Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding nieuw bestemmingsplan

Jachthaven Kortenhoef II is één van de oudste havens aan de Kortenhoefseplassen/Wijde Blik. Er wordt gewerkt aan watersport in de breedste zin. Naast ligplaatsen voor de boten en verblijfsrecreatie worden er ook bedrijfsevenementen georganiseerd. Bovendien is er een winterstalling met onderhoud en verkoop van boten. Vele watersporters uit de omgeving hebben het hele jaar door hun boot gestald op de jachthaven. Er is een werkplaats voor bootreparaties, een winterstalling en er bevinden zich enkele huisjes op het terrein. Ook is er een botenkraan en een laad-en loskade voor boten.

De haven ziet er over het algemeen goed en onderhouden uit. Maar de inrichting en sommige voorzieningen zijn niet meer van deze tijd en zijn niet geschikt voor de veranderende vraag van de gebruikers. De eigenaar wil graag de jachthaven vernieuwen om te kunnen voldoen aan de steeds sneller veranderende vraag van de klant. Daarbij is het voornemen een deel van de bestaande bebouwing (bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen) te slopen en te vervangen door nieuwbouw, bestaande bebouwing te verduurzamen, een bestaand grasveld in te richten als natuurstrook en op een enkele plek het bestaande water te verbreden om de doorvaart te verbeteren. De ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven en de uitstraling, maar ook het gebruiksgemak en de natuurbeleving kunnen met de voorgenomen ontwikkelingen worden verbeterd. De in 2014 opgestelde visie is verder uitgewerkt in een Masterplan waarin de locatie en omvang van de gebouwen en de aanpassingen aan het water zijn bepaald. In een natuurinrichtingsplan is de ecologische inrichting van het huidige grasveld verder uitgewerkt. Dit alles vormt de basis voor het voorliggende bestemmingsplan.

1.2 Plangrenzen

Kadastrale grenzen

Het terrein van de jachthaven waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft, bestaat uit de volgende kadastrale percelen: GVL00 sectie B, nummer(s) 1817, 2470, 2472, 2840, 2841, 3098, 3146, 3332, 3333. De woningen aan het Moleneind 26, 27 (kadastrale perceel 1822) zijn niet in eigendom van de jachthaven. Ten noorden van de jachthaven is een kadastraal perceel (3416) ook in eigendom bij de jachthaven, daar worden geen ontwikkelingen voorzien en dat perceel maakt dan ook geen onderdeel uit van het voorliggende bestemmingsplan. Op de onderstaande afbeelding is de kadastrale begrenzing aangeduid.

Grens van het bestemmingsplan

De grens van voorliggend bestemmingsplan is afgestemd op de kadastrale grenzen in combinatie met de begrenzing van het geldende bestemmingsplan:

• oostzijde/voorzijde (zijde Moleneind): hier is de begrenzing van de bestaande bestemming "Jachthaven" (tevens grens kadastrale perceel) aangehouden;
• oostzijde/voorzijde (zijde Moleneind - achter woningen Moleneind 26-27-29): hier is de kadastrale grens aangehouden als plangrens;
• zuidzijde: hier is kadastrale grens van de percelen 3332 en 3146 aangehouden als grens van het bestemmingsplan.
• westzijde: hier is de kadastrale grens van de percelen 3146, 1817 en 2841 aangehouden als grens. Het aangrenzende perceel 1824 dat eigendom is van derden ligt volledig buiten de grenzen van dit bestemmingsplan;
• noordzijde: hier is de kadastrale grens van de percelen 2840 en 2841 aangehouden als grens.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Geldend bestemmingsplan

2.1.1 Inleiding

Ter plaatse van de jachthaven geldt het bestemmingsplan "Het Wijde Blik 2004" dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 februari 2005. Jachthaven Kortenhoef aan het Moleneind 23-25 is bestemd als "jachthaven" en een klein deel als "natuurgebied", zie onderstaande afbeelding.

Het terrein rond de jachthaven is bestemd als "Natuurgebied", zie onderstaande afbeelding. Dit heeft betrekking op het huidige grasveld, de bestaande recreatiewoning achterin de jachthaven en het bestaande grasveld met waterloop en overkapping voor de botenstalling aan de zijde van het Moleneind.

2.1.2 Geldend bestemmingsplan - bestemming Jachthaven

Toegelaten functies

Op gronden met de bestemming "Jachthaven" van het geldende bestemmingsplan (2004) zijn de volgende functies toegestaan:

• a. aanlegsteigers voor pleziervaartuigen
• b. verhuur van boten
• c. jachtmakerlaardij
• d. sanitaire voorzieningen
• e. reparatiewerkzaamheden behorende bij een jachthaven, ter plaatse van de aanduiding "milieucategorie 3"
• f. detailhandel in watersportartikelen
• g. botenopslagloods
• h. buitenopslag voor boten
• i. bedrijfswoningen
• j. water
• k. ligplaatsen voor woonschepen
• l. erven, toegangswegen, paden en groenvoorzieningen

met bijbehorende bebouwing.

Op het perceel van Moleneind 23-25 gelden de volgende aanduidingen:

• "woning" (één burgerwoning)
• "recreatiewoning" (één recreatiewoning)
• "maximale milieucategorie 3": in de planregels is bepaald dat hiermee reparatiewerkzaamheden behorende bij de jachthaven zijn toegestaan.

Ten aanzien van het parkeren geldt een norm van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Voor pleziervaartuigen geldt een norm van 0,4 parkeerplaats per ligplaats. Voor woonschepen is dit 1 parkeerplaats per woonschip.

Op jachthaven Kortenhoef (Moleneind 23-25) zijn 2 woonschepen toegestaan. De plek van de woonschepen is niet vastgelegd, deze mogen ergens in de haven worden afgemeerd, binnen de grenzen van de bestemming Jachthaven.

Bouwregels

In de bouwregels van het geldende bestemmingsplan zijn bepalingen opgenomen over de omvang (oppervlakte en hoogte) van bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en recreatiewoningen.

• bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en bijgebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd, behoudens één botenloods van maximaal 120 m2 die buiten het bouwvlak is toegestaan;
• voor bedrijfsgebouwen geldt een maximum oppervlakte per gebouw van 650 m2, goothoogte 6 meter, dakhelling tussen de 15 en 35 graden;
• voor bedrijfswoningen geldt een maximum oppervlakte van 100 m2, maximum goothoogte van 3,5 meter en een dakhelling tussen de 25 een 55 graden. Bij de bedrijfswoning is een bijgebouw toegestaan van maximaal 30 m2;
• voor recreatiewoningen geldt een maximum oppervlakte van 30 m2, een goothoogte van 2,5 meter en een dakhelling tussen de 25 en 55 graden;
• voor burgerwoningen geldt een maximum oppervlakte van 100 m2, een maximum goothoogte van 3,5 meter een dakhelling tussen de 25 en 55 graden. Vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan.
• bij ligplaatsen voor woonschepen zijn bijgebouwen toegestaan tot 10 m2 per ligplaats, maximale goothoogte van de bijgebouwen bedraagt 2,50 meter.

2.1.3 Geldend bestemmingsplan - bestemming Natuurgebied

Een deel van de gronden die in de huidige situatie in gebruik zijn als jachthaventerrein zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd als "natuurgebied". Ook een deel van het grasperceel aan de zuidzijde van het jachthaventerrein en de gronden waar een permant bewoonde recreatiewoning op staat zijn bestemd als natuurgebied. Zie onderstaande afbeeldingen.

Toegestane functies

Op grond van de planregels zijn gronden met de bestemming "natuurgebied" bestemd voor doeleinden van natuur en landschap, zijnde behoud, herstel en ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden van het gebied en de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde met daaraan ondergeschikte extensieve natuurgerichte recreatie. De woning achterin de jachthaven ligt in de bestemming Natuurgebied en is voorzien van de aanduiding "recreatiewoning". Het grasperceel aan de zuidzijde ligt in de bestemming Natuurgebied en is niet voorzien van enige nadere aanduiding.

Bestemmingsvlak achter Moleneind 27-29

Het bestemmingsvlak direct achter Moleneind 27-29 is in het geldende bestemmingsplan (2004) bestemd als "Natuurgebied". Feitelijk is dit deel altijd al in gebruik geweest als jachthaventerrein. Het terreindeel is geen onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (overeenkomstig de provinciale omgevingsverordening) noch onderdeel van Natura 2000 gebied.

Afbeelding: links de begrenzing Natuurnetwerk Nederland NNN (Omgevingsverordening NH2020) en rechts de ligging van de bestemming Natuurgebied (groen vlak) op de kaart van het geldende bestemmingsplan uit 2004

In het eerder geldende bestemmingsplan "Buitengebied I - Het Wijde Blik" (1983) was de jachthaven aan het Moleneind 23-25 inclusief deze gronden bestemd als "jachthaven", "jachtwerf" en "parkeerterrein". In het navolgende bestemmingsplan Het Wijde Blik (2004) is het gedeelte achter Moleneind 27-29 dat in het bestemmingsplan van 1983 nog bestemd was als "jachthaven", en "jachtwerf" voor een deel bestemd als "Natuurdoeleinden", waarmee de feitelijke situatie (naar mag worden aangenomen onbedoeld) is wegbestemd. In de plantoelichting is nergens aangegeven dat dit gebruik en bijbehorende bebouwing bewust is wegbestemd.

Het betreffende deel is al sinds de jaren 60 van de vorige eeuw, ten tijde van het bestemmingsplan in 1983, ten tijde van het bestemmingsplan in 2004 en in de huidige situatie ingericht en in gebruik als jachthaven met bijbehorende parkeervoorzieningen, bedrijfserven, stalling van boten en auto's, een loods en diverse andere bijbehorende bouwwerken. Het terreindeel heeft, in tegenstelling tot wat de bestemming suggereert, geen enkele natuurwaarde.

Tegen deze onterechte wijziging van bestemming is in het kader van het ontwerpbestemmingsplan Het Wijde Blik (2004) een zienswijze ingediend door de jachthaven. In de beantwoording van de zienswijze is aangegeven dat het terrein zou worden bestemd als "jachthaven". Echter op de vastgestelde planverbeelding is dit niet gebeurd.

Met dit nieuwe bestemmingsplan kan dit worden hersteld door dit deel van de jachthaven weer een passende bestemming te geven overeenkomstig de huidige situatie en de voorheen geldende planologische regeling (bestemmingsplan uit 1983).

2.2 Huidige feitelijke situatie jachthaven

2.2.1 Overzicht

Jachthaven te Kortenhoef II, aan Moleneind 23-25 is één van twee havens midden in het natuurgebied met diverse uitvaarmogelijkheden naar o.a. de Vecht, de Kortenhoefse- en Loosdrechtse Plassen. Het karakter van de huidige jachthaven is informeel en verschillende gebouwen zijn gedateerd, niet gebruikt en ernstig vervallen. Grofweg bestaat het terrein uit twee delen, een landdeel en een waterdeel. Op het landdeel zijn naast bedrijfsgebouwen en bedrijfserven ook 45 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op het waterdeel zijn steigers, ligplaatsen, water en enkele gebouwen gebouwd. Zie onderstaande overzichtstekening.

2.2.2 Beschrijving huidige gebouwen jachthaven

In de onderstaande tekst zijn de verschillende gebouwen op de jachthaven beschreven, waarbij bovenliggende nummering is aangehouden. Van voor (zijde Moleneind) naar achteren betreft het de volgende gebouwen

Ad. 10 en 11: Botenloods met showroom (11) en bedrijfswoning (10)

Aan de zijde van het Moleneind staat een grote showroom met aangrenzende loods en werkplaats (circa 650 m2) die beeldbepalend zijn bij de entree van het gebied. Op onderstaande afbeeldingen is dit weergegeven.

Afbeelding: botenloods met showroom gezien vanaf het Moleneind

Afbeelding: botenloods met showroom gezien vanuit de jachthaven.

Ad. 4 Vervallen loodsen, bedrijfsgebouwen

Vanaf de entree aan de linkerzijde staat een hele verzameling vervallen gebouwen, bestaande uit een oude loods, een hoge overkapping voor machines, twee schuren en een overdekte loods. Deze gebouwen zijn in een bouwkundig slechte staat.

Op dit terreindeel zijn de volgende gebouwen gerealiseerd, met een gezamenlijk oppervlakte van 378 m2. Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat al deze gebouwen worden gesloopt. Het betreft een carport (4a), fietsenberging (4b), een loods (4) met met een bouwhoogte van circa 6 meter met bijbehorende overkapping (4c) en een loods met bergingen (4d). Zie onderstaande afbeelding.

Ad. 6 Langgerekt botenhuis

In de watergang is een langgerekt botenhuis gerealiseerd waar pleziervaartuigen overdekt kunnen worden afgemeerd.

