Dorpsstraat 13-15, Koekange

Toelichting

1 Inleiding

   

1.1 Aanleiding

 

Op het perceel Dorpsstraat 13 te Koekange is een voormalig winkelpand met inpandige woning aanwezig. Dorpsstraat 15 is een bouwkavel voor een vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken. De opdrachtgever wenst de twee percelen samen te voegen tot één perceel en daar een nieuwe woning met bijbehorende bouwwerken op te bouwen en daarmee de huidige bebouwing te slopen.

 

Bij schrijven van 10 januari 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven in principe medewerking te verlenen onder voorwaarden. De aangegeven voorwaarden zijn verwerkt bij de planontwikkeling en komen zover van toepassing aan de orde in de volgende paragrafen.  

 

Dit plan voorziet in het bouwen van één woning met bijbehorende bouwwerken, waar volgens het bestemmingsplan een woon/werkpand en een vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken gebouwd kan worden. De nieuw te bouwen woning ligt buiten de huidige twee bouwvlakken, met dit plan wordt voorzien in een nieuw bouwvlak ter vervanging van de huidige twee bouwvlakken.

  

1.2 Ligging plangebied

 

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van het dorp Koekange aan de doorgaande weg Dorpsstraat. In het omliggende gebied is hoofdzakelijk sprake van woonpercelen met enkele bedrijven. De twee samen te voegen percelen zijn hieronder in afbeelding 1.1 als één zichtbaar gemaakt d.m.v. de rode omlijning.

 

 

1.3 Verantwoording

 

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Daar waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

  

1.4 Leeswijzer

 

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en gewenste situatie beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het van toepassing zijnde ruimtelijke beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische opzet van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 is de economische uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en gaat in op de inspraak en het overleg over het bestemmingsplan.

  

2 Beschrijving van het plangebied

   

2.1 Huidige situatie

 

Op het perceel Dorpsstraat 13 te Koekange is een voormalig winkelpand met inpandige woning aanwezig. Het bestaande woon/werkpand is nu geheel in gebruik als woning alsmede huishoudelijke berging en wordt bewoond door initiatiefnemers. Het pand is intern verbouwd ten behoeve van de bewoning, maar verkeert desondanks in matige bouwkundige staat.

 

De bestaande woning is op de perceelsgrens met de openbare weg Dorpsstraat alsmede het naastgelegen woon/werkperceel gelegen. Het perceel is ontsloten via de uitweg van het noordelijk naastgelegen perceel. Daartoe is een recht van overweg gevestigd. Door deze situering op de grenzen wordt de bruikbaarheid van de uitweg aan de noordzijde belemmerd.

 

Het naastgelegen perceel Dorpsstraat 15 is een bouwkavel voor een vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken. Het perceel is aangekocht door opdrachtgever. Het perceel is voorzien van de bouwmogelijkheid voor een vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken. Dit perceel wordt gebruikt als erf bij de woning van initiatiefnemers. Er is sprake van een sobere (lees kale) inrichting van dit perceel. Dit perceel is ontsloten direct aan de Dorpsstraat. Deze ontsluiting wordt nu enkel gebruikt ten behoeve van het onderhoud van de gronden. Door de aansluitende parkeerplaatsen is deze uitweg minder goed zichtbaar.

  

Het plangebied omvat twee (kadastrale) percelen, grofweg aangegeven door de rode omlijning. Het noordelijke perceel (grootte ca 600 m²) is plaatselijk bekend Dorpsstraat 13-15. Het zuidelijke perceel (grootte ca. 1300 m²) is een onbebouwd perceel. Volgens de beheersverordening hebben de twee percelen verschillende bestemmingen. Het noordelijke perceel heeft bestemming ‘Centrum’ en het zuidelijke perceel heeft bestemming ‘Wonen’. Beide percelen hebben een bouwvlak. Tevens is het plangebied aangeduid met dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

 

  

 

De bestemming ‘Centrum’ alsmede het aangeduide bouwvlak omvatten de huidige omtrek van de bestaande woning. De overige gronden hebben de bestemming ‘Wonen’. Het andere bouwvlak is gelegen op het onbebouwde perceel.

