Dijkhuizen 18, Ruinerwold

Toelichting

1 Inleidend hoofdstuk

  

1.1 Aanleiding

 

Op de percelen Dijkhuizen 14, 16 en 18 te Ruinerwold is een bedrijfspand met twee woningen gesitueerd. Ter plaatse is Hair & Beauty Van den Berg en een nagelstudio gevestigd.

 

Het plan omvat het voornemen de bestaande inpandige woning Dijkhuizen 18 geheel te gaan inrichten tot bedrijfsruimte en de woonfunctie te verplaatsen naar de op het achtererf gelegen karakteristieke pakhuis van de voormalige molen. Ten behoeve van de verplaatsing van de woonfunctie zal het pakhuis deels verbouwd en deels herbouwd worden. De woonfunctie van het pand Dijkhuizen 18 zal met dit plan komen te vervallen. Er blijft sprake van twee woningen op het perceel Dijkhuizen 14 – 18 te Ruinerwold.

 

Op grond van de vigerende beheersverordening is de ver- en herbouw van het pakhuis tot een woning niet bij recht toegestaan.

 

Bij schrijven van 30 maart 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven in principe medewerking te verlenen aan dit plan met een partiele herziening van de beheersverordening Ruinerwold.

  

1.2 Ligging plangebied

 

Het plangebied is gelegen in de kern van Ruinerwold aan de doorgaande centrale straat door Ruinerwold. Aan Dijkhuizen zijn afwisselend woningen, winkels en andere bedrijfspanden gesitueerd. In dit bebouwingslint zijn gebouwen hoofdzakelijk direct gesitueerd aan de weg. Vanaf Dijkhuizen zijn enkel stegen met achterliggende (woon)bebouwing gesitueerd. Achter het perceel is de uitbreidingswijk van Ruinerwold gelegen.

 

 

1.3 Verantwoording

 

Bij het opstellen van dit plan is gebruik gemaakt van websites, visiedocumenten, beleidsstukken en rapportages. Waar nodig zijn de teksten en/of afbeeldingen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Voor het overige is de naam en/of vindplaats van de bronnen weergegeven.

 

1.4 Leeswijzer

 

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het provinciale en gemeentelijk beleid aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de toekomstige situatie in het plangebied en het uiteindelijke planvoornemen. In hoofdstuk 6 is de juridische opzet van het bestemmingsplan toegelicht. In hoofdstuk 7 is de economische uitvoerbaarheid van het plan aangegeven en gaat in op de inspraak en het overleg over het bestemmingsplan.

  

2 Beschrijving van het plangebied

    

2.1 Huidige situatie

 

De percelen Dijkhuizen 14, 16 en 18 te Ruinerwold zijn in eigendom van de heer Lucel van den Berg. In de panden Dijkhuizen 14 en 16 voert de familie Van den Berg sinds 2009 Hair & Beauty Van den Berg. Het gezin is woonachtig in het achterdeel en op de verdieping van Dijkhuizen 14.

 

In het pand Dijkhuizen 18 is sinds 4,5 jaar op de begane grond de schoonheidssalon en de kantine van Hair & Beauty Van den Berg gesitueerd. Op de bovenverdieping van Dijkhuizen 18 is een (tweede) woning gevestigd. Daarnaast is op de verdieping van Dijkhuizen 18 een nagelstudio gesitueerd welke wordt verhuurd aan een pedicure. Door de realisatie van de nagelstudio is de woning Dijkhuizen 18 inmiddels zeer klein. De nagelstudio zou graag de gehele verdieping in gebruik willen nemen. Hierdoor zou de woonruimte geheel gewijzigd worden naar bedrijfsruimte. De woning Dijkhuizen 18 was de laatste jaren niet bewoond.

 

De kapsalon is in jaren doorontwikkeld tot een kapperszaak met werkgelegenheid voor 11 mensen uit Ruinerwold en omstreken. Door de voorziene overname door de 2 dochters van de heer van den Berg is het voortbestaan van de kapsalon en behoud van de werkgelegenheid verzekerd.

 

Op het achtererf van Dijkhuizen 18 is het pakhuis van het voormalige veevoerbedrijf Bosman en later Everts gesitueerd. De voormalige korenmolen van het veevoerbedrijf is in 1930 afgebrand. Het pakhuis is tot 1955 in bedrijf geweest. Sinds 2009 is dit voormalige pakhuis in eigendom van de heer Van den Berg en doet sindsdien dienst als opslagruimte voor verenigingen en huishoudelijk gebruik.

 

Het voorste deel van het voormalige Pakhuis is constructief in goede staat. Het achterste deel is verzakt en vertoond scheurvorming door inrotten van de koppen van de balklaag, waardoor de stabiliteit sterk is aangetast. Het dak is constructief in redelijke staat, maar is nog voorzien van asbest bedekking welke op korte termijn vervangen dient te worden. Het vervangen van de dakbedekking zal het verband van de constructie in zoverre verstoren, dat met grote zekerheid gesteld kan worden, dat het achterste deel zal instorten. Dit brengt met zich mee dat de vervanging van de asbestbedekking een compleet restauratie plan gemoeid zal zijn om zorg te dragen dat dit karakteristieke pand voor het dorp Ruinerwold behouden zal blijven.

 

2.2 Gewenste situatie

 

De behoefte naar uitbreiding van het bedrijfsvloeroppervlak, behoud van de woning Dijkhuizen 18 en de vereiste restauratie aan het voormalige pakhuis, hebben geresulteerd in het voornemen het voormalige pakhuis te ver- en herbouwen tot woning. Daarbij zal de woonfunctie van de bovenverdieping van Dijkhuizen 18 geheel komen te vervallen.

 

Het perceel is gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening Ruinerwold en is daarin aangeduid met de bestemming "Centrum", "Groen" en "Waarde Archeologie". De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor o.a. detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, wonen, met dien verstande dat het aantal woningen niet meer bedraagt dan één per gebouw, dan wel niet meer dan het bestaande aantal woningen, bestaande bedrijven en ondergeschikte nutsvoorzieningen.

 

De uitbreiding van de bedrijfsruimte ten behoeve van de pedicurepraktijk op de gehele bovenverdieping van Dijkhuizen 18 is bij recht toegestaan.

 

Zoals aangegeven zijn in de panden Dijkhuizen 14 en 18 twee bestaande woningen gesitueerd. Door verplaatsing van de bestaande woning (nummer 18) wordt voldaan aan voornoemde bepaling betreffende het aantal woningen.

  

Echter is in artikel 5.2.a.1 (Bouwregels) bepaald dat hoofdgebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd. Ter plaatse van het pakhuis is geen bouwvlak aangeduid. Daarmee is de ver- en herbouw van het voormalige pakhuis tot woning niet bij recht toegestaan.

  

 

2.3 Ruimtelijke kwaliteit

 

Het pand Dijkhuizen 18 zal met dit plan volledig in gebruik genomen worden als bedrijfsruimte. Deze functie is passend binnen het straatbeeld van de centrale woon-winkelstraat van Ruinerwold.

 

Met dit plan zal het bestaande voormalige pakhuis gerenoveerd worden en een woonfunctie verkrijgen. Daarbij wordt het achterste c.q. westelijke deel, dat in een matige toestand verkeerd, herbouwd. De woonruimten zijn hoofdzakelijk aan de zuidelijke zijde gelegen met uitzicht op de groene open ruimte van het weiland. Het voorste deel van de begane van het pakhuis zal in gebruik blijven als berging ten behoeve van de bedrijven en woningen Dijkhuizen 14, 16 en 18.

 

Omdat de bestaande steeg tussen Dijkhuizen 18 en 20 redelijk smal is zal de voorgenomen woning worden ontsloten via de Voorenwolde. Daartoe zal direct achter de percelen Dijkhuizen 20, 22 en 24 een inrit worden aangelegd (zie afbeelding 3). De verdere verharding is voorzien aan de oostzijde van het pakhuis om de groene ruimte zoveel mogelijk te behouden.

 

De aangegeven beukenhaag is de begrenzing van het eigendom van de heer Van den Berg. Met de erfinrichting is het behoud van het open en groene karakter van het weilandje voorzien.

Met deze ontwikkeling wordt voorzien in de bestaande behoefte aan bedrijfsontwikkeling en woonruimte. Daarbij kan de gewenste ontwikkeling binnen bestaande bouwvolumes worden ingepast en wordt verdere verdichting voorkomen.

