Het Laar 3 te Maarheeze

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De perceelseigenaar heeft een verzoek ingediend om medewerking te verlenen aan het wijzigen van de bestemming van de gronden van het perceel Het Laar 3 te Maarheze van 'Bedrijf - Semi-agrarisch' naar 'Wonen'.

Het college van de gemeente Cranendonck is verzocht om, eventueel onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het verzoek middels het opstarten van de benodigde procedure. Voorliggend wijzigingsplan bevat de juridisch-planologische regeling voor deze ontwikkeling.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan betreft het perceel Het Laar 3 te Maarheeze en ligt in het buitengebied ten zuiden van de kern Maarheeze. Het betreffende perceel is kadastraal bekend als gemeente Maarheeze, sectie E, perceel 287 en heeft een oppervlakte van circa 4.200 m2.

In onderstaand figuur en onderstaande luchtfoto is de ligging van het plangebied in de omgeving weergegeven.

Figuur: Ligging en begrenzing plangebied

Figuur: Luchtfoto's globaal en detail

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op dit moment vigeren voor het onderhavige perceel de bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ (vastgesteld d.d. 8 december 2009) en ‘Herziening Buitengebied’ (vastgesteld 13 september 2011). Het perceel Het Laar 3 heeft hierin de bestemming 'Bedrijf - Semi-agrarisch' met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Verder is het perceel voorzien van de aanduidingen 'hovenier', 'overig - bebouwingsconcentratie', 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'veiligheidszone - leiding'.

Ingevolge de planregels is het perceel primair uitsluitend bestemd voor de uitoefening van een hoveniersbedrijf, met inbegrip van één bedrijfswoning.

Figuur: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied’

Artikel 8.8.2 van de bijbehorende planregels geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om de bestemming van de gronden te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’. Tevens kan daarbij onder voorwaarden woningsplitsing worden toegestaan. In hoofdstuk 3 van deze toelichting komen de bijbehorende wijzigingsregels uitgebreid aan de orde.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt onderdeel uit van het wijzigingsplan 'Het Laar 3 te Maarheeze' en is als volgt opgebouwd.

Allereerst wordt in Hoofdstuk 2 het voorgenomen initiatief verder toegelicht in haar context. Gevolgd door een toetsing aan de wijzigingsregels in Hoofdstuk 3 en het geldende beleidskader in Hoofdstuk 4. In Hoofdstuk 5 worden de randvoorwaarden (onderzoeksaspecten) belicht en in Hoofdstuk 6 de juridische planopzet uiteengezet. Tot slot worden in Hoofdstuk 7 de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Ruimtelijke structuur

Het perceel is gelegen in het buurtschap Het Laar-De Vinnen, zuidwestelijk van Maarheeze. Hemelsbreed ligt dit buurtschap slechts enkele honderden meters van de bebouwde kom van Maarheeze maar wordt daarvan fysiek gescheiden door de Rijksweg A2.

De kern Maarheeze is zoals vele kernen in Cranendonck ontstaan als een esdorp. Oude akkercomplexen omringen de kern. In de loop van de tijd heeft Maarheeze zich flink uitgebreid, echter niet in relatie met de oorspronkelijke structuur van de kern. Doordat de uitbreiding vooral is bepaald door de ligging tussen de A2 en de spoorverbinding is er nauwelijks nog sprake van lintbebouwing langs akkercomplexen.

Het buurtschap Het Laar-De Vinnen wordt in het concept van de gemeentelijke ‘visie bebouwingsconcentraties’ aangemerkt als bebouwingsconcentratie. Het buurtschap vormt een grofkorrelig agrarisch bebouwingscluster in het open buitengebied. Grootschalige bedrijfsgebouwen staan op ruime onderlinge afstand van elkaar, waardoor vooral aan de westkant de relatie met buitengebied goed is.

Aan de noordkant is de relatie met het buitengebied beperkt door de aaneengesloten bebouwing. Op de kruising Het Laar – De Vinnen staat zware opgaande beplanting. De ruimtelijke samenhang en identiteit van het buurtschap zijn beperkt. Verder zijn de verschillende kavels slecht ingepast in het landelijk gebied.

De bebouwing bestaat in de regel uit een vrijstaande, rechthoekige hoofdvorm van één bouwlaag met een kap. Het woonhuis oriënteert zich op de weg en staat daar veelal niet ver vanaf. De agrarische opstallen staan altijd meer achter op de kavel. De architectuur is sober en doelmatig. Gebiedstyperend zijn de langgevel- en woonboerderijen, die verspreid over het buitengebied liggen. De bolle akkers zijn onlosmakelijk verbonden met de kernen en cultuurhistorisch zeer waardevol.

2.1.2 Functionele aspecten

De aanwezige bebouwing in Het Laar-De Vinnen heeft overwegend een woonfunctie met daarnaast nog een aantal agrarisch bedrijven, waarvan het merendeels intensieve veehouderijen betreft.

Op het perceel van Het Laar 3 is de vestiging van één semi-agrarisch bedrijf (hoveniersbedrijf), voorzien van een bedrijfswoning, toegestaan.

De meeste voorheen in de directe omgeving aanwezige agrarische bedrijven hebben hun activiteiten inmiddels beëindigd. uitgezonderd de intensieve veehouderijen aan Het Laar 8 en De Vinnen 4. In de nabijheid is uitsluitend nog één niet-agrarisch bedrijf (houtbewerking en opslag) aan Het Laar 7/7a gelegen. De overige locaties betreffen burgerwoningen. Er is sprake van een mengeling van oude woonboerderijen en bebouwing van recentere datum.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Planbeschrijving

Onderhavig wijzigingsplan voorziet uitsluitend in het wijzigen van de bestemming van de gronden van het perceel Het Laar 3 van 'Bedrijf - Semi-agrarisch' naar 'Wonen'.

Er zullen geen inpandige dan wel uitpandige wijzigingen worden aangebracht aan de bestaande bedrijfswoning en garage, zoals deze momenteel aanwezig zijn.

2.2.2 Parkeren

Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen maakt de gemeente Cranendonck in beginsel gebruik van de CROW publicatie 317 (kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012).

De parkeernorm voor een vrijstaande woning bij een stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’ in de omgevingscategorie ‘buitengebied’ bedraagt minimaal 2,0 en maximaal 2,8 parkeerplaatsen. Er is derhalve sprake van een ruimte bandbreedte. Er wordt uitgegaan van 2,4 parkeerplaatsen per woning.

Deze parkeerplaatsen zijn reeds op eigen terrein aanwezig.

Hoofdstuk 3 Toetsing wijzigingsregels

3.1 Wijzigingsregels

In artikel 8.8.2 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het college de bevoegdheid geeft de bestemming te wijzigen in ‘Wonen’ waarbij woningsplitsing tevens is toegestaan.

De in dit artikel opgenomen wijzigingsregels luidden als volgt:

• a. de wijziging is niet toegestaan binnen de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied";
• b. de bebouwde oppervlakte van de voormalige bedrijfswoning of boerderijgebouw (inclusief de inpandige stal / het inpandig deel) mag niet worden vergroot;
• c. de agrarische verschijningsvorm van een voormalige boerderij mag niet worden aangetast;
• d. de bestaande situering van de bebouwing mag niet worden gewijzigd;
• e. woningsplitsing is uitsluitend toegestaan bij een in bijlage 2 opgenomen gemeentelijk monument, rijksmonument of beeldbepalend pand, alsmede bij woonboerderijen;
• f. bij woningsplitsing mag in maximaal 2 woningen worden gesplitst;
• g. de splitsing dient te passen binnen de toegestane woningbouwaantallen per stedelijke of landelijke regio;
• h. de wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• i. de oppervlakte van de vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 90 m2 per woning; bij woningsplitsing dienen de (voormalige) bedrijfsgebouwen die geen monumentale kwaliteiten als bedoeld in bijlage 2 bezitten en waarmee een totale maat aan bijgebouwen van 90 m2 per woning wordt overschreden, te worden gesloopt;
• j. in afwijking van het bepaalde onder i. kan, indien sprake is van sloop van voormalige bedrijfsgebouwen, een gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen bij een woning worden toegestaan van meer dan 90 m2; hierbij gelden de volgende voorwaarden:
• k. maximaal 25% van het gesloopte oppervlak aan legaal opgerichte bebouwing mag als bijgebouw worden teruggebouwd/ blijven bestaan, tot een totaal maximum aan bijgebouwen – zowel aangebouwd als vrijstaand – van 200 m2;
• l. sloop van de in bijlage 2 opgenomen beeldbepalende en monumentale panden is niet toegestaan;
• m. geen ontheffing kan worden verleend, indien op deze locatie sloop van bebouwing al heeft plaatsgevonden, sloop kan plaatsvinden in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling, sloopsubsidie is gekregen op basis van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken of de regeling "Tegenprestatie Buitengebied in ontwikkeling gemeente Cranendonck", of de sloop al op andere wijze is verzekerd;
• n. de gesloopte oppervlakte mag slechts eenmaal ten behoeve van nieuwe bebouwing in aanmerking worden genomen;
• o. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie;
• p. voldaan wordt aan de bepalingen bij of krachtens de Wet geluidhinder;
• q. er wordt voldaan aan de geurnormen krachtens de Wet geurhinder en veehouderij, dan wel krachtens een op deze wet gebaseerde verordening;
• r. de regels van "Wonen" worden van overeenkomstige toepassing verklaard, en eventueel van "Agrarisch", of "Agrarisch met waarden – 1".

3.2 Toepassing op perceel Het Laar 3

Ad a.

Het onderhavige perceel is niet gelegen in een landbouwontwikkelingsgebied maar in het verwevingsgebied.

Ad b. t/m d.

Er is uitsluitend sprake van het wijzigen van de bestemming. De uiterlijke verschijningsvorm van de bedrijfswoning wijzigt niet.

Ad e. t/m g.

De bedrijfswoning wordt niet gesplitst. Er wordt geen extra woning gecreëerd. Ook wordt de bedrijfswoning aan Het Laar 3 niet genoemd in de bedoelde bijlage. Het betreft derhalve geen beeldbepalend pand.

Ad h.

Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Voor verdere informatie wordt verwezen naar de milieuparagraaf in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Ad i. t/m n.

Er is geen sprake van sloop of nieuwbouw.

Ad o. t/m q.

Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Voor verdere informatie wordt verwezen naar de paragrafen 5.1.1 (bodemkwaliteit), 5.1.2 (Geluidhinder wegverkeerslawaai) en 5.1.5 (Geurhinder) van deze toelichting.

Ad r.

De regels van "Wonen" worden van overeenkomstige toepassing verklaard, middels hoofdstuk 2 van de regels.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld.
Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op
rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.
In de structuurvisie schets het Rijk ambities tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). In het SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau
naar provinciaal en gemeentelijk niveau. Zo is in de SVIR vastgelegd dat provincies
en (samenwerkende) gemeenten verantwoordelijk zijn voor de programmering van
verstedelijking. Zij zorgen voor een (boven)lokale afstemming van woningbouwprogrammering die past binnen de provinciale kaders.

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn, namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar & veilig”. Voor deze drie hoofddoelstellingen zijn de onderwerpen van nationaal belang genoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De 13 nationale belangen zijn nader uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro vormt het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid voor de borging van het nationaal ruimtelijk beleid in bestemmingsplannen. Het Barro geeft regels over bestemmingen, het gebruik van gronden en is primair gericht tot de gemeente. Daarnaast kan het Barro aan de gemeente opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Over de volgende onderwerpen zijn in het Barro regels opgenomen:

• Project mainportontwikkeling van Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• Rijksvaarwegen;
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Ecologische hoofdstructuur;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Veiligheid rond rijksvaarwegen;
• Verstedelijking in het IJsselmeer;
• Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

In het Barro zijn geen regels opgenomen die van belang zijn voor het onderhavige plangebied. Dit wijzigingsplan past daarmee binnen het beleid zoals opgenomen in het Barro.

4.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking komt voort uit de zogenoemde SERladder. De SER-ladder was een vrijblijvend beleidsinstrument en vooral bedoeld om het onnodig bouwen van bedrijventerreinen buiten bestaand stedelijk gebied te voorkomen. Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verplicht om in de plantoelichting de zogenoemde Ladder voor Duurzame Verstedelijking op te nemen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) echter gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het voorliggend plan voorziet in een functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning, er wordt géén wooneenheid toegevoegd. Daarmee wordt het voornemen niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. De zogenoemde ladder is derhalve niet van toepassing.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie RO 2010 (SvRO) vastgesteld. De herziening is met ingang van 19 maart 2014 in werking getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie en is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt.

Het plangebied is gelegen op korte afstand van de Maarheeze (kern in het landelijk gebied) en is op de structurenkaart aangeduid als ‘gemengd landelijk gebied’.

De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is: het gemengd landelijk gebied. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. Door het beëindigen van de agrarische bedrijfsvoering komen er bedrijfslocaties vrij. Binnen het gemengd landelijk gebied is de ontwikkeling van woon-, recreatie- en werkfuncties mogelijk. Ontwikkelingen passen qua aard, schaal en functie in de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. Er wordt rekening gehouden met (ontwikkelingsmogelijkheden van) omliggende bestaande functies, zoals volwaardige agrarische bedrijven, recreatiebedrijven of woonfuncties.

De voorgestane functiewijziging naar wonen betreft een ontwikkeling welk aanvaardbaar is binnen het ‘gemengd landelijk gebied’.

4.2.2 Verordening ruimte Noord-Brabant 2014

De Provinciale Staten hebben in hun vergaderingen van 7 februari 2014 en 14 maart 2014 de Verordening Ruimte 2014 (VR2014) vastgesteld. Daarnaast hebben Gedeputeerde Staten in hun vergadering van 18 maart 2014 en 8 juli 2017 besloten de VR2014 op onderdelen te wijzigen en per 15 juli 2017 in werking te laten treden. In de Verordening Ruimte staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen.

Gemengd landelijk gebied

De planlocatie, groot 4.200 m², is op basis van de integrale plankaart gelegen in de structuur ‘Gemengd landelijk gebied’ (licht geel), zoals blijkt uit onderstaande afbeelding.

Figuur: Uitsnede Integrale plankaart

Binnen het gemengd landelijk gebied is bestemmingswijziging van een (voormalige) bedrijfswoning naar burgerwoning onder voorwaarden mogelijk. Overtollige bebouwing moet worden gesloopt en er mag geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvinden.

Artikel 7 Gemengd landelijk gebied - artikel 7.7 Wonen - lid 5

In afwijking van het eerste lid en artikel 3.1, tweede lid, onder a (verbod op nieuwvestiging) kan een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, mits is verzekerd dat:

• a. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;
• b. overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• c. de vestiging van andere functies is uitgesloten in het geval er sprake is van afsplitsing van een voormalige bedrijfswoning.

Artikel 3.1 Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en 3.2 Kwaliteitsverbetering van het landschap

• artikel 3.1: De zorgplicht is gekoppeld aan een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bestemmingsplan moet worden herzien, of waarvoor een omgevingsvergunning in afwijking van het geldende plan moet worden verleend.
• artikel 3.2: Een bestemmingsplan moet aangegeven hoe een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied bijdraagt aan de verbetering van de kwaliteit van het landschap.

In het onderhavige geval is geen sprake van een nieuwe ruimtelijk ontwikkeling. Het betreft een bestaande bedrijfswoning waarvan de functie wijzigt naar burgerwoning. Er is enkel sprake van een andere bewoningsvorm, feitelijk wijzigt er niets en van een achteruitgang van de ruimtelijke kwaliteit is dan ook geen sprake, zoals ook blijkt uit het kaartje van de groenstructuur dat als bijlage 1 is bijgevoegd. De aanwezige groene bosschages ("bestaande groenstructuur") dienen immers behouden te blijven en zullen daarnaast nog worden uitgebreid ("Aanvulling groene inpassing"), zoals ook zal worden vastgelegd als kwantitatieve verplichting in de koopovereenkomst. De binnen het projectgebied gelegen PRB-buisleiding zorgt er daarnaast voor dat de gronden ter plaatse van de belemmeringenstrook noch van bebouwing noch van beplanting mogen worden voorzien. Doordat de bedrijfsmatige bestemming op het gehele perceel vervalt, zal de ruimtelijke kwaliteit juist toenemen. Daarnaast is er geen sprake van overtollige te slopen bebouwing dan wel woningsplitsing, hetgeen de keuze voor een volledige herbestemming van het perceel als 'Wonen' rechtvaardigd. Hiermee wordt voldaan aan de Verordening Ruimte 2014.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Visie Cranendonck 2009-2024

De gemeente Cranendonck focust zich de komende vijftien jaar vooral op het behouden en versterken van de rustieke, fijne leef- en woonomgeving. Het ‘eigene’ van elke kern moet zoveel mogelijk blijven bestaan. Uitgangspunt is dat Budel een centrumfunctie heeft en dat voorzieningen in de verschillende kernen behouden blijven voor zover deze zichzelf bedruipen. De markt doet zijn werk en de gemeente intervenieert vooral functioneel door scherp te anticiperen op kansen en ontwikkelingen, door te faciliteren, door partijen bij elkaar te brengen en door de sociale cohesie te versterken. Voor wat betreft ‘wonen’ focust de gemeente zich op het beter tegemoet komen aan de wensen van met name jongeren en ouderen. De financiële basis om deze zaken te kunnen realiseren ligt hoofdzakelijk bij het duurzaam doorontwikkelen van de economie en het beter benutten van de recreatieve mogelijkheden in de verschillende kernen. Bij dat laatste is het van belang dat het rustieke en groene karakter van Cranendonck te allen tijde behouden blijft.

De toekomstvisie is tot stand gekomen in een zeer dynamisch proces en heeft een duidelijke koers voor de komende jaren opgeleverd. Onderdeel van deze koers zijn 5 zogenoemde focuspunten. Op de gebieden wonen en leven, onderwijs, werk en economie, zorg, recreatie en toerisme is heel helder vastgelegd waar de gemeente voor staat, waar ze trots op is en wat ze wil bereiken, behouden en versterken.

Voor het thema Wonen en Leven richt de gemeente zich op de volgende focuspunten:

• Het behouden en versterken van het groene en rustieke karakter van Cranendonck.
• Het behouden en versterken van het ‘eigene’ van elke kern en het versterken van de sociale cohesie.
• Het afstemmen van het woningaanbod op de behoefte per kern (met name voor jongeren en ouderen); diversiteit en kwaliteit boven kwantiteit.
• Het behouden van goedlopende voorzieningen in de kernen; voor overige voorzieningen de markt z’n werk laten doen; wel zorgen voor een bepaalde ‘ondergrens’ in elke kern om de cohesie in de kernen te versterken.
• Het verbeteren van het openbaar vervoer, zodat de voorzieningen in andere kernen goed bereikbaar zijn voor met name ouderen.
• Het aantrekkelijker maken/opwaarderen van het centrum in Budel en Maarheeze voor het 'welzijn' van inwoners/recreanten/toeristen en om de economische kansen voor het bedrijfsleven te vergroten.
• Het streven naar behoud van het inwoneraantal om het voorzieningenniveau op peil te kunnen houden (hierbij het accent leggen op mensen die in Cranendonck komen wonen én werken en het aantrekken van kenniswerkers die in de regio Eindhoven werken).

Het voorliggend initiatief betreft een particulier initiatief, waarbij uitsluitend de reeds aanwezige bebouwing ter plaatse van bestemming wijzigt. aangezien de semi-agrarische functie komte te vervallen draagt het bij aan het rustieke karakter van het buitengebied.

4.3.2 Structuurvisie 2024 Gemeente Cranendonck

In deze Structuurvisie wordt het ruimtelijk beleid wensbeeld voor Cranendonck tot en met het jaar 2024 beschreven. De Structuurvisie is het hoofddocument voor alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. De input hiervoor wordt gegeven door de Strategische Visie. De Structuurvisie moet dan ook gezien worden als een ruimtelijke doorvertaling van de Strategische Visie. De voornaamste doelen voor de Structuurvisie zijn:

• definiëren van de gewenste ruimtelijk ontwikkeling van de gemeente Cranendonck;
• onderbouwen van de programmatische keuzes;
• bieden van een overzichtelijk algemeen toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen;
• onderbouwen van het verhaal van bovenplanse kosten en/of bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.

De Structuurvisie is opgebouwd aan de hand van een zestal thema’s. Het wensbeeld bij het thema ‘Ontwikkelen naar Schaal – Wonen en Leven’ omschrijft dat de kernen hun eigen karakter dienen te behouden. De planlocatie is op basis van de themakaart gelegen binnen de zone ‘Bebouwingsconcentraties'. Woningbouw is hier mogelijk door middel van het toepassen van de ruimte voor ruimte regeling. Woningen die in het buitengebied, binnen de bebouwingsconcentraties gebouwd worden dienen qua nok- en goothoogte aan te sluiten op de omliggende landelijke woningen en het landelijke karakter van het buitengebied. Hierdoor wordt het buitengebied niet verder verstoord met bouwwerken die qua hoogte niet passen in het landelijke en kleinschalige karakter.

Onderhavig wijzigingsplan voorziet uitsluitend in het wijzigen van de bestemming van de gronden van het perceel Het Laar 3 van 'Bedrijf - Semi-agrarisch' naar 'Wonen'. Er zullen geen inpandige dan wel uitpandige wijzigingen worden aangebracht aan de bestaande bedrijfgebouwen en bedrijfswoning, zoals deze momenteel aanwezig zijn. Hierdoor wordt het buitengebied niet verder verstoord.

4.3.3 Visie bebouwingsconcentraties

De gemeente Cranendonck heeft op 26 juni 2012 de ‘Visie bebouwingsconcentraties’ vastgesteld.
Deze visie maakt alle regels en randvoorwaarden inzichtelijk die aan de ontwikkeling van een Ruimte
voor Ruimte woning in het buitengebied worden gesteld. In de visie zijn alle bebouwingsconcentraties
binnen de gemeente Cranendonck weergegeven, waarbij per bebouwingsconcentratie kwaliteiten en
knelpunten zijn benoemd met eventuele mogelijkheden voor realisatie van een Ruimte voor Ruimte
woning per bebouwingsconcentratie. Tevens zijn in de ‘Visie bebouwingsconcentraties’ de voorwaarden uit de ‘Beleidsregels Ruimte voor Ruimte Cranendonck 2009’ integraal opgenomen.

Onderhavig voornemen betreft géén ontwikkeling in het kader "Ruimte voor Ruimte". De (bedrijfs)woning is immers reeds aanwezig en van sloop dan wel nieuwbouw is géén sprake. De ‘Visie bebouwingsconcentraties’ is derhalve niet van toepassing.

4.3.4 Woonvisie 2012-2022

De gemeente Cranendonck heeft in november 2012 de Woonvisie 2012-2022 vastgesteld. Deze Woonvisie biedt een kader voor de verdere uitvoering van woningbouwplannen in de periode 2012-2022. Daarnaast geeft het de richting aan op het gebied van wonen voor nieuwe beleidsdocumenten.

De Woonvisie geeft de volgende beleidsdoelen:

• 1. behouden en/of versterken van de sociale cohesie in iedere kern;
• 2. een goed vestigings- en leefomgeving voor de categorieën die de beroepsbevolking vertegenwoordigen (starters en gezinnen);
• 3. kwaliteit en duurzaamheid is uitgangspunt bij alle nieuwbouw en transformatieplannen;
• 4. iedere kern behoudt haar eigen karakter.

