Dorpsstraat partiële herziening bouwlocatie Meester Kunstweg (G 630)

3.3 Gemeentelijk beleid

De woonvisie

inleiding

De woonvisie voor de gemeente Twenterand (februari 2003) is het beleidsdocument van de gemeente op het gebied van wonen. De gemeente heeft hierin de visie vastgelegd op het gebied van wonen op de korte en middellange termijn. Het streven hierbij is dat Twenterand een prettige woongemeente is voor alle doelgroepen die gebonden zijn aan de gemeente, met behoud van de identiteit van de gemeente en de individuele kernen daarbinnen. Het specifieke dorpse woonmilieu moet behouden blijven. Ook moet de kwaliteit van woningen en woonomgeving aansluiten bij de wensen van de bewoners. Tenslotte wil de gemeente in het belang van de leefbaarheid, het draagvlak voor voorzieningen en woonmilieudifferentiatie meer hogere inkomensgroepen aantrekken.

De woonvisie wordt momenteel geactualiseerd. verwacht wordt dat het beleid op hoofdpunten ongewijzigd blijft. Het bouwen voor de nader genoemde doelgroepen blijft uitgangspunt.

Marktanalyse en opgave

De opgaven op de woningmarkt in Twenterand zijn groot. De belangrijkste opgave is het kunnen voldoen aan de woonwensen van de huishoudens die in Twenterand willen (blijven) wonen. De grootste problemen liggen onder meer bij huishoudens die een kwalitatieve verbetering van hun woonsituatie willen (doorstromen naar koop en aantrekkelijke, duurdere koopwoningen). Oplossingen moeten worden daarom gezocht in het bevorderen van de doorstroming door middel van het uitbreiden van de woningvoorraad en het transformeren van minder gewilde naar gewilde woningtypen.

Bouwprogramma

De gemeente streeft ernaar een aantrekkelijke woongemeente te zijn voor alle doelgroepen die om economische of maatschappelijke redenen aan de gemeente zijn gebonden. Het nieuwbouwbeleid is erop gericht strategische aanvullingen op de woningmarkt te doen.

In de periode 2007-2015 wordt er gemeentebreed uitgegaan van 590 nieuwe woningen. Het gewenste bouwprogramma 2003-2007 voor de gemeente Twenterand geeft aan duurdere eengezinswoningen met name moeten worden geprojecteerd in Vriezenveen en Westerhaar.

toetsing

Het onderhavige bestemmingsplan betreft de realisatie van een vrije-sector-bouwkavel. Het plan past binnen het gewenste bouwprogramma, aangezien voor Vriezenveen met name moet worden voorzien in duurdere eengezinswoningen.

Woningmarktanalyse 2007

De gemeenten en woningcorporaties in Twente hebben besloten om een integraal onderzoek uit te voeren naar het functioneren van de woningmarkt. Een actueel inzicht is belangrijk voor het bepalen van de gewenste samenstelling van het nieuwbouwprogramma. De woonwensen zijn in beeld gebracht op basis van een schriftelijke enquête die in het laatste kwartaal van 2006 is uitgezet. De voor het voorliggende plan belangrijkste conclusies zijn hieronder opgenomen:

• het tekort aan koopwoningen manifesteert zich in belangrijke mate in de sfeer van eengezinswoningen vanaf € 225.000; die vraag doet zich in alle prijsklassen voor, ook in aanzienlijke mate nog boven de € 400.000;
• een belangrijk aandachtspunt vloeit voort uit het theoretische overschot aan eengezinswoningen in de prijsklasse tussen de €150.000 en €225.000; deze categorie betreft rijwoningen waarvan er ruim voldoende in de voorraad aanwezig zijn; uit oogpunt van een woningvoorraad die optimaal aansluit op de vraag, is het raadzaam om niet veel rijwoningen in de nieuwbouw te realiseren; beter is het in te zetten op de realisatie van luxere koopwoningen die de doorstroming bevorderen.

Op basis van de verzamelde onderzoeksgegevens is de gewenste samenstelling van het bouwprogramma per kern bepaald. Dit gewenste woningbouwprogramma is uitsluitend gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen; overwegingen op het vlak van stedenbouw, financiën etc. zijn buiten beschouwing gebleven.

De gewenste samenstelling van het nieuwbouwprogramma biedt voor de gemeente Twenterand een houvast om het huidige bouwprogramma te toetsen en zodanig te besluiten tot het aanbrengen aan aanpassingen in dat programma.

Toetsing

Uit het onderzoek blijkt dat er een aanzienlijk tekort is aan eengezinswoningen in de prijsklasse boven de € 400.000. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een (bescheiden) bijdrage geleverd het wegwerken van dit tekort.

Beleidsnotitie “Bouwen op open groene plekken”

Algemeen

De beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken" is bij besluit van 11 november 2008 door de raad van de gemeente Twenterand vastgesteld. De beleidsnota beschrijft het beleid inzake het bouwen van woningen op groene plekken.

De strekking van het beleid is om sturend te kunnen reageren op regelmatig inkomende verzoeken om medewerking aan het bouwen van woningen op onbebouwde percelen.

Open gebieden

Open groene plekken, zoals bedoeld in deze beleidsnotitie, zijn uitsluitend gelegen binnen de bebouwde kom van de kernen binnen de gemeente Twenterand. Het bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2005' is bepalend voor de begrenzing van de gebieden die tot de bebouwde kom gerekend moeten worden.

Een tweede stap in de gebiedsafbakening is het uitsluiten van de planmatig ontwikkelde woongebieden. Dit betreffen dus de woongebieden, die op grond van een bestemmingsplan of uitlegplan tot stand zijn gekomen. De in deze woongebieden aanwezige open groene plekken zijn doelbewust in het stedenbouwkundig concept van het betreffende woongebied opgenomen en vervullen in de woonomgevingen een duidelijke functie. Deze locaties komen in beginsel niet voor bebouwing in aanmerking.

Vervolgens is voor een open groene plek een nauwkeurige begripsomschrijving geformuleerd, te weten: Een open groene plek is een fysiek onbebouwd terrein gelegen aan een openbare weg tussen bestaande bebouwing binnen de op historische grondslag gegroeide bebouwde kom, waarop uit stedenbouwkundig oogpunt bezien ten hoogste de bouw van 2 woningen toegestaan kan worden.

Een open groene plek komt voor aanvullende woningbouw in aanmerking mits voldaan kan worden aan bouwregels, zoals die in het ter plaatse geldende bestemmingsplan zijn vastgelegd. Geforceerde aanvullende woningbouw op te kleine percelen zal namelijk leiden tot een ongewenste inbreuk op de ruimtelijke kwaliteit en verzet van direct belanghebbenden. Daarnaast mogen de uitkomsten van alle noodzakelijk uit te voeren onderzoeken geen belemmeringen opwerpen.

Waarde van open groene plekken

Vriezenveen is een veenontginningsdorp, dat qua nederzettingsvorm uniek is in het Twentse landschap. Hiermee moet zorgvuldig worden omgegaan.

De historische lintbebouwing langs de dorpsstraat in de kern Vriezenveen, te weten langs het Westeinde, het Oosteinde en de Hammerweg, is vervat in 3 bestemmingsplannen. In algemene termen zijn in alle drie bestemmingsplannen ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de verschijningsvorm doelstellingen opgenomen, waarbij behoud van de huidige karakteristieke structuur en afwisselde verschijningsvorm voorop staat. Nieuwe ontwikkelingen moeten zoveel mogelijk passen in de aard en schaal van de karakteristieke structuur en moeten een aanvulling of herstel betekenen op de structuur van het oorspronkelijke veendorp. Open voor- en zijerven zijn kenmerkend voor het historisch dorpslint.

Een open groene plek komt in beginsel niet voor bebouwing in aanmerking indien het terrein een onderdeel uitmaakt van de voor die kern kenmerkende ruimtelijke structuur. Voor Vriezenveen zijn dit de open achtererven langs de dorpsstraat. Deze open plekken zijn expliciet in de voor betreffende gebieden geldende bestemmingsplannen als zodanig aangegeven.

