Dorpsstraat 84, Koekange

Toelichting

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Dorpsstraat 84 in Koekange is dakpannenhandel Ter Meer gevestigd. Men wil het bedrijf uitbreiden met extra opslagruimte. Hiervoor wil men het weiland gelegen achter het huidige bedrijfsperceel aanwenden.

De geplande uitbreiding past niet in de geldende beheersverordening Koekange. Het achterliggende weiland heeft de bestemming "agrarisch gebied' en is daarom niet bruikbaar voor de bedrijfsvoering van de dakpannenhandel.

De gemeente De Wolden wil meewerken aan de uitbreiding van de dakpannenhandel met extra opslagruimte. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van de uitbreiding van het bedrijf in planologisch juridische zin mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Dorpsstraat van Koekange en is gesitueerd langs de spoorlijn. Op de luchtfoto (bron geoviewer) is de ligging van het plangebied weergegeven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande en nieuwe situatie

Het plangebied is gelegen aan de Dorpsstraat in Koekange.

De heer Ter Meer wil het weiland gelegen achter het bedrijfsperceel Dorpsstraat 84 verharden en gebruiken voor de opslag van dakpannen. Dit weiland heeft de bestemming "agrarisch gebied" en is daarom niet bruikbaar voor de bedrijfsvoering van de dakpannenhandel.

In de nieuwe situatie zal het perceel bestaan uit handelsactiviteiten met buitenopslag op het achterterrein.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Nationaal ruimtelijk beleid

Op 13 maart 2012 is de nationale Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Deze vervangt onder andere de Nota Ruimte. De SVIR gaat in op de nationale ruimtelijke belangen. In dit geval is er geen sprake van een nationaal ruimtelijk belang.

3.2 Provinciaal ruimtelijk beleid

De provincie Drenthe heeft een Omgevingsvisie opgesteld. Deze is vastgesteld op 2 juni 2010.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de priovincie in het ruimtelijke domein. Deze Omgevingsvisie is via een interactief proces tot stand gekomen. Zowel bij de voorbereiding als bij het opstellen van de Omgevingsvisie zijn partners, maatschappelijke organisaties en inwoners van Drenthe nauw betrokken.

De missie van de provincie Drenthe luidt als volgt: "Het koesteren van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kernkwaliteiten".

De provinciale belangen (kernkwaliteiten en kernwaarden) zijn benoemd. Dit zijn onder meer:

• het versterken en de ruimtelijke identiteit van Drenthe (onder andere rust, ruimte, natuur en landschap, oorspronkelijkheid, kleinschaligheid);
• dynamiek van de bedrijvigheid;
• de landbouw moet in de provincie voldoende mogelijkheden hebben voor schaalvergroting en voor de productie van energie;
• het verbeteren en vernieuwen van het bestaande aanbod van verblijfs- en dagrecreatie en van de toeristisch-recreatieve infrastructuur;
• het behouden en versterken van de biodiversiteit onder meer door het realiseren van de ecologische hoofdstructuur aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus, de EHS,de verschillende Drentse landschapstypen en de diversiteit in landschapstypen.

Op verschillende kaarten bij de Omgevingsvisie zijn onder meer de "Visie 2020" en de "kernkwaliteiten" weergegeven. Koekange is aangegeven als een dorp in een gebied met dorpen dynamiek. Op de kaart "Visie 2020" en "Kernkwaliteiten" heeft Koekange geen nadere aanduidingen.

In de Provinciale omgevingsverordening (die regels voor bestemmingsplannen voorschrijft) is het plangebied aangeduid als "bestaand stedelijk gebied'. De provincie heeft diverse ambities en daarmee ook belangen. De basis hiervoor zijn de wettelijke taken en verantwoordelijkheden. Deze zijn aangevuld met een selectie onderwerpen die volgens de provincie het meest effectief te beïnvloeden zijn op provinciaal niveau. Dit zijn onderwerpen die betrekking hebben op de aanwezige kwaliteiten en de fysiek-ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Drenthe.

Voor wat betreft het thema 'voorzieningen' zet de provincie in op een robuuste economische structuur. In de omgevingsvisie staat hier over onder meer: "De leefbaarheid in het landelijke gebied van Drenthe komt onder druk te staan. In een aantal delen van Drenthe speelt deze ontwikkeling in hoge mate: de lokale economie is veelal niet sterk, voorzieningen worden gecentraliseerd in grotere plaatsen, het buitengebied is relatief groot, het aantal kernen verspreid. Ook is er in de nabije toekomst sprake van een bevolkingsafname. Een afnemende bevolkingsomvang kan negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid van een gebied. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan leegstand, sociale tweedeling, waardedaling van de woningen en een afnemende bereikbaarheid van het buitengebied. Een goede ontsluiting van de steden en dorpen in het buitengebied is van belang voor de bereikbaarheid van noodzakelijke voorzieningen".

3.3 Gemeentelijk ruimtelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 10 maart 2011 is de structuurvisie 2010-2030 voor de gehele gemeente De Wolden vastgesteld. Koekange is in de structuurvisie aangewezen als één van de vijf kerndorpen. Met betrekking tot bedrijvigheid geeft de structuurvisie het volgende weer.

"Een kenmerk van de plattelandsgemeente is de verspreide lokale bedrijvigheid over de kerndorpen, kleine kernen en in het buitengebied. Op dit moment is er geen grootschalig bedrijventerrein aanwezig en de gemeente gaat hier ook in de toekomst niet op inzetten. De gemeente zet in op uitbreidingsmogelijkheden van de lokale bedrijvigheid, in de kernen en in het buitengebied, passend binnen de landschappelijke kenmerken".

Het perceel Dorpsstraat 84 heeft een bedrijfsbestemming. De gevraagde uitbreiding past binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de structuurvisie.

3.3.2 Geldende beheersverordening

De gemeenteraad heeft op 10 oktober 2013 de beheersverordening Koekange vastgesteld. In de beheersverordening is de planologische situatie van de kern Koekange vastgelegd. De beheersverordening vervangt hiermee de voorheen geldende bestemmingsplannen.

Het perceel Dorpsstraat 84 heeft hierin een bedrijfsbestemming. De vestiging van een dakpannenhandel past hier binnen.

Het weiland gelegen achter het bedrijfspand wil men gaan gebruiken voor de opslag van dakpannen. Dit weiland heeft in de beheersverordening een agrarische bestemming. Opslag van dakpannen is binnen deze aanduiding niet mogelijk.

3.3.3 Welstandsnota

Op 13 december 2012 is de "Welstandsnota 2013" vastgesteld. Koekange valt in een welstandsvrij gebied. Hier gelden geen welstandseisen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht). Allereerst wordt inzicht gegeven in de bestaande situatie van het plangebied.

Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van deze onderzoeken. Voor uitgebreidere informatie wordt verwezen naar de feitelijke onderzoeken.

4.2 Archeologie

Een klein deel van de huidige bebouwing op het perceel Dorpsstraat 84 ligt volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart in gebieden die zijn aangeduid als "historische kernen (1832), buitenplaatsen, middeleeuwse begraafplaatsen (in gebruik) en zone rond historische nederzettingslocaties". Op deze plaatsen is een archeologisch onderzoek nodig bij bodemingrepen > 100 m² en dieper dan 30 cm-mv.

Het overgrote deel van het perceel, waaronder ook het gedeelte waarop de buitenopslag zal gaan plaatsvinden, is gesitueerd in een gebied met een lage verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is pas verplicht bij ingrepen > 3 ha en dieper dan 30 cm-mv. Het vorenstaande is hier niet aan de orde zodat archeologisch onderzoek achterwege kan blijven.

4.3 Bodem

In de onderzochte bodem (grond en grondwater) zijn maximaal licht verhoogde waarden aan onderzochte stoffen aangetoond. De aangetoonde licht verhoogde gehalten betreft enkele zware metalen, PAK, PCB's en minerale olie en zijn met name aangetroffen in het mengmonster van de puinhoudende bovengrond. Genoemde licht verhoogde waarden kunnen worden gerelateerd aan het voorkomen van puin in de bovengrond. In de zandige ondergrodn zijn eveneens licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen aangetoond (zink en kwik). De herkomst van de gemeten licht verhoogde gehalten aan zware metalen in de ondergrond is niet exact aan te duiden. Mogelijk is er een relatie met de in het verleden plaatsgevonden opslag van materialen op het buitenterrein waarbij uitloging van metalen naar de bodem kan hebben plaatsgevonden.

Verder zijn barium en zink in licht verhoogde concentraties in het grondwater aangetoond. Opgemerkt wordt dat de concentratie aan zink de streefwaarde ruim overschrijdt. De tussenwaarde wordt echter niet overschreden. Barium is vermoedelijk van nature verhoogd in het grondwater aanwezig. De herkomst van zink in het grondwater is niet exact aan te duiden maar mogelijk is er een relatie met de inhet verleden plaatsgevonden opslag van materialen ter plaatse waarbij uitloging van zink naar het grondwater kan hebben plaats gevonden.

De onderzoekshypothese "onverdacht" wordt gezien de gemeten maximaal licht verhoogde waarden als juist beschouwd. Met de gevolgde onderzoeksstrategie is de miliehygiënische kwaliteit ter plaatse van het prceel voldoende vastgelegd.

Bij de gemeten licht verhoogde gehalten zijn geen risico's voor milieu en volksgezondheid aanwezig en hoeft geen vervolgonderzoek plaats te vinden. Voor wat betreft de kwaliteit van de bodem hoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperken te worden gesteld aan het gebruik van de onderzochte locatie.

4.4 Externe veiligheid

Binnen de rode onderbroken lijn in de figuur hierboven ligt de vestiging Dorpsstraat 84. Het terrein waarvoor de wijziging wordt aangevraagd grenst aan de spoorlijn Zwolle – Groningen.

De planlocatie ligt binnen 200 meter vanaf de spoorlijn Zwolle – Groningen. Dit is een spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd en is in het Basisnet Spoor opgenomen. Externe veiligheid is dus vanwege de spoorlijn relevant. Echter deze spoorlijn heeft volgens het Basisnet geen veiligheidszone (lees PR10-6), waardoor het plaatsgebonden risico 10-6 voor de wijziging van het bestemmingsplan dus geen belemmeringen geeft.

Daarnaast moet worden gekeken naar de verandering van het groepsrisico dat deze wijziging van het bestemmingsplan op zou leveren. Omdat het terrein slechts gebruikt gaat worden voor de opslag van materialen in de vorm van dakpannen, is er geen sprake van een toename van het groepsrisico en kan een verantwoording daarvan verder achterwege blijven.

Op de risicokaart Drenthe staat weergegeven dat er ten noorden van de spoorlijn twee hoge druk aardgasleidingen van de NAM liggen.

ID buisleiding	diameter	druk	invloedsgebied
721-001	304,8 mm	80 bar	185 m
730-001	152,4 mm	75 bar	95 m

Beide buisleidingen hebben geen veiligheidszone (lees PR10-6), waardoor het plaatsgebonden risico 10-6 voor de wijziging van het bestemmingsplan dus geen belemmering oplevert.

De locatie waarvoor de wijziging van de bestemming is aangevraagd ligt gedeeltelijk binnen het invloedsgebied van de NAM-leiding met nummer 721-001. Het invloedsgebied van die leiding bedraagt namelijk circa 185 meter. Externe veiligheid is vanwege deze hoge druk aardgasleiding dus ook relevant.

Ook hier geldt dat het terrein slechts gebruikt gaat worden voor de opslag van materialen. Omdat hierdoor op het terrein geen objecten worden gerealiseerd waarbinnen zich personen kunnen bevinden, is er geen sprake van een toename van het groepsrisico en kan een verantwoording daarvan dan ook achterwege blijven.

Vermeldenswaard is dat het plangebied buiten de 100% letaliteitszone van circa 95 m van deze buisleiding ligt.

De buisleiding 730-001 is voor dit plan niet relevant. Het invloedsgebied van deze leiding ligt namelijk buiten het plangebied en daarmee automatisch ook de 100% letaliteitszone van circa 70 m. Verder zijn er in de omgeving van de planlocatie geen andere stationaire risicobronnen (bedrijven) aanwezig die vanwege externe veiligheid voor dit plan van belang kunnen zijn.

Conclusie: Externe veiligheid vormt geen belemmering om de wijziging van het bestemmingsplan vast te stellen.

4.5 Flora en fauna

De onderzoekslocatie betreft een braakliggend terrein (grasveld), met een oppervlakte van ca. 1500 m², gesitueerd achter een bestaande bedrijfslocatie aan de Dorpsstraat 84 te Koekange. Langs de westgrens van de onderzoekslocatie is de spoorlijn Zwolle – Groningen gesitueerd met daarnaast een spoorsloot. Langs de oostgrens van de locatie is tevens sprake van een sloot. Ten behoeve van de ontwikkeling worden er, behoudens het te bestraten grasveld, geen bestaande landschapselementen verwijderd. De aanwezige sloten blijven aanwezig en worden aan de noordzijde verlengd en met elkaar verbonden. In de omgeving is voorts sprake van agrarische percelen, woningbouw en infrastructuur.

De onderzoekslocatie is gelegen ten zuidoosten van het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied Holtingerveld. De afstand tussen de onderzoekslocatie en het Natura 2000 gebied bedraagt meer dan 8 kilometer. Gelet op de afstand, de kernopgave van het Natura 2000 gebied, de kenmerken van onderhavig onderzoeksterrein en het initiatief wordt er geen toets aan de Natuurbeschermingswet uitgevoerd (zie ook paragraaf 1.3, scope).

Naar aanleiding van het verkennend onderzoek Flora- en Faunawet wordt geconcludeerd dat er ter plaatse van de onderzoekslocatie geen streng (tabel 2 of 3) beschermde soorten zijn aangetroffen en niet worden verwacht op basis van het habitatstype. Opgemerkt dient te worden dat het onderzoeksterrein geen deel uitmaakt van het permanente leefgebied van beschermde soorten. Wel kunnen beschermde soorten periodiek voorkomen (foeragerend of tijdens hun migratie). Uit onderhavig onderzoek wordt voorts geconcludeerd dat de onderzoekslocatie mogelijk deel uitmaakt van het leefgebied van algemene of licht beschermde soorten. De verwacht diersoorten zijn opgenomen in bijlage 4 van de Flora en Faunawet en vallen onder de “Algemeen vrijgestelde beschermde soorten”. Dit houdt in dat in het kader van de Flora en Faunawet geen vrijstelling noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden.

4.6 Landschap en cultuurhistorie

Koekange is van oorsprong een wegdorp. Het perceel Dorpsstraat 84 ligt aan de oorspronkelijke lintbebouwing. De uitbreiding van het bedrijfsperceel vindt aan de achterzijde plaats. Vanaf de weg is dit niet te zien. Wel zijn er enkele percelen in de omgeving die de opslag kunnen waarnemen. Ook vanaf het spoor is de opslag te zien. Landschappelijke inpassing van de opslag is dan ook vereist. Het landschappelijk ontwikkelingskader biedt hiervoor een kader.

4.7 Water

De locatie, zoals hierboven omschreven kent een problematiek met de afvoer van water, d.w.z. het grasland is periodiek zeer nat en de (ontwaterings-)sloten rondom, voeren onvoldoende water af. Het is niet bekend of de slechte afvoer te maken heeft met de onderhousstatus van de omringende sloten of met de fysische bodemeigenschappen ter plaatse. De doorlatendheid van de ondergrond is niet vastgesteld/bekend. Uit de hydrologische situatie (i.c. hoge grondwaterstand) blijkt op voorhand dat er weinig mogelijkheden zijn tot buffering of berging van water boven het aangetroffen grondwaterniveau.

Uitgangspunten Waterschap Reest en Wieden:

Er wordt naar gestreefd om het bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren. Er moet worden aangegeven of, en op welke wijze, de waterhuishouding wordt beïnvloed en op welke wijze negatieve effecten worden voorkomen of gecompenseerd. De belangrijkste beleidsdocumenten met betrekking tot water zijn de Vierde Nota Waterhuishouding, Waterbeleid 21e eeuw en de Europese Kaderrichtlijn Water. Waterschap Reest & Wieden heeft dit beleid onder andere vertaald naar het Waterbeheerplan 2010-2015. Hierin is met betrekking tot de waterhuishoudkundige infrastructuur een aantal richtlijnen aangegeven waar bij ruimtelijke ontwikkelingen van uit wordt gegaan. Naast de richtlijnen van het waterschap worden voor de watertoets de thema's van de “Handreiking watertoetsproces 3” (2009) grotendeels gevolgd. Het waterschap hanteert bij gebruiksplannen zoals deze, de trits vasthouden-bergenafvoeren. Dat betekent dat er hemel- en grondwater neutraal gebouwd moet worden. Concreet betekent dit dat het ophogen i.p.v. drainage en hemelwater in het gebied verwerken in bijvoorbeeld wadi's of te realiseren oppervlaktewater.

In het watertoetsdocument van het Waterschap zijn de eisen concreet aangegeven welke samengevat op het volgende neer komen:

• wateroverlast: er mag niet meer dan de afvoernorm van 1,2l/s/ha worden afgevoerd;
• wateroverlast: 10% van het verharde oppervlak wordt ingezet als waterbergend oppervlak; wateroverlast: er mag 1 keer per 10 jaar wateroverlast als gevolg van extreme neerslagsituaties, optreden;
• riolering: alleen schone oppervlaktes mogen worden gescheiden worden afgevoerd. Regenwater mag in deze situatie geloosd worden op oppervlaktewater (NB gezien de activiteit is geen zuiverende voorziening noodzakelijk).

Als gevolg van beleid en eisen van het waterschap wordt er in dit plan voor gekozen om de neerslag gevallen op de verhardingen (t.b.v. opslag van dakpannen) door middel van infiltratie af te voeren naar de ondergrond en met vertraging af te voeren naar het oppervlaktewater. Bij toetsing van het plan blijkt dat er voldoende waterbergend oppervlak te realiseren is (>10% van het verharde oppervlak, i.c. meer dan 500 m²). Opgemerkt dient te worden dat de distributie bij extreme neerslagsituaties bepalend is voor voorkoming van wateroverlast. Gezien de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), minder dan 0,7 m-mv kan, om wateroverlast te beperken, worden overwogen het terrein op te hogen. Draineren is eveneens mogelijk maar moeilijk te combineren met het bovengenoemde vasthouden van water. De verdere uitwerking van de dimensionering van het waterbergend oppervlak en de waterpeilbeheersing, eventueel in combinatie met ophogen van het terrein en eventueel toepassen van drainage, vindt plaats in overleg met het Waterschap Reest en Wieden.

Hoofdstuk 5 Toetsing

In de geldende beheersverordening heeft het weiland gelegen achter de bebouwing op het perceel Dorpsstraat 84 de bestemming "agrarisch gebied". Opslag van dakpannen is niet toegestaan binnen deze bestemming.

Uitbreiding is gewenst omdat de onderneming haar totale voorraad op het perceel Dorpsstraat 84 wenst op te slaan. Zonder deze uitbreiding heeft het bedrijf geen bestaansrecht op het betreffende perceel.

Het perceel grenst aan de achterzijde aan het landelijk gebied. Landschappelijke inpassing is een voorwaarde om uitbreiding van het perceel met opslagruimte mogelijk te maken.

Hoofdstuk 6 Planologisch-juridische regeling

6.1 Algemeen

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels

2. Bestemmingsregels

3. Algemene regels

4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de bestemmingen die voorkomen in het plangebied. De bestemmingsartikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en in dit geval een wijzigingsbevoegdheid. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten algemene regels.

6.2 Nadere toelichting op de regels

6.2.1 Bedrijf

Binnen de bestemming "bedrijf" is een bouwvlak getekend waarbinnen de gebouwen ten behoeve van het bedrijf mogen worden gebouwd. Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit de categorieën 1 en 2 van de bij de regels behorende Staat van bedrijven toegestaan, als ook bestaande bedrijven.

6.2.2 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Het verlenen van een omgevingsvergunning mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal het verlenen van die vergunning zorgvuldig moeten afwegen en motiveren.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en vooroverleg

Gezien de beperkte omvang van de onderhavige ontwikkeling en omdat er geen sprake is van een provinciaal belang, is het plan in het kader van vooroverleg niet aan de provincie voorgelegd. De provincie en het waterschap zijn in de gelegenheid om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan "Dorpsstraat 84, Koekange" wordt op de in de gemeente De Wolden gebruikelijke wijze ter inzage gelegd. In de periode van tervisielegging kan een ieder een zienswijze indienen.

7.2 Overleg

In verband met de beperkte omvang van de onderhavige ontwikkeling krijgen de overleginstanties de gelegenheid om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan.

7.3 Economische uitvoerbaarheid

Het betreft hier een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering komen voor rekening van de initiatiefnemer.