 

 

Tevens wordt een karakteristiek gebouw in ere hersteld en van een passend functie voorzien. Voor deze ontwikkeling zal het aanzicht vanuit de bestaande uitbreidingswijk en vanaf de Voorenwolde richting Dijkhuizen fors worden verbeterd. Tevens zal de bestaande open groene ruimte worden verstrekt door de oriëntatie van het de woonruimten en open inrichting van het omliggende erf.

 

 

3 Beleid

   

3.1 Rijksbeleid

    

Op 13 maart 2012 is de Rijkstructuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna SVIR) vastgesteld. Daarin is aangegeven dat het Rijk streeft naar ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk kiest daarbij voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Een aantal van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

 

Conclusie

Voor dit plan zijn in de SVIR dan wel de Barro geen onderwerpen van nationaal belang opgenomen waarmee rekening dient te worden gehouden.

 

3.2 Provinciaal beleid

   

Omgevingsvisie Drenthe

 

Op 2 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De actualiseerde visie zal inwerking treden op 20 augustus 2014.

 

In de omgevingsvisie zijn de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijk domein geformuleerd. De omgevingsvisie vormt het strategisch kader voor de ruimtelijk economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document en fungeert als provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening, als provinciaal milieubeleidsplan, als regionaal waterplan en als provinciaal verkeers- en vervoersplan.

 

Op de visiekaart 2020 is de kern Ruinerwold aangeduid als overige functies

 

In de omgevingsvisie zijn de provinciale belangen benoemd, waarmee gemeenten rekening dienen te houden bij het beoordelen van bestemmingsplannen. De provinciale belangen zijn verdeeld in Drentse kwaliteiten en ontwikkelingen. Binnen de Drentse kwaliteiten staat het behoud en de ontwikkeling van de kernkwaliteiten, de dynamiek van bedrijvigheid, de biodiversiteit en de milieu- en leefomgevingskwaliteit centraal. De kernkwaliteiten zijn opgenomen op een kernkwaliteitenkaart. Op het gebied van ontwikkelingen zijn onder meer het regionale economische vestigingsklimaat, de landbouw, het toerisme, de demografische ontwikkeling, de mobiliteit en de ontwikkeling van natuur en landschap (ecologische hoofd structuur, diversiteit in landschapstypen) als provinciaal belang benoemt.

 

De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast is zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang.

De verantwoordelijkheid voor de kernkwaliteiten binnen de bebouwde kom ligt bij de gemeente. Een uitzondering hierop is archeologie en in specifieke gevallen voor cultuurhistorie. Het provinciaal belang geldt alleen binnen de bebouwde kom als de desbetreffende kern met een waarde is aangeduid op de kaart cultuurhistorie hoofdstructuur. Op de kaart cultuurhistorie hoofdstructuur is het plangebied niet met een specifieke waarde aangeduid. De straat Dijkhuizen wordt op deze kernkwaliteit kaart aangeduid met "Lijnvormige objecten Cultuurhistorisch Kompas (OGV, 2010)". Dit plan brengt geen wijzigingen met zich mee welke van invloed zijn op de structuur en ligging van Dijkhuizen.

 

Provinciale omgevingsverordening Drenthe

 

Gedeputeerde staten van Drenthe maken bekend dat provinciale staten van Drenthe op 23 september 2015 de actualisatie van de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (POV) hebben vastgesteld. Deze verordening zal per 15 oktober 2015 in werking treden. De Provinciale omgevingsverordening Drenthe, met inbegrip van de navolgende wijzigingen, geeft de randvoorwaarden voor het opstellen van ruimtelijke plannen.

 

Paragraaf 3.2.3 van de verordening gaat in op het zorgvuldig ruimtegebruik of te wel de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij is aangegeven dat een ruimtelijk plan kan slechts in ruimtevragende ontwikkelingen op het gebied van woon-werklocaties, verblijfsrecreatie, detailhandel en infrastructuur mag voorzien indien uit het desbetreffende ruimtelijk plan blijkt dat dit op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking gerechtvaardigd is.

 

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro) stelt aan bestemmingsplannen volgens de Ladder der duurzame verstedelijking dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

 

Als eerste dient te worden bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij uitspraak van 11 april 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:915) heeft de Raad van State zich uitgesproken dat de vraag of er sprake is van e een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient te worden bezien in onderlinge samenhang met het planologisch beslag op de ruimte waarin dit plan mogelijk maakt, in vergelijking met het voorgaande plan en in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging.

 

Met dit plan vindt enkele een functiewijzing binnen het bestaande bouwvolume plaats. Dat het betreffende gebouw in gelijke vorm en omvang wordt herbouwd brengt daarin geen verandering. Daarbij wordt de (tweede) woonfunctie op het perceel verplaatst. Daarmee kan mede gezien de voornoemde uitspraak geconstateerd worden dat er met dit plan geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarmee hoeft in dezen de Ladder der duurzame verstedelijking niet te worden toegepast.

 

Conclusie:

Dit plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

 

3.3 Waterschapsbeleid

   

Vanaf 1 januari 2016 zijn de waterschappen Reest en Wieden en Groot Salland gefuseerd tot Waterschap Drents Overijsselse Delta (hierna WDODelta). Het plangebied is gelegen binnen het gebied van het voormalige waterschap Reest en Wieden. Voor het gebied is het ontwerp waterbeheerplan 2016 - 2021 Reest en Wieden van toepassing. Het waterplan is opgesteld in samenhang met de waterschappen binnen het beheersgebied Rijn-Oost. Bij het opstellen van dit beheersplan waren de omgevingsplannen (Drenthe en Overijssel) en een waterhuishoudingsplan (provincie Gelderland) kader stellend.

 

Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten we in de samenwerking met onze partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor onze primaire taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

 

Bij ruimtelijke plannen adviseert het waterschap om te komen tot een duurzame ruimtelijke inrichting. Ruimtelijke aanpassingen kunnen bijdragen aan het voorkomen van een overstroming of wateroverlast en het beperken van eventuele gevolgen. Daarnaast gaat het ook om de bijdrage die inwoners, gemeenten, provincies en belangenorganisaties zelf kunnen leveren aan waterveiligheid. De betrokkenheid vanuit de samenleving bij de gewenste veiligheid is een belangrijk aandachtspunt in de planperiode.

Doelstellingen voor ruimtelijke plannen:

• Het beperken van de gevolgen van wateroverlast en overstromingen (overlast, schade en slachtoffers).
• Het vergroten van het bewustzijn van de (resterende) eigen verantwoordelijkheid van de inwoners, overheden en bedrijven.

  

Dit plan omvat een verplaatsing van de woonfunctie binnen bestaande (te herbouwen) bebouwing waardoor voornoemde waterbelangen niet belemmerd kunnen worden.

 

Conclusie

Het plan betreft een geringe ruimtelijke ingreep welke geen invloed van betekenis heeft op de eisen vanuit het waterplan en op grond daarvan vormt dit plan geen beletsel voor de uitvoering.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

Structuurvisie De Wolden (2011)

 

In maart 2011 heeft de gemeenteraad de structuurvisie 2010-2030 vastgesteld. Deze visie vormt het toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met 2030 als zichtjaar. De structuurvisie heeft niet als doelstelling de ontwikkelingslocaties op perceelsniveau op de kaart weer te geven, maar geeft de ontwikkelingsmogelijkheden per landschapstype weer.

 

Ruinerwold is een van de vijf grootste dorpen van de gemeente en wordt aangemerkt als kerndorp.

 

Bij de kerndorpen zet de gemeente betreft woningbouw in op nieuwbouw (het creëren van aanbod) passend bij de aard en schaal van de dorpen.

 

Welstandsnota 2013

 

In de gemeente De Wolden bestaat de bestuurlijke wens tot deregulering en meer verantwoordelijkheid bij de burger neer te leggen. Deze wens heeft er toe geleid dat in de raadsvergadering van 13 december 2012 de raad besloten heeft tot het welstandsvrij verklaren van grote gebieden van de gemeente. Daarmee heeft de gemeenteraad het vertrouwen in de burger uitgesproken dat hij/zij de verantwoordelijkheid aan kan om op een juiste wijze met de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente De Wolden om te gaan.

 

Het plangebied is op de kaart behorende bij de welstandnota 2013 aangewezen als welstandvrij gebied.

 

Conclusie

Dit plan voldoet aan de doelstellingen en criteria van het voornoemde gemeentelijk beleid.

 

4 Omgevingsaspecten

 

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het plan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het plan dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

 

4.1 Milieuzonering

   

Een goed woon- en leefklimaat wordt bereikt als er balans is tussen de milieubelastende en milieugevoelige activiteiten, er is als het ware een goede mix van wonen en werken. In dat kader dient te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die kunnen worden gehinderd door dit plan of waarvan het plan juist hinder ondervindt.

 

Met dit plan wordt een bestaande woning plaatst binnen het bestaande bouwvolume van het bestaande woon-werk perceel Dijkhuizen 18. De verplaatsing van deze woning kan gevolgen hebben voor nabij gelegen inrichtingen.

 

In de nabijheid van het plangebied is op het perceel Dijkhuizen 12 is een autobedrijf met tankstation gevestigd. Volgens de VNG publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ dient tot een autobedrijf met tankstation een richtafstand van 30 m in acht te worden genomen.

 

Deze richtafstand is echter niet van toepassing op bestaande woningen. Daarbij zijn reeds twee woningen dichter bij het voornoemde autobedrijf met tankstation gelegen. De verplaatsing van de bestaande woning kan geen belemmering voor het autobedrijf met tankstation opleveren.

 

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen onoverkomelijke belemmeringen betreffende dit plan.

  

4.2 Bodem

   

In het kader van een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de bestemming (functie) die in het bestemmingsplan wordt toegelaten, passend wordt geacht in relatie tot de bodemkwaliteit.

 

In het verleden is het pand in gebruik geweest voor de bewerking en opslag van graanproducten. Dit gebruik is reeds tientallen jaren geleden gestaakt. Volgens de bodem informatiekaart van de provincie Drenthe is op deze locatie geen historische activiteit bekend. Sinds 2009 is het pand in eigendom van initiatiefnemer en in gebruik als (huishoudelijke) berging.

 

Het perceel ruimtelijke bestemd voor het gebruik als woon en werkperceel. De verplaatsing van de bestaande woning naar het te ver- en herbouwen bijgebouw brengt daarin geen verandering.

 

Conclusie:

Op basis van historische informatie en het huidig gebruik is er vooralsnog geen belemmering te verwachten is voor de functiewijziging van het gebouw.

 

4.3 Geluid

   

Met dit plan is sprake van de verplaatsing van een gevoelig geluidsgevoelig object. De bestaande woning is op zeer korte afstand tot de doorgaande centrale weg (Dijkhuizen) door Ruinerwold gelegen.

 

De nieuwe woning wordt naar de op het achtererf gelegen bijgebouw verplaatst. De afstand tot de weg Dijkhuizen wordt daarmee 30 meter vergroot. Daarmee zal de geluidsbelasting op de gevel van de woning, ten opzichte van de bestande situatie, fors afnemen. De verkeersintensiteit op Dijkhuizen bedraagt circa 1500 motorvoertuigen per etmaal. Gezien deze relatief lage verkeersintensiteit en het feit dat de nieuwe woning wordt afgeschermd tegen het wegverkeerslawaai door bebouwing die dichter bij de weg ligt, mag er vanuit worden gegaan dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.

 

Aan de oostzijde van het plangebied is de Vorenwolde gelegen. De Vorenwolde en omliggende gebied is gelegen binnen een op grond van de wegenverkeerswet aangegeven 30-km zone. Daarmee behoeft ten aanzien van de Vorenwolde geen afweging in het kader van de Wet geluid hinder plaats te vinden.

 

In het kader van de omgevingsvergunning bouwen zullen de minimale geluid(isolatie) eisen van het Bouwbesluit in acht worden genomen.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect geluid zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.4 Luchtkwaliteit

   

De luchtkwaliteit dient te worden mee genomen in ruimtelijke besluitvorming. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van luchtkwaliteitsnormen. Als er wel sprake is van een overschrijding, dan mag een project de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechteren.

 

Met dit plan wordt een bestaande woning Dijkhuizen 18 plaatst binnen het bestaande bouwvolume van het bestaande woon-werk perceel. De bestaande woonruimte wordt in gebruik genomen als bedrijfsruimte.

 

Luchtkwaliteitsnormen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. Een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
3. Een project draagt slechts in ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
4. Een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Dit plan worden geen extra woning mogelijk gemaakt. Tevens vindt er geen wijziging van de infrastructuur plaats en geen bouw van een kantoorlocatie. Er is daarmee in dezen sprake van een project dat ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij draagt aan de luchtverontreiniging.

 

Conclusie:

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.5 Externe veiligheid

   

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes. Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb). Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in de besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

 

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) en de eventuele toename hiervan, te worden bepaald.

 

Dit plan voorziet in verplaatsing van een kwetsbare functie.

 

Volgens www.risicokaart.nl van het interprovinciaal Overleg komen in de directe omgeving van het plangebied (straal 500 meter) geen inrichtingen voor die met gevaarlijke stoffen werken en daardoor een calamiteitenrisico vormen voor hun omgeving. Tevens zijn in de nabije omgeving geen transport routes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen gelegen.

 

Conclusie

Vanwege externe veiligheid is er geen belemmering om dit bestemmingsplan vast te stellen.

 

4.6 Cultuurhistorie

   

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging dient plaats te vinden van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie ofwel de aanwezigheid van monumenten of archeologisch waardevolle gebieden.

 

Monumenten

De binnen de gemeente De Wolden aangewezen rijksmonumenten en provinciale monumenten zijn op ruime afstand van het plangebied gesitueerd, zodat de voorgenomen ontwikkeling niet van enige invloed is op deze beschermde gebouwen. In de gemeente De Wolden zijn geen gemeentelijke monumenten aangewezen.

 

Archeologische beleidskaart

Op 26 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. Het plangebied is op de kaart deels aangeduid met de waarde "historische kernen (1832), buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingslocaties". In deze gebieden is archeologisch onderzoek verplicht bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm –Mv.

 

Het plan omvat de her- en/of verbouw van een bestaand gebouw. De daarmee gepaarde bodemingreep is kleiner dan de gestelde eis.

 

Indien bij de uitvoering onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dienen deze direct te worden gemeld bij zowel de gemeente als de provinciaal archeoloog (artikel 53 van de Monumentenwet).

 

Cultuurhistorische waardenkaart

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad de Cultuurhistorische waardenkaart voor de gemeente De Wolden vastgesteld. De cultuurhistorische waardenkaart biedt inspiratie voor recreatie, erfgoededucatie en PR-marketingstrategieën of ruimtelijk ontwerp (inrichting en beheer).

 

Op de beleidskaart is het plangebied aangeduid als beleidsgebied 2. Daarbij is aangegeven dat dit gebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft en dat bij nieuwe ontwikkelingen cultuurhistorische waarden een grote rol dienen te spelen. De cultuurhistorie kan daarbij inspirerend werken bij nieuwe ontwikkelingen.

 

De cultuurhistorie is bij dit plan betrokken door het karakteristieke voormalige pakhuis te renoveren en een nieuwe passende functie te geven. Met dit plan kan het pakhuis bewaard blijven.

 

Conclusie

Vanuit het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

4.7 Water

   

Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er is geen waterschapsbelang.

 

Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van een digitale watertoets. Het proces van de watertoets is goed doorlopen conform de Handreiking Watertoets III

 

Conclusie

In het kader van dit plan is de digitale watertoets uitgevoerd. Op basis van deze toets volgt dat er geen waterschapsbelang is. Dat houdt in dat de planvorming doorgang kan vinden.

 

4.8 Ecologie

   

Bij ruimtelijke planvorming dient aandacht te worden besteed aan natuurwetgeving. Hierbij kan een tweedeling gemaakt worden in soortbescherming en gebiedsbescherming. Soortbescherming wordt geregeld in de Flora- en faunawet. De gebiedsbescherming vindt plaats via de Natuurbeschermingswet. (‘Natura 2000-gebieden’).

 

Het bestaande pakhuis is in gebruik als opslagruimte voor verenigingen en huishoudelijk gebruik. Het perceel sluit aan op de bestaande woon- en werkbebouwing. Het gebied is daarmee aan te merken als een verstoord gebied.

 

Het plan voorzien op de verplaatsing van een woonfunctie binnen een bestaand woon-werkperceel. Daarbij zal een deel van de bebouwing gesloopt en wederom opgebouwd worden. De te slopen bouwdelen bevatten enkelsteensmuren en een onbeschoten dak. waardoor er nauwelijks verblijfplaatsen voor fauna aanwezig is.

 

Gezien voorstaande is het aannemelijk dat het plangebied geen bijzondere functie voor beschermde plant- of diersoorten heeft dan wel dat deze door de beperkte ruimtelijke ingreep worden aangetast.

 

Bij de voorbereiding en bouw van de voorgenomen woning zal de algemene zorgplicht zoals vermeld in de Flora- en Faunawet in acht genomen moeten worden.

 

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

 

5 Planbeschrijving

 

Het plan voorziet in een bestemmingsplanherziening om te voorzien in de ver- en herbouw van het bestaande bijbehorende bouwwerk tot woning. Waarbij de woonfunctie van de verdieping van het pand Dijkhuizen zal komen te vervallen en in gebruik genomen als bedrijfsruimte.

 

Het perceel is gelegen binnen het plangebied van de beheersverordening Ruinerwold en is daarin aangeduid met de bestemming "Centrum", "Groen" en "Waarde Archeologie".

 

De bestaande indeling van bestemmingsvlakken met bouwvlak zoals bepaald in de vigerende verordening zijn grotendeels overgenomen in dit plan. Ter hoogte van de aan te leggen tuin, conform het inrichtingsplan, is de bestemming Centrum met dit plan vergroot.

 

De gronden ter hoogte van de aan te leggen inrit zijn in overleg met de behandelende ambtenaar buiten dit plan gelaten. Binnen de bestemming Groen kunnen paden ten behoeve van de bestemming worden aangelegd waardoor de inrit naar de woning kan worden aangelegd conform de beheersverordening Ruinerwold.

 

De opzet van de bestemmingsregels is zoals aangegeven in het handboek bestemmingsplannen De Wolden gebaseerd op de beheersverordening Ruinerwold. Daarbij zijn de niet van toepassing zijnde begrippen en bepalingen zijn niet opgenomen in dit plan.

 

Volgens de regels Centrum van de vigerende verordening kunnen hoofgebouwen, waaronder tevens een woning wordt verstaan, enkel het bouwvlak worden gebouwd. Dit plan voorziet ten behoeve van de ver- en herbouw van het pakhuis tot woning in een aanduiding ‘woning toegestaan’.

 

Volledigheidshalve is de aanduiding en bijbehorende bepalingen, Waarde-Archeologie, zoals vastgelegd in de verordening, overgenomen in dit plan.

  

6 Juridische vormgeving

 

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de voorgaande hoofdstukken, hebben in de regels van dit plan hun juridische vertaling gekregen. Daarmee zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied vastgelegd.

 

Het plan is opgesteld conform het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente De Wolden en de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

  

7 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

   

7.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Het gaat om een particulier initiatief waarbij de initiatiefnemers garant staat voor de economische uitvoerbaarheid van het plan. Eventuele planschadekosten en aan dit plan verwante kosten komen daarmee voor rekening van de initiatiefnemer.

 

7.2 Inspraak en overleg

 

Inspraak

 

Het college heeft de bevoegdheid te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Aangezien onderhavig plangebied gering van omvang is en de ruimtelijke consequenties beperkt zijn, is overeenkomstig het besluit van het college geen gelegenheid tot inspraak geboden.

 

Door de initiatiefnemer zijn de eigenaren respectievelijk bewoners van de aangrenzende woningen geïnformeerd over het voornemen tot bouw van een compensatiewoning en sloop van een deel van de bestaande voormalig agrarische bebouwing. Daarbij zijn geen negatieve reacties ontvangen.

 

Zienswijzen

 

Het voorliggend bestemmingsplan is als ontwerp ter visie worden gelegd gedurende de periode van 13 oktober tot en met 23 november 2016. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen.

 

Van de mogelijkheid om gedurende deze termijn zienswijzen bij het college in te dienen is geen gebruik gemaakt.

 

Vaststelling

 

Het voorliggend bestemmingsplan is door de gemeenteraad bij besluit van 26 januari 2017 vastgesteld.