Sint Jansklooster Molenkampen lll herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 17 december 2013 is het bestemmingsplan Sint Jansklooster Molenkampen III vastgesteld. Het plan maakt de nieuwbouw van deel 3 van de woonwijk Molenkampen mogelijk. Binnen het bestemmingsplan zijn voor de nieuwe woningen verschillende aspecten vastgelegd, waaronder de situeringen en kaprichtingen van de woningen. Stichting Vrienden van de Monnikenmolen heeft een verzoek bij de gemeente Steenwijkerland ingediend. Zij wil de kaprichting van twee woningen aanpassen en voor twee woonpercelen de situering wijzigen. Aanleiding hiervoor is de ligging van de woningen nabij een molenbiotoop. In de huidige situering vangen de woningen te veel wind, voor een optimale werking van de molen.

De beoogde situering en kaprichting, van de betreffende woningen, passen niet binnen het bestemmingsplan Sint Jansklooster Molenkampen III. Daarom is een herziening nodig. De gemeente wil meewerken aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied omvat een zevental woonpercelen aan de westzijde van het dorp Sint Jansklooster. Het plangebied ligt in de uitbreidingswijk Molenkampen III. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven. Sint Jansklooster ligt ten zuiden van de weg tussen Vollenhove en Meppel (N762). De kern ligt aan de noordoostzijde tegen het natuurgebied De Wieden.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (Bron: Bing Maps)

1.3 Planologische regeling

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Sint Jansklooster – Molenkampen III (vastgesteld op 17 december 2013). De bouwpercelen hebben in dat bestemmingsplan de bestemming 'Wonen - 1'. De bestemming heeft tot doel de gewenste woningbouw mogelijk te maken. De gewenste ontwikkeling past binnen de bouwregels van de bestemming 'Wonen - 1'.

Binnen deze bestemming wordt met bouwvlakken de situering van de woningen bepaald. Daarnaast is met de specifieke bouwaanduiding nokrichting a bepaald dat de nokrichting van de woning evenwijdig aan de Molenstraat moet zijn en met de specifieke bouwaanduiding – nokrichting b, dat de nokrichting haaks aan de Molenstraat moet zijn.

De aanvrager heeft een andere situering en nokrichting van zeven bouwpercelen voor ogen. Door deze veranderde situering is sprake van een herinrichting van de uitbreidingswijk. Hierdoor liggen de parkeerplaatsen en een toegangsweg binnen de bestemming 'Groen' en een gedeelte van de groenvoorziening binnen de bestemming 'Verkeer'. Ten slotte leidt de wijziging van de situering ertoe dat de tuinen anders gesitueerd worden. De aanvraag is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een nieuw bestemmingsplan is nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. In figuur 1.2 staat een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding vigerende bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving. Vervolgens wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een motivering op het geldende beleid en de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Tenslotte geeft hoofdstuk 5 inzicht in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk wordt de huidige en de gewenste inrichting beschreven.

2.1 Huidige situatie plangebied

Het plangebied maakt deel uit van woningbouwlocatie Molenkampen III te Sint Jansklooster. De gemeente Steenwijkerland wil hier 38 woningen ontwikkelen. Het plangebied wordt met uitzondering van het nabij de Omloop gelegen waterbergingsgebied begrensd door de bestaande woningbouw aan de Omloop en Molenkamp aan de oostzijde. Verder grenst het aan de bestaande sportvelden en een agrarisch terrein aan de zuidzijde van de Molenstraat en het agrarisch gebied aan de west- en noordzijde van het plangebied.

Aan de westzijde van het plangebied, op de hoek van de Molenstraat en de Bergkamppen staat de Monnikkenmolen. De Monnikenmolen ligt prominent op de 10 meter hoge keileemrug van het Land van Vollenhove nabij het dorp Sint Jansklooster, aan de rand van de Wieden. Eigenaar is de gemeente Steenwijkerland en het beheer is in handen van “de Stichting Vrienden van de Monnikenmolen”. De molen is per 1 januari 2012 officieel een instructiemolen geworden.

Het hoogteverschil, de houtwallen, het bos en de lintbebouwing zijn de elementen die kenmerkend zijn voor het stuwwallandschap waarin Sint Jansklooster is gelegen. Het huidige landschap heeft door de nog bestaande houtwallen, heggen en hagen een kleinschalig karakter. Het plangebied bevindt zich in een overgangsgebied van het landelijk gebied naar de reeds ontwikkelde na-oorlogse wijken van Sint Jansklooster.

