Kloosterhof ong, Nistelrode

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Kloosterhof ong, Nistelrode" van de gemeente Bernheze.

Achter op het perceel Loosbroekseweg 3 staat, aansluitend aan Kloosterhof 8 binnen de bestemming 'Bedrijf', een kantoorgebouw. Het gebouw is echter niet meer in gebruik als kantoor en de initiatiefnemer wenst een deel van de achtertuin af te splitsen met als doel het realiseren van een nieuw woonkavel met het bestaande gebouw als woning.

Het bewonen van het gebouw binnen de bestemming 'Bedrijf' is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", maar het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid (artikel 4.5) op basis waarvan onder voorwaarden het omzetten naar de bestemming 'Wonen' mogelijk is.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

TOPOGRAFISCHE LIGGING

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De grond is kadastraal bekend gemeente Nistelrode, sectie B, nummer 2064. De oppervlakte van het plangebied bedraagt een deel van dit perceel en heeft een grootte van 558 m².

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2011.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Binnen het plangebied zijn de bestemmingen 'Bedrijf', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' van toepassing.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' is, in artikel 4.5, onder b., een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college, om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in o.m. 'Wonen'. Hieraan is een aantal voorwaarden verbonden, welke hierna puntsgewijs worden benoemd en getoetst.

• 1. Uitvoerbaarheid van de bestemming wordt aangetoond;

De uitvoerbaarheid omvat alleen een wijziging van het gebruik, met een kleinschalige (interne) verbouwing van het aanwezige pand. Plan is uitvoerbaar.

• 2. De belangen van derden niet onevenredig wordt geschaad;

Het opheffen van een bedrijfssituatie schaadt geen belangen van derden.

• 3. Het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;

Het initiatief omvat het toevoegen van een enkele woning welke past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma

• 4. Er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu;

Het beëindigen van een bedrijfsbestemming en het gebruik als woonlocatie zal geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het woonmilieu.

• 5. Het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid;

Op het terrein is voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren. Zie ook bijgevoegde situatietekening.

• 6. Er een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten;

Wordt tussen gemeente initiatiefnemer gesloten voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

• 7. Er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;

Het initiatief omvat een omschakeling van een bestaand pand, waardoor het stedenbouwkundig beeld en/of de ruimtelijke kwaliteit niet wordt aangetast.

• 8. Geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden;

Op het gebied, dan wel de locatie, zijn geen cultuurhistorische waarden van toepassing.

• 9. Aansluiting wordt gezocht bij de regels van de bestemmingen zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan "Kommen van Bernheze".

De regels van de bestemming 'Wonen' en'Tuin' zijn van toepassing en zijn opgenomen in dit wijzigingsplan.

Daarnaast dient het plan ook te passen binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'. Toetsing vindt plaats in Hoofdstuk 4

Het voorgenomen gebruik als woning past dus niet direct in het vigerend bestemmingsplan omdat in het bestemmingsplan een andere bestemming is opgenomen. De ontwikkeling past wel binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In dit wijzigingsplan is de omzetten naar burgerwoning toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Achtereenvolgens directe omgeving en plangebied, en fysieke belemmeringen.

2.1 Bestaande situatie plangebied en omgeving

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.

DIRECTE OMGEVING EN PLANGEBIED

Achter op het perceel Loosbroekseweg 3 staat, aansluitend aan Kloosterhof 8 binnen de bestemming 'Bedrijf', een kantoorgebouw. Het kantoor werd tot voor kort gebruikt en ontsloten vanaf Kloosterhof nabijheid nr 8. De Kloosterhof is een woonbuurtje dat wordt ontsloten op de Loosbroekseweg en Maxend. Omdat het kantoor niet meer in gebruik is en ook niet meer als zodanig in gebruik zal worden genomen kan de bedrijfsbestemming worden verwijderd en een meer passende bestemming krijgen.

2.2 Plan

Het kantoorgebouw achter op het perceel van Loosbroekseweg 3, is zoals eerder beschreven, niet meer in gebruik als kantoor en de initiatiefnemer wenst dit deel met bedrijfsbestemming samen met een aangrenzend woonperceel van de achtertuin af te splitsen met als doel het realiseren van een nieuw woonkavel met het bestaande kantoorgebouw als woning.

NIEUWE SITUATIE

Het plangebied bestaat grotendeels uit een goed onderhouden tuin, dat bij de toekomstige woning zal worden getrokken.

De ontsluiting van het perceel zal gaan plaatsvinden vanaf Kloosterhof nabij nr 8. De woning krijgt ook een voortuin ter plaatse van de ontsluiting.

In dit wijzigingsplan is alleen het gebied dat nu een bedrijfsbestemming heeft opgenomen, maar de woning krijgt ook ten zuiden van de woning een 'achtertuin'. Dit deel van het nieuwe perceel heeft al de woonbestemming en hoeft daarom niet herzien te worden.

2.3 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het plan omvat het toevoegen van één woning. De verkeersaantrekkende werking bedraagt gemiddeld 8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De beperkte toename kan zonder meer via de bestaande Kloosterhof worden afgewikkeld.

Oorspronkelijk was een inrit vanaf de Kloosterhof tot het plangebied aanwezig, maar nu is een erfafscheiding geplaatst. Deze inrit zal weer in gebruik worden genomen voor de ontsluiting van de nieuwe woning.

Parkeren
In de gemeentelijke Parkeernormennota is opgenomen dat voor 'meerpersoonswoningen met een oppervlakte van meer dan 60 m²' twee parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om hierin te voorzien.

Hoofdstuk 3 Beleid

De omzetting van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen' en 'Tuin' valt binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze‘. In het kader van dit plan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. Aangezien in de tussentijd geen nieuw beleid is geformuleerd dat van invloed is op deze afweging, wordt met betrekking tot het beleid verwezen naar het bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze‘. In voorliggend wijzigingsplan wordt derhalve niet concreet ingegaan op beleid.

Uitzondering hierop is de Ladder voor duurzame verstedelijking. In navolgende paragraaf is beschreven op welke wijze voldaan wordt aan deze beleidseis.

3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' (verder: de Ladder) is juridisch verankerd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Ingevolge de Ladder moet een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' in de toelichting gemotiveerd worden met behulp van drie opeenvolgende stappen. De stappen betreffen:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Ingevolge stap 1 dient allereerst sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het bouwen van één woning is echter geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder.

Daarmee zijn stap 2 en 3 niet aan de orde.

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing), Project: Kloosterhof ong, Nistelrode' (25 november 2016, nr. 16.916-WRO.01 ). Het rapport is opgenomen als bijlage 'Haalbaarheidsonderzoek'. In de rapportage wordt verwezen naar het uitgevoerde historisch bodemonderzoek. Dit rapport is als bijlage 'Historisch bodemonderzoek' bij dit wijzigingsplan gevoegd.

Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuaspecten, met betrekking tot de omschakeling van een kantoor (bestaand gebouw) van een woning aan de Kloosterhof ong. te Nistelrode, blijkt dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen onoverkomelijke belemmeringen te verwachten zijn.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

5.2 Kostenverhaal

De procedurekosten en aanleg- en planbegeleidingskosten voor de aansluiting op het openbaar gebied zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Deze kosten worden door middel van leges (bij vergunningverlening) verhaald. Er hoeft geen anterieure overeenkomst te worden gesloten danwel een exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij realisatie van het initiatief bestaat de kans dat door wijziging van het bestemmingsplan planschade ontstaat. Er wordt een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten waarin is geregeld dat een mogelijke schadevergoeding voor rekening van de aanvrager komt.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Planregels

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" (NL.IMRO.1721.BPKommenBernheze-VG01), vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Binnen het plangebied wordt de bestemming 'Bedrijf' deels gewijzigd in de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Conform de systematiek van het vigerende bestemmingsplan wordt aan de gronden vóór de voorgevel de bestemming 'Tuin' toegekend.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" over te nemen.

Hoofdstuk 7 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
• 2. Vaststelling door burgemeester en wethouders
• 3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan

7.1 Vooroverleg en terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan 'Kloosterhof ong, Nistelrode' is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betreffende personen en instanties. Er zijn geen opmerkingen gemaakt op het ontwerpwijzigingsplan.

Het ontwerpwijzigingsplan 'Kloosterhof ong, Nistelrode' heeft vanaf 4 mei 2017 gedurende 6 weken ter inzage waarbij gelegenheid was tot het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ingediend tijdens deze periode.

Op 4 juli 2017 is het wijzigingsplan ongewijzigd vastgesteld door het college.