Scheerwolde - Dorpsuitbreiding

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan' staat ter plaatse van het plangebied de bouw van twee appartementengebouwen met gezamenlijk acht appartementen toe. Uit marktonderzoek van de initiatiefnemer is gebleken dat er in Scheerwolde geen behoefte is aan appartementen. Op basis van Woonagenda Steenwijkerland 2022 - 2026 worden drie vrijstaande woningen en één 2-onder-één kap woning mogelijk gemaakt. Om dit programma te kunnen realiseren wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan'. Voorliggend wijzigingsplan biedt het juridische kader om het beoogde bouwprogramma te kunnen realiseren.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de dorpsuitbreiding van Scheerwolde. Hier wordt ten zuiden van de Scheerwolderweg een nieuwe woonwijk gerealiseerd rondom een waterpartij. Het plangebied is onderdeel van de dorpsuitbreiding en ligt tegenover de centrale Brink van Scheerwolde. Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden, die van elkaar worden gescheiden door een groenstrook. Ten westen en oosten van het plangebied zijn vrijstaande en geschakelde grondgebonden woningen gebouwd. 

 

Ligging van het plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan'. Op grond van dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Wonen - Gestapeld'. Deze bestemming maakt de bouw van een appartementengebouw met vier appartementen mogelijk binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak.

 

Verbeelding van het bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

 

In de bestemming 'Wonen - Gestapeld' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in 'Wonen - 2'. Aan de wijziging zijn de volgende voorwaarden verbonden:

• de wijziging moet inpasbaar zijn in de ruimtelijke hoofdstructuur alsmede de verkeerskundige hoofdstructuur van het plan;
• de wijziging moet uit oogpunt van geluidhinder wegverkeer inpasbaar zijn;
• de wijziging moet uit oogpunt van een goede waterhuishouding realiseerbaar zijn;
• het totaal aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' niet mag worden vergroot.

1.4 Leeswijzer

In de hierna volgende hoofdstukken van deze toelichting komen onder meer de volgende elementen aan de orde:

• project- en gebiedsbeschrijving;
• toetsing aan het vigerende planologische regime;
• beschrijving van relevantebeleidskaders op diverse schaalniveaus;
• toetsing aan relevante milieu- en omgevingsaspecten;
• haalbaarheid (financieel en maatschappelijk).

2 Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Bestaande situatie

De dorpsuitbreiding van Scheerwolde bestaat uit een woonwijk die is gebouwd rondom een waterpartij. De wijk bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en geschakelde woningen, die met de voorkant op de weg en met de achterkant op het water zijn georienteerd. De wijk wordt ontsloten vanaf de Scheerwolderweg, de hoofdontsluiting van Scheerwolde. De weg is aan beide zijden voorzien van een brede berm met bomen. Aan de zuidzijde van de weg ligt een brede bermsloot.

Scheerwolde kent een centrale brink, waar om heen de belangrijkste functies van het dorp zijn gerealiseerd, zoals het dorpshuis. De brink heeft een groene inrichting met een speeltuin en wandel- en fietspaden. Het stedenbouwkundig plan voor de dorpsuitbreiding voorziet aan de zuidzijde van de brink in twee appartementengebouwen. Tussen de appartementengebouwen ligt een groenstrook die de brink met waterpartij verbindt. Aan weerszijden van de appartementengebouwen zijn, parallel aan de Scheerwolderweg, vrijstaande en geschakelde grondgebonden woningen gebouwd.  

2.2 Toekomstige situatie

De appartementengebouwen zouden worden gebouwd door de woningcorporatie Wetland Wonen. Vooraf aan de bouw van de appartementengebouwen heeft de corporatie een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan appartementen in Scheerwolde. Het resultaat van dit onderzoek is dat er op dit moment geen behoefte bestaat aan appartementen. De corporatie heeft om die reden afgezien van de bouwlocatie. De gemeente heeft de percelen opnieuw verkaveld, zodat er drie vrijstaande woningen en twee aaneengebouwde woningen kunnen worden gebouwd. Het bouwplan sluit daarmee in ruimtelijke en stedenbouwkundige zin aan op de naastgelegen woningbouw. 

 

Herverkaveling van het plangebied

 

2.3 Strijdigheid met het bestemmingsplan

Het bouwplan voorziet in vijf grondgebonden woningen en is op diverse punten strijdig met het geldende bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan'. De bestemming 'Wonen - Gestapeld' maakt uitsluitend gestapelde woningbouw (acht appartementen in twee woongebouwen) mogelijk met een bouwhoogte van 10 meter.

 

In de regels van deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in 'Wonen - 2'. Aan deze wijziging zijn een aantal voorwaarden verbonden:

• de wijziging moet inpasbaar zijn in de ruimtelijke hoofdstructuur alsmede de verkeerskundige hoofdstructuur van het plan;
• de wijziging moet uit oogpunt van geluidhinder wegverkeer inpasbaar zijn;
• de wijziging moet uit oogpunt van een goede waterhuishouding realiseerbaar zijn;
• het totaal aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' niet mag worden vergroot.

Toetsing aan de voorwaarden

Het bouwplan past zoals beschreven in paragraaf 2.2 past het bouwplan binnen ruimtelijke hoofdstructuur en verkeerskundige hoofdstructuur van Scheerwolde. De toetsing aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder en de relevante wateraspecten vindt respectievelijk plaats in hoofdstuk 4. Met de wijziging van de bestemming neemt het aantal woningen af van acht naar vijf. Hiermee is er geen sprake van een toename van het maximum aantal wooneenheden.

3 Gebiedsvisie en uitgangspunten

Het bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan' inclusief de wijzigingsbevoegdheid is getoetst aan de op dat moment geldende relevante beleidsuitgangspunten van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente. Geconcludeerd is dat het bestemmingsplan inclusief de wijzigingsbevoegdheid past binnen deze uitgangspunten. Een nieuwe toets aan deze beleidsuitgangspunten is daarmee niet noodzakelijk.

4 Milieuhygienische en planologische aspecten

4.1 Inleiding

In de wijzigingsbevoegdheid zijn voorwaarden opgenomen ten aanzien van de geluidsituatie en de waterhuishoudkundige situatie opgenomen. In dit hoofdstuk worden deze aspecten nader onderbouwd.

4.2 Wegverkeerslawaai

Beoordelingskader

Met de nieuwbouw van de woningen worden er geluidsgevoelige functies toegevoegd aan de omgeving. In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat langs wegen geluidszones liggen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. De voor het plangebied relevante wegen liggen in binnenstedelijk gebied. De breedte van de geluidszones is als volgt:

• één of twee rijstroken: 200 meter;
• drie of meer rijstroken: 350 meter.

Voor wegen waar een maximum snelheid van 30 km/h geldt kennen geen geluidszones. De afstand wordt gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook van de weg tot de gevel van het gebouw.

 

Onderzoek

Voor alle relevante wegen in de directe omgeving van het plangebied geldt een maximum snelheid van 30 km/h. Deze wegen kennen dus geen geluidszones en is een akoestisch onderzoek als gevolg van het wegverkeer niet noodzakelijk.

 

Conclusie

Het aspect 'wegverkeerslawaai' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

4.3 Waterhuishouding

In het bestemmingsplan 'Scheerwolde - verplaatsing van 8 woningen dorpsuitbreidingsplan' is het mogelijk om binnen het plangebied acht wooneenheden te realiseren. Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan is ontwikkeling getoetst aan de waterhuishouding. In dit kader is bepaald welke waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals een vuilwaterriool, aangelegd moeten worden. Deze voorzieningen zijn bij het bouw- en woonrijp maken van de gronden aangelegd. Omdat het voorliggende wijzigingsplan vijf woningen mogelijk maakt, is er geen sprake van een toename van het aanbod van het afvalwater dat moet worden verwerkt. Het gerealiseerde rioolnetwerk is hiervoor afdoende.

Als gevolg van de wijziging neemt het verhard oppervlak niet noemens waardig toe. Als gevolg hiervan is het niet noodzakelijk om open water te realiseren als compensatie. In de directe omgeving is voldoende open water aanwezig om overtollig hemelwater te kunnen verwerken.

 

Conclusie

Het aspect 'waterhuishouding' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

4.4 Conclusie

Het voorgenomen bouwplan past binnen de randvoorwaarden zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van het wegverkeerslawaai en de waterhuishouding.

5 Juridische opzet

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van dit bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden.

5.2 Toelichting op de planregels

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

 

artikel 1 Begrippen:

In dit artikel wordt dit bestemmingsplan aangeduid.

 

artikel 2 Wijze van meten:

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze wordt gemeten binnen de geldende regels van het bestemmingsplan.

5.2.2 Planregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen;
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;

In paragraaf 5.2.5 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, waarin wordt aangegeven welke bepalingen van toepassing zijn. Het gaat daarbij concreet om de van toepassing zijnde bestemmingen, bouwregels, gebruiksregels en afwijkingsregels.

5.2.4 Overgangsregel en slotregel

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de slotregel (artikel 7) is bepaald wat de officiële naam van het bestemmingsplan is.

5.2.5 Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

 

Artikel 3 Wonen-2

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Op de verbeelding is het maximaal aantal te realiseren wooneenheden per bouwvlak aangegeven.

6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

6.1 Grondexploitatie

Dit bestemmingsplan maakt de aanpassing van het woningbouwproject mogelijk. Omdat het gaat om een bouwplan zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, valt het plan onder de grondexploitatieregeling die in de Wro is opgenomen.

Er is bij het plan sprake van kosten die de gemeente moet maken voor de realisatie ervan, bijvoorbeeld voor het opstellen van dit bestemmingsplan en voor het bouwrijp maken. De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is.

Voor het bouwplan is de gemeente Steenwijkerland initiatiefnemer. Op grond van Grondexploitatiewet dient gelijktijdig of vooraf aan de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan te worden vastgesteld door de gemeenteraad. In het exploitatieplan dient in elk geval rekening gehouden te worden met het kostenverhaal. Het plangebied valt onder de grondexploitatie van de ‘woonontwikkeling Scheerwolderweg’.

In de investeringen die met de ontwikkeling van het gebied gemoeid zijn, is onder andere rekening gehouden met de kosten van bouw- en woonrijp maken, bouw van de woningen en algemene planontwikkelingskosten. De genoemde investeringen worden gedekt door de opbrengsten uit de gronduitgifte en de verkoop van woningen. Het financiële resultaat van de exploitatie is minimaal kostendekkend. Hiermee is de uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate zeker gesteld en is het plan daardoor ook uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het planontwerp is in overleg met Plaatselijk Belang Scheerwolde en het dorp tot stand gekomen. Inmiddels hebben zicht meerdere belangstellenden voor de kavels gemeld.