Relindisstraat 10 te Susteren

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

Ter plaatse van de locatie Relindisstraat 10 te Susteren is een vrijstaande woning gelegen met een tuin aan de west- en zuidzijde. Gelet op de omvang van de tuin wensen initiatiefnemers een nieuwe seniorenwoning te realiseren aan de zuidzijde van de bestaande woning. Gelet op de leeftijd van initiatiefnemers is het voornemen om in deze woning op termijn te kunnen gaan betrekken.

Uitsnede topografische kaart met aanduiding projectgebied

Het realiseren van een seniorenwoning ter plaatse van de projectlocatie is niet rechtstreeks toegestaan op grond van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied'. In dit bestemmingsplan worden geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden geboden voor de gemeente om het beoogde gebruik alsnog mogelijk te maken. De gemeente heeft kenbaar gemaakt principemedewerking te willen verlenen aan het voornemen.

Er dient buitenplans te worden afgeweken van het bestemmingsplan middels een projectafwijkingsprocedure. Ten behoeve van de afwijkingsprocedure dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld waarin wordt aangetoond dat, ondanks de strijdigheden met het geldende planologisch-juridische kader, sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Voorliggend document voorziet in de vereist ruimtelijke onderbouwing.

Hoofdstuk 2 Project en projectgebied

In dit hoofdstuk worden het projectgebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

2.1 Ligging projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Relindisstraat 10 te (6114 HB) Susteren tussen de Rodebeek en de Sint- Amelbergabasisliek.

Uitsnede luchtfoto met aanduiding projectgebied

Het projectgebied (het grondvlak van de te bouwen levensloopbestendige woning), is gelegen binnen het perceel kadastraal bekend als gemeente Susteren - sectie D - nummer 5815. Het gehele perceel heeft de bestemming 'Wonen' en de buitenruimte mag derhalve gebruikt worden als tuin.

Uitsnede kadastrale kaart met aanduiding projectgebied + perceelsgrenzen

2.2 Bestaande situatie

Onderhavige locatie is gelegen ten zuidwesten van de Salvatorplein aan de rand van de kern Susteren. De Relindisstraat, welke begint aan de Salvatorplein, was in het verleden een doorgaande weg. Tegenwoordig is de straat in het midden afgesloten waardoor de straat vanuit het noorden en vanuit het zuidoosten dood loopt. De directe omgeving wordt aan één zijde gekenmerkt door veel woningen en enkele maatschappelijke voorzieningen en aan de andere zijde de overgang naar het buitengebied. De bestaande situatie wordt weergegeven aan de hand van navolgende obliek foto's met aanduiding projectgebied (bron: Slagboom & Peeters, maart 2022)

Obliek - west aanzicht

Obliek - zuid aanzicht

Het bestaande aanzicht vanaf de straat wordt weergegeven aan de hand van navolgende foto's (bron: Google Streetview, 2016)

Streetview - vanuit zuidkant van Relindisstraat

Streetview - vanuit noordkant van Relindisstraat (inclusief gedeelte bestaande woning huisnummer 10)

2.3 Beoogd project

Het voornemen bestaat om aan de zuidzijde van de bestaande woning aan de Relindisstraat 10 één seniorenwoning te realiseren middels nieuwbouw. De nieuwe bebouwing zal levensloopbestendig worden uitgevoerd met een verdieping onder de kap. Voor het bouwplan is een schetsontwerp vervaardigd. Dit bouwplan wordt inzichtelijk gemaakt in onderstaande afbeeldingen van het schetsontwerp. Het volledige schetsontwerp is opgenomen als Bijlage 1.

Ontwerp - begane grond

Ontwerp - 1e verdieping

Ontwerp - voor- en rechter gevel

Ontwerp - achter- en linker gevel

Omschrijving
Het vloeroppervlak van de nieuwe woning zal circa 120 m² bedragen met alle primaire voorzieningen op de begane grond zoals een slaapkamer, badkamer, woonkamer en toilet. Gelet hierop is de woning levensloopbestendig en geschikt voor senioren. De verdiepingsvloer (onder de kap) wordt voorzien van een hobbyruimte, de installatie ruimte en extra bergruimte.

2.4 Ruimtelijk-visuele effecten

Ieder ruimtelijk plan dat het mogelijk maakt om nieuwe bebouwing op te richten, gaat gepaard met het optreden van ruimtelijk-visuele effecten. De aanvaardbaarheid van deze effecten dient te worden beschouwd.

Bij voorliggend plan wordt de realisatie van een seniorenwoning in de kern Susteren mogelijk gemaakt. De nieuwe woning wordt beoogd op de gronden die behoren tot de tuin van de woning Relindisstraat 10 te Susteren. De grond is als het ware een open plek aan het eind van de Relindisstraat. Het bestaande perceel voorziet in afdoende ruimte voor het realiseren van een senioren woning. Daarmee is sprake van een open plek in de bebouwingsstructuur die met doorvoeren van voorliggend initiatief wordt ingevuld met een woning passend in de ruimtelijke structuur ter plekke waardoor een verbetering van de situatie wordt bewerkstelligd.

Daar komt bij dat de seniorenwoning levensloopbestendig wordt ingericht, hetgeen tegemoet komt aan de woonbehoefte en tegelijkertijd een kwalitatieve bijdrage levert aan de woningvoorraad te Susteren. Daarnaast kan worden gewezen op het feit dat de beoogde woning een moderne, energiezuinige woning betreft, waardoor de woonvoorraad in kwalitatief opzicht wordt versterkt.

Ondanks dat sprake is van nieuwe bebouwing en daarmee gepaard gaande ruimtelijk-visuele effecten, wordt de open plek in de bestaande bebouwingsstructuur opgevuld.

Ontwerp - perspectief 1

Ontwerp - perspectief 2

Daarnaast is de beoogde woning afgestemd op de aanwezige bebouwingsstructuur waardoor het straatbeeld ter plekke is versterkt en in kwalitatief oogpunt verbetert. Voorts is sprake van een nieuwe woning met slechts één bouwlaag met een kap. Dit type woning past in de omgevingskarakteristiek ter plekke.

De ruimtelijke effecten van onderhavig voornemen worden dan ook aanvaardbaar geacht.

Hoofdstuk 3 Planologisch-juridische situatie

3.1 Bestemmingsplan 'Stedelijk gebied'

Ter plaatse van onderhavige locatie is het bestemmingplan 'Stedelijk gebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2016, van kracht. Op grond daarvan is de locatie bestemd tot 'Wonen' met daarin opgenomen bouwvlak en maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte: 10 m' en 'maximum goothoogte: 6 m'. Voorts zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 5' en 'Waterstaat - Waterlopen' en de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' van toepassing.

Uitsnede bestemmingsplan met aanduiding projectgebied.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn in algemeenheid bestemd voor 'Wonen' en 'bestaande, legaal aanwezige aan-huis-verbonden-beroepen of bedrijven' met daarbij behorende 'tuinen, erven en verhardingen', 'voorzieningen' en 'waterhuishoudkundige voorzieningen'. Voorts zijn diverse functies mogelijk dien als zodanig aangeduid op de verbeelding behorende bij het plan.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden gelegen rond een ARCHIS_waarneming of vondstmelding.

