Middelveenseweg 18, Zuidwolde en Oshaarseweg 13, Echten

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

 

Op het perceel Middelveenseweg 18 te Zuidwolde is initiatiefnemer voornemens conform de ruimte-voor-ruimte regeling van de gemeente De Wolden een nieuwe woning te bouwen. Ter compensatie wordt voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De omvang van de te slopen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Middelveenseweg 18 is niet voldoende en wordt aangevuld met het slopen van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing van het perceel Oshaarseweg 13 te Echten. De bestaande bedrijfswoningen Middelveenseweg 18 en Oshaarseweg 13 blijven ongewijzigd intact.

 

Het college van burgemeester en wethouders heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen aan dit plan. Dit blijkt uit het principebesluit van 7 juni 2018.

 

Met dit plan wordt de huidige agrarische bestemmingen, met bouwvlak, herzien tot de bestemming Wonen en daarmee wordt de bouw van een compensatiewoning alsmede bewoning van de bestaande bedrijfswoningen, mogelijk gemaakt.

  

1.2 Ligging

 

Middelveenseweg 18, Zuidwolde (sloop- en bouwlocatie)

Het perceel Middelveenseweg 18 is gelegen in het buitengebied van de gemeente De Wolden zuidwestelijk van het dorp Zuidwolde. In het omliggende gebied zijn verspreid (woon)boerderijen en enkele (agrarische) bedrijven gelegen. Het nieuwe woonperceel zal kadastraal worden afgesplitst. De locatie is aangeduid met een rode ster op afbeelding 1.1. De locatie kent momenteel de bestemming 'Agrarisch met waarden'.

 

 

Oshaarseweg 13, Echten (slooplocatie)

Het perceel Oshaarseweg 13 is gelegen in het buitengebied van de gemeente De Wolden tussen de dorpen Echten en Koekange. In het omliggende gebied zijn verspreid (woon) boerderijen, enkele (agrarische) bedrijven en een vakantiepark gelegen. De locatie is aangeduid met een rode ster op afbeelding 1.2. De locatie kent momenteel de bestemming 'Agrarisch met waarden'.

 

 

1.3 Verantwoording

 

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

  

1.4 Leeswijzer

 

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de gewenste situatie van het plangebied beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 is de indeling en de (juridische) opzet van het bestemmingsplan toegelicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

  

2 Beschrijving van het plangebied

   

2.1 Huidige situatie

 

Middelveenseweg 18, Zuidwolde (sloop- en bouwlocatie)

Op het perceel Middelveenseweg 18 te Zuidwolde was voorheen een veehouderij gevestigd. De agrarische activiteiten zijn gestaakt. Op het perceel is de voormalige bedrijfswoning, met aangebouwde schuur (354 m²) en een vrijstaande schuur (212 m²) gelegen. In afbeelding 2.1 is een tekening met de bestaande situatie weergegeven.

  

 

De bedrijfsbebouwing is in een redelijke staat van onderhoud, maar is voorzien van asbesthoudende dakplaten welke op termijn zullen moeten worden gesaneerd. Daarbij voldoen de stallen niet meer aan de geldende huisvestigingseisen. Zij zijn enkel met een zeer forse (financiële) ingreep conform de regelgeving geschikt te maken voor de huisvestiging van vee. Daarmee zijn de bestaande stallen niet meer agrarisch bedrijfsmatig exploitabel te maken.

 

Het perceel is gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening buitengebied De Wolden en is daarin aangeduid met de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ met een bouwvlak en aanduiding ‘agrarisch bedrijf’. Op gronden met deze bestemming is de bouw van de voorgenomen woning niet bij recht toegestaan. Tevens is de bewoning van de voormalige bedrijfswoning niet bij recht toegestaan.

 

Oshaarseweg 13, Echten (slooplocatie)

Op het perceel Oshaarseweg 13 te Echten was voorheen een veehouderij gevestigd. De agrarische activiteiten zijn hier reeds gestaakt. Op het perceel is de voormalige bedrijfswoning (262 m²) en voormalige agrarische bedrijfsbebouwing met een gezamenlijk oppervlak van 1054 m², aanwezig. In afbeelding 2.2 is de bestaande situatie weergegeven.

 

 

Er wordt 800m2 aan voormalige agrarische bebouwing gesloopt. Deze zijn in redelijke staat van onderhoud, maar zijn voorzien van asbesthoudende dakplaten welke op termijn zullen moeten worden gesaneerd. Daarbij voldoen de stallen niet meer aan de geldende huisvestigingseisen. Zij zijn enkel met een zeer forse (financiële) ingreep conform de regelgeving geschikt te maken voor de huisvestiging van vee. Daarmee zijn de bestaande stallen niet meer agrarisch bedrijfsmatig exploitabel te maken.

 

Het perceel is gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening buitengebied De Wolden en is daarin aangeduid met de bestemming ‘Agrarisch’ met een bouwvlak en aanduiding ‘agrarisch bedrijf’, ‘karakteristiek’ en ‘milieuzone - hydrologische beïnvloeding’.

 

Op gronden met deze bestemming is de bewoning van de voormalige bedrijfswoning niet bij recht toegestaan

 

2.2 Gewenste situatie

 

Middelveenseweg 18, Zuidwolde (sloop- en bouwlocatie)

Initiatiefnemer is voornemens om op het noordelijk deel van het agrarische bouwvlak Middelveenseweg 18 een nieuwe woonkavel te creëren en deze kadastraal af te scheiden (zie afbeelding 2.3). Op de nieuwe woonkavel wordt een nieuwe woning met een oppervlak van maximaal 200 m² en bijgebouwen met een gezamenlijk oppervlak van 100 m² mogelijk gemaakt. De woning moet worden gebouwd volgens de bouwregels zoals deze gelden voor een reguliere woonbestemming in het buitengebied.

 

De te bouwen woning wordt in dezelfde bebouwingslijn en met dezelfde oriëntatie naar de weg, als de bestaande bedrijfswoning gebouwd. De woning zal worden vormgegeven als een zogenaamde schuurwoning met een natuurlijke kleur- en materiaalgebruik. Het erf van de te bouwen woning zal aan weerszijde worden afgeschermd met een haag. Met dit plan is voorzien in landschappelijke inpassing waarmee de voorgenomen woning alsmede de perceelindeling is passend in dit relatief open gebied. Het inpassingsplan is bijgevoegd als bijlage bij de regels.

 

 

De te bouwen woning wordt mogelijk gemaakt op grond van de ruimte-voor-ruimte regeling van gemeente De Wolden. Op grond van deze regeling mag er geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het bebouwingsbeeld en de landschappelijke waarden in het buitengebied. Ter compensatie van de nieuwbouw zal de voormalige agrarische bebouwing worden gesloopt op dit perceel (Middelveenseweg 18) met een gezamenlijk oppervlakte van ca 354 m². Om te voldoen aan de minimale sloopnorm van 750m2 van de ruimte-voor-ruimte regeling wordt eveneens voormalige agrarische bebouwing met een gezamenlijk oppervlak van 800 m² gesloopt op het perceel Oshaarseweg 13 te Echten. Op die manier wordt door middel van saldering voldaan aan de eisen van de ruimte-voor-ruimte regeling.

 

De bestaande voormalige bedrijfswoning zal bewoond blijven door de huidige eigenaren. De noordelijk gelegen schuur (212 m²) zal behouden blijven waarbij deze zal worden gerenoveerd. Daarbij worden de gevels voorzien van zwart potdekselwerk en de asbesthoudende dakplaten vervangen door nieuwe dakplaten.

 

De bestaande tuin rondom de woning alsmede de toegang blijven intact. In principe dient de in stand te houden schuur te voldoen aan de bouwregels voor een woonbestemming in het buitengebied en zou daarmee maximaal 200 m² mogen bedragen. Daarbij zou de algemene afwijking voor maten (maximaal 10%) kunnen worden toegelaten. Aangezien met dit project in totaal ruim voldoende oppervlakte (in totaal 1154 m²) aan voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt en de te behouden te renoveren schuur een onlosmakelijk bouwvolume is, is de geringe overschrijding (6%) aanvaardbaar.

 

Door de afbraak van de voormalige stallen en bouw van een woning met landschappelijke uitstraling zal het bebouwingsbeeld ter plaatse op het perceel alsmede de omgeving verbeteren.

 

Oshaarseweg 13, Echten (slooplocatie)

Zoals hiervoor aangegeven dient, om te voldoen aan de minimale sloopnorm, elders voormalige agrarische bebouwing te worden gesloopt om de voornoemde voorgenomen compensatiewoning op het perceel Middelveenseweg 18 mogelijk te maken. De locatie Oshaarseweg 13 is met 800m2 te slopen voormalige agrarische bebouwing de locatie die hiervoor wordt ingezet.

 

Op het perceel Oshaarseweg 13 te Echten is het vanwege de ligging van het westelijk gelegen vakantiepark niet mogelijk ter plaatse een compensatiewoning te bouwen. Daarmee is het gerechtvaardigd de compensatiewoning elders te bouwen. Dit gebeurt met dit plan binnen het bouwvlak Middelveenseweg 18 te Zuidwolde.

 

De bestaande boerderij (262 m²) blijft ongewijzigd intact en bewoond door de eigenaren van het perceel. De noordelijk van de boerderij gelegen schuur (114 m²) betreft een karakteristiek gebouw en kan daarmee buiten beschouwing worden gelaten betreffende de toegestane te behouden oppervlakte aan bijbehorende bijgebouwen. Verder blijven drie niet karakteristieke bijbehorende bouwwerken behouden met een gezamenlijk oppervlak van 140 m².

 

Door de afbraak van de voormalige stallen zal het bebouwingsbeeld ter plaatse op het perceel en de omgeving verbeteren. De te behouden alsmede te slopen bebouwing is weergegeven in afbeelding 2.2. Daarbij zal een deel van de bebouwing zuidelijk van de boerderij, welke zeer dicht op de boerderij is gelegen worden gesloopt. Hierdoor komt de boerderij meer vrij te staan.

 

3 Beleid

   

3.1 Rijksbeleid

 

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke- natuurlijke- en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Een aantal van deze nationale belangen worden juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en vervolgens vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

 

Volgens de Nota van Toelichting van het Bro worden ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben, maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bij voorbeeld de ruimte-voor-ruimte regelingen, niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer er sprake is van een functiewijziging moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij is vast komen te staan dat plannen waarbij er sprake is van salderen binnen een plangebied en/of reductie van onbebouwde plancapaciteit, zoals een ruimte-voor-ruimte plan Laddervrij.

 

Conclusie

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

Met dit plan wordt ter plaatse van Oshaarseweg 13 te Echten enkel bebouwing verwijderd en de gronden gelijk aan het omliggende maaiveld aangevuld. Deze ingreep zal geen negatieve invloed op de provinciale waarden en kenmerken omvatten en wordt in dezen achterwege gelaten. De onder gevoegde onderbouwing gaat enkel in op de waarden en kenmerken ter hoogte van de sloop en bouwlocatie Middelveenseweg 18 te Zuidwolde.

 

Omgevingsvisie Drenthe

Op 2 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De geactualiseerde visie is inwerking getreden op 20 augustus 2014. En op 26 september 2018 is de actualisatie Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld, welke op 1 november 2018 in werking is getreden.

 

In de omgevingsvisie zijn de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein geformuleerd. De omgevingsvisie vormt het strategisch kader voor de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna.

 

De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document en fungeert als provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening, als provinciaal milieubeleidsplan, als regionaal waterplan en als provinciaal verkeers- en vervoersplan.

 

Op de visiekaart 2020 is het agrarische bouwvlak Middelveenseweg 18 aangeduid als ‘Robuuste natuur’. De belangrijkste natuurgebieden in Drenthe zijn de bossen, heidevelden, vennen en hoogvenen op de plateaus en de beekdalen en laagveengebieden aan de randen van de plateaus. Deze natuurgebieden en de tussenliggende verbindingen samen vormen de basis van de Natuurnetwerk Nederland (NNN) in Drenthe, de ruggengraat voor het Natuurnetwerk Nederland in Drenthe. Om de kwaliteit van de natuur en de biodiversiteit duurzaam te verbeteren, streven we naar een robuust natuurnetwerk. Het provinciaal streven is dat het robuuste natuurnetwerk in staat is om de gevolgen van de klimaatverandering op te vangen.

 

Op de visiekaart 2020 is het agrarische bouwvlak Oshaarseweg 13 aangeduid als ‘Landbouwgebied’ en daarnaast aangeduid met ‘complex Stedelijke netwerken’ en ‘Ecologische/ multifunctionele verbinding’. In de gebieden aangewezen als landbouwgebied wordt de landbouw maximale speelruimte geboden. Bij de te nemen inrichtingsmaatregelen voor de landbouw dient zo veel mogelijk rekening gehouden te worden met de kernkwaliteiten. Ontwikkelingen in deze gebieden mogen daarom geen negatief effect hebben op de landbouw. In deze gebieden streeft de provincie naar een waterhuishoudkundige inrichting die is afgestemd op de functie Landbouw

 

Kernkwaliteiten

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kernkwaliteitenkaart. Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofdstructuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemt.

 

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

 

De agrarische bouwvlakken Middelveenseweg 18 almede Oshaarseweg 13 zijn met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als Esdorpenlandschap. De kwaliteit en de diversiteit van het Drentse landschap dragen sterk bij aan een aantrekkelijk milieu om in te wonen, te werken en te recreëren. De identiteit van het Drentse landschap wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis en de diversiteit aan landschapstypen. De provincie richt zich op het in stand houden en versterken van het landschap als economisch-, ecologisch- en cultureel kapitaal. Daarbij heeft de provincie de ambitie voor een Drents landschap waarin de verscheidenheid in landschapstypen en –onderdelen zich blijvend manifesteert.

 

Landschapstypen met de bijbehorende landschapskenmerken wil de provincie in samenhang behouden en versterken. Daarmee wordt gestreefd naar een Drents landschap waarin het grondgebruik, het type natuur en het landschapsbeeld passen bij de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap.

 

Onze doelstellingen voor de kernkwaliteit landschap in dezen zijn:

• het behouden en versterken van de ruimtelijke afwisseling van landschapstypen;
• het behouden en versterken van de (eenmans)essen en beekdalen (het esdorpen-/ esgehuchtenlandschap);
• het behouden en versterken van de karakteristieke macrogradiënten van het Drents Plateau in relatie tot de aangrenzende en lager liggende veengebieden.

 

Het agrarische bouwvlak Middelveenseweg is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau Hoogste beschermingsniveau: Stergebied. Ten hoogte van het projectgebied Middelveenseweg is sprake van een Gestuwde grondmorenerug alsmede een Dekzandrug. Ter plaatse zijn grootschalig vergraven of doorsnijden waarbij karakteristieke vorm en hydrologie (doorbreken ondoorlatende keileemlaag) wordt aangetast alsmede de bodem wordt verstoord niet toegestaan. Het vergraven waarbij het hobbelige reliëf wordt aangetast is eveneens niet toegestaan. Ook is een peilverlaging welke leidt tot verdroging en mogelijk verstuiving niet toegestaan. En is niet-reliëfvolgend bebouwen of beplanten welke het zicht ontnemen niet toegestaan.

 

Het agrarische bouwvlak Oshaarseweg 13 is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau Middel beschermingsniveau: regisseren. De agrarische bouwvlakken Middelveenseweg 18 almede Oshaarseweg 13 zijn betreffende de kernkwaliteit archeologie is het project gebied aangeduid met het beschermingsniveau Generiek: behoudens waardige vindplaatsen kunnen niet ongezien verdwijnen.

 

Verder zijn de beide agrarische bouwvlakken voor de kernkwaliteit cultuurhistorie aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren. De voornoemde beschermingsniveaus zijn het laagste sturingsniveau en zijn voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

 

De agrarische bouwvlakken Middelveenseweg 18 almede Oshaarseweg 13 zijn betreffende de kernkwaliteiten natuur en rust niet voorzien van enige waarde aanduiding.

 

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen. De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten.

 

Op grond van artikel 3.23 (ruimte-voor-ruimte regeling) mag een ruimtelijk plan voor een gebied, niet gelegen binnen het Bestaand Stedelijk Gebied, voorzien in een ruimte-voor-ruimte regeling als in dat gebied voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig is.

 

Een van de randvoorwaarden is dat de bouw van de compensatiewoning niet plaatsvindt in gebieden die op de bij de Omgevingsvisie Drenthe behorende Visiekaart 2020 met de functie 'Natuur' of 'Beekdalen' is aangeduid. Daarop geldt een uitzondering indien het ruimtelijke plan in nieuwe kapitaalintensieve functies voorziet waarbij de functie op die locatie geen feitelijke belemmering vormt om in de toekomst de afvoer- en bergingscapaciteit van het regionale watersysteem te vergroten. Een andere uitzondering betreft gronden gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur (hierna EHS).

 

Overwegingen

De agrarische bouwvlakken Middelveenseweg 18 en Oshaarseweg 13 zijn gelegen buiten de grenzen van de EHS. De voorwaarden voor deze provinciale ruimte-voor-ruimte regeling zijn overgenomen en nader uitgewerkt in het gemeentelijk ruimte-voor-ruimte beleid. Daarmee wordt in dezen voldaan aan de omgevingsverordening.

 

Het project voorziet in de herstructurering van twee voormalig agrarisch erven. Voormalige stallen worden grotendeels gesloopt en daarvoor wordt een compensatiewoning ter hoogte van Middelveenseweg 18 gebouwd. De bestaande bedrijfswoningen blijven intact en worden gebruikt voor wonen.

 

Daarbij wordt de nieuwe bebouwing en het nieuwe woonerf met respect voor de omliggende natuurlijke omgeving ingepast. Het inpassingsplan is bijgevoegd als bijlage bij de regels. De aanleg en instandhouding daarvan wordt geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting.

 

De mate van oppervlakte verharding neemt met dit project fors af. Binnen het plangebied zal het afstromende hemelwater worden opgevangen, geïnfiltreerd dan wel afgevoerd naar het aangrenzend liggende weiland. Daarmee wordt een evenredige bijdrage geleverd aan het streven betreffende het opvangen van de gevolgen van de klimaatverandering, waaronder extreme regelval.

 

De te bouwen woning is voorzien binnen een agrarisch bouwvlak. De sloop en bouw vindt binnen bestaande bebouwd dan wel als erf ingerichte gronden plaats. De bestaande structuren en waarden van provinciaal belang worden op deze manier niet aangetast

 

Conclusie:

Dit project is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

 

3.3 Waterschapsbeleid

 

Vanaf 1 januari 2016 zijn de waterschappen Reest en Wieden en Groot Salland gefuseerd tot Waterschap Drents Overijsselse Delta (hierna WDODelta). De beide agrarische bouwvlakken zijn gelegen binnen het gebied van het voormalige waterschap Reest en Wieden. Voor het gebied is het vastgesteld waterbeheerplan 2016 - 2021 Reest en Wieden van toepassing. Het waterplan is opgesteld in samenhang met de waterschappen binnen het beheersgebied Rijn-Oost. Bij het opstellen van dit beheersplan waren de omgevingsplannen (Drenthe en Overijssel) en een waterhuishoudingsplan (provincie Gelderland) kader stellend.

 

Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten zij in de samenwerking willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor de primaire taakgebieden:

• bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water;
• zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water;
• zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water;
• verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

 

Bij ruimtelijke plannen adviseert het waterschap om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Ruimtelijke aanpassingen kunnen bijdragen aan het voorkomen van een overstroming of wateroverlast en het beperken van eventuele gevolgen. Daarnaast gaat het ook om de bijdrage die inwoners, gemeenten, provincies en belangenorganisaties zelf kunnen leveren aan waterveiligheid. De betrokkenheid vanuit de samenleving bij de gewenste veiligheid is een belangrijk aandachtspunt in de planperiode.

 

Doelstellingen voor ruimtelijke plannen: ·

• het beperken van de gevolgen van wateroverlast en overstromingen (overlast, schade en slachtoffers);
• het vergroten van het bewustzijn van de (resterende) eigen verantwoordelijkheid van de inwoners, overheden en bedrijven.

 

Overwegingen

Het plan voorziet in de sloop van ca 1154 m² voormalige agrarische bebouwing en de bouw van een compensatiewoning met bijgebouw. De voorgenomen te bouwen woning en bijgebouw(en), zijn gesitueerd binnen het agrarische bouwvlak Middelveensweg 18. Door de sloop van de bebouwing en herinrichting tot een (nieuw) woonerf zal de oppervlakte verharding op de beide voormalige agrarische percelen fors afnemen. De bestaande bedrijfswoningen worden omgezet naar reguliere woningen, waarbij een (beperkt) deel van de bestaande schuren als bijbehorende bouwwerken ten behoeve van deze woningen blijven behouden.

 

Dit plan zal geen gevolgen hebben welke wateroverlast en/of overstromingen veroorzaken. Ten behoeve van de bouw van de voorgenomen compensatiewoning met bijgebouw is de digitale watertoets doorlopen. In paragraaf 4.7 wordt nader ingegaan op de resultaten van de digitale watertoets.

 

Conclusie

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op de eisen vanuit het waterplan en op grond daarvan vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

Structuurvisie De Wolden (2011)

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

 

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

 

Het plangebied Middelveenseweg 18 is op de visiekaart aangeduid als ‘minder gaaf Esdorpenlandschap’. Het plangebied Oshaarseweg 13 is op de visiekaart aangeduid als ‘bossen van het esdorpenlandschap’.

 

Dit plan voorziet in een ruimte-voor-ruimte woning binnen de agrarische bouwvlakken. Deze ontwikkeling heeft daarmee geen nadelig effect op de karakteristieken van het bestaande landschap.

 

De structuurvisie geeft een eerste aanzet voor inpassing voor nieuwe ontwikkelingen op basis van de aangegeven landschapstypes. Dit toetsingskader is nader uitgewerkt in het Landschappelijk OntwikkelingsKader (hierna LOK)

 

Landschappelijk OntwikkelingsKader (LOK)

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

 

De belangrijkste uitgangspunten bij aanpassingen aan erven in het essenlandschap zijn voor de gemeente (voor zover relevant):

• iets ‘roods’ gaat gepaard met iets ‘groens’;
• het silhouet van het erf waarbij bebouwing en beplanting elkaar afwisselen blijft behouden;
• vasthouden aan een onderscheid tussen een voorerf waar gewoond wordt en een achtererf waar wordt gewerkt en de bijgebouwen staan.

 

Dit plan voorziet in de bouw van een ruimte-voor-ruimte woning met bijgebouw(en) binnen het agrarische bouwvlak Middelveenseweg 18. Er zal ca 1154 m² agrarische bebouwing worden gesloopt. De hoeveelheid bebouwing zal met het plan fors afnemen.

 

De omgeving rond het bouwvlak Middelveensweg is een relatief kaal en open (es)gebied. Met dit plan worden de karakteristieken van het omliggende landschap niet aangetast en daar waar de bebouwing gesloopt wordt, versterkt. Het erf van de compensatie woning wordt landschappelijke ingepast conform het LOK. Het inpassingsplan is bij dit plan gevoegd als bijlage A van de regels.

 

Welstandsnota 2013

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft ertoe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

 

De agrarische bouwvlakken zijn op de kaart behorende bij de welstandnota 2013 aangewezen als welstandvrij gebied.

 

Overwegingen

Met dit plan op het perceel Middelveenseweg 18 binnen het bestaande agrarische bouwvlak conform de ruimte-voor-ruimte regeling een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Ter compensatie wordt voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op de percelen Middelveenseweg 18 en Oshaarseweg 13 gesloopt. De bestaande bedrijfswoningen blijven met een deel van de bijbehorende schuren, intact en zullen worden gebruikt ten behoeve van de woonfunctie. Het nieuwe woonerf bij de compensatie woning wordt landschappelijk ingepast. Deze ontwikkeling heeft geen nadelig effect op de karakteristieken van het bestaande landschap.

 

Conclusie

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

 

4 Omgevingsaspecten

 

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

 

Het plan omvat de bouw van een woning middels de ruimte-voor-ruimte regeling en het gebruik van de bestaande bedrijfswoningen als plattelandswoningen. Aan de nieuw te bouwen woning alsmede het gebruik van de bestaande bedrijfswoningen als plattelandswoningen kan medewerking worden verleend op grond van art. 2.12, lid 1 onder a, sub 1 van de wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

  

4.1 Milieuzonering

 

Een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt als er een balans is tussen de milieubelastende en milieugevoelige activiteiten, er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het agrarische bouwvlakken functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het juist hinder ondervindt.

 

Met dit plan wordt de bouw van een nieuw te bouwen woning mogelijk gemaakt binnen een agrarisch bouwperceel Middelveenseweg 18. Een woning is een gevoelig object. De toevoeging van de compensatie woning kan gevolgen hebben voor nabijgelegen inrichtingen.

 

De bestaande bedrijfswoningen Middelveenseweg 18 en Oshaarseweg 13 verkrijgen met dit plan eveneens een reguliere woonfunctie. In de wet milieubeheer zijn nabijgelegen (agrarische) bedrijven reeds beschermd tegen bewoning van voormalige agrarische bedrijfswoningen.

 

In de nabijheid van het agrarische bouwvlak aan de Middelveenseweg 18 (straal 200 meter) zijn geen bedrijven gevestigd.

 

Op een afstand van circa 29 meter van het agrarische bouwvlak aan de Oshaarseweg 13 is het vakantiecentrum, op het perceel, Oshaarseweg 24, 7932 PX Echten, gevestigd. In de nabije omgeving zijn verder geen bedrijven gevestigd.

 

Bedrijven en milieuzonering

In de handreiking bedrijven en milieuzonering van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden aangegeven tussen bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk (dat geldt ook voor rustig landelijk gebied). Als aan de aangegeven richtafstanden wordt voldaan kan gesteld worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

 

Volgens de handleiding zijn vakantiecentra (sbi 553, 552) aan te merken als een categorie 3.1 bedrijf waarbij een hinderafstand van 50 meter dient te worden aangehouden. Bij deze afstand is de aangegeven typering bepaald op basis van de grootste hinderafstand voor geur.

 

Het bestemmingsvlak ter hoogte van het voornoemde vakantiecentrum is gelegen op 29 meter van het agrarische bouwvlak aan de Oshaarseweg 13. Daarmee wordt in dezen niet voldaan aan de gestelde richtafstand. Er is echter sprake van een bestaande woning waardoor er met dit plan geen sprake kan zijn van een belemmering van de bedrijfsactiviteiten. Deze woning wordt reeds jaren op deze afstand bewoond waarmee aannemelijk is dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

 

De nieuw te bouwen compensatie woning kon niet worden gerealiseerd op het perceel aan de Oshaarseweg 13. Dat omdat een compensatiewoning dan niet op minimaal de voornoemde hinderrichtafstand van het vakantiecentrum zou zijn gesitueerd en daarmee in de bedrijfsvoering zou worden belemmerd. Daarom is ervoor gekozen om de ruimte-voor-ruimte woning op het perceel aan de Middelveenseweg 18 te realiseren.

 

Op basis van het voornoemde is in het kader van dit plan sprake van een goed woon- en leefklimaat.

 

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.2 Bodem

 

In het kader van een ruimtelijke ontwikkeling dient gemotiveerd te worden dat voorgenomen functie die wordt toegelaten, passend wordt geacht in relatie tot de bodemkwaliteit. De te bouwen woning is een gevoelige functie.

 

Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Eco Reest ter plaatse van de nieuwe woning aan de Middelveensweg 18 welke met dit plan mogelijk wordt gemaakt. De resultaten en conclusies van dit onderzoek zijn weergegeven in de rapportage van 17 juli 2018 met projectnummer 181423. Het rapport is bijgevoegd als bijlage 1. In het rapport is de volgende conclusie aangegeven:

 

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond.

 

De onderzoekshypothese, zijnde een onverdachte locatie, is hiermee derhalve verworpen.

 

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de toekomstige bestemming van het terrein (wonen met schuur).

 

Toepassing van eventueel vrijkomende de grond op het terrein zelf achten wij milieuhygiënisch verantwoord. Toepassing van eventueel vrijkomende grond elders kan eventueel plaats vinden binnen een gemeentelijke bodemkwaliteitskaart of met een aanvullend grondonderzoek conform het Besluit Bodemkwaliteit. De gemeente waar de grond eventueel wordt toegepast is hierbij het bevoegd gezag.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect bodem zijn er naar verwachting geen belemmeringen betreffende dit plan verwacht.

 

4.3 Geluid

 

Met dit plan is sprake van de toevoeging van een gevoelig geluidsgevoelig object en de functiewijziging van twee bestaande geluidsgevoelige objecten.

 

De bestaande woningen kunnen als bestaand object in het kader van de wet geluidhinder buiten beschouwing worden gelaten. De bestaande woningen zijn in redelijk goede constructieve staat en worden van meet af aan bewoond. Daarmee is het aannemelijk dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

 

De te bouwen woning naast Middelveensweg 18 is gelegen binnen de geluidszone van de Middelveenseweg. De nieuw te bouwen woning is 8 meter van de perceelsgrens gesitueerd. Daarmee is de nieuw te bouwen woning ca 14 meter uit het midden van de weg gelegen. Er zijn geen gemeentelijke verkeergegevens bekend. De Middelveenseweg is een smalle verkeersluwe binnenweg met klinkerbestrating. De verkeersintensiviteit van deze weg is laag en bestaat hoofdzakelijk uit bestemmingsverkeer. Het aantal verkeersbewegingen vindt voornamelijk plaats in de dag periode. Op basis van de afstand tot de weg en de lage verkeerintensiviteit van de weg, is het naar verwachting niet aannemelijk dat de voorkeurswaarde ter hoogte van de voorgenomen woning wordt overschreden.

 

In het kader van de omgevingsvergunning bouwen zullen de minimale geluid(isolatie) eisen van het Bouwbesluit in acht worden genomen. Daarmee wordt definitief getoetst of ter hoogte van de nieuwe te bouwen woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect geluid zijn er naar verwachting geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.4 Luchtkwaliteit

 

De luchtkwaliteit dient te worden mee genomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een plan niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een plan de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

 

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
4. een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

 

Dit plan voorziet in het bouwen van een ruimte-voor-ruimte woning en een herziening van twee bestaande bedrijfswoningen. Er is in dezen sprake van een project dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij draagt aan de luchtverontreiniging.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.5 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes.

 

Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

 

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

 

Dit plan voorziet in de bouwmogelijkheden voor een ruimte-voor-ruimte woning en een herziening van twee bestaande bedrijfswoningen. Een woning is aan te merken als een kwetsbaar object.

 

Volgens www.risicokaart.nl van het interprovinciaal Overleg komen in de directe omgeving van de agrarische bouwvlakken aan de Middelveenseweg en de Oshaarseweg (straal 500 meter) geen inrichtingen voor die met gevaarlijke stoffen werken en daardoor een calamiteitenrisico vormen voor hun omgeving. De planlocaties liggen eveneens niet binnen het invloedsgebied van buisleidingen.

 

Er hoeft geen nadere afweging plaats te vinden over het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

 

Het plan voorziet in de huisvesting van drie huishoudens waarbij kan worden aangenomen dat de bewoners zelfredzaam zijn.

 

Conclusie

Vanuit het aspect externe veiligheid is er geen belemmering betreffende dit plan.

  

4.6 Cultuurhistorie en Archeologie

 

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

 

Monumenten

De binnen de gemeente De Wolden aangewezen rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn op ruime afstand van de agrarische bouwvlakken gesitueerd, zodat de voorgenomen ontwikkeling niet van enige invloed is op deze beschermde gebouwen. In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen. Wel zijn er karakteristieke panden in gemeente De Wolden benoemd. De karakteristieke panden zijn op een dusdanige afstand van de agrarische bouwvlakken aan de Middelveenseweg alsmede de Oshaarseweg gelegen dat het plan geen nadelige invloed kan hebben op deze karakteristieke panden. De karakteristieke schuur ten noorden van de boerderij Oshaarseweg 13 blijft met dit plan behouden.

 

Archeologische beleidskaart

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het agrarische bouwvlak aan de Middelveenseweg 18 is aangeduid met een lage verwachting. Daarmee is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen > 3 hectare en dieper dan 30 cm –Mv. Het agrarische bouwvlak aan de Oshaarseweg 13 is aangeduid met historische kernen. Daarmee is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen > 100m² en dieper dan 30 cm -Mv.  

 

De grond ter plaatse van de bestaande te slopen bebouwing op de percelen Middelveenseweg 18 en Oshaarseweg 13 is reeds geroerd. Door de sloop zal er geen extra grondroering plaatsvinden en daarmee kunnen geen archeologische waarden verloren gaan. Na de sloop zal de grond ter hoogte van de gesloopte bebouwing worden aangevuld tot het maaiveld.

 

Met de bouw van een ruimte-voor-ruimte woning en bijgebouw op het perceel Middelveenseweg 18 zal de bodemingreep kleiner zijn dan de gestelde eis van 3 hectare.

 

Indien bij de uitvoering onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dienen deze direct te worden gemeld bij zowel de gemeente als de provinciaal archeoloog (artikel 53 van de Monumentenwet).

 

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk vastgesteld (inrichting en beheer).

 

Op de beleidskaart is het agrarische bouwvlak aan de Middelveenseweg aangeduid als beleidsgebied 2. Daarbij is aangegeven dat dit gebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft en dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol dienen te spelen. De cultuurhistorie kan daarbij inspirerend werken bij nieuwe ontwikkelingen. Tevens valt dit bouwvlak binnen een waardevol gebied in de gemeente. Cultuurhistorie biedt hiervoor zowel gemeente als private partijen bij uitstek kansen voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen.

 

De Middelveenseweg is een weg uit de periode tussen 1832 en 1908. De weg blijft met dit plan onaangetast. Het agrarische bouwvlak aan deze weg is volgens de inventarisatie kaart gelegen in het cultuurlandschap: rationele landbouwontginning, relatief nat. Deze vrij vlakke landbouwontginningen zijn over het algemeen zeer open van karakter, zonder opgaande beplanting zoals singels en de kavelgrenzen werden gevormd door sloten. Een deel van de verkaveling van de nattere landbouwontginningen kwam tot stand vanuit het beekdal van de Reest, van waaruit sloten het veld op werden gegraven en daarmee een zone met smalle, lange kavels ontstond die het dal van de Reest volgt. Voor genoemde veenwinning werden ook enkele grotere afvoersloten aangelegd, die echter nergens het wijkenkarakter van de veenkoloniën droegen door hun veel minder rationele patroon.

 

Wat verder naar Zuidwolde toe en langs het oostwest stromende deel van de Reest ontstond een nieuw patroon van wegen met strook- en blokvormige kavels daartussen, dat zich niet specifiek richtte op een ontginningsbasis als de Reest. Met name langs de nieuwe hoofdwegen door de jonge heideontginningen werd bebouwing geplaatst, maar soms ook langs secundaire wegen.

 

De plaatsing van een nieuw te bouwen woning binnen een bestaand voormalig agrarisch bouwperceel in combinatie met de sloop van een groot deel van de ontsierende stallen, zal het karakter van het cultuurlandschap ‘rationele landbouwontginning, relatief nat’ niet aantasten.

 

Het agrarische bouwvlak aan de Oshaarseweg 13 is aangeduid als beleidsgebied 3. Daarbij is aangegeven dat dit gebied, met uitzondering van de waardevolle bebouwing, een gemiddelde cultuurhistorische waarde heeft. Cultuurhistorie speelt een nevengeschikte rol bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Waar mogelijk kan cultuurhistorie als inspiratiebron dienen.

 

De Oshaarseweg is eveneens een weg uit de periode tussen 1832 en 1908. De weg blijft met dit plan onaangetast. Het agrarische bouwvlak aan deze weg is volgens de inventarisatie kaart gelegen in het cultuurlandschap: es. Op het perceel zijn drie waardevolle bomen aanwezig.

 

Twee schuren op het perceel Oshaarseweg hebben een karakteristieke vormgeving. Deze schuren zijn echter niet als zodanig aangeduid op de gemeentelijke lijst met karakteristieke panden. Tevens zijn deze schuren in het bestemmingsplan niet voorzien van een aanduiding ‘karakteristiek’. Daarmee kunnen deze twee schuren ondanks hun karakteristieke vormgeving zonder belemmering verdwijnen. Dit is in het vooroverleg aan de orde geweest, waarbij is aangegeven met dit plan alsnog voorzien kan worden in een aanduiding ‘karakteristiek’. Daarbij is gesteld dat deze schuren in een goede staat van onderhoud moeten verkeren om het behoud daarvan te kunnen vastleggen. Daarop is door initiatiefnemer de onderhoudstoestand van de twee schuren bezien. De oostelijk van de boerderij gelegen schuur is in dermate matige staat dat behoud in redelijkheid niet mogelijk is. De noordelijk van de boerderij gelegen schuur is in goed staat en blijft behouden met dit plan. Op de verbeelding behorende bij dit plan is de te behouden schuur voorzien van de aanduiding ‘karakteristiek’.

 

Door de sloop van een groot deel van de ontsierende voormalige agrarische bebouwing komt de karakteristieke bebouwing meer in zicht en worden de cultuurhistorische kenmerken en waarden versterkt en beter beleefbaar.

 

Conclusie

Vanuit het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.7 Water

 

In het kader van dit plan is de digitale watertoets uitgevoerd betreffende het plangebied Middelveensweg 18. Daarbij is vermeld dat er bebouwing gesloopt wordt binnen het plangebied Oshaarseweg 13. Op basis van deze toets volgt dat de korte procedure van toepassing is. Dat houdt in dat de planvorming doorgang kan vinden onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf wordt toegepast.

 

Standaard waterparagraaf

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te ‘toetsen op water’, de zogenaamde watertoets. De watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Deze waterparagraaf heeft betrekking op de ruimte-voor-ruimte woning Middelveenseweg 18 Zuidwolde.

 

Relevant beleid

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021. Specifiek voor het stedelijke gebied heeft het waterschap het beleid geformuleerd in ‘Water Raakt!’. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

 

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

 

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lagergelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

 

Voorkeursbeleid hemelwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.

 

Overwegingen

De te bouwen woning zal aangesloten worden op het bestaande vuilwaterriool. Het afstromende water van het erf en de bebouwing zal worden opgevangen, geïnfiltreerd op het eigen terrein. Bij overvloedige regenval kan het overtollige water afvloeien naar de aangrenzende agrarische percelen en de langs de openbare weg gelegen waterloop.

 

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.8 Ecologie

 

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Soortbescherming wordt geregeld in de Wet Natuurbescherming. De gebiedsbescherming vindt plaats via Vogel- en Habitatrichtlijn (‘Natura 2000-gebieden’).

 

Soort bescherming

Beide agrarische bouwvlakken zijn gelegen aan een doorgaande weg, in de omgeving liggen woon- en bedrijfspercelen alsmede agrarisch beheerde gronden. De beide erven worden bewoond. Daarmee is het plangebied aan te merken als verstoord gebied.

 

Betreffende de sloop van de bebouwing zal separaat een melding respectievelijk aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend. Daarbij wordt aandacht besteed aan de bescherming van Flora en Fauna.

 

De te bouwen woning is op onbebouwd terrein gesitueerd. Ter plaatse is sprake van klinkerverharding voor de opslag van balen en stalling van voertuigen en machines. Op basis van de voornoemde terreininrichting kan de aanwezigheid van beschermde flora worden uitgesloten, Gezien de terreingesteldheid en bekende verspreidingsgegevens is de aanwezigheid van beschermde fauna ook niet te verwachten. Daarmee is het niet aannemelijk dat met de voorgenomen bouw beschermde flora wordt beschadigd dan wel fauna wordt verjaagd.

 

Gebiedbescherming

Het agrarische bouwvlak aan de Middelveenseweg is gelegen op circa 13 kilometer van het meest dichtbijgelegen natura2000 gebied ‘Vecht- en Beneden Reggegebied’ en op circa 13,7 kilometer van het natura2000 gebied ‘Dwingelerveld’. Op circa 157 meter van het agrarische bouwvlak liggen de dichtstbijzijnde gronden behorende tot de NNN (voorheen EHS) gebieden. Dit plan voorziet in het bouwen van een ruimte-voor-ruimte woning en het wijzigen van de bestemming van de bestaande bedrijfswoningen als plattelandswoningen. Verwacht wordt dat de voorgenomen sloop- en bouwwerkzaamheden, gezien de voornoemde afstanden, geen negatief effect hebben op de natuurwaarden van deze gebieden.

 

Het agrarische bouwvlak aan de Oshaarseweg is gelegen op circa 8 kilometer van het meest dichtbijgelegen natura2000 gebied ‘Dwingelerveld’ en op circa 11,5 kilometer van het natura2000 gebied ‘Holtingerveld’. Op circa 12 meter van het agrarische bouwvlak liggen de dichtstbijzijnde gronden behorende tot de NNN (voorheen EHS) gebieden. Dit plan voorziet in het bouwen van een ruimte-voor-ruimte woning met bijgebouw. Verwacht wordt dat de voornoemde afstanden geen negatief effect hebben op de natuurwaarden van deze gebieden.

 

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan te verwachten.

  

5 Juridische vormgeving

  

5.1 Algemeen

 

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

 

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

 

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

 

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en in dit geval een wijzigingsbevoegdheid. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

 

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

  

5.2 Nadere toelichting op de regels

 

De opzet van de bestemmingsregels is gebaseerd op de beheersverordening Buitengebied. Daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen niet opgenomen in dit plan.

 

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening waarbij de bestaande bestemmingsvlakken ‘Agrarisch’ met de aanduiding ‘agrarisch bedrijf’ worden herzien tot twee bestemmingsvlakken ‘Wonen’. De aanduiding Waarde Archeologie is met dit plan behouden.

 

Wonen (artikel 3)

Er wordt met plan voorzien in drie bestemmingsvlakken Wonen. Een bestemmingsvlak ter hoogte van de bestaande woningen en een bestemmingsvlak ter hoogte van het af te splitsen nieuwe woonperceel.

 

Binnen de bestemming Wonen is het gebruik wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, die zijn genoemd in de Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen en met daaraan ondergeschikt agrarisch grondgebruik, toegestaan. Tevens zijn daarbij wegen, water, erven, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

 

Binnen een bestemmingsvlak wonen is een vrijstaande woonhuis toegestaan. Daarbij is bepaald dat een woonhuis gebouwd dient te worden ter plaatse van de situering van het bestaande woonhuis dan wel ter plaatse van een bouwvlak. Een woonhuis mag ten hoogte 200 m² bedragen dan wel de bestaande oppervlakte als deze groter is. De karakteristieke schuur noordelijk van de boerderij Oshaarseweg 13 is voorzien van de aanduiding karakteristiek en is het vergunningstelsel tot behoud van de hoofdvorm opgenomen.

 

Bij een woning is een gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen toegestaan van 100 m² dan wel de bestaande (te behouden) oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan. Daarnaast is voorzien in bouwregels met betrekking tot de afstand tot de perceelgrens, dakhelling, bouw- en goothoogte. Daarbij is bepaald dat bij afwijkingen, de bestaande toestand is toegestaan.

 

Het aanleggen en het in standhouden van de landschappelijke inpassing en te slopen gebouwen, is geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting.

 

6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

   

6.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemer garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

 

Initiatiefnemer is met de huidige eigenaren van het perceel Middelveenseweg 18 overeengekomen dat in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling het noordelijk deel van het perceel wordt aangekocht voor de bouw van de met dit plan beoogde (compensatie) woning. Tevens is met de eigenaren overeengekomen dat de bebouwing, als zodanig aangeduid op bijlage A behorende bij de regels van dit plan, worden gesloopt.

  

6.2 Inspraak en overleg

 

Inspraak

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of er inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is er overeenkomstig het besluit van het college geen gelegenheid tot inspraak geboden.

 

Door de initiatiefnemer zijn de eigenaren respectievelijk bewoners van de aangrenzende percelen geïnformeerd over dit ruimtelijke voornemen. Daarbij zijn geen negatieve reacties ontvangen.

 

Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro zal het ontwerpbestemmingsplan toegezonden worden aan de provincie Drenthe en waterschap Drents Overijsselse Delta. Voor de overweging van de ingebrachte vooroverleg reacties wordt verwezen naar de reactienota (bijlage 2).

 

Zienswijzen

Het voorliggend bestemmingsplan heeft als ontwerp met ingang van 7 februari 2019 gedurende zes weken ter visie gelegen. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen. Van de mogelijkheid om een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen is geen gebruik gemaakt.

 

Vaststelling

Op 25 april 2019 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld.