Driehoefijzersstraat 31

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Driehoefijzersstraat 31a heeft het voornemen om ter plaatse van de genoemde locatie een bestaand kantoorpand om te bouwen tot woning. Op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk' uit 2018 zijn de gronden ter plaatse als 'kantoor' bestemd, en is een woonfunctie niet mogelijk. De gewenste woonfunctie is echter mogelijk te maken door middel van de wijzigingsbevoegdheid welke is opgenomen in artikel 44.2 van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk' 2018. Het voorliggende plan 'Driehoefijzersstraat 31' gaat nader in op de wijzigingsbevoegdheid, alsmede op de relevante ruimtelijke en milieutechnische aspecten.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Driehoefijzersstraat 31a in Zevenbergschen Hoek. Het plangebied ligt net buiten de kern Zevenbergschen Hoek op circa 200 meter afstand van de rijksweg A16. Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

Ligging plangebied Driehoefijzersstraat 31a (Bron: Google Maps)

1.3 Planvorm

Dit plan betreft een wijzigingsplan dat bestaat uit bestemmingen en regels. Deze zijn direct overgenomen uit het moederplan 'Buitengebied Moerdijk' 2018. De bestemmingen zijn geometrisch bepaald en analoog verbeeld door middel van een verbeelding. Bij de bestemmingen zijn regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. In de toelichting worden de keuzes die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen verantwoord. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond.

1.4 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 zal er verder in worden gegaan op de kenmerken van het plan. Vervolgens zal in Hoofdstuk 3 een toetsing plaatsvinden aan de wijzigingsvoorwaarden welke zijn opgenomen in artikel 44.2 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk'. Voor zover van toepassing op het plan zal het beleid worden uitgewerkt. In Hoofdstuk 4 zullen de randvoorwaarden van het project uiteengezet worden. In Hoofdstuk 6 zal de uitvoerbaarheid van het gehele plan besproken worden.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Ter plaatse van het perceel Driehoefijzersstraat 31a is momenteel een pand aanwezig wat fungeert als kantoor. Aan de zuidzijde van dit gebouw zijn parkeerplaatsen en een toegangsweg gelegen welke aansluit op de Derde Weg.

Aan de noordzijde van het perceel ligt het adres Driehoefijzersstraat 31, welke in het huidige bestemmingsplan reeds als woning bestemd is.

Aan de achterzijde van het gebouw zijn gronden gelegen welke een agrarisch gebruik kennen. Tegenover het pand is een agrarisch bedrijf gelegen. Het plangebied is onderdeel van een bebouwingslint langs de Driehoefijzersstraat.

Onder het plangebied, aan de zuidzijde, is een olietransportleiding aanwezig. De transportleiding is met oranje paaltjes aangemerkt langs de weg.

Op onderstaande afbeeldingen zijn enkele beelden van het plangebied weergegeven.

Kantoorgebouw Driehoefijzersstraat 31a gezien vanaf noordzijde

Plangebied en toegang gezien vanaf zuidzijde

2.2 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitgengebied Moerdijk', vastgesteld op 1 maart 2018. In dit bestemmingsplan is ter plaatse de bestemming 'Kantoor' opgenomen. Tevens zijn twee archeologische dubbelbestemmingen opgenomen en is een maximum bebouwd oppervlak van 200 m2 toegestaan.

Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich een olietransportleiding, deze is aangemerkt met een dubbelbestemming en een veiligheidszone in het vigerende bestemmingsplan.

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse weergegeven.

Bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk', plangebied ter plaatse van rode speld

2.3 Het plan

Het voornemen is om in het kantoorgebouw een woning te realiseren. Hiertoe wordt het bestaande pand heringericht. Er vinden geen wijzigingen aan de buitenzijde van de bebouwing of aan het terrein plaats.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden

3.1 Wijzigingsvoorwaarden

Zoals eerder is aangegeven zijn in artikel 44.2 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk' de voorwaarden voor een wijziging naar een woonbestemming opgenomen. De voorwaarden zijn hieronder opgenomen. Per voorwaarde wordt uitgewerkt of het initiatief aan de voorwaarde voldoet.

• a. er dient te worden voldaan aan de volgende landschappelijke en ruimtelijke kwaliteitseisen:
  • 1. indien de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' niet meer dan 1.500 m² bedraagt en de bebouwde oppervlakte aan bijgebouwen niet meer bedraagt dan 400 m² en hiertoe alle overtollige bebouwing wordt gesloopt, dan is geen aanvullende kwaliteitsverbetering vereist;
    De nieuwe bestemming 'Wonen' is kleiner dan 1.500 m2. Het bebouw oppervlak is kleiner dan 400 m2. Er is geen overtollige bebouwing aanwezig. Kwaliteitsverbetering ter plaatse is niet noodzakelijk.
    
  • 2. indien de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 1.500 m², maar niet meer bedraagt dan 5.000 m², en de bebouwde oppervlakte aan bijgebouwen niet meer bedraagt dan 500 m² en hiertoe alle overtollige bebouwing wordt gesloopt, dan dient te worden voorzien in de realisatie en instandhouding van een goede landschappelijke inpassing overeenkomstig de ontwerprichtlijnen uit het Landschapskwaliteitsplan;
    Deze voorwaarde is niet van toepassing aangezien het bestemmingsvlak 'Wonen' kleiner is dan 1.500 m2 en er minder dan 500 m2 bebouwing aanwezig is.
    
  • 3. indien de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 5.000 m² en/of de bebouwde oppervlakte aan bijgebouwen meer bedraagt dan 600 m², dan dient er sprake te zijn van een versterking van de ruimtelijke kwaliteit, waarbij wordt voldaan aan het afwegingsprincipe bijdrage aan de kwaliteit van het landschap uit hoofdstuk 7 van de Visie Buitengebied;
    Deze voorwaarde is niet van toepassing aangezien het bestemmingsvlak 'Wonen' kleiner is dan 1.500 m2 en er minder dan 500 m2 bebouwing aanwezig is.
    
• b. in afwijking van het bepaalde in sub a, mag ten behoeve van statische opslag en stalling maximaal 1.000 m² van de bestaande gebouwen worden gebruikt, mits:
  • 1. alle overtollige bebouwing wordt gesloopt;
  • 2. de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' niet meer bedraagt dan 5.000 m²;
  • 3. er geen sprake is van buitenopslag of buitenstalling, en
  • 4. wordt voorzien in de realisatie en instandhouding van een goede landschappelijke inpassing overeenkomstig de ontwerprichtlijnen uit het Landschapskwaliteitsplan;
  • 5.
    Bovenstaande voorwaarden zijn niet van toepassing aangezien er sprake is van minder dan 1.000 m2 bestaande bebouwing. Er wordt geen opslag op het perceel gerealiseerd en er is momenteel geen opslag aanwezig..
    
• c. indien er sprake is van uitsluitend één bij de voormalige bedrijfswoning aangebouwd bedrijfsgebouw, dit bedrijfsgebouw één architectonisch geheel vormt met de woning en in goede bouwkundige staat verkeert, dan behoeft geen sloop plaats te vinden;
  Op het perceel is één gebouw aanwezig wat in goede bouwkundige staat verkeert. Er zijn geen bijgebouwen aanwezig. Er hoeft geen sloop plaats te vinden.
  
• d. de inhoud van de woning mag niet meer bedragen dan 750 m3;
  Bij de definitieve verbouwplannen en inrichtingsplannen wordt rekening gehouden met deze eis.
  
• e. er dient sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat in de woning, waaronder in elk geval wordt verstaan dat dient te worden voldaan aan de wettelijke eisen ten aanzien van de milieuaspecten geluidhinder, geurhinder en luchtkwaliteit;
  Het goede woon- en leefklimaat wordt onderzocht en aangetoond in Hoofdstuk 4. Luchtkwaliteit wordt beschreven in paragraaf 4.3, geurhinder in paragraaf 4.4 en geluidhinder in paragraaf 4.5.
  
• f. de bestemmingswijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven;
  De ontwikkeling veroorzaakt geen belemmeringen voor omliggende bedrijven. Dit wordt toegelicht in Hoofdstuk 4 van dit plan.
  
• g. er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen erf aanwezig te zijn.
  Op het moment zijn er aan de zuidzijde van het gebouw voldoende parkeerplaatsen aanwezig ten behoeve van het kantoor. Deze parkeerplaatsen zullen voor zover noodzakelijk behouden blijven ten behoeve van de nieuwe woning.

3.2 Gewijzigd beleid

In de periode van vaststelling van het moederplan 'Buitengebied Moerdijk' tot dit wijzigingsplan zijn enkele beleidsstukken gewijzigd. Het gaat in dit geval vooral om provinciale beleidsstukken welke mogelijk van belang zijn voor dit plan. De relevante gemeentelijke beleidsstukken zijn ongewijzigd, de beleidsstukken van het rijk doen geen uitspraken over deze specifieke kleinschalige ontwikkeling. Hieronder zijn de provinciale beleidsstukken weergegeven met een korte samenvatting. Daarbij wordt aangegeven of in deze beleidsstukken relevante aspecten voor dit plan zijn opgenomen.

Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’
De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. Deze wet gaat zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving regelen. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. Daarom is in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Situatie plangebied
De voorgenomen ontwikkeling wordt niet in de omgevingsvisie benoemd. Ook worden in de omgevingsvisie geen relevante uitspraken gedaan voor het plangebied of voor dit initiatief. Het plan is voor het overige niet strijdig met de beoogde doelen zoals die zijn opgenomen in de Omgevingsvisie.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. Dit is een eerste stap om te komen tot een definitieve omgevingsverordening. In deze Interim omgevingsverordening worden bestaande regels uit een aantal verschillende verordeningen samengevoegd. In de Interim omgevingsverordening staan zowel regels voor burgers en bedrijven – de rechtstreeks werkende regels voor activiteiten – als voor bestuursorganen van de overheid – de instructieregels.

Situatie plangebied
De voorgenomen ontwikkeling wordt niet in de omgevingsverordening benoemd. Ook worden in de verordening geen relevante uitspraken gedaan voor het plangebied of voor dit initiatief. Het plan is voor het overige niet strijdig met de beoogde doelen zoals die zijn opgenomen in de Omgevingsverordening.

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

4.1 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om reeds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009. Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is. In dit geval dient echter van een rustig buitengebied uit te worden gegaan.

Voor agrarische bedrijfsgebouwen en kassen geldt een richtafstand van 30 m voor een rustige woonwijk. In dit geval is sprake van een rustig gebied waar geen functiemenging aanwezig is. Aan de afstand van 30 meter totaan agrarische bedrijfsbebouwing wordt in dit geval voldaan.

Spuitzone
Vaste jurisprudentie van de Afdeling luidt dat wanneer het gaat om het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen, er geen wettelijke bepalingen bestaan over de minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen worden geteeld en nabijgelegen woningen. Er dient dus een belangenafweging plaats te vinden. De minimaal aan te houden afstand dient zodanig te worden gekozen dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het gevoelige object kan worden gegarandeerd. De Afdeling acht een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, daarbij niet onredelijk. Een kortere afstand is mogelijk, mits daaraan een deugdelijke motivering ten grondslag wordt gelegd.

Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat moet worden beoordeeld of in het betreffende object, ter plaatse van de betreffende functie, mensen langdurig (kunnen) verblijven. Daarmee hebben zij een grotere kans op blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen. Als dat het geval is, is doorgaans sprake van een gevoelig object.

In dit geval is het mogelijk dat gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt op het perceel aan de westzijde van het plangebied. Deze ligt op minimaal 30 m van het plangebied.

Het perceel wordt gebruikt voor het telen van aalbessen. Daarbij worden voor 95% biologische beschermingsmiddelen gebruikt. Daarnaast ligt er een sloot tussen het perceel en de te bestemmen woning. In verband met het voorkomen van uitspoeling van bestrijdingsmiddelen in de sloot, dient de teler van aalbessen hiervoor al de nodige afstand te bewaren. Hiervoor moet de sloot van 1 april tot 1 oktober gevuld zijn met water onder normale omstandigheden. Onderstaande foto, gemaakt op 6 augustus 2021, is te zien dat de sloot niet droog staat.

Sloot naast aalbessenkweker op 6 augustus 2021

Ook aan de oostzijde van het plangebied liggen agrarische gronden. Op deze gronden is al sinds jaar en dag sprake van akkerbouw of een inrichting als weiland. De percelen zijn in de jaren 2009 tot en met 2020 in gebruik als bouwland (Esri Nederland Content - BRP - Gewaspercelen). Voor zover bekend zijn er ook geen plannen om hier fruitteelt te ontwikkelen. Gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is hier dus niet aan de orde.

Afweging
Gelet op het gebruik van hoofdzakelijk biologische bestrijdingsmiddelen en de tussenliggende sloot mag in redelijkheid worden aangenomen dat er sprake kan zijn van een goed woon- en leefklimaat in de woning uit oogpunt van het gebruik van bestrijdingsmiddelen.

Daarbij komt dat in dit geval er sprake is van een bestaand kantoorgebouw dat wordt omgebouwd tot woning. Ook in het kantoorgebouw konden mensen voor langere tijd verblijven, terwijl er gewasbeschermingsmiddelen zouden kunnen worden gebruikt. Dat heeft toen niet tot problemen geleid. Er is daarmee dus geen sprake van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

Bovendien is het uit oogpunt van het voorkomen van geluidshinder noodzakelijk om drie gevels van het gebouw uit te voeren als dove gevel (zie paragraaf 4.5). Dit draagt ook bij aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Bodem

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie en dat het de financiële haalbaarheid van het plan niet in gevaar brengt.

Hiertoe is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het vooronderzoek blijkt dat de locatie als 'verdacht' moet worden beschouwen aangezien ter plaatse een brandstoffengroothandel (vast en vloeibaar) aanwezig is geweest.

Hierom is een Verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, dat als bijlage 3 bij deze toelichting is opgenomen. Hierbij is het volgende geconcludeerd:

De locatie heeft een oppervlakte van 900 m2 en betreft een kantoorpand met buitenterrein. Op de locatie (nr. 31, wat voorheen één geheel was met nr. 31a) is een brandstoffengroothandel, vloeibaar en vast, aanwezig geweest. Hierbij zijn twee ondergrondse tanks (met een inhoud van 3.000 en 5.000 liter) in gebruik geweest, welke in 1992 zijn behandeld en afgevuld met zand door Isotank. Nadere gegevens
hierover ontbreken bij de gemeente en omgevingsdienst. Tijdens de locatie-inspectie is gezocht naar de aanwezigheid van ondergrondse tanks (middels metaaldetector); hierbij zijn geen tanks aangetroffen. Uit de resultaten van het vooronderzoek blijkt dat de locatie als heterogeen verdacht beschouwd dient te worden ten aanzien van zware metalen, PAK, minerale olie en asbest in (boven)grond.

Uit de veld- en analyseresultaten kan het volgende worden geconcludeerd:

• Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden zijn plaatselijk bijmengingen met puin aangetroffen. Er zijn visueel op het maaiveld en in de bodem geen asbestverdachte (plaat)materialen aangetroffen.
• In bovengrondmengmonster M01 zijn licht verhoogde gehalten aan zink, lood en PAK aangetroffen.
• In bovengrondmengmonster M02 zijn licht verhoogde gehalten aan lood en PAK aangetroffen.
• In ondergrondmengmonster M03 zijn licht verhoogde gehalten aan zink, cadmium, kwik, lood en PAK aangetroffen.
• In het grondwater (GW01) zijn geen verhoogde concentraties aangetroffen.
• In de bodem ter plaatse van AM01 is in de fijne fractie (< 20 mm) geen verhoogd gehalte aan asbest aangetroffen.

De tevoren gestelde hypothese heterogeen ‘verdachte’ locatie dient formeel gezien te worden geaccepteerd. De verhogingen in de grond overschrijden de nader onderzoekswaarden echter niet. Nader onderzoek en/of nadere maatregelen worden derhalve niet noodzakelijk geacht.

De resultaten van het verrichte onderzoek dienen geen belemmering te vormen voor de functiewijziging naar ‘wonen’.

Conclusie
Het aspect bodemkwaliteit levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

4.3 Luchtkwaliteit

Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate
In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie
Het plan betreft de bouw van minder dan 1.500 woningen. De ontwikkeling zal niet voorzien in een significante De conclusie is dan ook dat de ontwikkeling in het plangebied, niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het realiseren van de woningen in het aandachtsgebied.

Op de onderstaande afbeeldingen zijn kaarten weergegeven met de bestaande fijnstofconcentraties ter plaatse van het plangebied. De concentraties ter plaatse zijn normaal en liggen beide rond het landelijk gemiddelde.

Concentraties Pm2,5 ter plaatse van plangebied (rood omlijnd)

Concentraties Pm10 ter plaatse van plangebied (rood omlijnd)

4.4 Geurhinder

Het is in principe niet toegestaan nieuwe geurgevoelige objecten te bouwen binnen de geurcontour van een bestaand bedrijf. Bij het bouwen van geurgevoelige objecten moet rekening worden gehouden met geurcontouren van bijvoorbeeld bestaande veehouderijen. Hiervoor bieden het Activiteitenbesluit en de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) een toetsingskader.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de bestemmingswijziging van het plangebied aan Driehoefijzersstraat 31a. Het betreft een wijziging van de bestemming 'kantoor' naar 'wonen'. Wanneer het pand een woonbestemming krijgt is het aan te merken als een gevoelig object. Echter zijn er in de directe omgeving geen bedrijven of activiteiten aanwezig die geurhinder kunnen veroorzaken. Er kan derhalve sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woning.

Op onderstaande afbeelding is de achtergrondbelasting van het aspect geur weergegeven. Ter plaatse van het plangebied is de achtergrondbelasting van geur minimaal. De luchtkwaliteit is in het kader van geur als 'goed' aangemerkt.

Achtergrondconcentraties geur, plangebied paars omlijnd.

Conclusie
Het aspect geur levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

4.5 Geluid

Kader
Een belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging in het kader van het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet biedt geluidgevoelige functies (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering.

Situatie plangebied en onderzoek
Het plangebied is gelegen binnen de geluidscontouren van de A16, de Driehoefijzersstraat en de spoorlijn Breda - Rotterdam. Om deze reden is het noodzakelijk een akoestisch onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat de te realiseren woning niet voldoet aan de wettelijke eisen wat betreft het wegverkeerslawaai. Wel wordt voldaan aan de wettelijke eisen wat betreft spoorweglawaai.

Om de realisatie van de woning mogelijk te maken dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Moerdijk een aantal hogere waarden te verlenen. Gemotiveerd is waarom maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied niet mogelijk zijn. Daarbij is getoetst aan de landelijke wetgeving.

Mogelijk zijn voor het verlenen van een hogere waarde wel aanvullende geluidsisolerende maatregelen aan de betreffende gevels van de geluidsgevoelige bebouwing nodig, teneinde te voldoen aan de maximale binnenwaarden van 33 dB. Dit onderzoek dient bij de indiening van het bouwplan mede aangeleverd te worden.

De geluidsbelasting van de woning vanwege het wegverkeer op de A16 en Driehoefijzersstraat is hoger dan ten hoogste toelaatbare gevelbelasting. De gemeente kan in een dergelijke situatie een hogere waarde tot ten hoogste 53 dB vaststellen. Deze waarde wordt overschreden ten gevolge van het verkeer op de Driehoefijzersstraat. Toepassing van dove gevels kan hiervoor een oplossing zijn.

Het toepassen van dove gevels aan de zuid- en noordzijde van de te realiseren woning stuit in de praktijk op bezwaren. De maatregel om te voorkomen dat aan de noord- en zuidzijde van de woning dove gevels moeten worden toegepast, betreft het doortrekken van de westgevel in noordelijke en zuidelijke richting. Daarbij wordt de westelijke gevel in noordelijke en zuidelijke richting met respectievelijk 1,3 en 1,6 meter en een hoogte van 3 meter doorgetrokken. Door deze maatregel overschrijdt de geluidsbelasting op de noordelijke en zuidelijke gevel van de woning de 53 dB niet en kan de gemeente een hogere waarde vaststellen.

Conclusie
Om de realisatie van de woning mogelijk te maken dient een hogere waarde verleend te worden en dient de gevel aan de westzijde te worden voorzien van een dove gevel. Het vaststellen van de hogere waarden valt samen met de vaststelling van het wijzigingsplan. Voor de noodzaak van de dove gevel is in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen (zie artikel 3.4.1).

Verder dient de maximale binnenwaarde van 33 dB behaald te worden. Dit dient via het bouwplan te worden aangetoond.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

4.6.1 Archeologie

er implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van de Wamz is, wanneer de bodem wordt verstoord, dat de archeologische resten intact moeten blijven.

Er zijn geen bodemverstoringen gemoeid met het planvoornemen. Daarom zullen de archeologische waarden in het gebied niet aangetast worden. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het plan.

4.6.2 Cultuurhistorie

De rijksmonumenten worden beschermd door de erfgoedwet. Met monumenten worden alle "onroerende zaken" bedoeld. Tot die onroerende zaken horen gebouwen en objecten, zoals vaarten, bruggen, wegen, bomen en pleinen. Zij moeten van belang zijn door hun schoonheid, de wetenschappelijke en/of hun cultuurhistorische betekenis. Een monument kan worden aangewezen als rijksmonument wanneer het aan deze regels voldoet en als het een nationale, unieke waarde heeft. Naast rijksmonumenten worden op provinciaal niveau en gemeentelijk niveau monumenten aangewezen op grond van de respectievelijk provinciale- en gemeentelijke monumentenverordening. Ook in het bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk' zijn de monumenten aangemerkt.

Ter plaatse van het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Er vinden geen wijzigingen aan de buitenzijde op het perceel plaats. Landschappelijke cultuurhistorische waarden worden niet aangetast als gevolg van het initiatief.

4.7 Externe veiligheid

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) gelden richtlijnafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Doel van het Bevi is individuele en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij de toetsing moet gekeken worden naar twee soorten risico's: plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich permanent en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Hoe dichter bij de bron, hoe groter het plaatsgebonden risico. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven met de 10-6 risicocontour. Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat, in het geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen, in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt. Hoe meer mensen nabij de bron, hoe groter het groepsrisico. Voor het groepsrisico wordt doorgaans de 10-5 risicocontour aangegeven.

In het navolgende zullen de voor het plangebied relevante risicofactoren worden beschreven en worden de risico's voor het gebied afgewogen.

Uitsnede EV-signaleringskaart

Risicovolle inrichtingen in de omgeving
Shell Nederland Chemie B.V.
Met betrekking tot deze inrichting is de provincie Noord-Brabant het bevoegd gezag. Op basis van de professionele risicokaart is bepaald dat het plangebied op een afstand van ca. 5.000 meter van de inrichtingsgrens van Shell Nederland Chemie BV (Shell) ligt. Het invloedsgebied van Shell 10.700 meter en ligt hierdoor volledig over het plangebied.

Overeenkomstig het Bevi dient het groepsrisico wel te worden verantwoord. Volstaan kan worden met een verantwoording op hoofdlijnen.

Uit de QRA, behorende bij de Wm-aanvraag, blijkt dat het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar niet buiten het industrieterrein Moerdijk ligt. Er zijn dan ook geen knelpunten ten aanzien van het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar. Voor de inrichtingen op het industrieterrein, waaronder Shell, zijn groepsrisicoberekeningen uitgevoerd. Op basis van de beschikbare QRA wordt een overschrijding van 2 x de oriëntatiewaarde berekend. Toename van personendichtheden buiten de grenzen van het haven- en industrieterrein Moerdijk, hebben nauwelijks invloed op het groepsrisico. De ruimtelijke ontwikkeling aan de Zuidlangeweg is van dien beperkte aard (zeer beperkte toename personendichtheid) en gelegen op grote afstand van het haven- en industrieterrein, waardoor de ontwikkeling niet leidt tot een toename van het groepsrisico.

Groepsrisicoverantwoording Bevi
Met betrekking tot de Bevi-inrichting Shell Nederland Chemie B.V. blijkt uit de QRA, behorende bij de vigerende vergunning, dat het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar niet over het plangebied ligt. Er wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Er zijn dan ook geen knelpunten ten aanzien van het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar. Voor de inrichtingen op het industrieterrein, waaronder Shell, zijn groepsrisicoberekeningen uitgevoerd. Op basis van de beschikbare QRA wordt een overschrijding van 2 x de oriëntatiewaarde berekend. Toename van personendichtheden buiten de grenzen van het haven- en industrieterrein Moerdijk, hebben nauwelijks invloed op het groepsrisico.

De ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied leidt niet tot een toename van het aantal aanwezige personen binnen het plangebied. Er is sprake van een bestaand gebouw waarin mensen verblijven (kantoor). Enkel de functie verandert, maar de hoeveelheid personen die er verblijven zal niet noemenswaardig veranderen.

Het voor de inrichting Shell berekend groepsrisico wordt dus niet beïnvloed door de medewerking aan deze ruimtelijke ontwikkeling.

Emplacement Lage Zwaluwe
Het plangebied ligt ook binnen het invloedsgebied van het emplacement Lage Zwaluwe. Het plaatsgebonden risicocontour ligt op de grens van deze inrichting. Maar het inloedsgebied voor groepsrisico loopt tot 3.000 meter vanaf de inrichting. De planlocatie bevindt zich op circa 2,5 km.

Groepsrisicoverantwoording Bevi
De ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied leidt niet tot een toename van het aantal aanwezige personen binnen het plangebied. Er is sprake van een bestaand gebouw waarin mensen verblijven (kantoor). Enkel de functie verandert, maar de hoeveelheid personen die er verblijven zal niet noemenswaardig veranderen.

Het groepsrisico zal daardoor niet noemenswaardig veranderen.

Transportroutes
Buisleidingen
Aan de zuidzijde van het perceel is een buisleiding gelegen ten behoeve van transport van olie. De buisleiding is voorzien van een bebouwingsvrije zone.

Uitsnede EV-signaleringskaart (ingezoomd)

Deze zone reikt tot in het bestemmingsplangebied, maar reikt niet tot aan de bestaande gebouwen. Om te voorkomen dat er ter plaatse van de bebouwingsvrije zone bouwmogelijkheden ontstaan, is aan de zuidzijde van het pereel gekozen voor het opnemen van een tuinbestemming. De leiding vormt geen verdere belemmering voor het initiatief.

Een deel van het plangebied valt binnen de plaatsgebonden risicocontour (PR 10-6) (blauwe stippellijn) en het gehele plangebied valt binnen het invloedsgebied van de buisleiding ligt. Omdat het plangebied binnen het invloedsgebied ligt is een verantwoording van het groepsrisico nodig.

De ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied leidt niet tot een toename van het aantal aanwezige personen binnen het plangebied. Er is sprake van een bestaand gebouw waarin mensen verblijven (kantoor). Enkel de functie verandert, maar de hoeveelheid personen die er verblijven zal niet noemenswaardig veranderen. Er zijn geen gevolgen voor het groepsrisico.

Transportroutes gevaarlijke stoffen
De A16 en de spoorlijn Breda-Rotterdam zijn ten westen gelegen van het plangebied. Beide routes zijn aangemerkt als transportroutes voor gevaarlijke stoffen. De planlocatie is binnen het invloedsgebied van deze transportroutes gelegen. Hiermee dient het groepsrisico nader te worden verantwoord.

Daarnaast vindt transport van gevaarlijke stoffen over de Driehoefijzersstraat / Derde Weg plaats. De OMWB heeft in 2018 een inventarisatie gedaan naar transporten van gevaarlijke stoffen over gemeentelijke en provinciale wegen. Volgens deze inventarisatie vinden er ter hoogte van het plangebied 36 transporten van brandbare gassen (stofgroep GF3) per jaar plaats over de genoemde wegen. Het plangebied ligt binnen 200 meter van deze transportroute.

Om die reden moet worden getoetst aan de artikelen 7 en 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes. Gelet op de omgevingssituatie kan in redelijkheid worden aangenomen dat het groepsrisico, gelet op de dichtheid van personen, niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Bovendien is de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen nihil. Daarmee is lid 2 van artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes van toepassing.

Verder kan opgemerkt worden er sprake is van een bestaand gebouw dat verbouwd wordt. Ook in de situatie van de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen bij een ramp komt dus geen verandering. Aan de oostzijde en zuidzijde van het gebouw bestaan hiervoor mogelijkheden.

Daarmee is er sprake van een beperkte verantwoordingsplicht én van zelfredzame personen. In dat geval kan gebruik worden gemaakt van de Standaard Verantwoording Groepsrisico van de gemeente Moerdijk en het bijbehorende standaardadvies van de Veiligheidsregio. Deze verantwoording is opgenomen in Bijlage 2.

Conclusie
Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van enkele transportroutes. Om deze reden is het groepsrisico verantwoord. Naar aanleiding van deze verantwoording vormt het aspect externe veiligheid geen verdere belemmering voor het initiatief.

4.8 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse van het plangebied beschreven.

Verkeer
Er wordt een woning in het plangebied gerealiseerd. In de huidige situatie is een kantoor aanwezig ter plaatse. De woning zal niet in meer verkeersbewegingen voorzien dan het bestaande kantoor. De verkeersbewegingen kunnen op een goede manier worden afgehandeld ter plaatse.

Parkeren
Ten behoeve van het huidige kantoor zijn op het bijhorende terrein reeds parkeerplaatsen aanwezig. Ten behoeve van de woning zullen voldoende van deze parkeerplaatsen behouden blijven. Het parkeren kan dus volledig op eigen terrein worden opgelost.

Conclusie
Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het plan.

4.9 Water

Kader
Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen.

Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema’s gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de ‘beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater’.

Watertoets
Het watertoets-proces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

Toetsing
Het initiatief voorziet in de realisatie van een woning binnen een bestaand kantoorgebouw. Er wordt geen bebouwing gewijzigd als gevolg van het initiatief en er wordt geen verharding toegevoegd. Het verhard oppervlak zal ten opzichte van de huidige situatie niet toe- of afnemen. Er is daarmee geen invloed op wateraspecten te verwachten.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.10 Ecologie

Kader
Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid. De Wet natuurbescherming is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden (Natura 2000).

Situatie plangebied en conclusie
De beoogde functiewijziging betreft de wijziging van een kantoor naar een woning.

Er is geen sprake van kap van opgaande beplanting, dempen van watergangen , sloop/realisatie van bebouwing of plaatsing van verlichting.

Het initiatief heeft geen negatieve effecten op beschermde soorten in het kader van de Wnb. De legalisatie van de bestaande functies heeft ook geen negatief effect op beschermde gebieden in het kader van de Wnb.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat natuurwet en -regelgeving en het provinciale natuurbeleid de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een ruimtelijk plan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het plangebied, zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een bestemmingsplan te vergezellen van een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachte aan het plan ten grondslag ligt en wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige planregels puntsgewijs besproken.

