijkstraat. Binnen dit gedeelte van het plangebied neemt het aantal woningen af, van 18 naar 13 woningen. In de onderstaande afbeelding en tabel zijn de verschillende immissiepunten en langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus van de vervangende nieuwbouw weergegeven.

Ligging immissiepunten binnen plangebied (bron: NAA)

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau in dB(A) (bron: NAA)

Hier geldt dat voor de vervangende woningen van de meest zuidelijke twee-onder-een-kapwoning, zie volgende figuur, feitelijk een goed woon- leefklimaat niet gewaarborgd kan worden zonder maartregelen. Ook hier geldt dat een scherm langs het schoolplein in het kader van de overzichtelijkheid en veiligheid niet wenselijk is (zie motivering in bovenstaande paragraaf). Een overwegend groen geluidsscherm (bijv. Greenwall) langs de erfafscheiding van dit blok zal bij een hoogte van 2.0 meter een goed woonleefklimaat voor binnenruimte garanderen. Blijft over dat tevens met de aangegeven 2.0 meter hoge greenwall/afscherming langs de vervangende nieuwbouw, een reductie van het geluid teweeg brengt die maakt dat aan de grenswaarden van het activiteitenbesluit kan worden voldaan en een goed woon leefklimaat in de buitenruimte eveneens is geregeld.

Locatie geluidsscherm twee-onder-een-kapwoning

Op basis van het voorgaande onderzoek vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor het plan. In het kader van het bouwtraject wordt dit nader onderzocht en waar nodig beargumenteerd.

4.3 Bodem

De milieuhygiënische gesteldheid van de bodem dient geschikt te zijn voor het toekomstig gebruik. Aangezien het hier woningbouw betreft waar mensen een structureel deel van de dag verblijven is bodemonderzoek wenselijk. Een bodemonderzoek zal in ieder geval voorafgaand aan de te verlenen omgevingsvergunning, activiteit bouw, worden uitgevoerd. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat er geen sprake zal zijn van verontreiniging die een belemmering voor de afgifte van de vergunning zal vormen.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Het plan leidt tot een afname van het aantal woningen in het gebied. Het aantal mensen in het plangebied neemt naar verwachting af.

Het meest nabijgelegen object (winkel) met verkoop van ontplofbare stoffen ligt op circa 170 m ten zuidoosten van het plangebied. Het betreft echter geen BEVI (Besluit externe veiligheid inrichtingen) inrichting. Tot deze winkel is het aanhouden van een bepaalde afstand niet aan de orde. Uit een inventarisatie van de risicokaart (risicokaart.nl) blijkt dat het plangebied niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, transportroutes of leidingen ligt.

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

4.5 Flora en fauna

Flora en fauna

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied ten behoeve van de inventarisatie in 2017 en op 19 februari 2019 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs.

Resultaten onderzoek

Voor de reeds gesloopte woningen is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat verblijfplaatsen van huismussen en vleermuizen op voorhand niet konden worden uitgesloten. Om deze verblijfplaatsen en nesten in kaart te brengen is nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn samen met het activiteitenplan opgenomen als bijlage 1. Naast dit onderzoek is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd voor de te verbouwen kleuterschool. Hieruit is naar voren gekomen dat verblijfplaatsen van vleermuizen op voorhand niet konden worden uitgesloten. Een nader onderzoek naar vleermuizen voor dit gedeelte van het plangebied wordt tot in de herfst 2019 uitgevoerd en is daarmee nog niet beschikbaar. De inventarisatie van natuurwaarden is als bijlage 2 opgenomen.

Uit het nader ecologisch onderzoek (ter plaatse van de gesloopte woningen) blijkt dat er 7 nestlocaties voor huismussen aanwezig zijn in het plangebied. Door de sloop verliezen deze huismussen hun voortplantings- en rustplaatsen en een gedeelte van het groen waar ze het gehele jaar gebruik van maken als schuilplek en voedselgelegenheid. De groep huismussen in het plangebied maakt onderdeel uit van een grotere kolonie huismussen met een netwerk van nestplaatsen. In de wijk waarin het plangebied is gelegen, is veel groen in de vorm van heesters aanwezig en vormt een geschikt leefgebied. Het plangebied vorm een klein onderdeel van het totale leefgebied van de betreffende kolonie huismussen. Tijdens de veldbezoeken werd ook vastgesteld dat huismussen die binnen het plangebied nestelen, foerageren in een groot gebied rondom het plangebied (vlieggedrag).

Wat betreft de gewone dwergvleermuis zijn er twee verblijfplaatsen in de te slopen woningen vastgesteld. In de zomerperiode werden er binnen het plangebied twee verblijfplaatsen bewoond. Omdat het om slechts één á twee exemplaren per verblijfplaats gaat, betreft het geen kolonie. Er is geen sprake van een kraamverblijfplaats.

Conclusie

Omdat door de sloop nesten, voortplantings- en rustplaatsen verloren gaan en verstoring kan optreden moet een ontheffing van de Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Provincie Drenthe is hiervoor het bevoegd gezag. In het activiteitenplan wordt beschreven welke maatregelen worden genomen om negatieve effecten op de beschermde soorten zoveel mogelijk te voorkomen. De maatregelen bestaan meestal uit het uitvoeren van de werkzaamheden buiten de kwetsbare periodes van de aangetroffen soorten en het realiseren van tijdelijke en permanente alternatieven, zoals nestkasten en inbouwstenen.

Deze alternatieven moeten ruim voor de ingreep aanwezig zijn om dieren de kans te geven te wennen aan de nieuwe situatie. De gewenningsduur bedraagt voor zowel de huismussen als de zomerverblijven van de gewone dwergvleermuizen drie maanden.

Voor het gedeelte van het plangebied waar de woningen stonden is de ontheffing op de Wet Natuurbescherming reeds verleend.

Voor het gedeelte van het plangebied waar de kleuterschool gelegen heeft een nader ecologisch onderzoek plaatsgevonden. Er zijn gedurende dit onderzoek geen vleermuizen waargenomen die een binding toonden met het te slopen gebouw. Een ontheffingsaanvraag is dan ook niet nodig.

4.6 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor twee-strookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 16 nieuwe woningen. De Wet geluidhinder beschouwt een woning als zogenaamd geluidsgevoelig gebouw. Aangezien deze woningen binnen de 200 meter zone van de Esweg zijn gelegen dient akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Voor het bestemmingsplan is door BügelHajema Adviseurs een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de te realiseren appartementen, zie hiervoor de bijlage. Uit het onderzoek blijkt dat een aantal woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. De overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting bedraagt maximaal 1 dB vanwege de Esweg en maximaal 4 dB vanwege de De Vos van Steenwijkstraat.

Op grond van de Wet geluidhinder is de De Vos van Steenwijkstraat niet 'zoneplichtig' en behoeft formeel geen verdere actie te worden ondernomen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bij de beoordeling van deze weg aangesloten bij de normstelling die de Wgh kent voor gezoneerde wegen. Omdat maatregelen aan de bron en in het overgangsgebied niet mogelijk zijn zullen, indien nodig, aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidgevoelige bebouwing worden toegepast teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

Om de realisatie van woning 1 mogelijk te maken dient het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Drenthe een hogere waarde te verlenen aan woning 1. Gemotiveerd is waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. Daarbij is getoetst aan de landelijke wetgeving.

Mogelijk zijn voor het verlenen van een hogere waarde aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevel van de geluidgevoelige bebouwing nodig, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

4.7 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Het plan maakt de bouw van 16 woningen mogelijk. Om die bouw mogelijk te maken, zijn 18 woningen gesloopt. Deze ontwikkeling leidt naar verwachting tot een afname van het aantal verkeersbewegingen. De grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) wordt dan ook niet overschreden. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit vanwege wegverkeer kan achterwege blijven.

4.8 Water

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de watertoets uit te voeren. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Op 30 januari 2019 is de digitale watertoets (dewatertoets.nl) doorlopen. Hieruit blijkt dat de korte procedure kan worden doorlopen.

Dit houdt in dat door kan worden gegaan met de planvorming van het plan onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf wordt toegepast. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de Watertoets uit te voeren. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1.500 m2.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen conform de Handreiking Watertoets III. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies. De digitale watertoets is als bijlage opgenomen.

4.9 M.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Het plan maakt een herstructurering van bestaand bebouwd gebied mogelijk. In onderdeel D11.2 van het Besluit m.e.r. is voor stedelijke ontwikkelingsprojecten als grenswaarde een aantal van 2.000 woningen opgenomen. In onderhavig plan gaat het om de reeds 18 gesloopte woningen en de nieuwbouw van 16 woningen.

Het plan is daarmee dusdanig kleinschalig van aard en omvang dat het ruimschoots onder de drempelwaarden voor ontwikkelingen blijft, zoals die zijn opgenomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals verwoord in dit hoofdstuk, blijkt voorts dat het planvoornemen geen significant effecten op de omgeving heeft. Gezien de afwezigheid van die effecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig. Dit blijkt tevens uit de aanmeldnotitie die als bijlage aan dit bestemmingsplan is toegevoegd.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het voorliggende plan nader toegelicht. De regels zijn afgestemd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het Bro bevat een aantal regels, die verplicht moeten worden overgenomen in de regels van een bestemmingplan. Dit betreft:

• de anti-dubbeltelregel;
• het overgangsrecht.

Het bestemmingsplan bevat, overeenkomstig artikel 3.1.3 van het Bro, een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. De inleidende regels (begrippen en wijze van meten) sluiten tevens aan bij de eisen van de SVBP2012. Daarnaast sluit het bestemmingsplan aan bij de overige eisen uit het Besluit ruimtelijke ordening en het IMRO2012. In voorliggend bestemmingsplan worden tevens begrippen uit de Wabo gehanteerd.

5.2 Opbouw van de regels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de bestemmingsregels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hierin wordt aangegeven wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe dient te worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan.

De gemeente heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast conform de eisen van de SVBP2012. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

Een bestemming is een omschrijving van aan de grond toegekende functies, zoals wonen, bedrijven, groenvoorzieningen etc. De aard van de toegelaten inrichting van de gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies. In het bestemmingsplan worden meerdere bestemmingen onderscheiden. Aan deze bestemmingen zijn regelingen als de bestemmingsomschrijving, bebouwingsmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden gekoppeld.

Per bestemming wordt de indeling volgens de SVBP2012 gehanteerd. Deze volgorde en de naamgeving zijn standaard en dienen in principe te worden gevolgd.

Het bestemmingsplan kent drie bestemmingen:

• Wonen
• Wonen-Appartementen
• Groen

Binnen de bestemming 'Wonen' kunnen dertien grondgebonden woningen worden gebouwd. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het aantal te bouwen woningen binnen een bouwvlak is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. De woningen worden twee aaneen dan wel maximaal drie aaneen gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. Naast het wonen is het in deze bestemming ook toegestaan onder bepaalde voorwaarden aan huis verbonden beroepen uit te oefenen. Daarnaast is er een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het uitoefenen van een bedrijf aan huis dan wel een bed & breakfast bij een woning.

In de woonbestemming zijn ook groenvoorzieningen, infrastructuur, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen begrepen.

Het parkeren binnen het plangebied vindt deels plaats op eigen erf. Daarnaast is er een aantal openbare parkeerplaatsen, deze zijn aangeduid als 'parkeerterrein' in de bestemming Groen.

De voormalige kleuterschool heeft de aanduiding 'karakteristiek' en de bestemming Wonen - Appartementen. Hierin kunnen drie woonappartementen worden gerealiseerd. In deze bestemming is een bouwvlak opgenomen en is de situering en omvang van bijgebouwen vastgelegd. Voor het karakteristieke gebouw geldt dat de uitwendige verschijningsvorm in stand moet blijven en dat slopen uitsluitend onder voorwaarden en met een vergunning is toegestaan.

Binnen de bestemming 'Groen' worden (openbare) groenvoorzieningen mogelijk gemaakt. Hier mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van nutsvoorzieningen.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hieronder zijn begrepen de anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

De kosten voor het plan komen ten laste van de initiatiefnemer. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening is er geen sprake van een plan waarvoor een exploitatieplan vereist is. Er zal een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer getekend worden, met hierin aangegeven de volgende zaken:

• het pand de Beilerkorf wordt in het project ingebracht;
• het project wordt ingediend voor de Impulsregeing Volkshuisvesting van de provincie Drenthe;
• de nog nader te bepalen openbare ruimte wordt overgenomen door de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Door de initiatiefnemer woningcorporatie Woonservice is een inloopavond gehouden op 28 februari 2019. Belangstellenden hebben kennis kunnen nemen van de plannen en vragen kunnen stellen over het voornemen. De gemeente was hierbij ook aanwezig.

Het ontwerpbestemmingsplan is vanaf 20 augustus 2019 gedurende zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode heeft iedereen de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend, die overigens niet heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Deze zienswijze en de beantwoording ervan is in de Nota Zienswijzen opgenomen, welke als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen.