Bestemmingsplan Hoofdstraat 25 te Peize

Toelichting

Plangebied Hoofdstraat 25 te Peize, bron: Topografische Dienst

Hoofdstuk 1 Aanleiding

Voor de voormalige bibliotheek in Peize hebben zich aspirant kopers gemeld. Initiatienemers willen in de voormalige bibliotheek een woning realiseren. Tevens wordt er een bijgebouw opgericht. De vigerende juridisch /planologische regeling voor het plangebied is neergelegd in het bestemmingsplan Peize centrumgebied, vastgesteld door de gemeenteraad op 24 april 2008. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijke doeleinden, de dubbelbestemmingen Cultuurhistorisch waardevol gebied en Molenbiotoop en de nadere aanduidingen: 'rijksmonument' en 'archeologisch waardevol terrein'. Op grond hiervan is de uitvoering van het planvoornemen niet mogelijk.

Om deze reden is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld dat voorziet in een toegesneden juridisch/planologische regeling voor de nieuwe ontwikkeling.

In deze toelichting komen de volgende aspecten aan bod:

• Hoofdstuk 2: beschrijving van de huidige en toekomstige situatie in het plangebied;
• Hoofdstuk 3: toets aan het relevante beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau;
• Hoofdstuk 4: beschrijving van de resultaten van verschillende (milieukundige) onderzoeken;
• Hoofdstuk 5: beschrijving van de juridische regeling van het bestemmingsplan;
• Hoofdstuk 6: weergave van de economische uitvoerbaarheid;
• Hoofdstuk 7: beschrijving van de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied, Hoofdstraat 25, is gelegen aan de kruising De Woerd - Hoofdstraat in het centrum van Peize. Op het perceel staat een rijksmonumentale boerderij, welke dateert uit de 18e-19e eeuw.

De ligging en omgeving van het plangebied zijn weergegeven op de overzichtskaart, zoals opgenomen voor in de toelichting. Het plangebied wordt begrensd aan de noord- en westzijde tot aan de rijloper van de Hoofdstraat en De Woerd, aan de oost- en zuidzijde tot aan de aangrenzende woonpercelen. Het plangebied is aan de wegzijde van het erf van de boerderij bewust iets ruimer bepaald, zodat alvast goed aangesloten kan worden op de toekomstige herziening voor het centrumgebied van Peize.

Het pand is destijds gebouwd als een boerderij met een molen. In opdracht van de gemeente Peize is het in de jaren 70 gerestaureerd en verbouwd tot bibliotheek. Medio februari 2014 heeft het gebouw zijn functie als bibliotheek verloren.

Het dak van de boerderij is deels met stro en deels met pannen gedekt. De deur heeft een gebogen kalf. Onderstaande foto geeft een impressie van de huidige situatie

Huidige situatie, bron Google Earth

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 1.600 m2 en bestaat grotendeels uit gazon en enkele bomen, die met name langs de gevels van de boerderij staan. In de huidige situatie vindt de ontsluiting plaats op de Hoofdstraat.

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal het uiterlijk van de boerderij niet worden aangetast. De verbouwing zal in de boerderij plaatsvinden. De voormalige bibliotheek zal worden gewijzigd in een woning. De omliggende tuin wordt in de stijl van de boerderij aangelegd.

Op het perceel wordt een bijgebouw gerealiseerd, welke wordt ontsloten aan De Woerd. Het gebouw heeft een afmeting van 10 bij 6 meter. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van het op te richten bijgebouw.

In de parkeerbehoefte kan in voldoende mate worden voorzien op het eigen terrein.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het rijksbeleid op het gebied van ruimtelijke ordening is neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In de SVIR (2012) is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke opgaven en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Geen van de nationale belangen zijn overigens direct van toepassing op het plangebied. Nationaal belang 13 heeft een algemene strekking.

Nationaal belang 13: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.

3.1.2 Monumentenwet

De Monumentenwet is opgesteld door het Rijk en heeft als doel het bieden van bescherming aan karakteristieke monumenten (gebouwen zijnde), archeologische monumenten en stads- en dorpsgezichten. Door het verkrijgen van de beschermde status is het niet mogelijk zonder vergunning van burgemeester en wethouders aanpassingen aan de betreffende gebouwen, terreinen c.q. stads- en dorpsgezichten te verrichten. Op deze manier wordt aantasting van de karakteristieke en historische waarden tegengegaan.

