Landgoed Euverem - kavel 2

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 25 mei 2009 is het bestemmingsplan Landgoed Euverem door de gemeenteraad van de gemeente Gulpen-Wittem vastgesteld. Dit plan voorzag in het kunnen realiseren van vijf nieuwe woningen, naast het behouden van twee bestaande woningen. Het voornemen is om ter plekke van kavel 2 de woning te gaar realiseren. Initiatiefnemers wensen daarbij een optimalisatie door te voeren van de positionering van de woning. Daartoe is het wenselijk om het bestaande bouwvlak in beperkte mate in oostelijke richting te kantelen.

Uitsnede topografische kaart met aanduiding projectgebied

Het gewijzigd situeren van de nieuwe woning is niet vergunbaar op grond van het ter plekke geldende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om het bouwplan alsnog te kunnen vergunnen.

De gemeente heeft kenbaar gemaakt in te kunnen stemmen met de gewijzigde situering van de woning en hiertoe bereid te zijn een projectafwijkingsprocedure te doorlopen. Ten behoeve deze procedure dient voorliggende ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld.

Hoofdstuk 2 Projectgebied en project

In dit hoofdstuk worden het projectgebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

2.1 Ligging projectgebied

Onderhavig projectgebied is gelegen op het Landgoed Euverem aan de Oude Trambrug en is momenteel ingericht als tuin bij het adres Euverem 9 (kavel 1 van het landgoed).

Luchtfoto met aanduiding projectgebied

Kadastraal betreft het projectgebied de percelen gemeente Gulpen – sectie B – nummer 6833 (gedeeltelijk).

Kadastrale kaart met aanduiding projectgebied

De bestaande situatie ter plekke wordt weergegeven aan de hand van de volgende foto's.

Foto's bestaande situatie

2.2 Beoogd project

Het beoogd project is toegelicht in de notitie van bureau Verbeek d.d. 23 mei 2019 (projectnummer GW-129.409). Ten aanzien van de te wijzigen positionering is het volgende overwogen.

"De originele gedachte is dat kavel 1 en 2 ontsloten zijn via de weg Euverum, via een gedeeld toegangspad. Het originele uitgangspunt uit het stedenbouwkundig en landschapsontwerp (Van Heukelom - Verbeek & bv Bruls en Co, 2005) voor de woningen op het landgoed is, dat deze op een vanzelfsprekende manier opgaan in het landschap net zoals dat bij historische buurtschappen wordt ervaren. Ogenschijnlijk liggen deze clusters van huizen willekeurig in het landschap verspreid. De wegen in de buurtschap lijken te krullen of te buigen rond obstakels, zoals gebouwen en bomen. Het verloop van de ontsluitingsweg wordt bepaald door de dialoog van de weg met d ehoogtelijnen: soms haaks erop, soms juist meelopend met het landschap, of schuin op een helling. Hierdoor lijken gebouwen, infrastructuur en landschap te worden verankerd.

De bouwvlakken voor de vijf nieuwe woningen op het landgoed zijn zo gepositioneerd dat ze onderling een vergelijkbare bindende werking hebben als de gebouwen in de historische buurtschap.

Uitgangspunt voor kavel 2 is de bouw van een woning tussen de bestaande bomenstructuur. De open te leggen bronbeek en de landschappelijke enscenering met opgaande beplantingen zorgen ervoor dat het uitzicht op het landschap in de verte is ingekaderd in vista's. Indien uitzicht vanuit de woning gewenst is, dan is een zorgvuldige vormgeving en positionering binnen het bouwvlak noodzakelijk. Het beeldkwaliteitsplan suggereert de ontwikkeling van een semi-patio-tuin op deze locatie. De woning, zo is de gedachte uit het beeldkwaliteitsplan, is veel meer naar binnen gericht dan kavel 1 en is veel minder uitbundig op het landschap in de verte.

Vanuit de beleving van de openbare ruimte van de buurtschap Euverem gezien, bestaat geen noodzaak het bouwvlak op de huidige positie te handhaven. Daarvoor is het bouwvlak te ver van de openbare weg af gepositioneerd. Vanwege deze positionering is een oriëntatie van het bouwlvak op de ontsluiting van het landgoed niet onlogisch. Daarmee ontstaat een sterkere band met het landgoed dan nu het geval is. De woning vormt daarbij het eerste gebouw van allure na de hoofdentree, zodat het een waardevolle bijdrage kan leveren aan de enscenering van de buurtschap op het landgoed.

Door het verschuiven van het bouwvlak verdwijnt de mogelijkheid van het benutten van uitzicht over de omgeving niet. Een oriëntering op de entree van het landgoed maakt het benutten van het uitzicht in de lengterichting van het Gulpdal mogelijk, in de richting van kasteel Neubourg en langs kavel 5. De nog aanwezige bomen op kavel 2 kunnen ook na verschuiving van het bouwvlak een rol gaan spelen in de enscenering van de woning, zodat deze zich direct een natuurlijke positie verwerft op het landgoed.

Een positionering direct aan de toegangsweg tot het landgoed is niet wenselijk, omdat daarmee het robuuste doorzicht vanaf de poort over het landgoed en het achterliggende Gulpdal te zeer ingeperkt wordt. Door het bouwvlak buiten de berm te positionerern (met inbegrip van parkeren) blijft het in potentie monumentale karakter van de toegangsweg van het landgoed behouden (relatief smalle weg met brede grasbermen).

Het vergroten van de afstand tussen de woning op kavel 1 en het bouwvlak op kavel 2 heeft als bijkomend voordeel dat minder belemmeringen optreden bij het opwekken van zonne-energie. De schaduw van de woning op kavel 1 reikt dan namelijk bij laagstaande zon niet meer tot op het bouwvlak van kavel 2."

De beoogde verschuiving van het bestemmings-/bouwvlak van kavel 2 is weergegeven in de volgende figuur.

Visualisatie verschuiving bestemmings-/bouwvlak 'Wonen'

2.3 Ruimtelijk-visuele effecten

Het verschuiven van het geldende bestemmings- en bouwvlak ten behoeve van de beoogde nieuwe woning doet geen afbreuk aan het oorspronkelijk inrichtingsplan voor het Landgoed Euverem. Voorts is geen sprake van nadelige gevolgen voor de landschappelijke kwaliteiten en natuurwaarden in het gebied en bijbehorende watersystemen.

Op grond van vorenstaande mag worden geconcludeerd dat het bouwplan niet leidt tot onevenredig negatieve ruimtelijk-visuele effecten.

Hoofdstuk 3 Planologisch-juridische situatie

3.1 Bestemmingsplan 'Aanpassing Landgoed Euverem'

Ter plekke van onderhavig projectgebied is momenteel het bestemmingsplan 'Aanpassing Landgoed Euverem', vastgesteld door de gemeenteraad op 9 februari 2012 van kracht.

Uitsnede bestemmingsplankaart met aanduiding projectgebied

3.1.1 Bestemming 'Natuur'

Ter plekke van de beoogde bouwlocatie van de woning is - naast gedeeltelijk de bestemming 'Wonen' - de bestemming 'Natuur' van kracht. De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor instandhouding, versterking en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden, het ontvangen, vasthouden, (tijdelijk) bergen en afvoeren van water, bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, met daaraan ondergeschikt extensief recreatief medegebruik. Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

Het bestemmingsplan 'Aanpassing Landgoed Euverem' biedt geen binnenplanse afwijkings- danwel wijzigingsbevoegdheden voor het College om bebouwing ter plekke als nog mogelijk te maken. Dit is enkel mogelijk middels het (buitenplans) afwijken van het bestemmingsplan 'Aanpassing Landgoed Euverem'.

3.1.2 Dubbelbestemming 'Waterstaat – Erosie'

Naast de bestemming 'Natuur' is tevens de dubbelbestemming 'Waterstaat – Erosie' van toepassing. Deze gronden zijn mede bestemd voor het bestrijden en voorkomen van bodemerosie en wateroverlast, het verloren gaan van het voortbrengend vermogen van de bodem, en de aantasting van het grondwaterpakket.

3.1.3 milieuzone – bodembeschermingsgebied

Ten laatste is ter plekke van het projectgebied de gebiedsaanduiding 'milieuzone – bodembeschermingsgebied' van toepassing. Binnen dergelijk gebied is duurzaam behoud van kwetsbare functies en waarden als bijzondere bescherming van de bodem noodzakelijk. Het streven is naar een kwaliteit van bodem, grondwater en landschap die voldoet aan de eisen die de aanwezige bijzondere biotische, abiotische en cultuurhistorische waarden stellen. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de provinciale regelgeving op grond van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014).

3.2 Principemedewerking

Het college van Gulpen-Wittem heeft kenbaar gemaakt in principe medewerking te kunnen verlenen aan het beoogde bouwplan. De voorwaarden die gekoppeld zijn aan de principemedewerking zijn:

• De maatvoering van het nieuwe bouwvlak waarop de toekomstige woningbouw zal plaatsvinden blijft gelijk aan het bouwvlak zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Aanpassing Landgoed Euverem';
• Het terreingedeelte alwaar de oorspronkelijke bouwkavel is gelegen zal in de toekomstige actualisatie van het bestemmingsplan worden bestemd tot 'Natuur', waardoor per saldo de oppervlakte van de aanwezige bestemmingen ongewijzigd blijft.

Ten behoeve van de vergunningverlening van onderhavig bouwplan dient een projectafwijkingsprocedure te worden doorlopen. In dat verband is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014). Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020 en de 'Lokale Woonvisie 2018-2025'.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld, waarin de toekomstvisie wordt gegeven van het kabinet met betrekking tot onder andere de ruimtelijke ordening. Deze structuurvisie vervangt (onder andere) de Nota Ruimte. Hiernavolgend wordt ingegaan op deze structuurvisie.

De structuurvisie beschrijft de principes voor de ruimtelijke inrichting in Nederland. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beoogde ambities tot en met 2040. In de structuurvisie worden de hoofdlijnen van het beleid aangegeven, waarbij de nationale ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een grote rol speelt.

In deze structuurvisie wordt benadrukt dat het van het grootste belang is dat de concurrentiepositie van Nederland verbetert. Hiertoe is het van belang dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd, te weten:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Om de regeldruk te verlagen heeft het kabinet besloten dat de ruimtelijke afwegingen zo dicht mogelijk bij de burger plaats moet vinden. Daarom zal er op basis van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte naar gestreefd worden om zoveel mogelijk verantwoordelijkheden bij de gemeenten en provincies onder te brengen. Het Rijk zal zeer terughoudend, en met name achteraf, bij het toezicht betrokken zijn.

Er zijn echter wel enkele ontwikkelingen waarbij het Rijk bij voorbaat al aangeeft dat er een rijksverantwoordelijkheid aan de orde kan zijn. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien een onderwerp nationale baten/lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Voorbeelden hiervan zijn ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport en greenports. Maar ook onderwerpen waarover internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed. Daarnaast kunnen ook onderwerpen die provincie- of landgrensoverschrijdend of een hoog afwentelingsrisico kennen een rijksverantwoordelijkheid zijn.

Ontwikkelingen die niet onder het bovenstaande vallen zullen in principe alleen achteraf gecontroleerd worden door het Rijk. Rijkswaterstaat en de ministeries van Defensie en EL&I zullen als direct belanghebbenden wel de plannen vooraf blijven beoordelen.

De structuurvisie streeft een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen na. Hiertoe is in de structuurvisie een ladder voor duurzame verstedelijking ontwikkeld. De invulling van deze ladder wordt overgelaten aan de gemeenten en provincies. Zolang de ontwikkeling de rijksbeleidsdoeleinden niet frustreert, is er een grote mate van vrijheid voor de decentrale overheden. In paragraaf 4.2.4 wordt nader ingegaan op deze ladder voor duurzame verstedelijking.

Het Rijk streeft met het opstellen van de structuurvisie een goed werkende woningmarkt in Nederland na. Dit wil zeggen dat er qua omvang, kwaliteit en differentiatie een goede balans dient te zijn. Bovendien dient er ruimte te zijn voor het in stand houden van de bereikbaarheid van Nederland en dient er rekening gehouden te worden met het behoud van de natuur.

Meer specifiek heeft het Rijk in de provincie Limburg enkele belangrijke gebieden aangewezen. Het Rijk kent de Greenport Venlo en Brainport Zuidoost Nederland een belangrijke waarde toe voor de concurrentiepositie van Nederland. Het verstedelijkte gebied rondom Sittard-Geleen en Maastricht is zodoende dan ook aangewezen als een voor de concurrentiepositie essentieel gebied. Met name de bereikbaarheid van deze gebieden verdient derhalve extra aandacht.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

4.1.3 geling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking

getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

4.1.4 Conclusie Rijksbeleid

Het beoogde project levert geen strijd op met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de SVIR en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het project.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Provinciale Staten van Limburg hebben op 12 december 2014 het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) vastgesteld. In het POL2014 is de provincie opgedeeld in zoneringen.

Onderhavig projectgebied is gelegen binnen de zonering 'Bronsgroene landschapszone'.

Uitsnede kaart 'zoneringen' POL2014 met ligging projectgebied

Bronsgroene landschapszone

De 'bronsgroene landschapszone' betreft de beekdalen én gebieden met steilere hellingen met een grote variatie aan functies, die in hoge mate bepalend zijn voor het beeld van het Limburgs landschap. De provinciale beleidsaccenten zijn gericht op de kwaliteit en het functioneren van het regionale watersysteem, de ontwikkeling van de landbouw in balans met de omgeving, het versterken van de kernkwaliteiten landschap en cultuurhistorie en recreatief medegebruik.

4.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt.

Uitsnede kaart 'milieubeschermingsgebieden' Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging plangebied

Beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg

Onderhavig projectgebied is blijkens de kaart 'Milieubeschermingsgebieden' gelegen in het beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg.

In Nederland zijn in totaal 20 zogenaamde nationale landschappen aangewezen. Dit zijn landschappen met elk een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen. De Nationale Landschappen kenmerken zich door de specifieke samenhang tussen de verschillende onderdelen van het landschap, zoals natuur, reliëf, grondgebruik en bebouwing.

De kernkwaliteiten zijn voor het Nationaal Landschap Zuid-Limburg betreffen: 'schaalcontrast van zeer open naar besloten', 'het groene karakter', 'reliëf en ondergrond' en 'rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed'. Bij (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen een nationaal landschap dienen de geformuleerde kernkwaliteiten in acht te worden genomen. Daarop wordt in paragraaf 5.2.4 nader ingegaan.

4.2.3 Provinciaal woonbeleid

In de Omgevingsverordening Limburg 2014 wordt in paragraaf 2.4.2 Wonen ingegaan op woningbouwplannen. Ten aanzien van nieuwe woningen is daarbij het navolgende opgenomen:

• 1. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg.
• 2. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Midden-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg.
• 3. Een ruimtelijk plan voor een gebied gelegen in de regio Zuid-Limburg voorziet niet in de toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen anders dan op de wijze zoals beschreven in de door de gemeenteraden vastgestelde Regionale Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg.
• 4. Als een ruimtelijk plan niet voldoet aan het gestelde in het eerste, tweede of derde lid , kunnen Gedeputeerde Staten, rekening houdend met het standpunt van het Regionaal Bestuurlijk Overleg, gelegenheid bieden voor maatwerk in afwijking van het bepaalde in die leden.
• 5. De toelichting bij het ruimtelijke plan voor een gebied gelegen in de regio Noord-Limburg respectievelijk de regio Midden-Limburg respectievelijk de regio Zuid-Limburg, dat betrekking heeft op het toevoegen van woningen aan de bestaande voorraad woningen alsmede aan de bestaande planvoorraad woningen, bevat een verantwoording van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste lid respectievelijk het tweede lid respectievelijk het derde lid, dan wel van de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het vierde lid.
• 6. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat tevens een verantwoording van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen en als het vierde lid van toepassing is, van het versterken van de kwalitatieve woningvoorraad.

De gemeenteraad van Gulpen-Wittem heeft de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg vastgesteld op 20 oktober 2016. Onderhavig project voldoet aan het bepaalde in die structuurvisie. In paragraaf 4.3 wordt daarop ingegaan.

4.2.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Onderhavig project betreft per saldo geen toevoeging van extra wooneenheden. De op grond van het bestemmingsplan 'Aanpassing Landgoed Euverem' rechtstreeks toegestane woning wordt verplaatst. Op basis van jurisprudentie (o.a. uitspraak Raad van State d.d. 28 juni 2017, 201608869/1/R3) is gebleken dat het realiseren van één of enkele woningen niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Voorliggend project wordt derhalve niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

4.2.5 Limburgs Kwaliteitsmenu

Voor (ruimtelijke) ontwikkelingen buiten de zogenaamde 'rode contouren' is het Limburgs Kwaliteitsmenu van kracht. In dit Kwaliteitsmenu geeft de provincie de Limburgse gemeenten een handreiking op welke wijze deze om moeten gaan met ontwikkelingen in het buitengebied. Gemeenten dienen in een structuurvisie dit provinciale beleidskader te verwerken en aan te geven op welke wijze zij toepassing geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu.

In z'n algemeenheid betreft het Limburgs Kwaliteitsmenu een beleidsregel die onder voorwaarden ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Limburg toestaat. Daarbij dient sprake te zijn van 'kwaliteitswinst'. Deze kwaliteitswinst kan op diverse wijze tot stand komen, zoals bijvoorbeeld het realiseren van een landschappelijke inpassing, het slopen van bedrijfsbebouwing of glasopstanden, het realiseren van natuur of het leveren van een financiële bijdrage in een (gemeentelijk) 'groenfonds'. De provincie geeft in het Limburgs Kwaliteitsmenu richtlijnen en drempelwaarden voor het bepalen van de hoogte van de tegenprestatie bij verschillende soorten ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeente Gulpen-Wittem heeft het Limburgs Kwaliteitsmenu verankerd in de 'Intergemeentelijk Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul'. Op dit 'Gemeentelijk Kwaliteitsmenu' wordt nader ingegaan in paragraaf 4.4.3.

4.2.6 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggend bouwplan.

De ter plekke van onderhavig projectgebied van toepassing zijnde provinciale zonering 'Bronsgroene landschapszone' impliceert geen belemmeringen vanuit beleidsoogpunt. Voorts is geen sprake van strijdigheid met de uitgangspunten van het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg' en eventuele andere beschermingsgebieden. Verder is voor onderhavig bouwplan de ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde.

Voor wat betreft de van toepassing zijnde provincie beleidsregel 'Limburgs Kwaliteitsmenu' heeft de gemeente Gulpen-Wittem deze vertaald in de haar gemeentelijke structuurvisie. Daarop wordt in paragraaf 4.4.3 van voorliggende toelichting nader ingegaan.

4.3 Regionaal beleid

Op 20 oktober 2016 heeft de gemeenteraad van Gulpen-Wittem ingestemd met de structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL). De SVWZL is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, opgesteld door de 16 Zuid-Limburgse gemeenten Beek, Beekdaelen, Brunssum, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Maastricht, Meerssen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Stein, Vaals, Valkenburg aan de Geul en Voerendaal.

Het kader voor de SVWZL is het in samenwerking met de provincie en andere direct betrokken partijen tot stand gekomen en in december 2014 vastgestelde Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), dat eveneens een visie bevat op Zuid-Limburg. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand.

De SVWZL bevat een driedelige opgave voor gemeenten, namelijk:

• a. het verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een overschot;
• b. het terugdringen van de ongewenste planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave;
• c. het toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend binnen de uitgangspunten van de SVWZL.

Om invulling te geven aan deze opgave hebben de 16 Zuid-Limburgse gemeenten in totaal dertien beleidsafspraken met elkaar gemaakt. Eén van de afspraken luidt als volgt:

Op een uniforme wijze dient een afweging te worden gemaakt om kwalitatief goede nieuwe woningbouwinitiatieven aan de woningmarktprogrammering toe te voegen. Nieuwe woningbouwinitiatieven moeten worden gecompenseerd. Hierbij kan in volgorde gebruik gemaakt worden van:

• A. Compenseren met direct gekoppelde sloop of onttrekking;
• B. Elke nieuw toe te voegen woning wordt financieel gecompenseerd door middel van een op Zuid-Limburgs niveau uitwerkte uniforme financiële compensatieregeling, waarvan de middelen in een sub regionaal op te zetten sloopfonds vloeien;
• C. De gemeente neemt de sloopverplichting over en voert deze binnen de raadstermijn uit, waarbinnen dit besluit is genomen;
• D. Door middel van het schrappen van reeds bestaande harde plancapaciteit in de regionale woningmarkt-programmering. Hiervan mag ¼ deel gezet worden als compensatie voor het nieuwe woningbouwinitiatief. In het geval van een woningbouwinitiatief in een monument of beeldbepalend pand kan volstaan worden met een één op één compensatie.

Bij voorliggende planontwikkeling worden per saldo geen woningen toegevoegd. Op grond van het geldende bestemmingsplan is rechtstreeks één woning toegestaan. Deze woning wordt feitelijk op een ietwat gewijzigde plek binnen het plangebied van het geldende bestemmingsplan gesitueerd. Voor het verplaatsing van dit bouw- en bestemmingsvlak is geen compensatie van toepassing.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Strategische Visie Gulpen-Wittem 2009-2020

In de Strategische Visie benoemt de gemeente expliciet dat de inwoners zelf de regie over hun eigen leven houden en hun eigen gekozen levens- en woonwijze kunnen voortzetten. Dit betekent onder andere dat mensen zolang mogelijk in hun eigen omgeving moeten kunnen blijven wonen, zowel ouderen als jongeren. De beperkte groei van het aantal huishoudens zal dan ook zoveel mogelijk in de kernen zelf opgevangen moeten worden. Dit vergt een actieve en creatieve aanpak.

Daarbij wordt allereerst, ook met het oog op de daling van het aantal huishoudens na 2025, uitgegaan van een flexibele inrichting van woningen, vernieuwbouw van bestaande woningen en vrijkomende gebouwen. Door in te zetten op de realisatie van levensloopbestendige woningen en zorgwoningen, wordt de doorstroming op de lokale markt bevorderd, zodat jongeren binnen hun eigen kern hun wooncarrière kunnen doorlopen. Daarnaast wordt ingezet op de realisering van in het bijzonder starterswoningen. Voor zowel de starterswoningen en de levensloopbestendige woningen ligt een nadrukkelijke rol weggelegd voor de gemeente.

In onderhavig project is sprake van het op een gewijzigde plek realiseren van een reeds toegestane woning. De verplaatsing impliceert geen strijdigheden met de Strategische Visie.

4.4.2 Lokale Woonvisie 2018-2025

De Lokale Woonvisie 2018-2025 is vastgesteld door de raad op 25 oktober 2018. In de visie wordt geconstateerd dat binnen de woningmarkt discrepantie is ontstaan omdat de bestaande woningen vaak te groot zijn voor de woningzoekenden, vaak starters op de woningmarkt of eenpersoonshuishoudens. Er is in de huidige markt meer behoefte aan kwaliteit, bijvoorbeeld aan levensloopbestendige en/of duurzame woningen. Tevens stijgt de behoefte aan betaalbare huurwoningen.

In onderhavig project is sprake van het op een gewijzigde plek realiseren van een reeds toegestane woning. De verplaatsing impliceert geen strijdigheden met de Strategische Visie.

4.4.3 Intergemeentelijke structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul

De gemeente Gulpen-Wittem beschikt over de 'Intergemeentelijke Structuurvisie Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul', door de gemeenteraad vastgesteld op 29 maart 2012. Onderhavige plangebied is gelet op de kaart behorende bij deze structuurvisie gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'behouden historisch bebouwingsbeeld'. Nu middels voorliggende planontwikkeling wordt voorzien in het realiseren van twee woningen waarbij de cultuurhistorische waarden leidend zijn voor de stedenbouwkundige opzet, wordt hiermee voldaan aan het beleid opgenomen in de intergemeentelijke structuurvisie.

In deze structuurvisie is verder een gemeentelijke uitwerking gegeven van de provinciale beleidsregel 'Limburgs Kwaliteitsmenu'. Voorliggende planontwikkeling kan niet geschaard worden onder één van de specifieke modules van dit Gemeentelijke Kwaliteitsmenu (GKM). Daarbij zal vanwege het verplaatsen van het bouw- en bestemmingsvlak het oppervlak hiervan ongewijzigd zijn. Er is dan ook geen sprake van een (verdere) verstening van het buitengebied, waardoor het GKM niet van toepassing is.

4.4.4 Conclusie gemeentelijk beleid

Gelet op het vorenstaande uiteenzetting van het gemeentelijke beleid wordt geconcludeerd dat onderhavig bouwplan niet strijdig is met dit beleid.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Bij de realisering van een project moet rekening worden gehouden met diverse aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het plangebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving.

5.1 Milieutechnische aspecten

5.1.1 Bodem

Indien sprake is van een planologische functiewijziging, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

Voorliggend voornemen voorziet in het realiseren van een nieuwe verblijfsruimten ter plekke van gronden bestemd voor 'Natuur'. In het kader van de ontwikkeling van het landgoed is voor de gehele verkaveling van het plan bodemonderzoek verricht (Econsultancy, rapportnummer 09031201, d.d. 19 mei 2009). Op basis van dat onderzoek is geconcludeerd dat geen sprake was van aangetroffen verontreinigingen. Sindsdien heeft ter plekke van het projectgebied geen gebruik plaatsgevonden die heeft kunnen leiden tot bodemverontreiniging.

Ten behoeve van voorliggend bouwplan is een historisch bodemonderzeok verricht. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 1. Op grond van het historische onderzoek is geconstateerd dat er geen aanwijzigingen zijn die wijzen op eventuele bodemverontreiniging. Er zijn geen aanleidingen om (nieuw) verkennend bodemonderzoek uit te voeren ten behoeve van voorliggend bouwplan.

Conclusie bodem

Gelet op vorenstaande vormt het aspect bodem geen belemmeringen voor het bouwplan.

5.1.2 Geluid

Met betrekking tot het aspect geluid kan sprake zijn van geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai. Van industrielawaai en/of spoorweglawaai is in casu geen sprake.

Onderhavig projectgebied is gelegen aan de Oude Trambaan, zijnde een zijweg van de weg Euverem. Ter hoogte van de aansluiting van de Oude Trambaan geldt een maximum snelheid van 30 km/u. Dergelijke wegen zijn op basis van de Wet geluidhinder niet gezoneerd. Het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting wordt zodoende niet noodzakelijk geacht.

Voor nieuwe woningen gelegen aan 30 km/u wegen wordt ervan uitgegaan dat de geluidbelasting op de gevel, als gevolg van het wegverkeerslawaai, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet zal overschrijden. Tevens geldt dat door, de voor nieuwbouw geldende, standaard voorzieningen een karakteristieke geluidwering van 22 dB altijd wordt gehaald. Hierdoor is een binnenniveau van 33 dB gegarandeerd.

Conclusie geluid

Gelet op vorenstaande vormt het aspect geluid geen belemmeringen voor het bouwplan.

5.1.3 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat (andersom) nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het waar mogelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De gemeente beslist zelf of zij op een bepaalde locatie bedrijven of woningen wil mogelijk maken. Dit besluit dient echter wel zorgvuldig te worden afgewogen en te worden verantwoord.

In de directe omgeving van onderhavig projectgebied is geen sprake van bestaande bedrijvigheid met bijbehorende richtafstanden ten opzichte van gevoelige objecten. Voorts voorziet voorliggend bouwplan niet een nieuwe bedrijfsmatige activiteit. Van onderlinge belemmeringen over en weer tussen bestaande bedrijvigheid en het projectgebied is geen sprake.

Conclusie milieuzonering

Gelet op vorenstaande vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor het bouwplan.

5.1.4 Luchtkwaliteit

De Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) legt vast wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de toename van concentraties van bepaalde stoffen in de lucht. Een project is NIBM wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Het NSL is vanaf augustus 2009 van kracht, zodat de 3% grens aangehouden dient te worden.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht. Voorliggend project valt ruimschoots binnen dit genoemd aantal.

Conclusie luchtkwaliteit

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmeringen.

5.1.5 Externe veiligheid

Ten behoeve van de beoordeling van de voor onderhavige kwetsbaar object mogelijke externe veiligheidsrisico's, is de Risicokaart Limburg geraadpleegd. Op de risicokaart is informatie opgenomen over risicovolle bedrijven, transportroutes en buisleidingen.

Uitsnede risicokaart met aanduiding projectgebied

Situatie plangebied inzake Bevi / risicovolle inrichtingen

De meest nabijgelegen risicovolle inrichting is 'Camping Osebos', waarvan de inrichtingsgrens op circa 210 meter ten noord(west)en van onderhavig projectgebied is gelegen. Ter plekke van deze inrichting is een bovengrondse propaantank van 6.400 liter gelegen. Deze heeft een plaatsgebonden risicoafstand van 25 meter. Gelet op de afstand ten opzichte van het projectgebied vormt deze inrichting geen belemmeringen voor onderhavig project.

Transportroutes gevaarlijke stoffen

Onderhavig projectgebied is gesitueerd op circa 580 meter van de N278. De gemeente Gulpen-Wittem kent geen routing gevaarlijke stoffen. Alle provinciale wegen zijn echter wel vrij gegeven voor vervoer gevaarlijke stoffen, waardoor deze wegen op de Risicokaart Limburg wel als zodanig zijn aangeduid.

Volgens de Risicoatlas wegverkeer van Rijkswaterstaat vindt over de N278 weg geen transport van gevaarlijke stoffen plaats in die mate dat sprake is van een risico voor de omgeving. Over de N278 zal dan ook enig regulier transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden (bijvoorbeeld bevoorraden benzinestations), maar niet in die mate dat er sprake is van onaanvaardbare risico's voor de omgeving. Voor bouwplannen in de nabijheid van deze weg kan in algemene zin gesteld worden dat op basis van de thans beschikbare informatie het plaatsgebonden en groepsrisico geen nadere

aandacht behoeft.

Transportleidingen gevaarlijke stoffen

Binnen een straal van circa 1.000 meter rondom het projectgebied is geen ondergrondse transportleiding aanwezig.

Conclusie externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor onderhavig project.

5.2 Overige ruimtelijke aspecten

5.2.1 Archeologie

Archeologische waarden zijn bij wet beschermd. Daaromtrent zijn in de Erfgoedwet bepalingen opgenomen die de gemeenteraad in acht moet nemen.

Voor onderhavig bouwplan is de kaart 'Archeologie' behorende bij het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009' van de gemeente Gulpen-Wittem geraadpleegd. Daaruit blijkt dat ter plekke sprake is van een lage archeologische verwachtingswaarde. Dientengevolge is het verrichten van een archeologisch onderzoek niet aan de orde.

Uitsnede kaart 'Archeologie' met aanduiding projectgebied

Conclusie archeologie

Het aspect archeologie vormt geen belemmeringen voor het bouwplan.

5.2.2 Kabels en leidingen

Door het plangebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt.

De aanwezigheid van kabels en leidingen met betrekking tot de nutsvoorzieningen in de omgeving is evident. Bij het nader uitwerken van de aansluitingen, dient met de verschillende netwerkbeheerders contact te worden opgenomen.

Conclusie kabels en leidingen

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmeringen voor het bouwplan.

5.2.3 Verkeer en parkeren

De gemeente Gulpen-Wittem beschikt over de beleidsnota 'Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem (d.d. 16 december 2008)'. Uitgaande van de beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds Gulpen-Wittem, geldt voor een eengezinswoning vanaf 80 m² een norm van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Gelet op de grootte van onderhavig perceel is afdoende ruimte beschikbaar om 2 personenwagens te kunnen stallen.

Ten opzichte van de geldende planologische situatie neemt zowel de parkeerbehoefte als de verkeersgeneratie niet toe. Immers, sprake is van een verplaatsing van een geldend bouwvlak en bestemmingsvlak voor één woning.

Conclusie verkeer en parkeren

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmeringen voor het bouwplan.

5.2.4 Waterhuishouding

Om te bepalen of voor een plan advisering door het Waterschap Limburg is vereist, is de 'digitale watertoets' ontwikkeld. Door middel van het intekenen van het projectgebied en het beantwoorden van vragen wordt bepaald welke procedure van toepassing is. Raadpleging van de digitale watertoets leert dat onderhavig projectgebied niet is gelegen in een waterschapsbelang en niet voor advies hoeft te worden voorgelegd aan het waterschap.

Uitsnede waterkaart met aanduiding projectgebied

Op welke wijze wordt omgegaan met het afval- en hemelwater binnen het onderhavige project wordt hierna uiteengezet.

Afvalwater

Het afvalwater zal worden geloosd op de gemeentelijke riolering van de gemeente Gulpen-Wittem. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het afvoeren van afvalwater via de gemeentelijke riolering vereist en daarmee tevens de beste optie.

Hemelwater van onverhard en semi-verhard terrein

Het hemelwater dat valt op de onverharde en semi-verharde terreindelen binnen het plangebied zal, zo nodig na beperkte oppervlakkige afstroming, rechtstreeks infiltreren in de bodem.

Hemelwater (dak)verhardingen

Het hemelwater dat valt op de nieuwe (dak)verharding zal moeten worden opgevangen om vervolgens te infiltreren in de bodem. Onder de nieuw te realiseren woning wordt een hemelwatervoorziening voorzien. Mócht sprake zijn van overtollig hemelwater, dan zal dit op eigen terrein – gelet op de grootte – kunnen afwateren.

Capaciteit hemelwatervoorziening

Het streven is om bij nieuwbouw 100% van het verharde oppervlak af te koppelen. Om te beoordelen hoe groot de te realiseren hemelwatervoorziening moet zijn, dient de hoeveelheid af te voeren hemelwater te worden berekend bij extreme buien van t=25 (35 millimeter in 45 minuten) en t=100 (45 millimeter in 30 minuten). In het kader van voorliggend bouwplan wordt met deze kengetallen rekening gehouden.

Het totale te verharden (dak)oppervlak van de nieuwe woning bedraagt circa 300 m². Dit oppervlak impliceert bij een bui van t=25 een hoeveelheid van circa 10,5 m³ te bufferen hemelwater. Bij een bui van t=100 is dit circa 13,5 m3. Conform de nieuwe getallen van het waterschap (80 mm) zou dit 24 m3 zijn.

Zoals aangegeven wordt onder de woning een hemelwatervoorziening beoogd. Het is mogelijk om deze voorziening in een dusdanige omvang te realiseren, dat voldaan kan worden aan de hiervoor berekende buffercapaciteiten.

Opvang schoon hemelwater

In de hemelwatervoorzieningen mag enkel schoon hemelwater worden opgevangen, waaraan geen verontreinigende stoffen zijn toegevoegd. Uitloging bij infiltratie kan worden voorkomen door alleen schoon hemelwater te infiltreren in de bodem. Door het gebruik van niet-uitlogende materialen in de bouw kan verontreiniging van het hemelwater worden voorkomen.

Voorkomen van wateroverlast

Door bij het bepalen van het bouwpeil en afschot hiermee rekening te houden, kan worden voorkomen dat geen water in de te realiseren gebouwen kan vloeien. Onderhavig projectgebied is nabij de Gulp gelegen. Bij hevige neerslag kan de Gulp buiten zijn oevers. Aangezien het hoogteverschil tussen het projectgebied en de Gulp bedraagt circa 5 meter, waardoor wateroverlast bui uittreding van de Gulp niet waarschijnlijk is.

Voorts kan ten aanzien van wateroverlast voor derden worden gesteld dat hiervan geen sprake zal zijn, gelet op de onderlinge afstanden.

Conclusie waterhuishouding

Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmeringen voor het bouwplan.

5.2.5 Natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet.

Kernkwaliteiten

Blijkens de kaart 'Natuur' van het POL2014 is het plangebied niet gelegen in het 'Natuurnetwerk'. De zonering 'Bronsgroene landschapszone' maakt hiervan geen onderdeel uit.

Zoals reeds eerder geconstateerd in paragraaf 4.2.2 is het projectgebied gelegen in het beschermingsgebied 'Nationaal Landschap Zuid-Limburg'. Door Bureau Verbeek is in het memo d.d. 23 mei 2019 (projectnummer: GW-129.409) beoordeeld dat het verschuiven van het geldende bouwvlak en bestemmingsvlak niet leidt tot een onevenredige aantasting van de kernkwaliteiten.

Natura2000

Onderhavig plangebied is gelegen op circa 220 meter ten (noord)westen van het Natura 2000-gebied 'Geuldal'.

Ligging projectgebied t.o.v. Natura2000 gebied 'Geuldal'

Omdat stikstofemissie mogelijk een effect kan veroorzaken op Natura-2000 gebieden, zal uit een uit te voeren toets moeten blijken of het project zowel in aanlegfase als gebruiksfase mogelijk vergunningplichtig is in het kader van de Wet natuurbescherming.

Effecten kunnen in beginsel alleen optreden door zogenaamde externe werking, waarbij veranderingen en activiteiten binnen het plangebied kunnen leiden tot veranderingen van de milieusituatie in de natuurgebieden; in onderhavig project betreft dit de uitstoot van stikstof als gevolg van het plan. Voor projecten, zoals onderhavig plan, betekent dit dat moet worden beoordeeld of een natuurvergunning is vereist als gevolg van de uitstoot van stikstof tijdens de gehele realisatie- en gebruiksfase.

Blijkt uit bovenstaande beoordeling dat geen natuurvergunning is vereist, dan kan volstaan worden met de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Het aspect natuur vormt dan geen belemmering voor de uitvoering van het project.

Ten behoeve van onderhavige project is een stikstofonderzoek uitgevoerd. De rapportage van betreffend onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 2. Op grond van dat onderzoek is gebleken dat zowel in de realisatie- als de gebruiksfase géén sprake is van stikstofdepositie op stikstof gevoelige Natura 2000-gebieden. De depositie is nergens hoger dan 0,00 mol potentieel zuur/ha/jaar. Negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van N2000 gebieden ten gevolge van stikstof kunnen met zekerheid worden uitgesloten.

Flora en fauna

In de Wet natuurbescherming zijn de onderdelen uit de Europese Habitatrichtlijn en onder meer de Vogelrichtlijn, die de bescherming van soorten betreft, geïmplementeerd. De wet biedt ook het kader voor de bescherming van inheemse dier- en plantensoorten die geen bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Er geldt een aantal verboden ter bescherming van beschermde dier- en plantensoorten.

Het projectgebied kent geen uitzonderlijke waarden. Het perceel bestaat deels uit halfverharding, is deels ingericht als tuin, en bestaat deels uit een afwisseling van bomen en laurierkersen die nog tot de oude inrichting van Foreldorado behoren. De kans op het aantreffen van beschermde soorten flora en/of fauna is dan ook nihil.

Vorenstaande laat onverzet dat artikel 1.11 Wet natuurbescherming voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Conclusie natuurbescherming

Gelet op vorenstaande vormt het aspect natuurbescherming geen belemmeringen voor het bouwplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van de planontwikkeling dient in relatie tot de gemeentelijke financiën te zijn gewaarborgd. Daarbij dient ook te worden onderzocht of en in hoeverre de voorgenomen afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aanleiding kunnen geven tot aanspraken om planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

6.1 Grondexploitatie

6.1.1 Algemeen

Afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening draagt de titel 'Grondexploitatie'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor gemeenten (en ook provincie en Rijk indien deze als planwetgever optreden) om langs publiekrechtelijke weg eisen te stellen aan het in exploitatie brengen van gronden. Het gaat dan onder andere om eisen op het gebied van kostenverhaal, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap en fasering van de invulling van den openbare ruimte. Ook zijn in afdeling 6.2 Wro twee bepalingen opgenomen over de wijze waarop langs privaatrechtelijke weg eisen gesteld kunnen worden aan het in exploitatie brengen van gronden.

6.1.2 Exploitatieplan

Afdeling 6.4 Wro beschrijft een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen door gemeenten (en in voorkomend geval provincie of Rijk) eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard. Het primaat ligt bij vrijwillige civielrechtelijke afspraken. Deze civielrechtelijke afspraken worden gemaakt in hetzij een anterieure overeenkomst (er is nog geen exploitatieplan vastgesteld) hetzij een posterieure overeenkomst (er is al een exploitatieplan vastgesteld).

Artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad wordt verplicht om de gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan op te stellen. Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening geeft aan om welke bouwplannen het gaat.

Hoofdregel is dat er een plicht bestaat voor het opstellen van een exploitatieplan. Onder artikel 6.12, lid 2 Wro wordt hierop echter een aantal uitzonderingsmogelijkheden geboden:

• het verhaal van kosten over de in het plan of besluit begrepen kosten is anderszins verzekerd;
• het is niet nodig een tijdvak te bepalen waarbinnen de grondexploitatie zal plaatsvinden;
• het is niet nodig een fasering op te nemen waarbinnen werken, werkzaamheden en bouwplannen uitgevoerd moeten worden;
• het is niet nodig eisen en/of regels omtrent de uitvoering te stellen aan het bouwrijp maken en/of de inrichting van de openbare ruimte en/of de aanleg van nutsvoorzieningen;
• het is niet nodig regels te stellen omtrent de uitvoering van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen omtrent sociale huur en/of koopwoningen, kavels voor particulier opdrachtgeverschap of branches in de detailhandel.

De gemeente Gulpen-Wittem heeft met initiatiefnemer een (privaatrechtelijke) anterieure overeenkomst gesloten. Het verhaal van kosten is hierdoor anderszins verzekerd.

6.2 Planschade

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze schadevergoeding wordt (in beginsel) door het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente toegekend aan degene die als gevolg van een planontwikkeling schade lijdt.

Artikel 6.4a Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met een initiatiefnemer van een planontwikkeling een overeenkomst te sluiten. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

In de met de gemeente Gulpen-Wittem gesloten (privaatrechtelijke) anterieure overeenkomst is tevens het verhaal van planschade opgenomen. Eventuele tegemoetkomingen in planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 7 Afweging van belangen en conclusie

Het voornemen is om op kavel 2 van Landgoed Euverem woningbouw te realiseren. In verband met gewenste optimalisatie van de positionering is het wenselijk om het bestaande bouwvlak beperkt in oostelijke richting te kantelen.

De gemeente heeft kenbaar gemaakt medewerking te willen verlenen aan het bouwplan met gebruikmaking van een uitgebreide projectafwijkingsprocedure. Ten behoeve van deze procedure is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

Tegen de beoogde bouwplan bestaan vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaren, aangezien aan de volgende uitgangspunten c.q. randvoorwaarden wordt voldaan:

• het project is niet strijdig met het Rijks-, provinciale en regionale beleid;
• het project past binnen het gemeentelijke beleid en voldoet aan de door de gemeente gestelde randvoorwaarden;
• door de realisering van het project treden er geen conflicterende belangen op ten aanzien van bedrijven en woningen in de omgeving;
• de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid vormen geen beletsel voor de realisatie van het project;
• het project heeft geen negatieve invloed op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, en natuur en landschap;
• de financiële consequenties van het project worden volledig gedragen door de initiatiefnemer.

Op grond van vorenstaande overwegingen kan worden geconcludeerd dat de beoogde bouw van de woning op de gewijzigde plek niet bezwaarlijk is.