Wijzigingsplan Reinoud van Gelderstraat te Susteren

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op 26 mei 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is gericht op de herontwikkeling van het centrum van Susteren die gefaseerd zal plaatsvinden. Voor de percelen aan de Reinoud van Gelderstraat 3-11 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

In het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' is het plangebied aan de Reinoud van Gelderstraat 3-11 bestemd als 'Centrum - 2', waarbij de aanduiding 'wetgevingsone - wijzigingsgebied 2' is opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om de gronden te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de bestemming 'Centrum-1' en ten behoeve van de uitbreiding van de bestemming 'Verkeer', al dan niet met een onderdoorgang van de Reinoud van Gelderstraat naar het binnenterrein.

Als voorwaarde is onder andere opgenomen dat de toename van het bebouwd oppervlak niet meer mag bedragen dan 220 m2. Bovendien moet minimaal 510 m2 van het wijzigingsgebied onbebouwd blijven ten gunste van het openbaar parkeren op het binnenterrein.

Voorliggend wijzigingsplan heeft tot doel om de bestemmingen van de percelen Reinoud van Gelderstraat 3-11 conform de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid te wijzigen. Hierdoor wordt het mogelijk dat de bestaande winkels aan de Reinoud van Gelderstraat een tweede oriëntatie krijgen naar de parkeerplaats op het binnenterrein. Voorwaarde hierbij is dat het deel van het achtergelegen terrein wordt toegevoegd aan het parkeerterrein. De bestaande onderdoorgang blijft in dit plan gehandhaafd.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan maakt onderdeel uit van het centrum van Susteren en betreft de percelen Reinoud van Gelderstraat 3-11. De begrenzing is gelijk aan de begrenzing van het aanduidingsgebied 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2' en wordt gevormd door de Reinoud van Gelderstraat en de bebouwing op de percelen Swentiboldstraat 4a, 4b en 6. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan het parkeerterrein bij de PLUS supermarkt.

Bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' met aanduiding plangebied (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' dat op 26 mei 2016 is vastgesteld. Voor het plangebied geldt de bestemming 'Centrum - 2'. Daarnaast is voor het plangebied de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2' opgenomen. Hiervoor zijn in artikel 12 van de algemene wijzigingsregels onder lid 3 voorwaarden opgenomen. De wijzigingsbevoegdheid is als volgt geformuleerd:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2' te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de bestemming 'Centrum - 1' en ten behoeve van de uitbreiding van de bestemming 'Verkeer', al dan niet met een onderdoorgang van de Reinoud van Gelderstraat naar het binnenterrein, met dien verstande dat:

• a. de toename van het bebouwde oppervlak niet meer bedraagt dan 220 m2;
• b. minimaal 510 m2 van het wijzigingsgebied onbebouwd dient te blijven ten gunste van het openbaar parkeren op het binnenterrein;
• c. voldaan wordt aan de parkeernormen zoals vastgesteld in de CROW;
• d. de belangen van derden niet onevenredig worden aangetast;
• e. er geen belemmeringen zijn in het kader van de flora- en faunawetgeving;
• f. er geen belemmeringen zijn in het kader van archeologie;
• g. er geen belemmeringen zijn in het kader van de bodemkwaliteit.

In de volgende hoofdstukken wordt onderbouwd dat voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.

1.3 Bij het plan behorende stukken

Het 'Wijzigingsplan Reinoud van Gelderstraat te Susteren' bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. In de regels behorende bij dit wijzigingsplan wordt hoofdzakelijk verwezen naar de regels van het moederplan 'Centrum Susteren 2016'. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan. In de toelichting zijn de wijziging en de uitvoerbaarheid van de wijziging beschreven.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat de planbeschrijving. In dat hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie, het juridisch -planologisch kader en het initiatief. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in relatie tot het vigerende beleid. Toetsing aan de relevante milieuhygiënische en planologische randvoorwaarden komt aan bod in hoofdstuk 4. De plansystematiek wordt toegelicht in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de maatschappelijke en financiële haalbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het centrum van Susteren ten noorden van de Reinoud van Gelderstraat. Het betreft de percelen Reinoud van Gelderstraat 3, 7, 9 en 11 waar in de huidige situatie op de begane grond respectievelijk een drankenhandel, een kapper en kledingzaken zijn gevestigd. Op de verdieping wordt er gewoond. Ten noorden van het plangebied ligt het parkeerterrein van de PLUS supermarkt.

Zicht op het plangebied vanuit het parkeerterrein van de PLUS supermarkt

2.2 Juridisch-planologisch kader

Het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' voorziet in de herontwikkeling van het centrum van Susteren. Het bestemmingsplan biedt een nieuwe integrale juridisch-planologische regeling dat dient als een beleids- en toetsingskader voor het centrumgebied. Gestreefd wordt naar een toekomstbestendig centrumgebied. Ten behoeve van het bestemmingsplan is een stedenbouwkundig plan opgesteld.

In het bestemmingsplan is het plangebied van het onderhavig wijzigingsplan bestemd als 'Centrum - 2', waarbij de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2' is opgenomen. Binnen de bestemming 'Centrum - 2' zijn wonen, bedrijven in milieucategorieën 1 en 2, maatschappelijke voorzieningen. voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, dienstverlening en kantoren toegestaan. Nieuwe woningen zijn binnen het plangebied niet toegestaan. Voor Reinoud van Gelderstraat 3-11 is de aanduiding 'detailhandel' opgenomen. Hier is detailhandel op de begane grond toegestaan.

Rondom de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% bebouwd worden met een maximale goot- en bouwhoogte van 7,5 respectievelijk 10,5 meter.

Uitsnede verbeelding 'Centrum Susteren 2016' met in rood omlijnd de begrenzing van het onderhavig wijzigingsplan

2.3 Het initiatief

De gemeente heeft het voornemen het plangebied te herontwikkelen ten behoeve van de verbetering van het centrumgebied. De contour van de bestaande bebouwing aan de zijde van de Reinoud van Gelderstraat blijft gehandhaafd. Aan de zijde van het parkeerterrein wordt de contour op onderdelen aangepast. Het bouwvlak op de verbeelding van voorliggend wijzigingsplan maakt een toename van 166 m2 aan bebouwing mogelijk. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde dat de toename van het bebouwd oppervlak niet meer mag bedragen dan 220 m2 (wijzigingsvoorwaarden 12.3 sub a). Ten behoeve van het openbare parkeerterrein is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Het oppervlak van de bestemming 'Verkeer' bedraagt 621 m2. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde dat minimaal 510 m2 van het wijzigingsgebied onbebouwd dient te blijven ten gunste van het openbaar parkeren op het binnenterrein (wijzigingsvoorwaarden 12.3 sub b).

Er moet worden voldaan aan de parkeernormen zoals vastgesteld in de CROW (wijzigingsvoorwaarde 12.3 sub c). In het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' is in paragraaf 4.8.1 uitvoerig ingegaan op de parkeersituatie waarbij is geconcludeerd dat zowel in de tijdelijke situatie, waarbij een deel van het centrumplan gelijk bestemd is aan de huidige situatie, als in de toekomstige situatie met een volledig ontwikkeld plan, (ruim) voldoende parkeerplaatsen in het gebied aanwezig zijn. In het onderhavig wijzigingsplan is verzekerd dat minimaal 510 m2 onbebouwd blijft ten gunste van het openbaar parkeren op het binnenterrein. Deze oppervlakte vloeit voort uit het ruimtebeslag dat nodig is om het aantal parkeerplaatsen conform de parkeerbalans, die voor het gehele centrum is opgesteld, fysiek mogelijk te maken.

Eén van de wijzigingsvoorwaarden is dat de belangen van derden worden niet onevenredig mag worden aangetast (wijzigingsvoorwaarde 12.3 sub d). Het onderhavig wijzigingsplan draagt bij aan het bieden van een juridisch-planologisch kader op basis waarvan het centrum van Susteren wordt opgewaardeerd. In het kader van het stedenbouwkundig ontwerp zijn diverse belangen tegen elkaar afgewogen. Er worden vanwege het onderhavig wijzigingsplan geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de belangen van derden onevenredig zouden kunnen schaden. Dit blijkt onder meer ook uit hoofdstuk 4 waar ten opzichte van het moederplan een aanvullende toetsing aan diverse milieuaspecten heeft plaatsgevonden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van de panden Reinoud van Gelderstraat 3-11 alsmede een deel van het parkeerterrein op een binnenterrein in het centrum van Susteren. Het voornemen past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In het kader van het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' en eerder in het bestemmingsplan 'Centrum Susteren' is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. Sinds de vaststelling van dit bestemmingsplan zijn het POL 2014 en Omgevingsverordening Limburg 2014 van de provincie Limburg vastgesteld. Daarnaast moet voor iedere ontwikkeling toepassing worden gegeven aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking).

Gezien het karakter van het bestemmingsplan is een toetsing aan het POL 2014 en Omgevingsverordening Limburg 2014 niet zinvol. In het kader van het centrumplan voor Susteren is er een DPO uitgevoerd waarin de haalbaarheid is aangetoond. Hiermee past de voorgestane ontwikkeling binnen de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

Voorliggend wijzigingsplan maakt de herontwikkeling van Reinoud van Gelderstraat 3-11 mogelijk. In het kader van het bestemmingsplan 'Centrum Susteren' zijn de milieuaspecten van het plangebied onderzocht. Hierna wordt voor de aspecten bodem, flora- en fauna en archeologie de uitvoerbaarheid kort toegelicht. Hiermee wordt voldaan aan een aantal wijzigingsvoorwaarden die zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, namelijk dat er geen sprake is van belemmeringen in het kader van de flora- en faunawetgeving, in het kader van archeologie en in het kader van bodem (wijzigingsvoorwaarden 12.3 sub e, f en g).

4.1 Bodem

Ontwikkeling kunnen plaatsvinden als de bodem waarop de ontwikkelingen plaats zullen vinden, geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Bij nieuwe ontwikkelingen is doorgaand een bodemonderzoek noodzakelijk om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater te bepalen.

In het kader van het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Geconcludeerd is dat de aangetroffen verontreinigingen niet zijn toe te schrijven aan een lokale bron, maar aan de verzuringproblematiek in de regio. Daarom is de Wet bodembescherming niet van toepassing op de grondwaterverontreiniging en is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk. Wel dient ervoor te worden gezorgd dat geen contact met de verontreiniging mogelijk is. De Provincie Limburg, het bevoegd gezag, heeft de conclusies in de rapporten onderschreven.

De bodem- en grondkwaliteit levert geen belemmering op voor de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan.

4.2 Archeologie

Op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de gemeente verplicht om bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen of aanpassing(en) van oude plannen, rekening te houden met archeologie.

Voor het plangebied is in het bestemmingsplan 'Centrum-Susteren' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden. Voor deze waarde geldt in het kader van een omgevingsvergunning voor het bouwen of aanleggen een onderzoeksverplicht bij werkzaamheden dieper dan 40 cm en groter dan 100 m2. Er dient een rapport te worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvrager van de omgevingsvergunning kunnen of zullen worden verstoord naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld of waaruit blijkt dat het behoud van de archeologisch waarden in voldoende mate kan worden gewaarborgd of de archeologische waarden door de beoogde bouwwerkzaamheden niet onevenredig worden geschaad.

De archeologische waarden zijn vanwege de dubbelbestemming in voldoende mate beschermd. Bodemverstorende activiteiten zullen door een archeoloog begeleid worden. Het aspect archeologie staat de uitvoerbaarheid van het onderhavig wijzigingsplan niet in de weg.

4.3 Flora en fauna

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

In het kader van het vigerende bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' is een quickscan naar flora en fauna uitgevoerd. Tevens is een nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen, gierzwaluw en huismus. Deze onderzoeken voldoen eveneens voor voorliggend wijzigingsplan

Tijdens het veldbezoek zijn geen verblijfplaatsen van de huismus en de gierzwaluw waargenomen.

Voor wat betreft de vleermuizen kan in redelijkheid gesteld worden dat de voorgenomen plannen weinig of geen invloed hebben op de vleermuisactiviteiten die zijn vastgesteld binnen het plangebied. Voor wat betreft vleermuizen zijn derhalve evenmin belemmeringen te verwachten ten aanzien van de Flora- en faunawet.

Hoofdstuk 5 Planopzet

Het 'Wijzigingsplan Reinoud van Gelderstraat te Susteren' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van het plangebied. In de voorgaande hoofdstukken is het initiatief getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden en is geconcludeerd dat aan alle voorwaarden is voldaan. Het wijzigingsplan sluit qua plansystematiek aan op het 'moederplan': het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016'.

5.1 Feitelijke planopzet

Het juridisch deel van het wijzigingsplan bestaat uit de verbeelding (plankaart) en planregels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen en aanduidingen opgenomen. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De digitale verbeelding (analoge verbeelding: schaal 1:1000) vormt samen met de planregels het voor de burgers bindende gedeelte van het wijzigingsplan. De verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond en GBKN.

De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien geen deel uit van het wijzigingsplan. Wel heeft de toelichting een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en de uitleg van bepaalde bestemmingen en planregels.

5.2 Juridische planopzet

Het wijzigingsplan is opgesteld conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Omdat het plan een wijziging betreft van het bestemmingsplan 'Centrum Susteren 2016' van de gemeente Echt-Susteren (het zogenaamde moederplan), zijn de regels van dat plan op dit wijzingsplan onverkort van toepassing. Dit is in artikel 2 van de regels (Van toepassing verklaring) vastgelegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend wijzigingsplan heeft tot doel om op de bestemming op de percelen Reinoud van Gelderstraat 3-11 te wijzigen naar de bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Verkeer'.

Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, hetgeen in voorliggend wijzigingsplan het geval is.

Met de eigenaar van de gronden is een overeenkomst afgesloten, waardoor het vaststellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven. De gemeenteraad heeft voor de realisatie van het centrumplan Susteren middelen toegekend, waaruit de aankoop van de benodigde gronden en de aanleg van de openbare parkeergelegenheid gefinancierd worden.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het ontwerp 'Wijzigingsplan Reinoud van Gelderstraat te Susteren' wordt overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betrokken overheidsdiensten en instanties.

6.2.2 Zienswijzenprocedure

Daarnaast doorloopt het wijzigingsplan de procedure van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening. Het ontwerpwijzigingsplan zal gedurende zes weken ter visie worden gelegd, waarbij eenieder de mogelijkheid krijgt om zienswijzen in te dienen. Na afloop van de tervisielegging worden de zienswijzen beoordeeld en wordt het wijzigingsplan vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

De resultaten van deze procedures worden te zijner tijd in de toelichting verwerkt.