Dorpsstraat 9 en Langedijk 2, Koekange

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

 

Op het perceel Dorpsstraat 9 en Langedijk 2 te Koekange is een bedrijfsperceel met bedrijfsbebouwing en een voormalige dienstwoning gelegen. De voormalige dienstwoning is reeds jaren niet meer als zodanig in gebruik en staat reeds lange tijd te koop. De nieuwe koper wil de woning zonder binding met het naastgelegen bedrijf bewonen.

 

Bij het schrijven van 7 februari 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven in principe medewerking te verlenen onder voorwaarden. De aangegeven voorwaarden zijn verwerkt bij de planontwikkeling en komen zover van toepassing aan de orde in de volgende paragrafen.

 

Dit plan voorziet in het wijzigen van een deel van de bestemming ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’, waarbij de bestaande dienstwoning gebruikt mag worden en als woning mogelijk wordt gemaakt. Tevens worden ten behoeve van deze bewoning de bedrijfsmogelijkheden beperkt, waarbij de bestaande bedrijfsactiviteiten worden gerespecteerd.

  

1.2 Ligging plangebied

 

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van het dorp Koekange aan de doorgaande wegen Dorpstraat en Langedijk. In het omliggende gebied is hoofdzakelijk sprake van woonpercelen met enkele bedrijven.

 

 

1.3 Verantwoording

 

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Daar waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

  

1.4 Leeswijzer

 

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en gewenste situatie beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het van toepassing zijnde ruimtelijke beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische opzet van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 is de economische uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en gaat in op de inspraak en het overleg over het bestemmingsplan.

  

2 Beschrijving van het plangebied

   

2.1 Huidige situatie

 

De percelen Dorpsstraat 9 en Langedijk 2 te Koekange behoorden voorheen tot het bedrijf Brinkman Transport. De percelen zijn kadastraal gescheiden.

 

Op het perceel Langedijk 2 is de bedrijfsbebouwing gesitueerd. Sinds begin 2012 is ter plaatse het installatie techniek Van Dijk gevestigd.

 

In 2004 is het perceel Dorpsstraat 9 de huidige dienstwoning gebouwd. De dienstwoning is niet meer bewoond ten dienste van het bijbehorende bedrijfsperceel Langedijk 2.

 

De beide percelen zijn gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening Koekange en is daarin aangeduid met de bestemming ’Bedrijf’ en voorzien van een ‘bouwvlak’. Tevens is het plangebied aangeduid met ‘Waarde-Archeologie’.

 

Op gronden met deze bestemming is het gebruik van een woning voor bewoning zonder binding met het bedrijf niet bij recht toegestaan.

 

  

2.2 Gewenste situatie

 

De voormalige dienstwoning is onder voorbehoud verkocht. De potentiele koper is voornemens het bestaande gebruik voor wonen voort te zetten. Deze bewoning is op grond van de geldende beheersverordening niet toegestaan. Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening van de gronden behorende bij de voormalige dienstwoning naar de bestemming ‘Wonen’.

 

Ten behoeve van de voornoemde regulering van het gebruik ten behoeve van wonen dienen de bij recht toegestane gebruiksmogelijkheden van het bedrijfsperceel Langedijk 2 planologisch te worden beperkt. Met onderzoek en overwegingen is geconstateerd dat de bestaande bedrijfsvoering naar aard en omvang geen belemmering van de voorgenomen woonbestemming kan omvatten. Met dit plan worden de bedrijfsmogelijkheden (deels) ingeperkt, waarbij de bestaande bedrijfsvoering bij recht mogelijk blijft.

 

Er worden met dit plan, ten opzichte van de bestaande rechten, geen extra bouwmogelijkheden beoogd.

  

3 Beleid

   

3.1 Rijksbeleid

 

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke- natuurlijke- en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

 

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Een aantal van deze nationale belangen worden juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd en vervolgens vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

 

Uit jurisprudentie volgt dat een functiewijziging waarbij geen sprake is van extra ruimtebeslag geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit plan voorziet enkel in een regulering van een woonbestemming voor het perceel Dorpstraat 9 en daarmee een gedeeltelijke inperking van gebruiksmogelijkheden voor het perceel Langedijk 2. Daarmee is te stellen dat in dezen geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

 

Conclusie

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

Omgevingsvisie Drenthe

Op 2 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De geactualiseerde visie zal in werking treden op 20 augustus 2014.

 

In de omgevingsvisie zijn de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein geformuleerd. De omgevingsvisie vormt het strategisch kader voor de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document en fungeert als provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening, als provinciaal milieubeleidsplan, als regionaal waterplan en als provinciaal verkeers- en vervoersplan.

 

Op de visiekaart 2020 is het plangebied aangeduid als ‘complex Stedelijke netwerken’.

 

De stedelijke centra maken Drenthe voor haar inwoners en voor bezoekers extra aantrekkelijk. Provinciaal wordt gestreefd naar steden met een onderscheidende identiteit, gebaseerd op historische kenmerken of gebiedskenmerken. Deze differentiatie is van provinciaal belang. Dat geldt ook voor ontwikkelingen die bijdragen aan het bruisende karakter van de steden. Van provinciaal belang is dat de stedelijke netwerken ‘robuust’ zijn. Daarbij wordt gestreefd naar netwerken van steden die samenhangen, samenwerken en complementair zijn. Dit is nodig voor een toekomstbestendige ontwikkeling van mobiliteit, woon- en werklocaties, werkgelegenheid en voorzieningen.

 

Om tot robuuste stedelijke netwerken te komen, richt het provinciaal beleid op:

• een goede bereikbaarheid over de weg en met het openbaar vervoer;
• aantrekkelijke woon- en werkmilieus;
• een goede bereikbaarheid van het aanbod van voorzieningen;
• het ontwikkelen van innovatieve en klimaatneutrale strategieën.

 

Kernkwaliteiten

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kernkwaliteitenkaart. Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofd structuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemt.

 

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

 

Het plangebied is met de kernkwaliteit Landschap aangeduid als ‘Wegdorpen van de laagveenontginningen’. Voor deze gebieden is het open weidegebied en de smalle verkaveling met het fijnmazige slotenpatroon van provinciaal belang. Het provinciaal beleid voor deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van het open karakter en de smalle verkavelingsstructuur.

 

Het plangebied is voor de kernkwaliteit Aardkundige waarden aangeduid met het beschermingsniveau ‘Generiek beschermingsniveau: respecteren’ en voor de kernkwaliteit archeologie aangeduid met het beschermingsniveau ‘Generiek: behoudenswaardige vindplaatsen kunnen niet ongezien verdwijnen’. Verder is het plangebied voor de kernkwaliteit cultuurhistorie aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren.

 

Het beschermingsniveau is het laagste sturingsniveau en is voorzien over het grootste deel van het grondgebied van de provincie Drenthe. Voor de gebieden aangewezen met het beschermingsniveau Respecteren richt men zich op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Daarbij hebben initiatiefnemers de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten.

 

Het plangebied is betreffende de kernkwaliteiten natuur en rust niet voorzien van enige waarde aanduiding.

 

Overwegingen

Dit plan omvat een herziening van de gebruiksmogelijkheden. Met dit plan zijn ten opzichte van de geldende beheerverordening geen aanvullende bouwmogelijkheden voorzien. Met dit plan zal daarmee geen wijzigingen in de kavelindeling, bodemstructuur dan wel landschapskenmerken plaatsvinden. Daarbij brengt dit plan geen wijziging aan de bereikbaarheid over de weg en met het openbaar vervoer. Met het behoud van de bedrijvigheid alsmede de woonfunctie van de bestaande woning blijft sprake van een aantrekkelijk woon- en werkmilieu in Koekange.

 

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen. De verordening heeft onder meer als doel om de kernkwaliteiten van Drenthe te behouden en te versterken. Als bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, moet in het ruimtelijk plan uiteengezet worden dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform de provinciale ontwikkelingsvisie. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maken die de kernkwaliteiten significant aantasten.

 

Overwegingen

De bestaande woning is gevestigd in een bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is daarbij niet gelegen binnen gebieden aangewezen met de functie 'Natuur' of 'Beekdalen' en bovendien niet gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur.

 

Conclusie:

Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

  

3.3 Waterschapsbeleid

 

Het plan is gelegen binnen het beheersgebied van het waterschap Drents Overijsselse Delta. In het waterbeheerplan is beschreven hoe het waterschap uitvoering geeft aan haar watertaken in de periode 2016-2021. Dit plan geeft dus vooral de koers aan die het waterschap wil voeren. Bij het vaststellen van die koers wil het waterschap rekening houden met de wensen en plannen van de partners. Het doel van dit waterbeheerplan is ook bedoeld als uitnodiging tot dialoog en samenwerking.

 

Voornoemde doelstelling sluit aan bij de opzet van het bestuursprogramma 2014-2018 van Vechtstromen. Het bestuursprogramma gaat uit van een vijftal gespreksthema's voor de dialoog met partners en stakeholders in de omgeving:

• Creëren van maatschappelijke waarde
• Produceren met water
• Natuurlijk potentieel benutten
• Leven met water in de stad
• Efficiënt en effectief werken.

 

Er is uitvoering gegeven aan de digitale watertoets. Op basis van de watertoets is een wateradvies opgesteld door het waterschap. Zie paragraaf 4.7 van dit plan.

 

Conclusie

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op de eisen vanuit het waterplan en op grond daarvan vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

Structuurvisie De Wolden (2011)

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

 

De visie richt zich op het creëren van ontwikkelingsmogelijkheden, waarbij het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de randvoorwaarde is. Ruimtelijke kwaliteit in De Wolden wordt bepaald en versterkt door de dynamiek van het landschap.

 

Het plangebied is op de visiekaart aangeduid als ‘Slagenlandschap’.

  

Aan de westkant van de gemeente De Wolden ligt het slagenlandschap van de veenweidegebieden. Het zijn de laagste gebieden waar in de benedenloop van de beekdalen veen is ontstaan. In de gemeente De Wolden is sprake van twee soorten ontginningen: rond Ruinerwold en rond Koekange. Beide gebieden zijn ontgonnen vanuit ontginningsassen, die nog duidelijk te zien zijn en waaraan langgerekte lintdorpen liggen. Daarnaast zijn de grote open weidegebieden kenmerkend met de smalle, langgerekte verkaveling en het slotenpatroon haaks op de ontginningsas. Het gebied rond Koekange heeft door de kavelgrensbeplanting een min of meer besloten karakter. Ruinerwold is een zeer bijzonder dubbellint en wordt gerekend tot de kernkwaliteiten van het landschap.

 

De structuurvisie geeft een eerste aanzet voor inpassing voor nieuwe ontwikkelingen op basis van de aangegeven landschapstypes. Dit toetsingskader is nader uitgewerkt in het LOK.

 

Landschappelijk OntwikkelingsKader (LOK)

De gemeenteraad heeft op 29 november 2012 het LOK vastgesteld. Het LOK is een instrument waarbij de samenhang tussen de verschillende landschappen, stedenbouwkundige aspecten, uitbreidingsplannen en functieveranderingen op elkaar worden afgestemd. Daarnaast bevat het LOK randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

 

Het plangebied is in het LOK niet voorzien van enige aanduiding.

 

Overwegingen

Dit plan omvat een herziening van de gebruiksmogelijkheden. Met dit plan zijn ten opzichte van de geldende beheerverordening geen aanvullende bouwmogelijkheden voorzien. Met dit plan zullen daarmee geen wijzigingen in de kavelindeling, bodemstructuur dan wel landschapskenmerken plaatsvinden. Daarbij is het plangebied gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Met dit plan worden de karakteristieken van het omliggende landschap niet nadelig aangetast.

 

Welstandsnota 2013

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en om meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

 

Het plangebied is op de kaart, behorende bij de welstandnota 2013, aangewezen als welstandvrij gebied.

 

Conclusie

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

 

4 Omgevingsaspecten

 

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

  

4.1 Milieuzonering

 

Een goed woon- en leefklimaat worden bereikt als er een balans is tussen de milieubelastende- en milieugevoelige activiteiten. Er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

 

Het gebruik van de bestaande dienstwoning als woning heeft mogelijk gevolgen voor nabij gelegen bedrijven.

 

In de nabijheid van het plangebied (straal van 100 meter) zijn de volgende percelen met een (agrarische) bedrijfsbestemming dan wel centrumbestemming gelegen:

  

 

Bedrijven en Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient hinder en gevaar te worden voorkomen. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgegeven voor de VNG staan uitgebreide lijsten met richtafstanden.

 

De bestaande woning dient op voldoende afstand te zijn gelegen van (agrarische) bedrijven om te voorzien in een goed woon- en leefklimaat. Uit de voorstaande tabel blijkt dat het voorgenomen gebruik van de voormalige dienstwoning voor wonen negatief van invloed is voor het westelijk gelegen bedrijf (Langedijk 2). Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ waarin dit plan voorziet grenst aan het bestemmingsvlak ‘Bedrijf’. Voor andere bedrijven geldt dat wordt voldaan aan de richtafstand voor gemengd gebied.

 

Langedijk 2

De voormalige dienstwoning Dorpstraat 9 is op grond van de geldende beheersverordening onderdeel van het bedrijfsperceel Langedijk 2. De dienstwoning heeft echter nimmer behoord tot de inrichting welke nu ter plaatse is gevestigd en daarmee geldt ten opzichte deze woning de eisen welke gelden voor woningen van derden. De bewoning van deze woning zal daarmee geen extra belemmering opleveren.

 

Met een bestemmingsplanherziening dienen de maximale planologische mogelijkheden in ogenschouw worden genomen. Het perceel Langedijk 2 is in de geldende beheersverordening voorzien van de bestemming ‘Bedrijf’. Op gronden met deze bestemming zijn bedrijven, welke zijn genoemd in de Staat van bedrijven onder de categorieën 1 en 2 dan wel bestaande bedrijven zoals opgenomen in de Lijst bestaande bedrijven toegestaan. Tevens zijn bedrijven toegestaan die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met, of van minder invloed zijn de voornoemde bedrijfsmogelijkheden.

 

Ter plaatse is een installatiebedrijf gevestigd. In de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de VNG (uitgave 2009) is een installatiebedrijf niet opgenomen. Daarom is aansluiting gezocht bij een elektrotechnische industrie n.e.g. (Sbi code 293) welke is aangeduid als categorie 2. Daarbij dient een richtafstand van 30 m in acht te worden genomen. Deze afstand is gebaseerd op grootste afstand bepaald op het aspect geluid en geur. De afstanden met betrekking tot stof en gevaar zijn bepaald op 10 meter.

 

De genoemde richtafstanden zijn gebaseerd op een rustige woonwijk. Indien het plangebied is gelegen in een zogenaamd gemengd gebied is het ruimtelijk aanvaardbaar dat de aangegeven richtafstanden een stap worden verlaagd. Het plangebied en de omgeving kunnen volgens de brochure Bedrijven en Milieuzonering beschouwd worden als een gemengd gebied (een gebied met (lint)bebouwing met overwegend agrarische functies en andere bedrijvigheid) en mag de aangegeven richtafstand met een afstandsstap worden verkleind naar 10 meter betreffende geur en geluid en 0 meter betreffende stof en gevaar.

 

Ten behoeve van dit plan is een (bureau)onderzoek gedaan. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanuit het bestaande bedrijf ter plaatse van de woning ten hoogste 45 dB(A) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voornoemde richtafstand. De berekende waarden in de tuin bedragen 47 tot 51 dB(A). Dichterbij de woning is de geluidsbelasting lager, ongeveer de niveaus van 40 à 45 dB(A). Hiermee is er sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat in de woning en in de achtertuin van de woning.

 

Zoals hiervoor aangegeven geldt voor elektrotechnische industrie n.e.g. tevens een (verkleinde) richtafstand van naar 10 meter betreffende geur en 0 meter betreffende stof en gevaar. Om na te gaan of de huidige bedrijfsvoering van het installatiebedrijf ook daadwerkelijk aanleiding geeft tot verwacht overlast door geur, stof of gevaar is nadere informatie betreffende het bestaande installatiebedrijf opgevraagd. Deze informatie is samengevat weergegeven in bijlage 1 bij deze toelichting. Op basis van de informatie over de bestaande bedrijfsvoering blijkt dat er geen overlast van geur, stof en gevaar verwacht kan worden. Daarmee kan aan de richtafstanden worden voldaan en is er sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat in de woning en in de achtertuin van de woning.

 

In de geldende beheerverordening is echter een ruimere mate van bedrijfsactiviteiten bij recht toegestaan, namelijk vestiging van bedrijven tot ten hoogste categorie 2. Met categorie 2 dient zoals hiervoor is aangegeven in gemengd gebied een (verkleinde) hinderrichtafstand van 10 meter in acht worden genomen. Aangezien de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Wonen’ met dit plan aan elkaar grenzen kan daaraan niet worden voldaan. Daarom is het voor de voorgenomen woonbestemming van belang deze mogelijkheden te beperken.

 

Vanwege het voornoemde is het perceel Langedijk 2 meegenomen in dit plan en worden de gebruiksmogelijkheden (deels) beperkt tot maximaal categorie 1 alsmede het bestaande bedrijf. Met categorie 1 dient zoals hiervoor is aangegeven in gemengd gebied een hinderrichtafstand van 0 meter in acht worden genomen. Daarbij kan zoals hiervoor is aangegeven het bestaande bedrijf gelijk worden gesteld aan een bedrijf met een hinderrichtafstand van 0 meter.

 

In dit plan is betreffende de bestemming ‘Bedrijf’ voorzien in een zonering, waarbij binnen 10 meter van de voorgenomen bestemming ‘Wonen’ enkel bedrijven tot categorie 1 en tevens het bestaande bedrijf zijn toegestaan. Voor de overige gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ blijven zoals onder de beheersverordening Koekange is toegestaan, bedrijven tot categorie 2 toegestaan. Daarbij wordt verwezen naar de staat van bedrijven zoals deze onderdeel is bij de geldende beheerverordening.

  

Tevens is conform de beheerverordening in de regels van dit plan aangegeven dat vergelijkbare bedrijfsactiviteiten tevens mogelijk zijn.

 

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is het toetsingskader voor de omgevingsvergunning milieu voor het aspect geurhinder van dierenverblijven van veehouderijen.

 

Op grond van Wet geurhinder en veehouderij

is voor de diercategorie Melk- en kalfkoeien ouder dan 2 jaar, Zoogkoeien ouder dan 2 jaar, Vrouwelijk jongvee tot 2 jaar en Vleesstieren en overig vleesvee van 6 tot 24 maanden (roodvleesproductie) geen Geuremissiefactor. Dat houdt in dat er vaste afstanden van toepassing zijn. Daarbij dient voor rundvee (behoudens intensieve veehouderij) een afstand van 100 meter van het bestemmingsvlak van de inrichting en het bestemminsvlak van een verspreide burgerwoning, in acht te worden genomen. De minimumafstand geldt van de buitenzijde van het dierenverblijf tot de buitenzijde van het geurgevoelige object (gevel-tot-gevelafstand). Op grond van artikel 5 Wet geurhinder en veehouderij bedraagt de afstand van de buitenzijde van een dierenverblijf tot de buitenzijde van een geurgevoelig object ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen.  

Zoals uit de voorstaande tabel blijkt is het nabij gelegen agrarische bedrijf op meer dan de voornoemde 50 meter van het bestemmingsvlak wonen waarin dit plan voorziet. Daarmee wordt voldaan aan de Wet geurhinder en veehouderij.

 

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen onoverkomelijke belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.2 Bodem

 

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan worden toegelaten, passend worden geacht in relatie tot de bodemkwaliteit.

 

Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken met een bodemingreep voorzien. Het is een bestaand perceel binnen een bestaand stedelijk gebied, waar conform de beheersverordening Koekange een bedrijf en (dienst)woning is toegestaan. In 2004 is een omgevingsvergunning bouwen voor de dienstwoning Dorpsstraat 9 verleend. Vervolgens is het perceel niet bedrijfsmatig in gebruik geweest en enkel gebruikt voor reguliere bewoning. Daarbij is in 2018 een omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik verleend om de bestaande woning Dorpsstraat 9 en omliggend erf, zonder binding met het bedrijf te bewonen. Er is daarmee sprake van een bestaande gevoelige functie.

 

Met dit plan wijzigt de aard van het gebruik (wonen) van het perceel Dorpsstraat 9 niet. Betreffende het perceel Langedijk 2 blijft sprake van een bestemming ‘Bedrijf’ waarbij geen mogelijkheid is opgenomen tot het bouwen van een (dienst)woning. Daarmee is voor het perceel Langedijk 2 geen sprake van een gevoelige functie. Daarmee is in het kader van dit plan geen (aanvullend) bodemonderzoek vereist.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.3 Geluid

 

Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken met een bodemingreep voorzien. Het is een bestaand perceel binnen een bestaand stedelijk gebied. Dit plan betreft het wijzigen van de functie van de huidige dienstwoning naar wonen.

 

Zoals reeds aangegeven in paragraaf 4.1 heeft de bestaande woning nimmer tot de inrichting Langedijk 2 behoort. Tevens is in paragraaf op te maken dat geluid van het bestaande bedrijf gering is en aan de geldende regelgeving wordt voldaan.

 

De Wet geluidhinder maakt geen onderscheid tussen bedrijfswoningen en reguliere woningen. In die zin is er geen sprake van toevoeging van een geluidsgevoelig object. Op grond van de Wet geluidhinder dient er geen akoestische afweging in het kader van dit op te stellen bestemmingsplan te worden gemaakt, omdat er sprake is van een bestaande situatie. In de omgeving van het plangebied is geen treinspoor of vliegveld gelegen welke invloed kan hebben. Het plangebied is gelegen binnen de zone van de Langedijk en de Dorpsstraat. Er hoeft geen afweging betreffende wegverkeergeluid en spoorweggeluid plaats te vinden, omdat het plan een bestaande woning betreft.

