Bommerigerweg ong. te Mechelen

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

Initiatiefneemster houdt op de locatie Bommerigerweg ong. te Mechelen, kadastraal bekend als gemeente Wittem - sectie L - nummer 194 (ged.), al enkele jaren een tiental paarden. Deze locatie is gelegen tegenover de locatie Bommerigerweg 38 te Mechelen. Deze paarden werden voorheen deels hobbymatig en deels ten behoeve van pensionstalling gehouden. Initiatiefneemster heeft de activiteiten op deze locatie sinds enkele jaren uitgebreid onder de naam 'You're You'. Dit bedrijf richt zich op het coachen met behulp van paarden van kinderen en volwassenen met (psychische) stoornissen. Daarvoor worden op onderhavig perceel paardenstallen, een schuur en een paardenbak gebruikt.

Initiatiefneemster heeft de wens om het houden van paarden op bedrijfsmatige wijze en het bedrijfsmatig uitoefenen van coaching-activiteiten op onderhavige locatie correct planologisch-juridisch te regelen. Daarnaast bestaat de wens om op de locatie een bedrijfswoning te realiseren waar initiatiefneemster kan gaan wonen. Het werken met levende have brengt met zich mee dat altijd iemand aanwezig dient te zijn om toezicht te houden. Initiatiefneemster wenst in de nieuwe bedrijfswoning een kantoor- en ontvangstruimte voor haar bedrijfsactiviteiten te realiseren, waardoor een directe relatie bestaat met het ter plaatse gevestigde bedrijf.

Uitsnede topografische kaart met globale aanduiding projectgebied

Omdat het geldende bestemmingsplan de beoogde ontwikkelingen niet toelaat, is een principeverzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gulpen-Wittem. Naar aanleiding van het ingediende principeverzoek heeft het college een positief standpunt ingenomen. Dit is verwoord in de brief van 28 mei 2023 (kenmerk: U.23.01429), bijgevoegd als Bijlage 1.

Afwijken van een bestemmingsplan is alleen toegestaan, indien deze afwijking in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening. Dit dient te worden aangetoond door een ruimtelijke onderbouwing.

Voorliggend document betreft de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de beoogde afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Projectgebied en beoogde ontwikkeling

In dit hoofdstuk worden het projectgebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het beoogde project.

2.1 Ligging projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Bommerigerweg ong. te Mechelen. Aan de overzijde van de weg is de locatie Bommerigerweg 38 te Mechelen gelegen. Mechelen kenmerkt zich als een gebied met mooie weidse uitzichten.

Luchtfoto met aanduiding projectgebied

Kadastraal is het projectgebied bekend als gemeente Wittem - sectie L - nummer 194 (ged.).

Uitsnede kadastrale kaart

De bestaande situatie wordt weergegeven aan de hand van navolgende oblique-luchtfoto's.

Oblique-luchtfoto's bestaande situatie

2.2 Beoogde ontwikkeling

Initiatiefneemster exploiteert aan de Bommerigerweg ong. te Mechelen een eigen bedrijf dat ziet op het coachen van kinderen en volwassenen met (psychische) stoornissen. Deze coachingsactiviteiten worden verricht met behulp van paarden. Het bedrijf - welk is opgestart vanuit een hobby - is inmiddels hard gegroeid naar een volwaardig bedrijf. In dat kader heeft initiatiefeneemster de wens om op de locatie een bedrijfswoning te realiseren waar zij kan gaan wonen. Daarmee wordt haar bedrijf 'You're You' toekomstbestendig ingericht. Het werken met levende have brengt immers met zich mee dat altijd iemand aanwezig dient te zijn om toezicht te houden. Initiatiefneemster wenst in de nieuwe bedrijfswoning een kantoor- en ontvangstruimte voor haar bedrijfsactiviteiten te realiseren waardoor een directe relatie bestaat met het ter plaatse gevestigde bedrijf.

In onderstaande figuren wordt de situering en de uitstraling van de beoogde bedrijfswoning inzichtelijk gemaakt. Het volledige ontwerp is opgenomen als Bijlage 2 van voorliggende onderbouwing.

Situering nieuwe woning

Uitstraling nieuwe woning

Beoogde indeling nieuwe woning

2.3 Ruimtelijke effecten

Ieder ruimtelijk plan dat het mogelijk maakt om nieuwe bebouwing op te richten, gaat gepaard met het optreden van ruimtelijk-visuele effecten. De aanvaardbaarheid van deze effecten dient te worden beschouwd.

Op de locatie Bommerigerweg ong. te Mechelen zijn momenteel paardenstallen, een schuur en een paardenbak aanwezig. Deze voorzieningen staan ter beschikking van het bedrijf 'You're You', dat initiatiefneemster ter plekke exploiteert. Ten behoeve van de concrete bedrijfsvoering van You're You zijn op de locatie geen aanvullende voorzieningen of extra ruimtebeslag benodigd omdat de coachingsactiviteiten op het buitenterrein plaatsvinden. Initiatiefneemster is echter wel voornemens om een bedrijfswoning op de locatie te realiseren zodat permanent toezicht op de locatie aanwezig is. In dat kader is van belang dat de nieuwe woning een beperkt oppervlak heeft van circa 96 m2 en in het verlengde van de bestaande bebouwing wordt beoogd, waardoor sprake is van clustering.

De ruimtelijke effecten van onderhavig voornemen worden dan ook aanvaardbaar geacht.

Hoofdstuk 3 Planologisch-juridisch kader

3.1 Bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied'

Ter plekke van onderhavig projectgebied vigeert het onherroepelijke bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied', vastgesteld door de gemeenteraad van Gulpen-Wittem op 2 april 2009. Op onderhavig perceel is de bestemming 'Wonen-Cultuur en ontspanning' van kracht, met bijbehorende bouwvlakken. De voor 'Wonen - Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wonen, met met inbegrip van aan-huis-gebonden beroepen, mantelzorg en agrarische activiteiten van ondergeschikte betekenis.

Bovendien zijn op onderhavige locatie de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie', 'Waarde - Cultuurhistorie', 'Waarde - Ecologie', 'Waarde - Landschapselement' en 'Waterstaat - Erosie' van toepassing evenals de gebiedsaanduidingen 'Milieuzone - Bodembeschermingsgebied', 'POG' en 'EHS'.

De situatie wordt verduidelijkt aan de hand van de volgende figuur.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met aanduiding projectgebied (rode cursor)

Het voornemen van initiatiefneemster ziet op het exploiteren van bedrijfsmatige activiteiten met een maatschappelijk karakter (Coaching met paarden) aan de Bommerigerweg te Mechelen evenals het realiseren van een bedrijfswoning ten behoeve van eigen bewoning. Deze activiteiten zijn niet in overeenstemming met het geldend planologisch-juridisch kader. Bij brief d.d. 28 mei 2023 (kenmerk: U.23.01429, opgenomen in Bijlage 1 Brief gemeente Gulpen-Wittem) heeft de gemeente Gulpen-Wittem kenbaar gemaakt onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkings- dan wel wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om alsnog de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Het doorvoeren van onderhavige ontwikkeling is enkel mogelijk middels het doorlopen van een 'projectafwijkingsbesluit' waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied'.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van de Provinciale Omgevingsvisie (POVI) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014). Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de 'Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020' en de 'Lokale Woonvisie 2018-2025'.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. In de NOVI staat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal, waarmee wordt bedoeld dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden.

In de NOVI wordt gebruik gemaakt van afwegingsprincipes bij het maken van keuzes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

In de NOVI zijn de volgende belangrijkste keuzes opgenomen:

• een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat Nederland zodanig wordt ingericht dat het land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) worden ingepast;
• de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie dient oog te zijn voor omgevingskwaliteit;
• de overgang naar een circulaire economie, waarbij Nederland tegelijk goed kan blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat kan bieden;
• de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland, waarmee wordt gestuurd op een goed bereikbaar netwerk van steden;
• het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden;
• het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. Daarbij wordt bijvoorbeeld gewerkt aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Ter uitvoering van de in de NOVI gemaakte keuzes is een Uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin staat hoe samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering zal moeten worden gegeven aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzen uit de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling. Daarnaast wordt gebiedsgericht gewerkt met Omgevingsagenda's en NOVI-gebieden.

In de NOVI wordt ten aanzien van Zuid Limburg aangegeven dat de regio sociaaleconomische en fysieke opgaven heeft die van betekenis zijn in een bijzondere grensoverschrijdende omgeving (met regio's rond het Duitse Aken, het Waalse Luik en het Vlaamse Hasselt). De opgaven die te maken hebben met bereikbaarheid (drielandenterrein), circulaire economie (Chemelot) en bevolkingsdaling (voormalige mijnstreek) zijn stuk voor stuk fors en vragen alle drie internationale afstemming en overleg. Een rijksrol is daarbij noodzakelijk.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

4.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

4.1.4 Conclusie Rijksbeleid

De beoogde ontwikkeling levert geen strijd op met de Nationale Omgevingsvisie, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de Nationale Omgevingsvisie en Barro op het projectgebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het voornemen.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI)

Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie Limburg (POVI) vastgesteld. De POVI is een zelfbindend document en bindt daarmee enkel de provincie Limburg. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Limburg wil bereiken.

Daar waar de provincie van mening is dat het noodzakelijk is om bindende regels te stellen voor de uitwerking van onderdelen van beleid in de POVI, dan gebeurt dit in de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening Limburg staan de provinciale regels op het gebied van milieu, provinciale wegen, (grond-)water, grond, landbouw, natuur, wonen en ruimte.

De Omgevingsverordening Limburg bevat twee soorten regels: 

• instructieregels gericht tot gemeenten of het waterschap. Dit zijn opdrachten aan de gemeenten en het waterschap die de gemeenten moeten verwerken in het gemeentelijke omgevingsplan en het waterschap moet verwerken in de waterschapsverordening. Pas na het verwerken van de provinciale instructieregels in het gemeentelijke omgevingsplan, of in de waterschapsverordening krijgen deze regels effect op activiteiten van inwoners en bedrijven. 
• regels voor activiteiten die rechtstreeks voor alle inwoners en bedrijven gelden, of voor specifieke doelgroepen. 

Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd naar maatwerk en dient er rekening gehouden te worden met het karakter en mogelijkheden van een gebied en de afweging van belangen op lokale schaal. Indien er een afweging wordt gemaakt wordt dat gedaan op basis van de volgende principes:

• Streven naar inclusieve, gezonde en veilige samenleving;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Meer stad, meer land;
• Zorgvuldig omgaan met onze ruimte en voorraden.

Op basis van de POVI wordt onderscheid gemaakt tussen thematische visies en gebiedsgerichte visies hetgeen is onderverdeeld in 'zoneringen'. De uitwerking in de thema's zijn verankerd in de Omgevingsverordening waar in navolgende paragraaf nader op wordt ingegaan.

4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2021

Bij de Omgevingsverordening Limburg 2021 behoren een aantal thematische kaarten welke digitaal raadpleegbaar zijn. Met behulp van deze kaarten kan op perceelniveau worden beoordeeld wleke provinciale regels uit de Omgevingsverordening Limburg van toepassing zijn. Op onderhavige locatie zijn de volgende provinciale regels van toepassing:

Instructieregels kernkwaliteiten in de groenblauwe mantel (artikel 7.6 Omgevingsverordening Limburg 2021)
Onderhavige locatie is gelegen binnen de zone 'Groenblauwe mantel'.

Uitsnede kaart 'Limburgse principes' POVI met aanduiding projectgebied

Het Maasdal, de beekdalen en steilere hellingen - voorheen de bronsgroene landschapszone en de zilvergroene natuurzone - vormen samen de circa 36.000 hectaren grote groenblauwe mantel binnen de landelijke gebieden van Limburg. De gebieden liggen als een soort mantel tussen en om het Natuurnetwerk Limburg. Het zijn gebieden waar goede combinatiemogelijkheden zichtbaar zijn voor duurzame vormen van (kringloop) land- en tuinbouw en andere economische functies, vooral door hergebruik van reeds aanwezige monumentale en beeldbepalende gebouwen.

In de Groenblauwe mantel is de grondgebonden landbouw de belangrijkste functie en is de agrarische sector tevens de belangrijkste beheerder. Er worden mogelijkheden geboden voor agrarisch natuur- en landschapsbeheer die bijdragen aan de instandhouding en versterking van de landschappelijke kernkwaliteiten. De focus ligt hier op het versterken van het klimaatadaptieve karakter met meer ruimte voor de beken en Maas, de biodiversiteit en kernkwaliteiten van het landschap.

Onderhavige ontwikkeling ziet op het realiseren van een bedrijfswoning aan de Bommerigerweg ong. te Mechelen ten behoeve van het ter plaatse gevestigde bedrijf 'You're You'. Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarin is vastgelegd dat bestaande beplanting wordt behouden en nieuwe beplanting wordt aangebracht. In het landschappelijk inpassingsplan, bijgevoegd als Bijlage 3, wordt uiteengezet op welke wijze onderhavige locatie landschappelijk zal worden ingepast en hoe zich dit verhoudt tot de aanwezige kernkwaliteiten.

Wat betreft het aspect hemelwater is van belang dat initiatiefnemers voornemens zijn om het hemelwater dat valt op de nieuw te realiseren bebouwing op te vangen in een infiltratiepoel.

Bescherming van het Nationaal landschap Zuid-Limburg (artikel 7.2 Omgevingsverordening Limburg 2021 )
Onderhavige locatie is gelegen binnen het 'Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg'.

Uitsnede kaart 'milieubeschermingsgebieden' Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging projectgebied

In Nederland zijn in totaal 20 zogenaamde nationale landschappen aangewezen. Dit zijn landschappen met elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen. De Nationale Landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

De kernkwaliteiten voor het Nationaal Landschap Zuid-Limburg betreffen: 'schaalcontrast van zeer open naar besloten', 'het groene karakter', 'reliëf en ondergrond' en 'rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed'. Bij (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen een nationaal landschap dienen de geformuleerde kernkwaliteiten in acht te worden genomen.
Een uitvoerige beschrijving van de kernkwaliteiten en de gebiedsanalyse is opgenomen in de landschappelijke inpassing welke is opgenomen als Bijlage 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Dienaangaande wordt daaruit het volgende naar voren gebracht.

Schaalcontrast van zeer open naar besloten

- Ligging in het Geuldal
De Geul vindt haar oorsprong in Duitsland en mondt ten noordwesten van Bunde uit in de Maas. De bovenloop van het dal is hooggelegen en relatief smal terwijl naarmate de beek westwaarts stroomt het profiel breder wordt en de steilranden nadrukkelijker aanwezig zijn. Hoewel de Geul lang een gecontroleerde waterloop is geweest, mag de Geul tegenwoordig weer meanderen.
De veranderende oeverranden dragen bij aan een verhoogde ecologische kwaliteit. Het Geuldal kenmerkt zich door scheerheggen, graften en oeverbeplanting, waar met name in de bovenloop rond Epen nog veel van terug te vinden is. In veel gevallen hebben dorpskernen en daartoe behorende nevenactiviteiten zoals recreatie zich in het beekdal uitgebreid.

- Landschappelijke analyse projectgebied
Het projectgebied omvat de het perceel gemeente Wittem – sectie L – nummer 194. Binnen het projectgebied is aan de noordelijke perceelsgrens, nabij de bebouwing op het naastgelegen perceel, bebouwing aanwezig in de vorm van een stal en een berging met overkapping. Aan de straatzijde is nog een bakhuis aanwezig. Rond de bebouwing is tevens verharding aanwezig, waarbij de hoogteverschillen worden overbrugt met keermuren. De bebouwing en verharding concentreert zich op de noordwestelijke gedeelte van het perceel. Binnen de rest van het perceel is een ommuurde mestbak aanwezig. Verder is een paardenbak (40 x 20 m) aangelegd. De overige gronden zijn ingebruik als paardenweides. Richting het oosten loopt het maaiveld omhoog. Tussen de Bommerigerweg en de oostelijke perceelsgrens bedraagt het hoogteverschil ongeveer 15 meter. De paardenbak is ingegraven in de helling, waardoor deze geheel wegvalt in het landschap. Door de helling en de beplanting is de verharding op het perceel nauwelijks zichtbaar vanuit de omgeving.
Op de perceelsgrens rondom is grotendeels een meidoornhaag aangeplant. Op enkele plaatsen zijn enkele bomen in de haag aangeplant. Nabij de bebouwing zijn dit knotbomen (es en wilg). Verder zijn tussen de
paardenweides enkele (fruit)bomen aangeplant.

Het hoogteverschil tussen het hooggelegen plateau en het lage dal zorgt voor een scala aan verschillende zichtwerkingen. Van invloed op de openheid in het landschap is ook de aanwezigheid van opgaande elementen zoals bomen en heggen. Deze spelen een belangrijke rol in het begrenzen van zichten. De helling vormt het kader van het plateau en de begrenzing van het dal. De aanwezigheid van dichte opgaande beplanting zoals hellingbossen of graften geven steile hellingen een besloten karakter ter plekke. Op de flauwe hellingen, waar landbouw plaatsvindt, is door het halfopen karakter vanzelfsprekend een breder zicht richting het dal mogelijk. Door de relatief smalle dwarsdoorsnede van het dal wordt het zichtveld in grote mate bepaald door de randen van het dal.
Omdat de bebouwing en beplanting op deze randen veelal georiënteerd is op de waterloop, zijn de zichten in een eenzelfde lange lengterichting georiënteerd. Dit gegeven, in combinatie met de open dalbodem karakteriseert het dal als min of meer besloten.
Rond de Bommerigerweg is sprake van een redelijk besloten landschap door de bebouwing en erfbeplanting rond de bebouwing. Het oostelijk gedeelte van het perceel is redelijk open en vanaf de Weyerweg is sprake van een uitzicht over het Geuldal. De bebouwing valt echter weg in het dal; de blik wordt over de bestaande bebouwing en beplanting heengetrokken. Door het situeren van de nieuwe woning tussen de bestaande bebouwing en beplanting, wordt het schaalcontrast niet aangetast. Het schaalcontrast wordt juist gebruikt voor een goede landschappelijk en stedenbouwkundig beeld.

Het groene karakter en de omgeving
Aan de westzijde van het plateau, ook rond Bommerig met de Klitserbeek, Bommerigerbeek en Mässel, zijn tal van bronnen aanwezig die afwateren op de Geul. Deze bronnen zijn van grote betekenis door de waardevolle en zeldzame flora die zich vaak alleen op deze plekken kan ontwikkelen. Rond de (bron)beekjes is sprake van kleine landschapselementen en bosjes. De bodem in de beekdalen is vruchtbaar, maar vanwege de natte omstandigheden van oorsprong alleen bruikbaar als weide- en hooiland. Verder is het landschap binnen en rond het projectgebied is door de eeuwen heen nauwelijks veranderd. De verkaveling en het wegen- en padenpatroon ter plekke is terug te voeren tot voor 1500 en is sinds 1800 nauwelijks veranderd. Daardoor zijn tal van kleine landschapselementen – bijvoorbeeld hagen op de perceelsgrenzen, kleine bosjes rond de bronbeken, etc. – aanwezig. Dit kleinschalige landschap is cultuurhistorisch gezien waardevol en dient te worden beschermd. Deze elementen dienen te worden versterkt en kunnen tegelijk meehelpen in het inpassen van nieuwe bebouwing en verharding.
Het projectgebied en de directe omgeving kenmerkt zich door kleinschalige percelen met veel landschapselementen. Rond de bebouwing is veel opgaande beplanting aanwezig. Rond de wegen en op de perceelsgrenzen zijn veelal (meidoorn)hagen aangeplant als veekering. Ook zijn veelvuldig hoogstamfruitboomgaarden aangeplant.
De beoogde woning wordt tussen de bestaande bebouwing en opgaande beplanting beoogd. De bestaande landschapselementen dragen bij aan het verder inpassen van de bebouwing. Ook wordt door voorliggend landschappelijk inpassingsplan zorggedragen voor een goede groene landschappelijke invulling van het projectgebied waardoor het groene karakter wordt beschermd en versterkt.
Voorliggend project voorziet in het realiseren van een nieuwe woning aan de Bommerigerweg te Mechelen. Het pand wordt gerealiseerd op gronden die initiatiefneemster momenteel inzet voor het exploiteren van bedrijfsmatige activiteiten met een maatschapelijk karakter. In die zin wordt het aanzicht en het groene karakter van de locatie gewijzigd. Dat neemt niet weg dat initiatiefneemster voornemens is om de aanwezige beplanting grotendeels te behouden en nieuwe beplanting aan te brengen. Onder andere wordt een meidoornhaag aangeplant langs beide zijden van de entree van de locatie. Verder worden er een aantal bomen aangeplant rond de paardenweiden en bestaande hagen en bomen behouden. In het landschappelijk inpassingsplan, bijgevoegd als Bijlage 3, wordt gevisualiseerd aangegeven welke beplanting wordt behouden respectievelijk nieuw aangeplant. In de paardenweiden wordt gewerkt met kruidenrijk grasland bestaande uit een mengsel van weidegras, smalle weegbree, wilde peterselie, duizendblad, komijn, wilde peen, venkel en kleine pimpernel.

Reliëf en ondergrond

Bommerig is een buurtschap ten zuiden van Mechelen langs de Bommerigerweg op de overgang van het Geuldal naar het plateau van Vijlen. De bebouwingsstructuur is sinds 1800 nauwelijks veranderd, waardoor sprake is van een historische dorpskern.
Het projectgebied ligt aan de Bommerigerweg met de daarbij behorende lintbebouwing. Het projectgebied ligt op een hoogte van 144 tot 153 m +NAP. Naar het westen toe daalt het landschap tot de dalbodem van de Geul (hoogte 110 m +NAP); richting het oosten stijgt het maaiveld richting het plateau van Vijlen tot een hoogte van maximaal 260 m+NAP.
De basis van het landschap en van de drie landschapstypen wordt gevormd door het reliëf. De rijkdom aan reliëf in Zuid-Limburg is het gevolg van de insnijding van de Maas en de vorming van Maasterrassen door een stijgende bodem én de daaropvolgende versnijding van aanliggende met löss bedekte vlakke landschappen door beken (Geul, Gulp, Geleenbeek, Roode Beek, Worm, Jeker en Voer). Op deze manier is de driedeling van het hooggelegen plateau, de tussenliggende helling enhet lage dal ontstaan.
Een helling vormt de overgang tussen het hoge plateau en het lage dal. In het type helling is er een onderscheid tussen een steile (>8°) en een flauwe hellingen (1°-4°). Steile hellingen zijn voornamelijk te vinden aan de plateaurand terwijl flauwe hellingen vaak op de grens van het dal liggen. Het dal is het laagste deel in het landschap en vormt het vertakte natuurlijke afwateringssysteem van het landschap. Watervoerende dalen hebben een vlakke dalbodem waarin de beek of rivier stroomt.
Binnen het projectgebied is sprake van een flink hoogteverschil. Van west naar oost loopt het maaiveld behoorlijk op en bedraagt het hoogteverschil ongeveer 15 meter. De huidige bebouwing en de paardenbak is trapsgewijs, middels terrassen en keermuurtjes, in het landschap aangelegd. De beoogde woning wordt op een redelijk vlak gedeelte tussen de bestaande bebouwing in beoogd. Het aanpassen van het reliëf is niet nodig en niet aan de orde. Door de plaatsen van de nieuwe woning kan het reliëf worden gebruikt om de nieuwe woning landschappelijk in te passen, doordat het wegvalt tussen de bestaande bebouwing en beplanting.
Ten behoeve van de realisatie van het voornemen wordt het bestaand reliëf zo min mogelijk aangetast, waardoor de invloed op het landschap beperkt blijft. Derhalve wordt geconcludeerd dat het voornemen de kernkwaliteit 'reliëf en ondergrond' respecteert.

Rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed
Het Nationaal Landschap Zuid-Limburg kent een lange bewoningsgeschiedenis die teruggaat tot de prehistorie. In het landschap zijn de verschillende relicten en elementen een tastbare herinnering aan verschillende fases in de geschiedenis van dit heuvellandschap. De fasen in de geschiedenis hangen nauw samen met het reliëf en het natuurlijke landschap. In combinatie met het groene karakter vormt cultuurhistorie de huidige aanblik van het pittoreske landschap.
Hellingen vergden meer moeite om bruikbaar te worden gemaakt voor de mens. Flauwe hellingen zijn door de kap van het bosgeschikt gemaakt voor landbouw terwijl de steile hellingen deels onontgonnen zijn gebleven en functioneerden als houtopslag of graasgebieden. Met de ontginning van het plateau vormden zich langzaam maar zeker steeds meer holle wegen in de helling.
Het dal vormt de basis van de bewoningsgeschiedenis van Zuid-Limburg. De vroegste nederzettingen zijn ontstaan op smalle hoger gelegen zones tussen dalbodem en helling. De nabijheid van water voor hooiland en vruchtbare akkergrond onderaan de helling vormden een ideale vestigingsplek. In het dal vindt men veruit de oudste elementen van het Zuid-Limburgse cultuurlandschap. Wegen- en nederzettingspatronen ontstonden evenwijdig aan de waterloop.
Het projectgebied ligt binnen het gehucht Bommerig, met veelal bebouwing van voor 1850, waarbij een aantal gebouwen zijn aangewezen als Rijksmonument. Verder dateert het wegenpatroon en verkaveling uit de Middeleeuwen, waarbij de kavels veelal in gebruik zijn als grasland. De beoogde woning wordt binnen de zone ‘bebouwde kom’ beoogd.

- Stedenbouwkundige analyse
Naast een landschappelijke analyse, is het ook zaak een stedenbouwkundige analyse uit te voeren of de beoogde (bedrijfs)woning passend is op de voorgenomen locatie. Dit stedenbouwkundige beeld wordt gedefinieerd door de ruimtelijke verschijningsvorm van de bestaande bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen.

Situering

Ter plekke binnen het projectgebied is sprake van een bakhuis/schuurtje aan de Bommerigerweg en twee grotere gebouwen achterop het terrein. Op het naastgelegen perceel is nabij de perceelsgrens een schuur aanwezig.
Een belangrijk kenmerk is dat het project verder vrij van bebouwing is waardoor een doorzicht naar de achtergelegen helling naar het Plateau van Vijlen mogelijk is. Dit doorzicht heeft landschappelijke waarden en dient te worden behouden.
Op basis van deze karakteristieken kunnen een aantal stedenbouwkundige lijnen worden getrokken waarbinnen een zoekgebied voor de nieuwe bebouwing ligt. Deze lijnen zijn getrokken op basis van bestaande gevellijnen van bebouwing op de omliggende percelen. Door de nieuwe bebouwing binnen deze lijnen te situeren, is sprake van clustering van bebouwing, wordt het doorzicht op de achterliggende heuvel behouden. Daarmee wordt geen nieuwe bebouwing in de open ruimtes toegevoegd en daarmee extra massa in een open gebied toegevoegd. Daarmee is sprake van een goede situering van de nieuwe bebouwing en worden de huidige stedenbouwkundige waarden niet aangetast.

Doordat sprake is van een veel monumentale en karakteristieke bebouwing, dient de beoogde woning te passen binnen het bestaande stedenbouwkundig patroon.

Bouwmassa
De bouwmassa is in de Omgevingswet gedefinieerd als: “een verzameling bij elkaar horende gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw dan wel twee of meer aaneen gebouwde hoofdgebouwen inclusief aan en uitbouwen.”
De bedrijfswoning op de locatie Bommerigerweg ong. is als één bouwmassa ontworpen zonder aan of uitbouwen om de uitstraling van een schuur te bereiken. Daarmee wordt aangesloten op het stedenbouwkundige beeld van agrarisch passende bebouwing op deze locatie.

Gevelindeling
De gevel en gevelopeningen bepalen voor een belangrijk deel het stedenbouwkundige beeld. Daarbij dient aansluiting te worden gezocht bij de bestaande woningen en overige bebouwing in Bommerig. De gevels van de beoogde woning zijn evenwichtig en harmonieus van opzet. De plaats, afmeting en verhoudingen van de raam-, deur- en andere openingen dienen goed op elkaar en de karakteristieken van het gebouw te zijn afgestemd.

Dakvormen
Een van de aspecten die het stedenbouwkundige beeld bepalen is de dakvorm en -richting. Terplekke is veelal sprake van een zadeldak, waarbij de overwegende nokrichting van het dak parallel aan de weg loopt. Voor de nieuwe woning is een vergelijkbare opzet gekozen; de nokrichting van de woning is evenwijdig aan de weg conform de bebouwing langs de Bommerigerweg. Hiermee wordt aangesloten op de bestaande stedenbouwkundige waarden van het Bommerig.

Materialisatie
Een belangrijk aspect omtrent de stedenbouwkundige waarden is de materialisatie van de bebouwing. De materiaalkeuze van de beoogde bebouwing sluit dan ook aan bij de bouwwijze in de regio Zuid-Limburg en wat passend is in het waardevolle buitengebied. Voor de nieuwe woning worden bijvoorbeeld de volgende materiaalkeuzes toegepast:

• Keramisch dakpannen i.c.m. houten (Lariks) windveren;
• Veldbrand bakstenen;
• Houten (Lariks) gevelbekleding;
• Hardstenen raamdorpels.

Over vorenstaande aspecten heeft de dorpsbouwmeester op grond van het ontwerp positief geadviseerd.
Daarmee wordt zorggedragen voor de cultuurhistorische waarden ter plekke.

- Conclusie
De kernkwaliteiten worden vanwege voorliggend project niet onevenredig aangetast. Voorts geldt op grond van de Omgevingsverordening primair een verbod op het verrichten van handelingen in beekdalen, bronnen of bronzones, graften en holle wegen. Daarvan is ter plekke van het projectgebied geen sprake.

Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen (artikel 12.1 Omgevingsverordening Limburg 2021)
In artikel 12.1 van de Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen omtrent de nieuwe planvoorraad wonen. In dat kader is van belang dat met onderhavige ontwikkeling een bedrijfswoning wordt gerealiseerd bij het reeds bestaande bedrijf 'You're You'. Het werken met levende have brengt met zich mee dat altijd iemand aanwezig dient te zijn op de locatie om toezicht te houden. Vanuit het oogpunt van een goede bedrijfsvoering wordt de realisatie van een bedrijfswoning wenselijk en noodzakelijk geacht. Derhalve is sprake van een concrete kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan onderhavige ontwikkeling. Bovendien is onderhavig woningbouwplan afgestemd met de subregio. Deze heeft ingestemd met de realisatie van deze bedrijfswoning.
Verder wordt onderhavige woning wordt meteen na vergunningverlening gerealiseerd.
Het plan wordt gerealiseerd op grond van de Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.3.2.

4.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nader verduidelijkt. Een woningbouwproject wordt beoordeeld als een stedelijke ontwikkeling, indien twaalf of meer woningen worden gerealiseerd. Van een dergelijke stedelijke ontwikkeling is bij voorliggende ontwikkeling geen sprake. Onderhavige ontwikkeling ziet op de realisatie van één bedrijfswoning waardoor de verdere toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde is.

4.2.4 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggende planontwikkeling.

Ter plekke vormt de provinciale zonering 'Groenblauw mantel' geen belemmeringen op voorliggende ontwikkeling. Voorts is geen sprake van strijdigheid met de uitgangspunten van de diverse milieubeschermingsgebieden uit de Omgevingsverordening. Ook voldoet onderhavige planontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL)

Op 20 oktober 2016 heeft de gemeenteraad van Gulpen-Wittem ingestemd met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL). De SVWZL is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Beekdaelen, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal.

Het kader voor de SVWZL is het in samenwerking met de provincie en andere direct betrokken partijen tot stand gekomen en in december 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), die eveneens een visie bevat op Zuid-Limburg. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand.

De SVWZL bevat een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk:

• a. het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot;
• b. het terugdringen van de ongewenste planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave;
• c. het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de SVWZL.

Om invulling te geven aan deze opgave hebben de Zuid-Limburgse gemeenten in totaal dertien beleidsafspraken met elkaar gemaakt. Één van de afspraken luidt als volgt:

Op een uniforme wijze dient een afweging te worden gemaakt om kwalitatief goede nieuwe woningbouwinitiatieven aan de woningmarktprogrammering toe te voegen. Nieuwe woningbouwinitiatieven moeten worden gecompenseerd. Hierbij kan in volgorde gebruik gemaakt worden van:

• A. Compenseren met direct gekoppelde sloop of onttrekking;
• B. Elke nieuw toe te voegen woning wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitwerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een sub regionaal op te zetten sloopfonds vloeien;
• C. De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarbinnen dit besluit is genomen;
• D. Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de regionale woningmarktprogrammering. Hiervan mag ¼ deel gezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. In het geval van een woningbouwinitiatief in een monument of beeldbepalend pand kan volstaan worden met een één op één compensatie.

Op grond van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) dienen aan de bestaande planvoorraad toe te voegen woningen in beginsel te worden gecompenseerd, hetzij middels fysieke sloop hetzij middels doen van een financiële storting in het (regionale) sloopfonds.

4.3.2 Beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021'

Op 25 februari 2021 heeft de gemeenteraad van Gulpen-Wittem de nieuwe beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwinitiatieven 2021' vastgesteld. Deze beleidsregel komt in de plaats van de eerder vastgestelde beleidsregel 'Tijdelijke versoepeling van de compensatiesystematiek van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg'. Op grond van de nieuwe beleidsregel hoeven 'goede woningbouwplannen' niet meer te worden gecompenseerd. Of sprake is van een goed woningbouwplan wordt bepaald aan de hand van drie criteria:

Criterium 1: Het plan heeft maatschappelijke meerwaarde

Een woningbouwplan heeft maatschappelijke meerwaarde wanneer bijvoorbeeld sprake is van één van de volgende situaties:

• Aantoonbare verbetering van de leefbaarheid in centra en kernen;
• Herstructurering/vervangingsbouw van woningen;
• Hergebruik van winkels of (ander) bestaand waardevol vastgoed met passende woningbouw;
• Aantoonbare bijdrage aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad.

Daarbij wordt aangesloten op het ruimtelijke uitgangspunt, dat inbreiding boven uitbreiding gaat.

Criterium 2: Het plan is planologisch aanvaardbaar

Een plan is (ruimtelijk) planologisch aanvaardbaar als het voldoet aan de Ladder van Duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening; artikel 3.1.6. lid 2) voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit betekent dat een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte nodig is:

• Criterium 2a: Het plan sluit aan bij de kwantitatieve behoefte
• Criterium 2b: Het plan sluit aan bij de kwalitatieve behoefte

Criterium 3: Het plan is (sub)regionaal afgestemd

Het derde criterium betreft subregionale afstemming, zodat gezamenlijke oordeelsvorming plaatsvindt en het gemeenschappelijk belang voorop blijft staan (geen onderlinge concurrentie en overschotten op subregionaal niveau). De subregio bepaalt of het plan aan de subregionale woningmarktprogrammering wordt toegevoegd. Woningbouwplannen die concurrerend zijn op regionale schaal (de Zuid-Limburgse woningmarkt), worden ook op Zuid-Limburgse schaal afgestemd.

Ad 1. Maatschappelijke meerwaarde
Het voornemen van initiatiefneemster ziet op het exploiteren van bedrijfsmatige activiteiten met een maatschappelijk karakter aan de Bommerigerweg ong. te Mechelen. Ter plekke is reeds bestaande bebouwing aanwezig welke initiatiefneemster reeds inzet voor de betreffende activiteiten. Op dat vlak vindt geen wijziging plaats. Daarnaast wordt ter plekke een bedrijfswoning beoogd ten behoeve van eigen bewoning. Met de realisatie van de bedrijfswoning geeft initiatiefneemster een stedenbouwkundig passende invulling aan een bestaand bedrijfskavel. Daarnaast is van belang dat het realiseren van een bedrijfswoning maatschappelijke meerwaarde oplevert op het gebied van sociale veiligheid en daarmee een aantoonbare verbetering is van de plek.

Ad 2. Planologische aanvaardbaarheid
Omdat het onderhavig plan voorziet in de toevoeging van slechts één woning is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking niet van toepassing voor het initiatief. Daarenboven is bij voorliggend plan sprake van het realiseren van een bedrijfswoning, welke noodzakelijk is ten behoeve van een goede bedrijfsvoering.

Ad 3. (Sub)regionale afstemming
Ten behoeve van onderhavig voornemen heeft afstemming plaatsgevonden met de subregio.

4.3.3 Conclusie regionaal beleid

Gelet op het vorenstaande uiteenzetting van het regionale beleid wordt geconcludeerd dat onderhavige ontwikkeling niet strijdig is met dit beleid.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020

In de Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020 benoemt de gemeente expliciet dat wordt ingezet op starterswoningen, levensloopbestendige woningen en zorgwoningen zodat de inwoners zelf de regie over hun eigen leven houden. Voorliggend plan voorziet de realisatie van een bedrijfswoning ter plekke van een perceel waar reeds bedrijfsmatige activiteiten met een maatschappelijk karakter plaatsvinden. In dat opzicht wordt de maatschappelijke meerwaarde van onderhavige locatie vergroot omdat toezicht en controle op de dieren en de bedrijfsactiviteiten aanwezig is. Derhalve is onderhavige ontwikkeling in overeenstemming met de 'Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020'.

4.4.2 De Lokale Woonvisie 2018 - 2025

Binnen de Lokale Woonvisie 2018 – 2025 wil de gemeente Gulpen-Witten de gemeentelijke ambities weergeven betreffende het lokale woonbeleid. De visie schetst dan ook de koers die de gemeente Gulpen-Wittem wil volgen in de periode 2018-2025 en is opgesteld om het prettig wonen en leven in de gemeente te bevorderen. Dat dient te geschieden door te sturen op een optimale woonkwaliteit voor alle burgers door uit te gaan van de verantwoordelijkheid en de wensen en noden van eenieder. Onderhavig voornemen sluit goed aan bij de 'Lokale Woonvisie 2018-2025' aangezien met onderhavig initiatief een bedrijfswoning wordt gerealiseerd bij een bestaand bedrijf in de gemeente Gulpen-Wittem. Daarmee wordt voor initiatiefneemster geborgd dat zij haar bedrijfsactiviteiten op de locatie professioneel kan uitvoeren.

4.4.3 Conclusie gemeentelijk beleid

Gelet op het vorenstaande uiteenzetting van het gemeentelijke beleid wordt geconcludeerd dat onderhavige planontwikkeling niet strijdig is met dit beleid.

Hoofdstuk 5 Milieutechnische aspecten

Bij de realisering van een ontwikkeling moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het projectgebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving. Voor de locatie zijn in dit hoofdstuk de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid onderzocht.

5.1 Bodem

5.1.1 Algemeen

Indien sprake is van een planologische functiewijziging of het realiseren van nieuwe verblijfsruimten, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plekke geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

5.1.2 Verricht bodem- en asbestonderzoek

Ten behoeve van onderhavig plan is, vanwege het toevoegen van nieuwe verblijfsruimten (de bedrijfswoning), een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 4. Hieronder zijn de bevindingen van het verkennend bodem- en asbestonderzoek uiteengezet.

Bovengrond

De bovengrond is analytisch in de grondmengmonster 1. Uit de analyseresultaten van dit betreffende grondmengmonster blijkt, dat de concentraties cadmium, lood, zink en PAK de achtergrondwaarden overschrijden, doch niet de bodemindex en/of interventiewaarden.

Op basis van vorenstaande blijkt, dat de bovengrond licht verontreinigd is. Voornoemde overschrijdingen zijn van dien aard dat deze geen directe belemmeringen opleveren voor de bestemmingswijziging en de beoogde bouwplannen. Op basis van een indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit, kan de bovengrond van onderhavig kavel als klasse wonen grond worden gekwalificeerd.

Ondergrond

De ondergrond is analytisch in de grondmengmonster 2 onderzocht. Uit de analyseresultaten van dit betreffende grondmengmonster blijkt, dat geen van de onderzochte parameters de achtergrondwaarden (AW2000) overschrijden. Op basis van een indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit kan de ondergrond als klasse AW2000 grond bestempeld worden.

Asbest

Tijdens het verrichten van het bodemonderzoek, zijn zintuiglijk geen asbestverdachte plaatmaterialen aangetoond. Geen van de onderzochte asbestconcentraties overschrijden de detectiegrenzen van 2 mg/kg ds.

Resumerend kan worden gesteld, dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen directe belemmeringen en/of beperkingen verbonden zijn aan het doorvoeren van de beoogde ontwikkelingen.

5.1.3 Conclusie bodem

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect bodem geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

5.2 Geluid

5.2.1 Algemeen

Met betrekking tot het aspect geluid kan sprake zijn van geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai. Bij voorliggend bouwplan is enkel sprake van wegverkeerslawaai.

5.2.2 Wegverkeerslawaai

Ten aanzien van alle wegen, behalve 30 km/u wegen en wegen behorende bij een woonerf, geldt een geluidszone, die ook wettelijk is vastgelegd in de Wet geluidhinder. Voor wegen die buitenstedelijk zijn gelegen en die bestaan uit één of twee rijstroken, geldt een wettelijk vastgestelde geluidzone van 250 meter aan weerszijden van de weg (gemeten vanuit de wegas).

Wanneer ontwikkelingen worden gerealiseerd binnen geluidzones van wegen, zal middels een akoestisch onderzoek moeten worden aangetoond dat de gevelbelasting vanwege het wegverkeerslawaai niet zodanig is dat de, in de Wet geluidhinder opgenomen, voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Is dit wel het geval, dan zal een procedure voor het vaststellen van een Hogere Waarde gevolgd dienen te worden.

Het projectgebied is gelegen aan de Bommerigerweg. Voor deze weg geldt een maximum snelheid van 60 km/u. Dergelijke wegen zijn op basis van de Wet geluidhinder gezoneerd. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is een akoestisch onderzoek berekening gevelbelasting verricht, hetgeen is bijgevoegd als Bijlage 5 Op grond van dat onderzoek zijn de volgende conclusies en aanbevelingen gedaan.

Wet geluidhinder

De cumulatieve geluidbelasting dient te worden bepaald indien er sprake is van blootstelling aan meer dan één zoneplichtige geluidbron met een geluidbelasting boven de voorkeurswaarde. De correctie artikel 110g Wet geluidhinder met betrekking tot wegverkeer mag hierbij niet worden toegepast.

Dit betekent dat in onderhavige situatie formeel gesproken de cumulatieve geluidbelasting niet bepaald hoeft te worden, omdat de zoneplichtige wegen niet resulteren in een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Formeel is een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel niet nodig.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening en ten behoeve van de bepaling van de benodigde geluidwering van de gevels ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat is de cumulatieve geluidbelasting bepaald. De resultaten zijn opgenomen in navolgende tabel.

Karakteristieke geluidwering van de gevel

De maximaal benodigde geluidwering van de gevel (GA;k), volgens het Bouwbesluit 2012 de hoogste cumulatieve waarde minus 33 dB met een minimum van 20 dB, bedraagt in de onderzochte situatie 20 dB. Daarom is ter waarborging van een binnenniveau van 33 dB een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels niet nodig.

5.2.3 Conclusie geluid

Gelet op vorenstaande vormt het aspect geluid geen belemmeringen voor onderhavige ontwikkeling.

5.3 Milieuzonering

5.3.1 Algemeen

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat (andersom) nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het waar mogelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De gemeente beslist zelf of zij op een bepaalde locatie bedrijven of woningen wil mogelijk maken. Dit besluit dient echter wel zorgvuldig te worden afgewogen en te worden verantwoord.

Teneinde te bepalen of een goed woon- en leefklimaat in de nieuw te realiseren woningen aanwezig is, dient bestaande bedrijvigheid in de (directe) omgeving van onderhavig projectgebied te worden beoordeeld. Daartoe kan gebruik worden gemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)'. Onderhavige ontwikkeling moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder.

Een bedrijfswoning kent zelf geen milieuzonering, omdat de functie wonen geen milieubelastende activiteit betreft. Een woning is wel een gevoelig object in het kader van milieuzonering, Om die reden worden de functies in de omgeving van de locatie beoordeeld. In dat kader staat voorop dat de directe omgeving van onderhavige ontwikkeling een woongebied betreft. In de nabije omgeving worden geen bedrijfsmatige activiteiten geëxploiteerd waardoor een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe bedrijfswoning kan worden gegarandeerd.

Bovendien is van belang dat initiatiefneemster op onderhavige locatie activiteiten exploiteert op het gebied van coaching van kinderen en volwassen met behulp van paarden. Dergelijke activiteiten zijn niet specifiek opgenomen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering (versie 2009)'. Dat neemt niet weg dat deze activiteiten kunnen worden vergeleken met de categorie 'artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven' (SBI-2008:8621, 8622, 8623). Uitgaande van deze categorie dient een minimale (richt)afstand van 10 meter te worden aangehouden tot nabijgelegen gevoelige objecten. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

5.3.2 Conclusie milieuzonering

Gelet op vorenstaande vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor onderhavig plan.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Algemeen

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm). Omdat de luchtkwaliteitseisen op zijn genomen in titel 5.2 van de Wm, staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'.

Het doel van titel 5.2 Wm is om de mensen te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex. artikel 5.16 Wm:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project leidt al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) of een regionaal programma van maatregelen.

5.4.2 Het besluit NIBM

Deze Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) legt vast wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de toename van concentraties van bepaalde stoffen in de lucht. Een project is NIBM wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Het NSL is vanaf augustus 2009 van kracht, zodat de 3% grens aangehouden dient te worden. In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht.

Initiatiefnemer is voornemens om aan de Bommerigerweg ong. slechts één bedrijfswoning te realiseren. Met inachtneming van de kleinschalige aard van onderhavige ontwikkeling kan worden geconcludeerd dat het voornemen geen invloed heeft op het aspect luchtkwaliteit. Het voornemen leidt niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

5.4.3 NIBM-tool InfoMil

Bestaande bedrijvigheid op onderhavige locatie brengt een minimale verkeersgeneratie met zich mee. Onderhavig plan leidt niet tot een dusdanig aantal toenemende verkeersbeweging dat de grenswaarde van de luchtkwaliteit daarmee wordt overschreden.

InfoMil heeft een NIBM-tool ontwikkeld waarmee een 'worst-case' berekening kan worden verricht voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit. Dit rekenmodel toont aan dat tot 2.278 extra voertuigen (weekdaggemiddelde) niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij wordt uitgegaan van 0% vrachtverkeer. Van een dergelijk aantal verkeersbewegingen is geen sprake als gevolg van voorliggende ontwikkeling.

NIBM-tool

5.4.4 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is gericht op de beperking van de vestiging in de nabijheid van provinciale en rijkswegen van gevoelige bestemmingen, zoals gebouwen voor kinderopvang, scholen, verzorgings- of verpleegtehuizen.

Het Besluit gevoelige bestemmingen is niet van toepassing op onderhavig voornemen.

5.4.5 Conclusie luchtkwaliteit

Gelet op vorenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen voor onderhavig plan.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Algemeen

Bij onderhavige projectontwikkeling is sprake van het realiseren van een kwetsbaar object in het kader van externe veiligheid. Zodoende wordt hierna het beleid omtrent externe veiligheid beschouwd en wordt een afweging gemaakt of de ontwikkeling ertoe leidt dat er een onaanvaardbaar risico ontstaat in het kader van de externe veiligheid.

5.5.2 Beleid

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze risico's worden beoordeeld op twee soorten risico: het groepsrisico en het plaatsgebonden risico.

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen tegelijkertijd komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek. In het Bevi is een verantwoordingsplicht binnen het invloedsgebied opgelegd, i.c. het gebied binnen de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens, zijnde de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf. Voor elke verandering van het groepsrisico, dit kan een af- of toename zijn, in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd. Deze verantwoording ziet toe op de wijze waarop de toelaatbaarheid van de verandering van het groepsrisico in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico, worden ook andere aspecten meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Hieronder vallen onder meer de zelfredzaamheid en de bestrijdbaarheid van een calamiteit.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans dat een onbeschermd individu in een jaar komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron. Voorbeelden van risicobronnen zijn bedrijven, (vaar)wegen en spoorlijnen. De 10-6-contour is de maatgevende grenswaarde, binnen welke contour geen kwetsbare objecten mogen worden opgericht.

5.5.3 Risicovolle bronnen

Met betrekking tot de mogelijke externe veiligheidsrisico's is de Risicokaart Limburg geraadpleegd. Op de risicokaart is informatie opgenomen over transportroutes, buisleidingen, en risicovolle inrichtingen.

Uitsnede Risicokaart Limburg met aanduiding projectgebied

Met inachtneming van de Risicokaart Limburg is ten noordwesten van onderhavig projectgebied een buisleiding gelegen. Ter plaatse van deze leiding is op basis van het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Leiding - Ondergronds' van toepassing evenals de gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - Leiding'. Onderhavig projectgebied is niet gelegen binnen deze dubbelbestemming dan wel gebiedsaanduiding waardoor de aanwezigheid van deze buisleiding geen belemmeringen vormt voor onderhavige ontwikkeling.

5.5.4 Resultaten en conclusies externe veiligheid

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Overige ruimtelijke aspecten

Naast de diverse milieutechnische aspecten, zoals uiteengezet in hoofdstuk 5, dient tevens te worden gekeken naar de overige ruimtelijke aspecten. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten archeologie, cultuurhistorie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, natuur- en landschap, flora en fauna en duurzaamheid.

6.1 Archeologie

Archeologische waarden zijn bij wet beschermd. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor hun eigen bodemarchief. De gemeente is dus het bevoegde gezag indien het gaat om het toetsen van de archeologische onderzoeken en Programma's van Eisen. Voorheen werd dit door de provincie gedaan, maar deze beperkt zich momenteel tot zaken die van provinciaal belang zijn.

Voor (gemeentelijke) bestemmingsplannen betekent dit concreet het volgende:

• de gemeenteraad dient bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden en monumenten;
• in een bestemmingsplan kan in het belang van de archeologie een vergunningenstelsel worden opgenomen. Zowel de aanvrager van een vergunning, waarbij bodemverstoring plaats vindt, kunnen langs de weg van het bestemmingsplan de verplichting krijgen tot het laten uitvoeren van een archeologisch (voor)onderzoek. Zo nodig kunnen aan dergelijke vergunningen regels worden verbonden ter bescherming van de archeologische waarden en monumenten.

De gemeente Gulpen-Wittem beschikt over de ‘Erfgoedverordening gemeente Gulpen-Wittem 2010’. Deze verordening biedt een soort voorbescherming voor archeologische waarden. In de verordening wordt de mogelijkheid geboden om archeologische monumenten en verwachtingszones aan te wijzen en deze te verbinden aan categorieën regels en voorwaarden. De regels en voorwaarden overeenkomstig de verordening dienen te worden verwerkt in de regels van nieuw op te stellen bestemmings-/wijzigingsplannen. Rekening houdend met deze verordening is een archeologische verwachtingswaardekaart geraadpleegd.

Uitsnede archeologische verwachtingenkaart met aanduiding projectgebied

Op basis van de archeologische verwachtingswaardekaart ligt onderhavige locatie binnen een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde en in 'AMK-terrein'. Archeologisch onderzoek is in dat kader noodzakelijk indien bodemingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld plaatsvinden en een oppervlakte groter dan 0 (nul) m2 wordt verstoord. Op grond hiervan is er een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd.

 
Het bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek is uitgevoerd door bureau Archeopro. Het rapport van dit verkennend archeologisch onderzoek (d.d. 20 september 2024) is toegevoegd als Bijlage 8.
Uit de reslutaten van dit onderzoek volgt dat de bodem binnen het plangebied uit (glauconiet)hellinggronden bestaat. Deze zijn vastgesteld op een steile helling waardoor erosie zeer zeker het nodige afgespoeld heeft. De top van het bodemprofiel bestaat uit een A-horizont. In de (glauconiet)hellinggronden zijn geen aanwijzingen voor bodemvorming gezien.
Gelet op de aangetroffen bodemopbouw ([glauconiet]hellingafzettingen zonder bodemvorming) en de landschappelijke ligging op een erg steile helling is de archeologische verwachting bijgesteld tot laag voor alle periodes en alle complextypes met uitzondering van de verwachting voor off site fenomenen uit de (late) middeleeuwen tot nieuwe tijd. Die verwachting blijft hoog.
Er wordt geen vervolgonderzoek aanbevolen. Dit advies geldt tevens voor de eventueel aanwezige resten van off site fenomenen uit de (late) middeleeuwen tot nieuwe tijd. Deze komen overal en altijd voor. Het specifiek onderzoeken van deze complexen binnen voorliggend plangebied levert geen meerwaarde voor de kennis van een gebied of periode.

6.1.1 Conclusie archeologie:

Gelet op vorenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmeringen voor onderhavig plan.

6.2 Kabels en leidingen

Door het projectgebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen met een planologische beschermingszone. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt.

De aanwezigheid van kabels en leidingen met betrekking tot de nutsvoorzieningen in de omgeving is evident. Indien aanpassingen aan de bestaande aansluitingen moeten worden doorgevoerd, dient met de verschillende netwerkbeheerders contact te worden opgenomen.

6.3 Verkeer en parkeren

Met betrekking tot onderhavige ontwikkeling dienen de (eventuele) gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt.

6.3.1 Verkeersgeneratie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie kan gebruik worden gemaakt van de CROW publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Onderhavig projectgebied is gelegen in 'niet stedelijk gebied' en 'rest bebouwde kom'. Voor de nieuw te realiseren bedrijfswoning, zijnde een vrijstaande woning, dient rekening te worden gehouden met minimaal 7,8 en maximaal 8,6 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. De nieuw te realiseren bedrijfswoning impliceert zodoende een verkeersgeneratie van circa 9 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal.

Voor de bestaande bedrijfsmatige activiteiten van initiatiefneemster is in de CROW publicatie niet direct een passende categorie opgenomen. In dat kader is van belang dat initiatiefneemster slechts één cliënte tegelijkertijd kan ontvangen. Uitgaande van een worse case scenario van 4 cliënten per dag, zijnde 8 verkeersbewegingen per dag.

Verondersteld mag worden dat het genoemde aantal bewegingen een zeer beperkte toename betreft van het totale aantal bewegingen over de Bommerigerweg, gelet op het aantal reeds bestaande woningen dat ontsloten is op deze weg. Problemen in de verkeersdoorstroming behoeven derhalve niet te worden verwacht. Verkeerskundige maatregelen vanwege voorliggende ontwikkeling zijn niet noodzakelijk.

6.3.2 Parkeren

Ten aanzien van het aspect parkeren is van belang dat ten behoeve van de nieuw te realiseren woning en de coachingsactiviteiten voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig is. Op het buitenterrein, onder andere naast de schuur, is voldoende parkeergelegenheid aanwezig om de parkeerbehoefte op te vangen. Het plan voorziet in de realisatie van minimaal 3 parkeerplaatsen. Geconcludeerd moet worden dat de parkeerbehoefte op eigen terrein kan worden opgevangen waardoor zich parkeerproblemen in de openbare ruimte ten gevolge van onderhavige ontwikkeling niet voordoen.

6.3.3 Conclusie verkeer en parkeren

Gelet op vorenstaande vormt het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen voor onderhavig plan.

6.4 Waterhuishouding

6.4.1 Nationaal Waterplan

Het Nationaal Water Programma 2022-2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Het doel van het programma is om Nederland voor te bereiden op toekomstige uitdagingen op het gebied van waterbeheer, zoals klimaatverandering en veranderende watervraag in de verschillende sectoren.

Het programma richt zich op vijf thema's: waterveiligheid, zoetwaterbeschikbaarheid, waterkwaliteit, watersysteem en waterketen. Voor elk thema zijn specifieke doelen en maatregelen opgesteld. Het Rijk kiest in het waterbeleid voor de periode 2022-2027 en richting 2050 voor 3 hoofdambities. Deze ambities geven op hoofdlijnen aan waar we in Nederland naartoe willen rond water.

• Een veilige en klimaatbestendige delta
• Een concurrerende, duurzame en circulaire delta
• Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur

6.4.2 Provinciaal beleid

De provincie Limburg kent ook als uitgangspunt dat verdroging zo veel mogelijk moet worden tegengegaan en dat de waterkwaliteit, met het oog op een duurzaam gebruik in de toekomst, erg belangrijk is. Verder sluit de provincie aan bij het beleid van de Vierde Nota Waterhuishouding om infiltratie van water in de bodem te bevorderen en water meer terug te brengen in stedelijk gebied.

Binnen de waterbeheersplannen van Limburg is integraal waterbeheer een belangrijk begrip. Ook hier speelt verdroging en waterkwaliteit een belangrijke rol in het beleidsproces. Ter invulling van (specifiek) ecologische functies stelt het Waterschap onder andere dat, ter voorkoming van verdroging, grondwaterstanden (daar waar dat mogelijk is) verhoogd moeten worden door peilbeheer. Ook dient het rioleringsbeheer door gemeenten op en aan de aan watergangen en -plassen toegekende functies, afgestemd te worden. Naast die ecologische functie dienen er ook mensgerichte hoofdfuncties ten behoeve van industrie of drinkwater ingepast te worden. Tevens dient er plaats te zijn voor mensgerichte nevenfuncties.

6.4.3 Afvalwater en hemelwater

Op welke wijze wordt omgegaan met het afval- en hemelwater binnen het onderhavige projectgebied wordt hierna uiteengezet.

Afvalwater

Het afvalwater als gevolg van onderhavige ontwikkeling zal worden geloosd op de gemeentelijke riolering van de gemeente Gulpen-Wittem. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het afvoeren van afvalwater via de gemeentelijke riolering vereist en daarmee tevens de beste optie.

Hemelwater van onverhard en semi-verhard terrein

Het hemelwater dat valt op de onverharde en semi-verharde terreindelen binnen het projectgebied zal, zo nodig na beperkte oppervlakkige afstroming, rechtstreeks infiltreren in de bodem.

Hemelwater (dak)verhardingen

Het streven is om bij nieuwbouw 100% van het verharde oppervlak af te koppelen van de gemeentelijke riolering. Daarbij is het streven om alles zoveel mogelijk klimaat adaptief aan te leggen. Het hemelwater dat valt op de nieuwe (dak)verharding zal moeten worden opgevangen en worden afgevoerd naar een te realiseren hemelwatervoorziening, binnen eigen perceelgrenzen.

Capaciteit hemelwatervoorziening

Het streven is om bij nieuwbouw 100% van het verharde oppervlak af te koppelen. Om te beoordelen hoe groot de te realiseren hemelwatervoorziening moet zijn, dient op basis van de nieuwe Keur van het Waterschap Limburg per 1 april 2019 een te realiseren hemelwatervoorziening te worden gedimensioneerd op een extreme bui met een neerslaghoeveelheid van 80 millimeter in 2 uur, met een noodoverlaat.

Initiatiefnemer is voornemens om ter plekke van onderhavig projectgebied een nieuwe bedrijfswoning te realiseren met een footprint van circa 96 m2. Om de capaciteit van de beoogde hemelwatervoorziening te kunnen bereken, wordt uitgegaan van een nieuw te bebouwen oppervlak van circa 96 m2. Dit oppervlak impliceert een hoeveelheid te bufferen en af te voeren hemelwater van (96 x 80 =) 7,7 m3 .

Initiatiefneemster wenst het hemelwater dat valt op de nieuw te realiseren bebouwing op te vangen in een infiltratiepoel. Het hemelwater wordt opgevangen in deze poel waarna het rechtstreeks kan infiltreren in de bodem. Gelet op de grootte van onderhavig perceel is afdoende fysieke ruimte beschikbaar om te kunnen voorzien in een adequate hemelwatervoorziening. Daarmee wordt wateroverlast voor nabijgelegen woningen en het openbaar gebied voorkomen.

Opvang schoon hemelwater

In de hemelwatervoorziening mag alleen schoon hemelwater worden opgevangen, waaraan geen verontreinigende stoffen zijn toegevoegd. Uitloging bij infiltratie kan worden voorkomen door alleen schoon hemelwater te infiltreren in de bodem. Door het gebruik van niet-uitlogende materialen in de bouw wordt verontreiniging van het hemelwater voorkomen. Een infiltratievoorziening kan in dat opzicht tevens dienst doen als bodempassage, waarmee gezorgd wordt dat het hemelwater wordt ontdaan van (diffuse) verontreinigingen alvorens het infiltreert.

Voorkomen van wateroverlast

Door bij het bepalen van het bouwpeil en afschot hiermee rekening te houden, wordt voorkomen dat geen water in de te realiseren gebouwen kan vloeien. Het terrein is afdoende groot om te kunnen voorzien in adequate maatregelen, waarmee wateroverlast voor nabijgelegen (lager gelegen) panden kan worden voorkomen.

6.4.4 Conclusie

Gelet op vorenstaande uiteenzetting vormt het aspect waterhuishouding geen onoverkomelijke belemmeringen voor voorliggende ontwikkeling.

6.5 Natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet.

6.5.1 Natura 2000

Natura-2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In Natura 2000-gebieden worden plant- en diersoorten die in Europa bedreigd zijn en hun natuurlijke leefomgeving beschermd om de biodiversiteit te behouden. Natura-2000 gebieden worden beschermd door de 'Wet Natuurbescherming'.

Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is het oostelijk en westelijk gelegen 'Geuldal'. De afstand tussen onderhavig projectgebied en dit Natura 2000-gebied bedraagt circa 300 meter.

Kaart 'Natura2000' van Atlas Limburg met aanduiding projectgebied

Het voornemen ziet op het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning aan de Bommerigerweg ong. te Mechelen. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 6 dat zich toespitst op de realisatiefase en de gebruiksfase.

Uit de berekening met AERIUS blijkt dat bij het voorgenomen gebruik geen sprake is van stikstofdepositie op voor stikstof gevoelige natuurgebieden. De depositie bedraagt 0,00 mol potentieel zuur/ha/jaar. Derhalve kunnen negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van N2000 gebieden ten gevolge van stikstof met zekerheid worden uitgesloten.

6.5.2 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. In deze wet zijn de onderdelen uit de Europese Habitatrichtlijn en onder meer de Vogelrichtlijn, die de bescherming van soorten betreft, geïmplementeerd. De wet biedt ook het kader voor de bescherming van inheemse dier- en plantensoorten die geen bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Er gelden een aantal verboden ter bescherming van beschermde dier- en plantensoorten.

Artikel 1.11 Wet natuurbescherming voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 7. Op basis van de quickscan flora en fauna kan worden uitgesloten dat de voorgenomen werkzaamheden een negatieve invloed hebben op beschermde soorten vanuit de Wet natuurbescherming en natuurgebieden.

Voor de geplande ingreep blijven alle aanwezige bomen en struiken behouden, welke als nestgelegenheid kunnen dienen voor diverse vogels. Op basis van artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het verboden om opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn te vernielen of te beschadigen, of nesten van vogels weg te nemen.

Gezien er op de onderzoekslocatie vrijgestelde en/of algemene soorten voor kunnen komen dient men zich aan de zorgplicht te houden. Geadviseerd wordt om een ecologisch werkprotocol aan te houden. Door bijvoorbeeld één werkrichting vast te leggen kunnen dieren wegvluchten van de werkzaamheden. De vluchtrichting moet wel naar een realistisch vluchtgebied leiden.

6.5.3 Conclusie natuurbescherming

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect natuurbescherming geen belemmeringen voor onderhavige ontwikkeling.

6.6 Duurzaamheid

Duurzame stedenbouw verbreedt de aandacht naar meer aspecten dan alleen de verkaveling en ontsluiting. Duurzaamheid gaat ook om een zuinig ruimtegebruik, milieuvriendelijkheid, veilig verkeer en vervoer en natuur en rekening houden met het waterhuishoudingsysteem, omgevingsinvloeden, landschapsstructuren en landschapselementen.

Dit betekent in de praktijk dat gelet moet worden op het materiaalgebruik, de vormgeving, gebruik van alternatieve energiebronnen, compact bouwen, intensief ruimtegebruik en flexibel bouwen. Duurzaam bouwen heeft een volwaardige plaats in het ontwerp, het bouwen en beheren van de bebouwing. Tijdens de bouw kan het verminderen van afval door zuinig gebruik van bouwmaterialen een belangrijke bijdrage leveren aan duurzaamheid.

De nieuw op te richten bebouwing wordt gebouwd met duurzaam materiaal, waarbij aandacht wordt besteed aan de recyclebaarheid van de bouwmaterialen.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van het ruimtelijk plan dient in relatie tot de gemeentelijke financiën te zijn gewaarborgd. Daarbij dient ook te worden onderzocht of en in hoeverre de voorgenomen afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aanleiding kunnen geven tot aanspraken om planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.1 Grondexploitatie

7.1.1 Algemeen

Afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening draagt de titel 'Grondexploitatie'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor gemeenten (en ook provincie en Rijk indien deze als planwetgever optreden) om langs publiekrechtelijke weg eisen te stellen aan het in exploitatie brengen van gronden. Het gaat dan onder andere om eisen op het gebied van kostenverhaal, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap en fasering van de invulling van de openbare ruimte. Ook zijn in afdeling 6.2 Wro twee bepalingen opgenomen over de wijze waarop langs privaatrechtelijke weg eisen gesteld kunnen worden aan het in exploitatie brengen van gronden.

7.1.2 Exploitatieplan

Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen door gemeenten (en in voorkomend geval provincie of Rijk) eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard. Het primaat ligt bij vrijwillige civielrechtelijke afspraken. Deze civielrechtelijke afspraken worden gemaakt in hetzij een anterieure overeenkomst (er is nog geen exploitatieplan vastgesteld) hetzij een posterieure overeenkomst (er is al een exploitatieplan vastgesteld).

Artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad wordt verplicht om de gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan op te stellen. Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening geeft aan om welke bouwplannen het gaat.

Hoofdregel is dat er een plicht bestaat voor het opstellen van een exploitatieplan. Onder artikel 6.12, lid 2 Wro wordt hierop echter een aantal uitzonderingsmogelijkheden geboden:

• het verhaal van kosten over de in het plan of besluit begrepen kosten is anderszins verzekerd;
• het is niet nodig een tijdvak te bepalen waarbinnen de grondexploitatie zal plaatsvinden;
• het is niet nodig een fasering op te nemen waarbinnen werken, werkzaamheden en bouwplannen uitgevoerd moeten worden;
• het is niet nodig eisen en/of regels omtrent de uitvoering te stellen aan het bouwrijp maken en/of de inrichting van de openbare ruimte en/of de aanleg van nutsvoorzieningen;
• het is niet nodig regels te stellen omtrent de uitvoering van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen omtrent sociale huur en/of koopwoningen, kavels voor particulier opdrachtgeverschap of branches in de detailhandel.

De gemeente Gulpen-Wittem sluit een anterieure overeenkomst met de initiatiefneemster van het project. Hiermee is het kostenverhaal anderszins geregeld.

7.2 Planschade

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze schadevergoeding wordt (in beginsel) door het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente toegekend aan degene die al gevolg van een planontwikkeling schade lijdt.

Artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met een initiatiefnemer van een planontwikkeling een overeenkomst te sluiten. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

De gemeente Gulpen-Wittem sluit een planschade-verhaalsovereenkomst met de initiatiefneemster. Eventuele voor vergoeding in aanmerking komende tegemoetkomingen in planschade zijn dan ook niet voor rekening van de gemeente Gulpen-Wittem.

Hoofdstuk 8 Afweging van belangen en conclusie

Initiatiefneemster heeft de wens om ter plekke van onderhavig projectgebied aan de Bommerigerweg ong. te Mechelen de coachingsactiviteiten van 'You're You' correct planologisch-juridisch te regelen evenals een nieuwe bedrijfswoning te realiseren. Ten behoeve van deze ontwikkeling dient te worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan 'Gulpen-Wittem buitengebied'. De gemeente Gulpen-Wittem heeft kenbaar gemaakt hieraan medewerking te willen verlenen door toepassing van de procedure voor het afwijken van het bestemmingsplan ex artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo. Dit is op basis van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo mogelijk, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

Ten behoeve van de afwijkingsprocedure is aldus een ruimtelijke onderbouwing vereist. Voorliggend document voorziet daarin.

Tegen de realisering van het project bestaat vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar aangezien aan de volgende uitgangspunten c.q. randvoorwaarden wordt voldaan:

• het project is niet strijdig met het Rijks-, provinciale en regionale beleid;
• het project past binnen het gemeentelijke beleid en voldoet aan de door de gemeente gestelde randvoorwaarden;
• door de beoogde ontwikkeling treden er geen conflicterende belangen op ten aanzien van bedrijven en woningen in de omgeving;
• de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid vormen geen beletsel voor de realisatie van het project;
• het project heeft geen negatieve invloed op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, flora en fauna en natuur en landschap;
• het kostenverhaal met betrekking tot voorliggende ontwikkeling is verzekerd.

Op grond van vorenstaande overwegingen kan worden geconcludeerd dat het voornemen niet bezwaarlijk is en in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.