Ter plaatse van de voor 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' aangewezen gronden mogen bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwater voorzieningen gewaarborgd dient te blijven.

3.2 Strijdigheid bestemmingsplan

Op grond van de regels van de bestemming 'Wonen' mag het aantal woningen niet toenemen én dienen deze uitsluitend binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Gelet hierop is het realiseren van een seniorenwoning op onderhavig perceel niet toegestaan. Er zijn geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden om het voornemen alsnog te faciliteren. Er dient zodoende buitenplans te worden afgeweken van het bestemmingsplan middels een projectafwijkingsprocedure. Ten behoeve van de afwijkingsprocedure dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. Voorliggend document voorziet in de gevraagde ruimtelijke onderbouwing.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van het Provinciaal Omgevingsvisie (POVl) en de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014/OvL2021). Voor wat betreft het regionaal beleid wordt ingegaan op de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving en de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025. Het gemeentelijke beleid is ontleend aan het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' en de structuurvisie Echt-Susteren 2025 vastgesteld door de raad op 31 mei 2018.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: 'NOVI') vastgesteld. In de NOVI staat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal, waarmee wordt bedoeld dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden.

In de NOVI wordt gebruik gemaakt van afwegingsprincipes bij het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• Afwentelen wordt voorkomen.
  

In de NOVI zijn de volgende belangrijkste keuzes opgenomen:

• een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat Nederland zodanig wordt ingericht dat het land de klimaatverandering aan kan. Daarvoor is nodig dat functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) worden ingepast;
• de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie dient oog te zijn voor omgevingskwaliteit;
• de overgang naar een circulaire economie, waarbij Nederland tegelijk goed kan blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat kan bieden;
• de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland, waarmee wordt gestuurd op een goed bereikbaar netwerk van steden;
• het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden;
• het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap.

De structuurvisie streeft een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen na. Hiertoe is in de structuurvisie een ladder voor duurzame verstedelijking ontwikkeld. De invulling van deze ladder wordt overgelaten aan de gemeenten en provincies. Zolang de ontwikkeling de rijksbeleidsdoeleinden niet frustreert, is er een grote mate van vrijheid voor de decentrale overheden.

Daarbij wordt bijvoorbeeld gewerkt aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Ter uitvoering van de in de NOVI gemaakte keuzes is een Uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin staat hoe samen met mede overheden en de samenleving uitvoering zal moeten worden gegeven aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling. Daarnaast wordt gebiedsgericht gewerkt met Omgevingsagenda's en NOVI-gebieden.

In de NOVI wordt ten aanzien van Midden-Limburg aangegeven dat de regio grote opgaven heeft op het gebied van milieu en leefomgevingskwaliteit door de stikstofproblematiek en is er aandacht nodig voor de transitie naar meer duurzaamheid, versterking van de natuur, de leefbaarheid, een goede bereikbaarheid, het dierenwelzijn en de gezondheid voor alle inwoners. Het gaat om een grote transitie van het landelijk gebied waarin de rijksrol noodzakelijk is.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

4.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro)

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

4.1.4 Conclusie

De beoogde projectontwikkeling levert geen strijd op met de NOVI, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de NOVI en Barro op het projectgebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het planvoornemen.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL2014)

Provinciale Staten van Limburg hebben op 12 december 2014 het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) vastgesteld. In het POL2014 is de provincie opgedeeld in zoneringen. Het plangebied is gelegen binnen de zonering 'Overig bebouwd gebied'.

Uitsnede kaart 'zoneringen' met aanduiding projectgebied

Overig bebouwd gebied
Het 'overig bebouwd gebied' betreft gemengde woon-/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. De provinciale beleidsaccenten binnen deze zone zijn gericht op de transformatie van de regionale woningvoorraad, bereikbaarheid, een balans in voorzieningen en detailhandel, stedelijk groen en water en de kwaliteit van de leefomgeving.

In onderhavig geval is ter plaatse van de projectlocatie sprake van de bestemming 'Wonen'. Vanwege het type planvoornemen is de ontwikkeling, ook vanwege de ligging, aanvaardbaar en passend binnen het provinciale beleid.

4.2.2 Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI)

Ten tijde van inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet (naar verwachting op 1 januari 2024) dient de provincie te beschikken over een Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie heeft in dat verband het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) vervangen door de Omgevingsvisie Limburg (hierna ook: de POVl).

De POVI richt zich op de langere termijn (2030-2050) en beschrijft onderwerpen zoals wonen, bodem, infrastructuur, milieu, ruimtelijke economie, water, natuur, luchtkwaliteit, landschap en cultureel erfgoed. Maar ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving worden in de Omgevingsvisie meegenomen. In de ontwerp-POVI was onderhavig projectgebied gelegen in de gebiedsaanduiding 'landelijke kern'.

Uitsnede kaart 'Limburgse principes' POVI met aanduiding projectgebied

Landelijke kern
De voor 'Landelijke kern' aangewezen zones betreffen de bestaande bebouwing in niet stedelijke gebieden. De provinciale beleidsaccenten binnen deze zone zijn gericht op eerst de kwaliteit van bebouwd gebied op orde maken voordat nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. In dit kader betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt. Bij woningbouw geldt dat, naast hergebruik van leegstaand vastgoed, inbreiding voor uitbreiding geldt. Onderhavig plan voldoet aan deze uitgangspunten omdat in feite sprake is van een inbreidingslocatie welke wordt ingevuld met passende nieuwbouw.

4.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2014 (Ovl 2014)

Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt. Onderhavig projectgebied is blijkens de kaart 'Milieubeschermingsgebieden' niet gelegen in een gebied dat aanvullende bescherming behoeft.

Uitsnede kaart 'milieubeschermingsgebieden 'Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging projectgebied

Boringsvrije zone
Het projectgebied is gelegen in het beschermingsgebied 'Boringsvrije zone Roerdalslenk II'. Binnen dit beschermingsgebied is het verboden:

• een boorput, een bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem te maken of hebben of de grond te roeren, dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei;
• werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de Bovenste Brunssumklei kunnen aantasten.

Bij onderhavig project is geen sprake van bodemingrepen van dergelijke diepte, waardoor het milieubeschermingsgebied 'Roerdalslenk II' geen belemmering vormt voor onderhavig voornemen.

Grondwaterbeschermingsgebieden
Voorts is blijkens de kaart 'milieubeschermingsgebieden' van de Omgevingsverordening Limburg 2014 de locatie gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied. De grondwaterbeschermingsgebieden zijn beschermingszones voor de onttrekkingen voor de openbare drinkwatervoorziening. In de Omgevingsverordening 2014 zijne specifieke regels opgenomen voor de (nieuw)vestiging of uitbreiding van diverse soorten inrichtingen of constructies en voor het (verbod op het) gebruik of vervoer van diverse (schadelijke) stoffen. Grondwaterbeschermingsgebieden zijn tevens kwetsbare gebieden in het kader van de vrijstelling rioleringsverplichting. Bij voorliggend voornemen is echter geen sprake van het realiseren een (bedrijfsmatige) inrichting zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Limburg 2014. Omdat ook geen sprake is van grondwerken dieper dan 3 meter beneden maaiveld, is voorliggend voornemen niet strijdig met regels omtrent grondwaterbeschermingsgebieden.