 

Het plangebied is niet gelegen binnen een zone van een gezoneerd industrieterrein.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect geluid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.4 Luchtkwaliteit

 

De luchtkwaliteit dient te worden meegenomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

 

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
4. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

 

Met dit plan wordt de bestemming ter hoogte van de voormalige dienstwoning gewijzigd naar ‘Wonen’. Voor het tot ‘Bedrijf’ bestemde perceel ‘Bedrijf’ is geen mogelijkheid voor het bouwen van een dienstwoning opgenomen met dit plan. Er is in dezen sprake van een plan dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij draagt aan de luchtverontreiniging. Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken met een bodemingreep voorzien. Het is een bestaand perceel binnen een bestaand stedelijk gebied. Er worden door het plan geen huishoudens toegevoegd.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.5 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. In deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

 

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico’s (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

 

In het geval van de bestaande dienstwoning Dorpsstraat 9 behoeft er geen nadere afweging plaats te vinden omdat er sprake is van een bestaande situatie. Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken met een bodemingreep voorzien. Het is een bestaand perceel binnen een bestaand stedelijk gebied. Met dit plan worden de karakteristieken van het omliggende landschap niet nadelig aangetast.

 

Ondanks voornoemde is de risicokaart Nederland nagezien op aanwezigheid van mogelijke risicobronnen nabij het plangebied.

 

Op een afstand van ca 500 meter vanaf de bestaande woning is een buisleiding van de Gasunie met nummer 240791 gelegen. Deze leiding heeft een uitwendige diameter van 5,98 inch en een maximale werkdruk van 9500 kPa. Op basis van de voornoemde diameter en werkdruk is deze leiding op voldoende afstand van de bestaande woning gelegen.

 

Tevens is op circa 405 meter van de bestaande woning de inrichting De Wijk 26 gelegen Het betreft een gasproductielocatie gericht op de winning van aardolie- en aardgas. Daarbij is op circa 535 meter van de bestaande woning is een melkveehouderij gelegen. Binnen deze inrichting is een monovergister gesitueerd. Voor deze monovergister geldt een risicoafstand (PR 10-6) van 50 meter. Volgens de risicokaart geldt voor beide inrichtingen dat de terreingrens gelijk is aan de buitenste rand om een inrichting. Deze terreingrens is zoals aangegeven grote afstand van de bestaande woning Dorpsstraat 9 gelegen. Daarbij is de woning Dorpsstraat op fors grotere afstand dan de voornoemde risicoafstand van 50 meter van de monovergister gelegen.

 

Daarbij is zoals aangegeven reeds sprake van een bestaande (dienst)woning voor de huisvestiging van een huishouding. Daarmee heeft dit plan geen toename de aanwezige populatiedichtheid tot gevolg.

 

Zoals aangegeven in paragraaf 4.1 en/of bijlage 1, is bij de inrichting Langedijk 2 sprake van opslag van butagas.

 

Conclusie

Vanwege externe veiligheid is er geen belemmering om dit bestemmingsplan vast te stellen.

 

4.6 Cultuurhistorie en Archeologie

 

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie zoals de aanwezigheid van monumenten. Een ander belang zijn de archeologisch waardevolle gebieden.

 

Dit plan voorziet in het wijzigen van de functie van de bestaande dienstwoning, waarbij deze gebruikt mag worden als woning. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden van het bedrijfsperceel ingeperkt. Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken met een bodemingreep voorzien. Daarbij is het plangebied binnen een bestaand stedelijk gebied gelegen. Dit plan kan daarmee geen nadelige invloed hebben op de cultuurhistorie en daarmee de monumentale waarden in de omgeving.

   

Archeologische beleidskaart

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart aangeduid met de waarde lage verwachting. In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen groter dan 3 hectare en dieper dan 30 cm –Mv.

 

Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken, met een bodemingreep voorzien. Daarmee worden de voornoemde eisen voor het doen van archeologisch onderzoek niet overschreden.

 

Omdat het plangebied geringer is dan de voornoemde 3 hectare en er daarmee op grond van dit plan nimmer onderzoek verplicht is.

 

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk vastgesteld (inrichting en beheer).

 

Op de beleidskaart is het plangebied deels aangeduid als beleidsgebied 2. Dit geeft aan dat dit gebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft en dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol dienen te spelen. De cultuurhistorie kan daarbij inspirerend werken bij nieuwe ontwikkelingen. Op de inventarisatiekaart is het plangebied deels aangeduid als ‘Hollandveenontginning, met heterogene structuur’. De Dorpsstraat is aangeduid als ‘weg, voor 1832’.

 

Dit plan voorziet in het wijzigen van de functie van de bestaande dienstwoning, waarbij deze gebruikt mag worden als woning. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden van het bedrijfsperceel ingeperkt. Het betreft een bestaand woon-bedrijfsperceel binnen bestaand stedelijk gebied van het dorp Koekange. Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken, met een bodemingreep voorzien. Daarmee kunnen de bestaande cultuurhistorische karakteristieken van het omliggende landschap niet nadelig worden aangetast.

 

Conclusie

Vanuit het aspecten cultuurhistorie en archeologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.7 Water

 

In het kader van dit plan is op 16 februari 2018 de digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze toets volgt de procedure geen waterbelang. Dit houdt in dat direct door kan worden gegaan met de planvorming van dit plan onder de voorwaarde dat de paragraaf geen waterschapbelang wordt opgenomen.

 

Waterparagraaf Geen Waterschapsbelang

Deze standaard waterparagraaf heeft betrekking op het plan Dorpsstraat 9 - Langedijk 2.

Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen waterschapsbelang.

 

Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van een digitale watertoets. Het proces van de watertoets is goed doorlopen

 

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.8 Ecologie

 

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet.

 

Dit plan voorziet in het wijzigen van de functie van de bestaande dienstwoning, waarbij deze gebruikt mag worden als woning. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden van het bedrijfsperceel ingeperkt. Het betreft een bestaand woon-bedrijfsperceel binnen bestaand stedelijk gebied van het dorp Koekange. Met dit plan zijn geen bouwwerkzaamheden dan wel andere werken, met een bodemingreep voorzien.

 

Soortbescherming

Er vindt met dit plan een functiewijziging van een bestaand perceel en bebouwing plaats. De bebouwing is reeds bij recht in gebruik als woning dan wel bedrijf. Daarbij zijn er met dit plan geen bouw- en/of sloopwerkzaamheden dan wel andere wijziging aan de inrichting van de gronden voorzien. Daarmee kunnen met dit plan geen beschermde flora en fauna worden geschaad.

 

Gebiedbescherming

Het plangebied is gelegen op circa 9 kilometer van het meest dichtbij gelegen natura2000 gebied ‘Holtingerveld’ en op circa 11 kilometer van het natura2000 gebied ‘De Wieden’. Op circa 2.1 kilometer van het plangebied liggen de dichtstbijzijnde gronden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS) gebieden.

 

Het plan zal gezien de aard en omvang alsmede de voornoemde afstanden geen negatief effect hebben op de natuurwaarden van deze gebieden.

 

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan te verwachten.

 

4.9 Parkeren en verkeer

 

Met dit plan wordt de bestaande bedrijfsbestemming deels herzien tot ‘Wonen’. De bewoning van de bestaande (dienst)woning Dorpsstraat 9 alsmede de bedrijfsactiviteiten op het perceel Langedijk 2 worden niet gewijzigd.

 

Met dit plan worden geen nieuwe functies toegestaan waarmee een extra parkeerbehoefte dan wel verkeersintensiteit gemoeid is.

 

Conclusie

Vanuit het aspect parkeren en verkeer zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.10 Milieueffectrapportage

 

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling mer-plichtig, project mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

 

Deze omstandigheden betreffen :

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

 

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit project voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit project m.e.r.-(beoordeling)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

 

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D kan de in dit project besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

 

Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig project:

1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Of sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit mer, afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Uit rechtspraak blijkt dat als een functiewijziging niet gepaard gaat met een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte er geen sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit mer. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-beoordelingsplicht.

 

Conclusie

Vanuit het aspect milieueffectrapportage zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.11 Duurzaamheid

 

Met dit plan wordt de bestaande bedrijfsbestemming deels herzien tot ‘Wonen’. De bewoning van de bestaande (bedrijfs)woning Dorpsstraat 9 alsmede de bedrijfsactiviteiten op het perceel Langedijk 2 worden niet gewijzigd.

 

De bestaande woning Dorpsstraat 9 is in 2004 gebouwd op basis van de destijds geldende bouweisen. Deze zijn reeds fors hoger dan de bouweisen, waaronder energieprestatie, dan op dit moment geldend zijn voor bestaande bouw. Daarbij is het pand reeds voorzien van zonnecollectoren.

 

Voor de inrichting op het perceel Langedijk 2 zijn eisen voor energieverbruik van toepassing op basis van het activiteitenbesluit.

 

Conclusie

Vanuit het aspect duurzaamheid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

5 Juridische vormgeving

  

5.1 Algemeen

 

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

 

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

 

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

 

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

 

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

  

5.2 Nadere toelichting op de regels

 

De opzet van de bestemmingsregels is gebaseerd op de beheersverordening Koekange, vastgesteld 10 oktober 2013. Daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen niet opgenomen in dit plan.

 

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening waarbij het bestaande bestemmingsvlak ‘Bedrijf’ ter hoogte van het perceel Dorpsstraat 9 wordt herzien in Wonen. Het perceel Langedijk 2 behoud de bestemming Bedrijven wordt ten behoeve van de voornoemde bestemming ‘Wonen’ deels planologisch beperkt in de gebruiksmogelijkheden. Daarbij is expliciet aangegeven dat het bestaande bedrijf toegestaan is.

 

Bedrijf (artikel 3)

Het perceel Langedijk 2 behoudt de bestemming ‘Bedrijf’. Vanwege de herziening van de bestemming ter hoogte van de voormalige bedrijfswoning zijn met dit plan de gebruiksmogelijkheden op 10 meter van de bestemmingsgrens beperkt tot bedrijven van ten hoogste categorie 1. Deze beperking is gebaseerd op de hinderrichtafstand voor een categorie 1 bedrijf gelegen in gemengd gebied. Het bestaande bedrijf heeft een vergelijkbare hinderafstand. In paragraaf 4.1 is dit nader onderbouwd. Voor het overige deel blijven bedrijven van ten hoogste categorie 2 toegestaan. Voornoemde zonering is geregeld door middel van een gebruiksaanduiding op de verbeelding en een maatwerkbepaling in de bestemmingsregels. Het bestaande bedrijf is bij recht toegestaan. Dit is in de regels vastgelegd.

 

Voor het overige zijn de relevante regels van de beheersverordening overgenomen.

  

Wonen (artikel 4)

Er wordt met het plan voorzien in een bestemming ‘Wonen’ voor het perceel Dorpsstraat 9. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is het gebruik wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, dan wel een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toegestaan. De laatste zijn genoemd in de Lijst toelaatbare beroepen en vormen van bedrijvigheid bij wonen. Tevens zijn daarbij wegen, water, erven, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

 

Binnen het bouwvlak is een vrijstaande woning toegestaan. Tevens is een verplichte dakhelling, goothoogte, breedte en afstand tot de perceelgrens voorgeschreven. Daarbij is vanwege de vergunde hoofdvorm een toevoeging getroffen vanwege de afwijkende dakhelling van het bestaande hoofdgebouw.

 

Bij een woning is een gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen toegestaan van ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorend achtererfgebied, met een maximum van 100 m², dan wel, indien ten tijde van de terinzagelegging van het vastgesteld van dit bestemmingsplan een grotere oppervlakte aanwezig is, de oppervlakte met een maximum van 200 m². Daarnaast is voorzien in bouwregels met betrekking tot de afstand tot de perceelgrens, dakhelling, bouw- en goothoogte. Daarbij is bepaald dat bij afwijkingen, de bestaande toestand is toegestaan.

 

Waarde - Archeologie (artikel 5)

Met de dubbelbestemming Waarde – Archeologie worden de naar verwachting aanwezige waarden in de bodem van een planologische beschermingsregeling voorzien. Deze regeling is materieel geheel gelijk aan de geldende regeling voor archeologie in de beheersverordening Koekange.

 

6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

   

6.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemer garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

  

6.2 Inspraak en overleg

 

Inspraak

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of er inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is geen gelegenheid tot inspraak geboden.

 

Door de initiatiefnemer is met de eigenaar van het perceel Langedijk 2 overeengekomen dat de gebruiksmogelijkheden van het perceel planologisch worden beperkt, waarbij de bestaande bedrijfsvoering wordt gerespecteerd. Aangezien de dienstwoning reeds jaren in gebruik is als woning en daarin met dit plan geen wijziging komt heeft initiatiefnemer de eigenaren en bewoners van omliggende percelen niet nader geïnformeerd over dit ruimtelijke voornemen.

 

Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie en het waterschap. In de reacties van 26 november en 3 december 2018 geven het waterschap en de provincie aan geen opmerkingen te hebben.

 

Zienswijzen

Het voorliggend bestemmingsplan heeft als ontwerp met ingang van 20 december 2018 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen. In de zienswijze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

 

Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 25 april 2019 door de gemeenteraad vastgesteld.