 

Binnen de bestemming centrum is naast een tal van (lichte) bedrijvigheid, wonen toegestaan. Daarbij mag het aantal woningen niet meer bedragen dan één per gebouw, dan wel niet meer dan het bestaande aantal woningen.

 

De gronden aangewezen voor ‘Wonen’ zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Daarbij mogen hoofdgebouwen binnen de aangeduide bouwvlakken worden gebouwd. Daarmee kan zoals aangegeven op het onbebouwde zuidelijke perceel (nog) een vrijstaande woning worden gebouwd.

 

Bij de bestaande woning en ook bij de mogelijk nieuw te bouwen woning, mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Op basis van de perceelgrootte mogen bij de bestaande woning bijbehorende bouwwerken worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 100 m² dan wel het bestaande oppervlak aan bijbehorende bouwwerken.

 

De bestaande aanbouw heeft een oppervlakte van ca 150 m².

 

  

 

Bij de mogelijk nieuw te bouwen woning op de kavel Dorpsstraat 15 is bij recht op basis van de perceelgrootte een gezamenlijke oppervlakte van 100 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan.

 

2.2 Gewenste situatie

  

De wens is om de twee percelen samen te voegen, de huidige bebouwing te slopen en een nieuwe woning met bijbehorende bouwwerken te bouwen op een centrale plek op de samengevoegde percelen.

 

De voorgenomen vrijstaande woning is niet wederom op de perceelsgrens alsmede de huidige plek voorzien. De woning is meer centraal op het samengevoegde perceel voorzien. Tevens is de woning op grotere afstand tot de weg en in lijn met de bestaande naastgelegen bebouwing voorzien. Deze situering is meer passend in het straatbeeld dan de situering in de bestaande situatie. Daarbij zal met de gewenste situering de noordelijk aangrenzende uitweg beter bruikbaar zijn doordat er meer zicht op en vanaf de weg zal zijn.

 

De voorgenomen woning zal redelijk traditioneel zijn, maar wel met een uniek karakter. Initiatiefnemers hebben aangegeven het belangrijk te vinden dat er optimaal gebruik kan worden gemaakt van de zon, dat het perceel een open karakter krijgt, maar dat er wel een tuin is waar je beschut kunt zitten. De architect houdt hier in het ontwerp rekening mee.

 

Om optimaal gebruik te kunnen maken van het erf is de schuur rechtsachter de voorgenomen woning voorzien. Vanwege hobby en tevens het onderhoud van het samengevoegde perceel is een relatief grote schuur gewenst. Daarnaast is beschikbare ruimte gewenst voor eventueel vrijstaande kleinere bijgebouwen zoals een tuinhuisje, kweekkas, overkapping, veranda en dergelijk.

 

Met dit voornemen is sprake van een afname van de planologische bouwmogelijkheden. De afname omvat een vrijstaande woning. In de huidige situatie zijn twee woningen met in totaal een gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen van 250 m² mogelijk.

 

Doordat er slechts één woning is voorgenomen centraal op het samengevoegde perceel, vervalt de mogelijkheid voor een tweede vrijstaande woning. Tevens is er ten opzichte van de huidige mogelijkheden een afname van het gezamenlijk oppervlak (ca 50 m²) aan bijbehorende bouwwerken. In afbeeldingen 2.3 en 2.4 zijn een schetsen van de gewenste situatie opgenomen.

 

   

 

3 Beleid

   

3.1 Rijksbeleid

 

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke- natuurlijke- en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

 

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Een aantal van deze nationale belangen worden juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en vervolgens vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

 

Uit jurisprudentie volgt dat een wijziging waarbij geen sprake is van extra ruimtebeslag geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met dit plan worden twee bouwpercelen samengevoegd tot een bouwperceel, waarmee met dit plan de planologische bouwmogelijkheden afnemen. Daarmee is te stellen dat in dezen geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

 

Conclusie

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

Omgevingsvisie Drenthe

 

Op 10 maart 2018 is de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De omgevingsvisie is het strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkelingen van Drenthe tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen te weten de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening; het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer; het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving en het provinciaal verkeers- en vervoersplan op grond van de Plan verkeer en vervoer.

 

Ruimtelijke kwaliteit en Bruisend Drenthe

 

Ruimtelijke kwaliteit

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. Kernkwaliteiten vormen de basis voor het begrip ‘ruimtelijke kwaliteit’ en dit zijn kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Deze kernkwaliteiten zijn rust, ruimte, natuur en landschap; oorspronkelijkheid; noaberschap; kleinschaligheid; menselijke maat; en veiligheid.

   

Deze worden op de kernkwaliteitenkaart weergegeven d.m.v. een aantal indicatoren te weten landschap; cultuurhistorie; aardkundige waarden; archeologie; rust en natuur. Onder ruimtelijke kwaliteit valt ook zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit.

 

Kernkwaliteit landschap

Het plangebied is voor indicator ‘landschap’ aangeduid als ‘Wegdorpenlandschap van de laagveenontginningen’. Voor deze gebieden is het open weidegebied en de smalle verkaveling met het fijnmazige slotenpatroon van provinciaal belang. Het provinciaal beleid voor deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van het open karakter en de smalle verkavelingsstructuur.

 

Kernkwaliteit aardkundige waarden, archeologe en cultuurhistorie

Het plangebied is voor de indicator ‘aardkundige waarden’ aangeduid met het beschermingsniveau ‘generiek’: respecteren’ en voor de indicator archeologie aangeduid met het beschermingsniveau ‘Generiek: behoudenswaardige vindplaatsen kunnen niet ongezien verdwijnen’. Verder is het plangebied voor de indicator cultuurhistorie aangewezen met het beschermingsniveau ‘respecteren’.

 

Het beschermingsniveau is het laagste sturingsniveau en is voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau ‘respecteren’ richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

 

Kernkwaliteit natuur en rust

Het plangebied is betreffende de indicatoren natuur en rust niet voorzien van enige aanduiding.

 

Bruisend Drenthe

De provincie heeft als missie het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kwaliteiten.

 

Daarbij gaat het om economische ontwikkeling en werkgelegenheid door een dynamische, vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie te stimuleren. Het gaat over het managen van de structurele bevolkingsdaling. Het gaat om het faciliteren van aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Het gaat over het creëren van ‘robuuste’ stedelijke netwerken en over de verantwoordelijkheid nemen voor een leefomgeving die klimaatverandering aan kan. Het gaat over het ontwikkelen van duurzame energievoorzieningen, het ontwikkelen van duurzame en innovatieve mobiliteitsnetwerken. Maar ook natuur, biodiversiteit en het waarderen van verschillende landschapstypen zijn een belang van de provincie om Drenthe bruisend te maken en houden. Tot slot is hier de multifunctionaliteit van gebieden van belang, waar verschillende gebruiksfuncties samenkomen is een goede verweving van provinciaal belang.

 

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen. De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten.

 

Overwegingen

De bestaande woning is gevestigd in een bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is daarbij niet gelegen binnen gebieden aangewezen met de functie 'Natuur' of 'Beekdalen' en bovendien niet gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Dit plan omvat een vermindering van de bestaande mogelijkheden van de samen te voegen percelen. Met dit plan zijn ten opzichte van de geldende beheersverordening geen aanvullende bouwmogelijkheden voorzien. Er worden geen provinciale waarden aangetast met dit plan.

 

Conclusie:

Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

 

3.3 Waterschapsbeleid

 

Het plan is gelegen binnen het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. In het waterbeheerplan is beschreven hoe het waterschap uitvoering geeft aan haar watertaken in de periode 2016-2021. De uitdagingen liggen op het gebied van; bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid; zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen; zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier; verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit.

 

Er is uitvoering gegeven aan de digitale watertoets. Zie paragraaf 4.7. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin en dit beleid staat de uitvoering van dit plan niet in de weg.

 

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het Waterschapsbeleid.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

Structuurvisie De Wolden (2011)

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

 

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

 

Het plangebied is op de visiekaart aangeduid als ‘Slagenlandschap’.

 

Aan de westkant van de gemeente De Wolden ligt het slagenlandschap van de veenweidegebieden. Het zijn de laagste gebieden waar in de benedenloop van de beekdalen veen is ontstaan. In de gemeente De Wolden is sprake van twee soorten ontginningen: rond Ruinerwold en rond Koekange. Beide gebieden zijn ontgonnen vanuit ontginningsassen, die nog duidelijk te zien zijn en waaraan langgerekte lintdorpen liggen. Daarnaast zijn de grote open weidegebieden kenmerkend met de smalle, langgerekte verkaveling en het slotenpatroon haaks op de ontginningsas. Het gebied rond Koekange heeft door de kavelgrensbeplanting een min of meer besloten karakter. De ontginning van Koekange is gekoppeld aan de Koekanger Aa. Deze ontginning is net als Ruinerwold in de Middeleeuwen ontstaan. De bodem is hier zandiger, dus minder rijk aan voedingsstoffen. De percelen zijn smaller. De Koekanger Aa is alleen ter hoogte van de Koekanger Dwarsdijk zichtbaar in het landschap. De Koekanger Dwarsdijk was de eerste ontginningsas van dit gebied. Een tweede (Dorpsstraat, Eggeweg, Oshaarseweg) en derde as (Ruinerweg) zijn in noordelijke richting ontstaan.

 

De structuurvisie geeft een eerste aanzet voor inpassing voor nieuwe ontwikkelingen op basis van de aangegeven landschapstypes. Dit toetsingskader is nader uitgewerkt in het LOK.

 

Landschappelijk OntwikkelingsKader (LOK)

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

  

Het plangebied is in het LOK niet voorzien van enige aanduiding.

 

Overwegingen

Dit plan omvat nieuwbouw op twee samengevoegde percelen, waarbij de toegestane bouwmogelijkheden niet volledig benut worden. Met dit plan zullen daarmee geen wijzigingen in de kavelindeling, bodemstructuur dan wel landschapskenmerken plaatsvinden. Daarbij is het plangebied gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Met dit plan worden de karakteristieken van het omliggende landschap niet nadelig aangetast.

 

Welstandsnota 2013

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

 

Het plangebied is op de kaart, behorende bij de welstandnota 2013, aangewezen als welstandvrij gebied.

 

Conclusie

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

 

4 Omgevingsaspecten

 

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

  

4.1 Milieuzonering

 

Een goed woon- en leefklimaat worden bereikt als er een balans is tussen de milieubelastende- en milieugevoelige activiteiten. Er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

 

Het verschuiven van het bouwvlak heeft mogelijk gevolgen voor nabij gelegen bedrijven.

 

In de nabijheid van het plangebied (straal van 100 meter) zijn de volgende percelen met een (agrarische) bedrijfsbestemming dan wel centrumbestemming gelegen:

 

 

Bedrijven en Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient hinder en gevaar te worden voorkomen. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgegeven voor de VNG staan uitgebreide lijsten met richtafstanden.

 

De nieuw te bouwen woning dient op voldoende afstand te zijn gelegen van (agrarische) bedrijven om te voorzien in een goed woon- en leefklimaat. Uit de voorstaande tabel blijkt dat het plangebied gelegen is binnen de hinderrichtafstand van het autobedrijf (Dorpsstraat 17) en het sportcomplex. Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ waarin dit plan voorziet grenst namelijk aan het bestemmingsvlak ‘Bedrijf’ en ‘Sport en recreatie’. Voor andere bedrijven geldt dat wordt voldaan aan de richtafstand voor gemengd gebied.

 

Dorpsstraat 17

De huidige woning ligt ook al binnen de voornoemde hinderrichtafstand van 10 meter. De nieuw te bouwen woning wordt op grotere afstand van de werkplaats van het garagebedrijf gebouwd dan de huidige woning en daarmee verbetert de milieusituatie. De afstand van het toekomstige bouwblok ten behoeve van de te bouwen woning tot de werkplaats zal met dit plan ca. 10 meter bedragen en daarmee wel voldoen aan de hinderrichtafstand.

  

Veldsportcomplex

De afstand van het met dit plan beoogde bouwblok tot de grens van het sportcomplex zal ca. 40 meter bedragen en daarmee wordt alsnog voldaan aan de hinderrichtafstand. Daarbij is de woning die er nu staat verouderd en in slechte staat van onderhoud.

 

De nieuw te bouwen woning zal voldoen aan de eisen van deze tijd en daarmee zal het woon- en leefklimaat in de woning significant verbeteren ten opzichte van de huidige situatie.

 

Conclusie

Het aspect ‘milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.2 Bodem

 

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan worden toegelaten, passend worden geacht in relatie tot de bodemkwaliteit.

 

Met dit plan is de bouw van een vrijstaande woning voorzien op bestaande bouwpercelen bestemd voor wonen. Er is daarmee sprake van een bestaande gevoelige functie.

 

Volgens het bodem loket is voor het plangebied geen bodem informatie bekend. Daarbij is het plangebied op de bodemkwaliteitskaarten aangeduid met ‘generiek beleid’ en op de ontgravings- of toepassingskaart bovengrond aangeduid voor de functie ‘Wonen’.

 

Op basis van het bestaande gebruik alsmede de voornoemde informatie uit het bodemloket, is het aannemelijk dat sprake is van een voldoende bodemkwaliteit voor dit plan.

 

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de te bouwen woning zal, zover vereist op grond van de bouwverordening, onderzoek naar de bodemkwaliteit worden uitgevoerd. De te bouwen woning is (deels) gesitueerd ter hoogte van de bestaande bebouwing. Daarmee wordt onderzoek naar de bodemkwaliteit belemmerd. Na de sloop zal de onderhoudsplicht nader overwogen worden.

 

Conclusie:

Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.3 Geluid

 

Het is een bestaand perceel binnen een bestaand stedelijk gebied. Dit plan betreft het slopen van de bestaande woning en een nieuw te bouwen woning met bijbehorende bouwwerken op grotere afstand van de dorpsstraat.

 

Er is akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ingesteld door Ingenieursbureau Spreen. In het rapport van 13 mei 2020 met nummer 20201585 (zie bijlage 5) wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting ten gevolge van de Dorpsstraat ten hoogste Lden= 54 DB (incl. aftrek art. 110g Wgh) bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, maar er wordt voldaan aan de grenswaarde van 63 dB. Aangezien de geluidsbelasting meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, zijn in het onderzoek bron- en overdrachtsmaatregelen overwogen. Gelet op de stedelijke omgeving en de beperkte omvang van het plan kunnen aanvullende overdrachtsmaatregelen in de vorm van afschermende voorzieningen redelijkerwijs niet doelmatig en efficiënt worden uitgevoerd. Bevoegd gezag dient een hogere grenswaarde vast te stellen.

 

Het woon- en leefklimaat zal met de nieuw te bouwen woning substantieel toenemen. De nieuw te bouwen woning voldoet aan het Bouwbesluit wat niet geldt voor de huidige, in slechte staat verkerende, woning die direct aan de weg gesitueerd is.

 

Conclusie:

Het aspect ‘geluid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

De luchtkwaliteit dient te worden meegenomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

 

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
4. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
•  infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Met dit plan wordt een bestaande woning gesloopt en een nieuwe woning met bijbehorende bouwwerken

gebouwd. Tevens komt een bouwmogelijkheid voor een vrijstaande woning (bouwkavel) binnen het plangebied te vervallen. Er is in dezen sprake van een plan dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

 

Conclusie:

Het aspect ‘luchtkwaliteit’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.5 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. In deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

 

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico’s (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

 

In het geval van de vervangende bouw van de woning Dorpsstraat 13 behoeft er geen nadere afweging plaats te vinden omdat er sprake is van een bestaande situatie. Het is een bestaand perceel binnen bestaand stedelijk gebied. De nieuw te bouwen woning wordt op een andere plek op de samen te voegen percelen geplaatst, maar komt daarbij niet binnen belemmering danwel invloedzones van risicobronnen te liggen. Er vindt geen toename van huishoudens plaats. Planologisch gezien is er sprake van een afname, omdat er op de huidige twee percelen een woon-werkpand en een woning gebouwd mag worden. Na het samenvoegen wordt er één woning gebouwd.

 

Ondanks voornoemde is de risicokaart Nederland nagezien op aanwezigheid van mogelijke risicobronnen nabij het plangebied (straal 500 meter).

 

Op een afstand van ca 500 meter vanaf de bestaande woning is een buisleiding van de Gasunie met nummer 240791 gelegen. Deze leiding heeft een uitwendige diameter van 5,98 inch en een maximale werkdruk van 9500 kPa. Op basis van de voornoemde diameter en werkdruk is deze leiding op voldoende afstand van het plangebied gelegen.

 

Conclusie

Het aspect ‘externe veiligheid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.6 Cultuurhistorie en archeologie

 

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie zoals de aanwezigheid van monumenten. Een ander belang zijn de archeologisch waardevolle gebieden.

 

Archeologische beleidskaart

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart aangeduid met de waarde lage verwachting. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen groter dan 3 hectare en dieper dan 30 cm –Mv.

 

Het plangebied is niet groter dan 3 hectare en daarmee worden de voornoemde eisen voor het doen van archeologisch onderzoek niet overschreden. Archeologisch onderzoek is daarom niet vereist.

 

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk vastgesteld (inrichting en beheer).

 

Op de beleidskaart is het plangebied deels aangeduid als beleidsgebied 2. Dit geeft aan dat dit gebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft en dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol dienen te spelen. De cultuurhistorie kan daarbij inspirerend werken bij nieuwe ontwikkelingen.

 

Op de inventarisatiekaart is het plangebied aangeduid als ‘Hollandveenontginning, met heterogene structuur’. De Dorpsstraat is aangeduid als ‘weg, voor 1832’.

 

Dit plan voorziet in de sloop van het bestaande woon-werkpand dat dicht aan de weg ligt en de nieuwbouw van een woning met bijbehorende bouwwerken verder van de dorpsstraat gesitueerd en tevens in lijn met de overige bebouwing aan de dorpsstraat. De wegenstructuur van de Dorpsstraat zal met dit plan niet aangetast worden. De ruimtelijke kwaliteit neemt met de nieuwe situering juist toe. Daarmee worden de bestaande cultuurhistorische karakteristieken van het omliggende landschap niet nadelig aangetast.

 

Conclusie

Het aspect ‘archeologie’ en ‘cultuurhistorie’ vormen geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.7 Water

 

In het kader van dit plan is op 24 januari 2020 de digitale watertoets uitgevoerd.

 

Op basis van deze toets volgt de korte procedure. Dit houdt in dat het waterschap akkoord gaat met het plan, mits voldaan wordt aan de uitgangspunten uit de standaard waterparagraaf. Het resultaat van de watertoets is bijgevoegd in bijlage 1.

 

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Er worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Om wateroverlast te voorkomen wordt een drempelhoogte van 30 centimeter boven straatpeil geadviseerd.

 

De te bouwen woning wordt aangesloten op het gemeentelijk riool. Het hemelwater wordt op eigen perceel geïnfiltreerd. Hemelwater wordt via een gootstelsel afgewaterd op omliggend perceel wat voldoende groot is om te voorzien in infiltratie van het afstromende water. Bij overvloedige regenval zal het hemelwater afstromen naar de reeds aanwezige waterloop.

 

Conclusie

Het aspect ‘water’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.8 Ecologie

 

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet.

 

Dit plan voorziet in het samenvoegen van twee bouwpercelen, sloop van de bestaande bebouwing en bouw van een woning met bijbehorende bouwwerken.

 

In het kader van dit plan is door Fopma Natuuradvies een quickscan natuurwaarden uitgevoerd. Het volledige rapport is toegevoegd als bijlage 2.

 

In het rapport zijn de volgende conclusies en aanbevelingen gedaan:

• Wanneer de aanbevelingen uit het rapport worden opgevolgd, worden er geen effecten op beschermde soorten voorzien en is er geen aanleiding om ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming nodig te achten.
• Er zijn geen effecten op de NND/EHS-gebieden te verwachten.
• Er zijn geen effecten op Natura 2000-gebieden te verwachten. Een vergunning op grond van Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk.

 

Naast soortbescherming en gebiedsbescherming dient bij een activiteit welke een extra stikstofdepositie met zich mee brengt, te worden getoetst of er sprake is van significante negatieve effecten op Natura 2000 gebieden. Uit de AERIUS berekening voor de sloop- en aanlegfase blijkt dat er geen depositieresultaten boven de 0,00 mol/ha/jr zijn. Uit de AERIUS berekening voor de gebruiksfase blijkt dat er geen depositieresultaten boven de 0,00 mol/ha/jr zijn.

 

Voor de volledige berekening zie het rapport in bijlage 2.

 

Conclusie

Het aspect ‘ecologie’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.9 Parkeren en verkeer

 

De huidige planologische situatie biedt ruimte aan een woon-werkpand en een woning. Met dit plan wordt er één woning gebouwd en daarmee zou dat een vermindering van parkeermogelijkheid en verkeersbewegingen zijn. Bovendien is er voldoende parkeerruimte op het eigen perceel.

 

Conclusie

Het aspect ‘parkeren en verkeer’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

 

4.10 Milieueffectrapportage

 

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling mer-plichtig, project mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

 

Deze omstandigheden betreffen :

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

 

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit project voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit project m.e.r.-(beoordeling)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

 

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D kan de in dit project besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

 

Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit mer, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. In dit plan worden geen van de drempelwaarden overschreden. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-beoordelingsplicht. Om dit aan te tonen is er een aanmeldnotitie vorm vrije m.e.r. beoordeling opgesteld voor dit plan.

 

Conclusie

Het aspect ‘milieueffectrapportage’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

  

4.11 Duurzaamheid

 

Met dit plan wordt een verouderd woon-werkpand wat in mindere staat van onderhoud verkeert gesloopt en vervangen door een nieuwbouwwoning. De nieuw te bouwen woning zal volgens de meest recente bouwregels gebouwd worden en daarmee een significante verbetering geven met het oog op duurzaamheid.

 

Conclusie

Het aspect ‘duurzaamheid’ vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

  

5 Juridische vormgeving

   

5.1 Algemeen

 

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

 

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

 

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

 

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

 

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

 

5.2 Nadere toelichting op de regels

 

De opzet van de bestemmingsregels is gebaseerd op bestemming ‘Wonen" van de beheersverordening Koekange, vastgesteld 10 oktober 2013. Daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen niet opgenomen in dit plan.

 

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening waarbij het perceel 2426 met bestemming ‘centrum’ wordt samengevoegd met perceel 2925 met bestemming ‘wonen’. In dit plan wordt het plangebied in zijn geheel bestemd voor ‘wonen’. Hiermee komt de bestemming ‘centrum’ te vervallen.

 

Wonen (artikel 3)

Er wordt met het plan voorzien in een bestemming ‘Wonen’ voor het perceel Dorpsstraat 13-15. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is het gebruik wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toegestaan Tevens zijn daarbij wegen, water, erven, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

 

Binnen het bouwvlak is een vrijstaande woning toegestaan. Tevens is een dakhelling, goothoogte, breedte en afstand tot de perceelgrens voorgeschreven. Vanwege de entreepartij is in de regels een afwijkende goothoogte opgenomen voor een percentage van het woonhuis.

 

Bij de beoogde woning is een gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen toegestaan van 200 m2. Daarnaast is voorzien in bouwregels met betrekking tot de afstand tot de perceelgrens, dakhelling, bouw- en goothoogte.

 

Waarde - Archeologie (artikel 5)

Met de dubbelbestemming Waarde – Archeologie worden de naar verwachting aanwezige waarden in de bodem van een planologische beschermingsregeling voorzien. Deze regeling is materieel geheel gelijk aan de geldende regeling voor archeologie in de beheersverordening Koekange.

 

6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

   

6.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemer garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

  

6.2 Inspraak en overleg

 

Inspraak

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of er inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is geen gelegenheid tot inspraak geboden.

 

Burgerparticipatie

Opdrachtgever heeft de eigenaren respectievelijk bewoners van de aangrenzende en tegenoverliggende (woon)percelen geïnformeerd over dit plan. Daarbij zijn geen negatieve reacties aangegeven. In bijlage 3 is een tekening van het plan opgenomen met daarop de handtekeningen van de geïnformeerde buren, waarmee te kennen is gegeven dat ze de tekening gezien hebben.

 

Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan overlegpartners. Het waterschap heeft op 22 juni een aanbeveling gedaan, die is verwerkt. Provincie Drenthe heeft op 14 augustus een reactie gegeven (Bijlage 5) en vindt dat het provinciale belang cultuurhistorie goed is meegenomen en onderbouwd en dat de nieuwbouw in de lintbebouwing aan de Dorpsstraat past. Het voorontwerp bestemmingsplan geeft daarmee geen aanleiding tot op- of aanmerkingen.

 

Zienswijzen

Het voorliggend bestemmingsplan heeft als ontwerp met ingang van 17 september 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn heeft een ieder de gelegenheid gehad een zienswijze op het plan in te dienen. In de zienswijzeperiode zijn geen zienswijzen ontvangen.