TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a functiewijziging Ingbergrachtweg 9 te Gulpen

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op 8 mei 2024 heeft een familielid van de eigenares van het pand aan de Ingbergrachtweg 9 te Gulpen zich bij de gemeente gemeld met een vraag inzake de status van het pand. Dit pand staat in de verkoop en tijdens het verkoopproces is gebleken dat op het pand de functie 'Horeca' rust en niet de functie 'Wonen-1' op basis van het (tijdelijk) omgevingsplan van rechtswege, zoals kon worden verwacht omdat hier altijd sprake is geweest van een reguliere woning en niet van een horecafunctie. Naar aanleiding van die vraag heeft op 16 mei 2024 een ambtelijk gesprek plaatsgevonden waarbij ook de makelaar en de vertegenwoordiger van de eigenares aanwezig waren.

Aangezien op het pand geen woonfunctie rust, kunnen potentiële kopers geen hypotheek afsluiten en geen beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Genoemde omstandigheden maken dat de verkoop van het pand op dit moment geen doorgang kan vinden. Het is derhalve noodzakelijk dat de functie gewijzigd wordt van horeca naar wonen, zodat de woning door toekomstige bewoners gebruikt kunnen worden als reguliere woning.

Dat hier sprake is van een omissie in het (tijdelijke) omgevingsplan van rechtswege wordt duidelijk aan de hand van de vergelijking van de verschillende plankaarten van de op één volgende bestemmingsplannen.

Bestemmingsplan 'Kern Gulpen' (vastgesteld 3 maart 1988) met op de locatie aan de Ingbergrachtweg 9 te Gulpen de bestemming 'Woondoeleinden':

Bestemmingsplan 'Kern Gulpen' (vastgesteld 19 april 2010) met op de locatie aan de Ingbergrachtweg 9 te Gulpen de bestemming 'Horeca':

Uit bovenstaande plankaarten blijkt dat thans op het pand de functie 'Horeca' rust, maar het betreft een gebouw dat altijd als reguliere woning is gebruikt. De functie 'Horeca' is hier in 2010 dus per abuis en onterecht opgenomen en de gemeente is verzocht om deze omissie zo snel mogelijk te herstellen zodat de verkoop alsnog kan plaatsvinden. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat het bewonen van het pand op dit moment wel nog is toegestaan, aangezien dit gebruik wordt beschermd door het overgangsrecht.

Met onderhavige wijziging van het (tijdelijk) omgevingsplan van rechtswege wordt de functie 'Horeca' gewijzigd in de functie 'Wonen - 1'. Het wijzigen van het omgevingsplan dient in beginsel plaats te vinden onder de zogenaamde 'STOP/TPOD'-standaard. Echter, om verschillende redenen (zoals technische problemen met de plansoftware en het DSO) kan het wenselijk zijn om (voorlopig) gebruik te maken van TAM-IMRO (Tijdelijke Alternatieve Maatregel onder de oude IMRO-standaard). Van deze Tijdelijke Alternatieve Maatregel wordt gebruik gemaakt omdat de gemeente Gulpen-Wittem nog geen gebruik kan maken van haar plansoftware omdat de zodanige bruidsschat technisch nog niet in beheer is genomen door de gemeente. Dat zal pas in de tweede helft van 2024 plaatsvinden.

Deze tijdelijke maatregel blijft tenminste tot en met 31 december 2025 beschikbaar. Dit betekent dat het ontwerp van de wijzing van het omgevingsplan voor 1 januari 2026 in procedure moet zijn gebracht.

Omdat het hier een omissie (herstel van een kennelijke verschrijving) betreft biedt artikel 16.24 de mogelijkheid om de uitgebreide voorbereidingsprocedure buiten toepassing te laten. Dit betekent dat de wijzing van het omgevingsplan (met TAM-IMRO) niet als ontwerp hoeft te worden gepubliceerd en ter inzage te worden gelegd, maar dat de wijziging direct vastgesteld kan worden door de raad. Na vaststelling wordt het dan gepubliceerd en ter inzage gelegd in het kader van de beroepstermijn (zie tevens paragraaf 7.1).

1.2 Besluitgebied

Het besluitgebied is gelegen aan de Ingbergrachtweg 9 in Gulpen. Navolgend figuur weergeeft de ligging van het besluitgebied in breder perspectief binnen de kern Gulpen en het aangrenzende buitengebied.

Besluitgebied in de omliggende omgeving 

Het besluitgebied is gelegen midden in de kern van Gulpen en is omringd door woningen, maar ook andere functies zoals bedrijvigheid, maatschappelijk en groen. Het dorp is gelegen bij de samenvloeiing van de Geul en de Gulp en is onderdeel van de gemeente Gulpen-Wittem.

Het besluitgebied is kadastraal bekend als gemeente Gulpen-Wittem, sectie A, perceelnummer 3131. De totale oppervlakte van het besluitgebied bedraagt ongeveer 130 m2. Navolgende figuur geeft het besluitgebied weer op een kadastrale kaart in combinatie met de luchtfoto, aangeduid met een blauw kader.

Kadastraal perceel in combinatie met de luchtfoto van het besluitgebied

1.3 (Tijdelijk) omgevingsplan van rechtswege

Ter plaatse van het besluitgebied is het (tijdelijk) omgevingsplan van de gemeente Gulpen-Wittem van toepassing. Dit omgevingsplan is per 1 januari 2024 van rechtswege geldend.

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle ruimtelijke plannen (bestemmingsplannen. wijzigingsplannen, uitwerkingsplannen, beheersverordeningen) in gemeente Gulpen-Wittem van rechtswege omgezet naar één omgevingsplan. Deze ruimtelijke plannen maken onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan gemeente Gulpen-Wittem. In het nieuwe deel van het omgevingsplan zijn nog geen regels voor onderhavige locatie opgenomen. Het besluitgebied is, op basis van het voormalige bestemmingsplan 'Kern Gulpen' bestemd als 'Horeca' met een bijbehorend bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen'.

Uitsnede geldende omgevingsplan 'Kern Gulpen'

Op basis van de functie horeca is enkel een bedrijfswoning toegestaan. Dit is een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) één persoon, gezin of andere groep van personen, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is. Daarnaast is wonen aangemerkt als strijdig gebruik en alleen mogelijk in een bedrijfswoning. Reguliere bewoning van het pand is daarmee dan ook niet toegestaan. Derhalve is wijziging naar de functie 'Wonen - 1' noodzakelijk om reguliere bewoning van het pand opnieuw planologisch mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 de huidige en nieuwe situatie op locatie omschreven. In Hoofdstuk 3 vindt een beperkte toetsing aan het geldende Provinciaal en gemeentelijk beleid plaats. In Hoofdstuk 4 vindt eveneens een beperkte toetsing aan alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving plaats. In Hoofdstuk 5 en Hoofdstuk 6 wordt respectievelijk de juridische planbeschrijving en de uitvoerbaarheid van het voornemen gemotiveerd. In Hoofdstuk 7 wordt de te doorlopen procedure toegelicht.

Hoofdstuk 2 Plan

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgeving van het besluitgebied, het besluitgebied zelf en het planvoornemen binnen het besluitgebied .

2.2 Huidige situatie

Het planvoornemen is gelegen aan de Ingbergrachtweg 9 te Gulpen. In de huidige situatie beschikt deze woning over de functie 'Horeca'. Bij de overgang van het oude bestemmingsplan 'Kern Gulpen, 1988-2010' heeft dit pand altijd een woonbestemming gehad. In 2010 is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld 'Kern Gulpen 2010 - heden', waarbij de functie 'Wonen' per abuis gewijzigd is in de functie 'Horeca'. De mogelijke oorzaak van de omissie is moeilijk te verklaren, maar omdat het aangrenzende hoekpand een horecagelegenheid (Taverne De leeuw van Vlaanderen) is, is mogelijk bij het intekenen van de horecafunctie voor dit hoekpand onderhavig pand meegenomen omdat het een aangesloten bebouwing betreft. Dit verklaart mogelijk dat er bij de overgang een fout is gemaakt, waardoor de woonbestemming is veranderd naar een horecabestemming.

In het verleden en in de huidige situatie is het pand altijd als reguliere woning in gebruik geweest en heeft het nooit de functie 'Horeca' gehad dan wel is het geen onderdeel geweest van de aangrenzende horecagelegenheid. Dit blijkt ook uit de kadastrale gegevens waaruit blijkt dat er altijd verschillende eigenaren zijn geweest. Ingbergrachtweg 9 betreft een woning bestaande uit twee bouwlagen met een kap met aan de achterzijde een open ruimte in de vorm van een tuin. Het geheel wordt omsloten door aangrenzende bebouwing.

Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat het bewonen van het pand op dit moment nog wel is toegestaan, dit wordt beschermd door het overgangsrecht. Voor de verkoop van het pand is det overgangsrecht echter onvoldoende.

Uitsnede van de huidige situatie ter plaatse van het besluitgebied

Vooraanzicht straatbeeld Ingbergrachtweg 9

2.3 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt de geldende functie 'Horeca' weer terug gebracht naar de functie 'Wonen'. Er wijzigt hiermee niets aan de bestaande fysieke en ruimtelijke situatie. Het betreft enkel en alleen een functiewijzing zodat reguliere bewoning planologisch opnieuw mogelijk wordt gemaakt en de verkoop van het pand alsnog kan plaatsvinden. Met deze handeling wordt de fout die in 2010 begaan is door de gemeente Gulpen-Wittem hersteld. Er zal verder niets veranderen in de toekomstige situatie: het was, het is en het blijft een reguliere woning. Het bouwvlak en de aanduiding 'bijgebouwen blijven daarbij eveneens ongewijzigd.

Uitsnede van toekomstige situatie met functie 'Wonen'

Hoofdstuk 3 Regel- en wetgeving

3.1 Inleiding

Bij ieder plan vindt inkadering binnen het beleid van de overheid plaats. Door een toetsing aan rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid ontstaat een duidelijk beeld van de marges waarbinnen het omgevingsplan wordt opgezet. De beleidsinkadering dient een compleet beeld te geven van de ruimtelijke overwegingen en het relevante planologisch beleid.

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het omgevingsplan.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 janauri 2024 in werking is getreden. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

• 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstigbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Binnen de NOVI wordt aandacht besteed aan het nationaal belang van het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Hierbij wordt benadrukt dat de opwaardering van de woningvoorraad niet alleen een kwantitatieve opgave is. Demografische ontwikkelingen (vergrijzing, huishoudenverdunning, immigratie en asiel), nieuwe keuzes rond verduurzaming en ontwikkelingen in de zorg(behoefte) hebben onder andere ook belangrijke invloed op de woonbehoefte. De komende tien jaar moeten er één miljoen woningen worden gebouwd.

Deze wijziging van het omgevingsplan van de functie 'Horeca' naar de functie 'Wonen' maakt het mogelijk om deze bestaande woning te behouden, zodat reguliere bewoning mogelijk is en blijft, en de woning niet 'verloren' gaat voor de bestaande woningvoorraad.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsverordening Limburg

Het juridische kader voor beleid is vastgelegd in de Omgevingsverordening Limburg (OVL). De verordening vormt derhalve een belangrijk uitvoeringsinstrument voor de provincie om haar doelen te realiseren, en wordt regelmatig aangepast en aangevuld met wijzigingsbesluiten.

In deze Omgevingsverordening zijn de bestaande verordeningen samengevoegd. Deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening Natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening Ruimte, Verordening Water en Verordening Wegen. De Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er bij het vaststellen geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. In principe zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau.

Beoogde ontwikkeling voorziet enkel en alleen in een functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen', zodat een bestaande woning binnen bebouwd gebied voorzien wordt van het juiste ruimtelijke regime en reguliere bewoning als woning wordt toegestaan. Er is op geen enkele wijze sprake van het toevoegen van een woning aan de bestaande woningvoorraad.

Het pand bestaat al en heeft in het verleden altijd de functie 'Wonen' gehad. In de huidige situatie dient het als woonverblijf en dat zal in de toekomstige situatie onveranderd blijven. Tevens wordt er geen nieuwe bebouwing geplaatst.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsplan Gulpen-Wittem

Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet gebruikt een nieuwe systematiek, waarbij geen sprake meer is van bestemmingsplannen, maar omgevingsplannen. Het Rijk heeft voor elke gemeente een omgevingsplan opgesteld welke in werking is getreden per 1 januari 2024. De gemeente Gulpen-Wittem heeft tot 2032 om een eigen Omgevingsplan op te stellen. Tot die tijd is het mogelijk van het omgevingsplan af te wijken via een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM-IMRO).

Met onderhavige functiewijziging vindt een wijziging van het (tijdelijke) omgevingpplan met TAM-IMRO plaats. Deze functiewijziging zal te zijner tijd, gedurende de transitieperiode, 'door vertaald' worden in het gemeentelijk gebiedsdekkend omgevingsplan.

3.4.2 Intergemeentelijke structuurvisie Gulpen – Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de ‘Intergemeentelijke structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul’ vastgesteld. In de structuurvisie is het ruimtelijke beleid en het sectorale beleid met ruimtelijke consequenties van de 3 gemeenten opgenomen, voor een termijn van 15 jaar. Voor wat betreft wonen wordt gestreefd naar de totstandkoming van een woningvoorraad in de kernen van de 3 gemeenten, die aansluit bij de wensen van de huidige en toekomstige bevolking en die door het nemen van een aantal maatregelen ook in staat is toekomstige demografische ontwikkelingen op te vangen. Voor de plattelandskernen binnen de regio geldt dat er geen ruimte zal worden geboden aan de ontwikkeling van nieuwe uitleglocaties buiten de contouren rondom de kernen.

Met deze functiewijziging blijft deze woning behouden binnen de bestaande woningvoorraad en is daarmee passen binnen de intergemeentelijke structuurvisie.

3.4.3 Lokale woonvisie Gulpen-Wittem 2018-2025

Op 25 oktober 2018 heeft de gemeenteraad van Gulpen-Wittem de ‘Lokale Woonvisie Gulpen-Wittem 2018-2025’ vastgesteld. De lokale woonvisie betreft een sturingsinstrument dat gebaseerd is op kwalitatieve beleidsuitgangspunten. In deze woonvisie gaat het niet over een bouwprogramma of aantal te bouwen woningen, maar om het formuleren van beleidsuitgangspunten over de prioritaire doelgroepen (voor welke doelgroepen hebben we op het gebied van wonen/volkshuisvesting een opgave en hoe kunnen we dat accommoderen) en bijbehorende woningkwaliteiten (duurzaam, type woning, etc.)

De ruimtelijke kaders en afspraken over de kwantitatieve invulling liggen voornamelijk vast in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de Omgevingsverordening Limburg.

Onderhavige woonvisie vormt de basis voor de prestatieafspraken met corporaties en eventuele andere marktpartijen.

De lokale woonvisie heeft een viertal hoofdfuncties:

• Het bieden van ondersteuning en sturing bij de samenwerking tussen alle betrokken partijen, omdat het een gezamenlijk gedragen referentiekader bevat.
• Het inzichtelijk maken van de woonambities van de gemeente in de vorm van de formulering van speerpunten ten aanzien van de relevante doelgroepen.
• Het leggen van de nodige relaties met de relevante beleidsterreinen, zowel fysiek (bijvoorbeeld duurzaamheid) als sociaal (bijvoorbeeld maatschappelijke ondersteuning en leefbaarheid).
• Het bieden van een gedragen basis voor de beleidsuitvoering en programmering.

Daarnaast zijn in deze woonvisie een aantal speerpunten van beleid beschreven voor wat betreft diverse doelgroepen en vanuit thematisch oogpunt omtrent de kwaliteit van de woningvoorraad (op het vlak van levensloopbestendigheid en verduurzaming) en leefbaarheid en sturing.

Hoewel de focus van deze woonvisie is gelegen op de bestaande woningvoorraad en omvorming van bestaand vastgoed, onderschrijft de woonvisie eveneens de (beperkte) behoefte aan additionele nieuwbouw. Meer specifiek is daarover opgenomen, dat nieuwbouw (op een lege bouwkavel) pas een alternatief is als binnen de bestaande woningvoorraad of ander leegstaand vastgoed niet kan worden voldaan aan de gewenste woonkwaliteiten.

Aangezien de focus van de woonvisie ligt op de bestaande woningvoorraad draagt deze functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' bij aan het behoud van de woning voor reguliere bewoning binnen de bestaande woningvoorraad.

3.4.4 Bestemmingsplan 'Kern Gulpen'

Het bestemmingsplan 'Kern Gulpen' is vastgesteld op 19 april 2010. Met het vaststellen van dit bestemmingsplan is het besluitgebied kadastraal bekend als gemeente Gulpen-Wittem, sectie A, perceel 3131, herbestemd van de voormalige functie 'Wonen' naar de geldende functie 'Horeca'.

Met deze wijziging van het omgevingsplan vindt herstel van de functie 'Horeca' naar de functie 'Wonen' plaats, waardoor de geconstateerde omissie 'gerepareerd' wordt.

Hoofdstuk 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving

4.1 Inleiding

Aspecten ten aanzien van de fysieke leefomgeving wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van deze aspecten naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor de fysieke leefomgeving en een goed c.q. gezond woon- en leefklimaat nodig. De aspecten ten aanzien van de fysieke leefomgeving worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen.

Onder andere is van belang dat gegevens verstrekt worden die nodig zijn voor het voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het plan ziet uitsluitend op het gebruik, namelijk de vorm van wonen blijft onveranderd. De wijziging van het omgevingsplan betreft slechts een verandering van de functie 'Horeca' naar de functie 'Wonen'. De bestaande situatie, zijnde wonen, blijft ongewijzigd. De functiewijziging leidt niet tot fysieke bodemingrepen, uitbreiden en/of bouwen van gebouwen en uitbreiden en/of aanleggen van verhardingen, danwel het mogelijk maken van nieuwe milieugevoelige objecten. De milieutechnische aspecten vormen derhalve geen belemmering voor de herstelling van de functie.

4.2 Bedrijven- en milieuzonering

Met de beoogde ontwikkeling wordt er voorzien in het herstellen van een omissie waarbij sprake is van enkel een functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' overeenkomstig de reeds bestaande situatie. Het pand heeft altijd gediend en is in gebruik (geweest) als woning, maar is door een fout van de gemeente, ongewild bestemd als horeca. De functiewijziging zal hierom dan ook geen nadelige effecten hebben op omliggende bedrijven, óf andersom. De toekomstige situatie zal niet veranderen ten opzichte van de huidige bestaande situatie, omdat er al sprake is van een woonfunctie. De woning vormt dan ook geen belemmering voor de aangrenzende horecagelegenheid en omgekeerd is de woning al jaar en dag bestaand, grenzend aan een horecagelegenheid.

Daarnaast kan gesteld worden dat de woning gelegen is in een zogenaamd 'gemengd gebied' waardoor de richtafstand van 10 meter van de horecagelegenheid verkleind kan worden naar 0 meter.

4.3 Geluid

Ten aanzien van de nieuwe Omgevingswet is de geluidregelgeving toegevoegd via een aanvullingsspoor aan de Omgevingswet. De Wet geluidhinder wordt hiermee geïntegreerd in de Omgevingswet. Beoordeeld dient te worden of sprake is van het realiseren van een geluidgevoelig gebouw (3.21 Bkl) of geluidgevoelige ruimte (3.22 Bkl). Indien hiervan sprake is, dient tevens te worden beoordeeld of sprake is van de ligging in een geluidaandachtsgebied (3.20 Bkl). In onderhavige situatie is sprake van een 'geluidgevoelige ruimte' volgens artikel 3.21 van het Bkl onder lid 1 sub a.

Echter met de functiewijziging wordt er geen nieuw geluidgevoelig gebouw of ruimte toegevoegd. De woning is reeds bestaand en altijd als zodanig in gebruik geweest. Met onderhavige wijziging van het omgevingsplan wordt deze bestaande woning enkel voorzien van een adequate en de juiste ruimtelijke regeling, waarbij enkel sprake is van een functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' voor een reeds bestaande woning

Omdat het sinds jaar en dag reeds een bestaande woning is, kan worden geconcludeerd dat ook sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van deze bestaande woning .

4.4 Geur

Met de beoogde ontwikkeling wordt er een functiewijziging doorgevoerd van 'Horeca' naar 'Wonen'. De huidige situatie blijft onveranderd, het pand wordt momenteel reeds gebruikt als woonverblijf. Daarnaast zijn er geen agrarische bedrijven in de directe omgeving van deze bestaande woning aanwezig. Het woon- en leefklimaat wordt ten aanzien van geur dan ook in voldoende mate gewaarborgd. Het aspect geur vormt derhalve dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Gezondheid

Geur kan hinder veroorzaken en de gezondheid schaden, echter ook geur veroorzakende activiteiten (bedrijven) hebben een plek in de leefomgeving nodig. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van de Omgevingswet is een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving (artikel 1.3 Ow: 'zorg voor de fysieke leefomgeving').

Beoogde ontwikkeling voorziet niet in de toevoeging van een geurgevoelig object. Het pand bestaat al en heeft in het verleden altijd de functie 'Wonen' gehad. In de huidige situatie dient het als woonverblijf en dat zal in de toekomstige situatie onveranderd blijven.

Echter grenst de woning wel aan een horecagelegenheid. Deze horecagelegenheid is voorzien van een keuken met afzuiging. De uitlaat van deze afzuiging is op voldoende afstand (> 10 meter) van de woning gelegen zodat het woon- en leefklimaat van deze bestaande woning in voldoende mate gewaarborgd blijft.

Het aspect geur als gevolg van niet-agrarische activiteiten vormt dan ook geen belemmering voor deze functiewijziging.

4.6 Bodemkwaliteit

Met de beoogde ontwikkeling vindt er alleen een functiewijziging plaats en geen bodemingrepen. Er wordt ook geen nieuwe verblijfsruimte gerealiseerd. Het pand heeft altijd de functie 'Wonen' gehad tot 2010, hierna is de functie ongewild gewijzigd naar 'Horeca'. Hiermee kan worden gesteld dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik dat in feite niet afwijkt van de voormalige functie 'Wonen'.

Het aspect bodem is dan ook geen belemmering.

4.7 Water

De beoogde ontwikkeling betreft een wijziging van functie. Bij deze wijziging van de functie wordt geen waterplan opgesteld, omdat er geen verharding of nieuwe bebouwing wordt toegevoegd aan de bestaande situatie. De waterhuishoudkundige situatie blijft ongewijzigd. Hiermee kan worden gesteld dat er met de beoogde ontwikkeling geen waterbelangen gemoeid zijn in het kader van de watertoets. De afhandeling van hemel- en afvalwater zal conform de huidige situatie plaats blijven vinden.

4.8 Omgevingsveiligheid

Het voorgenomen gebruik wijkt niet af van het huidge bestaande gebruik, namelijk wonen. De functiewijziging leidt niet tot een verandering in het voormalige en bestaande gebruik. Daarnaast heeft de beoogde ontwikkeling geen significante toename van personen in het gebied als gevolg.

Daarnaast is de woning ook niet gelegen in een PR10-6-contour, een brandaandachtsgebied, een explosieaandachtsgebied en/of een gifwolkaandachtsgebied.

Dientengevolge levert het aspect externe veiligheid geen belemmeringen op voor het planvoornemen. Bovendien is in het kader van het huidige bestemmingsplan afgewogen dat ruimtelijk en milieukundig vergelijkbare functies aanvaardbaar zijn.

4.9 Toetsing M.E.R.- beoordeling

Overeenkomstig paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit dient te worden bepaald of een ontwikkeling mer-beoordelingsplichtig is. Dit kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Met onderhavig initiatief is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en worden de drempelwaarden opgenomen in het Besluit m.e.r. niet overschreden. Met de functiewijziging is er geen sprake van aanzienlijke milieueffecten conform artikel 16.43 van de Omgevingswet. Een verdere plan-mer-beoordeling wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

4.10 Archeologie en Cultureel erfgoed

Met de beoogde ontwikkeling vindt er alleen een functiewijziging plaats. Het pand bestaat al, en er worden verder geen bodemingrepen verricht. Ook vinden er geen wijzigingen, qua verschijningsvorm, aan het pand plaats. Het aspect archeologie en cultureel erfgoed vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen

4.11 Natuur

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Met onderhavig initiatief is enkel sprake van een functiewijziging en vindt er geen interne verbouwing plaats. Mocht hiervan in de toekomst eventueel sprake zijn dan geldt de algemene zorgplicht.

Voor gebiedsbescherming geldt dat rekening dient te worden gehouden met de invloed op beschermde natuurgebieden. Het meest dichtbijgelegen Natura 2000-gebied 'Geuldal' ligt op een afstand van 140 meter tot het besluitgebied. Mocht er met de functiewijziging al sprake zijn van enige effecten, dan betreffen dit uitsluitend externe effecten. Echter door de afstand, de tussenliggende provinciale weg en bebouwing, en aangezien het enkel een functiewijziging betreft van een reeds bestaande situatie zal er geen sprake zijn van externe effecten.

Ook stikstof is niet aan de orde omdat er niets gerealiseerd wordt en de gebruiksfase ongewijzigd blijft.

In het besluitgebied zijn verder geen houtopstanden aanwezig.

Het aspect natuur is dan ook geen belemmering voor de voorgestane functiewijziging.

4.12 Verkeer en parkeren

Het planvoornemen is gelegen in de kern van Gulpen. Het pand heeft in het verleden altijd de functie 'Wonen' gehad en is door een gemeentelijke fout omgezet naar 'Horeca'. In de huidige situatie is het pand alsnog in gebruik als woonverblijf. Beoogde ontwikkeling voorziet slechts in een functiewijziging. Doordat de (toekomstige) situatie niet verandert zal zowel verkeer als parkeren niet voor een belemmering zorgen.

4.13 Duurzaamheid en klimaat

Om invulling te geven aan de in de NOVI beschreven prioriteit 'Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie' dient bij de overwegingen rondom een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het stellen van regels voor c.q. aan activiteiten rekening te worden gehouden met maatregelen ten aanzien van klimaatadaptatie. Onder klimaatadaptatie wordt verstaan: het tijdig en effectief aanpassen aan het actuele of verwachte klimaat. Daardoor kan schade door klimaatverandering beperkt worden. Met onderhavig initiatief worden geen effecten op het klimaat verwacht. De woning blijft in de toekomstige situatie hetzelfde functioneren, het betreft slechts een functieverandering. De bestaande situatie aan bebouwing blijft behouden. In de toekomstige situatie is het denkbaar dat de woning verduurzaamd gaat worden. Hiervoor zijn dan ook verschillende leningen- en subsidies vanuit het Rijk en gemeenten die deze initiatieven mogelijk maken.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Een omgevingsplan

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 beschikt iedere gemeente over één tijdelijk omgevingsplan. Dat tijdelijke omgevingsplan bestond op die datum uit alle op dat moment geldende ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen en beheersverordeningen, samen met een set regels die met de invoering van de Omgevingswet door het Rijk is overgedragen aan de gemeente. Deze set overgedragen regels wordt de 'bruidsschat' genoemd, die is opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan.

Vanaf 1 januari 2024 worden geen nieuwe ruimtelijke plannen zoals bestemmingsplannen meer in procedure gebracht, maar wordt waar nodig het omgevingsplan gewijzigd. Via het Omgevingsloket (regels op de kaart) is op termijn daarom nog maar één, geconsolideerd omgevingsplan te vinden, waarin alle wijzigingen integraal zijn verwerkt. Uiterlijk 2032 moet het gebiedsdekkend omgevingsplan 'nieuwe stijl' gereed zijn.

Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM)

Publicatie van een wijziging van het omgevingsplan moet plaatsvinden volgens de standaard STOP en de wijziging dient om raadpleegbaar te zijn via het Omgevingsloket te voldoen aan het Toepassingsprofiel Omgevingsplan (TPOD-omgevingsplan). Indien een gemeente technisch nog niet in staat is het omgevingsplan te wijzigen volgens STOP/TPOD kan gebruik worden gemaakt van een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) die kort gezegd inhoudt dat bij de wijziging van het omgevingsplan gebruik mag worden gemaakt van de IMRO-standaard, die voorheen werd gebruikt voor het opstellen en publiceren van bestemmingsplannen. Deze TAM wordt in de praktijk kortweg aangeduid als TAM-IMRO. Een gemeente mag er overigens ook om andere redenen dan technische redenen voor kiezen om TAM-IMRO toe te passen, bijvoorbeeld in verband met een urgente gebiedsontwikkeling. Deze wijziging van het Omgevingsplan van de gemeente Gulpen-Wittem is urgent in verband met de verkoopbaarheid van de woning en derhalve opgesteld op basis van TAM-IMRO, omdat de gemeente Gulpen-Wittem nog niet in staat is om een dergelijke wijziging te publiceren middels STOP/TPOD.

5.2 Opzet planwijziging

Ook al lijkt het juridisch deel van deze wijziging van het omgevingsplan op een bestemmingsplan, het karakter is anders. Inhoudelijk dient deze wijziging namelijk te voldoen aan de eisen die de Omgevingswet aan een wijziging van het omgevingsplan stelt, met uitzondering van de wijze van digitale vormgeving en publicatie. Anders dan een bestemmingsplan maakt deze wijziging van het omgevingsplan géén onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, maar maakt deze onderdeel uit van het nieuwe deel. In juridisch opzicht worden de in dit TAM-omgevingsplan opgenomen regels en locaties dus fictief toegevoegd aan het initieel omgevingsplan zoals dat per 1 januari 2024 is te raadplegen via het Omgevingsloket. Daarmee vormt het ook één geheel met de bruidsschat die al is opgenomen in hoofdstuk 22 van dat plan, de begripsbepalingen die zijn opgenomen in hoofdstuk 1 van dat plan en de slotbepaling die is opgenomen in hoofdstuk 23 van dat plan.

Dit TAM-omgevingsplan is gebaseerd op de Werkafspraak TAM-Omgevingsplan van Geonovum, de bijbehorende technische handreiking en de Bijsluiter TAM-IMRO omgevingsplan van de VNG. Dat houdt in het kort het volgende in:

• Met dit TAM-omgevingsplan wordt één hoofdstuk toegevoegd aan het Omgevingsplan, tussen hoofdstuk 22 en hoofdstuk 23, in dit geval hoofdstuk 22a.
• Aangezien het omgevingsplan zoals dat raadpleegbaar is via het Omgevingsloket technisch alleen inhoudelijk kan worden gewijzigd volgens STOP/TPOD, vindt die toevoeging fictief plaats door een TAM-omgevingsplan op te stellen volgens de IMRO-standaard (plantype bestemmingsplan) en dat als zodanig te publiceren via ruimtelijkeplannen.nl, waarna het plan via de zogenoemde overbruggingsfunctie alsnog in het Omgevingsloket zichtbaar wordt. De plannaam maakt duidelijk dat sprake is van een TAM-omgevingsplan, waarbij ook het beoogde hoofdstuknummer in de plannaam terugkomt. In dit geval is dat 22a.
• De regels binnen een hoofdstuk van een omgevingsplan kunnen worden ondergebracht in paragrafen en subparagrafen. IMRO kent geen paragrafen en subparagrafen binnen een hoofdstuk en de nummering van hoofdstukken begint binnen IMRO altijd bij 1. Gelet op het voorgaande is daarom een zogenoemde preambule nodig die onder meer toelicht dat het gehele IMRO-plan moet worden gezien als hoofdstuk 22a van het omgevingsplan en dat de daarin opgenomen hoofdstukken daarom moeten worden gelezen als paragrafen. Dit wordt in paragraaf 5.3 nader toegelicht.
• Voor de aanduiding van locaties in de regels c.q. het koppelen van regels aan een locatie wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheden die IMRO biedt en de beperkingen die daaruit voortvloeien. Denk aan het gebruik van hoofdgroepen van bestemmingen, dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen en maatvoeringsaanduidingen,
• Een TAM-omgevingsplan kan niet worden voorzien van annotaties.
• Voor deze motivering wordt conform de eerder genoemde werkafspraak gebruik gemaakt van het objecttype 'toelichting' en is daarom onder dat kopje terug te vinden in het omgevingsloket.
• De zogenoemde 'pons' die er kortgezegd voor zorgt dat (delen van) bestemmingsplannen die inmiddels zijn 'overschreven' door een nieuw deel van het omgevingsplan niet meer worden getoond in het omgevingsloket werkt niet voor TAM-omgevingsplanen. Daarom is het noodzakelijk door middel van voorrangsregels duidelijk vast te leggen of, en zo ja welke delen van een bestemmingsplan (als onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) komen te vervallen bij de inwerkingtreding van het TAM-omgevingsplan.

5.3 Artikelgewijze toelichting

Toepassingsbereik (Artikel 1)

In artikel 1 is het toepassingsbereik van dit TAM-omgevingsplan aangegeven, waarbij de koppeling is gelegd tussen de regels en de locatie c.q. plangebied met de geometrische bepaalde planobjecten.

Begrippen (Artikel 2 en Artikel 3)

In artikel 2 en 3 zijn ten opzichte van artikel 1 uit het omgevingsplan van de gemeente Gulpen-Wittem aanvullende begrippen opgenomen. Hierin worden omschrijvingen gegeven van de in het TAM-omgevingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP2012 omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Meet- en rekenbepalingen (Artikel 4)

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de meet- en rekenbepalingen in artikel 4 uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de manier waarop gemeten moet worden op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Aanvraagvereisten (Artikel 5)

In dit artikel is de koppeling gelegd met de aanvraagvereisten, als bedoeld in paragraaf 22.5.2 (van de bruidschat). Deze zijn van overeenkomstig toepassing verklaard op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van de regels.

Algemene gebruiksverbod (Artikel 6)

Dit artikel bevat een algemeen gebruiksverbod dat bepaald dat het in algemene zin verboden is om gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies.

Wonen - 1 (Artikel 7)

Algemeen

De locatie heeft de functie 'Wonen' gekregen. Deze functie is primair gericht op wonen met de daarbij behorende voorzieningen, zoals tuin/erf, ontsluiting, parkeren op eigen terrein, hemelwatervoorzieningen e.d..

De bestaande woning is voorzien van een redelijke uitbreiding ter realisering van de, naar de eisen van de tijd, beoogde vergroting van het woongenot. Het daarvoor benodigde ruimtebeslag wordt tot uitdrukking gebracht in de omvang van het bouwvlak en/of het vlak met de bouwaanduiding bijgebouwen. Daarbij wordt behoud van de herkenbaarheid als vrijstaande, blok van twee of geschakelde woning nagestreefd. Nieuwe (ter vervanging van bestaande) woningen zullen ook binnen dit regime moeten passen.

Onder de functie 'Wonen' valt ook het aan huis gebonden beroep. De omvang ervan is aan een maximum gebonden, het handhaven van een complete woning in het gebouw blijft vereist. De maat van het beroepsgedeelte is ten hoogste 100 m². Aan huis gebonden beroepen zijn dus rechtstreeks toegestaan, voor zover de woonfunctie volledig gehandhaafd blijft en voor zover de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie in overeenstemming is. Ten behoeve van parkeren dienen op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Consumentverzorgende en ambachtelijke bedrijfjes zijn niet rechtstreeks toegestaan, maar via ontheffing met een gelijke maatvoering.

Het realiseren van een nieuwe woning door middel van inpandig bouwen (woningsplitsing) is niet toegestaan.

Bouwvlak

In het bouwvlak mogen de hoofdgebouwen worden opgericht. Dit is het gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste gebouw is aan te merken. In de meeste gevallen bestaat dit gebouw (de woning) uit twee bouwlagen.

De geconstateerde behoefte aan uitbreiding is veelal te realiseren binnen een uitbreidingsmaat van ongeveer 4 à 5 meter. Bij een grotere diepte komt het uitgangspunt van voldoende licht- en luchttoetreding in de knel. Daarnaast is bij het bepalen van het bouwvlak rekening gehouden met het vigerende bestemmingsplan thans tijdelijk omgevingsplan.

De breedte van het bouwvlak is afgestemd op de huidige stedenbouwkundige verschijningsvorm van de woning. In de meeste gevallen is de breedte van het bouwvlak dan ook gelijk aan de breedte van de voorgevel. Hierdoor wordt het bestaande straatbeeld zoveel als mogelijk in stand gehouden en worden ongewenste stedenbouwkundige situaties voorkomen.

Deze concrete bouwmogelijkheden zijn vertaald naar bouwvlakken op de verbeelding. Het voordeel hiervan is dat men gelijk kan zien wat waar gebouwd mag worden. Het bouwvlak is daarbij op maat afgestemd en mag volledig bebouwd (hoofdgebouw en bijgebouw) worden tot ten hoogste 2 bouwlagen . Iedere afzonderlijke bouwlaag mag maximaal 3,50 meter hoog worden. De bebouwing dient afgedekt te worden met een kap van ten hoogste 60 graden. Indien een afwijkend aantal bouwlagen en alleen een plat dak is toegestaan wordt dit op de verbeelding aangegeven.

Bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'

Ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' mogen bijgebouwen worden opgericht. Dit is het gebouw dat op het bouwperceel in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw. Op perceelsniveau wordt dus aangegeven waar bijgebouwen gerealiseerd mogen worden.

Voor wat betreft de afmetingen van bijgebouwen geldt dat de goothoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan de hoogte van de 1e bouwlaag van het hoofdgebouw. Bijgebouwen mogen plat dan wel met een kap van ten hoogste 60 graden worden afgedekt.

De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, mag niet meer dan 70 m2 bedragen. Daarbij dient ten hoogste 50% van het bij de woning behorende deel van het perceel waar bijgebouwen zijn toegestaan bebouwd worden. Onder voorwaarden is het in sommige gevallen mogelijk om ontheffing tot 100 m2 te krijgen.

Hierbij dient bestaande niet als woning of daarbij behorend bijgebouw te worden gesloopt ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Bouwwerken, geen gebouw zijnde

De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 2,6 meter. Voor erfafscheidingen gelden aanvullende regels. De hoogte van een erfafscheiding bedraagt niet meer dan 1,0 meter voor de naar de weg gekeerde bouwgrens. Achter de naar de weg gekeerde bouwgrens bedraagt de hoogte maximaal 2,0 meter.

De hoogte van palen, masten en plastische kunstwerken bedraagt maximaal 6,0 meter.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 8)

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Algemene beoordelingsregels (Artikel 9)

In dit artikel zijn algemene beoordelingsregels opgenomen over:

• bestaande afstanden en andere maten
• ondergronds bouwen

Algemene functieregels (Artikel 10)

In deze algemene functieregels is het algemene strijdige gebruik bepaald.

Overige regels (Artikel 11)

Dit betreffen regels ten aanzien van wettelijke regelingen en parkeren.

Overgangsrecht (Artikel 12)

In deze regels is het overgangsrecht opgenomen ten aanzien van bouwen en gebruik

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Participatie en omgevingsdialoog

6.1.1 Algemeen

Onder de Omgevingswet heeft participatie een prominente rol. De wetgever heeft het belang van participatie erkend en participatie vormt één van de belangrijkste pijlers van de Omgevingswet. De Omgevingswet zorgt ervoor dat het bevoegd gezag of initiatiefnemers, burgers, belanghebbenden of omwonenden in een vroeg stadium worden betrokken bij een planvoornemen/project.

Door burgers, belanghebbenden of omwonenden in een vroeg stadium te betrekken bij een planvoornemen wordt verwacht dat tijdwinst ontstaat, omdat minder juridische procedures worden gestart. Daarnaast speelt participatie een belangrijke rol in de relatie tussen de burger en de overheid en het vertrouwen dat de burger in de overheid heeft. Het is daarbij van belang dat burgers het gevoel hebben ook daadwerkelijk gehoord te worden.

Als men het over participatie heeft, dan wordt in het algemeen gedoeld op 'actieve deelname'. Het is een begrip dat ook gebruikt wordt in een sociale context. Onder de Omgevingswet wordt onder participatie verstaan:

Het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden (burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden) bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit.

Participatie kent veel verschijningsvormen. Niet al deze vormen zijn voor ieder project of voor iedereen weggelegd. In de Omgevingswet, het omgevingsbesluit en de omgevingsregeling staan regels over participatie. Als overheden instrumenten van de Omgevingswet vaststellen, moeten ze aangeven hoe de hierboven genoemde belanghebbenden betrokken zijn bij de totstandkoming van deze instrumenten. En welke resultaten dat heeft opgeleverd. Gemeenten, provincies en waterschappen moeten ook aangeven hoe ze hun eigen participatiebeleid hebben ingevuld. Er is een uitzondering: bij het aanvragen van een omgevingsvergunning moet juist de aanvrager het initiatief nemen. Hij moet aangeven of, en zo ja hoe, hij de omgeving betrokken heeft bij zijn plan en wat de resultaten hiervan zijn.

Het participatieproces bij het opstellen of wijzigen van een omgevingsplan kent onder de Omgevingswet een kennisgeving(plicht) en een motiveringsplicht. Bij een motiveringsplicht moet het bevoegd gezag aangeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden betrokken zijn en wat er met de resultaten is gedaan. Bij een omgevingsplan is naast de motiveringsplicht ook geregeld dat aan de voorkant bij de kennisgeving aangegeven wordt hoe een initiatiefnemer burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden gaat betrekken.

6.1.2 Omgevingsdialoog

Bij voorliggende planontwikkeling is sprake van een wijziging van het Omgevingsplan. In het kader van participatie is door de gemeente zelf als initiatiefnemer een omgevingsdialoog gevoerd met de directe omgeving. In dat kader zijn de direct omwonenden per brief d.d. 9 september 2024 over de voorgenomen ontwikkeling geïnformeerd met de mededeling dat ze – indien gewenst – een afspraak kunnen maken met de behandelend ambtenaar om het plan nader toe te lichten. Eén omwonende heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Met hem heeft een gesprek plaatsgevonden op 23 september 2024 en is het plan toegelicht. Voor het overige zijn geen reacties op de brief ontvangen

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

In tegenstelling tot de Wet (en het Besluit) ruimtelijke ordening geldt onder de Omgevingswet dat een gemeenteraad bij het toekennen van functies aan locaties niet meer aannemelijk hoeft te maken dat die ontwikkeling (financieel) uitvoerbaar is. In haar Omgevingsplan wordt door de gemeente aangegeven dat een functie op een bepaalde locatie kan komen, dat minder verstrekkend is. Enkel behoeft te worden gemotiveerd dat een ontwikkeling in beginsel mogelijk is ('niet evident onuitvoerbaar'). Pas als zich een concreet initiatief aandient dat past binnen de in het Omgevingsplan toebedeelde functie, moet worden onderzocht hoe dat op een aanvaardbare wijze kan worden gerealiseerd.

6.2.2 Kostenverhaal

Op grond van Omgevingswet (afdeling 13.6 Ow) zijn overheden verplicht om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. Indien sprake is van een ontwikkeling op eigendomsgronden van de overheid zelf, is het kostenverhaal verzekerd en zijn daartoe geen overeenkomst of kostenverhaalsregeling aan de orde.

Anterieure overeenkomst

Als sprake van een ontwikkeling die niet op eigendomsgronden van de overheid is gelegen, dan is het uitgangspunt van de overheid om middels het sluiten van een anterieure overeenkomst het kostenverhaal te verzekeren. Dit is mogelijk op grond van artikel 13.13 Ow. Indien de onderhandelingen over deze overeenkomst succesvol zijn, kan overgegaan worden tot het wijzigen van het Omgevingsplan en vinden betalingen plaats op grond van de gemaakte afspraken.

Publiekrechtelijk kostenverhaal

Naast het privaatrechtelijke spoor van het sluiten van een anterieure overeenkomst, kan het kostenverhaal ook via het publiekrechtelijke spoor worden verzekerd in het Omgevingsplan, in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse Omgevingsplanactiviteit) of een projectbesluit (paragraaf 13.6.3 Ow). Dit spoor is aan de orde indien geen overeenkomst wordt bereikt bij de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst. In het publiekrechtelijke spoor mag de overheid de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Daarnaast mogen er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn.

Er worden twee systemen in het publiekrechtelijk kostenverhaalsstelsel onderscheiden waarvoor de Omgevingswet in regelingen voorziet voor het kostenverhaal:

• Integrale gebiedsontwikkeling, mét tijdvak (artikel 13.14 Ow)
• Organische gebiedsontwikkeling, zonder tijdvak (artikel 13.15 Ow)

In onderhavige situatie betreft de wijziging van het omgevingsplan enkel een functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen'. Er is daarmee geen sprake van een ontwikkeling. Het betreft enkel opnieuw en op de juiste wijze regelen van de bestaande situatie, die verder ongewijzigd blijft. Er is daarbij geen sprake van een kostenverhaal. De kosten voor de wijziging van het omgevingsplan komen in dit kader dan ook voor rekening van de gemeente zelf omdat het een herstel van een zogenaamde omissie is.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiele uitvoerbaarheid van het project voldoende is gegarandeerd en anderzijds verzekerd is.

6.2.3 Financiële bijdragen

Artikel 13.22 Ow biedt, in aanvulling op het kostenverhaal, een grondslag voor het maken van afspraken over een vrijwillige financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied. Het betreft andere kosten dan die verhaald worden via de anterieure overeenkomst over het kostenverhaal. De basis van deze bijdragen moet worden gelegd in een omgevingsvisie of programma. Dergelijke bijdragen dienen ter verbetering van de fysieke leefomgeving.

In het kader van deze wijziging van het omgevingsplan zijn geen aanvullende financiële bijdragen aan de orde omdat het een functiewijziging betreft van een reeds bestaande situatie.

6.2.4 Nadeelcompensatie

Nadeelcompensatie is de vergoeding van schade die de overheid veroorzaakt in de uitoefening van haar taak of bevoegdheid. In afdeling 15.1 van de Omgevingswet wordt een aantal besluiten of maatregelen aangewezen die als oorzaak van de schade kunnen optreden. Aangewezen zijn besluiten of maatregelen:

• Die rechtstreeks werkende rechten en verplichtingen voor burgers en bedrijven bevatten, of
• Die rechtstreeks gevolgen hebben voor burgers en bedrijven door verandering van de fysieke leefomgeving.

De belangrijkste schadeveroorzakende besluiten zijn:

• Het (gemeentelijk) Omgevingsplan (opvolger van onder meer het bestemmingsplan),
• Een omgevingsvergunning,
• Een projectbesluit voor realisatie van een project van het Rijk, provincie of waterschap, en
• Rechtsreeks werkende regels in een verordening van provincie of waterschap.

Alleen schade veroorzaakt door die besluiten of maatregelen komt voor vergoeding in aanmerking. De schade moet redelijkerwijs toe te rekenen zijn aan de schadeoorzaak. De schade moet:

• Het rechtstreekse gevolg zijn van het besluit of de maatregel. Bijvoorbeeld de bouw van een woning of aanleg van een weg, of
• Het gevolg zijn van de feitelijke uitvoering van de activiteit. Bijvoorbeeld een tijdelijke wegafsluiting.
• De schade kan ook het gevolg zijn van een activiteit, die pas later zichtbaar wordt. Bijvoorbeeld schade door grondwateronttrekking kan zich jaren later openbaren.

Bij de vraag of de schade moet worden vergoed, en zo ja hoeveel, speelt een aantal factoren een rol. Het moet gaan om schade die boven het normaal maatschappelijk risico (4%) uitsteekt. Bovendien moet de schade de aanvrager onevenredig treffen ten opzichte van anderen.

In onderhavige situatie is enkel sprake van een functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' conform de reeds bestaande situatie. Mocht hierbij sprake zijn van nadeelcompensatie dan komt deze voor rekening van de gemeente Gulpen-Wittem.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 De te volgen procedure

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging van (een tijdelijk deel van) een omgevingsplan is ingevolge artikel 16.30 Omgevingswet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 Awb van toepassing. De te doorlopen procedure ziet er grofweg als volgt uit

• 1. Voorbereiding: de gemeente geeft op de daartoe voorgeschreven wijze kennis van het voornemen om het Omgevingsplan te wijzigen en geeft aan hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding worden betrokken.
• 2. Ontwerp: de gemeente geeft op de daartoe voorgeschreven wijze kennis van de terinzagelegging van het ontwerp-Omgevingsplan, zodat iedereen gedurende een termijn van 6 weken dat het ontwerp-Omgevingsplan ter inzage ligt een zienswijze (schriftelijk of mondeling) kan indienen.
• 3. Vaststelling: de gemeente stelt het (gewijzigde) Omgevingsplan vast en geeft daarbij aan hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken, wat de resultaten daarvan zijn en hoe invulling is gegeven aan het geldende participatiebeleid. Het besluit tot vaststelling van het gewijzigde Omgevingsplan wordt op de daartoe voorschreven wijze bekendgemaakt, en tegelijkertijd wordt kennisgegeven van de terinzagelegging dit besluit.
• 4. Inwerkingtreding: het gewijzigde Omgevingsplan treedt in werking op de dag waarop 4 weken zijn verstreken sinds de dag waarop de gemeente het besluit op de daartoe voorgeschreven wijze bekend heeft gemaakt.
• 5. Beroep: tegen het besluit tot wijzigen van het Omgevingsplan staat beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Echter omdat het hier een omissie (herstel van een kennelijke verschrijving) betreft biedt artikel 16.24 de mogelijkheid om de uitgebreide voorbereidingsprocedure buiten toepassing te laten. Dit betekent dat de wijzing van het omgevingsplan (met TAM-IMRO) niet als ontwerp hoeft te worden gepubliceerd en ter inzage te worden gelegd, maar dat de wijziging direct vastgesteld kan worden door de raad. Na vaststelling wordt het dan gepubliceerd en ter inzage gelegd in het kader van de beroepstermijn. Dit betekent concreet dat punt 1 en 2 van de te volgen procedure niet aan de orde zijn en alleen punt 3 t/m 5 van de te volgen procedure van toepassing bij onderhavige functiewijziging.

7.2 Vaststelling wijziging omgevingsplan

Deze wijziging van het omgevingsplan is op 19 december 2024 vastgesteld door de raad van de gemeente Gulpen-Wittem. Vervolgens is het besluit tot wijziging volgens TAM-IMRO gepubliceerd en 6 weken ter inzage gelegd in het kader van de beroepstermijn. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenhied om zijn of haar beroep bij de Raad van State kenbaar te maken.