| Plan: | Zeesterweegje 4 en Populierenlaan 10 Burgh-Haamstede |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1676.00309BphBH351132-VA01 |
De gemeente Schouwen-Duiveland wil medewerking verlenen aan een verzoek voor het binnen Nieuw-Haamstede verplaatsen / uitruilen van de planologische (met de functieaanduiding 'recreatiewoning') toegekende mogelijkheid voor recreatieve verhuur van de woning Zeesterweegje 4 naar de woning op het perceel Populierenlaan 10. Dit verzoek past binnen het gemeentelijk beleid. Het aantal recreatiewoningen in Haamstede neemt niet toe. De woonbestemmingen voor deze percelen blijven gehandhaafd. En de planologische impact hiervan is nihil. Dit is verzoek is geheel vergelijkbaar met dat van twee andere woonpercelen in Nieuw-Haamstede, welke is gehonoreerd en planologisch geregeld in het op 26 september 2019 vastgesteld bestemmingsplan 'Acacialaan 1 en 6 Burgh-Haamstede'.
Doel van dit bestemmingsplan is een planologisch kader te bieden waarbinnen de gewenste ontwikkeling mogelijk is. Dit nieuwe bestemmingsplan is noodzakelijk, omdat de thans ter plaatse geldende bestemmingsregeling, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Nieuw-Haamstede (2016), hier niet toereikend voor is.
Het plangebied omvat de percelen Zeesterweegje 4 en Populierenlaan 10 in Nieuw-Haamstede.De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de kadastrale grenzen van het deze percelen.
Voor de gronden in het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan Zeesterweegje 4 en Populierenlaan 10 Burgh-Haamstede wordt de bestaande bestemmingsregeling, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Nieuw-Haamstede (2016), gedeeltelijk herzien.
De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. De hoofdstukken 2, 3 en 4 gaan achtereenvolgens in op de toetsing van het plan aan het relevante beleidskader, planologisch kader en milieu- en duurzaamheidskader. Daarna wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de juridische aspecten van het plan en in hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de economische en uitvoerbaarheid. De toelichting van dit bestemmingsplan wordt afgesloten in hoofdstuk 7 waarin de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod komt.
In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het daarvoor relevante beleidskader. Gelet op de aard en beperkte omvang zijn er geen rijks, provinciale of regionale belangen in het geding en kan worden volstaan met een toetsing aan alleen de gemeentelijke "Nota Recreatiewoningen".
Nota Recreatiewoningen
In de Nota Recreatiewoningen heeft de gemeente kwalitatief en kwantitatief onderzoek gedaan naar de markt van recreatiewoningen op Schouwen-Duiveland. Op basis van het behoefteonderzoek recreatiewoningen zijn voor het uitgangspunt 'herstructurering van recreatiewoningen(terreinen) gaat voor nieuwbouw' de volgende prioriteiten geformuleerd:
Op grond van het bestemmingsplan "Nieuw-Haamstede", kunnen de woningen in Nieuw-Haamstede gebruikt worden als permanente woning, of als 2e woning en mogen een aantal woningen ook recreatief worden verhuurd.
Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan in overeenstemming is met het in voorgaande paragraaf aangegeven hiervoor relevante beleid.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan relevante aspecten van de ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied en omgeving.
De verkeersstructuur in Nieuw-Haamstede is relatief eenvoudig. De Kloosterweg is de enige toegangsweg. De Badweg, Strandweg en Torenweg zijn de belangrijkste verkeersdragers in het gebied. Deze geven toegang tot de verschillende woongebieden. In de woongebieden is veelvuldig sprake van doodlopende woonstraten, die eindigen bij de privé-oprit van het laatste huis in de straat of in een cul-de-sac. Overal geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur.
Nagenoeg alle bewoners beschikken over een eigen oprit met parkeerruimte op eigen terrein. Langs de Strandweg en het gedeelte van de Torenweg ter hoogte van 't Oude Vuurpad zijn parkeervakken aangebracht waar de bezoekers van strand en duinen kunnen parkeren.
Op de percelen Zeesterweegje 4 en Populierenlaan 10 is voldoende parkeerruimte aanwezig.
In Nieuw-Haamstede zijn relatief veel tweede woningen, waardoor er (en zeker in de winter) veel sprake is van leegstand. In combinatie met het vrijstaande karakter van de bebouwing en de dichte begroeiing op de meeste percelen is er hierdoor relatief weinig sociale controle mogelijk. Dit komt de sociale veiligheid niet ten goede. De Belangenvereniging Nieuw-Haamstede pleit daarom voor een bestemmingsplan dat niet alleen het gebruik als tweede woning mogelijk maakt, maar ook het gebruik als recreatiewoning voor verhuur aan wisselende gezelschappen. Door de aard en de omgeving van het gebied zijn het vooral de rust- en ruimtezoekers die hier recreëren. Vrees voor overlast voor permanente bewoners is er dan ook niet.
Nieuw-Haamstede is hoofdzakelijk een woon- en verblijfsrecreatiegebied. Vrijwel alle woningen worden permanent bewoond of gebruikt als tweede woning en deels ook recreatief verhuurd (zie ook paragraaf 3.3.2). Overige functies en activiteiten zijn hier beperkt aanwezig en betreffen onder ander beroepen of bedrijven aan huis, enkele horeca-bedrijven, een supermarkt en een in bedrijf zijnde vuurtoren.
Tijdens de planprocedure van het bestemmingsplan "Nieuw-Haamstede" heeft de Belangenvereniging Nieuw-Haamstede gevraagd recreatieve verhuur van woningen toe te staan. Ook uit de toen ingediende vele inspraakreacties is duidelijk geworden dat veel bewoners de bestaande situatie -waarin het gebruik van woningen als hoofdverblijf, als tweede woning en in beperkte mate voor de recreatieve verhuur naast elkaar bestaat- als positief voor de leefbaarheid ervaren. Gesteld kan dan ook worden dat er hier sprake is van een evenwicht tussen permanente bewoning en recreatieve verhuur. De ontstaansgeschiedenis van Nieuw-Haamstede is de directe aanleiding voor het ontstaan van deze bijzondere en unieke ruimtelijke situatie. De stedenbouwkundige opzet van Nieuw-Haamstede met vrijwel uitsluitend vrijstaande woningen op grote groene percelen draagt daar zeker aan bij. Naar aanleiding van de reacties in het kader van de planprocedure van het bestemmingsplan "Nieuw-Haamstede" is besloten de bestaande recreatieve verhuur van woningen in Nieuw-Haamstede te legaliseren. Op de verbeelding van het in 2016 vastgesteld bestemmingsplan "Nieuw-Haamstede" zijn deze locaties/panden voorzien van een functieaanduiding 'recreatiewoning', waaronder ook Zeesterweegje 4.
In het gemeentelijk beleid is het niet toegestaan om het aantal recreatiewoningen in Nieuw-Haamstede te vergroten.
Aangezien met dit bestemmingsplan de functieaanduiding 'recreatiewoning' op het perceel Zeesterweegje 4 vervalt en in de plaats daarvan deze functieaanduiding wordt toegekend aan het perceel Populierenlaan 10, blijft het aantal recreatiewoningen in Nieuw-Haamstede gelijk. In 2019 is voor twee woonpercelen in Nieuw-Haamsteden eenzelfde planologische uitruil van de functieaanduiding 'recreatiewoning' gehonoreerd en vastgelegd in het op 26 september 2019 vastgesteld bestemmingsplan 'Acacialaan 1 en 6 Burgh-Haamstede'.
Het voorliggende bestemmingsplan betreft het alleen het uitruilen van de functieaanduiding 'Recreatiewoning' tussen twee bestaande woonpercelen en betreft daarmee uitsluitend de gebruiksmogelijkheid van die woningen. De woonbestemming op beide percelen wijzigt niet. Het uitruilen van de functieaanduiding is niet van invloed op het woon- en leefklimaat van de omliggende percelen. Het bestemmingsplan is niet in strijd met andere geldende milieuwetgeving.
Het bestemmingsplan bestaat uit (bestemmings)planregels, een verbeelding en een toelichting. De planregels (of kortweg: regels) en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De regels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd, met inachtneming van de rechtszekerheid voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied. De verbeelding is een kaart van het plangebied waarop onder andere te zien is waar, welke bestemming geldt en waar bouwvlakken liggen waarbinnen gebouwen opgericht dienen te worden. De toelichting omvat een beschrijving en planologische onderbouwing van het plan.
De regels en de verbeelding van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens de landelijke standaard, de zogenoemde Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplan (SVBP2012). Bij strijdigheid met de analoge versie, geldt de digitale versie.
Handhaving van regelgeving vraagt om geactualiseerde regels. Door de actualisering van de bestemmingsplannen worden de bestaande ruimtelijke kaders aangegeven en worden daarmee tevens de grenzen bepaald waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn.
De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijke relevante norm vast, met dikwijls een daaraan gekoppelde afwijkingsmogelijkheid, die het bestuur de mogelijkheid geeft in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van de individuele belangen ten opzichte van het algemeen belang.
De term handhaving wordt vaak beperkt uitgelegd als uitsluitend het toepassen van handhavingsinstrumenten, zoals de last onder bestuursdwang en de last onder dwangsom. Deze vorm van handhaving is overwegend repressief van aard. Handhaving bestaat echter ook uit het geven van voorlichting en het houden van toezicht op een goede uitvoering. Dit is de preventieve invalshoek. In de meest optimale situatie zou sanctionering niet nodig moeten zijn.
Handhaving van bestemmingsplannen en ruimtelijke regelgeving is steeds meer in de belangstellingkomen te staan van bestuurlijk Nederland. Door het plaatsvinden van enkele ingrijpende incidenten is de handhaving van wet- en regelgeving in een stroomversnelling gekomen. In toenemende mate spreken burgers de gemeente aan op het handhaven van de (eigen) regels.
De rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over het handhaven van de regelgeving en neemt daartoe in beginsel een plicht tot handhaving aan. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.
Binnen de gemeente Schouwen-Duiveland wordt er zo veel mogelijk planmatig gehandhaafd. Hiertoe wordt jaarlijks een handhavingsprogramma vastgesteld. Daarnaast is er ook de nodige ruimte om te kunnen handhaven op incidenten en klachten.
In principe dient tegen alle geconstateerde overtredingen te worden opgetreden. De zogenaamde beginselplicht tot handhaving. Het vaststellen van prioriteiten is echter onvermijdelijk. Als belangrijke handhavingsdoelen kunnen genoemd worden: het tegengaan van het bouwen zonder vergunning en het optreden daar waar sprake is van afwijking van reeds verleende vergunningen. Ook in de gevallen waar de veiligheid in het geding is en/of aantasting van het milieu plaatsvindt, dient prioriteit te worden gegeven aan de handhaving. Het tegengaan van strijdig gebruik van gronden en/of gebouwen is eveneens een belangrijke doelstelling. Als nevengeschikte doelen van de handhaving kunnen worden genoemd: het ongedaan maken van de gevolgen van een overtreding of een daarmee behaald voordeel.
Recreatieverblijven worden veelvuldig onrechtmatig gebruikt. Van onrechtmatig gebruik is sprake wanneer het gebruik in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van de recreatieve bestemming. Hierbij gaat het niet om de duur van het strijdig gebruik, maar om de strijdigheid van de activiteit met de geldende planvoorschriften. Zo is het permanent (laten) bewonen van een recreatieverblijf en het recreatieverblijf (laten) gebruiken ten behoeve van het huisvesten van (buitenlandse) werknemers in strijd met de bestemmingsvoorschriften van de recreatieve bestemming. Het onrechtmatig gebruik van recreatieverblijven wordt binnen de gemeente Schouwen-Duiveland als een knelpunt ervaren.
