Borger Dorp - Schultestraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Schultestraat te Borger stond voorheen een schoolgebouw dat gebruikt is door basisschool De Borgh. Deze school is in december 2013 verhuisd naar de tegenovergelegen multifunctionele accommodatie (MFA) Het Hunzehuys aan de Molenstraat. Het resultaat is dat het gebouw leeg stond en verpauperd raakte. Het gebouw is inmiddels gesloopt. Hierdoor is ruimte ontstaan voor een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Borger-Odoorn heeft het initiatief genomen om het gebied in te vullen met een aantal woningen.

De ontwikkeling van deze woningen is niet mogelijk op basis van het geldende planologisch kader. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van negen nieuwbouwwoningen mogelijk worden gemaakt.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt nabij het centrum van het dorp Borger. Rondom het plangebied is sprake van een woongebied. Direct ten zuiden van het plangebied zijn meerdere andere functies, zoals een MFA en sportzaal gevestigd. In figuur 1 is het plangebied in de directe omgeving weergegeven.

Figuur 1. Begrenzing plangebied

1.3 Geldende regeling

Het plangebied valt onder de regeling van de beheersverordening Borger Dorp, die is vastgesteld op 5 september 2013. Hierin is geregeld dat de daarin opgenomen voorschriften uit het bestemmingsplan Borger Dorp (2001) van toepassing blijven. Voor het plangebied betekent dit dat wordt getoetst aan de bestemming 'Woongebied'.

In de regels van deze beheersverordening staat dat de nieuwbouw van woningen alleen mogelijk is op de gronden die op de plankaart zijn aangewezen als 'Nieuwbouwlocatie'. Het plangebied valt hier niet onder.

Om de gewenste ontwikkeling aan de Schultestraat mogelijk te maken is daarom de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding is in hoofdstuk 2 de huidige- en de gewenste situatie van het plangebied beschreven. Hierin is ook ingegaan op de ruimtelijke inpassing van de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleidskader waarbinnen de voorziene ontwikkelingen in het plangebied moeten passen. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten en de effecten van de ontwikkeling daarop en vice versa. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de van toepassing zijnde bestemmingen gegeven. Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het plangebied

2.1 De omgeving

De gemeente Borger-Odoorn kenmerkt zich door prachtige authentieke dorpen en mooi natuurschoon. De bossen en de heide (westelijk) oefenen een grote aantrekkingskracht uit op wandelaars en fietsers. Terwijl het aangrenzende veenkoloniale landschap (oostelijk) een weids zicht biedt over de akker- en graslanden en de uitgestrekte ruimte benadrukt. Dit alles zorgt voor een aaneenschakeling van bezienswaardigheden en belevingsmomenten, gecombineerd met de rijke cultuurhistorie, zoals bijvoorbeeld de hunebedden.

Borger kenmerkt zich door een hoog voorzieningenniveau, voor een deel afgestemd op de vele toeristen die vooral in de zomer Borger-Odoorn bezoeken. De oude dorpskern is uitgebreid met moderne woonwijken omgeven door veel groen.

De voormalige bebouwing (het schoolgebouw) is gebouwd rond 1970. Op dat moment was het bouwblok ten westen van de locatie –aan de overzijde van de Molenstraat al gebouwd. Hier staan typisch jaren '50 woningen van twee lagen met een flauwe kap en een eenvoudige gevelopbouw en detaillering. Dit hele blok oogt als een geheel doordat de woningen naast elkaar op de rooilijn staan en allen een zelfde maat, schaal en materiaalgebruik kennen. De woonbuurt ten oosten van de locatie kent een nog sterkere samenhang, waarbij de woningen allen min of meer hetzelfde zijn, zeker in kleuren materiaalgebruik.

In de directe omgeving van het plangebied is een Multifunctionele accommodatie (MFA) gevestigd. Hierin is onder andere ruimte gemaakt voor twee basisscholen, een bibliotheek en een dorpshuis. Naast het MFA is een sporthal gevestigd. Bij deze functies is een parkeerterrein aangelegd. Aan de noord-oostzijde van het plangebied is een supermarkt gevestigd. Aan de noordkant staat een appartementencomplex met een bescheiden hoogte van drie bouwlagen.

Aan de westkant grenst het perceel aan een openbaar wegprofiel met een brede groenstrook. Daarachter ligt de eerder genoemde Molenstraat. Aan de oostzijde grenst het perceel aan de achtertuin van vier twee-onder-één-kap woningen en aan de voortuin van twee twee-onder-één-kap woningen. Tussen de locatie en deze twee-onder-één-kap woningen in loopt een voetpad dat via de noordkant uitkomt op de Molenstraat.

In paragraaf 5.2 is ingegaan op de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

2.2 Bestaande situatie

Het perceel heeft een bruto oppervlak van circa 4000 m². Vlak voor de sloop stond in het plangebied een schoolgebouw dat zeer verouderd was. De rest van het plangebied was ingevuld als schoolplein. Een beeld van de bestaande situatie zoals deze vlak voor de sloop was, is weergegeven in figuur 2. Zoals in de inleiding naar voren kwam, was het gebouw niet meer in gebruik. Het plangebied is niet meer openbaar toegankelijk. Op de afbeelding is duidelijk te zien dat er rondom het pand hekwerken zijn geplaatst.

Figuur 2. Bestaande situatie schoolgebouw Schultestraat

Wat meteen opvalt is de verspringing in de rooilijn. Elk klaslokaal is op een andere afstand tot de Schultestraat gesitueerd. Verder bestaat uit het gehele gebouw uit één bouwlaag met een plat dak. Hierop is dieper ingegaan in het beeldkwaliteitplan dat is opgenomen in Bijlage 1.

Het plangebied ligt aan de Schultestraat te Borger. Dit is nabij het centrum van het dorp. De Schultestraat ontsluit het plangebied via de Molenstraat op de N374 en daarmee de N34. Voor het bestemmingsverkeer van de school was geen parkeerruimte op het erf aanwezig. Dit gebeurde dan ook veelal op de openbare weg en het tegenover gelegen parkeerterrein.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk is ingegaan op het beleid dat van toepassing is op het plangebied. Er is eerst gekeken naar het rijksbeleid, vervolgens naar het provinciale beleid en tot slot mondt dit uit in een gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen. Hierop wordt dieper ingegaan bij het provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels over de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking, Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6, lid 2

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In paragraaf 3.3.2 is onder andere ingegaan op de woningbehoefte van de gemeente Borger-Odoorn en de plaats Borger. In dit plan wordt ingespeeld op de regionale behoefte van voornamelijk senioren, omdat de vraag naar woningen binnen deze doelgroep het grootst is. Het plangebied is daarnaast centraal gelegen in Borger. Er wordt een bestaande locatie gebruikt. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en er worden woningen met in totaal ongeveer dezelfde oppervlakte (alleen de begane grond meegerekend) gebouwd. Dit plan voldoet kortom aan de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. Deze visie is het strategisch kader voor de ruimtelijke economische ontwikkeling van Drenthe en bevat themagerichte beleidslijnen. De provincie geeft in de Omgevingsvisie Drenthe met betrekking tot dit plan een aantal beleidsregels.

In de omgevingsvisie wordt in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik aangegeven dat er wordt gestreefd naar het bundelen van wonen en werken. Verdichting gaat voor uitbreiding. In het bebouwde gebied is er ruimte voor het ontwikkelen van stedelijke functies, mits dit niet ten koste gaat van cultuurhistorische dorpskernen. In deze situaties wordt gezocht naar een maatwerkoplossing. De ontwikkeling vindt niet plaats in het meest historische deel van de dorpskern.

In de omgevingsvisie wordt de ambitie uitgesproken om de ruimtelijke identiteit van Drenthe te versterken. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de kernkwaliteiten die voor bepaalde gebieden vastgesteld zijn. Voor het plangebied geldt de kernkwaliteit cultuurhistorie. Dit heeft te maken met de ligging op de rand van de Hondsrug.

Het plan is passend binnen de beleidsuitgangspunten van de provincie. Er is sprake van herontwikkeling, dus zorgvuldig ruimtegebruik. De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving wordt versterkt, doordat een verouderd gebouw wordt vervangen door nieuwbouwwoningen. De cultuurhistorische waarde van het gebied worden gerespecteerd. In 4.5 wordt nader ingegaan op de wijze waarop met de cultuurhistorische waardering van het gebied wordt omgegaan.