Ad. 3 Recreatiewoning (huisnummer 25b) met daarachter een woonark (huisnummer 23ws01)

Vanaf het landdeel kan via een ophaalbrug de haven met steigers en ligplaatsen worden bereikt. Vanaf de ophaalbrug gezien staat aan de linkerzijde een recreatiewoning met huisnummer 25b met bijbehorende tuin en bergingen. Achter de recreatiewoning ligt een woonark. Deze recreatiewoning is gedateerd en daarmee aan vervanging toe. Qua ruimtelijke uitstraling past deze recreatiewoning ook niet bij de ambities van de jachthaven.

Ad 5 Kleine botenloods

Aan de andere zijde van de brug staat een eenvoudige botenloods die ruimte biedt aan een aantal overdekte ligplaatsen. De botenloods heeft een oppervlak van circa 180 m2. Ook dit gebouw is beeldbepalend maar heeft weinig beeldkwaliteit en is aan vervanging toe.

Ad. 9 Grote botenloods

Verderop langs de steiger is een grote botenloods gebouwd waar pleziervaartuigen droog kunnen worden afgemeerd.

Ad 2 Burgerwoning (huisnummer 25)

Aan het eind van de steiger is een burgerwoning (huisnummer 25) gerealiseerd. Deze woning is smal en in vervallen staat en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. De vervallen woning en de hoge betonnen beschoeiing doen afbreuk aan de sfeer en kwaliteit van het gebied.

Ad. 1 en 8 Recreatiewoning huisnummer 25A

Aan het eind van de jachthaven staat de recreatiewoning met huisnummer 25A. Deze recreatiewoning is gedateerd, te klein en aan vervanging toe.

Naast de recreatiewoning op nummer 25A staat een oude houten kapschuur (nummer 8 op de kaart), deze heeft waarde en wordt behouden.

2.2.3 Parkeren

In de huidige situatie zijn op eigen terrein ongeveer 45 parkeerplaatsen waarmee in de huidige parkeerbehoefte kan worden voorzien overeenkomstig de beleidsregels.

2.3 Samenvatting

Op grond van het geldende bestemmingsplan (2004) zijn op het terrein van de jachthaven meerdere bedrijfsgebouwen, 2 recreatiewoningen (één in de bestemming Jachthaven en één in de bestemming Natuur), één burgerwoning en één bedrijfswoning toegestaan. Daarnaast mogen er in de jachthaven (op een niet nader bepaalde plek) maximaal 2 woonschepen/woonarken worden afgemeerd.

In de huidige situatie zijn op de plekken waar bedrijfsgebouwen zijn toegestaan ook bedrijfsgebouwen behorend bij de jachthaven gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor de burgerwoning, bedrijfswoning en recreatiewoningen. Er ligt momenteel één woonschip/woonark in de jachthaven, dat aantal mag worden uitgebreid naar 2.

In de natuurbestemming achter Moleneind 27-29 zijn bedrijfserven behorend bij de jachthaven en bedrijfsgebouwen gerealiseerd die krachtens een omgevingsvergunning en het voorgaande bestemmingsplan uit 1983 reeds waren toegestaan.

Hoofdstuk 3 Nieuwe situatie

3.1 Inleiding

Doel van het bestemmingsplan

Doel van het nieuwe bestemmingsplan is om de jachthaven te revitaliseren. Zo zal de functie jachthaven behouden blijven, wordt de ruimtelijke kwaliteit vergroot, vindt er een behoorlijke verduurzamingsslag plaats en zal het bestemmingsplan een betere aansluiting vinden bij het gebiedsakkoord waar in verblijfsrecreatie en natuur een prominentere plek in gaan nemen. Dit alles komt ten goede aan de beleving, kwaliteit en duurzaamheid van het gebied.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt tevens een bestaand deel van het jachthaventerrein (achter Moleneind 27-29) weer worden voorzien van een passende bestemming, zie paragraaf 2.1.3.

Uitgangspunten

Uitgangspunt voor het voorliggende nieuwe bestemmingsplan is het handhaven van de functie en de omvang van de jachthaven. In de huidige situatie wordt gewoond (zowel recreatiewoningen als burgerwoningen), is er ruimte voor stalling, is er verkoop/bemiddeling en vinden er onderhoud en reparatiewerkzaamheden aan (plezier)vaartuigen plaats. Op hoofdlijnen worden de volgende ingrepen gedaan om de jachthaven te revitaliseren:

• de recreatieve functie van de jachthaven wordt in beperkte mate uitgebreid door het toevoegen van per saldo 2 recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen worden toegevoegd binnen de bestaande bouwvlekken. Er komt dus geen extra bebouwing op het terrein.
• de ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven wordt vergroot door het vervangen van verouderde gebouwen voor duurzame nieuwe gebouwen. Hierbij worden ruim 9 opstallen/gebouwen gesloopt en worden er 5 duurzame gebouwd teruggebouwd. Dit alles op ongeveer dezelfde plek als de bestaande bebouwing.
• een deel van de bestaande bebouwing wordt opgeknapt en verduurzaamd. Het gaat hier om 2 gebouwen die behouden blijven maar wel worden opgeknapt.
• het jachthaventerrein met parkeergelegenheid wordt heringericht en op het terrein extra groen wordt aangeplant voor een betere uitstraling, beleving en ecologie. Zo wordt er per saldo ruim 600 m2 water extra gecreëerd, wordt er ruim 2.250 m2 natuur aangelegd, en wordt de haven onderverdeeld in een watergebonden en landgebonden gebied.
• de natuurwaarden worden vergroot door het bestaande grasland in te richten als natuurzone met een kwalitatief hoogwaardige natuur.
• zichtlijnen richting het achterliggende havengebied worden waar mogelijk verbeterd.

In de navolgende paragrafen zijn de beoogde ontwikkelingen beschreven.

3.2 Visie

Door Jachthaven Kortenhoef is in 2014 een visie aan de gemeente gepresenteerd. Naar aanleiding van deze visie is er een document opgesteld door een landschappelijk en stedenbouwkundig bureau over de jachthaven waarin is aangegeven waar in de huidige situatie de sterke en zwakke punten van de jachthaven zijn, welke opgave voor de komende jaren worden voorzien en welke trends worden waargenomen. Op basis daarvan is een aantal fysieke maatregelen opgesteld die middels dit bestemmingsplan juridisch planologisch geregeld gaan worden.

Opgave

Uit de inventarisatie van zwakke en sterke punten blijkt het volgende:

• De indeling van het jachthaventerrein is niet optimaal. De oude bootloods en de woningen met de bosschages verhinderen het zicht op het water en de haven.
• De routing in de haven kan worden verbeterd. Het is niet uitnodigend en niet overzichtelijk. Dit komt door de positie van de groenelementen, de huisjes, de arken en de kleine botenloods.
• Alle huizen zijn verhuurd en zeer gewild maar ze zijn ook gedateerd en, ondanks het goede onderhoud, niet meer optimaal in gebruik. Ze dienen op termijn vervangen te worden.
• Het oude bedrijfspand met opstallen, de kleine botenloods en de overkapping voor boten zijn in een bedenkelijke bouwkundige staat en zijn op termijn niet meer optimaal te gebruiken voor werkzaamheden of botenstalling. De verschillende losse bebouwing maakt een rommelige indruk.
• De sfeer en beleving van de haven kan op verschillende manieren worden verbeterd. De authentieke elementen in de jachthaven zoals de kanoloods en de twee ophaalbruggen zijn beeldbepalend en sfeermakers. Ook de botenloods zal bij een opknapbeurt meewerken aan het versterken van het maritieme gevoel.
• De herontwikkeling van de jachthaven biedt kansen om duurzaamheidsmaatregelen te treffen zoals het duurzaam vernieuwen van bestaande gebouwen en het aanbrengen van voorzieningen ten behoeve van de opwekking van duurzame energie, zoals zonnepanelen.

Trends

Door de veranderende vragen van de markt en de veranderende wensen van de klanten is op sommige onderdelen de jachthaven niet meer actueel. Zo is de vraag naar hoogwaardige overdekte ligplaatsen in de Loosdrechteplassen groot, maar is het aanbod beperkt. Het aanbieden van overdekte ligplaatsen is een kwaliteit voor recreanten in het gebied.

Er is groeiende behoefte naar verhuur van overnachtingsplekken dicht bij of ter plaatse van jachthavens. De bootbezitters willen niet meer een dagje van het water genieten maar vaak meerdere dagen achter elkaar. De toeristen zijn vaak niet in het bezit van een eigen boot of kunnen niet op de boot overnachten.

De combinatie van enkele recreatiewoningen nabij de boot en in de jachthaven is een antwoord op deze actuele vraag. Het realiseren van extra recreatiewoningen past tevens in het Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen (december 2017).

3.3 Masterplan (2022)

Als nadere uitwerking van de visie (2014) is in 2022 een Masterplan opgesteld. In de eerste paragraaf zijn de ontwikkelingen uit het Masterplan samengevat. In de navolgende paragrafen worden de ontwikkelingen per deelgebied nader toegelicht en onderbouwd.

3.3.1 Samenvatting

Zoals beschreven in de visie (2014) en het Masterplan (2022) is de centrale doelstelling van het plan om de functie jachthaven te behouden, maar de belevingswaarde en de landschappelijke en ecologische kwaliteit van de jachthaven te verhogen. De haven moet beter aansluiten bij de kwaliteit van de omliggende natuurgebieden die vanuit de jachthaven over het water ontsloten worden. Het aantal ligplaatsen in de jachthaven blijft ongewijzigd. Een deel van de bestaande bebouwing is verouderd en wordt gesloopt. Op onderstaande afbeelding is aangegeven welke gebouwen worden verwijderd. Nummer 3a betreft de bestaande woonark, die wordt verplaatst.

Dit wordt gedaan door de volgende ruimtelijke ingrepen:

• a. het realiseren van natuur ter plaatse van het huidige grasveld, op basis van het Natuurinrichtingsplan met natuurvriendelijke oevers, extra oppervlaktewater, riet, vochtig hooiland, nat schraal grasland, natuurtuin en extensieve natuurgerichte recreatie (wandelen, sauna). De bestaande watergang wordt verbreed en op het natuurperceel wordt extra water toegevoegd;
• b. het slopen van diverse bedrijfsgebouwen en schuren aan de voorzijde en het vervangen door één bedrijfsloods (bouwvlak D) met één recreatiewoning;
• c. het slopen van gedateerde recreatiewoningen en het bouwen van nieuwe woningen met een ruimtelijke en architectonische kwaliteit die passen bij de jachthaven:
  • 1. sloopnieuwbouw recreatiewoning Moleneind 25b (bouwvlak C) - nieuwe functie burgerwoning
  • 2. sloopnieuwbouw kleine botenloods tot nieuwe botenloods met één recreatiewoning erboven (bouwvlak E)
  • 3. sloop bestaande burgerwoning Moleneind 25 en bouwen van een nieuwe burgerwoning (bouwvlak B).
  • 4. sloop bestaande recreatiewoning Moleneind 25a en het bouwen van een nieuwe recreatiewoning (bouwvlak A)
• d. het behouden en opknappen van de bestaande grote botenloods op het midden van het terrein.
• e. het (mogelijk) verplaatsen van de woonark van het bestaande terrein plus een woonark van de andere jachthaven (Moleneind 2a) naar een locatie in de jachthaven, zulks met uitzondering van het doodlopende water aan de zijde van het Moleneind, ter hoogte van huisnummer 29 en 30.
• f. het vergroten van het aantal parkeerplaatsen van 45 naar 49 plekken, doordat er per saldo 2 recreatiewoningen worden toegevoegd, waarvoor een parkeernorm van 1 plek per recreatiewoning geldt. Hiermee wordt meer dan voldoende extra parkeerplek gecreëerd.

3.3.2 Knelpunten

Als nadere uitwerking van de visie (2014) is een Masterplan (2022) opgesteld waarin de revitalisering van de jachthaven verder is uitgewerkt. Hier zijn de knelpunten beschreven en zijn fysieke ontwikkelingen voorgesteld om de knelpunten op te lossen. De lage kwaliteit staat een goede en hoogwaardige exploitatie van het gebied in de weg. Ook het grote contrast tussen de prachtige natuur van het gebied en de lage landschappelijke waarde van de jachthaven zelf draagt niet bij aan de uitstraling die de jachthaven zijn/haar bezoekers wilt geven.

De ambitie van Jachthaven Kortenhoef II richt zich op een hogere en rijkere belevingswaarde voor de bezoekers en recreanten. Daarnaast wijst marktonderzoek ook in die richting. Mensen willen kwaliteit met een hoge belevingswaarde en geen standaard huisje van hout met een verdieping en een dak. De seizoenen worden steeds langer. Om dat goed te kunnen faciliteren is een hogere ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven van belang. Op dit moment is dat niet het geval. Met het nieuwe plan wordt het gebruik en de bedrijvigheid over een langere periode aantrekkelijk en ook daadwerkelijk mogelijk.

3.3.3 Deelgebieden

De Jachthaven zal worden getransformeerd om weer aan te sluiten bij de eisen van de tijd. Doel is de belevingswaarde te vergroten en de landschappelijke en ecologische kwaliteit te verhogen. De haven moet beter aansluiten bij de kwaliteit van de omliggende natuurgebieden die vanuit de jachthaven over het water ontsloten worden. Doel is de verblijfskwaliteit en belevingswaarde van het gebied te vergroten voor bezoekers, passanten en bewoners. Kortom, het gaat om het revitaliseren en herinrichten van Jachthaven Kortenhoef II middels het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit, het toevoegen van enkele recreatiewoningen en het verbeteren van natuurwaarden. Dit wordt gedaan op de vier zogenaamde deelgebieden. In de onderstaande tekst wordt op meerdere plekken de bouwvlakken ook aangeduid aan de hand van de huisnummers. Dit betreft de huisnummer zoals die op moment van schrijven van toepassing zijn.

Overzicht deelgebieden

Er zijn vier deelgebieden (I, II, III, IV) om de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit te verbeteren.

• I. Het grasveld wordt vervangen door een nieuw natuurgebied. Hiervoor is een natuurontwikkelingsplan opgesteld.
• II. Het entreegebied moet groener en meer landschappelijke kwaliteit krijgen. Alle vervallen gebouwen worden hier gesloopt om één hoogwaardig nieuw gebouw toe te kunnen voegen.
• III. Het gebied aan de andere zijde van de brug krijgt een waterrijk karakter door een deel af te graven. De bestaande gebouwen worden hier vervangen. Dit betreft de waterloods en de huidige recreatiewoning 25b.
• IV. Ook de bestaande recreatiewoning (nr. 25a) en de bestaande woning (nr. 25) worden vervangen, het waterrijke karakter wordt ook hier versterkt.

De ligging van de deelgebieden is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Op het terrein is een tweedeling aanwezig; (1) het landgebonden deel met een informele en bedrijvige en erfachtige sfeer en (2) het waterdeel met een open en waterrijk karakter. Op het landdeel zijn de meeste activiteiten van de jachthaven geclusterd en heeft de bebouwing een ‘loodsachtige’ uitstraling met wat zwaardere bouwmassa’s met licht industrieel karakter. Op het landdeel zijn de parkeervoorzieningen, vindt onderhoud aan boten plaats en is de entree van de jachthaven gesitueerd.

De overgang naar het watergebonden deel wordt mooi vormgegeven door de markante ophaalbrug. Op watergebonden deel van de jachthaven is meer openheid, water, groen en "lichtere" bouwwerken in de vorm van een tweetal recreatiewoningen, een kanoloods en een botenloods. Dit karakter zal terugkomen in de architectuur van de te vervangen gebouwen op het waterdeel.

3.3.4 Uitwerking per deelgebied

3.3.4.1 Deelgebied I - grasland transformeren naar natuur

Natuur

Voor het langgerekte groen natuurperceel dat momenteel nat grasland is op Jachthaven Kortenhoef II is een natuurontwikkelingsplan (inclusief beheerplan) opgesteld, zie navolgende afbeelding. Het natuurontwikkelingsplan is opgenomen in de bijlagen, zie Bijlage 3 Natuurontwikkelingsplan jachthaven 05.07.2022

De inrichting richt zich op natuurontwikkeling met een extensief recreatief karakter en is gericht op het creëren van een mozaïek van nat schraalgrasland en/of vochtig hooiland met poelen, glooiende watergangen en meerjarig riet.

Boven een deel van de vegetatie wordt een vlonderpad aangelegd. De poel wordt gecreëerd voor extra stilstaand water om aan te sluiten aan de watergangen. De extra glooiende watergang wordt aangesloten op de oever/plas. Rondom deze watergangen zal een natuurvriendelijke oever met riet worden aangelegd. Dit zal het perceel een beschut karakter geven voor dieren.

Voor de ijsvogel zal een steilwandje worden aangelegd. IJsvogels nestelen in lage steilwandjes, onbegroeide oevers of tussen boomwortels van omgevallen bomen nabij water. De vogels graven hun nesttunnels in leemhoudend zandgrond. Ten westen van de poel zal een ijsvogelwand gecreëerd worden door een steilwandje te realiseren van 1 – 1.5 meter breed en minimaal 50 cm hoog. Takken geven beschutting, dus een struik of boom naast de locatie is gewenst.

Water

Het water achter de nieuwe bedrijfsloods wordt verbreed en in oppervlakte vergroot met circa 200 m2. Daarmee wordt de doorvaarbaarheid van dit water verbeterd en wordt het waterrijke karakter van de jachthaven verstrekt. Het extra water dient tevens als compensatie voor het dempen van een klein stuk water (circa 100 m2). De zuidelijke oever van het verbrede water (aan de kant van het huidige grasveld) en de oevers van de nieuwe watergang over het huidige grasperceel worden ingericht als natuurvriendelijke oever.

Sauna op terrein jachthaven, grenzend aan natuur

Op het jachthaventerrein, grenzend aan het natuurgebied (buiten het NNN gebied) wordt een sauna van beperkte omvang gerealiseerd, ongeveer 3 meter bij 2,50 meter (maximaal 8 m2). Gebruikers van de sauna kijken uit over het natuurgebied. De hoogte van de sauna is circa 2,50 meter (afgerond 3m).

 

3.3.4.2 Deelgebied II: bouwvlak D, parkeerterrein en woonarken

Terreinontwerp

Het terreinontwerp en groenplan op het voorterrein van de Jachthaven maakt een knipoog naar de omringende landschappelijke structuur door de langgerekte meanderende groenstroken waartussen looplijnen zijn ontworpen. Ook het groen bij de ingang van het terrein is zo ontworpen dat het doet denken aan de structuur van het omringende landschap. De langgerekte plantvakken worden gevuld met hoge (sier)grassen en kleurrijke vegetatie.

Parkeerterrein

Op het terrein wordt het huidige aantal parkeerplaatsen (45) uitgebreid naar 49 waarmee in de extra parkeerbehoefte van de twee extra te realiseren recreatiewoningen kan worden voorzien, In de reeds bestaande botenloods is in de (drukke) zomermaanden ruimte om daar bovenop extra parkeercapaciteit te bieden in de vorm van circa 14 parkeerplaatsen als daar aanleiding voor is. Die ruimte is in de zomermaanden leeg omdat de pleziervaartuigen dan niet opgeslagen liggen maar worden gebruikt voor de recreatie.

Te slopen gebouwen

Alle gebouwen in dit deelgebied worden gesloopt. Zie onderstaande afbeelding. De te slopen gebouwen zijn hier aangeduid als nummers 4, 4a, 4b, 4c, 4d en 6 en hebben een gezamenlijk oppervlakte van circa 380 m2. De bestaande bebouwing 4a-b-c-d is gebouwd in één laag met een hoogte van circa 3 meter. De bestaande oude loods (4) heeft een bouwhoogte van circa 6m. De overkapping heeft een hoogte van ongeveer 2 meter vanaf het maaiveld.

Voor de nieuwe situatie is er één bouwvlak geprojecteerd (D) dat de mogelijkheid biedt om hier een hoogwaardig nieuw gebouw te realiseren. Op deze plek is de parkeerdruk weggehaald door een deel van de parkeerplaatsen te verplaatsen naar het haventje achter bouwvlak D waar ook de twee woonarken worden gelegd.

Bouwvlak D - bedrijfsgebouw en één recreatiewoning

Het bouwvlak D wordt gebouwd op de plek van de te slopen gebouwen, en wordt wat verder naar achteren (van het Moleneind af) richting het water gepositioneerd. Het nieuwe bedrijfsgebouw wordt qua footprint met 360 m2 iets kleiner dan het gezamenlijke oppervlakte van de bestaande bebouwing, maar wordt iets hoger (maximale bouwhoogte 7,5m) door het toevoegen van een verdieping met een recreatieappartement aan de zijde van het water.

Gebouw D opent zich richting de haven en krijgt daar een uitnodigende uitstraling. Doel van dit gebouw is om de bestaande benodigde overdekte werk- en stallingsruimte voor de jachthaven te concentreren in één gebouw, zodat op het terrein rondom zoveel mogelijk ruimte overblijft om te kunnen manoevreren, te parkeren en jachthavenactiviteiten (onderhoud, schoonmaak van boten etc) te kunnen uitvoeren. Er is een bouwvlak van ongeveer 420 m2 bepaald waarbinnen een gebouw met een footprint van 360 m2 mag worden gebouw. De exacte plek van de nieuwbouw binnen het bouwvlak ligt daarmee nog niet vast, waarmee wat ruimte binnen de verdere planuitwerking wordt geboden.

Maatvoering bouwvlak D:

• Afmetingen bouwvlak: 30 x 14,1 meter (423 m2)
• Maximale footprint gebouw binnen dat bouwvlak: 360 m2
• bouwhoogte: maximaal 7,5 meter
• functie: bedrijfsgebouw van de jachthaven met één recreatiewoning op de verdieping.

Woonarken

Op grond van het geldende bestemmingsplan zijn in de jachthaven twee woonarken toegestaan. In de huidige situatie ligt in de jachthaven één woonark (huisnummer 23ws01), achter de bestaande recreatiewoning (huisnummer 25b). Voor de nieuwe situatie wordt uitgegaan van de situering van 2 woonarken in de jachthaven, met uitzondering van het doodlopende water aan de zijde van het Moleneind ter hoogte van huisnummer 29 en 30. Het uitsluiten van de woonarken in dit doodlopende waterdeel vloeit voort uit een zitting bij de Raad van State op 15 november 2023, waarin het uitsluiten van deze watergang voor ligplaatsen van woonarken is overeengekomen tussen initiatiefnemer (eigenaar jachthaven) en een omwonende die beroep had aangetekend tegen het in september 2022 vastgestelde bestemmingsplan.

Voor de maatvoering van de woonarken wordt aangesloten bij wat het conform het woonschepenbeleid van de gemeente als maximale maatvoering aanhoudt:

• lengte maximaal 20 meter;
• de breedte maximaal 6 meter;
• de goothoogte maximaal 4 meter gemeten vanaf waterpeil;
• nokhoogte maximaal 4,50 meter gemeten vanaf waterpeil;
• inhoud maximaal 350 m3.

Effect nieuwbouw, parkeren en woonschepen op bestaande woningen

Een deel van de gronden waar de nieuwe bedrijfsloods wordt gebouwd, het parkeerterrein wordt gerealiseerd en woonarken worden afgemeerd is in het geldende bestemmingsplan als natuur bestemd, ook al is dit terreindeel al decennia in gebruik als jachtwerf/jachthaven, zie in dit verband paragraaf 2.1.3. De effecten van deze wijzigingen op de omgeving zijn in onderstaande tekst belicht.

Positionering nieuwbouw

De huidige bedrijfsloods heeft een bouwhoogte van circa 6 meter. Deze wordt vervangen door een nieuwe bedrijfsloods met een hoogte van maximaal 7,5. Zoals te zien is op onderstaande afbeelding wordt de nieuwe loods verder van de bestaande woningen aan het Moleneind geprojecteerd dan de bestaande bedrijfsbebouwing van de jachthaven. De afstand tot de woning op nummer 29 is circa 17,5 meter (nu circa 7m), tot de woningen op nummer 26/27 bedraagt de afstand minimaal circa 27 meter. Door deze gewijzigde onderlinge afstand en de onderlinge oriëntatie is de beperkt grotere bouwhoogte inpasbaar en leidt dit niet tot een onevenredige afname van het uitzicht. Door de onderlinge afstand en oriëntatie leidt de nieuwbouw niet tot extra schaduw bij de bestaande woningen. De schaduw van het nieuwe gebouw valt op het terrein van de jachthaven.

Parkeerterrein

Het terrein rondom gebouw D is in de huidige situatie ingericht als bedrijfserf bij de jachthaven waar boten en auto's worden gestald met bijbehorende bedrijfsmatige activiteiten. Het huidige gazon achter nummer 29 wordt in de huidige situatie gebruikt als botenstalling en daarnaast intensief gemaaid. In de nieuwe situatie worden rondom gebouw D parkeervoorzieningen en bedrijfserven gerealiseerd, vergelijkbaar dus met de bestaande situatie. Aan de zijde van de bestaande woningen aan het Moleneind worden de parkeervakken ingericht als groene vakken, deze zullen daarmee feitelijk alleen op drukke dagen worden benut. Achter de tuin van nummer 29 wordt daarnaast een groenstrook van circa 3-5m aangelegd. Zie onderstaande afbeelding.

Voor de aangrenzende bestaande woningen aan het Moleneind zal de situatie aan de achterzijde dus niet ingrijpend wijzigen behalve dat de bestaande rommelige bebouwing wordt vervangen door een nieuw duurzaam gebouw en het terrein netjes wordt ingericht met parkeerplaatsen en groen. Voor wat betreft de activiteiten die daar plaatsvinden is de situatie vergelijkbaar met de bestaande situatie: in beide gevallen gaat het om jachthaven gerelateerde bedrijfsactiviteiten.

Woonarken

Voor de nieuwe situatie wordt uitgegaan van de situering van 2 woonarken op een nader te bepalen locatie in de jachthaven, met uitzondering van het doodlopende water aan de zijde van het Moleneind ter hoogte van huisnummer 29 en 30. Het uitsluiten van de woonarken in dit doodlopende waterdeel vloeit voort uit een zitting bij de Raad van State op 15 november 2023, waarin het uitsluiten van deze watergang voor ligplaatsen van woonarken is overeengekomen tussen initiatiefnemer (eigenaar jachthaven) en een omwonende die beroep had aangetekend tegen het in september 2022 vastgestelde bestemmingsplan.

Door het uitsluiten van de woonschepen op het betreffende doodlopende water kan voldoende afstand worden aangehouden tot de woningen langs het Moleneind. Het uitzicht van de bestaande woningen aan het Moleneind door de onderlinge afstand en de beperkte hoogte van de woonarken (4,50m boven waterpeil) nauwelijks aangetast. Effecten op bezonning en privacy zijn er evenmin door de onderlinge afstand en hoogte van de arken. Woonarken zijn qua functie goed inpasbaar op de jachthaven aan het Moleneind, deze weg wordt gekenmerkt door een menging van woningen en niet-woonfuncties. Op basis van het voorgaande kan worden vastgesteld dat de woonarken op de jachthaven (met uitzondering van de genoemde doodlopende watergang) ruimtelijk inpasbaar zijn.

3.3.4.3 Deelgebied III - bouwvlakken C en E.

Op deze plek staan momenteel een recreatiewoning (huisnummer 25b), botenloods, een woonark en wat kleine schuurtjes. Schuttingen, hagen en vervallen gebouwen blokkeren de doorzichten richting de haven. Landschappelijk gezien wordt hier het water teruggebracht zodat er meer ruimte en zicht ontstaat. De schuttingen worden opgeruimd. Op de plek van de bestaande gebouwen zijn twee bouwvlakken geprojecteerd. Op bouwvlak E wordt een nieuwe botenloods gebouwd met daarboven één recreatieappartement.

Bouwvlak C (Moleneind 25b) - recreatiewoning

Op bouwvlak C wordt een nieuwe recreatiewoning gerealiseerd. Het bouwvlak is relatief groot (16 x 6 meter) om hier de mogelijkheid te bieden voor een lage patiowoning bijvoorbeeld met een groendak waar je gemakkelijk overheen kijkt. Deze woning ligt bij voorkeur verdiept zodat het doorzicht langs en over de woning wordt versterkt. Er kan hier ook een meer transparante woning ontworpen worden waar je doorheen kan kijken.

Omdat het wenselijk is om nog enige flexibiliteit te hebben in de nadere uitwerking is voor gebouw C een bouwvlak van 170 m2 bepaald waarbinnen een woning met een footprint van 128 m2 mag worden gebouwd, die kleiner is dan de oppervlakte van het bouwvlak. Op deze manier kan de woning bij de verdere uitwerking nog in beperkte mate worden opgeschoven, binnen de kaders van het bouwvlak.

Maatvoering bouwvlak C:

• Afmetingen bouwvlak: 17 x 10 meter (170 m2)
• Maximale footprint binnen dat bouwvlak: 16 x 8 meter (128 m2)
• Bouwhoogte: maximaal 6,5 meter;
• functie: recreatiewoning

Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

Bouwvlak E - waterloods en één recreatiewoning

Bouwvlak E ligt op de plek van de huidige kleine botenloods en biedt ruimte voor een zelfde programma met één recreatieappartement op de verdieping. Dit gebouw opent zich ook richting de jachthaven met zicht op het natuurgebied. Het appartement krijgt een zeer open uitstaling met ruime binnenbuitenovergangen. In de uitwerking is het belangrijk enerzijds een uniek en attractief programma neer te zetten en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van het havengebied met dit gebouw te versterken. Ook dit gebouw zal in uitwerking geen ‘zware bouwmassa’ mogen zijn, maar een transparant en luchtig bouwwerk met veel glas.

Omdat het wenselijk is om nog enige flexibiliteit te hebben in de nadere uitwerking is voor gebouw E een bouwvlak (206 m2) bepaald waarbinnen het gebouw met een footprint van 180 m2 mag worden gebouwd, die kleiner is dan de oppervlakte van het bouwvlak. Op deze manier kan het gebouw bij de verdere uitwerking nog in beperkte mate worden opgeschoven, binnen de kaders van het bouwvlak.

Maatvoering bouwvlak E

• Afmetingen bouwvlak: 18,4 x 11,2 meter (206 m2);
• Maximale footprint gebouw binnen dat bouwvlak: 18 x 10 meter (180 m2);
• Bouwhoogte: maximaal 7 meter;
• begane grond: waterloods met ligplaatsen voor pleziervaartuigen;
• verdieping: recreatiewoning met leefruimte.

Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

3.3.4.4 Deelgebied IV - bouwvlakken A en B

Deze plek bevindt zich aan het einde van de jachthaven. De bestaande burgerwoning op nummer 25 (bouwvlak B) wordt gesloopt, inclusief de betonnen schoeiingen die het schiereiland op zijn plek houden. Voorstel is dit ook af te graven en er binnen het geprojecteerde bouwlvak (B) een nieuwe burgerwoning te realiseren. De bestaande recreatiewoning nummer 25a (bouwvlak A) zal worden gesloopt, inclusief alle schuttingen en hagen. Voorstel is om hier binnen het geprojecteerde bouwvlak een nieuwe recreatiewoning te realiseren. Op onderstaande afbeelding is de ligging van de bouwvlakken aangeduid.

Bouwvlak A - recreatiewoning huisnummer 25A

Bouwvlak A ligt op het meest westelijke deel van het havengebied direct aan het aangrenzende bosgebied en het nieuwe natuurgebied. Dit bouwvlak biedt de meeste ruimte om een opgetilde woning te realiseren die een relatie legt met het bosgebied, zicht op de omgeving en het landschap dat er onder door loopt. We denken hier aan een paalwoning, een opgetilde woning, relatief bescheiden van omvang. Dit bouwvlak biedt ruimte om tot een hoogte van negen meter te bouwen, maar wel onder voorwaarden dat het maaiveld zoveel mogelijk vrij blijft op deze plek en de afmetingen in het bestemmingsplan zijn vastgelegd.

Omdat het wenselijk is om nog enige flexibiliteit te hebben in de nadere uitwerking is voor gebouw A een bouwvlak (100 m2) bepaald waarbinnen het gebouw met een footprint van maximaal 64 m2 (8x8 meter) mag worden gebouwd. Op deze manier kan het gebouw bij de verdere uitwerking nog in beperkte mate worden opgeschoven, binnen de kaders van het bouwvlak.

Maatvoering bouwvlak A

• Afmetingen bouwvlak: 10 x 10 meter (100 m2)
• Maximale footprint woning binnen dat bouwvlak: 8 x 8 meter (64 m2)
• Bouwhoogte: 9 meter
• Begane grond is alleen toegang en technische ruimte
• 1e en 2e verdieping leefruimten
• functie: recreatiewoning

Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

Bouwvlak B - huidige burgerwoning huisnummer 25 - blijft burgerwoning

Bouwvlak B betreft de bestaande burgerwoning met huisnummer 25 die vervangen wordt door een nieuwe burgerwoning. In het bouwvlak B is ruimte voor een smalle vertikale woning op vlonderpalen in het water met houten terrassen. Deze woning versterkt de waterwereld en is onderdeel van de houten vlonderstructuur.

Maatvoering bouwvlak B

• Afmetingen bouwvlak: 16 x 8 meter (128 m2);
• Maximale footprint woning binnen dat bouwvlak: 16 x 8 meter (128 m2);
• Bouwhoogte: maximaal 6,5 meter;
• Functie blijft burgerwoning.

Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

3.3.5 Zichtlijnen

Belangrijkste doelstelling van het bestemmingsplan is het verbeteren de ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven door het vervangen van verouderde bebouwing, het realiseren van meer natuur en het functioneler inrichten van het landdeel van het jachthaventerrein, zodat de beperkte ruimte zo optimaal mogelijk kan worden benut. Vastgesteld moet worden dat de ruimte op de jachthaven beperkt is en dat in het Masterplan een goede balans is gezocht tussen de verschillende belangen: het realiseren van nieuwe bruikbare bebouwing voor de jachthaven (ter vervanging van bestaande bebouwing), het houden van voldoende afstand tot woningen aan het Moleneind, het bieden van voldoende parkeergelegenheid om parkeeroverlast in de omgeving te voorkomen en het bieden van stedenbouwkundige kwaliteit, onder meer door het versterken van zichtlijnen waar mogelijk. Met de positionering van de gebouwen is zoveel mogelijk rekening gehouden met deze belangen.

Huidige zichtlijnen

Aan de noordzijde van de jachthaven, bij het bruggetje, is een belangrijke zichtlijn die vanaf het Moleneind een mooie doorkijk geeft naar het achterliggende natuurgebied. Zie onderstaande foto.

Ter plaatse van de hoofdentree van de jachthaven is er in de huidige situatie enig zicht op het achterliggende natuurgebied, al wordt het zicht in de huidige situatie door de bestaande bedrijfsbebouwing, geparkeerde boten en auto's en de bestaande woonbebouwing langs het Moleneind met bijbehorende schuren al voor een groot deel weggenomen, zie onderstaande foto.

Voor het overige zijn er in de huidige situatie ter hoogte van de jachthaven geen zichtlijnen vanaf het Moleneind naar het achterliggende natuurgebied. Dit komt doordat langs het Moleneind de laatste jaren woningen zijn gebouwd in het lint met bijbehorende tuinen en erfafscheidingen die het zicht belemmeren.

Zichtlijnen nieuwe situatie

De zichtlijn aan de noordzijde van de jachthaven, bij het bruggetje, blijft ongewijzigd. Daar wordt geen bebouwing of andere ontwikkeling voorzien die het doorzicht naar het achterliggende natuurgebied kan beïnvloeden. Deze belangrijke doorlopende zichtlijn blijft dus onaangetast.

Ter plaatse van de hoofdentree van de jachthaven zal er ook enig zicht blijven op het natuurgebied, vrijwel gelijk aan de huidige situatie. Met de positionering van de nieuwe loods (bouwvlak D) is hiermee rekening gehouden. Vanaf het parkeerterrein van de jachthaven is door de positionering van de gebouwen weer een zichtlijn naar het achterliggende gebied over het karakteristieke bruggetje.

De zichtlijnen zijn op onderstaande afbeelding aangeduid.

3.4 Overige delen jachthaven

Botenloods met de bedrijfswoning

De bestaande botenloods met showroom en de achterliggende bedrijfswoning (huisnummer 24) blijven behouden. De functie van de botenloods alsmede de bedrijfswoning blijven ongewijzigd.

Grote botenloods

De bestaande grote botenloods op het midden van het terrein biedt ruimte aan pleziervaartuigen om overdekt te kunnen afmeren. De omvang en de functie van de botenloods blijft daarbij ongewijzigd. Voor de botenloods wordt de bestaande bouwhoogte van 8 meter aangehouden. Enige ontwikkeling hier betreft het opknappen van de bestaande botenloods aan de buitenzijde door het aanbrengen van andere gevelbekleding.

Parkeren

Ten opzichte van de huidige situatie worden per saldo 2 recreatiewoningen toegevoegd. Op grond van de gemeentelijke parkeernorm moet voor elke recreatiewoning één parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd. Het huidige aantal parkeerplaatsen (45) wordt met 4 vergroot tot 49 zodat ruimschoots wordt voorzien in de benodigde extra parkeercapaciteit.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2023 in werking treedt. Het uitgangspunt van de nieuwe aanpak van deze wet is dat ingrepen in de leefomgeving in samenhang plaatsvinden. Zo kunnen bij (gebieds)ontwikkelingen betere en meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Het Rijk wil op nationale belangen sturing en richting geven. Eén van de prioriteiten is het streven naar "sterke en gezonde regio's". In de Omgevingsvisie is aangegeven dat in stedelijke regio's veel nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken. De voorkeur is om deze locaties binnenstedelijk te realiseren, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven.

Uitgangspunt voor Moleneind 23-25 is het behouden van de bestaande jachthaven met ligplaatsen, botenloodsen en enkele recreatiewoningen, waarbij op de jachthaven per saldo 2 recreatiewoningen worden toegevoegd, bestaande bebouwing gedeeltelijk wordt vernieuwd en natuur wordt toegevoegd. Er worden geen burgerwoningen toegevoegd of op andere wijze geintensiveerd.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland NH2050

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met de Omgevingsvisie richt de provincie zich op lange termijn ambities en -doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig willen koesteren en die probeert in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst.

Uitgangspunt is dat wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. De provincie geeft in de Omgevingsvisie aan dat de metropool zich snel ontwikkelt. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moeten wil de provincie inzetten op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samengaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

Voor jachthaven Kortenhoef wordt uitgegaan van een duurzame herinrichting waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt vergroot door het slopen van diverse rommelige bebouwing en het bouwen van nieuwe recreatiewoningen en bedrijfsgebouwen van hoge kwaliteit en het vervangen van een bestaand grasveld door een zone met natuur. Op het bestaande jachthaventerrein worden per saldo 2 recreatie/short stay woningen toegevoegd. Dit past binnen het streven om de recreatieve functie van het gebied te versterken.

4.2.2 Provinciaal Ruimtelijke Verordening en Omgevingsverordening NH2020

Op 16 november 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld door de provincie Noord-Holland. Aangezien het ontwerpbestemmingsplan op 15 oktober 2020 ter inzage is gelegd, heeft de provincie Noord-Holland in haar zienswijze aangegeven dat op grond van artikel 12.2 van de Omgevingsverordening de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) nog van toepassing op dit bestemmingsplan is. Voorwaarde is wel dat het besluit (vaststelling bestemmingsplan) na 2 jaar is genomen.

In de provinciaal ruimtelijke verordening (PRV) is een deel van het grasveld aangewezen als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland, zie onderstaande afbeelding. In de regels is bepaald dat een bestemmingsplan trekt tot de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de gebieden. In dit bestemmingsplan is het betreffende perceel bestemd als "Natuur" en voor dit gedeelte wordt natuurontwikkeling voorzien overeenkomstig het Natuurontwikkelingsplan jachthaven 05.07.2022. In het Natuurontwikkelingsplan zijn de kenmerkende waarden van het NNN gebied "Oostelijke Vechtplassen" (A13) als uitgangspunt genomen.

4.2.3 Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen (2017) en Uitvoeringsprogramma

In het Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen (2017) en het bijbehorende Uitvoeringsprogramma zijn ambities en maatregelen beschreven om zowel de recreatieve waarde als de natuurwaarde van de Oostelijke Vechtplassen te vergroten.

Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen

In het Gebiedsakkoord is een brede ambitie gepresenteerd voor de Oostelijke Vechtplassen. De ambitie bestaat onder andere uit het behouden en versterken van bestaande kwaliteiten die onder andere bestaan uit:

• een breed aanbod aan recreatiemogelijkheden, waaronder recreatieve routenetwerken en de relatie land – water, om volop te kunnen genieten van het bijzondere gebied en;
• de grote diversiteit in het gebied, zowel wat betreft natuur, landschap als recreatieve mogelijkheden.

Het Gebiedsakkoord legt de basis voor een duurzame gebiedsontwikkeling met samenhangende investeringen, onderhoud en duurzame exploitatie, die leiden tot het vergroten en behouden van elk van deze kwaliteiten. Partijen die het akkoord ondertekend hebben onderkennen dat het versterken van de grote verscheidenheid aan kwaliteiten onmiskenbaar kansen biedt om tot een waardevermeerdering te komen, zowel op economisch, sociaal (o.a. leefbaarheid) als ecologisch gebied.

Om tot realisatie van de ambitie te komen is een aantal doelstellingen geformuleerd, waaronder:

• 1. Het ontwikkelen en versterken van de Oostelijke Vechtplassen als ‘vrijetijdslandschap’ zodat bewoners en bezoekers de unieke kwaliteiten (historisch landschap, natuur, cultuur, water) van het gebied volop kunnen beleven. Dit is vertaald in een aantal opgaven waaronder:
  • a. Het creëren van een meer divers dagrecreatief aanbod, met nieuwe attractiepunten en routes voor het beleven van natuur, landschap en cultuurhistorie, ook voor minder validen.
  • b. Het versterken en ontwikkelen van de unieke (landschappelijke, natuur, water, cultuurhistorische) kwaliteiten van het vrijetijdslandschap door legakkerherstel, maken doorzichten naar de plassen, benutten kwelwater en beleefbaar maken van de natuur.
• 2. Het versterken van de ecologische waarden van het gebied zodat een aaneengesloten robuust netwerk van natuurgebieden ontstaat met potenties voor de ontwikkeling van topnatuur;
• 3. Het in gang zetten van een transformatie van de recreatiesector waarbij de sector groeit naar een sterke economische sector die in staat is de diversiteit in het recreatief aanbod te vergroten, zodat het Vechtplassengebied

• 1. uitblinkt in de beleving van natuur en cultuurlandschap;
• 2. een bestemming is voor (inter)nationaal kortverblijf en regionaal langverblijf en regionale dagrecreatie;
• 3. wonen en recreëren gedifferentieerd samen laat gaan;
• 4. de nummer één positie in Nederland inneemt als instapgebied voor de waterrecreatie;
• 5. duurzaamheid hoog in het vaandel heeft staan.

Het revitaliseren van een bestaande jachthaven waarbij het huidige aantal ligplaatsen behouden blijft, bestaande bebouwing en het terrein wordt opgeknapt, vergroend en verduurzaamd, een deel van de bebouwing wordt vervangen door nieuwe duurzame gebouwen, een deel van het jachthaventerrein wordt ingericht met hoogwaardige natuur en per saldo water wordt toegevoegd draagt bij aan het behalen van de doelstellingen.

Uitvoeringsprogramma Oostelijke Vechtplassen

Als nadere uitwerking van het Gebiedsakkoord is het uitvoeringsprogramma opgesteld. Voor de in het Gebiedsakkoord beschreven doelstellingen zijn verschillende concrete projecten benoemd om de doelstellingen te bereiken.

De komende jaren wordt een transformatie van de recreatiesector in de Vechtplassen op gang gebracht, waarmee de economische vitaliteit van de sector wordt vergroot en een meer divers en passend recreatief aanbod ontstaat, zoals benoemd in het gebiedsakkoord. Deze transformatie is vertaald in de ambitie om de komende tien jaar een aantal concrete resultaten te behalen. Eén van de doelstellingen is de "Cross over van havens met de verblijfsrecreatie, zodat 2% van het aanbod bestaat uit watergerichte verblijfsmogelijkheden in havens, in de vorm van arkjes, ecolodges, kampeervlotten, tiny houses etc, gericht op kort verblijf (200 eenheden)".

In het uitvoeringsprogramma is het instellen van de gebiedsloods als een concreet project benoemd. De gebiedsloods ondersteunt recreatieondernemers met het vormgeven en verder brengen van plannen die bijdragen aan de transformatie van de recreatiesector zoals beschreven in het gebiedsakkoord.

Oostelijke Vechtplassen is zowel een natuur- als een recreatiegebied. Met een goede balans tussen beide functies en een (zorgvuldige) integratie van beide functies is veel winst te behalen. Mooie natuurgebieden zijn aantrekkelijk voor recreatie en toerisme. Dit genereert draagvlak voor het behoud van natuur en landschap en inkomsten die deels weer ingezet kunnen worden voor het beheer. Versterking van de samenwerking tussen natuurorganisaties en ondernemers is belangrijk om een juiste balans te behouden, waarbij zowel natuur als recreatie profiteren.

Op de jachthaven worden per saldo 2 recreatiewoningen toegevoegd en wordt een deel van de jachthaven ingericht als kwalitatief hoogwaardig natuurgebied. Op deze wijze wordt zowel de recreatieve functie (in beperkte mate) versterkt als natuurwaarden vergroot. Daarmee wordt op de jachthaven de juiste balans tussen natuur en recreatie in stand gehouden.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie Wijdemeren 2040

Op 16 september 2021 is de Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 vastgesteld. In de visie zijn de volgende kernopgaven opgenomen: (A) vitale en gezonde leefomgeving, (B) ruimte voor ondernemerschap en bereikbaarheid en (C) waardevol landschap.

Ten aanzien van de recreatieve sector is in de Omgevingsvisie het volgende bepaald: "De recreatieve sector is een beeldbepalend element voor Wijdemeren. De sector staat voor de opgave om in te spelen op veranderende behoefte en daarin een goede balans te vinden met de leefomgeving en natuurontwikkeling. De belangrijkste vertegenwoordiger binnen onze recreatieve sector is de watersport. De watersport is vooral gericht op het zomerseizoen en enkele mooie weekenden in voor- en najaar. De recreatieve sector is daardoor relatief kwetsbaar. Een transformatie in de recreatiesector is noodzakelijk om de toekomstbestendigheid van de sector en de lokale economie te herstellen en te versterken. Het recreatieve en horeca aanbod moet worden verbreed (meer variatie door bijvoorbeeld het toevoegen van horeca en meer jaarrond aanbod) om zo draagvlak en inkomsten te genereren, ook voor het behoud - en waar mogelijk versterking - van de unieke natuur- en landschapskwaliteiten van het gebied".

De jachthavens in de gemeente vormen volgens de Omgevingsvisie een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeente. De komende jaren wil de gemeente deze sector - en de beleefbaarheid van de gemeente - verder versterken. Er is een kwaliteitsslag nodig om de sector toekomstbestendig te maken, met meer aandacht voor dagrecreatie en een verbreding van het aanbod voor dagrecreanten. Er liggen kansen om te investeren in natuurgerichte recreatie en recreatie gekoppeld aan de rijke cultuurhistorie van Wijdemeren.

Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven door het toevoegen van natuur en groen op de jachthaven, het vervangen van oude en gedateerde bebouwing door nieuwe gebouwen en het toevoegen van 2 recreatiewoningen op het bestaande jachthaventerrein past binnen de ambities van de Omgevingsvisie om de kwaliteit van de bestaande recreatievoorzieningen te verbeteren en toekomstbestendig te maken.

4.3.2 Beleidsregel parkeernormen

Ten aanzien van het onderwerp parkeren geldt de "Beleidsregel Parkeernormen gemeente Wijdemeren". Uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid:

• 1. elke initiatiefnemer van een bouwplan is zelf verantwoordelijk voor het oplossen van zijn eigen parkeerbehoefte;
• 2. de parkeerbehoefte moet zo veel mogelijk op eigen terrein worden opgelost
• 3. het toepassen van de parkeernormen heeft een positieve invloed op de bereikbaarheid, leefbaarheid en de economische ontwikkeling van de gemeente.
• 4. Parkeernormen kunnen alleen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden opgelegd. In een bestaande situatie kunnen parkeernormen wel gebruikt worden om voor een gebied de parkeerbehoefte te bepalen, maar leidt dit niet direct tot de verplichting om meer parkeerplaatsen aan te leggen.

Voor de gemeentelijke parkeernormen is aangesloten bij de landelijke kencijfers van het CROW. Voor het buitengebied wordt daarbij de omgeving "niet-stedelijk / rest bebouwde kom / maximum" aangehouden. Op het jachthaventerrein is momenteel een bedrijfswoning en een burgerwoning rechtmatig aanwezig. In de kencijfers van het CROW zijn geen specifieke normen voor bedrijfswoningen opgenomen, zodat hiervoor wordt aangesloten bij de normen voor burgerwoningen. Voor vrijstaande burgerwoningen in de rest van de bebouwde kom (Moleneind) moet worden uitgegaan van 2,7 parkeerplaats per woning.

Op het jachthaventerrein is een aantal recreatiewoningen. De gemeente Wijdemeren heeft aangegeven dat hiervoor moet worden uitgegaan van de norm die geldt voor "recreatieverblijf, niet op park", zijnde 1,0 parkeerplaats per recreatiewoning.

Voor jachthavens geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per 3 ligplaatsen. Zie verder paragraaf 5.6 van deze toelichting.

4.3.3 Nota woonschepen (2012)

In 2012 is het woonschepenbeleid door de gemeente vastgesteld. In de nota zijn uitgangspunten opgenomen voor de toekomstige regels over woonschepen. De nota is een leidraad die het college gebruikt voor het opstellen van de bestemmingsplannen. Alle bestaande aanwezige legale woonschepen worden opgenomen in de bestemmingsplannen. Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt een afweging gemaakt welke bouw- en gebruiksmogelijkheden gewenst zijn in een plangebied. Ook de vraag hoeveel woonschepen mogelijk zijn en wat de maximale maatvoering kan zijn, hoort thuis bij de overwegingen en afwegingen in een groter verband. Die overweging wordt daarmee gekoppeld aan de ruimtelijke inpasbaarheid. Er is ook aangegeven op welke wijze woonschepen in de bestemmingsplannen opgenomen kunnen worden. Voor woonschepen binnen jachthavens wordt uitgegaan van de volgende maatvoering: 20 meter lengte x 6 meter breedte, goothoogte 4 meter, nokhoogte 4,50 meter, inhoudsmaat 400 kubieke meter. De hoogte wordt gemeten vanaf het waterpeil.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Bodem

Verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd voor recreatiewoningen die worden vervangen door nieuwbouw en voor de beoogde bedrijfsloods met een recreatiewoning ter plaatse van het bestaande bedrijfsgebouw (nummer 28). Zie Bijlage 5 Verkennend bodemonderzoek 19.05.2022. Op onderstaande afbeelding zijn de onderzochte locaties weergegeven.

Voor de gronden bij nummer 25 en 25A is uit onderzoek gebleken dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem zodanig is dat geen nader onderzoek nodig en de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde functie (recreatiewonig)

Bij nummer 25B is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging voor zink in de grond. Aangezien er ook sprake is van grondwaterverontreiniging aan zink in het grondwater dient hiervoor een saneringsplan ingediend te worden aangezien dit buiten de reikwijdte van een sanering valt zoals genoemd in de regeling uniforme saneringen( RUS en bijbehorende BUSP2100626 melding). Geadviseerd wordt om, aangezien de locatie opgehoogd dient te worden t.b.v. het bouwpeil, de locatie te voorzien met een leeflaag welke voldoet aan wonen met tuin.

Bij nummer 28 blijkt de bodem rondom gat 404/sleuf S3 sterk verontreinigd te zijn. De verontreiniging met asbest is niet afgeperkt in verticale zin. De verontreiniging is afgeperkt binnen het onderzoeksgebied. Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging(geen volume criteria voor asbest) zoals omschreven in de wet bodembescherming. Advies is om hier een BUS-melding te doen conform de RUS. Geadviseerd wordt om, aangezien de locatie opgehoogd dient te worden t.b.v. het bouwpeil en de terrein herinrichting, de locatie te voorzien met een leeflaag welke voldoet aan de functie industrie.

5.2 Geluid

Op grond van artikel 77 van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek verplicht indien nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk worden gemaakt in de geluidszones van wegen, spoorwegtrajecten en industrieterreinen. Het voornemen gaat uit van het per saldo toevoegen van 2 recreateewoningen op de bestaande jachthaven. Er wordt niet uitgegaan van het toevoegen van nieuwe burgerwoningen, de bestaande burgerwoning blijft ook op dezelfde plek op de jachthaven. Recreatiewoningen zijn niet geluidgevoelig op grond van de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek is om die reden niet nodig.

5.3 Ecologie

5.3.1 Soortenbescherming

Wettelijk kader

Voor de bescherming van diersoorten is per 1 januari 2017 de Wet Natuurbescherming in werking getreden. In deze wet zijn de Natuurbeschermingswet 98, Flora en faunawet en Boswet geïntegreerd tot één wet. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van nieuwe bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten en diersoorten. Indien uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vergunning.

Ecologisch onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is een ecologisch onderzoek uitgevoerd inclusief een veldbezoek. Zie Bijlage 1 Ecologisch onderzoek 25.05.2022. Door een ecoloog is beoordeeld of er beschermde planten- en diersoorten aanwezig zijn binnen de planlocatie en of deze soorten schade ondervinden van de gewenste ontwikkelingen.

Uit de resultaten van de quick scan ecologie is gebleken dat er in de te slopen panden geen beschermde soorten aanwezig zijn. Een afdoend onderzoek naar vleermuis en huismus is niet noodzakelijk. Gezien de omgeving is de kans op algemeen voorkomende broedvogels aanwezig. In de aanwezige struiken en bomen en op de platte daken kunnen algemene broedvogels broeden. Er moet rekening gehouden worden met het broedseizoen voor en tijdens de werkzaamheden. Geadviseerd wordt om te werken met een ecologisch werkprotocol. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is niet nodig.

Het beschermde Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen grenst aan de planlocatie.

De werkzaamheden betreffen het slopen en realiseren van verschillende loodsen en recreatiewoningen op de jachthaven, buiten het gebied dat behoort tot Natura 2000. De kans dat er een significante wijziging in de emissie is, is niet uit te sluiten. Een berekening van de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden is separaat uitgevoerd.

Natuurontwikkelplan

Voor de huidige groenstrook met gras, dat ligt in het Natura 2000 gebied, is een natuurontwikkelplan opgesteld waarmee de bestaande natuurwaarden kunnen worden versterkt. Zie Bijlage 3 Natuurontwikkelingsplan jachthaven 05.07.2022. Dit heeft een positieve invloed op het leefgebied van diverse plant- en diersoorten.

5.3.2 Gebiedsbescherming

Bij de Jachthaven II te Kortenhoef wordt een tweertal recreatiewoningen toegevoegd en de bestaande panden opgeknapt en gerenoveerd. Het aantal ligplaatsen neemt niet toe. Voor de gebruiksfase is een berekening van de toename van stikstofdepositie op de beschermde Natura 2000-gebieden uitgevoerd. Met de recente wetswijziging is een berekening van de bouwfase niet langer noodzakelijk. Met behulp van Aerius 2022 is de depositie berekend over een afstand van 25 km voor alle bronnen. Zie Onderzoek stikstofdepositie 27.01.2022. Er is sprake van geen significante verhoging van de depositie als gevolg van de ontwikkeling. Er is geen vergunning van de wet natuurbescherming nodig.

5.4 Waterhuishouding

5.4.1 Beleidskader

Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn water is een Europese richtlijn die moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De Kaderrichtlijn moet in landelijke wet- en regelgeving worden omgezet. Met de komst van de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving. De Europese Kaderrichtlijn heeft gevolgen voor de gemeente op het gebied van riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en fysisch-chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang.

Nationaal Waterprogramma 2022-2027

Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het beleid heeft geen betrekking op lokale wateren zoals de watergangen in de jachthaven.

Regionaal Waterprogramma Noord-Holland 2022-2027

Met dit programma wordt invulling gegeven aan het waterbeleid in Omgevingsvisie NH 2050 voor zover het uitvoering van Europese richtlijnen over water betreft. Een goede waterkwaliteit, duurzaam voorraadbeheer en bescherming tegen overstroming zijn de centrale elementen van het programma. Voor de deelprogramma’s oppervlaktewater, grondwater en overstromingsrisico’s is uitgewerkt welke doelen de provincie wil bereiken en hoe hieraan een bijdrage wordt geleverd met een breed pakket aan maatregelen. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan natuurgebieden, drinkwaterwinningen en zwemwateren, die volgens Europese richtlijnen worden beschermd vanwege de specifieke eisen die hier gelden. Op 31 januari 2022 is het Regionaal Waterprogramma Noord-Holland 2022-2027 vastgesteld door Provinciale Staten. Het Rijk rapporteert daarna in samenhang over alle programma’s aan de Europese Unie.

In het Regionaal Waterprogramma zijn maatregelen opgenomen die de provincie wil treffen, zoals het realiseren van natuurvriendelijke oevers langs provinciale wegen, het realiseren van vispasseerbare provinciale sluizen, het realiseren van KRW (Kader Richtlijn Water) doelen bij bepaalde wateren in de provincie, de Wijde Blik valt daar niet onder.

Keur 2019 – Waterschap Amstel, Gooi en Vecht

Het projectgebied valt binnen het hoogheemraadschap Amstel, Gooi, Vecht. Binnen dit hoogheemraadschap is de Keur 2019 van kracht. De Keur is één van de instrumenten van beheer die de waterbeheerder ter beschikking staat om de doelstellingen van waterbeheer te behalen. De drie hoofddoelstellingen die vanuit de Waterwet zijn aangegeven zijn:

• voorkomen van overstroming, wateroverlast en waterschaarste;
• beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit en ecologische kwaliteit van watersystemen;
• vervullen van maatschappelijke functies door watersystemen.

5.4.2 Waterhuishoudkundige situatie jachthaven

Bestaande situatie

De jachthaven aan het Moleneind 23-25 bestaat in de huidige situatie uit een landdeel met bedrijfsgebouwen en parkeerplaatsen aan de zijde van het Moleneind en een waterdeel met water, ligplaatsen voor pleziervaartuigen, steigers, botenloodsen en enkele recreatiewoningen en een burgerwoning aan de zijde van het natuurgebied. Zie onderstaande afbeelding van de huidige situatie.

Voorgenomen maatregelen waterhuishouding

Met de voorgenomen herinrichting blijft deze indeling ongewijzigd. Het plan voorziet voornamelijk in het slopen van de rommelige bebouwing aan de voorzijde en het bouwen van een nieuwe loods met een recreatiewoning en het vervangen van gedateerde bebouwing op het waterdeel. Voor wat betreft het water in de jachthaven worden de volgende ingrepen voorzien:

• a. het dempen van circa 100 m2 
• b. het compenseren van deze demping door het toevoegen van circa 175-200 m2 water aangrenzend aan het bestaande water in de jachthaven. Daarmee wordt de doorvaarbaarheid van dit water verbeterd en wordt het waterrijke karakter van de jachthaven verstrekt. De oever aan de zuidzijde (aan de kant van wat nu grasveld is) wordt uitgevoerd als een natuurvriendelijke oever.
• c. het toevoegen van 400 m2 oppervlaktewater in het te realiseren natuurdeel (nu grasveld), dit betreft geen vaarwater maar heeft uitsluitend ecologische doelen. Het gaat hierbij om een watergang met natuurvriendelijke oevers en een poel aan het eind van de watergang.

Per saldo is er dus sprake van een toename van het aantal vierkante meters oppervlaktewater in de jachthaven. Zie onderstaande afbeelding.

Riolering

Voor de nieuw te bouwen gebouwen (bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen) geldt dat het hemelwater zal worden afgekoppeld van het riool, dat betekent dat het hemelwater direct wordt geloosd op het aangrenzende oppervlaktewater. Alleen het vuilwater zal worden afgevoerd via het riool.

Watergangen legger

Op de leggerkaart is aangegeven dat de watergang op het terrein van de jachthaven (Primaire Waterloop Legger: 3230_1972)  een “primaire waterloop” is. Deze watergang wordt niet aangepast, noch verbreed noch versmald of op andere wijze aangepast. Zie in dat kader: (https://waternet.maps.arcgis.com/apps/MapSeries/index.html?appid=07b1c0250a1043bab51a4584b12 9a4e1)

De waterloop langs het Moleneind (“Primaire Waterloop Legger: 3230_1973”) valt buiten de grenzen van de jachthaven (en daarmee buiten de grenzen van het bestemmingsplan). Ook aan die watergang worden geen aanpassingen gedaan in dit kader.

5.4.3 Watertoets

Naar aanleiding van de uitgevoerde digitale watertoets is overleg gevoerd met Waternet op 17 februari 2022. Daarbij zijn de voorgenomen ingrepen zoals beschreven in deze paragraaf toegelicht. Op 2 maart 2022 heeft Waternet aangegeven geen opmerkingen te hebben over dit bestemmingsplan omdat a) het oppervlak bebouwing/verharding niet toeneemt, b) er per saldo meer water bijkomt en c) er geen werkzaamheden plaatsvinden in de aangrenzende primaire watergang. Voor het graven en dempen van water is altijd een vergunning nodig, die kan worden aangevraagd via het Omgevingsloket.

5.5 Archeologie

In 2011 is het archeologiebeleid voor de gemeente Wijdemeren vastgesteld. Dit beleid geeft, zowel voor de burger als voor de gemeentelijke organisatie, meer helderheid over hoe de gemeente omgaat met de zorg voor het archeologische erfgoed binnen het grondgebied van Wijdemeren. Het beleid bestaat uit een notitie en een kaart met toelichting.

Het terrein van de jachthaven Kortenhoef II (Moleneind 23-25) is aangewezen als gebied waar rekening gehouden moet worden met archeologie bij plannen die tot grondroerende werkzaamheden leiden op een gebied van 2.500 m2 en meer en dieper dan 0,40 meter. Zie onderstaande afbeelding (uitsnede beleidskaart archeologie gemeente Wijdemeren).

Voor Moleneind 23-25 wordt uitgegaan van het slopen van enkele gebouwen en het bouwen van nieuwe gebouwen, waaronder een bedrijsloods van 400 m2 en een aantal recreatiewoningen. Daarnaast wordt circa 200 m2 extra bevaarbaar water en 400 m2 ondiep natuurlijk water gegraven. Dit leidt niet tot grondroerende werkzaamheden die een groter oppervlakte dan 2.500 m2 beslaan. Nader archeologisch onderzoek is daarmee niet nodig. In het bestemmingsplan is ter bescherming van eventuele archeologische waarden een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Voor grondroerende werkzaamheden op een oppervlak van 2.500 m2 of meer en dieper dan 0,4m is archeologisch onderzoek en/of een omgevingsvergunning nodig.

5.6 Verkeer en parkeren

Verkeer

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het toestaan van enkele ontwikkelingen op het terrein van de jachthaven waardoor de kwaliteit van de inrichting van de jachthaven wordt verbeterd, doorzichten worden versterkt en enkele gebouwen worden vervangen door nieuwbouw. Met het bestemmingsplan wordt het programma op het jachthaventerrein aangepast.

Door het CROW zijn richtlijnen opgesteld voor het bepalen van de verkeersaantrekkende werking van diverse functies waaronder recreatiewoningen. Overeenkomstig het parkeerbeleid heeft de gemeente Wijdemeren aangegeven dat de recreatiewoningen op de jachthaven moeten worden beschouwd als "recreatieverblijf, niet op park". Voor recreatiewoningen op een bungalowpark geldt een parkeernorm van 1,8 pp/woning, voor recreatiewoningen niet op een park geldt een parkeernorm van 1,0 pp/woning, een factor 0,56. In de richtlijnen van het CROW is alleen de verkeersgeneratie van recreatiewoningen op een park opgenomen, zijnde 2,3 voertuigbewegingen per recreatiewoningen per etmaal. Uitgaande van de factor voor recreatiewoningen buiten een bungalowpark, conform het gemeentelijk parkeerbeleid, kan voor de recreatiewoningen worden uitgegaan van 1,27 voertuigbewegingen per recreatiewoning per etmaal.

Voor burgerwoningen in een "niet stedelijk gebied" in de "rest bebouwde kom" moet volgens de CROW richtlijnen worden uitgegaan van 8,6 voertuigbewegingen per etmaal per woning. Daarbij is uitgegaan van een vrijstaande koopwoning.

In de jachthaven worden de volgende ontwikkelingen voorzien:

• 1. Er wordt een woonark verplaatst van Moleneind 2a naar Moleneind 23 (huisnummer 23ws02). Ook wordt de huidige woonark (huisnummer 23ws01) verplaatst. Omdat het totale aantal woonarken gelijk blijft, leidt dit niet tot extra verkeersbewegingen.
• 2. De bestaande bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van 380 m2 wordt vervangen door een bedrijfsloods met een oppervlakte van circa 360 m2. Dit leidt niet tot extra verkeersbewegingen.
• 3. Op de verdieping van de nieuwe bedrijfsloods wordt één recreatiewoning gerealiseerd. Dat leidt tot extra verkeer.
• 4. De bestaande kleine botenloods wordt vernieuwd en op de verdieping van de nieuwe loods wordt één recreatiewoning toegevoegd. Dit leidt tot extra verkeer.
• 5. De bestaande burgerwoning (Moleneind 25) wordt gesloopt en nieuwgebouwd als burgerwoning. Het aantal burgerwoningen blijft gelijk.

Samengevat worden er per saldo 2 nieuwe recreatiewoningen toegevoegd. Door het CROW zijn richtlijnen opgesteld voor het bepalen van de verkeersaantrekkende werking van diverse functies waaronder recreatiewoningen. Overeenkomstig het parkeerbeleid heeft de gemeente Wijdemeren aangegeven dat de recreatiewoningen op de jachthaven moeten worden beschouwd als "recreatieverblijf, niet op park". Voor recreatiewoningen op een bungalowpark geldt een parkeernorm van 1,8 pp/woning, voor recreatiewoningen niet op een park geldt een parkeernorm van 1,0 pp/woning, een factor 0,56. In de richtlijnen van het CROW is alleen de verkeersgeneratie van recreatiewoningen op een park opgenomen, zijnde 2,3 verkeersbewegingen per recreatiewoningen per etmaal. Uitgaande van de factor voor recreatiewoningen buiten een bungalowpark, conform het gemeentelijk parkeerbeleid, kan voor de recreatiewoningen worden uitgegaan van 1,27 verkeersbewegingen per recreatiewoning per etmaal.

De per saldo 2 extra recreatiewoningen zorgen, uitgaande van deze verkeersgeneratie, voor een toename van 2,54 extra motorvoertuigen per etmaal op het Moleneind. Deze toename is te verwaarlozen en leidt niet tot verkeerskundige knelpunten op het Moleneind.

Parkeren

Huidige situatie

In de huidige situatie zijn op eigen terrein 45 parkeerplaatsen, zie onderstaande afbeelding. In de huidige situatie volstaat het aantal parkeerplaatsen.

Nieuwe situatie

Voor de nieuwe situatie moet worden uitgegaan van hetgeen aan functies wordt toegevoegd op de jachthaven. Het bestaande aantal ligplaatsen blijft gelijk. De bestaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt en vervangen door een nieuw bedrijfsgebouw met dezelfde oppervlakte. Daarnaast worden bestaande recreatiewoningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Ten opzichte van de huidige situatie worden uitsluitend 2 recreatiewoningen toegevoegd boven kleine botenoods en boven het nieuwe bedrijfsgebouw. Voor deze toevoeging van 2 recreatiewoningen (categorie "recreatieverblijf, niet op een park") zijn op grond van de gemeentelijke parkeernormen 2 extra parkeerplaatsen nodig, zie onderstaande tabel.

Voor de per saldo 2 toe te voegen recreatiewoningen moeten 2 parkeerplaatsen worden toegevoegd. Deze parkeerplaatsen kunnen op eigen terrein worden gerealiseerd. Het huidige aantal parkeerplaatsen (45) wordt uitgebreid naar 49, zie onderstaande afbeelding. Aan de gemeentelijke parkeernorm kan daarmee worden voldaan. Het terrein wordt in combinatie met de bouw van de nieuwe loods opnieuw ingericht zodat het parkeerterrein logischer kan worden ingedeeld.

De botenloods wordt in de zomermaanden minder gebruikt voor opslag en onderhoud omdat de boten in die periode worden gebruikt. Deze ruimte kan in geval van drukke dagen worden gebruikt als extra parkeercapaciteit, bovenop het aantal parkeerplaatsen dat volgens de parkeernormen nodig is (49). De winterstalling biedt plek aan ongeveer 14 auto's.

5.7 Luchtkwaliteit

Wet milieubeheer

Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) kader. Daarin is bepaald dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan (of andere planologische procedure) moet worden voldaan aan grenswaarden voor onder meer stikstofdioxide en fijn stof. In het "Besluit niet in betekenende mate bijdragen" is bepaald dat indien een project kan worden beschouwd als "niet in betekenende mate" er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. Deze grens is in het Besluit gesteld op 3%, wat betekent dat de concentratie stikstofdioxide of fijn stof met maximaal 3% mag toenemen als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen die een planologische procedure toestaat. Als het meer is dan 3% moet worden getoetst aan de grenswaarden.

Regeling Niet in beperkte mate bijdragen

In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen" is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van "niet in betekenende mate". Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000 m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beiden. Het voornemen gaat uit van het per saldo toevoegen van 2 recreatiewoningen. Dit is te beschouwen als "niet in betekende mate" waardoor aan de Wet milieubeheer kan worden voldaan.

NSL monitoringstool

Uit de NSL monitoringstool (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) blijkt dat ook in de huidige en toekomstige (2030) situatie al wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer die gelden voor luchtkwaliteit, zie onderstaande afbeeldingen van stikstofdioxide (NO2), <35 ug/m3 en fijn stof (PM10), <35 ug/m3.

5.8 Externe veiligheid

Voor de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen is wet- en regelgeving van kracht die moet worden getoetst bij ruimtelijke ontwikkelingen. Voor inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is dit het Besluit externe veiligheid transportroutes.

Op de risicokaart van de Provincie Noord-Holland zijn de bronnen (inrichtingen en routes) van gevaarlijke stoffen weergegeven. Uit een toets van de risicokaart blijkt dat Moleneind 23 op ruim 330meter ligt van de meest nabij gelegen transportroute voor gevaarlijke stoffen (N201). Moleneind 23 ligt niet binnen de invloedssfeer van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of binnen de invloedssfeer van hogedruk aardgasleidingen. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er op het gebied van externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de jachthaven op het Moleneind 23-25.

5.9 Bedrijven- en milieuzonering

Kader

De VNG-publicatie: “Bedrijven en milieuzonering” (versie 2009), geeft informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van diverse bedrijfsactiviteiten. Tevens geeft deze publicatie richtafstanden voor het ontwikkelen van bedrijfsactiviteiten in relatie tot het lokale omgevingstype. Van de richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. De publicatie is een hulpmiddel bij de ruimtelijke inpassing van plannen en vormt op basis van vaste jurisprudentie een goed vertrekpunt voor deze beoordeling. Voor de beoordeling van een goede inpassing wordt onderscheid gemaakt in twee omgevingstypes. De twee omgevingstypes die de VNG hanteert, zijn enerzijds “rustige woonwijk en rustig buitengebied” en anderzijds “gemengd gebied”.

Het omgevingstype wordt bepaald door de omgeving waarin de planrealisatie plaatsvindt en niet door het plan zelf. Het vertrekpunt vormt in algemene zin de afstand behorend bij een rustige woonwijk en een rustig buitengebied. De richtafstanden die hierbij behoren, kunnen echter met één stap worden verkleind indien er sprake is van een gemengd gebied.

De richtafstanden gelden voor verschillende aspecten die tot milieuhinder kunnen leiden. Daarbij is de grootste afstand behorend bij één van de milieuaspecten; geur, stof, geluid en gevaar, bepalend voor de te hanteren richtafstand. Met het respecteren van de grootste afstand behorend bij een bepaalde bedrijfscategorie, wordt zo veel mogelijk hinder bij omwonenden voorkomen en wordt aan bedrijven voldoende zekerheid geboden dat zij hun bedrijfsactiviteiten op de betreffende locatie kunnen uitoefenen.

De jachthaven is gelegen in het buitengebied van Kortenhoef (gemeente Wijdemeren) en is als zodanig voor de beschouwing van de mogelijke milieuhinder te categoriseren als “rustig buitengebied”.

Situatie jachthaven

Het voornemen gaat uit van het per saldo toevoegen van 2 recreatiewoningen op de bestaande jachthaven. Een jachthaven is overeenkomstig de VNG bedrijvenlijst een miliecategorie 3.1 bedrijf. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter tot (burger)woningen. Er wordt niet uitgegaan van het toevoegen van nieuwe burgerwoningen op de jachthaven. Recreatiewoningen zijn niet geluidgevoelig op grond van de Wet geluidhinder. De nieuw te bouwen recreatiewoningen zijn daarmee inpasbaar op dit punt.

Een deel van de jachthaven, dat in het vigerende bestemmingsplan (2004) bestemd is als ‘Natuurgebied’ maar feitelijk al decennia in gebruik is als jachthaven / jachtwerf (overeenkomstig het bestemmingsplan van 1983), krijgt overeenkomstig de huidige situatie de bestemming jachthaven. De bestaande woningen aan het Moleneind liggen binnen de richtafstand van 50 meter, maar dat liggen deze woningen in de huidige situatie ook al. Er is dus geen sprake van een feitelijke uitbreiding van de jachthaven in die richting, deze woningen hebben altijd al binnen de invloedssfeer van de jachthaven gelegen. Het bestemmingsplan voorziet in het vervangen van de bestaande bedrijfsbebouwing door nieuwbouw. Er worden ten opzichte van de huidige activiteiten op het jachthaventerrein geen andere of nieuwe functies toegestaan, uitsluitend worden 2 recreatiewoningen toegevoegd.

Voor de woning op Moleneind 33 (die verder van de weg ligt) geldt dat de afstand tot de grens van de jachthaven circa 22 meter bedraagt. Op het deel van de jachthaven dat binnen 50 meter van deze woning ligt wordt net als de huidige situatie groen/gras voorzien (overeekomstig het natuurontwikkelingsplan) en geen jachthavenactiviteiten. Ten opzichte van de huidige situatie wordt in de watergang ten noorden van dat groen/gras de bestaande overkapping voor pleziervaartuigen vervangen door twee woonarken. Dit leidt eveneens niet tot nieuwe bedrijfsmatige activiteiten binnen de 50 meter zone.

Akoestisch onderzoek industrielawaai

Door bureau Kragten is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd ten behoeve van de herontwikkeling van de Jachthaven Kortenhoef. Zie Bijlage 6 Akoestisch onderzoek industrielawaai 29.06.2022. De ontwikkeling bestaat uit de netto toevoeging van twee recreatiewoningen en de planologische uitbreiding van de jachthaven (met parkeerplaats en loods). In het onderzoek is voor het milieuaspect geluid de realisatie van de parkeerplaats nader beschouwd aangezien op de plek van de natuurbestemming een parkeerterrein van de jachthaven wordt gerealiseerd. Centraal hierin staat enerzijds de vraag of, en onder welke voorwaarden, er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat, zowel ter plaatse van de nieuwe als bestaande woningen.

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau

Het berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) in de dag-, avond- en nachtperiode bedraagt ten hoogste 35 dB(A) etmaalwaarde ter plaatse van de woningen. De richtwaarden uit stap 2 van de VNGpublicatie voor een “rustig buitengebied” (45 dB(A) etmaalwaarde) worden hiermee gerespecteerd. Ter plaatse van de tuinen bedraagt het berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) in de dag-, avond- en nachtperiode ten hoogste 33 dB(A) etmaalwaarde. Voor tuinen is geen bindende normstelling voorhanden. Om een oordeel te geven over het berekende geluidniveau in de tuin van de woning is aangesloten bij de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’. De berekende geluidbelasting respecteert de richtwaarde waarmee geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goed akoestisch woon- en leefklimaat in de tuinen van de beschouwde woningen.

Maximale geluidniveau (piek)

De berekende maximale geluidniveaus (LAmax) ter plaatse van de bestaande woningen bedragen in de dagperiode ten hoogste 65 dB(A) in de dag- en 65 dB(A) in de avond- en nachtperiode. De optredende
maximale geluidniveaus voldoen ter plaatse van de bestaande woningen niet overal aan de richtwaarden uit stap 2 van de VNG-publicatie. Ter plaatse van de tuinen bedraagt het berekende maximale geluidniveau (LAmax) in de dag-, avond- en nachtperiode bedraagt ten hoogste 65 dB(A) in de dag-, avond- en nachtperiode. Voor tuinen is geen bindende normstelling voorhanden. Om een oordeel te geven over het berekende geluidniveau in de tuin van de woning is aangesloten bij de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’. In de dagperiode wordt de richtwaarde gerespecteerd en kan worden geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In de avond- en nachtperiode wordt de richtwaarde niet gerespecteerd. De hogere geluidniveaus zijn in de concrete situatie acceptabel om de volgende redenen:

• Overdrachtsmaatregelen in de vorm van geluidschermen zijn niet wenselijk.
• Het betreft een omgevingseigen geluidbron. In de omgeving vinden al vergelijkbare activiteiten plaats.
• In de bestaande situatie zijn reeds parkeerplaatsen op het terrein aanwezig op een afstand van 12-14 meter. De nieuwe parkeerplaatsen worden op minimaal 10-12 meter gesitueerd, waarbij wordt opgemerkt dat deze parkeerplaatsen enkel bij extreme drukte worden gebruikt. De nieuwe parkeerplaatsen worden op een afstand van 13-18 meter vanaf de bestaande woningen gesitueerd.
• De nieuwe parkeerplaatsen veroorzaken geen toename van het berekende maximale geluidniveau in de avond- en nachtperiode.
• Het aantal parkeerbewegingen in de nachtperiode zal zeer beperkt zijn.
• Voor de woningen zal, uitgaande van een minimale geluidwering van 20 dB conform het Bouwbesluit, binnen geluidgevoelige ruimten een maximaal geluidniveau van maximaal 55 dB(A) in de dag-, 50 dB(A) in de avondperiode en 45 dB(A) in de nachtperiode wordt gewaarborgd.
• De richtwaarde uit stap 3 van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ komt overeen met de standaard normstelling uit het Activiteitenbesluit milieubeheer dus conform het Activiteitenbesluit milieubeheer is een dergelijk geluidniveau aanvaardbaar.

Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat bij de omliggende bestaande woningen wordt voldaan aan het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en daarmee sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De richtwaarde van de maximale geluidniveau's (pieken) worden incidenteel overschreden, maar dat leidt niet tot een andere conclusie.

5.10 Duurzaamheid

Met de nieuwe ontwikkelingen op de Jachthaven Kortenhoef II zal een grote stap vooruit gezet worden m.b.t. de duurzaamheid. Buiten het feit dat Jachthaven Kortenhoef al in de top-20 duurzaamste en veiligste jachthaven van Nederland zit wil de jachthaven deze positie versterken met de nieuwe ontwikkelingen:

• Vernieuwen van enkele recreatiewoningen die in de nieuwe situatie voorzien zullen worden van warmtepompen, zonnepanelen en een passief ontwerp waarmee gebruik wordt gemaakt van de positie van de zon door het gehele jaar heen. Zo komen er op de bedrijfsloods en overdekte waterloods ruim 200 zonnepanelen te liggen, naast de al aanwezige 150 panelen en zal er gewerkt worden met en accu opslag systeem waarmee de haven, naar alle waarschijnlijkheid, volledig energyneutraal zal worden;
• De gebouwen zullen natuurinclusief gebouwd gaan worden wat inhoudt dat er rekening gehouden wordt met broedplaatsen voor vogels en er veel groen in de gebouwen terug te vinden zullen zijn.
• Er wordt geïnvesteerd in natuur. Zo zal er ruim 3000m2 natuur worden aangelegd in de jachthaven zelf met daarin broedplaatsen voor ijsvogels, insecten en andere natuurlijke broedplaatsen voor insecten en amfibieën. 
• Ook wordt er groen toegevoegd vanaf de entree richting het watergeboden deel van de jachthaven. Hier zullen vlinderstruiken, struiken en andere inheemse planten gepoot wat ook weer veel mogelijkheid biedt voor bijv. vlinders en mussen.
• De bestaande gebouwen zijn slecht als het gaat om energiehuishouding. De gebouwen zijn verouderd, niet geïsoleerd en voorzien van niet milieuvriendelijke materialen. Alle gebouwen, die dit betreft, worden vervangen en daarmee vindt er een positieve impuls plaats als het gaat om energiehuishouding en duurzaamheid.
• Door de herinrichting is het mogelijk om het grondleiding werk op de haven aan te passen zodat er mogelijkheden komen voor elektrische boten, elektrische auto's en elektrische fietsen. Met name de combinatie van parkeren en je auto overdag laden en je boot in de avond/nacht laden wanneer je niet parkeert zal worden gezocht.
• De (recreatie) woningen worden allemaal op palen gebouwd waarbij zowel de natuur als het water onder de woningen door lopen. Buiten het feit dat dit een unieke beleving geeft, als je in een van de woningen overnacht, geeft dit ook een extra dynamiek voor de natuur en voegt dit veel kwaliteit toe.

Hoofdstuk 6 Toelichting op de juridische regeling

Uitgangspunt voor het voorliggende bestemmingsplan is het revitaliseren van de bestaande jachthaven waarbij enkele ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. In de onderstaande tekst is per artikel kort aangegeven wat de regeling behelst.

Artikel 3 Natuur

Deze bestemming geldt voor het gedeelte van de jachthaven die overeenkomstig de provinciale verordening is aangewezen als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Deze gronden mogen worden ingericht en gebruikt voor natuurdoeleinden met daaraan ondergeschikt extensieve dagrecreatie en wandel- en vlonderpaden. Dit plandeel zal overeenkomstig het natuurontwikkelingsplan worden ingeriicht als natuur. Er worden geen gebouwen of andere functies gerealiseerd.

Artikel 4 Recreatie - jachthaven

De huidige jachthaven is overeenkomstig bestemd als Recreatie - jachthaven. De bouwvlakken van de bestaande gebouwen die behouden blijven (en deels worden opgeknapt) zijn overgenomen van het vigerende bestemmingsplan uit 2004. Op grond van het geldende bestemmingsplan is één burgerwoning toegestaan, deze blijft ook in dit bestemmingsplan behouden op dezelfde plek. Hetzelfde geldt voor de 2 recreatiewoningen en de bedrijfswoning die op grond van het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan. Ook zijn conform het geldende bestemmingsplan twee ligplaatsen voor woonschepen mogelijk in de jachthaven.

Het voorliggende bestemmingsplan gaat uti van het vervangen van enkele bedrijfsgebouwen en (recreatie)woningen door nieuwbouw. Daarbij is voor de nieuwbouw uitgegaan van dezelfde plek als de bestaande bebouwing. Deze locaties zijn aangeduid met een bouwvlak. Binnen dat bouwvlak mag een deel worden bebouwd, dat is op de verbeelding aangeduid met een maximum te bebouwen oppervlak (footprint) en een maximale bouwhoogte. Op deze wijze is er enerzijds voldoende zekerheid geboden over de voorgenomen bouwmassa en anderzijds nog enige ruimte in de nadere uitwerking en exacte positionering van de gebouwen.

Op 15 november 2023 is tijdens de zitting van de Raad van State (over het vaststellingsbesluit van 22 september 2022) overeengekomen dat in de doodlopende watergang, aan de zijde van het Moleneind ter hoogte van huisnummers 29 en 30, de ligplaatsen voor woonschepen worden geschrapt. Dit is in het bestemmingsplan geregeld door het toevoegen van een aanduiding op de verbeelding die de ligplaatsen voor woonschepen/woonarken ter plaatse uitsluit.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4

Hoewel in het geldende bestemmingsplan (2004) nog geen dubbelbestemming is opgenomen, is dat bij recente bestemmingsplannen in Wijdemeren wel gedaan, één en ander overeenkomstig de archeologische beleidskaart (zie paragraaf 5.5). Voor werkzaamheden in de bodem met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 centimeter gelden aanvullende regels ter bescherming van eventuele waardevolle archeologische resten in de bodem.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak/participatie

Door de eigenaar van de jachthaven is op meerdere momenten (in de periode van 2020 tot heden) overleg gevoerd met bewoners van de bestaande omliggende woningen aan het Moleneind over de voorgenomen ontwikkelingen op de jachthaven. Mede naar aanleiding van de gehouden participatie (alsook de zienswijzen, zie paragraaf 7.2) zijn de 6 recreatiewoningen op het huidige grasveld geschrapt en is de bouwhoogte van enkele nieuwe gebouwen (ter vervanging van de bestaande bebouwing) aangepast naar beneden. Ook is bij de inrichting van het (parkeer)terrein rekening gehouden met de door de omwonenden geuite zorgen ten aanzien van eventuele overlast van parkerende auto's, is door een akoestisch onderzoeksbureau vastgesteld dat aan de geluidsnormen wordt voldaan en is de plantoelichting op verschillende onderdelen aangepast en aangevuld.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 15 oktober 2020 voor een periode van 6 weken ter visie gelegen. In deze periode is een aantal zienswijzen ingediend die zijn beantwoord in een nota van beantwoording zienswijzen.

De zienswijzen hadden in hoofdzaak betrekking op de volgende onderwerpen en hebben geleid tot aanpasingen van het bestemmingsplan:

• 1. 6 recreatiewoningen:
  • a. Inhoud van de zienswijzen: bezwaar tegen de voorgenomen bouw van 6 recreatiewoningen op het achterste deel van de jachthaven dat nu in gebruik is als grasveld.
  • b. Aanpassing van het plan: Gelet op deze zienswijzen is deze ontwikkeling heroverwogen waarbij besloten is de voorgenomen bouw van de 6 recreatiewoningen op het grasveld te schrappen en in plaats daarvan deze zone in te richten met natuur. Hiervoor is een natuurontwikkelingsplan (zie Bijlage 3 Natuurontwikkelingsplan jachthaven 05.07.2022) opgesteld.
• 2. Onderzoeken:
  • a. Inhoud van de zienswijzen: er ontbreken onderzoeken naar de effecten van de voorgenomen ontwikkelingen op de bestaande woningen langs het Moleneind en op de ecologie van het gebied.
  • b. Aanpasing van het plan: naar aanleiding van de zienswijzen zijn verschillende onderzoeken (ecologie, stikstofdepositie, bedrijven- en milieuzonering, akoestisch onderzoek) uitgevoerd danwel aangevuld, waaruit is gebleken dat de voorgenomen ontwikkelingen voldoen aan wettelijke bepalingen (zoals ecologie) en ruimtelijk inpasbaar zijn.
• 3. Huidige en nieuwe situatie
  • a. Inhoud van de zienswijzen: een gewenst duidelijk overzicht van de huidige en nieuwe situatie, inzicht wat er verandert, inzicht in parkeervoorzieningen en hoe groot de nieuwe gebouwen worden:
  • b. Aanpassing van het plan: naar aanleiding van de zienswijzen is de toelichting op dit punt uitgebreid met duidelijke afbeeldingen en tektuele uitleg.

Voor het overige wordt verwezen naar de nota van beantwoording zienswijzen die onderdeel uitmaakt van het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad.

7.3 Beroep Raad van State

Tegen het vastgestelde bestemmingsplan (vastgesteld op 22.09.2022) is beroep aangetekend (zaaknr. 202206641/1/R1). Ter zitting bij de Raad van State (d.d. 15 november 2023) is het bestemmingsplan gewijzigd, waarbij het afmeren van woonschepen in een doodlopend stuk water aan de zijde van het Moleneind is uitgesloten. Het ingediende beroep is door deze wijziging ingetrokken. Zie het Vaststellingsbesluit 22.09.2022, gewijzigd 15.11.2023. Het bestemmingsplan is met ingang van 15 november 2023 onherroepelijk.

7.4 Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkelingen op de jachthaven die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt worden voor rekening en risico van de initiatiefnemer gerealiseerd, hiervoor zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Met de gemeente Wijdemeren wordt een anterieure overeenkomst gesloten m.b.t. de dekking van gemeentelijke kosten voor de planvorming. Eventuele planschade is voor rekening van de initiatiefnemer.