Bij het opstellen van het bijbehorende woningbouwprogramma 2012-2022 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• 1. stimuleren van sociale cohesie door gemêleerd woningaanbod;
• 2. voldoende aanbod voor starters, gezinnen eengezinshuishoudens en ouderen;
• 3. stimuleren van eigen woningbezit en particulier initiatief;
• 4. grote kernen bieden ruimte voor groei;
• 5. in de kleine(re) kernen vindt afronding van de kernen plaats, binnen de al
  bekende mogelijkheden en plannen, voor zover ze een toegevoegde waarde
  hebben voor de betreffende kern. Daarnaast is er ruimte voor particulier initiatief;
• 6. levensloopbestendigheid van nieuwbouw en transformatieplannen is uitgangspunt. Slimme initiatieven in relatie met WMO en duurzaamheid hebben voorrang bij de uitbreidingsplannen Budel-Noord en de Neerlanden;
• 7. ruimte voor het ombouwen van winkelpanden naar woonhuizen;
• 8. bouwplannen hebben een landelijke, groene en kwalitatief hoge, uitstraling;

Maarheeze is een kern waarin voorzieningen uit het gehele woonsegment geboden moeten
kunnen worden. Nu is er nog een tekort aan zorgwoningen en woningen voor starters. Ingezet
wordt op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO),het dure segment, kenniswerkers, een ruime groene leefomgeving, gezinswoningen en levensloopbestendige woningen. Bestaande woningbouwinitiatieven en de Neerlanden bieden mogelijkheden hiertoe.

Onderhavig voornemen waarbij de bestemming van een bestaande bedrijfswoning wordt gewijzigd naar een burgerwoning heeft geen invloed op het aantal beschikbare contingenten, aangezien de woning reeds in gebruik is als woning. Waarbij door gebruik te maken van bestaande woningbouw. Het voornemen passend binnen de Woonvisie woningbouwprogramma 2012 -2022 wordt geacht.

4.3.5 Omdenken in Cranendonck

De gemeenteraad van de gemeente Cranendonck heeft op 22 juni 2016 met vaststelling van de visie ‘Omdenken in Cranendonck’ de kader voor prioritering van woningbouw- en transformatieprojecten
vastgesteld. Met deze kaders is de basis gelegd voor een goed woningbouwprogramma dat ook als
input dient voor een goed gesprek met burgers, ondernemers, corporatie(s), bestuur en management.

De kaders bieden input voor het stellen van prioriteiten in de woningbouwprogrammering maar ook in de inzet van beschikbare middelen daaraan gekoppeld. De woningmarkt is steeds in beweging. Het steeds opnieuw krijgen van inzicht in de vraag van de burger is belangrijk. Flexibel kunnen reageren en samen met marktpartijen en corporaties actief zoeken naar mogelijkheden is noodzaak.

Cranendonck zit net als veel andere gemeenten middenin een omslag van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande voorraad. Het traditionele verdienmodel geënt op groei, grondverkoop en
nieuwbouw voldoet in veel gevallen niet meer. De komende decennia staan vooral in het teken van
goed beheer, transformatie, het toevoegen van kwaliteit en woningbouwprojecten met veel toegevoegde- en lange termijn waarde voor de Cranendonckse woningmarkt en doorontwikkeling en versterking van alles wat er al is: bestaande wijken, kernen en woningen.

Met de beoogde ontwikkeling wordt de functie van een bestaande bedrijfswoning gewijzigt in burgerwoning. Hiermee wordt ingespeeld op de concrete vraag van een individuele initiatiefnemer en maatwerk geleverd.

4.3.6 Welstandsbeleid gemeente Cranendonck

De gemeente Cranendonck heeft gekozen voor een welstandsbeleid waarbij nog maar een klein aantal gebieden en percelen aan een welstandstoets onderhevig zijn. Volgens de welstandskaart is de locatie Het Laar 3 niet gelegen in een omgeving waar verscherpte welstandstoetsing aan de orde is.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden

5.1 Milieu

5.1.1 Bodem

Op een gedeelte van de onderhavige locatie heeft in de periode 2007 - 2012 een bodemsanering plaats gevonden naar aanleiding van een incident met de ondergrondse naftaleiding.

Naar aanleiding van de ter plaatse van de achterzijde van het perceel Het Laar 3 uitgevoerde sanering heeft Arcadis een evaluatierapport opgesteld d.d. 13 maart 2012, dat als bijlage 2 is bijgevoegd. Arcadis concludeert dat de verontreiniging, op een kleine restverontreiniging in het grondwater na, volledig is verwijderd. De gemeente Cranendonck beschikt over dit rapport alsmede over het besluit tot goedkeuring daarvan door gedeputeerde staten van Noord-Brabant d.d. 27 juni 2012.

Aangezien de woning op het perceel Het Laar 3 ingevolge het vigerende bestemmingsplan als bedrijfswoning kan worden gebruikt en ten behoeve van de beoogde woonfunctie geen afwijkende bodemtechnische voorwaarden gelden, is een bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Indien de eigenaar in de toekomst (ver)bouwplannen heeft, gelden vanzelfsprekend de daarvoor bestemde regels uit de bouwverordening en het Bouwbesluit.

5.1.2 Geluid

Wegverkeerslawaai

Voor het aspect geluid is de Wet geluidhinder (2007) bepalend. De wet
heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden (spoorweglawaai, industrielawaai, wegverkeerslawaai). Voor het wijzigingsplan is uitsluitend het aspect wegverkeerslawaai relevant.

De autosnelweg A2 (Maastricht – Eindhoven) en Het Laar zijn de enige
wegen welke met de geluidszone een overlap kennen met het plangebied. Het betreft hier het wijzigen van de bestemming 'Bedrijf - Semi-agrarisch' naar 'Wonen', waarbij de reeds op het perceel aanwezige en toegestane bedrijfswoning, de functie van burgerwoning zal krijgen.

Vanuit het aspect wegverkeerslawaai worden een bedrijfswoning en een burgerwoning op dezelfde wijze beoordeeld. Aangezien deze beoordeling reeds in het kader van het vigerende bestemmingsplan heeft plaatsgevonden, wordt akoestisch onderzoek niet noodzakelijk geacht.

5.1.3 Luchtkwaliteit

De zogenaamde ‘Wet luchtkwaliteit’ is in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) opgenomen. Toetsing van besluiten aan luchtkwaliteitsnormen wordt in beginsel beperkt tot activiteiten die luchtkwaliteit ‘in betekenende mate’ beïnvloeden.

NIBM

Van bepaalde plannen met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als gestelde grenswaarden voor PM10 en NO2 niet worden overschreden. In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” wordt aangegeven op welke manier snel kan worden vastgesteld of de bijdrage van een nieuwbouwplan op de luchtkwaliteit valt onder de term 'niet in betekenende mate'.

De bijlage geeft een harde omschrijving van een aantal gevallen. Zo geldt bij één ontsluitingsweg een aantal van 1.500 nieuwe woningen netto (vervanging van bestaande woningen geldt als bijdrageneutraal) of 100.000 m² kantoren. De voorliggende ontwikkeling omvat de toevoeging van één woning en blijft daarmee ruimschoots onder de vastgestelde norm van 1500 woningen waarbij de luchtkwaliteit in betekenende mate zou worden beïnvloedt.

In september 2007 is de luchtkwaliteit in de gemeente Cranendonck beoordeeld door de Milieudienst Regio Eindhoven. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in het "Onderzoek luchtkwaliteit gemeente Cranendonck 2007". Op basis van uitgangspunten zoals opgenomen in de Regionale milieuverkeerskaart is de luchtkwaliteit in beeld gebracht voor de jaren 2007, 2010, 2015 en 2020. Op basis van het rapport "Regionale luchtkwaliteit SRE-gemeenten 2006" kan worden geconcludeerd dat de in de gemeente Cranendonck aanwezige bedrijven in het achtergrondniveau van de luchtkwaliteit zijn meegenomen. Op gemeentelijk niveau hebben ze een te verwaarlozen bijdrage. De rijksweg A2 loopt over gemeentelijk grondgebied. De invloed van deze weg is meegenomen in de berekeningen. Verder zijn met het model CAR II berekeningen uitgevoerd voor de gemeente Cranendonck. De uitkomst is dat op trottoirniveau voor alle jaren en wegen wordt voldaan aan de grenswaarden uit de wet Luchtkwaliteit. De voorgestane ontwikkeling (functiewijziging) draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit en voldoet daarmee aan de Wet luchtkwaliteitseisen. Verder is de luchtkwaliteit van de omgeving voldoende om in een gezond leefklimaat te voorzien.

Vanaf 1 januari 2015 dienen ruimtelijke plannen ook getoetst te worden aan de grenswaarde voor fijn stof PM2,5. Voor de ruimtelijke ordening is alleen de jaargemiddelde grenswaarde voor PM2,5 van belang. Er worden op verschillende plaatsen in het Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit PM2,5-metingen uitgevoerd. Op basis van de meetresultaten en berekeningen zijn grootschalige concentratiekaarten voor PM2,5 opgesteld. Vanaf januari 2015 geldt er voor PM2,5 een grenswaarde van 25 ìg/m3. Ook voor fijn stof PM2,5 geldt dat onderhavig intitiatief niet in betekende mate zal bijdragen aan de luchtkwaliteit.

Besluit gevoelige objecten

De burgerwoning wordt in dit kader niet gezien als een gevoelig object. Bovendien zijn de achtergrondwaarden als gevolg van de Rijksweg A2 laag, zoals ook uit onderstaande figuur blijkt.

Figuur: Weergave van de NSL-monitor

Endotoxine

Het plangebied is buiten endotoxine-contouren gelegen van naastgelegen veehouderijen.

Figuur: Contouren endotoxine

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen wijziging.

5.1.4 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat er te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in activiteiten waarin sprake is van risico’s voor de omgeving. Omgekeerd blijkt uit de professionele risicokaart dat er twee risicobronnen relevant zijn, namelijk de PRB-buisleiding en de Rijksweg A2.

Figuur: Uitsnede professionele risicokaart

Risicobron PRB-buisleiding

Over het perceel is de PRB-buisleiding gelegen. Deze buisleiding wordt beheerd door Petrochemical Pipeline Services (PPS). De buisleiding wordt gebruikt voor het transport van nafta. Deze leiding heeft een belemmeringenstrook van 5 meter, een PR 10-6 contour van 6,3 meter, en een invloedsgebied van 28 meter, allen gemeten vanaf het hart van de leiding. Deze afstanden wijken af van de afstanden die in het vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen. in de herziening van het vigerende bestemmingsplan voor het buitengebied zullen de nieuwe afstanden worden overgenomen

De voorgenomen bestemmingswijziging heeft geen gevolgen voor het aspect externe veiligheid. De woning is niet gelegen binnen de PR 10-6 contour van de buisleiding. Met betrekking tot het groepsrisico kan gesteld worden dat het aantal van 10 slachtoffers ten gevolge van een calamiteit aan de buisleiding minder dan 10 zal bedragen. Er is dus geen sprake van een groepsrisico. Derhalve hoeft het groepsrisico niet verantwoord te worden.

Risicobron Rijksweg A2

Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied (880 meter) van de Rijksweg A2, maar niet binnen de 200 meter zone. De afstand van het plangebied tot de Rijksweg bedraagt namelijk ca. 210 meter. Het groepsrisico moet (beperkt) worden verantwoord, conform het standaard advies van de Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost (versie mei 2017 1.0, d.d. 11 mei 2017):

• Communiceer actief met de omwonenden in het plangebied over de risico's van de gevaarlijke stoffen. Geef daarbij aan wat omwonenden moeten doen bij een incident, namelijk vluchten van risicobron af. Dit bevordert de zelfredzaamheid van omwonenden. Dit advies geldt ook voor bedrijfshulpverleningsorganisaties.
• Pas de beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van VRBZO toe. Wanneer een beoogde oplossing aan de beleidsregels voldoet, kunt u ervan uitgaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening gerealiseerd wordt.

Bij bestemmingplannen waarbij zich een toxisch scenario (giftige schadelijke stoffen) kan voordoen adviseren wij u tevens de volgende maatregelen:

• In een nieuw op te richten gebouw waar mechanische ventilatie wordt toegepast moet de ventilatie op eenvoudige wijze uitgezet kunnen worden. Aanzuigopeningen bevinden zich bij voorkeur hoog en afgekeerd van de risicobron.
• Voer extra controle uit bij de uitvoering van bouwvergunningen op de detaillering van ramen en gevels. Overmatige ventilatie als gevolg van tocht wordt daardoor voorkomen. Als de voorwaarden uit het Bouwbesluit strikt worden nageleefd bieden gebouwen gedurende 4 uur1 voldoende bescherming bij een toxisch incident.

De voorliggende wijziging van het bestemmingsplan betreft uitsluitend een functiewijziging. Er zullen geen inpandige dan wel uitpandige wijzigingen worden aangebracht aan de bestaande bedrijfswoning en garage, zoals deze momenteel aanwezig zijn. Het plangebied is reeds van twee zijden goed bereikbaar voor de hulpdiensten. Voor wat betreft de bluswatervoorziening wijzigt de situatie ter plaatse niet. Aangezien van nieuwbouw geen sprake is, is mechanische ventilatie en een extra controle van de bouwvergunningen niet aan de orde.

5.1.5 Geurhinder

In de directe nabijheid van de planlocatie zijn nog de volgende (intensieve) veehouderij gelegen, namelijk:

• actieve varkenshouderijen aan Het Laar 9a en Het Laar 10;
• varkenshouderijen aan De Vinnen 4 en 4a;
• vleesveehouderijen aan De Vinnen 5 en 7.

Voor deze bedrijven gelden odourunits.

Verder zijn aan het Laar 1, 2 en 5a voormalige agrarische bedrijven gelegen. De bestemmingen van deze bedrijven zijn nog niet aangepast.

De (bedrijfs)woning aan Het Laar 3 moet worden gezien als een geurgevoelig object in het buitengebied. Nu de bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning verandert de geurgevoeligheid niet. Naast de odourunits moet ook worden voldaan aan de minimale afstand van 25 meter tot de stallen. Hier wordt aan voldaan. Omdat de geurgevoeligheid van de woning niet wijzigt worden de agrarische bedrijven in de omgeving niet geschaad.

Naast de individuele norm die geldt voor deze bedrijven op geurgevoelige objecten moet ook bekeken worden hoe het woon- en leefklimaat is.

Figuur: Berekening van de achtergrondbelasting (2015)

De norm van de achtergrondbelasting voor het buitengebied bedraagt 14 odeurunits/m³. Uit bovenstaande figuur blijkt dat de kwaliteit van de leefomgeving redelijk tot goed is (7-13 odeurunits/m³).

5.1.6 Overige hinderlijke bedrijvigheid

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient de invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijvigheid op de leefomgeving afgewogen te worden. Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering: het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt gebruik gemaakt van de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering” uit 2009. In deze uitgave is de potentiële milieubelasting voor een hele reeks van bedrijven bepaald aan de hand van een aantal milieuaspecten zoals geur, stof, geluid en gevaar. De milieubelasting is voor die aspecten vertaald in richtlijnen voor aan te houden afstanden. Het milieuaspect met de grootste afstand is maatgevend en bepaalt in welke milieucategorie een bedrijfstype wordt ingedeeld.

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering is een tweetal gebiedstypen te onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Onderhavig plangebied kan worden aangemerkt als een rustige woonwijk.

De dichtsbijzijnde bedrijvigheid betreft:

• een houtopslag- en bewerking van categorie 2, gelegen aan Het Laar 7. Voor categorie 2 geldt een richtafstand van 30 meter. De werkelijke afstand bedraagt ca. 100 meter;
• een landbouwbedrijf (enkelbestemming agrarisch) van categorie 1, gelegen aan Het Laar 6. Voor categorie 1 geldt een richtafstand van 10 meter. De werkelijke afstand bedraagt 10 meter.

Er wordt voldaan aan de richtafstanden. Er worden geen bedrijven beperkt door de planwijziging, en de woning wordt ook voldoende beschermd.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat middels voorliggend wijzigingsplan tevens voorziet in de bestemmingswijziging van 'Bedrijf - Semi-agrarisch' naar 'Wonen'. Het vervallen van de semi-agrarische bestemming heeft een positieve invloed op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende en omliggende woningen.

5.2 Water

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap De Dommel. Het beleid van het waterschap is gericht op het zo lang mogelijk vasthouden van gebiedseigen water (met name in perioden van regenval) gecombineerd met het zoveel mogelijk scheiden van het schone en het verontreinigde water. Eén van de zaken die wordt nagestreefd is om ervoor te zorgen dat regenwater niet meer direct via het riool wordt afgevoerd (afkoppeling verhard oppervlak). Nieuwe initiatieven dienen hydrologisch neutraal te worden uitgevoerd. Dit houdt in dat het initiatief niet mag leiden tot een verandering van de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving. Het voorliggend wijzigingsplan voorziet in een gebruikswijziging van semi-agrarisch (met bedrijfswoning) naar wonen, waarbij geen sprake is van een toename van het verhard oppervlak.

Aangezien er geen sprake is van een toename van verhard oppervlak is zowel op basis van het beleid van het Waterschap als op basis van het gemeentelijk beleid geen plicht tot het realiseren van een beringsvoorziening.

5.3 Flora- en fauna

In verband met de uitvoerbaarheid dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met actuele natuurwetgeving, met name de Wet natuurbescherming. Deze wet vervangt sinds 1 januari 2017 de Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet en de Boswet. De gebiedenbescherming en de soortbescherming is hiermee in één wet opgenomen.

Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna.

In voorliggend geval gaat het om een functiewijziging van semi-agrarisch naar wonen, waarmee géén nieuw- of verbouw is gemoeid.

Deze wijzigingen hebben geen gevolgen voor de Flora en faunawet. De gunstige staat van instandhouding van de soorten is hiermee niet in het geding.

5.4 Archeologie en cultuurhistorie

Het “Beleidsplan Archeologische monumentenzorg” beschrijft hoe de gemeente Cranendonck in de komende jaren met haar ruimtelijk erfgoed wenst om te gaan. Het ruimtelijk erfgoed betreft niet alleen de archeologisch waardevolle gebieden, maar ook bouwwerken en landschappelijke structuren, die cultuurhistorisch waardevol worden geacht voor de gemeenschappelijke identiteit. Uitgangspunt is behoud van een representatief beeld van het gemeentelijk erfgoed.

Het archeologisch erfgoed vormt nadrukkelijker de basis van een mogelijke ruimtelijke ontwikkeling. Bouwprojecten dienen het erfgoed zo min mogelijk te schaden. Daarnaast moet cultuurhistorie een inspiratiebron gaan vormen.

Om de aanwezige archeologische waarden inzichtelijk te maken is een archeologische beleidskaart opgesteld door SRE Milieudienst. Het grondgebied van de gemeente Cranendonck is onderverdeeld in een 7-tal categorieën met betrekking tot archeologische verwachtingswaarden.

Het plangebied is gelegen in Categorie 4: Gebied met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten die groter zijn dan 500 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder maaiveld of 0,5 m onder maaiveld bij esdek en agrarisch bestemde gronden.

De gronden ter plaatse van het onderhavige plangebied worden, aangezien uitsluitend sprake is van een functiewijziging, niet geroerd. Nader archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Daarbij komt het feit dat ter plekke reeds op het terrein achter de woning een bodemsanering heeft plaatsgevonden, waarbij bodemverstoring heeft plaatsgevonden.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Juridisch systeem

Dit wijzigingsplan voorziet in een bestemmingswijziging van 'Bedrijf - Semi-agrarisch' naar 'Wonen'.

6.2 Regels uit het vigerende bestemmingsplan

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen juridisch gezien deel uitmaken van het bestemmingsplan waar ze bij horen. Indien de regels van het bestemmingsplan voldoende zijn, behoeven er bij de uitwerkings- en wijzigingsplannen in principe geen aparte regels opgesteld te worden.

De gronden zijn binnen de bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ (vastgesteld d.d. 8 december 2009) en ‘Herziening Buitengebied’ (vastgesteld 13 september 2011) bestemd als 'Bedrijf - Semi-agrarisch'. Op deze gronden is een wijzigingsbevoegdheid van toepassing naar 'Wonen' (artikel 8.8.2), zie ook hoofdstuk 3.

Bestemming Wonen (artikel 20)

20.1 Bestemmingsomschrijving

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen en lichte bedrijvigheid;
• b. niet-woonfuncties, voorzover aangeduid als bedoeld in 20.2.3;
• c. behoud, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorische waarde van een in bijlage 2 als beeldbepalend pand opgenomen pand;

een en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen en erven.

20.2 Nadere detaillering van de bestemming

20.2.1 Aan huis verbonden beroep en lichte bedrijvigheid

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep en van lichte bedrijvigheid is toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:

• a. De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% voor aan huis verbonden beroepen en 50% voor lichte bedrijvigheid van de vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 60 m².
• b. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
• c. Detailhandel mag alleen plaatsvinden ondergeschikt aan en in direct verband met het aan huis verbonden beroep of de lichte bedrijvigheid.
• d. De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage 1).
• e. De woonfunctie dient de hoofdfunctie te blijven.
• f. De activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

20.2.2 Aantal woningen

Per aangeduid bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan. In afwijking hiervan is ter plaatse van de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" maximaal het aangegeven aantal woningen toegestaan.

20.2.3 Niet-woonfuncties

Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding terzake zijn tevens de volgende niet-woonfuncties toegestaan:

Aanduiding	adres	vloeroppervlakte
hovenier	Het Laar 7A	-
opslag	Boschdijkdwarsstraat 16A	1800 m²
specifieke vorm van wonen – cateringbedrijf	Berg 20	20 m²
specifieke vorm van wonen - herstel kleinschalige landbouwmachines	Hamonterweg 39	250 m²
specifieke vorm van wonen – loodgietersbedrijf	Poelderstraat 22	30 m²
specifieke vorm van wonen – stukadoorsbedrijf	Toom 25	176 m²
specifieke vorm van wonen – agrarische nevenactiviteit	Diverse adressen

20.2.4 Paardenbakken

Binnen de bestemming zijn paardenbakken toegestaan. De oppervlakte van een nieuw op te richten paardenbak mag maximaal 1200 m² bedragen.

20.3 Bouwregels

20.3.1 Toegestane bebouwing

Uitsluitend mogen worden opgericht bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals woningen met bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

20.3.2 Maatvoering

Met betrekking tot de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dient aan het volgende te worden voldaan.

Hierbij geldt dat, indien de bestaande (legale) afstand of goot- of bouwhoogte, voorzover opgericht in overeenstemming met de Woningwet, afwijkt van onderstaande maten, de bestaande afstand respectievelijk goot- of bouwhoogte als minimum/ maximum geldt.

GEBOUWEN ALGEMEEN	MIN.	MAX.
AFSTAND TOT DE ZIJDELINGSE, VOORSTE EN ACHTERSTE BOUWPERCEELGRENS	3 m; voor bijgebouwen en aan- en uitbouwen geldt dat de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens aan maximaal één zijde minder dan 3 m mag bedragen	n.v.t.

HOOFDGEBOUW VAN DE WONING	MIN.	MAX.
GOOTHOOGTE	n.v.t.	7 m
BOUWHOOGTE	n.v.t.	10 m
INHOUD	n.v.t.	600 m³ voorozver de bestaande inhoud meer bedraag, geldt de bestaande inhoud als maximum
DAKHELLING	12°	45°
BIJGEBOUWEN EN AAN- EN UITBOUWEN BIJ WONING	MIN.	MAX.
GEZAMENLIJKE OPPERVLKATE PER WONING	n.v.t.	90 m² *)
GOOTHOOGTE	n.v.t.	3 m
BOUWHOOGTE	n.v.t.	5,5 m
AFSTAND BIJGEBOUWEN TOT VOORGEVEL WONING OF VERLENGDE DAARVAN	min. 3 m achter voorgevelwoning of verlengde daarvan	n.v.t.
AFSTAND VRIJSTAANDE BIJGEBOUWEN TOT ACHTERGEVEL WONINGE OF VERLENGDE DAARVAN	n.v.t.	15 m
DAKHELLING	12°	45°
GEBOUWEN T.B.V. NIET-WOONFUNCTIE ALS BEDOELD IN 20.2.3	MIN.	MAX.
GEZAMENLIJKE OPPERVLAKTE	n.v.t.	Oppervlakte als genoemd in 20.2.3
GOOTHOOGTE	n.v.t.	3 m
BOUWHOOGTE	n.v.t.	5,5 m
BOUWWERKEN, GEEN GEBOUWEN ZIJNDE	MAX.
HOOGTE ERFAFSCHEIDINGEN	vóór voorgevel woning: 1 m; overige: 2 m
HOOGTE OVERIGE BOUWWERKEN, GEEN GEBOUWEN ZIJNDE	2,5 m
GEZAMENLIJKE OPPERVLAKTE PER WONING	30 m² *)

*) de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen, aanbouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde tezamen, mag hierbij maximaal 90 m² bedragen.

20.3.3 Afwijkende maatvoering ruimte voor ruimtewoning

In afwijking van het bepaalde in 20.3.2 geldt voor de goot- en bouwhoogte en de inhoud van woningen ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen - ruimte voor ruimtewoning" de volgende maatvoering:

• a. de goothoogte mag maximaal 5 m bedragen;
• b. de bouwhoogte mag maximaal 8 m bedragen;
• c. de inhoud mag maximaal 900 m³; voorzover de bestaande inhoud meer bedraagt, geldt de bestaande inhoud als maximum.

20.3.4 Herbouw

Herbouw van bestaande woningen is, voorzover het de situering van de woning betreft, uitsluitend toegestaan indien en voorzover:

• a. de herbouw grotendeels plaatsvindt op de (voor zover aanwezig) bestaande fundamenten;
• b. de voorgevel van de te herbouwen woning wordt geplaatst in de (voormalige) voorgevelrooilijn;
• c. de bouwwijze (d.w.z. vrijstaand, halfvrijstaand of aaneengebouwd) van de te herbouwen woning(en) niet afwijkt van de bouwwijze van de oorspronkelijke woning(en);
• d. het aantal woningen mag door de herbouw niet toenemen;
• e. het bepaalde in 20.3.2. wordt in acht genomen.

20.4 Ontheffing van de bouwregels

20.4.1 Ontheffing bebouwde oppervlakte vrijstaande bijgebouwen

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 20.3.2. teneinde de toegestane bebouwde oppervlakte van de bijgebouwen te vergroten, mits voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Hierbij dient aan het volgende te worden voldaan:

• a. maximaal 25% van het gesloopte oppervlak aan legaal opgerichte bebouwing mag als bijgebouw worden teruggebouwd/ blijven bestaan, tot een totaal maximum aan bijgebouwen, zowel aangebouwd als vrijstaand, van 200 m², met dien verstande dat voor bouwpercelen met de aanduiding "agrarische nevenactiviteit" een maximum van 280 m² kan worden toegestaan;
• b. sloop van de in bijlage 2 opgenomen beeldbepalende en monumentale panden is niet toegestaan;
• c. geen ontheffing kan worden verleend, indien op deze locatie sloop van bebouwing al heeft plaatsgevonden, sloop kan plaatsvinden in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling, sloopsubsidie is gekregen op basis van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken of de regeling "Tegenprestatie Buitengebied in ontwikkeling gemeente Cranendonck", of de sloop al op andere wijze is verzekerd;
• d. de gesloopte oppervlakte mag slechts eenmaal ten behoeve van nieuwe bebouwing in aanmerking worden genomen.

20.4.2 Ontheffing schuilhutten

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.3.2 teneinde ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen – agrarische nevenactiviteit" in aanvulling op het bepaalde in 20.3.2 bouwwerken toe te staan in de vorm van schuilhutten, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de omgevingsvergunning wordt niet verleend indien de schuilhut wordt opgericht ten dienste van een agrarisch bedrijf;
• b. een schuilhut is niet toegestaan binnen de dubbelbestemming "Waarde – Natura 2000";
• c. per bouwperceel mag maximaal één schuilhut worden opgericht, met dien verstande dat het bouwperceel een minimale oppervlakte heeft van 5.000 m²;
• d. de bouwhoogte mag maximaal 3 m bedragen;
• e. de oppervlakte mag maximaal 30 m² bedragen; deze oppervlakte wordt toegestaan naast de oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen van maximaal 90 m² , die is toegestaan ingevolge het bepaalde in 20.3.2.

20.4.3 Ontheffing m.b.t. herbouw

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 20.3.4. onder a. en/of b. en/of c. teneinde herbouw van bestaande woningen op hetzelfde perceel als de te slopen woning te kunnen toestaan buiten de bestaande fundamenten en de voorgevel te kunnen plaatsen buiten de (voormalige) voorgevelrooilijn. Een en ander mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de nieuwe situering van de woning is stedenbouwkundig, verkeerskundig en milieukundig aanvaardbaar;
• b. er dient sprake te zijn van (zekerheidsstelling omtrent de) sloop van de bestaande woning;
• c. door de herbouw wordt het landelijke karakter van het gebied niet onevenredig aangetast;
• d. de nieuwe situering van de woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende bedrijven, voortvloeiende uit milieuregelgeving;
• e. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en van het perceel zelf niet onevenredig mogen worden beperkt;
• f. er moet voldaan worden aan de Wet geluidhinder;
• g. voldaan wordt aan de (overige) maatvoeringseisen als opgenomen in 20.3.2.

20.5 Specifieke gebruiksregels

20.5.1 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik in de zin van artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van:

• a. gronden en/of opstallen voor het bedrijfsmatig vervaardigen, opslaan, verwerken of herstellen van goederen en het opslaan en be- of verwerken van producten;
• b. gronden en/of opstallen voor detailhandel;
• c. gronden en/of opstallen voor verblijfsrecreatie;
• d. gronden en/of opstallen ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
• e. aan- en uitbouwen en bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte.

20.6 Ontheffing van de gebruiksregels

20.6.1 Ontheffing kleinschalig kampeerterrein

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 20.2.3. teneinde een kleinschalig kampeerterrein en de daarvoor noodzakelijke voorzieningen, zoals sanitaire voorzieningen, toe te staan, waarbij aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de nevenactiviteit is niet toegestaan binnen de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied";
• b. het bouwperceel, waarvoor de ontheffing wordt verleend, mag niet minder dan 3000 m² bedragen;
• c. kampeermiddelen zijn uitsluitend toegestaan op gronden gelegen binnen het bestemmingsvlak;
• d. slechts kampeermiddelen zijn toegestaan met een niet-permanent karakter (tenten, toercaravans e.d.); chalets, trekkershutten en stacaravans zijn niet toegestaan; groepsaccommodatie is uitsluitend toegestaan in bestaande bedrijfsgebouwen, die zijn gelegen in een bebouwingsconcentratie;
• e. maximaal 25 kampeermiddelen zijn toegestaan, met een maximaal oppervlak van 750 m²;
• f. gebouwde voorzieningen ten behoeve van kleinschalig kamperen zoals sanitaire voorzieningen, zijn uitsluitend toegestaan binnen het bestemmingsvlak;
• g. ten behoeve van kleinschalig kamperen is een oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan van maximaal 50 m² , die niet wordt meegerekend voor de overigens toegestane oppervlakte aan bijgebouwen van maximaal 90 m² ;
• h. de voorzieningen worden, voorzover dat redelijkerwijs mogelijk is, gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing, of anders aansluitend aan de bestaande bebouwing;
• i. gebruik voor een kleinschalig kampeerterrein is uitsluitend toegestaan in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;
• j. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing; dit dient te worden aangetoond middels een beplantingsplan;
• k. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• l. de belangen van omwonenden mogen niet onevenredig worden aangetast;
• m. de verkeersaantrekkende werking van de nevenactiviteit dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
• n. er dient op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte;
• o. er mogen geen risico's bestaan vanuit het oogpunt van externe veiligheid, en er mag geen sprake zijn van situering binnen zakelijke rechtstroken.

20.6.2 Ontheffing afhankelijke woonruimte

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.5.1 onder e., en toestaan dat een aan- of uitbouw of bijgebouw bij een woning wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
• c. het gebruik als afhankelijke woonruimte uitsluitend plaatsvindt in één of meer aaneengebouwde aan- of uitbouwen en/of bijgebouwen;
• d. de afhankelijke woonruimte wordt ingepast binnen de toegestane aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximale oppervlakte van 90 m²;
• e. de aan- of uitbouw of het bijgebouw is gelegen op een maximale afstand van 30 m van het hoofdgebouw.

20.7 Sloopvergunning

20.7.1 Sloopverbod

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (sloopvergunning) een in bijlage 2 opgenomen beeldbepalend pand, of delen van het beeldbepalend pand, te slopen.

20.7.2 Uitzonderingen

Het onder 20.7.1. vervatte verbod geldt niet voor de werken of werkzaamheden:

• a. waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan sloopvergunning is verleend;
• b. welke ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan in uitvoering waren en waarvoor tot het van kracht worden van het plan geen sloopvergunning vereist was;
• c. welke betreffen het normale onderhoud, beheer en gebruik.

20.7.3 Verlening

De in 20.7.1. genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien door de werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige afbreuk wordt toegebracht aan de te beschermen architectonische of cultuurhistorische waarden. Dienaangaande wordt advies ingewonnen bij de gemeentelijke monumentencommissie.

20.8 Wijzigingsbevoegdheid

20.8.1 Woningsplitsing

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat woningsplitsing van een bestaande woning kan worden toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de wijziging is niet toegestaan binnen de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied";
• b. de bestaande woning betreft een voormalig boerderijgebouw;
• c. de bebouwde oppervlakte van de voormalige bedrijfswoning of boerderijgebouw (inclusief de inpandige stal / het inpandig deel) mag niet worden vergroot;
• d. de agrarische verschijningsvorm van de voormalige boerderij mag niet worden aangetast;
• e. de bestaande situering van de bebouwing mag niet worden gewijzigd;
• f. woningsplitsing is uitsluitend toegestaan bij een in bijlage 2 opgenomen gemeentelijk monument, rijksmonument of beeldbepalend pand, alsmede bij woonboerderijen;
• g. bij woningsplitsing mag in maximaal 2 woningen worden gesplitst;
• h. de splitsing dient te passen binnen de toegestane woningbouwaantallen per stedelijke of landelijke regio;
• i. de wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• j. de oppervlakte van de bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 90 m² per woning;
• k. indien sprake is van sloop van voormalige bedrijfsgebouwen, kan een grotere oppervlakte van bijgebouwen worden toegestaan, met inachtneming van het volgende:
• l. maximaal 25% van het gesloopte oppervlak aan legaal opgerichte bebouwing mag als bijgebouw worden teruggebouwd/ blijven bestaan, tot een totaal maximum aan bijgebouwen, zowel aangebouwd als vrijstaand, van 200 m² ;
• m. sloop van de in bijlage 2 opgenomen beeldbepalende panden en monumentale panden is niet toegestaan;
• n. een grotere oppervlakte kan niet worden toegestaan, indien op deze locatie sloop van bebouwing al heeft plaatsgevonden, sloop kan plaatsvinden in het kader van de ruimte-voor-ruimteregeling, sloopsubsidie is gekregen op basis van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken of de regeling "Tegenprestatie Buitengebied in ontwikkeling gemeente Cranendonck", of de sloop al op andere wijze is verzekerd;
• o. de gesloopte oppervlakte mag slechts eenmaal ten behoeve van nieuwe bebouwing in aanmerking worden genomen;
• p. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie;
• q. voldaan wordt aan de bepalingen bij of krachtens de Wet geluidhinder;
• r. er wordt voldaan aan de geurnormen krachtens de Wet geurhinder en veehouderij, dan wel krachtens een op deze wet gebaseerde verordening;
• s. de regels van "Wonen" blijven na wijziging van overeenkomstige toepassing.

20.8.2 Wijziging t.b.v. verwijderen agrarische nevenactiviteit

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming zodanig wijzigen dat de aanduiding "specifieke vorm van wonen – agrarische nevenactiviteit" wordt verwijderd, indien geen sprake meer is van een agrarische nevenactiviteit binnen het bestemmingsvlak, in die zin dat de agrarische activiteiten minder bedragen dan 3 Nge.

20.8.3 Wijziging t.b.v. inpandige statische opslag

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van een bestemmingsvlak zodanig wijzigen, dat de aanduiding "opslag" wordt opgenomen, teneinde – naast het gebruik ten behoeve van de woonfunctie - gebruik van bestaande bebouwing toe te kunnen staan voor inpandige statische opslag, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. deze wijziging is niet toegestaan binnen de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied";
• b. deze wijziging is niet toegestaan voor bestemmingsvlakken omgeven door gronden met de bestemming "Agrarisch met waarden - 2", "Bos", of "Natuur";
• c. het gebruik voor inpandige statische opslag dient te passen in de omgeving;
• d. het gebruik voor inpandige statische opslag is uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
• e. voor de inpandige statische opslag is een vloeroppervlakte van maximaal 1000 m² toegestaan; overtollige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, dient te worden gesloopt, tenzij het cultuurhistorisch waardevolle panden betreft;
• f. de opslag mag niet plaatsvinden in kassen;
• g. er mag geen opslag buiten de gebouwen plaatsvinden;
• h. de wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• i. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• j. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
• k. detailhandel is niet toegestaan.

20.8.4 Wijzigingsbevoegdheid t.b.v. trekkershutten

Burgemeester en wethouders kunnen het plan zodanig wijzigen dat op een perceel maximaal 3 trekkershutten kunnen worden toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. Het plaatsen van trekkershutten is uitsluitend toegestaan op een perceel met een oppervlakte van minimaal 3000 m²;
• b. De oppervlakte van de trekkershutten wordt niet meegerekend bij de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen als bedoeld in 20.3.2;
• c. de wijziging is niet toegestaan binnen de aanduiding "reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied";
• d. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing;
• e. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• f. de belangen van omwonenden mogen niet onevenredig worden aangetast;
• g. de verkeersaantrekkende werking van de nevenactiviteit dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
• h. er dient op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte;
• i. er mogen geen risico's bestaan vanuit het oogpunt van externe veiligheid, en er mag geen sprake zijn van situering binnen zakelijke rechtstroken.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan mogelijk wordt gemaakt als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze eis geldt niet indien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is.

Voorliggend wijzigingsplan maakt géén ver- dan wel nieuwbouw mogelijk. Er is derhalve géén sprake van een bouwplan. Het opstellen van een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpwijzigingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

• Provincie Noord-Brabant.

• Waterschap de Dommel.
• Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost.

Provincie Noord-Brabant

De reactie van de provincie Noord-Brabant is als bijlage 3 bijgevoegd. Als gevolg van deze reactie is paragraaf 4.2.2 gewijzigd en als bijlage 1 een kaartje van de bestaande en de uitbreiding van de groenstructuur bijgevoegd.

Waterschap de Dommel

Het Waterschap de Dommel heeft per email d.d. 15 augustus 2017 laten weten in te kunnen stemmen met het wijzigingsplan in het kader van de watertoetsprocedure: "Het plan voorziet in een planologische herbestemming van een semi-agrarisch (met bedrijfswoning) naar een wonen. Er is geen sprake van toename van verhard oppervlakte en van een wijziging van de waterhuishouding. De wijze waarop wordt omgegaan met water blijft ongewijzigd. Vanuit het aspect 'water' zijn geen belemmeringen te verwachten."

Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost

De Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost heeft per email d.d. 11 september 2017 laten weten de aanvraag bekeken te hebben en geen aanvullende opmerkingen te hebben.

Terinzagelegging ontwerp

Het ontwerpwijzigingsplan heeft samen met alle relevante stukken vanaf 26 april 2018 tot en met 6 juni 2018 ter inzage gelegen en tevens werd het langs elektronische weg beschikbaar gesteld. Gedurende deze periode is er één zienswijze naar voren gebracht door de provincie Noord-Brabant. In reactie daarop is het wijzigingsplan aangevuld met een voorwaardelijke verplichting. Verwezen wordt naar de Nota van zienwijzen.

Vaststelling wijzigingsplan

Het wijzigingsplan is in de vergadering van 17 juli 2018 vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Cranendonck. Het vaststellingsbesluit is beschikbaar gesteld op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.

Bijlagen

Bijlage 1 Groenstructuur

Bijlage 2 Bodemevaluatie rapport

Bijlage 3 Vooroverlegreactie provincie Noord-Brabant

Bijlage 4 Nota van zienswijzen