3.2.2 Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid

De provinciale belangen zoals genoemd in de Omgevingsvisie zijn in de verordening Ruimtelijke Omgevingsbeleid, vastgesteld op 9 maart 2011, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Op grond van artikel 3.15 van de verordening geldt dat ruimtevragende ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en infrastructuur alleen mogelijk zijn wanneer dit op basis van de SER-ladder gerechtvaardigd is. Het plangebied ligt volgens de kaart Bestaand Stedelijk Gebied binnen het stedelijk gebied. De SER-ladder is een methode om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik bij het inpassen van ruimtebehoefte. In dit geval is geen sprake van ruimtebehoefte, omdat de ruimte wordt gebruikt die door herstructurering vrij komt. Een verdere onderbouwing van de SER-ladder is opgenomen in 3.1.3.

Op grond van artikel 3.25 mag een plan geen nieuwe woningbouw toelaten die buiten de afspraken vallen die de woonregio en de provincie hebben gemaakt. Dit zijn afspraken over de woningbouwprogrammering en het gestelde in de woonvisie. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid, hierop is verder ingegaan in 3.3.2.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Borger-Odoorn

De gemeente Borger-Odoorn heeft op 9 december 2010 de Structuurvisie vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een strategische ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente Borger-Odoorn voor de komende 10-20 jaar.

Borger-Odoorn staat de komende jaren voor een uitdaging als gevolg van de demografische ontwikkelingen die zich voordoen in zowel de gemeente als in Zuid-Oost Drenthe. In deze regio wordt voor de komende 10 jaar een (verdere) krimp van de bevolking verwacht. Daarnaast neemt het percentage ouderen (65+-ers) in de bevolking de komende jaren fors toe.

Voor woningbouw wordt ingezet op het toevoegen van kwaliteit door herstructurering en nieuwbouw binnen bestaande structuren. De inwoners moeten in Borger-Odoorn willen en kunnen blijven wonen. Inwoners die op jonge leeftijd vertrekken om te werken of te studeren moeten zich aangetrokken voelen om op latere leeftijd weer terug te keren. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan huisvesting van ouderen.

De woningen in dit plan zijn in eerste instantie bedoeld voor senioren. Andere doelgroepen worden niet uitgesloten, maar de vraag is onder de senioren het grootst. Dit sluit aan op de gemeentelijke visie. Op de gewenste situatie is verder ingegaan in 5.1.

3.3.2 Woonplan 2010-2014

Voor de gemeente Borger-Odoorn is het Woonplan een belangrijk beleidsdocument. Het geeft richting aan de ontwikkeling van de gemeente, door hiervoor belangrijke handvatten te bieden. Het geeft een kwalitatieve en kwantitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling in de gemeente.

In het woonplan is per kerncluster een woonprogramma gegeven, zo ook voor het kerncluster Borger. Borger is een sterk vergrijsde kern en daardoor is geen sprake meer van autonome groei. De kern Borger heeft echter een sterke woningmarktpositie. Het hoge voorzieningenniveau is een belangrijke pré. Senioren blijven er wonen. De inwoners die binnen de gemeente Borger-Odoorn verhuizen, doen dat in zeer overwegende mate binnen de eigen kern. Per saldo trekt Borger inwoners aan uit de overige kernen. Inwoners uit andere kernen binnen de gemeenten zijn ook voornamelijk senioren.

Ondanks de bevolkingskrimp is er nog wel behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Het gaat voor de komende tien jaar om een bescheiden groei met 300 woningen voor de gemeente als geheel. De groei van het aantal gezinnen zal vanaf 2020 afnemen. Dit betekent dat er vanaf dan steeds minder woningen nodig zijn. Daarom zet de gemeente in op kwaliteit in plaats van kwantiteit. Hierbij staat energiezuinigheid en duurzaamheid voorop. De kwaliteit komt ook weer terug in het aanbod van voorzieningen in de kernen.

Dit plan past binnen het gestelde in het woonplan. Bij de realisatie van de nieuwbouwwoningen wordt voldaan aan de huidige eisen van het Bouwbesluit. De kwaliteit van de woningen is daarmee op het gewenste niveau. Door de gemeente en de ontwikkelaar is ingezet op de levensloopbestendigheid, duurzaamheid en energiezuinigheid van de woningen. Om de kwaliteit van het wonen extra te verbeteren is voor de bewoners mogelijk om individuele woonwensen door te geven. Zelfs na de woningrealisatie is ruimte gelaten om de woningen aan te passen. Zo kan de woning uitgebreid worden of worden aangepast aan rolstoelgebruik (stoellift, oplaadpunt scootmobiel, berging, bredere deur, etc) Deze aanpassingen kunnen ook bij aankoop plaatsvinden. Meer informatie over de gewenste situatie staat in paragraaf 5.1.

3.3.3 Welstandsnota 2013

Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken 'voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening'. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. In de welstandsnota zijn de gebiedsgerichte welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. Het gaat hier om welstandscriteria die betrekking kunnen hebben op onder andere de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de kleurkeuze en de detaillering van een concreet bouwwerk. Datgene dat door het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden.

Het plangebied ligt op de kaart bij de welstandsnota in welstandsgebied 'planmatig ontworpen woongebieden'. Het beleid voor dit gebied is gericht op het behoud van het bestaande woonmilieu; door het respecteren van de ruime opzet van de wijken, de schaal en karakteristieken per project.

Het beleid is gericht op het behoud van het bestaande woonmilieu; door het respecteren van de ruime opzet van de wijken, de schaal en karakteristieken per project. Er zijn expliciet drie eisen gesteld die hier van belang zijn:

• Hoofdgebouwen dienen op de weg geörienteerd te worden;
• De bestaande geleding moet worden gerespecteerd;
• Bij vervanging moet in stijl, materialisering, detaillering en kleurgebruik worden aangesloten bij omliggende bebouwing.

Voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitplan is aangesloten op de uitgangspunten van de welstandsnota. Daarbij is voor het plangebied maatwerk toegepast. Het beeldkwaliteitplan wordt als wijziging van de welstandsnota vastgesteld en daarmee het nieuwe welstandskader voor het plangebied. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen in Bijlage 1.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij realisatie van nieuwe ontwikkelingen dient, met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan, te worden onderzocht of in de toekomst sprake is van een goede omgevingssituatie. Daarbij wordt getoetst aan de sectorale wet- en regelgeving op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en water.

4.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Op dit moment is de beheersverordening van kracht. Hierin wordt verwezen naar de bestaande situatie, zoals deze mogelijk was onder het oude bestemmingsplan. In figuur 3 is een uitsnede van de verbeelding te zien. Hierin is met blauw het plangebied aangegeven.

Figuur 3. Uitsnede verbeelding (bijlage bij de Beheersverordening Borger dorp)

Het plangebied is onderdeel van de bestemming "woongebied"en ligt nabij de grens met het gebied bestemd voor "dorpsgebied". Het "woongebied" is voornamelijk bestemd voor wonen en maatschappelijke functies. In de directe omgeving van het plangebied zijn een MFA, een sporthal en een groot parkeerterrein aanwezig (zuidzijde). Hierbij/in zijn scholen geplaatst voor middelbaar een voortgezet onderwijs, de minimale afstand hiervoor - ten opzichte van een rustig woongebied - is 30 m. Hier wordt aan voldaan. Voor sporthallen is de minimale afstand 50 m in verband met geluid. In en rond het plangebied is sprake van een sterke functiemenging en daarom van een gemengd gebied. De afstand kan daarom gereduceerd worden en wordt 30 m. De afstand tussen de sporthal en de nieuwe woningen is echter kleiner. In 4.2 is dieper ingegaan op geluid en het akoestisch onderzoek dat uitgevoerd is.

Ten noorden van de N374 zijn twee autobedrijven en een winkel voor meubilair gevestigd. De richtafstand tot deze bedrijvigheid is iets verder dan 150 m. De minimale afstand hiervoor is 10 m, hier wordt dan ook ruim aan voldaan. Tot slot is aan de noordkant van het plangebied, maar aan de zuidzijde van de N374, een supermarkt gevestigd . De minimale afstand hiervoor is 10 m. Hier wordt aan voldaan, de afstand is namelijk 50 m of verder.

Geconcludeerd kan worden dat er op basis van de milieuzonering geen belemmeringen ontstaan voor het plangebied.

4.2 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Wanneer niet aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB) kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Wegverkeerslawaai

De Schultestraat is een 30 km/uur weg en heeft geen wettelijke geluidzone. De aansluitende Molenstraat is een 50km/uur weg. Op basis van artikel 74 van de Wet Geluidhinder, is voor een 50km/uur weg, met twee rijstroken en binnen stedelijk gebied, een geluidzone van 200 m nodig. Het westelijke deel van het plangebied grenst aan een groenstrook en de Molenstraat. Er wordt dan ook niet voldaan aan de benodigde 200 m. Hiervoor is akoestisch onderzoek nodig. Dit onderzoek is uitgevoerd en opgenomen in Bijlage 2.

Het doel van het onderzoek is te achterhalen of in de nieuwe woningen sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Ten opzichte van de Bruinerweg (N374) en de Schultestraat is dit het geval. De voorkeursgrenswaarde wordt door het verkeer op de Molenstraat overschreden. Hier is namelijk bij de woningen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde met een maximale waarde van 59 dB. Hiervoor wordt een verzoek tot vaststelling van hogere grenswaarde aanbevolen, omdat verdere geluidreducerende maatregelen niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig zijn.

Inrichtingslawaai

Rond het plangebied is sprake van verschillende inrichtingen met een milieuzone, zoals ook beschreven is in paragraaf 4.1. Voor deze inrichtingen is ook een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Om te kunnen stellen of sprake is van een goed woon- en leefklimaat is de geluidbelasting in het plangebied onderzocht en beoordeeld op basis van de normen uit de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 3.

In de omgeving van het plangebied zijn de noordelijk gelegen supermarkt en de zuidelijk gelegen sporthal van belang. De geluidscontouren van deze gebouwen zijn onderzocht. Hieruit blijkt dat het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen goed is. Dit komt omdat voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau, de piekniveaus en de indirecte hinder voldaan wordt aan de gestelde geluidnormen.

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 19 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (Nibm) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Kleine woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen), zoals de ontwikkeling in het plangebied, vallen binnen deze vrijstelling.

4.4 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.4.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden. Het dichtstbijzijnde natuurgebied dat is beschermd onder de Natuurbeschermingswet betreft het Drouwenerzand, dat op ruim 3 kilometer afstand ligt.

Het dichtstbijzijnde EHS gebied ligt op een afstand van 300 m. De bouw van 7 9 woningen op een centraal gelegen gebied, heeft naar verwachting geen negatieve gevolgen voor dit gebied.

4.4.2 Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

In het plangebied wordt een leeg staand gebouw gesloopt, het kan zijn dat hier sprake is van de aanwezigheid van beschermde soorten. Effecten op beschermde flora en fauna als gevolg van de gewenste ontwikkeling, kunnen niet op voorhand worden uitgesloten. Daarom is een verkennende toetsing (quickscan) uitgevoerd om eventueel aanwezige beschermde flora en fauna in beeld te brengen en de effecten van de gewenste ontwikkeling op deze soorten te beoordelen.

Op 20 januari 2015 is een veldonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Uit dit onderzoek blijkt dat er hoogstens marginaal sprake is van een foerageergebied voor de matig zwaar beschermde Steenmarter in en rondom het gebouw. Hoogstens marginaal foerageergebied is niet genoeg voor een nader onderzoek Overige zwaarder beschermde soorten kunnen worden uitgesloten.

Verder zijn er een gering aantal licht beschermde soorten aanwezig. Het betreft de Egel, Bosmuis en de Huisspitsmuis. Voor de licht beschermde soorten geldt alleen de zorgplicht. De zorgplicht bepaalt dat men wilde planten en dieren zo min mogelijk schade dient te berokkenen. Dit kan in het plangebied gedaan worden door de vegetatie rond de bebouwing kort te houden tot de sloop start, zodat zich geen kleine zoogdieren en amfibieën zullen vestigen. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

4.5 Archeologie en cultuurhistorie

4.5.1 Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet in werking treden. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Voor een globaal inzicht in de te verwachten archeologische resten heeft de gemeente de Archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. Volgens de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart ligt de school in een zone met lage archeologische verwachting en is derhalve geen archeologisch onderzoek nodig. Wel geldt voor deze locatie de meldingsplicht voor archeologische vondsten conform artikel 53 Monumentenwet.

4.5.2 Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Volgens de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart (nog niet vastgesteld) is aan de school geen cultuurhistorische waarde toegekend omdat objecten uit de periode na 1965 nog niet gewaardeerd zijn.

Wel zijn de karakteristieken van deze wijk, zoals de ruime stedenbouwkundige opzet, de planmatigheid van de omgeving en de voor de verschillende bouwperioden gebruikelijke verkavelingsvormen van belang voor de nieuwe invulling van deze locatie. Via het beeldkwaliteitplan (bijlage 1) wordt behoud van deze karakteristieken geborgd.

4.6 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Hunze Aa's.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen is gebleken dat voor het plan de korte procedure moet worden doorlopen. De ingevulde standaardvragen en de daarmee automatisch gegenereerde uitgangspuntennotitie, zijn als bijlagen bij de toelichting opgenomen.

Het waterschap geeft aan dat de waterhuishoudkundige consequenties van een plan niet op de omgeving afgewenteld mogen worden. Het waterschap streeft er naar om de ingrepen binnen een peilgebied waterneutraal te houden. Voor de verdere procedure is het niet noodzakelijk het waterschap te betrekken zolang er rekening wordt gehouden met bovenstaand advies.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Op een afstand van 140 m is een tankstation gevestigd. Deze staat aan de N374. Via deze weg kunnen gevaarlijke stoffen vervoerd worden. Deze weg ligt op 110 m afstand. Door de toevoeging van 9 woningen wordt het groepsrisico in de wijk niet verhoogd. Aangezien er eerder sprake was van een school met de daarbij behorende verkeersstromen, zal er nu juist sprake zijn van minder mensen in het plangebied.

Verder is geen sprake van buisleidingen of andere onderdelen waardoor de externe veiligheid in het geding zou kunnen komen. In onderstaande afbeelding staan de risicovolle inrichtingen en transportroutes rond het plangebied aangegeven.

Fragment risicokaart

De brandweer is in het kader van de externe veiligheid gevraagd een advies uit te brengen. De bereikbaarheid van het plangebied is goed. De brandweer is daarom in staat bij calamiteiten binnen 15 minuten aanwezig te zijn. Er zijn daarnaast vulpunten voor het blussen aanwezig in het gebied, het is niet nodig om extra aanvullende maatregelen te treffen.

Op het gebied van externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor dit plan. Het volledige advies is opgenomen in bijlage 5.

4.8 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het bodemloket geeft een eerste indicatie van mogelijke verontreinigingen en al uitgevoerde onderzoeken.

Uit het bodemloket blijkt dat de locatie nog niet onderzocht is en er zijn geen verontreinigingen bekend. In het plangebied wordt een gevoelige functie toegevoegd, waarvoor de bodem voldoende schoon moet zijn. Bij de omgevingsvergunningaanvraag moet dit aangetoond zijn. Daarom is een bodemonderzoek uitgevoerd.

In het uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van bemonstering en een analyse van de grond en het grondwater de miliehygiënische bodemkwaliteit van de onderzoekslocatie vastgesteld. Uit het onderzoek blijkt dat er in de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan minerale olie geconstateerd. Daarnaast is in het grondwater een licht verhoogd gehalte aan barium geconstateerd. Deze aangetroffen gehalten zijn niet der mate hoog dat er nader onderzoek nodig is. Bij eventuele ontgravingswerkzaamheden, kan de grond naar verwachting niet als schone grond worden hergebruikt. Voor grond welke op het perceel wordt toegepast gelden, gezien de geringe overschrijdingen ten opzichte van de achtergrondwaarden, geen gebruiksbeperkingen.

Op basis van het onderzoek bestaan geen belemmeringen ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. De volledige resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in bijlage 6.

4.9 Kabels en leidingen

In en rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. De aanwezige kabels en leidingen zijn in beeld gebracht. Hiermee wordt bij de uitvoering van het plan rekening gehouden.

4.10 Verkeer en parkeren

De extra verkeersstroom van en naar het plangebied geeft naar verwachting geen hinder voor de omgeving. Dit komt door het relatief kleine aantal woningen en door de al grote verkeersaantrekkende werking van de functies ten zuiden van het plangebied. Het parkeren bij de woningen moet op eigen erf worden geregeld. Een nadere onderbouwing hiervan staat in hoofdstuk 5.

4.11 Mer-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D11) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. Als drempelwaarden gelden een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2.000 of meer woningen of een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200.000 m2.

In dit geval vindt de ontwikkeling vindt niet plaats in gevoelig gebied, omdat er geen sprake is van een Nationaal Landschap, een beschermd natuurmonument, een Natura 2000 gebied, een watergebied van internationale betekenis of van een kern- of natuurontwikkelingsgebied of verbindingszone binnen de EHS. De oppervlakte van het terrein is minder dan 2 hectare.

Het is gezien de omvang en kenmerken van het plan niet noodzakelijk om een mer-beoordeling of planmer uit te voeren. De voorgaande paragrafen hebben aangetoond dat de ontwikkeling geen belangrijke effecten op het milieu hebben. Hierdoor is er geen aanleiding om een volledige mer-beoordeling uit te voeren.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Gewenste situatie

Het plan is om het schoolgebouw te slopen en er woningen te plaatsen. In totaal gaat het om de bouw van negen woningen. De woningen bestaan in eerste instantie uit één bouwlaag. Daarnaast is het mogelijk om een (gedeelte van de) tweede bouwlaag te bouwen. De eerste woonlaag bestaat uit een woongedeelte en een garage (of een carport). De tweede bouwlaag kan alleen gesitueerd worden op het woongedeelte en als dusdanig worden gebruikt. De woningen zijn aaneengeschakeld. De voorkeur gaat uit naar twee- of drie aan elkaar, met een maximum van vijf rijtjeswoningen. In figuur 4 is een mogelijke inrichting weergegeven.

Figuur 4. Verkavelingsplan met een mogelijke inrichting Schultestraat

In figuur 4 is een variant weergegeven van een schakeling van twee, vijf en twee woningen. Andere opties zijn mogelijk. De keuze ligt in principe bij de kopers en uiteindelijke bewoners van de woningen.

De plek zal door zijn groene karakter en gunstige ligging tot het centrum een brede de doelgroep aanspreken. Van ‘50 - 65 plussers’ tot gezinnen met of zonder kinderen die ruim, in het groen en dicht bij alle voorzieningen willen wonen. De nadruk ligt echter op de groep ‘50 - 65 plussers’. Door de vergrijzing wordt de groep 60 - 65+ de komende jaren steeds groter. Deze doelgroep is vitaal, heeft veelal een eigen woning en is nog niet toe aan het wonen in een appartement. Deze groep blijft liever langer wonen in een grondgebonden woning met tuin. Doordat de tweede bouwlaag optioneel is, kunnen senioren indien wenselijk dus ook gelijkvloers gaan wonen.

Het parkeren vindt op het eigen erf plaats. De hoeveelheid wordt bepaald aan de hand van de kencijfers van CROW. Voor twee-onder-een-kap woningen binnen de categorie rest bebouwde kom en matig stedelijk is de norm 1,8 - 2,6. Hierin is een aandeel van 0,3 verwerkt voor eventuele bezoekers. Tegenover het plangebied is het MFA en een sporthal gevestigd, waarbij een parkeerterrein is aangelegd. Voor bezoekers van de woningen in het plangebied is hier genoeg ruimte om de auto te parkeren. In het plangebied wordt daarom per woning ruimte voor twee parkeerplaatsen op het eigen erf aangehouden. De mogelijkheid bestaat daarbij om een carport te bouwen. Deze mag aan de straatzijde (Schultestraat) worden gesitueerd. Hiervoor wordt in dit bestemmingsplan een specifieke regeling opgenomen.

5.2 Ruimtelijke inpassing

In de figuur in paragraaf 2.2 is het schoolgebouw weergegeven. Wat betreft de vormgeving valt meteen op dat er verspringingen zitten in de voorgevel. Elk klaslokaal is op een andere afstand van de straat gebouwd. Bij de bouw van de woningen is hiermee rekening gehouden. Maximaal twee woningen naast elkaar kunnen op dezelfde afstand ten opzichte van de Schultestraat gerealiseerd worden.