De typologie en uitstraling van de bebouwing in de omgeving bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen, boerderij- en schuurvormige woningen, twee-onder-een kap woningen en blokken met vier aaneengebouwde woningen. Er is dus sprake van een diversiteit van woonhuizen. De woningen liggen voornamelijk haaks op de Molenstraat. De bebouwing verder gesitueerd van de Molenstraat heeft een meer gevarieerde situering waarbij sprake is van zowel haakse als een evenwijdige ligging ten opzichte van de Molenstraat.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied

Stedenbouwkundige opzet

Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Sint Jansklooster Molenkampen III is een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan opgesteld. Bij de opzet van het stedenbouwkundige plan zijn de kenmerken van de oorspronkelijke bebouwing en het cultuurlandschap geanalyseerd. Op basis van deze aspecten is er in samenwerking met de bewoners van het gebied een stedenbouwkundige opgezet ontwikkeld.

Binnen dit plan zijn de bestaande landschapselementen opgenomen en zijn, waar nodig, structuurversterkende (landschaps)elementen toegevoegd. Het plan voorziet op deze wijze in behoud en versterking van het waardevolle kleinschalige cultuurlandschap (Het hoge land van Vollenhove).

Uitgangspunt van de stedenbouwkundige opzet is een ‘losse’ morfologie waarbij de woonhuizen niet strak langs rechte straten geordend zijn. Hierbij is getracht het landschappelijk patroon van het buitengebied niet te doorbreken maar aan te sluiten op het landschappelijke patroon van het buitengebied. Uitgangspunt qua typologie en uitstraling van de woningen sluit enerzijds aan bij de oorspronkelijke en karakteristieke lintbebouwing van het dorp, en bij de bebouwing zoals aanwezig in het buitengebied.

Het beeldkwaliteitplan geeft aan hoe de 38 woningen in het plangebied worden gesitueerd en welke woningtypen gepland zijn (zie figuur 2.2). Met cijfers zijn de woningen/woonblokken binnen het plangebied van dit bestemmingsplan weergegeven. Hierin is duidelijk te zien dat, met uitzondering van nummer 2, de beoogde woningen haaks op de Molenstraat gesitueerd zijn. Dit geldt tevens voor de nokrichting van de woningen. Het type woonhuis bestaat uit een tweetal twee-onder-eenkap woningen en een drietal vrijstaande woonhuizen.

Figuur 2.2 Inrichtingsschets en type woningen (bron: Bureau B+O Architecten BV, 9 maart 2012)

2.2 Beschrijving initiatief

Om het draaien van de molen, op de hoek van de Molenstraat en de Bergkamppen, te kunnen blijven garanderen, is het noodzakelijk dat de beoogde nieuwbouw op een zodanige manier gesitueerd wordt, dat sprake is van een optimale windvang. Stichting Vrienden van de Monnikenmolen heeft geconstateerd dat bij de totstandkoming van het bestemmingsplan de kaprichtingen van de bouwpercelen in het bestemmingsplan Sint Jansklooster Molenkampen III verkeerd gesitueerd zijn. In verband met de windvang moet de kaprichting gedraaid worden.

Door middel van uitvoerig overleg tussen de gemeente Steenwijkerland en de Stichting, waarbij meerdere varianten zijn besproken, is een oplossing bedacht. Daarbij zorgt de stedenbouwkundige opzet voor zo weinig mogelijk belemmering van de windvang. De beoogde verkaveling van de woningen is weergeven in een schets in figuur 2.3. Tevens zorgt de herverkaveling voor een vernieuwde situering van de parkeerplaatsen en wijziging van de toegangsweg naar de blokken 2 en 4.

De verkaveling is ten opzichte van de bestaande verkaveling als volgt gewijzigd:

• Blokken 1, 3 en 4. De situering van de bouwvlakken worden zodanig aangepast dat de kaprichting en de situering van de woning evenwijdig aan de Molenstraat komen te liggen.
• De wijziging van de situering van blok 4 heeft er toe geleid dat de situering van blok 2 ook gewijzigd wordt. De verplaatsing van de parkeerplaatsen en de toegangsweg naar deze woningen is daarom ook gewijzigd.
• Blok 5. De nokrichting wordt zodanig aangepast dat de nokrichting van de woning evenwijdig aan de Molenstraat komt te liggen.

