Sint Jansklooster - Halleweg 16

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het landelijk gebied ten westen van Sint Jansklooster staat een bedrijfsgebouw aan de Halleweg. Dit bedrijfsgebouw wordt als landschapsontsierend gezien. Al enige tijd leeft het initiatief om de schuur af te breken en het erf te transformeren tot een woonperceel. Dit is echter in strijd met de geldende beheersverordening voor het buitengebied van de gemeente Steenwijkerland (zie paragraaf 1.3).

Over de voorgestelde erftransformatie heeft overleg plaatsgevonden tussen initiatiefnemer, provincie en gemeente. Hieruit volgt dat medewerking kan worden verleend aan de erftransformatie onder de voorwaarde van een investering in de ruimtelijke kwaliteit, volgens de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Om de voorgestane ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel Halleweg 16 te Sint Jansklooster. Het perceel heeft een oppervlakte van 933 m2. De begrenzing is afgestemd op de bedrijfsbestemming uit de beheersverordening. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in de beheersverordening Buitengebied Steenwijkerland die op 9 december 2014 is vastgesteld en op 24 december 2014 in werking is getreden. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Bedrijf'. Op het achterste deel van het plangebied ligt een bouwvlak van ongeveer 670 m2 dat voor 35,5% bebouwd mag worden. Dit komt ongeveer overeen met de huidige oppervlakte aan bebouwing. Het bouwen van een bedrijfswoning is op het perceel niet toegestaan.

Verder geldt op het plangebied en de omgeving de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' en de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Op de gevolgen van deze aanwijzingen op de erftransformatie wordt respectievelijk in hoofdstuk 4 en 6 ingegaan.

Met dit bestemmingsplan wordt het plangebied volgens de systematiek van de geldende beheersverordening, bestemd voor wonen, tuin en groen. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-inspanning) wordt in deze toelichting beschreven en wordt in de regels van dit bestemmingsplan via een voorwaardelijke verplichting gewaarborgd.

1.4 Leeswijzer

In de toelichting van het bestemmingsplan zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten van het gemeentelijk beleid weergegeven en is de regeling van het plan gemotiveerd. De toelichting van het plan bestaat uit een onderzoeksgedeelte en een beschrijving van het juridische deel van het plan. Het eerstgenoemde onderdeel bevat het onderzoek naar de huidige gebruiks- en bebouwingssituatie en de randvoorwaarden en belemmeringen. Het tweede onderdeel omvat de verantwoording van het juridisch deel van het plan, te weten de verbeelding en de regels.

De toelichting is als volgt opgezet:

Na het inleidende Hoofdstuk 1 worden in Hoofdstuk 2 de huidige situatie en de voorgenomen plannen beschreven. Hierin wordt ook nader ingegaan op de KGO-inspanning. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het, voor het plan relevante, beleid. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de actuele waarden in het plangebied. De waterparagraaf is opgenomen in Hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat in op de van belang zijnde milieuaspecten. In Hoofdstuk 7 wordt een uitleg en verantwoording gegeven van de planologische regeling (de plankaart, de regels met de gebruiks- en bebouwingsregeling, alsmede de borging van de KGO-inspanning). Hoofdstuk 8 geeft een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en ontwikkelingen

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

Landschappelijke context

Het plangebied ligt in het landelijk gebied tussen Sint Jansklooster en Vollenhove. Het ligt op een stuwwal met bijzondere landschappelijke waarden (het Hoge land van Vollenhove). Het is een van oorsprong bosrijk gebied afgewisseld met agrarische percelen. Op kaartmateriaal uit de 19de eeuw is de huidige verkavelingsstructuur al goed zichtbaar. Door de tijd heen heeft veel van het bosgebied plaats gemaakt voor agrarisch grondgebruik. Nu liggen alleen langs de Halleweg nog enkele bospercelen. De agrarische kavels worden veelal begrensd door houtwallen. Ook is langs de wegen laanbeplanting aanwezig. Deze elementen geven het gebied een besloten karakter. Een andere belangrijke waarde van het gebied wordt gevormd door de glooiingen in het landschap.

Een luchtfoto van het plangebied in zijn landschappelijke context is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied in landschappelijke context

Bebouwingsstructuur

Het plangebied maakt deel uit van een ruim opgezet bebouwingslint aan de Halleweg. Dit bestaat vooral uit voormalige agrarische bedrijfspercelen die nu een woonfunctie hebben. Ook zijn er enkele (agrarische) bedrijven aanwezig. De bebouwingstypologie is divers, waarbij een agrarische karakteristiek overheerst.

Ontsluiting

De Halleweg is een smalle erfontsluitingsweg die alleen een functie heeft voor de verkeersafwikkeling van en naar de aangelegen percelen. Aan de westzijde sluit deze aan op de provinciale weg N331 (Oppen Swolle) en aan de oostzijde op de Bergkampen.

2.2 Huidige situatie plangebied

Binnen het plangebied staat een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van ongeveer 21 bij 10 meter. Vóór dit gebouw ligt een oppervlakte verharding. Het overig deel van van het perceel is onverhard. Het gebouw is in de jaren '70 gebouwd als onderkomen van de transportmiddelen en voertuigen van de Van Benthem Veevouders welke destijds nog gevestigd was binnen de molenbiotoop (ten oosten van het plangebied). Het betreft een eenvoudig bouwwerk, dat is opgebouwd met betonplaten en afgedekt met golfplaten. Het gebouw voorziet nog in opslag voor het Veevoedersbedrijf, waarvan nu de hoofdvestiging zich in Vollenhove bevindt.

Aan de oostzijde van het plangebied staat een houtwal die doorloopt tot achterin de aangrenzende agrarische percelen. In deze houtwal mist een aantal bomen. Ook missen ter plaatse van het plangebied enkele bomen uit de laanbeplanting van de Halleweg.

Een aanzicht op het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Aanzicht op het plangebied

2.3 Beschrijving initiatief

De initiatiefnemer wil het plangebied transformeren tot een woonperceel. De schuur wordt gesloopt en alle verhardingen worden verwijderd. Op de noordzijde van het perceel wordt een woonhuis gebouwd. Voor het ontwerp van het woonhuis is gekozen voor een passend, landelijk type. De footprint wordt ongeveer 8,5 bij 15 meter. Achterop het perceel komt een overkapping in de stijl van een hooischuur.

Teneinde de ruimtelijke kwaliteit te versterken wordt de houtwal aan de noordwestzijde hersteld door de ontstane gaten hierin aan te vullen met gebiedseigen soorten bomen en ondergroei. Daarnaast wordt de laanstructuur langs de Halleweg hersteld met de aanplant van vier eiken. De nieuwe inrit voor de woning komt tussen de bomen in de laan door, aan de westzijde van het perceel. Hier worden twee parkeerplaatsen voorgesteld, waarmee wordt voldaan aan de gemeentelijke Nota parkeernormen (vrijstaande koopwoning in het buitengebied).

De gewenste inrichting van het terrein is weergegeven in figuur 2.3. Om een impressie te geven van het voorgestelde ontwerp van de woning zijn in figuur 2.4 enkele gevelbeelden weergegeven.

Figuur 2.3 Voorgestelde inrichting plangebied

Figuur 2.4 Enkele gevelbeelden van de nieuwe woning

2.4 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

In het buitengebied van de Gemeente Steenwijkerland is ruimte voor uitbreidingen en ontwikkelingen, mits die in balans is met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Er zijn meerdere methoden om te komen tot een goede balans. Het provinciaal beleid geeft hiervoor een handvat in de vorm van de KGO. Deze houdt in dat er in het buitengebied ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen, mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn.

De basisinspanning bestaat uit de volgende onderdelen:

• 1. de bestaande houtwal, die deels aan de noordoostkant van het plangebied grenst, wordt hersteld;
• 2. de landschapsontsierende schuur (met asbest) en bijbehorende verharding worden verwijderd;
• 3. eventuele bodemverontreiniging als gevolg van het eerdere bedrijfsgebruik wordt gesaneerd;
• 4. de bestaande bedrijfsbestemming op de locatie vervalt en wordt omgezet in de bestemming wonen.

De volgende KGO-onderdelen zijn extra inspanningen buiten het eigen erf:

• 1. de laanbeplanting langs de Halleweg wordt, daar waar nu enkele bomen ontbreken, aangevuld;
• 2. er wordt een financiële bijdrage geleverd voor versterking van het nabijgelegen landgoed de Oldenhof.

De hiervoor beschreven inspanningen worden op verschillende manieren gewaarborgd. Het herstel van de houtwal en de laanbeplanting, alsmede de (volledige) sloop van de schuur wordt via de regels van dit bestemmingsplan gewaarborgd in de vorm van een voorwaardelijke verplichting. De te leveren financiële bijdrage voor de versterking van landgoed de Oldenhof wordt privaatrechtelijk geregeld middels een overeenkomst. Dit bestemmingsplan vormt de omzetting van de bedrijfsbestemming in de bestemming wonen. Tot slot wordt in paragraaf 6.3 ingegaan op het aspect bodemverontreiniging.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen.

Duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit plan heeft geen betrekking op een stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in het Bro. Het gaat om transformatie van bedrijf naar wonen, waarbij geen verdere verstening plaatsvindt. Er hoeft dus niet te worden getoetst aan de ladder. Overigens is er op meer dan één manier sprake van een behoefte voor dit plan. De bouw van de woning betreft een concreet initiatief van de toekomstig bewoner van de woning, die inspeelt op de behoefte van het bijzondere woonmilieu in het buitengebied. Daarnaast is er behoefte voor het opruimen van in ongebruik geraakte, landschapsontsierende bedrijfsgebouwen. De behoefte voor dit project is daarmee in voldoende mate aangetoond.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit project raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel (2017) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie op 12 april 2017 een Omgevingsverordening (2017) vastgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke en gebiedsspecifieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied. Onderstaand wordt op deze drie niveaus van het uitvoeringsmodel ingegaan.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Het gaat om belangenafweging, duurzaamheid, concentratie van stedelijke functies in stedelijke netwerken, regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Zoals de aanhef al aangeeft gaan de generieke beleidskeuzes vooral over stedelijke ontwikkeling.

Het concentratiebeleid van de provincie houdt in dat stedelijk ontwikkeling zoveel mogelijk wordt geconcentreerd om de stedelijke netwerken. Voor overige kernen mag alleen voor lokale behoefte en bijzondere doelgroepen gebouwd worden. Aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Voor de transformatie van een bedrijfserf naar een woonerf, waarbij per saldo niet meer bouwmogelijkheden ontstaan, geldt bovendien dat er sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Er is geen onnodig nieuw ruimtebeslag, omdat het hele plangebied al een 'stedelijke bestemming' heeft. Er heeft een zorgvuldige belangenafweging plaatsgevonden en de uitbreiding wordt op basis van maatwerk ingepast in de groene omgeving. Hierna wordt ingegaan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Er is één gebiedsspecifieke beleidskeuze op het plangebied van toepassing, namelijk de aanwijzing als grondwaterbeschermingsgebied.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen. Het gaat onder andere om grondwaterbeschermingsgebieden, waarin het plangebied is gelegen. De provincie is verantwoordelijk voor de bescherming van het grondwater dat voor drinkwater wordt gebruikt en wil elk risico op verontreiniging voorkomen. De milieutechnische bescherming richt zich op het voorkomen danwel reguleren van (risicovolle) activiteiten. Risicovolle inrichtingen zijn verboden. De functie wonen is vanuit dit oogpunt niet risicovol. De verordening gaat hier nader op in.

Ontwikkelingsperspectieven

Het perceel en de omgeving vallen in het buitengebied, in het ontwikkelingsperspectief 'wonen en werken in een kleinschalig mixlandschap'. Dit perspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies. Aan de ene kant agrarische bedrijven en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De voorgestelde erftransformatie past binnen dit perspectief.

Verder staat het behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied voorop. Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie om voort te bouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen. Het geleverde maatwerk sluit aan op deze ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

Natuurlijke laag: stuwwallen

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. In de omgeving van het plangebied zijn subtiele hoogteverschillen zichtbaar. De erftransformatie van een bedrijfsperceel naar woonperceel doet geen afbreuk aan deze hoogverschillen en de beleving van (het reliëf van) de stuwwal.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude Hoevenlandschap

De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Ook hier geldt dat de erftransformatie perceelsgebonden is en daarom geen afbreuk doet aan deze kenmerken van het gebied. Het aanvullen van de laanbeplanting en de houtwal versterken wel (de beleving van) de landschapsstructuur.

Stedelijke laag: verspreide bebouwing

De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Elk landschap heeft zijn eigen erftype: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden. Bij de transformatie van de erven vervalt vaak deze vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is het het creëren van 'levende erven'. Opnieuw verbonden met het landschap, gaan de erven een serieus te verkennen alternatief woon/werkmilieu vormen. In dit plan wordt een in ongebruik geraakt en landschapsontsierend bedrijfsperceel getransformeerd. De ontwikkeling van dit erf draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Bovendien is de aan te brengen beplanting afgestemd op de kenmerken van het Hoge Land van Vollenhove. Hiermee wordt de binding van het erf aan het landschap versterkt.

Laag van de beleving: donkerte

Donkerte is een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. In de donkere gebieden is alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht de norm. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht. In dit bestemmingsplan worden geen functies mogelijk gemaakt die in belangrijke mate afbreuk doen aan de beleving van donkerte. Het bestemmingsplan kan het gebruik van kunstlicht bij woningen niet regelen.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

Met het vaststellen van de eerste Omgevingsvisie in 2009 is het eerdere detailkader van de provincie van rood-voor-rood, rood-voor-groen en nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de KGO geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. Centraal staat de balans tussen ontwikkelingsruimte en tegenprestatie in de vorm van investeringen in maatwerk met andere kwaliteitsprestaties, zoals landschap en natuur. In paragraaf 2.3 is ingegaan op de inspanning die in het kader van de KGO worden geleverd en hoe deze in het bestemmingsplan (of daarbuiten) zijn geborgd. Op deze KGO-inspanning is positief gereageerd door de provincie, waarbij het vervallen van de bedrijfsbestemming als een belangrijke meerwaarde is beoordeeld.

Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsverordening Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels van deze verordening, waaronder de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Steenwijkerland

De gemeente heeft de Omgevingsvisie Steenwijkerland 'Waardevast landschap' (juni 2017) opgesteld. Het betreft een visie op hoofdlijnen die zich richt op de fysieke leefomgeving en een strategisch kader voor ruimtelijke ontwikkeling is.

In de omgevingsvisie wordt gesteld dat erven kwaliteit leveren aan het buitengebied. Transformatie van erven is vaak maatwerk en gaat gepaard met een kwaliteitsimpuls. Onderdeel van deze kwaliteitsimpuls kan zijn de sanering van overtollige bebouwing. Daarnaast is het beheer en herstel van landschapselementen een aspect waar de gemeente op inzet.

Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan deze punten op basis van maatwerk dat in overleg met de gemeente Steenwijkerland tot stand is gekomen.

Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021

In 2012 is de woonvisie ''Visie op wonen en leefbaarheid – duurzaam vitaal' vastgesteld. Sinds 2012 is veel veranderd op het gebied van wonen. Daarom besloot de gemeente Steenwijkerland deze visie te actualiseren. Hiervoor is gebruik gemaakt van een woningmarkt- en woonbehoefte onderzoek.

