| Plan: | Den Ham, partiële herziening Molenstraat 15b |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1700.BPDH2010PH0023-vas1 |
De woonvisie voor de gemeente Twenterand (februari 2003) is het beleidsdocument van de gemeente op het gebied van wonen. De gemeente heeft hierin de visie vastgelegd op het gebied van wonen op de korte en middellange termijn. Het streven hierbij is dat Twenterand een prettige woongemeente is voor alle doelgroepen die gebonden zijn aan de gemeente, met behoud van de identiteit van de gemeente en de individuele kernen daarbinnen. Het specifieke dorpse woonmilieu moet behouden blijven. Ook moet de kwaliteit van woningen en woonomgeving aansluiten bij de wensen van de bewoners. Tenslotte wil de gemeente in het belang van de leefbaarheid, het draagvlak voor voorzieningen en woonmilieudifferentiatie meer hogere inkomensgroepen aantrekken.
De woonvisie is geactualiseerd. Het beleid is op hoofdpunten ongewijzigd gebleven. Het bouwen voor de nader genoemde doelgroepen blijft uitgangspunt.
De opgaven op de woningmarkt in Twenterand zijn groot. De belangrijkste opgave is het kunnen voldoen aan de woonwensen van de huishoudens die in Twenterand willen (blijven) wonen. De grootste problemen liggen onder meer bij huishoudens die een kwalitatieve verbetering van hun woonsituatie willen (doorstromen naar koop en aantrekkelijke, duurdere koopwoningen). Oplossingen moeten worden daarom gezocht in het bevorderen van de doorstroming door middel van het uitbreiden van de woningvoorraad en het transformeren van minder gewilde naar gewilde woningtypen.
De gemeente streeft ernaar een aantrekkelijke woongemeente te zijn voor alle doelgroepen die om economische of maatschappelijke redenen aan de gemeente zijn gebonden. Het nieuwbouwbeleid is erop gericht strategische aanvullingen op de woningmarkt te doen.
In de periode 2007-2015 wordt er gemeentebreed uitgegaan van 590 nieuwe woningen. Het gewenste bouwprogramma 2003-2007 voor de kernen Den Ham en Vroomshoop geeft aan dat wordt uitgegaan van 80 eengezinswoningen in het goedkopere segment, 50 eengezinswoningen in het middeldure segment en 20 vrije sector bouwkavels.
Het onderhavige bestemmingsplan betreft de realisatie van een vrije-sector-bouwkavel. Het plan past binnen het gewenste bouwprogramma, aangezien in Den Ham wordt uitgegaan van nieuwbouw in alle segmenten, namelijk goedkope, middeldure eengezinswoningen en vrije sector bouwkavels.
De beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken" is bij besluit van 11 november 2008 door de raad van de gemeente Twenterand vastgesteld. De beleidsnota beschrijft het beleid inzake het bouwen van woningen op groene plekken.
De strekking van het beleid is om sturend te kunnen reageren op regelmatig inkomende verzoeken om medewerking aan het bouwen van woningen op onbebouwde percelen.
Open groene plekken, zoals bedoeld in deze beleidsnotitie, zijn uitsluitend gelegen binnen de bebouwde kom van de kernen binnen de gemeente Twenterand. Het bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2005' is bepalend voor de begrenzing van de gebieden die tot de bebouwde kom gerekend moeten worden.
Een tweede stap in de gebiedsafbakening is het uitsluiten van de planmatig ontwikkelde woongebieden. Dit betreffen dus de woongebieden, die op grond van een bestemmingsplan of uitlegplan tot stand zijn gekomen. De in deze woongebieden aanwezige open groene plekken zijn doelbewust in het stedenbouwkundig concept van het betreffende woongebied opgenomen en vervullen in de woonomgevingen een duidelijke functie. Deze locaties komen in beginsel niet voor bebouwing in aanmerking.
Vervolgens is voor een open groene plek een nauwkeurige begripsomschrijving geformuleerd, te weten: Een open groene plek is een fysiek onbebouwd terrein gelegen aan een openbare weg tussen bestaande bebouwing binnen de op historische grondslag gegroeide bebouwde kom, waarop uit stedenbouwkundig oogpunt bezien ten hoogste de bouw van 2 woningen toegestaan kan worden.
Een open groene plek komt voor aanvullende woningbouw in aanmerking, mits voldaan kan worden aan bouwregels, zoals die in het ter plaatse geldende bestemmingsplan zijn vastgelegd. Geforceerde aanvullende woningbouw op te kleine percelen zal namelijk leiden tot een ongewenste inbreuk op de ruimtelijke kwaliteit en verzet van direct belanghebbenden. Daarnaast mogen de uitkomsten van alle noodzakelijk uit te voeren onderzoeken geen belemmeringen opwerpen.
In de structuurvisie dorp Den Ham (vastgesteld bij raadsbesluit van 26 september 2000) zijn de meest waardevolle groenelementen en dorpsranden in de visie aangeduid als 'sieraden' en/of 'groene longen' respectievelijk 'overgang wonen / agrarisch', op kaartbeelden aangeduid. Ten aanzien van de sieraden/ groene longen is gesteld dat deze bewaard moeten blijven en hiervoor de volgende strategie kan gelden:
Daarnaast ondersteunen de doorzichten vanaf de straatruimte (gaten in de gevelwand) naar de grote binnenterreinen (groene longen) en de cultuurhistorische elementen (de Lindebeek, de Heemsteresch en de Mageleresch) het dorpsbeeld in hoge mate. Open plekken, die in overeenstemming zijn met de gebiedsafbakening en gelegen zijn binnen het op de kaartbeelden 7 en 8 van de structuurvisie aangegeven 'bestaand woongebied', 'centrumgebied' en 'gemengd bedrijven / wonen', kunnen in beginsel wel voor aanvullende woningbouw in aanmerking komen.
Een open groene plek komt in beginsel niet voor bebouwing in aanmerking indien het terrein een onderdeel uitmaakt van de voor die kern kenmerkende ruimtelijke structuur. Voor Den Ham zijn dit de 'sieraden' (groene longen) en de waardevolle dorpsranden (overgang wonen / agrarisch). Deze open plekken zijn expliciet in de voor betreffende gebieden geldende bestemmingsplannen als zodanig aangegeven.
De uitgangspunten ten aanzien van doelgroepen, zoals genoemd in de Woonvisie zijn leidend voor aanvullende woningbouw op open groene plekken. Het bouwen op een open groene plek is daarnaast uitsluitend voorbehouden aan personen die een duidelijk aantoonbare sociale dan wel economische binding hebben aan de gemeente Twenterand.
De beleidsnotitie bevat een concreet stappenplan voor de toetsing van aanvragen. Er zal sprake moeten zijn van een bevestigend antwoord op de volgende vragen:
A: Overheidsbeleid
Voldoet het verzoek aan het gemeentelijk beleid?
B: Stedenbouwkundige criteria
Voldoet het verzoek aan de stedenbouwkundige criteria?
C: Milieu-eisen
Voldoet het verzoek aan de milieu-eisen?
D: Planschaderisico
Voldoet het verzoek aan de voorwaarden, die gesteld worden vanuit risicomanagement?
In figuur 2.1 en 2.2. is de ligging van het plangebied in Den Ham reeds weergegeven. Indien het voorliggende initiatief c.q. de locatie wordt getoetst aan de hiervoor uiteengezette criteria kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
A: Overheidsbeleid
De locatie is gelegen binnen de bebouwde kom in een niet planmatig ontwikkeld woongebied en voldoet aan de definitie van een open groene plek. Ook wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Woonvisie. De aanvraag is ingediend op een tijdstip dat het maximaal toelaatbaar aantal van 8 woningen per jaar voor het jaar 2010 nog niet was bereikt.
B: Stedenbouwkundige criteria
Het plan voldoet aan de gestelde stedenbouwkundige criteria. Er kan worden voldaan aan de bouwregels, zoals deze zijn opgenomen in het voor het bewuste gebied geldende bestemmingsplan. De locatie is voorts gelegen aan een weg die door de gemeenteraad voor deze ontwikkeling is aangegeven.
C: Milieu-eisen
Zoals uit hoofdstuk 4 en 5 zal blijken, wordt voldaan de gestelde milieu-eisen.
D: Planschaderisico
De initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst ondertekenen op grond waarvan de gemeente gevrijwaard is van mogelijke financiële gevolgen van effectuering van dit plan. Ook is hij in beginsel bereid een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente te sluiten met daarin opgenomen de te betalen exploitatiebijdrage.
Het voorliggende initiatief voldoet aan de gemeentelijke uitgangspunten zoals verwoord in de "Woonvisie" en de beleidsnotitie "Bouwen op open groene plekken".