4.2.4 Omgevingsverordening Limburg 2021 (Ovl 2021)

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe (provinciale) omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Daartoe hebben Provinciale Staten van Limburg in december 2021 de Omgevingsverordening Limburg 2021 (OvL2021) vastgesteld. In hoofdzaak is de nieuwe OvL2021 een beleidsneutrale omzetting van de OvL2014. Weliswaar is sprake van een aantal gewijzigde onderwerpen. Dit betreft instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers.

De inwerkingtreding van de OvL2021 zal gelijktijdig met inwerkingtreding van de Omgevingswet gaan plaatsvinden. Weliswaar worden nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen door de provincie in de geest van de nieuwe OvL2021 beoordeeld. Hoewel het onderwerp wonen ter sprake komt heeft deze instructieregel geen invloed op onderhavig projectontwikkeling.

4.2.5 Ladder voor duurzame verstedelijking

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Onderhavig project betreft het kunnen realiseren van één seniorenwoning. Op basis van jurisprudentie is bepaald dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Voorliggend project wordt derhalve niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

4.2.6 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggend project. De ter plekke van onderhavig projectgebied van toepassing zijnde provinciale zonering 'Landelijke kern' en beschermingsgebied 'Roerdalslenk II' geen belemmeringen voor het beoogd project. Tevens is de ladder voor duurzame verstedelijking niet aan de orde.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving

De structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Regionaal had een planperiode van 2014 t/m 2017 maar was tevens een basis voor afspraken op de middellange termijn 2018 tot en met 2023. Uit deze structuurvisie blijk dat regionaal sprake is van het kwetsbaar worden van verschillende segmenten binnen het vastgoed. De gemeenten binnen de regio staan namelijk allemaal voor een lastige opgave waarin leegstand en demografische ontwikkelingen zoals ontgroening en vergrijzing een belangrijke rol spelen. De uitdaging is oplossing te vinden voor de transformatie van bestaand vastgoed die passen binnen de demografische ontwikkelingen.

In de structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving wordt de regio verdeeld in verschillende zones. Onderhavig project valt in een gebied gekenmerkt als 'woon-werkvallei' waarin de regio terughoudend is in de verkoop van eengezinshuurwoningen en juist kwetsbare segmenten aan te pakken door herstructureren en verdunnen.

Onderhavig project past binnen het beleid van de gemeente doordat wordt voorzien in een passend woning voor een kwetsbare segmenten (ouderen) en daarmee inspeelt op de huidige en toekomstige demografische ontwikkelingen binnen de regio.

4.3.2 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025

In de structuurvisie Wonen wordt de koers van de regio Midden-Limburg voor de periode tot en met 2025 uiteengezet. Om in te spelen op de ontwikkelingen zoals ook vermeld onder 4.3.1, zet de regio in algemene zin op:

• meer nadruk op de realisatie van huurwoningen en betaalbare koopwoningen voor kleinere huishoudens en/of specifieke doelgroepen;
• meer aandacht voor transformatie van bestaand vastgoed naar wonen, voor behoud van de leefbaarheid;
• meer sturing op toekomst bestendigheid van de woningvoorraad (zowel energetisch als levensloopbestendig).

Onderhavig project past binnen de structuurvisie door ter plaatse van een inbreidingslocatie een levensloopbestendige woning te realiseren voor ouderen.

4.3.3 Conclusie regionaal beleid

Onderhavig project sluit aan bij het beleid van de regio omdat er een nieuwe invulling wordt gegeven aan leegstaand en verouderd bestaand vastgoed. Door de sloop/herbouw en het realiseren van levensloopbestendige appartementen wordt bestaand vastgoed opgewaardeerd en speelt onderhavig project in op de demografische ontwikkeling in de regio.

4.4 Gemeentelijke beleid

4.4.1 Structuurvisie Echt-Susteren 2025

Met deze (structuur)visie bepaalt de gemeente Echt-Susteren de koers en richting voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2025. De structuurvisie is vastgesteld op 12 december 2012 en vormt het afwegingskader op basis waarvan in de toekomst ruimtelijke keuzes te maken zijn en ontwikkelingen gestuurd kunnen worden. Daarbij wordt benoemd waar welke prioriteiten gelden en waarom. Daarvoor is een belangenafweging gemaakt tussen alle ruimtelijke functies en is ingezoomd op de draagkracht van de in de gemeente aanwezige landschappen. Op basis daarvan is vervolgens benoemd waar welke ontwikkelingen acceptabel dan wel wenselijk zijn. Voor alle ruimtelijke functies wordt het beleid op hoofdlijnen benoemd. Ook is aangegeven hoe tot daadwerkelijke realisatie wordt gekomen.

De structuurvisie zal moeten worden vertaald in bestemmingsplannen, waarmee het beleid uit de structuurvisie, voor zover nodig, verder wordt uitgewerkt en vastgelegd. De structuurvisie heeft dus een dubbelfunctie: enerzijds onderbouwt de visie de bestemmingsplannen en anderzijds geeft ze de mogelijkheid om nieuwe initiatieven te wegen en via een wijziging of (partiële) herziening van het bestemmingsplan mogelijk te maken.

Op basis van de structuurvisie kunnen:

• ruimtelijke initiatieven in het buitengebied en het stedelijk gebied worden afgewogen en indien gewenst via een projectplan, wijzigingsbevoegdheid of partiële herziening van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt;
• financiële bijdragen worden gevraagd ten behoeve van kwaliteitsverbeterende maatregelen in het buitengebied en het stedelijk gebied;
• 'sterfhuisconstructies' in gang worden gezet ten behoeve van het intrekken van bestaande, niet benutte bouwtitels en het wijzigen van ongewenste bestemmingen;
• voorkeursrechten worden gevestigd op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten.

De gemeente Echt-Susteren hanteert bij het maken van ruimtelijke (locatie)keuzes een zestal leidende principes:

• 1. Meer aandacht voor de onderste lagen.
• 2. Zorgvuldig ruimtegebruik (met oog voor beeldkwaliteit én economie).
• 3. Grensoverschrijdend denken en handelen.
• 4. Tegengaan van verdere verstening van het buitengebied.
• 5. Kwaliteit is belangrijker dan kwantiteit.
• 6. Bereikbaarheid is belangrijker dan aanwezigheid of nabijheid.

Ten aanzien van het thema wonen is aangegeven dat dit bij voorkeur plaats dient te vinden in het stedelijk gebied, waarbij de nadruk ligt op inbreiding en herstructurering. Het is daarnaast van belang dat in elke kern kwalitatief en kwantitatief gebouwd wordt voor de behoefte. Voorliggend project voorziet in nieuwbouw in de vorm van een seniorenwoning ter plaatse van een inbreidingslocatie. Gelet hierop dat is het initiatief passend binnen het gemeentelijke beleid.

4.4.2 Gemeentelijk Kwaliteitsmenu

De Provincie Limburg verlangt van de Limburgse gemeenten uitwerking te geven aan het Limburgs Kwaliteitsmenu. Het basisprincipe van het LKM is dat bepaalde ontwikkelingen die in het buitengebied worden doorgevoerd, leiden tot verlies aan omgevingskwaliteit. Dit verlies dient gecompenseerd te worden door een kwaliteitsverbeterende maatregel en/of een financiële bijdrage. In het stedelijk gebied gaat het met name om ontwikkelingen die ruimtelijk-functioneel toelaatbaar zijn, maar minder gewenst, omdat ze botsen met andere beleids- of projectdoelen. Om die reden wordt een kwaliteitsbijdrage gevraagd om een investering elders in het stedelijk gebied te kunnen doen ter compensatie.

Oorspronkelijk gold op basis van de 'Structuurvisie Echt-Susteren 2025' de hoofdregel dat voor het realiseren van nieuwe woningen een bijdrage op basis van het GKM aan de orde was. Per amendement is in de raadsvergadering van 18 januari 2023 besloten om de financiële bijdrage voor dergelijke ontwikkelingen in stedelijk gebied te schrappen. Op dit moment is er namelijk een tekort aan kwalitatieve woningen voor diverse doelgroepen. De marktontwikkelingen rondom beschikbaarheid van materialen en menskracht en de daarmee samenhangende forse prijsstijgingen in de bouwwereld beïnvloeden daarmee de ambities van de gemeente Echt-Susteren op het gebied van woningbouw negatief. Door de bijdrage voor binnenstedelijke ontwikkelingen uit de structuurvisie te schrappen wordt de financiële drempel voor woningbouwinitiatieven lager en wordt de realisatie van kleinschalige ontwikkelingen meer gestimuleerd.

4.4.3 Conclusie gemeentelijk beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het gemeentelijke beleid wordt geconcludeerd dat onderhavige project niet in strijd is met het beleid.

Hoofdstuk 5 Milieutechnische aspecten

Bij de realisering van een project moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met aspecten uit de omgeving die een negatieve invloed kunnen hebben op het projectgebied. Dit geldt omgekeerd ook voor de uitwerking die het project heeft op zijn omgeving. Voor de locatie zijn in dit hoofdstuk de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid onderzocht.

5.1 Bodem

5.1.1 Algemeen

Indien sprake is van een planologische functiewijziging danwel indien nieuwe verblijfsruimten worden gerealiseerd, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plekke geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

Bij de voorbereiding en ontwikkeling van een bestemmingsplan heeft een gemeente een onderzoeksplicht naar verschillende aspecten die bij de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan een rol (kunnen) spelen, waaronder een bodemonderzoek. Ingevolge artikel 3.1.6 Bro moet de toelichting bij een (ontwerp-) bestemmingsplan ook de inzichten van de uitvoerbaarheid van een plan bevatten.

Analoog hieraan kan de noodzaak van bodemonderzoek zich voordoen bij procedures voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo). Op basis van de onderzoeksresultaten toetst de gemeente voor bestemmingsplannen, dan wel in het kader van de omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan of de bodem milieuhygiënisch geschikt is voor de geplande vorm van bodemgebruik.

Met uitzondering van de voorwaarden genoemd in paragraaf 7.2.2 van de Nota Bodembeheer Maas & Roer dient voor een bestemmingswijziging altijd een vooronderzoek conform NEN-5725 uitgevoerd te worden. Indien uit dit vooronderzoek blijkt dat de locatie onverdacht is voor bodemverontreiniging kan de bodemkwaliteitskaart in combinatie met het vooronderzoek als bewijsmiddel dienen.

De bodemkwaliteitskaart in combinatie met een vooronderzoek is géén geldig bewijsmiddel in het kader van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen of bestemmingsplanprocedure wanneer uit het vooronderzoek conform NEN-5725 blijkt dat de locatie of een gedeelte van de locatie verdacht is. Dan dient altijd minimaal een verkennend bodemonderzoek conform NEN-5740 uitgevoerd te worden.

5.1.2 Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Ten behoeve van het project is een bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 2. Op grond van dit onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan:

• analytisch vertoont de bovengrond de concentraties cadmium en PAK die de achtergrondwaarden overschrijden doch niet de bodemindeze en/of interventiewaarde.
• uit de resultaten van het PFAS onderzoek blijkt dat enkele marginale verhogingen concentraties worden aangetroffen, doch van dien aard dat deze niet de achtegrondwaarden overschrijden.

Op grond van bovenstaande kan de bovengrond als AW2000 grond bestempeld worden.

• analytisch vertoont de ongergrond de concentraties cadmium die de achtegrondwaarde overschrijdt, doch niet de bodemindex dan we de interventiewaarde.

Op grond van bovenstaande kan de ondergrond als AW2000 grond bestempeld worden.

• analytisch veroont het grondwater lichte overschrijdinge met fataleen en xylenen die enkel de streefwaarden overschrijden en vormen derhalve geen belemmering voor het bouwplan.
• zintuigelijk zijn tijdens het verrichten van het bodemonderzoek geen asbestverdachte materialen aangetoond.

Op grond van het verrichte bodemonderzoek blijkt zowel dat de grond, grondwater en asbest geen directe belemmeringen vormt voor de beoogde nieuwbouw.

5.1.3 Conclusie bodem

Gelet op de uitkomsten van het uitgevoerde bodemonderzoek vormt het aspect bodem geen belemmeringen voor voorliggende planontwikkeling.

5.2 Geluid

5.2.1 Algemeen

Met betrekking tot het aspect geluid kan sprake zijn van geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai.

Onderhavig projectgebied is gelegen aan de Relindisstraat alwaar een snelheidsregime van 30 km/u geldt. Voorts is in het verleden de straat ter hoogte van onderhavig woonhuis doorgeknipt waardoor sprake is van een doodlopende straat. Als gevolg hiervan hoeft in dat kader geen akoestisch onderzoek te worden verricht.

Verder is onderhavige locatie niet gelegen binnen andere wegen op grond waarvan een wettelijk vastgestelde geluidzone van toepassing is. Akoestisch onderzoek ten opzichte van wegverkeer, spoorweg en/of industrielawaai niet aan de orde.

5.2.2 Conclusie geluid

Gelet op vorenstaande vormt het aspect geluid geen belemmering voor het beoogde project.

5.3 Milieuzonering

5.3.1 Algemeen

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat (andersom) nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het waar mogelijk scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

5.3.2 Bedrijfsactiviteiten

In de nabijheid van het projectgebied is geen sprake van bedrijvigheid of bedrijfsactiviteiten waarvan de richtafstanden voor (geur, stof, geluid en gevaar) over het projectgebied reiken. Het bouwplan vormt dan ook geen belemmering voor eventuele omliggende bedrijfsactiviteiten.

5.3.3 Conclusie milieuzonering

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect milieuzonering geen belemmering voor het voorgenomen project.

5.4 Luchtkwaliteit

5.4.1 Algemeen

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm). Omdat de luchtkwaliteitseisen op zijn genomen in titel 5.2 van de Wm, staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'.

Het doel van titel 5.2 Wm is om de mensen te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex. artikel 5.16 Wm:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project leidt al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) of een regionaal programma van maatregelen.

5.4.2 Het besluit NIBM

Deze Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) legt vast wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de toename van concentraties van bepaalde stoffen in de lucht. Een project is NIBM wanneer het aannemelijk is dat het een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Het NSL is vanaf augustus 2009 van kracht, zodat de 3% grens aangehouden dient te worden.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1.500 woningen niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijn stof en stikstofdioxide in de lucht.

5.4.3 NIBM-tool InfoMill

Ook zal het plan niet leiden tot een dusdanig aantal toenemende verkeersbewegingen dat de grenswaarde van de luchtkwaliteit daarmee wordt overschreden. InfoMil heeft een NIBM-tool ontwikkeld waarmee een 'worst-case' berekening kan worden verricht voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit. Dit rekenmodel toont aan dat tot 2.138 extra voertuigen (weekdaggemiddelde) niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hierbij wordt uitgegaan van 0% vrachtverkeer.

5.4.4 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is gericht op de beperking van de vestiging in de nabijheid van provinciale en rijkswegen van gevoelige bestemmingen, zoals gebouwen voor kinderopvang, scholen, verzorgings- of verpleegtehuizen. Het besluit is niet van toepassing op onderhavig project.

5.4.5 Conclusie

Gelet op het vorenstaande vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen voor het project.

5.5 Externe veiligheid

In onderhavig geval is sprake van het realiseren van een zogenaamd kwetsbaar object. Het beleid is derhalve van toepassing en er is een afweging gemaakt of de ontwikkeling ertoe leidt dat er een onaanvaardbaar risico ontstaat in het kader van de externe veiligheid.

5.5.1 Algemeen

Het beleid in het kader van de externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving voor wat betreft handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen, als op het vervoer van deze stoffen.

Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, vloeit de verplichting voort om in het kader van ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied als gevolg van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze risico's worden beoordeeld op twee soorten risico: het groepsrisico en het plaatsgebonden risico.

De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting is gelegen op ruim een kilometer afstand waarvan de risicocontour niet over de projectlocatie reikt. Ook is planologisch-juridisch gezien geen sprake van een toename van de personendichtheid (het potentieel aantal personen binnen het projectgebied). Derhalve is geen sprake van een toename van risico's.

Groepsrisico
Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen tegelijkertijd komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek. In het Bevi is een verantwoordingsplicht binnen het invloedsgebied opgelegd, i.c. het gebied binnen de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens, zijnde de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf. Voor elke verandering van het groepsrisico, dit kan een af- of toename zijn, in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd. Deze verantwoording ziet toe op de wijze waarop de toelaatbaarheid van de verandering van het groepsrisico in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico, worden ook andere aspecten meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Hieronder vallen onder meer de zelfredzaamheid en de bestrijdbaarheid van een calamiteit.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans dat een onbeschermd individu in een jaar komt te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron. Voorbeelden van risicobronnen zijn bedrijven, (vaar)wegen en spoorlijnen. De 10-6-contour is de maatgevende grenswaarde, binnen welke contour geen kwetsbare objecten mogen worden opgericht.

5.5.2 Risicovolle bronnen

Ten behoeve van de beoordeling van de voor onderhavige kwetsbare objecten mogelijke externe veiligheidsrisico's, is het register externe veiligheidsrisico's (online) geraadpleegd. Op deze risicokaart is informatie opgenomen over transportroutes, buisleidingen, en risicovolle inrichtingen.

Uitsnede risicokaart met aanduiding projectgebied

Risicovolle inrichtingen
Op basis van de risicokaart is in de omgeving van onderhavig projectgebied is geen sprake van de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen die van invloed zijn.

Transportroutes
De ontwikkellocatie ligt op een afstand van ca. 825 meter van de spoorlijn Sittard-Roermond waar transport plaats vindt van gevaarlijke stoffen Over dit spoortraject worden gevaarlijke stoffen vervoerd van de categorie GT3. Gelet op de gevaarlijke stoffen die over dit spoortraject worden vervoerd heeft dit spoortraject een invloedgebied van 995 meter aan weerszijden. De projectlocatie ligt binnen het invloedgebied van dit spoortraject.

Buisleidingen
Op circa 350 meter van het projectgebied is sprake van de aanwezigheid van (ondergrondse) buisleidingen. Het project gebied is echter niet gelegen binnen de risicocontour van desbetreffend buisleiding.

Resultaat
Onderhavig projectgebied is gelegen in het invloedsgebied van het spoortraject Sittard-Roermond. In dat kader dient er invulling gegeven te worden op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet. De ontwikkellocatie ligt echter niet binnen de vrijwaringszone van 200 meter waarop op grond van artikel 8 Bevt een beperkte / volledige verantwoording van het groepsrisico dient plaats te vinden.

De mogelijkheid tot zelfredzaamheid en de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van een ramp dient wel voor de scenario van het vrijkomen van brandbaar gas te worden beschreven. Voorts dient op grond van artikel 9 van het BEVT bij de voorbereiding van een bestemmingsplan of omgevingsvergunning door het bevoegd gezag advies gevraagd te worden aan het bestuur van de Veiligheidsregio Limburg-Noord.

Verantwoording
Mogelijkheden tot zelfredzaamheid en bestrijding van het incident:

Blootstelling aan een toxisch gas
Ter plaatse van de projectlocatie is blootstelling aan een toxisch gas als gevolg van eeen calamiteit op het spoor het bepalende scenario. In het geval van calamiteiten dienen personen te schuilen. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij parameters. Daarnaast dient in geval van een calamiteit tijdig gewaarschuwd te worden. Dit gebeurt door het landelijke alarmsysteem (NL-Alert) toe te passen. Bestrijding vindt plaats bij de bron. De Veiligheidsregio hanteert protocollen die toegespitst zijn op het bestrijden van rampen met gevaarlijke stoffen.

De veiligheidsregio adviseert met onderstaande beheersmaatregelen ter verbetering van de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid voor zowel de initiatiefnemer, gebruiker van het gebouw en de gemeente:

Het advies voor de initiatiefnemer is:

• Wanneer voor ventilatie een installatie nodig is, plaats dan op een makkelijk te bereiken plaats, een noodknop waarmee de installatie uitgezet kan worden zodat er geen ventilatielucht meer van buitenaf wordt ingebracht. De noodknop kan bijvoorbeeld in de meterkast of bij een brandmeldinstallatie worden geplaatst.

Het advies naar de gebruikers van de gebouwen is:

• Maak de gebruikers bewust van de risico’s en het handelingsperspectief: binnenblijven, ramen en deuren sluiten en mechanische ventilatie uitzetten.
• Indien gebouwen geheel of gedeeltelijk zijn voorzien van natuurlijke ventilatie is het advies om naar een ruimte te gaan waar ramen en deuren gesloten kunnen worden en de mechanische ventilatie uitgezet kan worden.
• Neem het toxisch scenario en handelwijze op in het bedrijfsnoodplan.

5.5.3 Conclusie externe veiligheid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting vormt het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor onderhavig voornemen. Daarbij kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid in casu goed te noemen is. Ook is de bereikbaarheid van de locatie bij een eventuele calamiteit goed. Hierdoor is de ontwikkeling in het kader van de externe veiligheid verantwoord te noemen.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor het project.

Hoofdstuk 6 Overige ruimtelijke aspecten

Naast de diverse milieutechnische aspecten, zoals uiteengezet in Hoofdstuk 5, dient tevens te worden gekeken naar de overige ruimtelijke aspecten. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, natuur- en landschap, flora en fauna en duurzaamheid.

6.1 Archeologie & cultuurhistorie

6.1.1 Archeologie

Archeologische waarden zijn bij wet beschermd. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor hun eigen bodemarchief. De gemeente is dus het bevoegde gezag indien het gaat om het toetsen van de archeologische onderzoeken en Programma's van Eisen. Voorheen werd dit door de provincie gedaan, maar deze beperkt zich momenteel tot zaken die van provinciaal belang zijn. Voor (gemeentelijke) bestemmingsplannen betekent dit concreet het volgende:

• de gemeenteraad dient bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden en monumenten;
• in een bestemmingsplan kan in het belang van de archeologie een vergunningenstelsel worden opgenomen. De aanvrager van een vergunning, waarbij bodemverstoring plaats vindt, kan langs de weg van het bestemmingsplan de verplichting krijgen tot het laten uitvoeren van een archeologisch (voor)onderzoek. Zo nodig kunnen aan dergelijke vergunningen regels worden verbonden ter bescherming van de archeologische waarden en monumenten.

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' is ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' van toepassing. Op basis van deze archeologische dubbelbestemming is het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk indien de bodemverstoring als gevolg van het bouwen dieper is dan 0,40 meter onder maaiveld én de omvang van de bodemingreep groter is dan 30 m². Met betrekking tot onderhavig woningbouwproject is van belang dat het bouwplan een groter oppervlak heeft dan 30 m2 en daarnaast kan de bodemverstoring dieper reiken dan 0,40 meter onder maaiveld waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek aan de orde is.

Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 3. Op basis van de bureau studie is het volgende geconcludeerd:

Vanwege de landschappelijke ligging is de archeologische verwachting voor het (Laat)Paleolithicum en het Mesolithicum middelhoog. Binnen het onderzoeksgebied zijn meerdere sites met vondsten uit de perioden Neolithicum tot en met de Romeinse tijd aangetroffen. De verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit de perioden Neolithicum tot en met de Romeinse tijd wordt op hoog ingeschat. Uit zowel de Vroege als Late Middeleeuwen zijn er vele vondsten aangetroffen in het onderzoeksgebied, daarnaast bevindt zich op 70 meter ten noordoosten van het plangebied een middeleeuws abdijcomplex. In het plangebied is op historisch kaartmateriaal een wal en een gracht gekarteerd, die waarschijnlijk al uit de 13e of 14e eeuw stammen. De archeologische verwachting voor de Vroege- en Late middeleeuwen is hoog. Voor de Nieuwe tijd is de archeologische verwachting middelhoog, omdat er op historisch kaartmateriaal geen bebouwing is te zien.

Geadviseerd wordt om een vervolgonderzoek uit te voeren middels een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek met als doel om eventuele archeologische waarden te karteren en te waarderen. Dit onderzoek dient te worden uitgevoerd alvorens gestart wordt met de bouw- en of sloopwerkzaamheden.

6.1.2 Cultuurhistorie

In het bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren' is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' en de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorisch ensemble Susteren'. Deze als zodanig aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding en versterking van ter plaatse aanwezige cultuurhistorische en oudheidkundig waardevolle elementen (monumenten en karakteristieke bebouwing), patronen (beplantingspatronen, verkavelingen, wegenpatronen, het stedenbouwkundig beeld) en gebieden.

Op de kaart behorende bij het bestemmingsplan is het plangebied gelegen binnen een gebied gekenmerkt als 'natte kampontginning met onregelwatige structuur'. Daarnaast is ter plekke sprake geweest van een weg, voor 1942 langs een waterloop van vóór 1900. In onderstaande figuur wordt dit nader gevisualiseerd.

Uitsnede cultuurhistorische waarden kaart met aanduiding projectlocatie

Onderhavige ontwikkeling heeft geen invloed op de cultuurhistorische waarden ter plekke. Dit omdat de voornoemde elementen al geruime tijd zijn verdwenen. Geen sprake is van een nieuwe verstoring van cultuurhistorische waarde ter plekke. Gelet op vorenstaande geldt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vorm voor het plan.

6.1.3 Conclusie archeologie & cultuurhistorie

Geconcludeerd wordt dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie onder voorwaarden geen belemmeringen vormen voor de ontwikkeling. Alvorens gestart wordt met de werkzaamheden dient een proefsleuvenonderzoek te zijn uitgevoerd teneinde eventuele archeologische waarden in de grond te karteren en waarderen.

6.2 Kabels en leidingen

6.2.1 Boven-/ ondergrondse leidingen

Door het projectgebied lopen geen boven- en/of ondergrondse leidingen. Er is op dat gebied derhalve geen sprake van bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden op dit punt.

6.2.2 Nutsvoorzieningen

De aanwezigheid van kabels en leidingen met betrekking tot de nutsvoorzieningen in de omgeving is evident. De nieuw te realiseren woningen zullen hierop moeten worden aangesloten. Bij het nader uitwerken van de aansluitingen, dient met de verschillende netwerkbeheerders contact te worden opgenomen.

6.2.3 Conclusie kabels en leidingen

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmeringen voor het bouwplan.

6.3 Verkeer en parkeren

Met betrekking tot onderhavige project dienen de (eventuele) gevolgen voor de verkeersstructuur alsmede het parkeren inzichtelijk te worden gemaakt.

6.3.1 Verkeersstructuur

Er dient te worden beoordeeld of onderhavig project gevolgen heeft voor de verkeersstructuur, doorstroming, afwikkeling en veiligheid. Vooraleerst worden geen nieuwe in-/uitritten op de openbare weg gerealiseerd. Gebruik kan worden gemaakt van de bestaande ontsluiting van het projectgebied via de noordzijde van de Relindisstraat. Via de zuidzijde is het projectgebied namelijk niet toegankelijk omdat de Relindisstraat is opgeknipt. In onderstaande afbeelding wordt de ontsluiting nader gevisualiseerd.

Luchtfoto met aanduiding projectgebied verkeerssituatie

Ter plekke van onderhavig projectgebied wordt één woning gerealiseerd. Gelet op het feit dat onderhavige locatie is gelegen in een doodlopende straat kan worden aangenomen dat het project door de toevoeging van één woning geen problemen impliceert.

6.3.2 Parkeren

Ten behoeve van het project dient t e worden voorzien in afdoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Op grond van het gemeentelijke beleid dienen twee parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Aan de zuidzijde van de woning is voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren. In onderstaande afbeelding wordt dit gevisualiseerd.

Uitsnede ontwerptekening met aanduiding parkeerplaatsen

6.3.3 Conclusie verkeer en parkeren

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor onderhavig project

6.4 Waterhuishouding

6.4.1 Provinciaal beleid

De provincie Limburg kent als uitgangspunt dat verdroging zo veel mogelijk moet worden tegengegaan en dat de waterkwaliteit, met het oog op een duurzaam gebruik in de toekomst, erg belangrijk is. Verder sluit de provincie aan bij het beleid van de Vierde Nota Waterhuishouding om infiltratie van water in de bodem te bevorderen en water meer terug te brengen in stedelijk gebied.

Binnen de waterbeheersplannen van Limburg is integraal waterbeheer een belangrijk begrip. Ook hier speelt verdroging en waterkwaliteit een belangrijke rol in het beleidsproces. Ter invulling van (specifiek) ecologische functies stelt het Waterschap onder andere dat, ter voorkoming van verdroging, grondwaterstanden (daar waar dat mogelijk is) verhoogd moeten worden door peilbeheer. Ook dient het rioleringsbeheer door gemeenten op en aan de aan watergangen en -plassen toegekende functies, afgestemd te worden. Naast die ecologische functie dienen er ook mensgerichte hoofdfuncties ten behoeve van industrie of drinkwater ingepast te worden. Tevens dient er plaats te zijn voor mensgerichte nevenfuncties.

6.4.2 Watertoets Waterschap Limburg

Vanaf 1 november 2003 zijn de overheden wettelijk verplicht om alle ruimtelijke plannen, die van invloed zijn op de waterhuishouding, voor advies voor te leggen aan de waterbeheerders. Tot juli 2004 kwam het voor dat voor de watertoets verschillende waterbeheerders (waterschapsbedrijf, waterschap, provincie en Rijkswaterstaat) apart moesten worden benaderd. Die gaven dan afzonderlijke wateradviezen. Dat zorgde voor veel onduidelijkheid en papieren rompslomp.

Sinds de nieuwe keur van april 2019 dienen alle plannen te worden voorgelegd aan het waterschap Limburg. Het waterschap geeft haar advies over de plannen. De hele oppervlakte van dient te worden gezien als nieuw verhard oppervlakte en daarom dient het hemelwater te worden verwerkt in het projectgebied. Infiltratie- en bergingsvoorzieningen in het plan dienen gedimensioneerd te worden 100 mm per etmaal met een beschikbaarheid van de gehele berging binnen 24 uur.

6.4.3 Afvalwater en hemelwater

Op welke wijze wordt omgegaan met het afval- en hemelwater binnen het onderhavige plangebied wordt hierna uiteengezet.

Afvalwater
Het afvalwater als gevolg van onderhavige projectontwikkeling zal worden geloosd op de gemeentelijke riolering van de gemeente Echt-Susteren. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het afvoeren van afvalwater via de gemeentelijke riolering vereist en daarmee tevens de beste optie.

Hemelwater van onverhard en semi-verhard terrein.
Het hemelwater dat valt op de onverharde en semi-verharde terrein delen binnen de locatie zal, zo nodig na beperkte oppervlakkige afstroming, rechtstreeks infiltreren in de bodem.

Hemelwater (dak)verhardingen
Het hemelwater dat valt op de nieuwe (dak)verharding zal worden opgevangen en oppervlakkig worden afgevoerd, hetzij via aanwezige paden hetzij via goten naar eigen terrein, alwaar het hemelwater kan infiltreren in de bodem.

Op 1 april 2019 zijn de nieuwe Beleidsregels Keur Waterschap Limburg 2019 in werking getreden. In deze beleidsregels is vastgelegd dat bergings-/infiltratievoorziening minimaal gedimensioneerd dienen te worden op een neerslaggebeurtenis met een herhalingstijd eens in de 100 jaar gebaseerd op het gemiddelde klimaatscenario 2050. Voor Noord Limburg geldt bij maatwerk een uitgangspunt van 100 mm per etmaal.

Capaciteit hemelwatervoorziening
Momenteel is een gedeelte van het projectgebied in gebruik als oprit en gedeeltelijk als tuin. Als gevolg van voorliggend project neemt in de nieuwe situatie de hoeveelheid bebouwing toe. De dakverharding heeft in de toekomstige situatie een gezamenlijk oppervlakte van circa 120 m². De hemelwatervoorziening dient derhalve een capaciteit te hebben van circa 120 x 100 mm = 12 m³ en zal geïnfiltreerd worden op eigen terrein.

Opvang schoon hemelwater
In de hemelwatervoorziening mag enkel schoon hemelwater opgevangen worden waaraan geen verontreinigde stoffen zijn toegevoegd. Uitloging bij infiltratie kan worden voorkomen door alleen schoon hemelwater te infiltreren in de bodem. Door het gebruik van niet-uitlogende materialen in de bouw wordt verontreiniging van het hemelwater voorkomen.

Voorkomen wateroverlast
Verder kan door bij het bepalen van het bouwpeil en afschot hiermee rekening te houden, worden voorkomen dat geen water in de te realiseren gebouwen kan vloeien. Daarnaast kan ten aanzien van wateroverlast voor derden – gelet op het overwegend vlakke terrein – worden gesteld dat hiervan geen sprake zal zijn.

6.4.4 Conclusie waterhuishouding

Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor onderhavig projectontwikkeling.

6.5 Natuurbescherming

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten (Vogelrichtlijn) en leefgebieden (Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden. In het vervolg van deze paragraaf wordt specifiek ingegaan op respectievelijk gebiedsbescherming en soortenbescherming.

6.5.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, moet een vergunning worden aangevraagd. Gedeputeerde staten van de provincie zijn het bevoegd gezag voor verlening van deze vergunning. Indien eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor een activiteit waarvoor tevens een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist, dan haakt de natuurtoets aan bij de omgevingsvergunning. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het Natuurnetwerk Nederland geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Uitsnede kaart 'Natuur' OvL2021 met aanduiding projectgebied

Het projectgebied ligt buiten de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), daarnaast zijn volgens de provinciale verordening geen natuurwaarden binnen het projectgebied aanwezig. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is 'Grensmaas'. Dit betreft een Habitatrichtlijngebied en ligt op ca. 3,5 km afstand ten westen van het projectgebied.

Omdat stikstofemissie mogelijk een effect kan veroorzaken op Natura 2000-gebieden, dient onderzocht te worden of er voor de planontwikkeling een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming nodig is.

Effecten kunnen in beginsel alleen optreden door zogenaamde externe werking, waarbij veranderingen en activiteiten binnen de locatie kunnen leiden tot veranderingen van de milieusituatie in de natuurgebieden. Voor onderhavig planvoornemen betreft het de uitstoot van stikstof als gevolg van de realisatie en het gebruik ervan. Dit betekent dat moet worden beoordeeld of een natuurvergunning is vereist als gevolg van de uitstoot van stikstof tijdens de realisatiefase en het gebruik van de appartementen na de realisatie.

Derhalve is door Aelmans ROM B.V. een stikstofonderzoek uitgevoerd voor zowel de realisatiefase en de gebruiksfase. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 4.

Uit de resultaten van het onderzoek naar de invloed van NOx- en NH3-emissie van de realisatie- en gebruiksfase op Natura 2000-gebieden blijkt, dat er als gevolg van de realisatiefase en de gebruiksfase in de nieuwe situatie geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden. Een vergunning in het kader van de Wet Natuurbescherming is derhalve niet nodig.

6.5.2 Soortenbescherming

Behalve de mogelijke effecten op natuurgebieden moet tevens duidelijk zijn of het betreffende plan effecten heeft, en zo ja welke, op beschermde soorten. De soortenbescherming is eveneens vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Deze wet is de implementatie van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn voor wat betreft de soortenbescherming.

In verband met de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met soortenbescherming en dan met name de aanwezigheid van beschermde soorten in het projectgebied. In ruimtelijke plannen mogen geen mogelijkheden worden geboden voor ruimtelijke ontwikkelingen waarvan op voorhand redelijkerwijs kan worden ingezien dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing zal worden verleend.