In de visie stelt de gemeente voorbereid te willen zijn op de nieuwe focus op transformatie zodat zij proactief mee kunnen werken aan initiatieven en hiervoor voldoende capaciteit beschikbaar kunnen maken. Bij transformatie-initiatieven gaat het vaak om maatwerk, hetgeen niet altijd binnen de bestaande procedures van de gemeente past en waarvoor een meer flexibel kader nodig is. De gemeente wil haar inwoners, ontwikkelaars en woningcorporaties goed kunnen faciliteren bij transformatie en (kleinschalige) herstructureringsinitiatieven die invulling geven aan de huisvestingsopgave en bijdragen aan het vergroten van de leefbaarheid.

De woningbouwontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt draagt bij aan het vergroten van de leefbaarheid, door een investering in de ruimtelijke kwaliteit. Het is bovendien een voorbeeld van transformatie zoals bedoeld in de woonvisie. Het plan sluit hiermee aan op de ambities van de gemeente zoals beschreven in de woonvisie.

Landschapsontwikkelingsplan (LOP)

In het Landschapsontwikkelingsplan, dat in 2005 is vastgesteld, is het landschapsbeleid voor het buitengebied van de gemeente vastgelegd. Het dient als instrument waarmee richting wordt gegeven aan nieuwe ontwikkelingen.

Op basis van een landschapsanalyse zijn verschillende cultuurhistorische landschapstypen aangewezen. Het plangebied ligt in het 'Land van Vollenhove'. Het land van Vollenhove is een klein stuwwallencomplex uit de voorlaatste ijstijd (Saalien) die is aangewezen als één van de parels van de gemeente. Dergelijke gebieden zijn aardkundig, natuurwetenschappelijk, archeologisch, cultuurhistorisch of vanwege een combinatie van deze aspecten zo waardevol dat ze beschermd dienen te worden voor ontwikkelingen die afbreuk doen aan deze waarden. Ontwikkelingen in deze gebieden zijn alleen mogelijk indien ze de landschappelijke kwaliteiten ondersteunen en versterken.

Het kleinschalige karakter van het gebied, de bebouwingslinten gelegen op de grens naar het open veengebied en de ligging op de grens met het zeekleigebied zijn zeer belangrijke kwaliteiten van dit gebied. Kenmerkend is ook de afwisseling van naaldbossen (bebossing van voormalige heidegronden in het begin van de 20e eeuw) en de oude loofbossen in de nabijheid van de landhuizen. De wegen en lanen zijn recht en hebben veelal een eikenbeplanting.

Het verbeteren van de houtwal en laanbeplanting zijn belangrijkse structuurdragers en dragen bij aan de kenmerkende beslotenheid van het gebied. Het landgoed De Oldenhof, die eveneens deel uitmaakt van de KGO-inspanning, wordt specifiek benoemd in het LOP. Op deze manier sluit de ontwikkeling goed aan op de ambities die het LOP voor dit betreffende gebied heeft. De uitwerking zoals beschreven in paragraaf 2.3 en in is conform de uitgangspunten van het landschapsontwikkelingsplan tot stand gekomen.

Beleidsnotitie buitengebied

In de Beleidsnotitie bestemmingsplan Buitengebied, die door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 maart 2012, wordt weergegeven waar de gemeente Steenwijkerland zich op richt bij de verdere ontwikkeling van haar buitengebied. Vanwege mogelijke verschillen in interpretatie, is aanvullend op 6 november 2012 door de gemeenteraad voor de bijgebouwen een nadere aanvulling vastgesteld.

In de beleidsnotitie wordt ruimte geboden voor het vergroten van bestaande burgerwoningen op basis van een goede ruimtelijke afweging. Daarbij wordt de maximale omvang van een woning gerelateerd aan de ruimtelijke kwaliteit/karakteristiek van het gebied. Nieuwbouw van woningen is in principe uitgesloten. Gelet op de kwaliteitsimpuls van het perceel en van landschapselementen in de omgeving die dit plan met zich meebrengt en het feit dat er geen sprake is van verstening in het buitengebied, werkt de gemeente in dit specifieke geval toch mee aan het initiatief. Ook het laten vervallen van een bedrijfsbestemming in het buitengebied is een zwaarwegende factor geweest om mee te werken aan het toevoegen van een burgerwoning in het buitengebied.

Samengevat kunnen de volgende randvoorwaarden voor woningen in het buitengebied worden gehanteerd:

• De standaard woningdiepte wordt per bouwperceel ingetekend;
• De omgeving en het karakter van het gebied en/of de woning zijn bepalend voor de omvang van de woning;
• Karakteristieke panden, monumenten en/of grotere woningen krijgen een bouwvlak op maat;
• De ruimtelijke kwaliteit van de groene ruimte mag niet worden aangetast;
• Een goede ruimtelijke inpassing is noodzakelijk;
• De uitvoerbaarheid, waaronder toelaatbaarheid en maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid, is aangetoond;
• Er wordt in voldoende mate voorzien in de parkeerbehoefte op eigen erf;
• Het goede woon- en leefklimaat ter plaatse blijft gewaarborgd;
• Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Aan voorgenoemde randvoorwaarden wordt voldaan. De standaard woningdiepte is 15 meter, die wordt vertaald naar de verbeelding van dit bestemmingsplan. De diepte van de woning bedraagt circa 15 meter. De woning wordt ingepast in een ruim bebouwingslint, dat voornamelijk uit woonhuizen bestaat. In paragraaf 2.3 is beschreven dat het plan de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Op het erf is voldoende ruimte om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien. Voor de uitvoerbaarheid en het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat wordt verwezen naar hoofdstuk 8 en 6. In de hoofdstukken is de conclusie dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat de ontwikkeling uitvoerbaar is.

Welstandsnota Steenwijkerland

De gemeente Steenwijkerland heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota. Deze geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Hiertoe zijn onder andere voor het plangebied van dit bestemmingsplan een aantal welstandscriteria opgesteld, waaraan het bouwplan zal moeten voldoen. Het uitgangspunt is dat het bouwplan een definitief positief welstandsadvies krijgt.

Het plangebied ligt in het welstandsgebied 'Stuwwallandschap en het land van Vollenhove', meer specifiek de 'Stuwwal met het Hoge land van Vollenhove'. Het Hoge land van Vollenhove ligt op een stuwwal, ontstaan in de voorlaatste ijstijd. Landijs stuwde de toen aanwezige kleibodem op. Op de rug is dekzand afgezet dat tegenwoordig voor bouwland of weiland in gebruik is. Dit sterke reliëf is nog in grote mate herkenbaar.

In dit gebied zijn de oorspronkelijke boerderijen overheersend. Veel oorspronkelijke boerderijen en bijbehorende erven zijn ook nog gaaf in situering, hoofdvorm en gevelindeling. Er is een landschap met veel waardevolle bebouwing ontstaan waaraan het historische karakter nog goed afleesbaar is. Het beleid is er dan ook op gericht het oorspronkelijke karakter van het gebied te handhaven en bij nieuwe ontwikkelingen voorzichtigheid te betrachten. Bij nieuwbouw, vervanging en grote uitbreidingen aan andere bestaande gebouwen dienen de bebouwingskarakteristieken te worden gerespecteerd.

Over de plannen zoals beschreven in paragraaf 2.3 is overleg geweest met de rayonarchitect van het Oversticht en met de welstands- en monumentencommissie. Geconcludeerd is dat het ontwerp van de nieuwe woning passend is in het gebied.

Extern veiligheidsbeleid 2015-2018

De gemeente stelt in haar extern veiligheidsbeleid het principe van deregulering voor. De gemeente stelt bij voorkeur geen aanvullende eisen, maar focust op het vroegtijdig (vooroverleg) in beeld krijgen van de juiste informatie. Ter plaatse van het projectgebied is geen sprake van externe risico's. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 6.5.

Hoofdstuk 4 Actuele waarden

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de actuele waarden in het projectgebied en de directe omgeving. Daarbij wordt ingegaan op het landschap, de beschermde gebieden en lokale flora en fauna, de archeologische waarden en overige cultuurhistorie.

4.2 Landschap

Zoals in de voorgaande hoofdstukken al aangehaald is het waardevol landschap waarin het behoud van de landschappelijke karakteristiek voorop staat. Op het niveau van dit plan wordt deze karakteristiek bepaald door geslotenheid en kleinschaligheid. De erftransformatie en de daarmee samenhangende inspanning in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (zie paragraaf 2.3) respecteren de landschappelijke waarden en dragen bij aan de landschappelijke kwaliteit.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Gebiedsbescherming gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN) beschermd. De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb).

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied of NNN-gebieden. De bosgebieden ten zuidwesten van het plangebied zijn onderdeel van het NNN. Dit geldt ook voor het natuurgebied De Wieden, dat op 800 meter afstand ten noordoosten, achter Sint Jansklooster ligt. Dit gebied is eveneens aangewezen als Natura 2000-gebied. De ligging van de NNN-gebieden ten opzichte van het plangebied is weergegeven in figuur 4.1. De gele gebieden zijn natuurontwikkelingsgebieden in het kader van Natura 2000.

Figuur 4.1 Ligging NNN-gebieden ten opzichte van plangebied

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van het NNN. Voor Natura 2000-gebieden geldt op grond van de Wnb een zwaarder beschermingsregime. Ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van deze gebieden hebben.

Voor dit plan geldt dat er, gezien de afstand tot de natuurgebieden en de aard van de ontwikkeling, geen significante effecten op de natuurwaarden aan de orde zijn. Directe hinder in de vorm van geluid, trillingen, verontreiniging etc. als gevolg van een woonfunctie is uitgesloten op 800 meter afstand (de afstand tot De Wieden). De transformatie van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie levert in principe minder belasting op het milieu op. Dit komt vooral door een afname van verkeersbewegingen. Op basis van CROW-kentallen uit publicatie 317 heeft een woning een verkeersaantrekkende werking van 8 motorvoertuigen per etmaal een opslagloods van 240 m2 (maximale planologische invulling) 12 motorvoertuigen per etmaal. Bovendien leidt een bedrijfsfunctie tot meer zwaar verkeer, dat meer invloed heeft op de natuur.

Soortenbescherming

Binnen het plangebied vindt een aantal ingrepen plaats die mogelijk effecten heeft op beschermde soorten. Het gaat vooral om het verwijderen van op het perceel verspreide lage beplanting, het slopen van delen van gebouwen en ingrepen in watergangen. Voor een inzicht in de potentieel aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat het in het plangebied ontbreekt aan mogelijkheden voor vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen om er te verblijven. Aanwijzingen voor de aanwezigheid van vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen zijn ook niet vastgesteld. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om de werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.

Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren.

Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in Provincie Overijssel. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. Op grond van het uitgevoerde onderzoek worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming en het beleid ten aanzien van het NNN.

4.4 Cultuurhistorie

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet een ruimtelijk plan een beschrijving geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke beschermde cultuurhistorische waarden, anders dan de eerder beschreven landschappelijke waarden. Deze waarden zijn bij de totstandkoming van het inrichtingsplan en de KGO-inspanningen als uitgangspunt gehanteerd. In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die regelt dat, wanneer de bedoelde inspanningen niet binnen een jaar zijn gerealiseerd en duurzaam in stand worden gehouden, het gebruik van de woning strijdig is met de bestemming.

4.5 Archeologie

De regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden zijn opgenomen in de Erfgoedwet. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De gemeente Steenwijkerland heeft een gemeentelijke archeologische beleidskaart. Deze kaart geeft op basis van oudheidkundig onderzoek verschillende waarderingen op het grondgebied van de gemeente. De kaart is vertaald in de geldende beheersverordening, op grond waarvan voor het plangebied en de directe omgeving een beschermende regeling is opgenomen.

Het plangebied ligt in een zone met een hoge archeologische verwachting (in de beheersverordening vertaald naar de bestemming 'Waarde - Archeologie 2'). Op basis van het archeologiebeleid moet hier bij ingrepen groter dan 2.500 m2 (in het buitengebied) archeologisch onderzoek plaatsvinden. Dergelijke ingrepen worden niet mogelijk gemaakt. Het plangebied heeft een omvang van ongeveer 930 m2. Deze bestemming wordt in overeenstemming met het gemeentelijk archeologiebeleid wel overgenomen in dit bestemmingsplan.

Vanuit dit aspect bestaan geen belemmeringen voor het plan. Indien bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van de Erfgoedwet een meldingsplicht.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten.

Het onderhavige plan is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

5.2 Watertoets

De plannen zijn aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20181009-59-18952). Op basis van de ingevulde gegevens kan de korte procedure voor de watertoets worden gevolgd. Deze is opgenomen in Bijlage 2. In deze paragraaf is beschreven hoe met de uitgangspunten uit de watertoets rekening wordt gehouden.

Invloed op de waterhuishouding

(Grond)wateroverlast

Rondom het huidige erf liggen kavelsloten, die voor de afwatering van het gebied zorgen. Deze kavelsloten worden behouden. Schoon hemelwater afkomstig van de toekomstige verhardingen kan hierop afstromen zoals dat nu ook al het geval is. De verharding is in de huidige situatie circa 530 m2. In de nieuwe situatie zal er minder verharding aanwezig zijn. Het plan leidt daarom niet tot wateroverlast als gevolg van versneld afvoeren van hemelwater. Compensatie hiervoor in de vorm van nieuwe waterberging is niet nodig.

Riolering

De watergangen rondom het plan en de zandige ondergrond bieden goede voorwaarden voor infiltratie. De ontwikkeling ligt in een gebied met drukriolering. Op het riool wordt alleen afvalwater geloosd. Hiermee wordt aangesloten op het voorkeursbeleid van het waterschap. Bij pieken wordt water afgevoerd naar het watersysteem. Hiermee wordt voorzien in een klimaatbestendig watersysteem.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). In dit geval wordt de bebouwing op hetzelfde peil als de bestaande bebouwing gebouwd. In principe wordt hiermee voldaan aan de ontwateringsdiepte.

Grondwaterbeschermingsgebied

Het plangebied ligt in een grondwaterbeschermingsgebied en intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op de verontreiniging van het grondwater. Het plan draagt hieraan bij door het omzetten van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Een woonfunctie heeft geen relevant risico op verontreiniging van het grondwater. Op de door de bedrijfsfunctie ontstane situatie in de bodem wordt in paragraaf 6.3 ingegaan.

Watertoetsproces

Waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan. Dit bestemmingsplan wordt aan het waterschap voorgelegd voor een definitief wateradvies. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met alle in het wateradvies opgenomen uitgangspunten.

5.3 Waterveiligheid

Op de risicokaart Overijssel staan gebieden met een grote, middelgrote en kleine kans op overstromingen weergegeven. In het plangebied is geen kans op een overstroming. Het gebied tussen Vollenhove en Sint Jansklooster ligt relatief hoog op een stuwwal.

Hoofdstuk 6 Milieuparagraaf

6.1 Mer-beoordeling

In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. In onderdeel D van de bijlage bij het besluit staan de activiteiten waarvoor dit geldt. Hieronder vallen ook stedelijke ontwikkelingsprojecten.

De transformatie van een bedrijfsperceel naar een woonperceel, waarbij per saldo geen sprake is van een toename in bouwmogelijkheden en infrastructuur, kan niet als een stedelijk ontwikkelingsproject worden aangemerkt. Het is daarom niet nodig om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Overigens toont deze plantoelichting in voldoende mate aan dat het project geen negatieve gevolgen voor het milieu heeft.

6.2 Geluidhinder

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzones van zowel de Halleweg als de Bergkampen. Dit zijn buitenstedelijke 60 km-wegen. Door de Omgevingsdienst IJsselland is van het plangebied een verkeersmodel aangeleverd voor het planjaar 2030. Dit verkeersmodel is aangeleverd in het rekenprogamma Geomilieu, waarin de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 (RMG 2012). In het verkeers- en rekenmodel zijn de Halleweg en de Bergkampen opgenomen met een verkeersintensiteit van repsectievelijk 260 mvt/etmaal en 630 mvt/etmaal.

Het plangebied is ingevoerd in het rekenmodel, waarbij toetspunten zijn gelegd ter plaatse van de gevels van de nieuw te realiseren woning. Met het rekenmodel is de geluidsbelasting berekend invallend op de gevels van de woning. In figuur 6.1 is een uitsnede gegeven van dit rekenmodel met de berekende geluidsbelastingen op waarneemhoogten +1,5 m/+4,5 m. De invoergegevens van de wegen zijn opgenomen in Bijlage 3.

Figuur 6.1 Berekende geluidswaarden

Uit bovenstaande figuur blijkt dat de geluidsbelasting niet meer bedraagt dan Lden = 45 dB op de voorgevel (inclusief 5 dB aftrek op basis van artikel 110 Wgh). Dit is 3 dB lager dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. Geconcludeerd wordt dat de woning binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder kan worden gerealiseerd. Een hogere waarde procedure is niet nodig.

6.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Gelet op de historische bedrijfsactiviteiten en de ligging in een grondwaterbeschermingsgebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, waarbij ook de kwaliteit van het grondwater is onderzocht. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 4. Uit het onderzoek is gebleken dat de locatie verdacht is door de aanwezigheid van olie in de bodem, nabij een voormalige tank. Er is sprake van een matige verontreiniging waarvan, gezien het toekomstig gebruikt, de aanbeveling wordt gedaan deze te saneren. Gelet op de beperkte omvang van deze sanering doet dit geen afbreuk aan de uitvoerbaarheid van het plan. De sanering vindt plaats conform de voorwaarden uit de Wet bodembescherming.

6.4 Luchtkwaliteit en het besluit NIBM

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 15 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 8 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Er is in dit geval geen verkeerstoename, maar een afname. De ontwikkeling draagt daardoor in positieve zin bij aan de luchtkwaliteit. Het aspect 'luchtkwaliteit' staat de ontwikkeling niet in de weg. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

6.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook liggen er geen vervoerroutes van gevaarlijke stoffen en buisleidingen nabij het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

6.6 Milieuhindercontouren

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Rondom het plangebied liggen alleen woningen en agrarische gronden. De nieuwe woning wordt ook niet gebouwd binnen de milieucontour van bedrijven die op grotere afstand liggen. Het toevoegen van een nieuwe woning is hier goed inpasbaar. Het plan leidt dus tot een verantwoorde milieusituatie.

6.7 Kabels, leidingen en overige zones

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic/Wion-melding in kaart gebracht. In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Het plangebied ligt wel in een beschermingszone van het grondwater en nabij een molenbiotoop. Omdat de woning buiten de molenbiotoop wordt gebouwd, kan uitgesloten worden dat de woning relevante gevolgen heeft voor de windvang van de molen (die aan de Bergkampen staat).

Zoals beschreven in paragraaf 6.3 is er op basis van onderzoek aangetoond dat er geen verontreiniging in het plangebied is ontstaan, waarmee er geen risico voor de waterwinning is. De nieuwe woonfunctie vormt geen nieuw risico, waarmee voldaan wordt aan de uitgangspunten voor het grondwaterbeschermingsgebied. Ingevolge de provinciale verordening wordt het grondwaterbeschermingsgebied in de regels van dit bestemmingsplan beschermd.

Hoofdstuk 7 Juridische opzet

7.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

7.2 Toelichting op de bestemmingen

De bestemmingen die in dit bestemmingsplan voorkomen zijn afgestemd op de regeling uit de beheersverordening Buitengebied Steenwijkerland. Hierbij geldt dat de regeling voor het bedrijf is toegespitst op dit initiatief, waarbij de randvoorwaarden uit het beleidskader, de actuele waarden, de waterparagraaf en de milieuparagraaf als uitgangspunt gelden.

Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Tuin

Om bebouwing op het voorerf te voorkomen is voor de gronden aan de voorkant van de woning de bestemming 'Tuin' ook in dit bestemmingsplan van toepassing. Bebouwing, anders dan een lage erfafscheiding, is binnen deze bestemming niet toegestaan. De voorkeur gaat uit naar een groene erfafscheiding.

Wonen - Buitengebied

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen - Buitengebied'. Binnen deze bestemming is het wonen, eventueel in combinatie met een beroep aan huis, mogelijk. De woning moet binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Dit bouwvlak is afgestemd op het in paragraaf 2.3 beschreven inrichtingsplan.

Op grond van de bestaande regeling is een woning met een maximale inhoud van 600 m3 toegestaan. In de beleidsnotitie Bestemmingsplan Buitengebied is voor het aspect wonen opgenomen dat het mogelijk is om bestaande burgerwoningen te vergroten op basis van een goede ruimtelijke afweging. Daarbij wordt de maximale omvang van een woning gerelateerd aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het gemeentelijk beleid schrijft als uitgangspunt een maximale inhoudsmaat van 750 m3 voor. Deze inhoudsmaat past bij de voorgestelde landelijke uitstraling van de woning en ook bij bestaande woonbebouwing in de omgeving.

Verder zijn de bouw- en gebruiksregels uit de verordening grotendeels onverkort van toepassing in dit bestemmingsplan. Dit betekent dat de nieuwe woning binnen het bouwvlak gebouwd moet worden met een goot van minimaal 2,50 meter en maximaal 4,50 meter. De bouwhoogte bedraagt minimaal 6,50 meter en maximaal 8,00 meter. Tot slot worden gebouwen met een kap van minimaal 30° en maximaal 60° afgedekt. Voor bijgebouwen geldt dat deze binnen de aanduiding 'bijgebouwen' gebouwd moet worden. De maximale oppervlakte betreft 70 m2, afgestemd op de oppervlakte van het perceel (500 - 1.000 m2). In afwijking van de gebruikelijke regeling is de voor maximum bouwhoogte van ten hoogste één bijgebouw niet '80% van de hoogte van het hoofdgebouw' maar 6,50 meter opgenomen. Hiermee kan de hooiberg met een passende afmeting worden gerealiseerd. De afwijkingsregelingen zijn, voor zover relevant, zijn niet overgenomen uit de geldende beheersverordening, omdat dit plan is gericht op maatwerk. De bij recht gegeven maten bieden voldoende ruimte om het voorgestelde ontwerp te realiseren.

Borging KGO-inspanning

In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die regelt dat, wanneer de bedoelde inspanningen niet binnen een jaar zijn gerealiseerd en duurzaam in stand worden gehouden, het gebruik van de woning strijdig is met de bestemming. De financiële voorwaarden kunnen niet publiekrechtelijk worden geborgd. Dit is ook niet nodig, omdat de privaatrechtelijke overeenkomst wordt afgesloten alvorens het bestemmingsplan als ontwerp ter inzage is gelegd.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

8.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de initiatiefnemer. Deze heeft de kosten van de ontwikkeling, inclusief de investeringen in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving in beeld gebracht en geoordeeld dat deze gefinancierd kunnen worden. Op basis hiervan is geconcludeerd dat het plan economisch haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten in verband met de realisatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de ruimtelijke procedure worden via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer doorberekend. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Het is daarom niet nodig om een grondexploitatieplan op te stellen.

8.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De resultaten uit de bestemmingsplanprocedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan zijn overigens geen grote maatschappelijke belangen gemoeid.

Participatie

De gemeente hecht grote waarde aan het vinden van (maatschappelijk) draagvlak voor ruimtelijke plannen. Dit draagvlak is ook voor initiatiefnemer van groot belang. Immers, wanneer er weerstand ontstaat tegen een plan dan kan dit van grote invloed zijn op de voortgang van de planvorming. Voorafgaand aan de formele procedure heeft de initiatiefnemer de buurt geconsulteerd. Hierna is een kort verslag van het 'buurtoverleg' opgenomen.

Gespreksverslag buurtoverleg 20 november 2018

Vanwege de markante ligging van deze specifieke herontwikkelingslocatie aan de Halleweg 16 te Sint- Jansklooster is er besloten om omwonenden (met zicht op de betreffende percelen) tijdig kennis te laten nemen van het voornemen. Inmiddels zijn deze één-op-één gesprekken gevoerd. Hierna volgt de beknopte weergave van deze gesprekken.

De woonomgeving van het plangebied met zicht op het plangebied – feitelijk de bewoners van Halleweg 14 & 15, Bergkampen 6, 7 & 8 en Molenstraat 8 – zijn persoonlijk benaderd en geïnformeerd over het voornemen. In de persoonlijke gesprekken heeft de initiatiefnemer de planvorming met betrekking tot de transformatie van het bedrijfsperceel Halleweg 16 naar een woonbestemming, alsmede de landschappelijke inrichting én de toekomstige bebouwing van het plangebied zowel mondeling als doormiddel van plantekeningen toegelicht.

Geconcludeerd wordt dat het houden van deze overlegmomenten met waardering en groot enthousiasme aangaande de planvorming is ontvangen.

Overleg

Door het vooraf consulteren van de omgeving (burgerparticipatie) is het niet noodzakelijk een voorontwerpbestemmingsplan voor inspraak ter inzage te leggen. Wel wordt het plan voorgelegd aan de diensten van provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 20 maart tot en met 30 april 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Daarop heeft de gemeenteraad op 18 juni 2019 besloten over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het plan is ongewijzigd vastgelegd. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.