Dreef Blok 3 Bruinisse

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Ten noorden van de Dreef zijn braakliggende gronden gelegen. Dit betreft het zogenaamde 'Gat van Bru'. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van deze locatie. Voor het 'Gat van Bru' is de ontwikkeling van detailhandel in de plint met daarboven appartementen voorzien.

Het vigerende bestemmingsplan Dreef Bruinisse is opgesteld voor de verschillende ontwikkelingen aan de Dreef. Voor het perceel aan de noordzijde is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, omdat de uitvoerbaarheid voor deze locatie ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan op 20 juni 2019 nog niet geheel kon worden aangetoond. De ontwikkelaar wil voor de ontwikkeling nu toepassing geven aan de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan in artikel 3.5.1. Dit wijzigingsplan geeft hier invulling aan.

In het wijzigingsplan wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de projectontwikkeling. In Hoofdstuk 3 wordt de ontwikkeling getoetst aan de wijzigingsregels uit het vigerende bestemmingsplan. Ten slotte wordt in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Het gebied ten noorden van de Dreef op de hoek met de Nieuwstraat heet in de volksmond het Gat van Bru. Met de herontwikkeling van de locatie kan het centrum worden uitgebreid en worden de winkels aan de Nieuwstraat aangesloten op de nieuwe winkels aan de Dreef. Om dit vorm te geven, wordt aan de noordzijde een hoekgebouw gerealiseerd dat op de Nieuwstraat en de Dreef is georiënteerd. De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van dettailhandel in de plint met op de verdieping een zestal appartementen. Tevens wordt er nog één woning gerealiseerd aan de Nieuwstraat.

De bouwhoogte van de plint met appartementen is in de toekomstige situatie ten hoogste 12 meter met een goothoogte van 10 meter. De bouwhoogte van de woning aan de Nieuwstraat sluit aan bij de bebouwing verder op in de Nieuwstraat. Op het achtererf worden leilindes geplaatst met een hoogte van circa 5,3 m. Dit is privaatrechtelijk vastgelegd tussen de initiatiefnemer en de gemeente.

 

Figuur 2.6 Toekomstige situatie Gat van Bru (Bron SUM+ architecten)

In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien de ontwikkeling van het Gat van Bru. Onderstaand is deze wijzigingsbevoegdheden met de bijbehorende voorwaarden weergegeven.

3.5.1 wetgevingszone - wijzigingsgebied 1 Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van de realisatie van woningen met dien verstande dat: a. het aantal gestapelde woningen niet meer bedraagt dan 6; b. grondgebonden woningen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen' en niet meer bedragen dan 1; c. het bedrijfsvloeroppervlak detailhandel niet meer bedraagt dan 400 m2; d. de goothoogte niet meer bedraagt dan 10 meter; e. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 12 meter; f. uit actueel woonmarktonderzoek blijkt dat er voldoende behoefte is aan de te realiseren woningen en de realisatie van de woningen past binnen de regionale woningbouwafspraken.

Hoofdstuk 3 Toetsing planvoornemen

3.1 Inleiding

Ter plaatse van het perceel vigeert momenteel het bestemmingsplan Dreef Bruinisse van de gemeente Schouwen-Duiveland. Binnen dit bestemmingsplan is ten behoeve van de ontwikkeling op het betreffende perceel ten noorden van de Dreef een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsregels. Daarnaast wordt het voornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening getoetst aan de, ten opzichte van het bestemmingsplan, gewijzigde wet- en regelgeving. In dit geval is dat uitsluitend stikstofdepositie op Natura 2000-gebied.

3.2 Toetsing aan wijzigingsregels

In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 3.5.1 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zijn een aantal voorwaarden opgenomen. In deze paragraaf wordt de ontwikkeling getoetst aan deze voorwaarden. In onderstaande tabel zijn de verschillende voorwaarden opgenomen met de toetsing in de kolom daarnaast.

Wijzigingsregel	Toetsing
Het aantal gestapelde woningen niet meer bedraagt dan 6.	Het plan voorziet in 6 appartementen boven de detailhandel in de plint.
Grondgebonden woningen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen' en niet meer bedragen dan 1.	Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' wordt één grondgebonden woning gerealiseerd.
Het bedrijfsvloeroppervlak detailhandel niet meer bedraagt dan 400 m2.	Het plan voorziet in detailhandel op de begane grond met een bedrijfsvloeroppervlak van 362 m2. Daarmee wordt voldaan aan het maximale oppervlak van 400 m2. In de regels is opgenomen dat het oppervlak niet meer mag bedragen dan 400 m2
De goothoogte niet meer bedraagt dan 10 meter.	De goothoogte voldoet aan de voorgeschreven goothoogte. In het wijzigingsplan is deze hoogte op de verbeelding vastgelegd.
De bouwhoogte niet meer bedraagt dan 12 meter.	De bouwhoogte voldoet aan de voorgeschreven bouwhoogte. In het wijzigingsplan is deze hoogte op de verbeelding vastgelegd.
Uit actueel woonmarktonderzoek blijkt dat er voldoende behoefte is aan de te realiseren woningen en de realisatie van de woningen past binnen de regionale woningbouwafspraken.	In het kader van het wijzigingsplan is door STEC een behoefte-onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Uit dit onderzoek blijkt dat de woningbouw een bijdrage levert aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte in Schouwen-Duivenland. Het aanbod van appartementen op korte astand van centrumvoorzieningen is in Bruinisse beperkt, de vraag hierna is wel aanwezig. Daarmee is er voldoende behoefte voor het realiseren van de woningen.

3.3 Sectorale aspecten

In het kader van bestemmingsplan zijn verschillende milieuonderzoeken uitgevoerd naar de diverse aspecten. Zo is onderzoek gedaan naar mobiliteit, parkeren en wegverkeerslawaai. Bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan is rekening gehouden met de ontwikkeling en de wijzigingsbevoegdheid. In de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan, zijn de mogelijkheden die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen ook meegenomen. Evenals de toetsing aan gemeentelijk en provinciaal beleid. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling, inclusief de wijzigingsbevoegdheid past binnen de wettelijke kaders en in een goede ruimtelijke ordening.

Gezien de zeer recente vaststelling van het bestemmingsplan is nader onderzoek naar de diverse aspecten dan ook niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel gekeken naar nieuwe/gewijzigde wetgeving. In dit kader is gekeken naar de veranderde wetgeving in het kader van depositie van stikstof op Natura 2000-gebied naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State inzake de PAS. In onderstaande paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

3.3.1 Stikstof

In het kader van de uitspraak van de Raad van State dienen voor nieuwe ontwikkelingen een berekening te worden uitgevoerd met de nieuwe versie van AERIUS. In het kader van de ontwikkeling in het wijzigingsplan is een AERIUS-berekening uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 1. In deze berekening is de verkeersaantrekkende werking van het wijzigingsplan opgenomen in de rekentool. De woningen en de detailhandelsactiviteiten worden gasloos gebouwd en hebben daarmee geen uitstoot van stikstof. Uit de berekening blijkt dat het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling van het wijzigingsplan niet leidt tot depositie van meer dan 0,00 mol/ha/jr op Natura 2000-gebieden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de kosten van de planologische procedure en gemeentelijke leges. Hiervoor zijn voldoende middelen beschikbaar. De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst opgesteld waarin (financiële) afspraken in zijn vastgelegd. Hierin zijn onder meer ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade en de bijdrage aan het transitiefonds. Eventuele planschade komt geheel voor rekening van de initiatiefnemer. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee voldoende verzekerd en er kan daarom worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ten aanzien van het vooroverleg wordt geconcludeerd dat gezien het feit dat het bestemmingsplan slechts 4 maanden geleden is vastgesteld is, en er geen wezenlijke andere aspecten leiden tot een andere conclusie ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan, vooroverleg gelijktijdig met de ter inzage legging van het ontwerp kan plaats vinden.

In het kader van het wijzigingsplan zal de wettelijk voorgeschreven procedure worden doorlopen. Hiervoor wordt het wijzigingsplan gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd.