't Kempke e.o.

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op basis van het bestemmingsplan 'Kern Wijlre' is het toegestaan om aan zuidzijde van de Parallelweg in Wijlre een drietal woningen op te richten. Echter zijn deze woningen gelegen binnen de spuitzone van het fruitteeltbedrijf aan de Leienhuisweg 17. Hierdoor is het niet mogelijk om de woningen ter plaatse te bouwen. In overleg met de eigenaren van Leienhuisweg 17 is besloten dat het gebruik van dit perceel zodanig wordt aangepast dat de spuitzone niet meer over de drie bouwtitels aan de Parallelweg (en een aantal overige bestaande woningen) is gelegen.

Voor de bouw van de drie woningen aan de Parallelwg is een bouwaanvraag ingediend. Bij de beoordeling van deze aanvraag is geconstateerd dat de in het bestemmingsplan 'Kern Wijlre' opgenomen peildefinitie strijdig is met de bouwvoorschriften van deze drie woningen. Het is niet mogelijk om ter plaatse woningen met 1 bouwlaag en een onderbouw te realiseren. In de geest van de opgenomen regeling in het bestemmingsplan 'Kern Wijlre' zou dit echter wel moeten kunnen.

Uitsnede ter hoogte van 3 zuidelijke bouwkavels aan Parallelweg

Het bestemmingsplan 'Kern Wijlre' is door de Raad van de gemeente Gulpen-Wittem vastgesteld op 19 april 2010 en op 22 juni 2011 onherroepelijk geworden en in werking getreden. Het fruitteeltbedrijf aan de Leienhuisweg 17 is gelegen in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 april 2009 en is op 5 januari 2011 onherroepelijk geworden.

Hoofdstuk 2 Spuitvrije zone

2.1 Aanleiding

Aan de Leienhuisweg 17 te Wijlre is een fruitteeltbedrijf gevestigd met zogenaamde open teelt waarbij gespoten wordt met chemische gewasbeschermingsmiddelen. Deze kunnen gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Open teelt valt niet onder de Wet milieubeheer of de zonering voor bedrijven omdat het geen inrichting betreft. Op fruitteelt is artikel 2 sub b van het Besluit landbouw milieubeheer van toepassing. In dit besluit worden geen afstanden genoemd. Ook de Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden biedt geen uitsluitsel over de aan te houden afstand tussen gronden waarop gewassen worden gekweekt of geteeld en nabijgelegen woningen.

Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is een ruimtelijke scheiding tussen een fruitteelt en gevoelige bestemmingen als woningbouw noodzakelijk om gezondheidsrisico's te voorkomen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) concludeert dan ook dat in verband met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in het algemeen het voorschrijven van een minimumafstand van 50 meter tussen burgerwoningen en fruitteelt redelijk is. Uit een uitspraak van de Afdeling d.d. 23 februari 2005 (zaaknr. 200401868/1) kan worden afgeleid dat een afstand van 100 meter tussen (traditionele) fruitboomgaarden en gevoelige bestemmingen wenselijk is. Voor individuele woningen van derden wordt over het algemeen echter een afstand van 50 m aangehouden (zie Afdeling 14 februari 2007, zaaknr. 200604539/1 en Afdeling 15 augustus 2007, zaaknr. 200605022/1).

Voor biologische boomgaarden zou geen ruimtelijke zonering nodig zijn. Bij verandering van eigenaar kan echter ook de beschermingsmethodiek voor ziekten en plagen veranderen. Bovendien is het de vraag of dergelijke inrichtingseisen aan de boomgaard kunnen worden gesteld. De uiteindelijk gekozen afstand tussen dit type inrichtingen en (gevoelige) objecten van derden moet goed gemotiveerd worden (Afdeling 15 augustus 2007, zaaknr. 200605022/1).

Derhalve dient in het kader van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening een afstand van 50 meter te worden aangehouden tussen een fruitboomgaard met open teelt en gevoelige bestemmingen zoals woningen. Deze zone wordt de 'spuitvrije zone' of vaak kortweg 'spuitzone' genoemd.

2.2 Voorstel nieuwe regeling

In het bestemmingsplan 'Buitengebied' heeft het perceel Leienhuisweg 17 de bestemming 'Agrarisch met Waarden - Nauur- en landschapswaarden' in combinatie met de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf'. Binnen de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf' is de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. De aangrenzende gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' mogen agrarisch gebruikt worden.

Uitsnede bestemingsplan 'Buitengebied'

Direct grenzend aan de agrarische bedrijfsbestemming zijn diverse woonbestemmingen gelegen. Het betreft deels reeds gebouwde woningen en deels de bouwtitels aan de Parallelweg.

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied' in combinatie met 'bestemmingsplan 'kern Wijlre'

Uitgaande van een spuitvrije zone van 50 meter zijn binnen deze zone 8 bestaande woningen gelegen en twee nieuwe bouwtitels. De bouwtitels zijn op onderstaande afbeelding rood ingekleurd.

Ligging spuitvrije zone in bestaande siutatie

Om ter plaatse van de bestaande en nog te bouwen woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te kunnen garanderen wordt binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' voor een spuitvrije zone van 50 meter uit de woonbestemmingen opgenomen. Binnen deze zone is het gebruik van gewasbescherming met luchtondersteuning niet toegestaan. Inmiddels zijn privaatrechtelijk overeenkomsten gesloten waarin een en ander juridisch en notarieel is verankerd.

Impressie ligging spuitvrije zone

Hoofdstuk 3 Definitie begrip peil

3.1 Aanleiding

Op grond van het bestemmingsplan 'Kern Wijlre' kan binnen een bouwvlak een hoofdgebouw met onderbouw gerealiseerd worden. De onderbouw wordt daarbij niet gezien als een bouwlaag en telt daarin niet mee. Echter ontstaat er strijdigheid indien de onderbouw op gelijke hoogte is gelegen met het straatniveau. Van deze strijdigheid is sprake bij toetsing aan de begripsbepalingen.

3.2 De begrippen

Door de volgende begrippen uit het bestemmingsplan 'Kern Wijlre' ontstaat de strijdigheid:

Begrip onderbouw:

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1.20 m boven peil is gelegen.

Begrip peil:

voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst:

• a. 0,20 meter boven de hoogte van de kruin van de woningontsluitingsweg ter plaatse van de hoofdtoegang;

in andere gevallen:

• b. de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer.

Begrip bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

3.3 De strijdigheid

Een onderbouw is gedefinieerd als een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen. Peil is gedefinieerd als bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer. De begane grond is dus de bouwlaag grenzend aan het straatniveau. Dit houdt dus in dat:

• 1. De onderbouw de begane grond is;
• 2. Het peil gelijk ligt met het straatniveau;
• 3. De onderbouw geen onderbouw is maar een bouwlaag.

Op basis van de begripsomschrijvingen doet het er dus niet toe waar de hoofdingang zich bevindt. Indien een woning op een talud gebouwd en het staatniveau aanzienlijk lager is gelegen, telt een onderbouw mee als bouwlaag. Dit sluit niet aan bij de intentie van de regeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Het begrip peil is gedefinieerd in het bestemmingsplan. Begane grond is een begrip dat aan het straatniveau is gekoppeld door het normale gebruik. Derhalve dient de definitie van het begrip peil zodanig herzien te worden dat dit niet gekoppeld is aan de begane grondvloer.

3.4 Nieuwe definitie peil

Om deze strijdigheid te voorkomen, wordt het begrip peil herzien. De nieuwe definitie voor het begrip peil komt te luiden:

Begrip peil:

voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst:

• a. 0,20 meter boven de hoogte van de kruin van de woningontsluitingsweg ter plaatse van de hoofdtoegang;

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - peil':

• b. de hoogte zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'hoogteligging vlak (m)';

in andere gevallen:

• c. de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer.

3.5 Aanvulling begrip bouwlaag

Tevens wordt ter verduidelijking aan het begrip 'bouwlaag' toegevoegd dat ondergrondse bouwwerken in de zin van dit bestemmingsplan niet als een bouwlaag worden aangemerkt.

Hoofdstuk 4 Aanwezige waarden en milieu- en wateraspecten

4.1 Archeologische, cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden

Toevoeging van een spuitvrije zone en aanpassing van de definitie peil heeft geen consequenties voor mogelijk aanwezige waarden op archeologisch, cultuurhistorisch, landschappelijk en/of natuurlijk terrein aangetoond te worden. In het kader van dit bestemmingsplan zijn dan ook geen verdere inventarisaties naar eventueel in het geding zijnde waarden uitgevoerd.

4.2 Milieu

De aanpassingen hebben geen milieuhygiënische consequenties. Derhalve is het aspect milieu dan ook niet nader uitgewerkt.

Op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied' is ter plaatse van het plangebied sprake van een geurcontour van de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Echter op basis van een geurrapport (Project Research Amstrdam BV van 14 maart 1998, rapport-nummer ZULI98E1) en de daarin opgenomen berekeningen blijkt dat de geurcontour op minimaal 80 meter en maximaal 170 meter uit de terreingrens van de rioowaterzuiveringsinstallatie is gelegen. Dit betekent dat de geurcontour niet over het plangebied is gelegen en niet van invloed is op het planvoornemen.

4.3 Water

Voor de waterhuishoudkundige aspecten is dezelfde redenering van toepassing, als hierboven beschreven onder de paragraaf "milieu".

In het kader van de watertoets is het ontwerp bestemmingsplan voor reactie toegezonden aan het waterschap Roer en Overmaas. p.m.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

5.2 De verbeelding

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduiding zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

5.3 De regels

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het voorliggend bestemmingsplan zijn opgebouwd conform de door de SVBP202 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

5.4 Toelichting op de bestemming 'Wonen'

Binnen de bestemming 'Wonen' mag binnen het bouwvlak een hoofdgebouw, zijnde de woning worden opgericht. De begane grondvloer van deze woning is gelegen op de hoogte van het maaiveld zoals voor ieder afzonderlijk bouwvlak specifiek op de verbeelding is aangeduid.

Een woning mag worden opgebouwd uit één bouwlaag en afgedekt met kap. Onder deze kap bevindt zich dan de zolder. Met een omgevingsvergunning om in afwijking van het bestemmingsplan te bouwen is een platdakconstrructie mogelijk. Tevens is het toegestaan om onder het peil te bouwen. De bouwdiepte van deze zogenaamde kelder mag maximaal 4 meter onder peil zijn gelegen. Zowel de kelder als de zolder worden in de zin van dit bestemmingsplan niet als een aparte bouwlaag aangemerkt. Indien voldaan kan worden aan het Bouwbesluit zijn in de kelder of op zolder verblijfsruimten, zoals een badkamer of slaapkamer, toegestaan.

Impressie wijze van bouwen c.q. meten binnen de bestemming 'Wonen'

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

Naast het toetsen van een ruimtelijk plan aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient het ruimtelijk plan ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12) wordt voorgeschreven dat tegelijk met het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld moet worden voor het plangebied of delen er van, tenzij aan de volgende drie criteria is voldaan:

• het kostenverhaal is op een andere wijze verzekerd;
• er is geen noodzaak voor het stellen van locatie-eisen of eisen aan type woningbouw;
• er is geen noodzaak voor het bepalen van een tijdvak of fasering.

Met deze herziening is geen sprake van van een nieuwe bouwmogelijkheid (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) binnen het plangebied. De kosten die met voorliggend bestemingsplan gemoeid zijn, worden geheel gedragen door de gemeente. In de begroting is met deze kosten rekening gehouden. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het planvoornemen economisch uitvoerbaar is.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg wordt het ontwerp van de het bestemmingsplan 'Kempke e.o.' voorgelegd aan de daarvoor in aanmerking komende instanties. Eventuele opmerkingen worden bij de verdere planvorming betrokken.

7.2 Informatieavond

Het karakter en de inhoud van dit bestemmingsplan betreft een aanpassing van een definitie. Hierdoor is afgezien van het voeren van het houden van een informatieavond (in het kader van de inspraak). Uiteraard zal het plan wel de verplichte wettelijke procedure met mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen volgen.

7.3 Vaststelling

Voor de procedure van de vaststelling en de behandeling van de in het kader van die proedure ingekomen zienswijzen, wordt verwezen naar het raadsvoorstel en raadsbesluit.