Standaard geldt voor het projectgebied de algemene zorgplicht zoals die in Wet natuurbescherming centraal staat (artikel 1.11 Wnb). Dit houdt in dat voorafgaand aan een ingreep alle maatregelen genomen dienen te worden om nadelige gevolgen voor in het wild levende dieren en planten zoveel mogelijk te voorkomen, beperken of ongedaan te maken. Bovendien moeten de handelingen in logisch verband staan met de ontwikkeling en geen doel op zich vormen. Deze zorgplicht geldt ten allen tijde, ook indien een ontheffing of vrijstelling is verleend.

In de huidige situatie is het projectgebied gedeeltelijk verhard en in gebruik als tuin. Er zijn nauwelijks planten en/of bomen aanwezig ter plaatsen van de te realiseren woning. Gelet op het stedelijk karakter en het huidige gebruik van de bebouwing- en tuin - en de daarbij komende snoei werkzaamheden - ligt het niet in de verwachting dat ter plekke beschermde soorten flora en fauna voorkomen. Een nader onderzoek naar de aanwezigheid van mogelijk beschermde soorten wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

6.5.3 Conclusie natuurbescherming

Het aspect natuur en landschap vormt geen belemmering voor onderhavig projectontwikkeling.

6.6 Duurzaamheid

Duurzame stedenbouw verbreedt de aandacht naar meer aspecten dan alleen de verkaveling en ontsluiting. Duurzaamheid gaat ook om een zuinig ruimtegebruik, milieuvriendelijkheid, veilig verkeer en vervoer en natuur en rekening houden met het waterhuishoudingsysteem, omgevingsinvloeden, landschapsstructuren en landschapselementen.

Dit betekent in de praktijk dat gelet moet worden op het materiaalgebruik, de vormgeving, gebruik van alternatieve energiebronnen, compact bouwen, intensief ruimtegebruik en flexibel bouwen (levensloopbestendig).

Duurzaam bouwen heeft een volwaardige plaats in het ontwerp, het bouwen en beheren van de bebouwing. Tijdens de bouw kan door zuinig om te gaan met bouwmaterialen worden voorkomen dat er onnodig afval ontstaat.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van de planontwikkeling dient in relatie tot de gemeentelijke financiën te zijn gewaarborgd. Daarbij dient ook te worden onderzocht of en in hoeverre de voorgenomen afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aanleiding kunnen geven tot aanspraken om planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

7.1 Grondexploitatie

7.1.1 Algemeen

Afdeling 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening draagt de titel 'Grondexploitatie'. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden voor gemeenten (en ook provincie en Rijk indien deze als planwetgever optreden) om langs publiekrechtelijke weg eisen te stellen aan het in exploitatie brengen van gronden. Het gaat dan onder andere om eisen op het gebied van kostenverhaal, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap en fasering van de invulling van den openbare ruimte. Ook zijn in afdeling 6.2 Wro twee bepalingen opgenomen over de wijze waarop langs privaatrechtelijke weg eisen gesteld kunnen worden aan het in exploitatie brengen van gronden.

7.1.2 Exploitatieplan

Afdeling 6.4 Wro beschrijft een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen door gemeenten (en in voorkomend geval provincie of Rijk) eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard. Het primaat ligt bij vrijwillige civielrechtelijke afspraken. Deze civielrechtelijke afspraken worden gemaakt in hetzij een anterieure overeenkomst (er is nog geen exploitatieplan vastgesteld) hetzij een posterieure overeenkomst (er is al een exploitatieplan vastgesteld).

Artikel 6.12, lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad wordt verplicht om de gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, een exploitatieplan op te stellen. Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening geeft aan om welke bouwplannen het gaat.

Hoofdregel is dat er een plicht bestaat voor het opstellen van een exploitatieplan. Onder artikel 6.12, lid 2 Wro wordt hierop echter een aantal uitzonderingsmogelijkheden geboden:

• het verhaal van kosten over de in het plan of besluit begrepen kosten is anderszins verzekerd;
• het is niet nodig een tijdvak te bepalen waarbinnen de grondexploitatie zal plaatsvinden;
• het is niet nodig een fasering op te nemen waarbinnen werken, werkzaamheden en bouwplannen uitgevoerd moeten worden;
• het is niet nodig eisen en/of regels omtrent de uitvoering te stellen aan het bouwrijp maken en/of de inrichting van de openbare ruimte en/of de aanleg van nutsvoorzieningen;
• het is niet nodig regels te stellen omtrent de uitvoering van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen omtrent sociale huur en/of koopwoningen, kavels voor particulier opdrachtgeverschap of
• branches in de detailhandel.

De gemeente Echt-Susteren sluit een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Het verhaal van kosten is dan ook anderszins verzekerd.

7.2 Planschade

Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze schadevergoeding wordt (in beginsel) door het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente toegekend aan degene die als gevolg van een planontwikkeling schade lijdt.

Artikel 6.4a Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om met een initiatiefnemer van een planontwikkeling een overeenkomst te sluiten. De strekking van dergelijke planschadeovereenkomst is dat de door derden geleden schade geheel (of gedeeltelijk) voor rekening komt van de initiatiefnemer, omdat de schade voortvloeit uit het op zijn of haar verzoek ten behoeve van een planontwikkeling wijzigen van het bestemmingsplan of verlenen van een omgevingsvergunning.

Tussen de gemeente Echt-Susteren en de initiatiefnemer van voorliggende planontwikkeling is een overeenkomst gesloten waardoor eventuele voor vergoeding in aanmerking komende planschadeclaims voor rekening komen van initiatiefnemer.

Hoofdstuk 8 Afweging van belangen en conclusies

Het voornemen is ter plaatse van de Relindisstraat ong. te (6114 HB) Susteren één levensloopbestendige woning te realiseren. Deze woning wordt gesitueerd naast de bestaande woning aan de Relindisstraat 10 te Susteren.

Het realiseren van één levensloopbestendige woning is op grond van het ter plekke geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' niet mogelijk. Er zijn geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden om het voornemen alsnog te faciliteren. Er dient zodoende buitenplans te worden afgeweken van het bestemmingsplan middels een projectafwijkingsprocedure. Ten behoeve van de afwijkingsprocedure dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld waarin wordt aangetoond dat het project op onderhavige locatie niet bezwaarlijk is.

Tegen het project bestaat vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar aangezien aan de volgende uitgangspunten c.q. randvoorwaarden wordt voldaan:

• het project is niet strijdig met het Rijks-, provinciale en regionale beleid;
• het project past binnen het gemeentelijke beleid en voldoet aan de door de gemeente gestelde randvoorwaarden;
• door de realisering van het project treden er geen conflicterende belangen op ten aanzien van bedrijven en woningen in de omgeving;
• de milieuaspecten bodem, geluid, milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheid vormen geen beletsel voor de realisatie van het project;
• het project heeft geen negatieve invloed op de aspecten archeologie, kabels en leidingen, verkeer en parkeren, waterhuishouding, en natuur en landschap;
• de financiële consequenties van het project worden volledig gedragen door de initiatiefnemer.

Op grond van vorenstaande overwegingen kan worden geconcludeerd dat bij onderhavig project, ondanks strijdigheid met het geldende bestemmingsplan, sprake is van een goede ruimtelijke ordening.