Doelgroepen

De uitgangspunten ten aanzien van doelgroepen, zoals genoemd in de Woonvisie zijn leidend voor aanvullende woningbouw op open groene plekken. Het bouwen op een open groene plek is daarnaast uitsluitend voorbehouden aan personen die een duidelijk aantoonbare sociale dan wel economische binding hebben aan de gemeente Twenterand.

Stappenplan toetsing

De beleidsnotitie bevat een concreet stappenplan voor de toetsing van aanvragen. Er zal sprake moeten zijn van een bevestigend antwoord op de volgende vragen:

A Overheidsbeleid

Voldoet het verzoek aan het gemeentelijk beleid?

• Voldoet de betreffende open groene plek aan de geformuleerde definitie?
• bevindt de open groene plek zich binnen de bebouwde kom en niet in een planmatig ontwikkeld woongebied?
• wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Woonvisie?
• heeft belanghebbende een aantoonbare sociale dan wel economische binding aan de gemeente Twenterand?
• is het maximaal toelaatbaar aantal van 8 woningen per jaar nog niet bereikt?

B Stedenbouwkundige criteria

Voldoet het verzoek aan de stedenbouwkundige criteria?

• kan op de betreffende open groene plek op grond van de bouwregels, zoals deze zijn opgenomen in het voor dat gebied geldende bestemmingsplan gebouwd worden?
• maakt de open plek geen deel uit van de voor de betreffende kern kenmerkende ruimtelijke structuur zoals expliciet op kaartbeeld aangegeven in ruimtelijke plannen?
• is de open groene plek gelegen aan een in de bijlage genoemde straat?

C Milieu-eisen

Voldoet het verzoek aan de milieu-eisen?

• wordt voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder?
• wordt voldaan aan milieuzonering, waarbij de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave
• april 2007) uitgangspunt is;
• is door een verkennend bodemonderzoek aangetoond dat de locatie geschikt is voor woningbouw?
• is uit oogpunt van externe veiligheid woningbouw op de betreffende locatie mogelijk?

D Planschaderisico

Voldoet het verzoek aan de voorwaarden, die gesteld worden vanuit risicomanagement?

• is de planschadeovereenkomst ondertekend op grond waarvan de gemeente gevrijwaard is van mogelijke financiële gevolgen van aanvullende woningbouw?
• is door verzoeker de samenwerkingsovereenkomst met daarin opgenomen de te betalen exploitatiebijdrage ondertekend?

Toetsing

In figuur 3.3. is de ligging van de locatie in Vriezenveen aangegeven.

Figuur 3.3. ligging van de locatie in Vriezenveen

Indien het voorliggende initiatief c.q. de locatie wordt getoetst aan de hiervoor uiteengezette criteria kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

De locatie is gelegen binnen de bebouwde kom in een niet planmatig ontwikkeld woongebied en voldoet aan de definitie van een open groene plek. Ook wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Woonvisie. De aanvrager heeft, als inwoner van Vriezenveen, een aantoonbare sociale binding aan de gemeente Twenterand. De aanvraag is ingediend op een tijdstip dat het maximaal toelaatbaar aantal van 8 woningen per jaar voor het jaar 2010 nog niet was bereikt.

Het plan voldoet aan de gestelde stedenbouwkundige criteria. Er kan worden voldaan aan de bouwregels, zoals deze zijn opgenomen in het voor het bewuste gebied geldende bestemmingsplan. De locatie is voorts gelegen aan een weg die door de gemeenteraad voor deze ontwikkeling is aangegeven.

Zoals uit hoofdstuk 4 zal blijken, wordt ook voldaan de gestelde milieu-eisen.

De initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst ondertekenen op grond waarvan de gemeente gevrijwaard is van mogelijke financiële gevolgen van effectuering van dit plan. Ook is hij in beginsel bereid een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente te sluiten met daarin opgenomen de te betalen exploitatiebijdrage.

Hiermee voldoet het verzoek aan het gemeentelijk beleid.