| Plan: | Acacialaan 1 en 6 Burgh-Haamstede |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1676.00273BphBH129034-VA01 |
Op 17 januari 2019 heeft de gemeente Schouwen-Duiveland een verzoek ontvangen voor het omwisselen van de functieaanduiding 'recreatiewoning' op de percelen Acacialaan 1 en Acacialaan 6 te Burgh-Haamstede. De enkelbestemmingen van beide percelen wijzigen niet, voor beide percelen blijft dit de bestemming "Wonen". Het bestemmingsplan is bekend onder de naam Acacialaan 1 en 6 Burgh-Haamstede.
Voorliggend bestemmingsplan wordt opgesteld met als doel het verzoek van 17 januari 2019 planologisch mogelijk te maken.
Het plangebied omvat de percelen Acacialaan 1 en Acacialaan 6 te Burgh-Haamstede. De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door de kadastrale grenzen van het de eerder genoemde percelen.
Voor de gronden die binnen het bestemmingsplangebied Acacialaan 1 en 6 Burgh-Haamstede vallen, wordt de bestaande bestemmingsregeling herzien. Daarmee vervallen de voor het plangebied geldende bestemmingsplannen. Het gaat om de volgende plannen:
| Naam plan | Vervalt geheel of gedeeltelijk |
| Nieuw-Haamstede | Gedeeltelijk |
In hoofdstuk 2, 3 en 4 worden achtereenvolgens het beleidskader, het planologisch kader en het milieu- en duurzaamheidskader beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de visie op het plangebied toegelicht. Daarna volgt hoofdstuk 6 met daarin de juridische aspecten en hoofdstuk 7 met een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid. De toelichting van dit bestemmingsplan wordt afgesloten met een hoofdstuk over de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
De gemeente Schouwen-Duiveland heeft te maken met geldende beleidskaders van diverse overheden. Deze kaders zijn van invloed op de inhoud van een bestemmingsplan. Het gemeentelijke ruimtelijke beleid, zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, dient zich te bewegen binnen de marges van deze beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de voor dit plan relevante beleidskaders en de wijze waarop deze in dit plan hun grondslag vinden, beschreven.
Nota Recreatiewoningen
In de Nota Recreatiewoningen heeft de gemeente kwalitatief en kwantitatief onderzoek gedaan naar de markt van recreatiewoningen op Schouwen-Duiveland. Op basis van het behoefteonderzoek recreatiewoningen zijn voor het uitgangspunt 'herstructurering van recreatiewoningen(terreinen) gaat voor nieuwbouw' de volgende prioriteiten geformuleerd:
Op grond van het moederplan "Nieuw-Haamstede", kunnen de woningen in Nieuw-Haamstede gebruikt worden als permanente woning, of als 2e woning. Tevens mogen in het moederplan een aantal woningen recreatief worden verhuurd.
Geconcludeerd kan worden dat het onderhavig plan aansluit bij het beleid zoals hierboven beschreven.
Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang om de uitgangssituatie goed in beeld te brengen. Daarbij is aandacht nodig voor de ontstaansgeschiedenis, de ruimtelijke opbouw en de functionele opbouw van het plangebied en zijn omgeving. In dit hoofdstuk wordt dit in beeld gebracht door een historische analyse, een ruimtelijke analyse en een functionele analyse.
De verkeersstructuur in Nieuw-Haamstede is relatief eenvoudig. De Kloosterweg is de enige toegangsweg. De Badweg, Strandweg en Torenweg zijn de belangrijkste verkeersdragers in het gebied. Deze geven toegang tot de verschillende woongebieden. In de woongebieden is veelvuldig sprake van doodlopende woonstraten, die eindigen bij de privé-oprit van het laatste huis in de straat of in een cul-de-sac. Overal geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur.
Nagenoeg alle bewoners beschikken over een eigen oprit met parkeerruimte op eigen terrein. Langs de Strandweg en het gedeelte van de Torenweg ter hoogte van 't Oude Vuurpad zijn parkeervakken aangebracht waar de bezoekers van strand en duinen kunnen parkeren.
Zowel het perceel Acacialaan 1 als Acacialaan 6 hebben op het eigen perceel voldoende parkeerruimte.
Er zijn in Nieuw-Haamstede relatief veel tweede woningen, dus zeker in de winter is er veel sprake van leegstand. In combinatie met het vrijstaande karakter van de bebouwing en de dichte begroeiing op de meeste percelen is er hierdoor relatief weinig sociale controle mogelijk. Dit komt de sociale veiligheid niet ten goede. De Belangenvereniging Nieuw-Haamstede pleit daarom voor een bestemmingsplan dat niet alleen het gebruik als tweede woning mogelijk maakt, maar ook het gebruik als recreatiewoning voor verhuur aan wisselende gezelschappen. Door de aard en de omgeving van het gebied zijn het vooral de rust- en ruimtezoekers die hier recreëren. Vrees voor overlast voor permanente bewoners is er dan ook niet.
Nieuw-Haamstede is hoofdzakelijk een woon- en verblijfsrecreatiegebied. Vrijwel alle woningen worden permanent bewoond of gebruikt als tweede woning. Aanvullend daarop zijn er in de kern nog drie hotel-restaurants aanwezig. Tevens zijn er een snackbar en een supermarkt aanwezig. Andere bedrijvigheid beperkt zich tot beroepen of bedrijven aan huis. Ook de vuurtoren is nog in bedrijf.
De Belangenvereniging Nieuw-Haamstede heeft tijdens de bestemmingsplanprocedure "Nieuw-Haamstede" een overleg gevraagd om de recreatieve verhuur van woningen toe te staan. Ook uit de vele inspraakreacties op het geldende bestemmingsplan met betrekking tot dit onderwerp is duidelijk geworden dat veel bewoners de bestaande situatie -waarin het gebruik van woningen als hoofdverblijf, als tweede woning en in beperkte mate voor de recreatieve verhuur naast elkaar bestaat- als positief voor de leefbaarheid ervaren. We kunnen dan ook stellen dat er hier sprake is van een evenwicht tussen permanente bewoning en recreatieve verhuur. De ontstaansgeschiedenis van Nieuw-Haamstede is de directe aanleiding voor het ontstaan van deze bijzondere en unieke ruimtelijke situatie. De stedenbouwkundige opzet van Nieuw-Haamstede met vrijwel uitsluitend vrijstaande woningen op grote groene percelen draagt daar zeker aan bij. Naar aanleiding van de inspraakreacties nemen wij ons derhalve voor de reeds bestaande recreatieve verhuur van woningen in Nieuw-Haamstede te legaliseren.
Op de verbeelding zijn deze panden voorzien van een functieaanduiding 'recreatiewoning'.
| Adres | Adres | Adres | ||
| Acacialaan 10 | Duinroosweg 8 | Populierenlaan 16 | ||
| Acacialaan 19 | Elzenpad 5 | Populierenlaan 17 | ||
| Acacialaan 24 | Elzenpad 7 | Populierenlaan 21 | ||
| Acacialaan 6 | Kamillelaan 2 | Populieren laan 23 | ||
| Acacialaan 7 | Kamperfoelieweg 18 | Populierenlaan 24 | ||
| Acacialaan 8 | Kamperfoeligweg 19 | Populierenlaan 5 | ||
| Acacialaan 9 | Korenbloemlaan 6 | Sleedoornlaan 13 | ||
| Badweg 5 | Larixweg 3 | Strandweg 25 | ||
| Berkenpad 6 | Larixweg 8 | Torenweg 49 | ||
| Berkenpad 7 | Populierenlaan 12 | Zeepaardjesweegje 4 | ||
| Duindoornweg 3 | Populierenlaan 13 | Zeesterweegje 4 | ||
| Duindoornweg 5 | Populierenlaan 14 | |||
| Duindoornweg 8 | Populierenlaan 15 |
Zoals blijkt uit het bovenstaande overzicht is Acacialaan 6 opgenomen in de lijst met panden waarvoor de functieaanduiding 'recreatiewoning' is opgenomen. In het gemeentelijk beleid is het niet toegestaan om het aantal recreatiewoningen in Nieuw-Haamstede te vergroten. Aangezien er één functieaanduiding 'recreatiewoning' op het perceel Acacialaan 6 planologisch wordt verwijderd en er één functieaanduiding 'recreatiewoning' op het perceel Acacialaan 1 planologisch wordt toegekend, is er geen sprake van toevoeging maar blijft het aantal recreatiewoningen in Nieuw-Haamstede gelijk.
Het voorliggende bestemmingsplan betreft het omwisselen van de functieaanduiding 'Recreatiewoning'. De bestemming van beide percelen wijzigt niet. Het omwisselen van de functieaanduiding is niet van invloed op het woon- en leefklimaat van de omliggende percelen. Het bestemmingsplan is niet in strijd met andere geldende milieuwetgeving.
Dit bestemmingsplan kan grotendeels worden gekarakteriseerd als een zogenaamd beheersplan. In een dergelijke bestemmingsregeling ligt het accent vooral op het bieden van rechtsbescherming ten aanzien van het bestaand gebruik van gronden en opstallen. Dit heeft geresulteerd in een planopzet met een beperkt aantal bestemmingen, een verbeelding en een uniforme opzet van de bouwbepalingen. Alle bestaande functies worden gerespecteerd, ingrijpende functieveranderingen zijn niet voorzien.
Het bestemmingsplan bestaat uit (bestemmings)planregels, een verbeelding en een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
Handhaving van regelgeving vraagt om geactualiseerde regels. Door de actualisering van de bestemmingsplannen worden de bestaande ruimtelijke kaders aangegeven en worden daarmee tevens de grenzen bepaald waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn.
De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijke relevante norm vast, met dikwijls een daaraan gekoppelde afwijkingsmogelijkheid, die het bestuur de mogelijkheid geeft in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van de individuele belangen ten opzichte van het algemeen belang.
De term handhaving wordt vaak beperkt uitgelegd als uitsluitend het toepassen van handhavingsinstrumenten, zoals de last onder bestuursdwang en de last onder dwangsom. Deze vorm van handhaving is overwegend repressief van aard. Handhaving bestaat echter ook uit het geven van voorlichting en het houden van toezicht op een goede uitvoering. Dit is de preventieve invalshoek. In de meest optimale situatie zou sanctionering niet nodig moeten zijn.
Handhaving van bestemmingsplannen en ruimtelijke regelgeving is steeds meer in de belangstellingkomen te staan van bestuurlijk Nederland. Door het plaatsvinden van enkele ingrijpende incidenten is de handhaving van wet- en regelgeving in een stroomversnelling gekomen. In toenemende mate spreken burgers de gemeente aan op het handhaven van de (eigen) regels.
De rechter spreekt zich nadrukkelijk uit over het handhaven van de regelgeving en neemt daartoe in beginsel een plicht tot handhaving aan. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.
Binnen de gemeente Schouwen-Duiveland wordt er zo veel mogelijk planmatig gehandhaafd. Hiertoe wordt jaarlijks een handhavingsprogramma vastgesteld. Daarnaast is er ook de nodige ruimte om te kunnen handhaven op incidenten en klachten.
In principe dient tegen alle geconstateerde overtredingen te worden opgetreden. De zogenaamde beginselplicht tot handhaving. Het vaststellen van prioriteiten is echter onvermijdelijk. Als belangrijke handhavingsdoelen kunnen genoemd worden: het tegengaan van het bouwen zonder vergunning en het optreden daar waar sprake is van afwijking van reeds verleende vergunningen. Ook in de gevallen waar de veiligheid in het geding is en/of aantasting van het milieu plaatsvindt, dient prioriteit te worden gegeven aan de handhaving. Het tegengaan van strijdig gebruik van gronden en/of gebouwen is eveneens een belangrijke doelstelling. Als nevengeschikte doelen van de handhaving kunnen worden genoemd: het ongedaan maken van de gevolgen van een overtreding of een daarmee behaald voordeel.
Recreatieverblijven worden veelvuldig onrechtmatig gebruikt. Van onrechtmatig gebruik is sprake wanneer het gebruik in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van de recreatieve bestemming. Hierbij gaat het niet om de duur van het strijdig gebruik, maar om de strijdigheid van de activiteit met de geldende planvoorschriften. Zo is het permanent (laten) bewonen van een recreatieverblijf en het recreatieverblijf (laten) gebruiken ten behoeve van het huisvesten van (buitenlandse) werknemers in strijd met de bestemmingsvoorschriften van de recreatieve bestemming. Het onrechtmatig gebruik van recreatieverblijven wordt binnen de gemeente Schouwen-Duiveland als een knelpunt ervaren.
Om het oneigenlijk gebruik van recreatieverblijven terug te dringen, heeft de gemeenteraad van de gemeente Schouwen-Duiveland in 2003 de uitvoeringsnota "Verbod op permanente bewoning van recreatiewoningen" vastgesteld. In deze nota worden de uitgangspunten voor het handhavings- en gedoogbeleid met betrekking tot de permanente bewoning van recreatieverblijven aangegeven. De gemeenteraad heeft toen besloten dat aan alle permanente bewoners van een recreatiewoning op de peildatum 28 mei 2003, ongeacht de duur van de permanente bewoning, een gedoogbeschikking wordt verstrekt. De bewijslast voor de bewoners om aan te tonen dat zij voor de peildatum reeds woonachtig waren in de recreatiewoning, is in 2004 nader uitgewerkt.
Gedoogbeschikkingen werden slechts afgegeven wanneer zeker was dat de permanente bewoning eindig is. Om zeker te stellen dat de gedoogsituatie slechts van tijdelijke aard is, werden alleen objectgebonden gedoogbeschikkingen afgegeven in combinatie met persoonsgebondenheid. Zodra de bewoners overlijden, verhuizen of wanneer de woning is verkocht, vervalt de gedoogbeschikking. Met deze constructie wordt bereikt dat aan het onrechtmatig gebruik een einde komt.
De uitvoering van het handhavingsbeleid is vastgelegd in de hiertoe relevante handhavingsprotocollen, het handhavingsplan en het daaruit voortvloeiende jaarprogramma. Daar waar een overtreding wordt geconstateerd en legalisatie niet mogelijk is, moet in eerste instantie toepassing worden gegeven aan de bestuursrechtelijke handhaving om tot herstel van de rechtsorde te komen. Het proces van bestuursrechtelijke handhaving is vastgelegd in een stappenplan, waarin de verschillende stadia van de besluitvorming en procedures tot uitdrukking komen.
Naast de bestuursrechtelijke mogelijkheden van handhaving wordt een taak gezien voor de strafrechtelijke handhaving. De uitvoering en voortgang van de handhaving wordt jaarlijks vastgelegd in een verslag, dat bestuurlijk wordt vastgesteld.
In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie, de koppeling met het exploitatieplan en eventuele inschatting tegemoetkoming in planschade.
De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening:
Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.
Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is én er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Tevens is wettelijk geregeld dat voor onbenutte bouwruimte die al opgenomen was in een bestemmingsplan dat nog op basis van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening was opgesteld en vastgesteld en bij de herziening van dat bestemmingsplan na 1 juli 2008 geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld, geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.
Onderhavig bestemmingsplan betreft een bestemmingsplan waarin een functieaanduiding wordt verplaatst. Het kostenverhaal hiervoor is anterieur verzekerd. Een exploitatieplan is dan ook niet benodigd, waardoor de economische uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.
Gedurende de voorbereiding van bestemmingsplannen wordt het plan één of meerdere keren ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging kunnen bewoners, bedrijven, dorps- en stadsraden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan. In dezelfde periode wordt ook overleg gevoerd met andere overheden over het plan. De resultaten van de ter inzage legging kunnen leiden tot aanpassingen, verbeteringen of wijzigingen van het plan. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de resultaten zijn van deze maatschappelijke consultaties.
Tijdens de ter inzage legging zijn geen zienswijzen ingediend.