5.2 Wijze van regelen

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs. Voor de regels is - waar mogelijk - aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Buitengebied Moerdijk, vastgesteld door de gemeenteraad op 1 maart 2018 (identificatienummer NL.IMRO.1709.Buitengebied-BP40).

5.2.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Alle begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering van de eerste begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan'.

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de bestemmingen. De navolgende tekst bespreekt de bestemmingen afzonderlijk. Het plan kent de volgende bestemmingen:

• Artikel 3 Wonen;
• Artikel 4 Leiding - Olie;
• Artikel 5 Waarde - Archeologie 5;
• Artikel 6 Waarde - Archeologie 7.

Wonen
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen. Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn regels gesteld. Ter woning is één paardenbak toegestaan. Eveneens zijn kleinschalige horeca ten dienste van extensieve dagrecreatie agrarische activiteiten bij wijze van hobby toegestaan.

Leiding - Olie
De voor 'Leiding - Olie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van ondergrondse leidingen. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de leiding zijn toegestaan. He bouwen van nieuwe bouwwerken is vergunningplichtig. Alvorens de vergunning hiertoe te verlenen, moet advies bij de leidingbeheerder worden ingewonnen.

Het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden is vergunningplichtig. Hierbij kan worden gedacht aan graafwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter. Alvorens de vergunning hiertoe te verlenen, moet advies bij de leidingbeheerder worden ingewonnen.

Waarde - Archeologie 5
De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische (verwachtings)waarden. Voor het bouwen van bouwwerken geldt een vergunning- en onderzoeksplicht. Er geldt een vrijstellingsgrens ten behoeve van bouwwerken kleiner dan 100 m2. Het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden is eveneens vergunning- en onderzoeksplichtig.

Waarde - Archeologie 7
De voor 'Waarde - Archeologie 7' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische (verwachtings)waarden.

5.2.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels zijn de algemene regels opgenomen. Deze worden hieronder kort toegelicht. Voor het bouwen van bouwwerken geldt een vergunning- en onderzoeksplicht. Er geldt een vrijstellingsgrens ten behoeve van bouwwerken kleiner dan 250 m2. Het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden is eveneens vergunning- en onderzoeksplichtig.

Anti-dubbeltelregel
Het doel van de anti-dubbeltelregel (Artikel 7) is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Algemene bouwregels

De algemene bouwregels (Artikel 8) bevatten de mogelijkheid om onder andere onder voorwaarden ondergronds te bouwen, burggen te bouwen en antenneinstallaties op te richten.

Ook geldt de regel dat indien een (legaal) bouwwerk ten tijde van inwerkingtreding van het plan een grotere dan wel kleinere maatvoering heeft, deze maatvoering als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar wordt aangehouden

Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels (Artikel 9) is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig en niet strijdig zijn met de bestemmingen.

Daarnaast worden regels gegeven voor parkeren, aan-huis-verbonden beroepen, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, internetwinkels en bed and breakfast.

Algemene aanduidingsregels
Ten behoeve van de olieleiding is in de algemene aanduidingsregels (Artikel 10) een gebiedsaanduiding opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' mogen geen beperkt kwetsbare objecten en kwetsbare objecten worden gebouwd. Het bouwen is vergunningplichtig. Alvorens de vergunning hiertoe te verlenen, moet advies bij de leidingbeheerder worden ingewonnen.

Algemene afwijkingsregels
In de algemene afwijkingsregels (Artikel 11) is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Daarnaast zijn afwijkingsregels ten behoeve van duurzame energieopwekking, steigers, inwoning en logies en kamerverhuur opgenomen.

Algemene wijzigingsregels
In de algemene wijzigingsregels (Artikel 12) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijdingen van bestemmingsgrenzen. Ook is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van natuuromzetting.

Overige regels
In de overige regels (Artikel 13) is een regel opgenomen over de verwijzing naar wettelijke regelingen en verordeningen. Deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan of diens rechtsopvolger.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen in Artikel 14 en Artikel 15.

Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van leges. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van het wijzigingsplan heeft de initiatiefnemer de eigenaren van de omliggende percelen geinformeerd over zijn wens om het kantoor om te bouwen tot woning. De reacties waren enthousiast en tevreden dat dit mooie perceel een permanente bewoner krijgt. Overigens liggen de meeste buurpercelen op behoorlijke afstand van het plangebied.

Conform de Wet ruimtelijke ordening wordt het ontwerp van het wijzigingsplan voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de gelegenheid een zienswijze in te dienen op het plan.