De verspringing is niet alleen toegepast in de afstand van voorgevel maar ook in de bouwhoogte. Zoals in 5.1 is aangegeven, kunnen de toekomstige bewoners kiezen voor een tweede bouwlaag of een gelijkvloerse woning. Daarnaast steekt de tweede bouwlaag uit ten opzichte van de eerste bouwlaag. De verspringing is extra geaccentueerd door verschil in kleurgebruik.

Mochten alle bewoners kiezen voor de tweede bouwlaag, dan is er nog steeds geen sprake van een bouwblok van twee verdiepingen, omdat deze tweede bouwlaag alleen op het woongedeelte kan worden gerealiseerd. Ter hoogte van de garage/carport is altijd sprake van één bouwlaag. In figuur 5 is weergegeven hoe het geheel eruit kan komen te zien. Daarbij zijn twee impressies van het gevelbeeld gegeven. In de eerste is sprake van tuingericht wonen, in de tweede van straatgericht wonen. Qua materiaal- en kleurgebruik zal dit het uiteindelijke resultaat zijn, maar de indeling van de woningen (aan-een-geschakeld of met een tweede bouwlaag) kan anders zijn dan deze afbeelding.

Figuur 5. Impressies gevelbeeld tuingericht wonen (1) en straatgericht wonen (2)

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan is opgenomen. De bestemming is afgestemd op het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.

Wonen

Het gehele plangebied is ondergebracht onder de bestemming "Wonen". Alle woningen mogen uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken worden gebouwd. De rest van de percelen bestaat uit tuin, maar hiervoor is het niet nodig een aparte bestemming op te nemen. Bijgebouwen kunnen op het achtererf worden gebouwd volgens de quickwinregeling. Ter uitzondering is voor carports een specifieke regeling opgenomen, waardoor deze voor de voorgevel gerealiseerd mogen worden. Zo kan de gewenste situatie gerealiseerd worden.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Bij dit plan is gekozen voor een opstalexploitatie op basis van 9 woningen. De ontwikkelende partij wil bij de realisering zo efficiënt mogelijk omgaan met de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Aandachtspunt in de planvorming is het efficiënt omgaan met de kosten van het bouw – en woonrijp maken. Door de ligging en unieke kenmerken van het plan wordt er voldoende afzet verwacht. Het is de bedoeling om het gehele plan binnen een jaar te verkopen en in één keer te realiseren.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanner er sprake is van bepaalde bouwplannen moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door middel van een overeenkomst. In dit geval is er een overeenkomst gesloten tussen gemeente en ontwikkelende partij, waarin het kostenverhaal is geregeld. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet meer nodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. Dit plan stelt de herinrichting van een bestaand woon-zorgcentrum voor. Hiermee zijn geen grote maatschappelijke belangen in de orde. Wel wordt over het voorontwerp van het bestemmingsplan, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure. Hierbij is in eerste instantie het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties (provincie Drenthe en waterschap Hunze en Aa's) als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Door de provincie is aangegeven dat de volgende twee aspecten van provinciaal belang zijn: robuust sociaal-economisch systeem (wonen) en kernkwaliteit cultuurhistorie. De provincie is van mening dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal beleid en dat de kernkwaliteit niet in het geding is.

Het waterschap heeft aangegeven met het plan in te kunnen stemmen als met de opmerkingen uit de Watertoets uitgangspuntennotitie rekening wordt gehouden bij de planuitwerking.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan van 14 mei 2015 tot en met 24 juni 2015 ter inzage gelegen. Gedurende die termijn is één zienswijze ingediend. Uit de inhoud van de zienswijze bleek dat deze niet gericht was tegen het bestemmingsplan, maar betrekking had op zaken die in de omgeving van het plangebied spelen. Ambtelijk is er daarom overleg geweest met de indiener. Daarbij is uitleg gegeven over het bestemmingsplan. De zienswijze is vervolgens ingetrokken.

Eventueel ingekomen zienswijzen worden beoordeeld en al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Binnen 12 weken na ter inzage legging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het plan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.