Kloosterhof naast nr. 22, Nistelrode

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Kloosterhof naast nr. 22, Nistelrode" van de gemeente Bernheze.

Op de locatie ten zuiden van Kloosterhof 22 wil de initiatiefnemer een tweetal percelen wijzigingen en splitsen zodat ruimte voor een extra levensloopgeschikte woning ontstaat. De initiatiefnemer wenst een nieuw woonkavel te realiseren door het zuidelijke deel van Kloosterhof 22 af te splitsen en gronden van Loosbroekseweg 3 toe te voegen. Aan Kloosterhof 22 worden eveneens gronden van Loosbroekseweg 3 toegevoegd.

Het toevoegen van de woning is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", maar het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid (artikel 18.5), waarin het toevoegen van maximaal twee extra woningen mogelijk wordt gemaakt. Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De grond is kadastraal bekend gemeente Nistelrode, sectie B, nummer 2064 (gedeeltelijk) en 2090 (gedeeltelijk). De oppervlakte van het plangebied bedraagt 964 m².

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 1 juni 2011.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Binnen het plangebied zijn de bestemmingen 'Wonen' en 'Waarde - Archeologie 3' van toepassing.

Binnen de bestemming 'Wonen' is, in artikel 18.5 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders, om binnen de bestemming 'Wonen' maximaal twee extra woningen toe te staan. Hieraan is een aantal voorwaarden verbonden, welke hierna puntsgewijs worden benoemd en getoetst:

• a. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan wordt aangetoond:
  De uitvoerbaarheid bevat alleen het toevoegen van één woning in een bestaande woonwijk. Een stedenbouwkundige afweging is reeds uitgevoerd door de gemeente. Tezamen met onderhavig rapport wordt er aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het plan is uitvoerbaar;
• b. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad:
  Het betreft hier het toevoegen van één woning, enigszins wat teruggelegen, aan de zijkant van aangrenzende woningen. De invloed op de omgeving zal gering zijn. De belangen van derden worden niet onevenredig door het plan geschaad;
• c. er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu:
  Het toevoegen van de woning zal geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het woonmilieu, zie paragraaf 4 Uitvoeringsaspecten;
• d. het toevoegen van een nieuwe woning in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid:
  Het plan past binnen de gemeentelijke Woonvisie 2016-2021;
• e. het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid en de daarbij horende parkeernormen:
  Op het terrein is voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren. Zie ook de situatietekening in paragraaf 2.2 Plan;
• f. er een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten:
  Deze wordt tussen de gemeente en initiatiefnemer gesloten voor de vaststelling van het wijzigingsplan;
• g. er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
  Het initiatief versterkt, en speelt in op de bebouwingsstructuur van Kloosterhof;
• h. geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden:
  Op de omgeving, dan wel op de locatie, zijn geen cultuurhistorische waarden van toepassing; 
• i. de woning een inhoud heeft van minimaal 350 m³, waar bij in geval van woningsplitsing, beide woningen een inhoud hebben van minimaal 350 m³:
  Het initiatief voorziet in een bouwplan dat niet kleiner zal zijn dan de aangegeven inhoudsmaat;
• j. de nieuwe woning is gelegen aan de openbare weg:
  De nieuwe woning grenst aan en is rechtstreeks ontsloten op de openbare weg Kloosterhof;
• k. een nieuwe woning niet is toegestaan in een hoeksituatie:
  Het initiatief betreft een vrijstaande woonsituatie;
• l. aansluiting wordt gezocht bij de (bouw)regels van de bestemming zoals opgenomen in dit bestemmingsplan:
  De regels van de bestemmingen 'Wonen' en'Tuin' zijn van toepassing en zijn opgenomen in dit wijzigingsplan. (Om bebouwing in de voortuin te voorkomen is, conform de systematiek van gemeente Bernheze, de voortuin bestemd als 'Tuin'.)

Daarnaast dient het plan ook te passen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Toetsing vindt plaats in Hoofdstuk 4. Het toevoegen van de woning past dus niet direct in het vigerend bestemmingsplan omdat er geen bouwvlak binnen de bestemming is opgenomen De ontwikkeling past wel binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In dit wijzigingsplan is het toevoegen van de burgerwoning toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied en beschrijft het initiatief.

2.1 Bestaande situatie plangebied en omgeving

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.

DIRECTE OMGEVING

Kloosterhof is een woonbuurtje dat wordt ontsloten op de Loosbroekseweg en Maxend en bestaat overwegend uit vrijstaande woningen en tweekappers. Het smalle straatprofiel en de typologie van de woningen dragen bij aan het 'hof - gevoel' van deze buurt. Het hof eindigt aan de zuidkant haaks op de tuin van Kloosterhof 22. Deze woning staat geïsoleerd tussen de achterkanten en zijkant van de omliggende bebouwing. Het plangebied ligt in de oksel van Kloosterhof 22 en 42 en valt deels binnen de tuin van Kloosterhof 22 en deels binnen de tuin van Loosbroekseweg 3. Aan de zuidkant van het plangebied liggen agrarische gronden. Dit is tevens de grens van de bebouwde kom van Nistelrode.

2.2 Plan

Het plan voorziet in de bouw van een burgerwoning. Door het perceel van Kloosterhof 22 te splitsen en gronden van het ten westen gelegen perceel toe te voegen, ontstaan twee kavels (zie onderstaande tekening). Kloosterhof 22 ligt hierdoor minder geïsoleerd en zo krijgt het einde van Kloosterhof meer de uitstraling van een hofje. Vanaf de straat is de nieuwe woning goed zichtbaar. Het initiatief voorziet hiermee in een afronding van de bebouwingsstructuur van Kloosterhof.

In verband met de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven dient er rekening gehouden te worden met de situering en het gebruik van de woning en de bijbehorende aan- en bijgebouwen. Het gebruik van de bebouwing als geurgevoelig object binnen de geurhindercontour van het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf (gemeten 50 meter uit de westelijke perceelgrens) leidt tot een belemmering van de bedrijfsvoering. Het bouwvlak is daarom zo gesitueerd dat deze buiten de hindercontour ligt. Voorts is het niet toegestaan om aan- en bijgebouwen achter de achtergevel (westkant bouwvlak) als geurgevoelig object te gebruiken. Deze ruimtelijke aspecten zijn opgenomen in de regels. Het aspect geur is nader toegelicht in het geuronderzoek bijgevoegd als bijlage 3.

NIEUWE SITUATIE

De ontsluiting van het perceel zal gaan plaatsvinden vanaf Kloosterhof. In het verlengde van de straat komt een oprit. Gespiegeld aan Kloosterhof 24 komen er twee parkeerplekken.

Ten behoeve van de bereikbaarheid van de parkeerplaatsen van Kloosterhof 22 en 24 en de nieuwe woning, dient de bestrating van Kloosterhof door te lopen tot de westelijke perceelgrens van Kloosterhof 24.

2.3 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het plan omvat het toevoegen van één woning. De verkeersaantrekkende werking bedraagt gemiddeld 8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De beperkte toename kan zonder meer via de bestaande Kloosterhof worden afgewikkeld.

Parkeren

In de gemeentelijke Parkeernormennota is opgenomen dat voor 'meerpersoonswoningen met een oppervlakte van meer dan 60 m²' twee parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om hierin te voorzien.

Hoofdstuk 3 Beleid

De toevoegen van de burgerwoning valt binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'De kommen van Bernheze'. In het kader van dit plan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. Aangezien in de tussentijd geen nieuw beleid is geformuleerd dat van invloed is op deze afweging, wordt met betrekking tot het beleid verwezen naar het bestemmingsplan 'De kommen van Bernheze'. In voorliggend wijzigingsplan wordt derhalve niet concreet ingegaan op beleid.

Uitzondering hierop is de Ladder voor duurzame verstedelijking. In navolgende paragraaf is beschreven op welke wijze voldaan wordt aan deze beleidseis.

3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die niet meer dan elf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Onderhavig plan bevat slechts één woning. Het plan ligt tevens binnen het bestaand stedelijk gebied van Nistelrode. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing), Project: Kloosterhof 22, Nistelrode' (14 oktober 2019, nr. 17.921-WRO.04B). Het rapport is opgenomen als bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek. In de rapportage wordt verwezen naar diverse onderzoeken, deze onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlage 2 Historisch bodemonderzoek, bijlage 3 Geuronderzoek en bijlage 4 Flora- en fauna-inspectie.

Amitec BV concludeert uit de toetsing van de verschillende milieuaspecten, met betrekking tot het toevoegen van een woning aan de Kloosterhof te Nistelrode, dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen onoverkomelijke belemmeringen te verwachten zijn.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

5.2 Kostenverhaal

De procedurekosten en aanleg- en planbegeleidingskosten voor de aansluiting op het openbaar gebied zijn voor rekening van initiatiefnemer. Er zal een overeenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" (NL.IMRO.1721.BPKommenBernheze-VG01), vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011.

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Binnen het plangebied wordt een woning toegevoegd. Conform de systematiek van het vigerende bestemmingsplan wordt aan de gronden vóór de voorgevel de bestemming 'Tuin' toegekend. Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" over te nemen.

Hoofdstuk 7 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan

2. Vaststelling door burgemeester en wethouders

3. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan