Stichtse End 96a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht is op 27 september 2012 in het kader van de actualisering en uniformering een bestemmingsplan vastgesteld. Voor het perceel Stichtse End 96a te Ankeveen is gebleken dat het bouwvlak niet correct is opgenomen in voornoemd bestemmingsplan.

Een reparatie hiervan is gewenst. Aanvankelijk was het voornemen om de reparatie mee te nemen in een zogenaamd veegplan, maar het uitblijven hiervan is de reden dat er nu een reparatieplan wordt opgesteld.

1.2 Het plangebied

Het plangebied bestaat uit het perceel Stichtse End 96a te Ankeveen. De percelen worden omringd door de zuidelijk gelegen weilanden en zij- en achtererven van de omliggende woonpercelen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van de percelen geldt het bestemmingsplan Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht, vastgesteld op 27 september 2012. In de onderstaande figuur is een uitsnede van dit plan opgenomen, met in rood het plangebied van het voorliggend plan aangegeven. Ter plaatse geldt de bestemmingen Wonen en Tuin.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht

1.4 Planproces en procedure

Momenteel is dit bestemmingsplan in de fase van het ontwerp. Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter visie is gelegd, kunnen belanghebbenden hun mening, in de vorm van zienswijzen, richten aan de raad. Na deze fase zal het bestemmingsplan worden vastgesteld door de raad.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de aanpassing van het bouwvlak. In hoofdstuk 3 komt de toetsing van de wijziging aan de hand van sectorale aspecten aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt de regeling toegelicht en tot slot wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond.

Hoofdstuk 2 Planologische wijziging

2.1 Huidige situatie

Ruim 10 jaar geleden stond op het perceel achter Stichtse End 96 een bedrijfsloods. De eigenaar van de gronden wilde de bedrijfsgebouwen slopen en ter compensatie een woning terugbouwen dichter op de bestaande lintbebouwing. Voor deze wijziging is een planologische procedure doorlopen. De bedrijfsgebouwen zijn vervolgens gesloopt, maar de woning is tot op heden nog niet gebouwd. In de periode 2010-2012 werd een nieuw bestemmingsplan opgesteld voor de kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht. De planologische wijziging voor het Stichtse End 96a is hierin meegenomen. Per abuis is het bouwvlak voor de nieuw te bouwen woning echter op de plek van de voormalige bedrijfsbebouwing terecht gekomen en niet op de beoogde locatie voor de nieuw te bouwen woning.

Inmiddels wil de eigenaar over gaan tot realisatie van de woning, maar omdat de locatie van het bouwvlak niet juist is zal dit eerst moeten worden gecorrigeerd. Het voorliggende plan maakt deze correctie mogelijk.

De correctie ziet uitsluitend toe op het verplaatsen van het bouwvlak. Er is verder geen sprake van het verruimen van de bouwmogelijkheden.

Hoofdstuk 3 Sectorale aspecten

Toetsing van het initiatief aan de relevante omgevingsaspecten maakt standaard deel uit van de vraag of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Zoals beschreven in hoofdstuk 2 is er uitsluitend sprake van het verschuiven van het bouwvlak. Van extra ontwikkelingsmogelijkheden is geen sprake. Gelet hierop kan de toetsing aan omgevingsaspecten van beperkte omvang blijven.

De toetsing is in onderstaande tabel per omgevingsaspect opgenomen.

Omgevingsaspect	Toetsing
Water	De bouwmogelijkheden nemen niet toe. Dit aspect behoeft verder geen aandacht.
Bodem	Er is geen sprake van een functiewijziging. In de kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal moeten worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie.
Archeologie	De gronden zijn mede bestemd voor Waarde - Archeologie. Afhankelijk van het bouwplan zal bij het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen moeten worden aangetoond dat er geen sprake is van het aantasten van archeologische waarden.
Cultuurhistorie	De wijziging heeft geen gevolgen voor eventuele cultuurhistorische waarden.
Flora en faunawet	Er is geen sprake van sloop of bouwwerkzaamheden, zodat er ook geen sprake is van strijdigheid met de Flora en faunawet
Verkeer	n.v.t.
Parkeren	n.v.t.
Natura 2000/EHS	De wijziging van het bouwvlak leidt niet tot verstoring, zie toetsing Flora en faunawet. Negatieve effecten op het Natura 2000-gebied kunnen dan ook worden uitgesloten.
Geluid	Het bouwvlak komt iets (ca 1 m) dichter op de weg te liggen. Omdat het Stichtse End een snelheidsregime van 30 km/u kent is akoestisch onderzoek niet vereist. Overigens wordt in de huidige situatie de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Dit zal met de beperkte verschuiving ook niet het geval zijn.
Bedrijvigheid	n.v.t.
Externe veiligheid	Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in (de omgeving van) het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Dit aspect behoeft om die reden verder geen aandacht.
Luchtkwaliteit	n.v.t.
Kabels en leidingen	n.v.t.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

Het bestemmingsplan Stichtse End 96a komt qua opzet overeen met de andere bestemmingsplannen in de gemeente Wijdemeren. Daarmee wordt gestreefd naar een uniformering van de juridisch-planologische regeling die in de bestemmingsplannen voor elk van de kernen in de gemeente wordt gehanteerd.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Hieronder wordt ingegaan op de planvorm, de opbouw van de verbeelding en de inhoud van de regels.

4.1 Algemeen

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de SVBP bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

4.2 Planvorm

Het bestemmingsplan zal een beheer- en gebruiksfunctie vervullen. Gekozen is voor een hoofdzakelijk gedetailleerde planvorm, waarbij de reeds vergunde situatie positief wordt bestemd.

4.3 Regels

4.3.1 Inleidende regels

Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.

4.3.2 Bestemmingsregels

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de gronden waar de hoofdgebouwen zijn geprojecteerd. De bestemming 'Tuin' is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen gebouwen zijn toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning.

De grens van de bestemming Wonen is 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw gelegd. De regeling is het resultaat van de afweging tussen enerzijds een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de opgaaf van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit.

Artikel 3 Tuin

De bestemming Tuin is toegekend aan de gronden aan de voorzijde van woningen. De gronden met de bestemming Tuin dienen onbebouwd te blijven. Hier zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, toegestaan. Dit heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving te waarborgen.

Artikel 4 Wonen

Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn de gronden bestemd voor het wonen eventueel in combinatie met bed & breakfast of aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd en de maximum goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen is op de verbeelding aangegeven.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen kunnen in de bestemming Wonen worden gebouwd. De maximale goothoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m. De bouwhoogte van deze bouwwerken bedraagt maximaal 4,5 m.

Het gezamenlijk oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 50% van de bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen bedragen tot een maximum van 50 m². Ten minste 25 m² van de gronden die als Wonen zijn bestemd, dient onbebouwd en onoverdekt te blijven. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden en tegelijkertijd wordt de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig aangetast. De genoemde 50 m² mag worden vermeerderd tot 75 m² indien de oppervlakte van de bij het hoofdgebouw behorende gronden met de bestemming Wonen buiten het bouwvlak ten minste 250 m² bedraagt.

Bed & breakfast en aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Met betrekking tot de woonfunctie is het uitoefenen van een bed & breakfast of aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 30% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, bedrijfs- of praktijkruimte. Detailhandel en horeca wordt geheel uitgesloten in verband met overlast. Verder is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een groter percentage dan 30% van woningen te mogen gebruiken voor bed & breakfast, inclusief aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen.

Gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie worden tot '' bestemd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen, maar ook speelvoorzieningen en dergelijke.

Waarde - Archeologie - 3 en 5

De aanwezige archeologische waarden in het plangebied worden beschermd via de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 3 en 5. Op grond van deze dubbelbestemmingen is het voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden noodzakelijk eerst een archeologisch onderzoek te laten uitvoeren dan wel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden aan te vragen. Indien is aangetoond dat de te verrichten activiteiten de archeologische waarden niet zullen schaden kan worden gebouwd, dan wel kan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden worden verleend.

De gemeente Wijdemeren heeft een archeologische waarden/beleidsadvieskaart opgesteld die als uitgangspunt is gebruikt. Voor onderhavig plangebied betekent dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek voor elke bouwactiviteit die een oppervlakte beslaan van meer dan 100 m² noodzakelijk is.

4.3.3 Algemene regels

Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Deze zaken zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels. Wat de hoogteaanduidingen betreft, is vermeld dat de op de verbeelding aangegeven hoogten maximaal toelaatbaar zijn en in welke gevallen sprake mag zijn van overschrijdingen hiervan. Verder bevat dit hoofdstuk regels met betrekking tot overschrijding van bouwgrenzen, het buiten werking stellen van de bouwverordening en algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Daarnaast is een regel opgenomen ter bepaling van de wettelijke regeling waarnaar in de regels wordt verwezen.

4.3.4 Overgangsrecht en slotregels

Tot slot zijn in hoofdstuk 4 de regels ondergebracht met betrekking tot het overgangsrecht (overgangsregels) en de slotregel.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid zijn tussen de gemeente en de initiatiefnemers overeenkomsten opgesteld, waarin de eventuele planschadeaanspraken ten gevolge van of samenhangend met de realisatie van het project worden verhaald.

Het betreft particuliere initiatieven die voor eigen rekening en risico worden uitgevoerd. De financiële uitvoerbaarheid is hiermee voldoende geborgd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer is tijdens de totstandkoming van het plan in overleg gegaan met omwonenden. Hieruit zijn geen bezwaren op het plan gekomen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd waarbij een ieder de mogelijkheid heeft om een zienswijze in te dienen.