De uitgangspunten van het Verdrag van Malta zijn opgenomen in de Monumentenwet. Een van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat er bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen rekening dient te worden gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Voor de bekende waarden kan de Archeologische Monumentenkaart (AMK) worden geraadpleegd.

3.1.3 Cultuurhistorie

Als gevolg van het Rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden mee gewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

Het omgevingsbeleid van de provincie Drenthe is vervat in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening (2013). Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De visie is inwerking getreden op 20 augustus 2014.

Wonen

De provincie Drenthe wil investeren in de aantrekkelijkheid van haar provincie als woonprovincie. Drenthe kent karakteristieke woonmilieus die voorzien in de vraag naar landelijk en groen wonen. Bovenlokale afstemming is nodig om vraag en aanbod op de woningmarkt in balans te houden en om de herstructurering en verduurzaming van de woningvoorraad te bevorderen. Het is belangrijk om de woningvraag en het investeringspotentieel te benutten voor het herontwikkelen en transformeren van de bestaande woongebieden in de steden en dorpen.

De provincie geeft aan dat gemeenten hun planontwikkeling van de afgelopen decennia moeten bijsturen, in samenspraak met ontwikkelende partijen. Herstructurering van de bestaande woningvoorraad blijft de belangrijkste opgave. Nieuwbouw is hierop aanvullend.

Om Drenthe meer te profileren als woonprovincie, wil de provincie gezamenlijk met gemeenten en partners aantrekkelijke nieuwe woonconcepten ontwikkelen. Een woonmilieu kan alleen worden ontwikkeld samen met het verbeteren van andere functies, zoals bijvoorbeeld het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie Drenthe geeft hierbij de voorkeur aan het opknappen van bestaande locaties waar een kwaliteitsimpuls gewenst is (bijvoorbeeld een vervallen bedrijfsbestemming) of waar een impuls wordt gegeven aan het cultuurhistorische karakter.

Leegstand

De zorgen om de groeiende leegstand en de ruimtelijke en sociaaleconomische gevolgen hiervan nemen toe. Landelijk en lokaal is een daling van de vraag naar vastgoed zichtbaar door ontwikkelingen als de economische crisis, demografische krimp, schaalvergroting en digitalisering. De provincie Drenthe geeft aan dat het van maatschappelijk belang is dat leegstand en verpaupering wordt voorkomen.

Conclusie

De ontwikkelingen in het plangebied zijn passend binnen het provinciale beleid. Het bestaande pand wordt herbestemd. In de voormalige bibliotheek wordt een woning gerealiseerd. Hierdoor ontstaat er geen leegstand, maar blijft door herbestemming het Rijksmonumentale gebouw behouden.

3.2.2 Cultuurhistorisch Kompas

Met het Cultuurhistorisch Kompas geeft de provincie Drenthe aan hoe zij wil sturen op cultuurhistorische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het Cultuurhistorisch Kompas schept een provinciaal kader en biedt een handreiking voor gemeenten, waterschappen en terreinbeheerders om cultuurhistorie een plaats te geven in de planvorming. Hiermee kan invulling worden gegeven aan:

• het bieden van ruimte voor ontwikkelingen bij het veilig stellen van de cultuurhistorische waarden;
• het veilig stellen van de cultuurhistorische waarden bij het bieden van ruimte voor ontwikkelingen.

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart zijn de cultuurhistorische waarden binnen de provincie weergegeven. Doelstelling is behoud en versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur van de provincie door middel van enerzijds generiek beleid (respecteren) en anderzijds gebiedsspecifiek beleid (voorwaarden verbinden en eisen stellen). In de paragraaf 4.6.2 Cultuurhistorie wordt ingegaan op de cultuurhistorische waarden in relatie tot het planvoornemen.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Peize centrumgebied (vastgesteld door de gemeenteraad op 24 april 2008). Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van het plangebied en zijn omgeving, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan Peize centrumgebied

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijke doeleinden, de dubbelbestemmingen Cultuurhistorisch waardevol gebied en Molenbiotoop en de nadere aanduidingen: 'rijksmonument' en 'archeologisch waardevol terrein'. Op grond hiervan is het realiseren van het voornemen (woning - plaatsen bijgebouw) niet mogelijk en is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

3.3.2 Woonbeleid

Het omgevingsplan van de provincie Drenthe vraagt om regionale afstemming en samenwerking, onder meer op het vlak van wonen. Om dat te bereiken zorgt elke Drentse regio samen met de provincie voor onderlinge afstemming in de programmering. De gemeente Noordenveld heeft haar woonbeleid vastgelegd in onder andere prestatieafspraken en het Regionaal afstemmingsdocument 'Woningmarkt regio Noord-Drenthe'.

Sinds eind 2012 is de planningslijst een sturingsinstrumentarium van het Regionaal afstemmingsdocument 'Woningmarkt regio Noord-Drenthe'. Vast onderdeel van elke gemeentelijke planningslijst is een post voor onvoorziene binnendorpse ontwikkelingen. Het toevoegen van de woning aan de Hoofdstraat 25 is passend in de planningslijst van de gemeente Noordenveld en levert geen belemmering op vanuit de woningbouwafspraken.

Het planvoornemen is passend binnen het gemeentelijk woonbeleid.

3.3.3 Groenvisie Noordenveld

In de Groenvisie Noordenveld (2002, Oranjewoud) wordt het huidige groen naar inrichting en beheer in beeld gebracht. Het plan legt voor de gemeente Noordenveld de groenstructuur en de gewenste kwaliteit voor het groen vast binnen de bebouwde kom. In de Groenvisie is een beschrijving gegeven van de dorpen binnen de gemeente.

De identiteitdragers van Peize zijn:

- afwisseling van bebouwing en open weilandjes

- hopteelt (cultuurhistorie)

- veel plekjes (bankje, opvallende beplanting) in het centrum

- landschapsstructuur als basis voor dorp

De vele plekjes zorgen voor herkenning. Aangegeven wordt dat het belangrijk is deze plekjes te behouden en een hoge kwaliteit na te streven.

Door de ontwikkelingen in het plangebied wordt geen afbreuk gedaan aan de plekjes in het centrum van Peize. Het planvoornemen is passend binnen de Groenvisie Noordenveld.

3.3.4 Welstandsnota

Op 18 december 2008 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota voor de gemeente Noordenveld vastgesteld. De welstandsnota beoogt versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit zijn onder meer het uiterlijk van individuele gebouwen en bouwwerken en de kwaliteit van het totaalbeeld van de gebouwen. De welstandstoets is een belangrijk instrument voor de sturing van deze kwaliteiten.

Bij aanvragen van een omgevingsvergunning zullen bouwplannen worden getoetst aan de welstandscriteria. In de nota is onderscheid gemaakt in verschillende deelgebieden, waarvoor verschillende welstandscriteria zijn opgenomen. Het plangebied ligt in het deelgebied 'Peize - Dorpscentrum', de welstandsnota geeft hierover het volgende aan.

Gebiedsbeschrijving

Het centrum van Peize wordt gekarakteriseerd door de brinkenstructuur en de daaraan gekoppelde ligging van de essen. Aan de hoofdbrink ligt de oude kerk. Langs de diverse oude verbindingswegen is in de loop der eeuwen vooral boerderijbebouwing ontstaan. In de negentiende en twintigste eeuw was sprake van een verdichting waarbij ook niet-agrarische bebouwing werd gerealiseerd. Het ging hierbij om woningen al of niet in combinatie met functies zoals winkels of horeca. Opvallend is dat het centrum van Peize nog een grote mate van openheid vertoont. De structuur van het oorspronkelijke dorp is nog steeds dominant. In de loop der jaren zijn wel diverse bouwkundige
aanpassingen tot stand gekomen waardoor het traditioneel ambachtelijke bebouwingsbeeld enigszins is vertroebeld. Meest opvallende bouwwerken zijn de kerk, de molen, het oude huis te Peize en het voormalige gemeentehuis. Dit zijn allemaal monumenten

Beleid

Voor het gebied geldt een aanduiding als bijzonder welstandsgebied. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van de structuur en de bebouwing.

Door het realiseren van een bijgebouw wordt geen afbreuk gedaan aan de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten van het centrum van Peize. Het planvoornemen is passend binnen de Welstandsnota.

3.3.5 Beleidskader Bed&Breakfast voorzieningen

In 2010 is het gemeentelijk beleidskader voor bed & breakfast voorzieningen vastgesteld. De gemeente ziet bed & breakfast als een welkome aanvulling in het aanbod van overnachtingsmogelijkheden en als versterking van de locale economie. Het beleidskader is opgesteld om nieuwe verzoeken voor bed & breakfast accommodaties eenduidig te kunnen behandelen. Onder andere bij woningen is deze kleinschalige recreatievorm toegestaan. De regels uit het beleidskader zijn integraal opgenomen in het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Onderzoeksaspecten

In hoofdstuk 4 is een beschrijving van de resultaten van de verschillende (milieukundige) onderzoeken opgenomen.

4.1 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel is om in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden, voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009. Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Onderzoek

Op basis van het vigerende bestemmingsplan Peize centrumgebied, is het mogelijk om bedrijven te vestigen met een maximum van categorie 3. Een categorie 3 bedrijf heeft een grootste afstand van 50 meter. Het plangebied ligt in het centrum van Peize. In het centrum is sprake van een menging van verschillende functies, hierdoor kan een kleinere afstandsrichtlijn (maximaal 30 meter) worden aangehouden. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn er binnen een zone van 30 meter, van het plangebied, geen percelen waarop bedrijven aanwezig zijn en/of zich kunnen vestigen. Hierdoor treden er voor het aspect milieuzonering, ten aanzien van het voornemen, geen belemmeringen op.

4.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrooks wegen die aan weerszijden van de weg gerekend vanuit de as van de weg, in acht moet worden genomen 200 m. Ingeval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Onderzoek
De aan het plangebied grenzende Hoofdstraat en de Woerd kennen beide een snelheidregime van 30 km/uur. Zoals hierboven aangegeven, zijn dergelijke wegen vrijgesteld van een formeel akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder. De vormgeving (erftoegangsweg) en het gewenste gebruik van deze weg is hierop afgestemd. Akoestisch onderzoek is wat betreft deze wegen niet nodig.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben'.

NSL/NIBM

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Onderzoek

Het plan biedt de mogelijkheid tot het omzetten van een bibliotheek naar een woning. Op basis van de CROW-publicatie nr. 256 'Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden' (oktober 2007) is de ritproductie van een bibliotheek bepaald op 32 ritten per etmaal. Aan de hand van dezelfde publicatie is in onderstaande tabel de ritproductie opgenomen.

Activiteit	Ritproductie	Totale ritproductie
Vrijstaande woning	8,3	8,3
Totaal afgerond		8

De ritproductie van de voorgenomen activiteit bedraagt circa 8 ritten. De ritproductie van de voormalige bibliotheek bedraagt 32 ritten per etmaal. Per saldo zal de ritproductie met 24 ritten afnemen. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er sprake zal zijn van een afname. Voor de ontwikkelingen in het plangebied treden, voor het aspect luchtkwaliteit, geen belemmeringen op.

4.4 Bodem

Ten behoeve van het onderzoek naar bestaande verontreinigingen is de provinciale Bodeminformatiekaart (internetversie) op 1 augustus 2014 geraadpleegd. De bodeminformatiekaart geeft voor het plangebied aan dat er gegevens bekend zijn.

De gemeente Noordenveld heeft geen bodeminformatie beschikbaar van het plangebied. Er zijn op deze locatie geen bodemonderzoeken verricht en er zijn geen bodembedreigende activiteiten bekend. Initiatiefnemers hebben het voornemen om in het plangebied een bijgebouw te realiseren.

Op een bodem die zodanig is verontreinigd dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers, mag niet worden gebouwd voor zover dat bouwen betrekking heeft op een bouwwerk, waar onder andere, sprake is van 'voortdurend of nagenoeg voortdurend verblijven van mensen'. Hiervan is geen sprake in het plangebied. Ten aanzien van het voornemen treden er geen belemmeringen op.

Op grond van 2.10 van de Wabo wordt een omgevingsvergunning geweigerd indien de aanvraag niet voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening. In de bouwverordening is vastgelegd dat er geen bouwwerken mogen worden gebouwd op verontreinigde bodem.

4.5 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen inrichtingen (Besluit en Regeling externe veiligheid inrichtingen), vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen (thans de Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en te zijner tijd het Besluit transportroutes externe veiligheid met bijbehorend Basisnet) en vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen (Besluit en Regeling externe veiligheid buisleidingen). De belangrijkste risicomaten zijn het plaatsgebonden risico (10-6 jaar/contour die als grenswaarde geldt voor kwetsbare objecten en als richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten) en het groepsrisico (oriënterende waarde).

Onderzoek

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn, is de risicokaart Drenthe geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden in de nabijheid van het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.6 Archeologie en Cultuurhistorie

4.6.1 Archeologie

De gemeente Noordenveld heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op de beleidsadvieskaart is aangegeven welke archeologische (verwachtings)waarden in haar gebied voorkomen.

Uitsnede Archeologische beleidsadvieskaart

Op grond van het gemeentelijk archeologiebeleid heeft het plangebied een 'Hoge archeologische waarde'. In deze gebieden geldt 'behoud in situ, indien niet mogelijk opgraven, vrijstelling bij ingrepen < 100 m2 in de historische kernen'.

Het planvoornemen voorziet in een geringer oppervlak aan grondroeringen, vanwege het plaatsen van een garage/berging, waardoor een archeologische onderzoek achterwege kan blijven. Wel is in het bestemmingsplan een aanvullende regeling opgenomen voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden (Waarde - Archeologie 2). Deze regeling is een uitwerking van de gemeentelijke beleidsregels.

4.6.2 Cultuurhistorie

Per 1 januari 2012 dient in ruimtelijke plannen aandacht worden te besteed aan cultuurhistorie (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening). Hierin is aangegeven dat cultuurhistorische waarden dienen te worden meegewogen bij ruimtelijke plannen.

Onderzoek

Het centrum van Peize wordt gekarakteriseerd door de brinkenstructuur en de daaraan gekoppelde ligging van de essen. Aan de hoofdbrink ligt de oude kerk. Langs de diverse oude verbindingswegen is in de loop der eeuwen vooral boerderijbebouwing ontstaan. In de negentiende en twintigste eeuw was sprake van een verdichting waarbij ook niet-agrarische bebouwing werd gerealiseerd. Het ging hierbij om woningen al of niet in combinatie met functies zoals winkels of horeca. Opvallend is dat het centrum van Peize nog een grote mate van openheid vertoont. De bebouwing in het plangebied heeft de status van rijksmonument (monumentnummers: 32137 en 32138). De redengevende omschrijvingen omschrijven het monument als "Boerderij deels in stro, deels met pannen gedekt. Deur met gebogen kalf. Onder een dak met het nr. 27" en "Boerderij, deels in stro, deels met pannen gedekt. Onder een dak met nr 25."

Het uiterlijk van de boerderij, zal door de beoogde gebruikswijziging, niet worden aangetast. De veranderingen vinden intern plaats. Op het perceel kan een nieuw vrijstaand bijgebouw worden gerealiseerd. In functioneel opzicht is vanuit de beoogde herbestemming naar wonen de behoefte om los van het monumentale hoofdgebouw alsnog een bijgebouw te kunnen realiseren begrijpelijk. Het nieuwe bijgebouw mag alleen ten zuid-oosten van het plangebied geplaatst worden. Door het bijgebouw meer achteraf te situeren, wordt zichthinder voorkomen en het heersende monumentale beeld en karakter gerespecteerd. Vanuit het aspect cultuurhistorie is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.7 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. Deze waterparagraaf doet verslag van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

In dit kader dient de watertoets te worden uitgevoerd. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap zorgt voor de kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied en beheert de grotere boezemwateren en sloten, zoals geregeld in de Waterwet. Het waterschap is tevens belast met het peilbeheer in het beheersgebied.

De watertoets heeft op 5 augustus 2014 plaatsgevonden door het invullen van de digitale watertoets. De vragenlijst is volledig ingevuld. Het resultaat van het invullen van de digitale watertoets is dat de waterhuishoudkundige aspecten voldoende belicht zijn. De watertoets is opgenomen in de bijlagen.

Vanuit het aspect water is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.8 Ecologie

De ontwikkelingen in het plangebied worden gerealiseerd in de bestaande bebouwing. Er vinden geen externe sloopwerkzaamheden plaats. Ecologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;

b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie beslissend.

5.2 Opzet van de regels

De regels van het bestemmingsplan zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 is een uitleg van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen opgenomen, alsmede de wijze van meten.

Begrippen

In dit artikel zijn de standaard begripsomschrijvingen van de gemeente Noordenveld opgenomen, aangevuld met die begrippen, die specifiek in dit bestemmingsplan voorkomen en waarbij sprake is van een (mogelijk) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen.

Wijze van meten

Om de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken te kunnen bepalen, is aangegeven hoe deze worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen opgenomen. Onderstaand wordt per bestemming een korte uitleg gegeven.

Wonen - Boerderij

De bestaande bebouwing in de vorm van een (voormalige) boerderij is bestemd als 'Wonen - Boerderij'. In de monumentale boerderij mag één woning worden gerealiseerd. Bij afwijking kunnen eventueel twee wooneenheden in het hoofdgebouw (de monumentale boerderij) worden toegestaan. De voorgevel van de boerderij is de gevel die in de aangeduide gevellijn is geplaatst.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak dan wel ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. De gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag, vanwege het monumentale karakter van dit perceel, niet meer bedragen dan 60 m2.

De uitoefening van aan huis verbonden werkactiviteiten en het gebruik ten behoeve van een bed & breakfastvoorziening zijn, onder voorwaarden als ondergeschikt gebruik binnen het wonen, bij recht toegestaan.

Tuin

De ruimtelijk samenhangende als tuin ingerichte (privé) gronden voor de voorgevel en de naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijden, hebben als voorkantsituatie de bestemming 'Tuin'. Gebouwen zijn hier niet toegestaan.

Archeologie

De gronden in het plangebied maken deel uit van de historische kern van Peize. Op de Archeologische Beleidskaart zijn deze aangeduid als 'Terrein van hoge archeologische waarde' en ze hebben derhalve een beschermende regeling, hetgeen verwoord is in de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2".

Cultuurhistorie

Het hoofdgebouw is als rijksmonument aangewezen en heeft daarom in het bestemmingsplan de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument' gekregen. Een beschermende regeling is niet opgenomen, omdat de Monumentenwet hiervoor het kader is.

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Het plangebied maakt deel uit van het centrum van Peize, dat cultuurhistorisch waardevol is. Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is toestemming nodig in de vorm van een omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en overige regels opgenomen.

Het doel van de anti-dubbeltelregel is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kortweg gezegd, komt het erop neer dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

In de algemene bouwregels is een regeling opgenomen voor ondergeschikte bouwonderdelen.

In de algemene gebruiksregels is een regeling opgenomen met een verbod om de gronden en bouwwerken te gebruiken als seksinrichting.

In de algemene aanduidingsregels is de regeling voor de 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. In verband met de nabije aanwezigheid van een molen gelden er binnen deze zone beperkingen voor wat betreft de hoogte van bouwwerken. Deze beperkingen zijn bedoeld voor de bescherming van openheid met het oog op een vrije windvang en het zicht op de molen.

In de algemene afwijkingsregels is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn. Het verlenen van de vergunning wordt zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd.

In de overige regels is een regeling opgenomen over parkeergelegenheid en los- en laadmogelijkheden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% is slechts bij afwijking mogelijk.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het plan worden door de 'initiatiefnemer' gedragen. Conform de afspraak met de gemeente komen de kosten die gemoeid gaan met het opstellen van het bestemmingsplan voor rekening van de gemeente. Een exploitatie plan is voor dit bestemmingsplan niet nodig.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 'Hoofdstraat 25 te Peize' heeft ingaande 5 maart tot 16 april 2015 voor een ieder ter inzage gelegen met de mogelijkheid om daaromtrent gedurende die periode een zienswijze naar voren te brengen. Van die gelegenheid is geen gebruik gemaakt.

In het kader van het vooroverleg is het bestemmingsplan aan de betrokken instanties ter beoordeling toegezonden. Hierop heeft de gemeente twee reacties ontvangen, de provincie Drenthe en het waterschap Noorderzijlvest. Hier zal nader op worden ingegaan.

Waterschap Noorderzijlvest

Het waterschap heeft aangegeven dat de inhoud van paragraaf 4.7 Water correct is. Het waterschap kan instemmen met het bestemmingsplan. De gemeente neemt kennis van deze overlegreactie.

Provincie Drenthe

De provincie heeft aangegeven dat in het bestemmingsplan geen aspecten van provinciaal belang zijn opgenomen. Indien het ontwerp bestemmingsplan ongewijzigd wordt vastgesteld mag de gemeente Noordenveld ervan uitgaan dat de provincie Drenthe geen reactieve aanwijzing zal geven. De gemeente neemt kennis van deze overlegreactie.

In de bijlage zijn de overlegreacties opgenomen.