Figuur 2.3 Schets gewenste situatie

2.3 Verkeer en parkeren

Bij de verkeerskundige inpassing zijn twee aspecten van belang. In eerste instantie moeten de ontsluitende wegen voldoende capaciteit hebben voor de verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Doordat de blokken 2 en 4 een nieuwe oriëntatie hebben gekregen, is de toegangsweg naar deze woningen ook aangepast. Hierdoor zijn de woningen in de nieuwe situatie goed bereikbaar. Daarnaast moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid.

Molenkampen III krijgt drie aansluitingen; één op de Molenkamp en twee op de bestaande Molenstraat. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk op eigen erf. Hierbij is de parkeernorm 2 parkeerplaatsen per woonhuis. Waar parkeren op eigen erf niet (geheel) mogelijk is, zijn langs de straat parkeervakken aangebracht.

2.4 Inpassing

En belangrijke voorwaarde voor de gemeente om mee te werken, is een investering in de ruimtelijke kwaliteit. Voor de woningbouwlocatie is een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan opgesteld. In het stedenbouwkundig plan is bepaald dat de bebouwing wordt gesitueerd volgens de in het beeldkwaliteitplan opgenomen situatietekening (zie figuur 2.3). Hierin is ook bepaald dat een afwijkende vormgeving alleen mogelijk is door een voorstel in te dienen ter goedkeuring aan de welstandscommissie.

Uitgangspunt in het beeldkwaliteitsplan is dat de nieuwe wijk aansluit op het landelijk gebied met een kleinschalig karakter en bebouwing die qua situering en type aansluit op de omgeving. In onderhavige situatie wijzigt er qua landschappelijke inpassing niks. Ook in dit bestemmingsplan blijft het kleinschalige karakter door middel van houtwallen behouden. Tevens komt de typologie van de beoogde woningen overeen met de woningen die beoogd zijn in het beeldkwaliteitsplan en komt de situering en kaprichting van de woningen overeen met de situering van de woningen in de omgeving.

Geconcludeerd wordt dat er in de herverkaveling sprake is van een goede stedenbouwkundige inpassing die overeenkomt met het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan en daarmee passend is in de omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleid- en omgevingsaspecten

3.1 Beleid

Het beleid dat van toepassing is voor het plangebied, is uitgebreid verantwoord in het bestemmingsplan Sint Jansklooster - Molenkampen III.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Wel is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) opnieuw vastgesteld. Eén van de wijzigingen ten opzichte van de oude SVIR betreft de introducering van de ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. Een plan om de situering van een aantal woonblokken te wijzigen wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Daarnaast is geen sprake van nieuwe ruimtebeslag. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

3.2 Omgevingsaspecten

Hetzelfde geldt voor de planologische randvoorwaarden (milieu- en omgevingsaspecten) die in het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Sint Jansklooster - Molenkampen III voldoende zijn onderzocht en verantwoord.

De wijziging van de bouwblokken zorgt er niet voor dat deze dichter bij de weg komen te liggen en heeft daarom ook geen invloed op het geluidsaspect. Daarnaast zorgt de wijziging van de situering en de kaprichting ervoor dat er sprake is van een gunstige windvang voor de molen. Tevens blijft de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' van toepassing op het plangebied. Ter plaatse van de aanduiding is een maximale bouwhoogteregeling opgenomen, waarbij getoetst wordt of er een beoordeling dient plaats te vinden van naar een onevenredige afbreuk aan het huidige en/of het toekomstig functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering.

Ten slotte is het plangebied gelegen in het beheergebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta. en het intrek- en grondwaterbeschermingsgebied van de drinkwaterwinning “Sint Jansklooster”. De herverkaveling leidt niet tot een wijziging met betrekking op de onderdelen (grond)wateroverlast, waterkwaliteit en ecologie, riolering, volksgezondheid en beheer en onderhoud, zoals beschreven in het geldende bestemmingsplan. Net als in het geldende bestemmingsplan wordt de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied’ opgenomen. Hier mogen geen activiteiten plaatsvinden die de kwaliteit van het grondwater als onderdeel van de drinkwatervoorziening negatief beïnvloeden.

Hoofdstuk 4 Juridische opzet

4.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

4.2 Toelichting op de bestemmingen

Er is gekozen voor de vorm van een herziening van het bestemmingsplan Sint Jansklooster Molenkampen III. Alleen de regels en verbeelding worden op een aantal punten herzien, maar blijven voor het overige van kracht. Het gaat om ondergeschikte aanpassingen, die geen gevolgen hebben voor de opbouw en inhoud van het bestemmingsplan.

4.2.1 Bestemmingen

Wonen - 1  

De bestemming 'Wonen - 1' uit het bestemmingsplan Sint Jansklooster Molenkampen III blijft onverkort van toepassing op dit bestemmingsplan. Hierdoor wordt aangesloten op de bestemming die voor de woningen in de huidige situatie gelden.

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, met daaraan ondergeschikt tuinen, parkeervoorzieningen op eigen terrein, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Overeenkomstig het overleg tussen Stichting Vrienden van de Monnikenmolen en de gemeente Steenwijkerland zijn de bouwvlakken en de nokrichting van de woningen vastgelegd. Hierdoor vindt geen afbreuk aan het functioneren van de molen plaats.

Vrijstaande bijgebouwen zijn volgens het beeldkwaliteitsplan niet toegestaan, bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Hiermee wordt aangesloten bij het karakter van de bebouwing in de omgeving.

Groen

Door de gewijzigde oriëntatie van de woningen is de toegangsweg en de situatie van de parkeerplaatsen gewijzigd. Deze zijn nu meer zuidelijk gesitueerd, met als gevolg dat de bestemming van een deel van de gronden dat nu bestemd is als 'Verkeer' gewijzigd wordt in de bestemming 'Groen'. 

Verkeer

De gewijzigde oriëntatie heeft geleid tot een nieuwe situering van de parkeerplaatsen en de toegangsweg. Deze gronden hebben daarom de bestemming 'Verkeer' gekregen.

Tuin

De gewijzigde oriëntatie heeft geleid tot een nieuwe situering van de tuinen. Deze gronden hebben daarom de bestemming 'Tuin' gekregen.

4.2.2 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen. Het gaat hier over een antidubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Ter plaatse van 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mag gebouwd worden na het verlenen van een omgevingsvergunning, mits er geen activiteiten plaatsvinden die de kwaliteit van het grondwater als onderdeel van de drinkwatervoorziening negatief beïnvloeden.

Ter plaatse van de ‘vrijwaringszone - molenbiotoop' is een maximale bouwhoogteregeling opgenomen, waarbij getoetst wordt of er een beoordeling dient plaats te vinden van een onevenredige afbreuk aan het huidige en/of het toekomstig functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering. Hiervoor dient advies te worden ingewonnen bij de beheerder van de molen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

5.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Economische uitvoerbaarheid

Voor Molenkampen III is een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. In de investeringen die met de ontwikkeling van dat gebied gemoeid zijn, is onder andere rekening gehouden met de kosten van verwerving, bouwrijp maken en algemene planontwikkelingskosten. Eveneens is voorzien in bijdragen aan de reserves bovenwijkse voorzieningen, acquisitie, kunstobjecten, planschade en onderhoud afgesloten exploitaties volgens de binnen de gemeente Steenwijkerland gebruikelijke methode van toerekening. De genoemde investeringen worden gedekt door de opbrengsten uit de gronduitgifte. Hiermee is de financiële haalbaarheid aangetoond.

Grondexploitatie

Dit bestemmingsplan maakt deel uit van de uitbreidingswijk Molenkampen III. Bij de woningen gaat het om een bouwplan zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Het plan valt onder de grondexploitatieregeling die in de Wro is opgenomen.

Formeel moet de gemeente, gezamenlijk met dit bestemmingsplan, een exploitatieplan vaststellen. Deze verplichting geldt niet wanneer het kostenverhaal op een andere manier is gewaarborgd, geen fasering nodig is en de gemeente geen nadere eisen stelt. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd door bijvoorbeeld een overeenkomst of wanneer de gemeente de gronden zelf verkoopt (actief grondbeleid).

Financiële haalbaarheid

De desbetreffende woningen in dit bestemmingsplan worden door de gemeente zelf verkocht. De gemeente voert ook voor deze woningen een actief grondbeleid en verhaalt een deel van de kosten door de verkoop van deze woningen. Hiermee is het kostenverhaal verzekerd. Aanpassingen in de openbare ruimte door deze ontwikkeling, die de gemeente eventueel moet dragen, worden verhaald op basis van gemeentelijke verordeningen.

 

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan is, in het kader van het overleg volgens artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, naar verschillende overleginstanties gezonden. Hierop zijn geen bezwaren naar voren gekomen. Er is van de mogelijkheid gebruik gemaakt om in het kader van deze herziening de inspraak over te slaan.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon eenieder zijn of haar zienswijze kenbaar maken. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.

Op 21 maart 2017 heeft de gemeenteraad van Steenwijkerland het bestemmingsplan "Sint Jansklooster Molenkampen lll herziening” (ongewijzigd) vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.