Om het oneigenlijk gebruik van recreatieverblijven terug te dringen, heeft de gemeenteraad van de gemeente Schouwen-Duiveland in 2003 de uitvoeringsnota "Verbod op permanente bewoning van recreatiewoningen" vastgesteld. In deze nota worden de uitgangspunten voor het handhavings- en gedoogbeleid met betrekking tot de permanente bewoning van recreatieverblijven aangegeven. De gemeenteraad heeft toen besloten dat aan alle permanente bewoners van een recreatiewoning op de peildatum 28 mei 2003, ongeacht de duur van de permanente bewoning, een gedoogbeschikking wordt verstrekt. De bewijslast voor de bewoners om aan te tonen dat zij voor de peildatum reeds woonachtig waren in de recreatiewoning, is in 2004 nader uitgewerkt.
Gedoogbeschikkingen werden slechts afgegeven wanneer zeker was dat de permanente bewoning eindig is. Om zeker te stellen dat de gedoogsituatie slechts van tijdelijke aard is, werden alleen objectgebonden gedoogbeschikkingen afgegeven in combinatie met persoonsgebondenheid. Zodra de bewoners overlijden, verhuizen of wanneer de woning is verkocht, vervalt de gedoogbeschikking. Met deze constructie wordt bereikt dat aan het onrechtmatig gebruik een einde komt.
De uitvoering van het handhavingsbeleid is vastgelegd in de hiertoe relevante handhavingsprotocollen, het handhavingsplan en het daaruit voortvloeiende jaarprogramma. Daar waar een overtreding wordt geconstateerd en legalisatie niet mogelijk is, moet in eerste instantie toepassing worden gegeven aan de bestuursrechtelijke handhaving om tot herstel van de rechtsorde te komen. Het proces van bestuursrechtelijke handhaving is vastgelegd in een stappenplan, waarin de verschillende stadia van de besluitvorming en procedures tot uitdrukking komen.
Naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van handhaving wordt een taak gezien voor de strafrechtelijke handhaving. De uitvoering en voortgang van de handhaving wordt jaarlijks vastgelegd in een verslag, dat bestuurlijk wordt vastgesteld.
In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.
De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening:
Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.
Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Tevens is wettelijk geregeld dat voor onbenutte bouwruimte die al opgenomen was in een bestemmingsplan dat nog op basis van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening was opgesteld en vastgesteld en bij de herziening van dat bestemmingsplan na 1 juli 2008 geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld, geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.
De financieel-economische haalbaarheid is voldoende verzekerd en het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig. Dit bestemmingsplan regelt immers alleen een verplaatsing van de functieaanduiding 'recreatiewoning' tussen twee bestaande woningen. Hierdoor vervalt het mogelijkheid voor recreatief verhuur van de woning Zeesterweegje 4 en mag in plaats daarvan de woning Pupulierenlaan 10 recreatief worden verhuurd. Het betreft daarmee alleen een wijziging/uitruil van een gebruiksmogelijkheid van bestaande woningen en geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Ook het vastleggen van een fasering, tijdvak of locatie-eisen is niet aan de orde. Voorts heeft dit bestemmingsplan geen financiele gevolgen voor de gemeente: alle aan dit plan verbonden kosten en risico's zijn geheel voor rekening van de aanvrager /initiatiefnemer.
Omdat louter sprake is van een uitruil tussen twee bestaande woningen van een gebruiksmogelijkheid (mogelijkheid recreatieve verhuur van de woning) is het concept van het ontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) alleen voorgelegd aan de Provincie Zeeland.
De Provincie Zeeland heeft in reactie daarop aangegeven geen opmerkingen te hebben. Het vooroverleg heeft daarmee niet geleid tot een planaanpassing.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de vaststellingsprocedure ex artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met ingang van maandag 30 november 2020 tot en met maandag 11 januari 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende de periode van terinzagelegging is een ieder de gelegenheid geboden een zienswijze te geven op het ontwerpbestemmingsplan. Van deze gelegenheid is geen gebruik van gemaakt: er zijn geen zienswijzen ingediend.