Planteksten

Inhoudsopgave

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

1.1 Doel

1.2 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsregeling

1.4 Leeswijzer

HOOFDSTUK 2 BELEIDSKADER

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

2.1.2 Retailagenda

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Werk aan de winkel in de regio

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Roosendaal

2.3.2 Detailhandelsbeleid Roosendaal 2016

2.4 Relevante jurisprudentiële ontwikkelingen

HOOFDSTUK 3 PROBLEEMBESCHRIJVING

3.1 Inleiding

3.2 Trends en ontwikkelingen detailhandel

3.3 Inventarisatie

HOOFDSTUK 4 VISIE EN ONDERBOUWING

4.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden

4.2 Positionering van winkelgebieden

4.3 Effectuering concentratiebeleid

4.4 Overzicht van de locaties

HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Stappenplan

5.2 Opzet bestemmingsplanregeling

5.2.1 Uitgangspunten

5.2.2 Opbouw van de regels

HOOFDSTUK 6 Economische uitvoerbaarheid

HOOFDSTUK 7 Overleg en inspraak

7.1 Overleg

7.1.1 Gevolgde procedure

7.2 Inspraak

7.2.1 Gevolgde procedure

7.3 Gesprekken met eigenarenbelanghebbenden

7.4 Zienswijzen

HOOFDSTUK 8 BIJLAGE

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

1.1 Doel

Hoofddoel van dit bestemmingsplan is te komen tot een toekomstbestendige winkelstructuur van Roosendaal, waarbij versterking van de binnenstad, dat wil zeggen het 'gebied binnen de centrumring' en van de andere door de gemeente op basis van de Detailhandelsnota aangewezen winkelgebieden, voorop staat.

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit een aantal locaties (percelen en panden) gelegen buiten het gebied, dat omgeven wordt door de centrumring, maar wel gelegen binnen de bebouwde kom of het stedelijk gebied van Roosendaal.

In Roosendaal komen verspreid of meer geconcentreerd horeca en detailhandel voor. Wanneer deze functies ook daadwerkelijk fysiek ter plaatse gevestigd zijn, dan maken de percelen waar dat het geval is, geen deel uit van het onderhavige bestemmingsplan.

Er zijn echter ook percelen en panden, waar op basis van de ter plaatse geldende planologische regeling horeca en/of detailhandel tot de mogelijkheden behoort, maar waar op dit moment de betreffende functies niet feitelijk worden uitgeoefend. Gesproken wordt dan van 'onbenutte plancapaciteit'.

Niet benutte plancapaciteit heeft diverse ‘verschijningsvormen’:

• het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel, maar er moet nog gebouwd worden en horeca/detailhandel vindt derhalve nog niet plaats;

• het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel, maar er moet nog gebouwd worden en horeca/detailhandel vindt nog niet plaats. Er is wel een omgevingsvergunning verleend.

• het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel en het gebouw staat er al, maar horeca/detailhandel vindt niet plaats. Er is wel sprake van een andere invulling;

• het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor horeca/detailhandel en het gebouw staat er al, maar het gebouw staat leeg.

In alle gevallen geldt:

• het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor vestiging van horeca/detailhandel;

• de functie horeca/detailhandel is niet, nog niet of niet meer aanwezig. Daarbij zijn twee mogelijkheden:

1. er is sprake van leegstand;

2. in het pand is een andere functie dan horeca en/of detailhandel gevestigd.

Dit bestemmingsplan heeft tot doel om de niet-benutte plancapaciteit van de functies horeca en detailhandel buiten de Centrumring en buiten de wijk- en buurtwinkelcentra, de Kade en Stadsoevers, het gebied Go-Stores en Rosada, 'weg te bestemmen' voor zover het daarbij gaat om leegstaande panden en panden die getransformeerd zijn naar woning(en). Het gaat daarbij dus om de verspreid liggende leegstaande panden die niet in de aangewezen winkelgebieden liggen, maar waar op basis van de huidige bestemmingsplannen een horecazaak en/of winkel gevestigd kan worden. Tevens zijn enkele panden (waar op dit moment horeca en/of detailhandel is toegestaan) in het recente verleden verbouwd tot woning/woningen. Op deze locaties kunnen de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen, aangezien de panden hier niet meer geschikt voor zijn.

De reden om dit bestemmingsplan op te stellen en in procedure te brengen vloeit voort uit de hedendaagse situatie waarin veel binnensteden en derhalve ook de Roosendaalse binnenstad zijn komen te verkeren. Er is sprake van een overaanbod van de planologische mogelijkheden om horeca en detailhandel te vestigen, terwijl inmiddels sprake is van een fikse krimp van horeca en detailhandel. Met dit bestemmingsplan wil de gemeente bereiken, dat in de gebieden buiten de centrumring de planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden enigszins worden beperkt voor zover het gaat om niet-benutte plancapaciteit en voor zover het daarbij gaat om leegstaande of tot woningbouw getransformeerde panden. Dit impliceert dat in die situaties de planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden daadwerkelijk worden "wegbestemd". Uiteraard dienen voor de locaties waar het om gaat, andere adequate functionele mogelijkheden beschikbaar te blijven.

Voor de panden waarin sprake is van benutte plancapaciteit (dat wil zeggen: de horeca- en/of detailhandelsfuncties zijn ook feitelijk aanwezig overeenkomstig het ter plaatse geldende bestemmingsplan), is dit bestemmingsplan in ieder geval niet van toepassing. Voor die situaties geldt, dat bestaande horeca en detailhandelsvestigingen ook in de toekomst gewoon verder kunnen blijven functioneren.

Ook is het onderhavige bestemmingsplan (in tegenstelling tot de eerste versie) evenmin van toepassing op die situaties waarin panden weliswaar niet zijn ingevuld met horeca en/of detailhandel, maar waar wel een andere zakelijke functie in is gevestigd. Tijdens een tweetal informatiebijeenkomsten in januari 2019 werd door diverse betrokkenen gesteld dat het feitelijk niet mogelijk is om binnen een jaar een horecazaak en/of winkel in een pand onder te brengen omdat er al een andere functie in het pand is gevestigd en dat daarmee de geboden mogelijkheid om binnen een jaar alsnog gebruik te maken van de oorspronkelijke bestemmingsregeling, om die reden illusoir is. Deze stelling kan worden onderschreven. Daarnaast vloeit voort uit jurisprudentie, dat eigenaren van panden op dat onderdeel meer bescherming genieten en daar dient uiteraard rekening mee gehouden te worden.

1.2 Ligging plangebied

De werkingssfeer omvat diverse percelen en locaties gelegen buiten de centrumring, maar binnen het stedelijk gebied van de stad Roosendaal. De Kade en Stadsoevers, de verschillende buurt- en wijkwinkelcentra, het gebied Go-Stores en Rosada vallen niet binnen de reikwijdte van dit bestemmingsplan. Dat betekent dat in deze gebieden de op dit moment vigerende bestemmingsregelingen onverkort van kracht blijven. Dit zijn immers de op basis van de Detailhandelsnota aangewezen winkelgebieden.

Het onderhavige bestemmingsplan is evenmin van toepassing op de dorpen en het buitengebied. Het is immers alleszins wenselijk dat in leegstaande winkelpanden in de dorpen weer winkels gevestigd kunnen worden met het oog op de leefbaarheid van de kern.

Voor zover het gaat om bedrijventerreinen wordt opgemerkt, dat aldaar de mogelijkheden tot vestiging van horeca- en detailhandelsfuncties zeer beperkt dan wel niet aanwezig zijn. Voor zover het gaat om de toelaatbaarheid van detailhandel op bedrijventerreinen is alleen zogenaamde perifere detailhandel mogelijk. Het gaat daarbij overwegend om volumineuze goederen (auto's, boten, caravans, etcetera) die vanwege de grootte niet thuishoren in een binnenstedelijk winkelgebied. Horeca is op een bedrijventerrein in slechts zeer beperkte mate toegestaan als kleinschalige horecavoorziening ten behoeve van werknemers en bezoekers (chauffeurs) van het bedrijventerrein.

1.3 Geldende bestemmingsregeling

Er zijn voor de diverse percelen verschillende bestemmingsplannen van kracht. Dit zal verder in de toelichting door middel van een overzicht in hoofdstuk 4 worden aangegeven.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 zal worden aangegeven welk beleidskader aan de orde is dan wel ten grondslag ligt aan het opstellen van dit bestemmingsplan. Daarbij komen voor zover relevant de landelijke en provinciale beleidskaders aan de orde, maar er zal vooral aandacht geschonken worden aan het gemeentelijk detailhandelsbeleid zoals dat verwoord is in de in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsnota. Ook komt het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' aan de orde. In dit beleidsstuk wordt weliswaar voornamelijk een visie geëtaleerd op de ontwikkelingsrichting van de Roosendaalse binnenstad met een aantal voorstellen voor projecten in de binnenstad, maar dit document dient ondersteund te worden door een visie en uitwerking daarvan voor de gebieden buiten de centrumring.

In hoofdstuk 3 wordt de probleembeschrijving verder toegelicht: waarom is het noodzakelijk om dit bestemmingsplan op te stellen? Daarbij wordt ingegaan op trends en ontwikkelingen in de detailhandel in zijn algemeenheid en in Roosendaal. Ook wordt inzicht gegeven in de mate waarin horeca en detailhandel voorkomen buiten de aangewezen winkelgebieden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in benutte en niet-benutte plancapaciteit.

Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de wijze waarop de gemeente Roosendaal niet-benutte plancapaciteit wil terugdringen en waarom de gemeente hiervoor kiest. Het gaat namelijk om een ingrijpende maatregel en dan is het belangrijk goed aan te geven en te onderbouwen waarom voor deze regeling is gekozen. Tevens wordt een overzicht gepresenteerd van de percelen en objecten waar de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen en welke nieuwe bestemming voor deze percelen/panden wordt voorgesteld.

In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling.

Tot slot komen in hoofdstukken 6 en 7 de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de inspraak en overleg aan de orde.

HOOFDSTUK 2 BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk komen alleen de voor de reikwijdte van dit bestemmingsplan relevante beleidskaders aan de orde. Dit betekent dat aandacht wordt geschonken aan beleid van rijk, provincie en gemeente op het terrein van detailhandel, een en ander gerelateerd aan hedendaagse trends.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Welke op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd is. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

• Duurzaam economisch groeipotentieel;

• Sterke en gezonde steden en regio's;

• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De meeste steden zullen te maken krijgen met oplopende leegstand. Dit heeft niet alleen grote gevolgen voor de detailhandel, maar ook voor de leefbaarheid van deze Nederlandse steden. Om de leefbaarheid ook voor de toekomst te waarborgen en om aantrekkelijk te blijven voor bezoekers en bewoners, staan deze steden voor een grote en complexe transformatieopgave. In fysieke zin is het van belang om het overblijvende kernwinkelgebied compact te houden en nieuwe functies te vinden voor gebouwen die leeg komen te staan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt beoogd om de planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden buiten het compacte centrumgebied enigszins te beperken, waardoor de winkelgebieden, zoals aangewezen in de Detailhandelsnota, compact en aantrekkelijk blijven. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij het nationale beleid omtrent de winkelgebieden in steden.

2.1.2 Retailagenda

De Retailagenda is in 2015 gestart op initiatief van het ministerie van Economische Zaken en betrokken organisaties en marktpartijen die streven naar een gezonde en toekomstbestendige retailsector. Aanleiding voor de Retailagenda zijn de grote structurele veranderingen in de retail die de afgelopen jaren sterk zichtbaar werden met vele faillissementen en leegstand als gevolg. Deze veranderingen zijn van invloed op de leefbaarheid van stadcentra, dorpskernen en centrumgebieden. Aan de ene kant is er sprake van een teveel aan winkelmeters dat moet worden teruggebracht, aan de andere kant is er innovatiekracht nodig om aan de veranderende eisen van de consument te voldoen. Die slag kan alleen worden gemaakt als alle betrokken partijen samenwerken.

De eerste twee jaar is gewerkt aan de implementatie van een agenda met 21 agendapunten. In de periode 2018 tot 2020 heeft de Retailagenda focus aangebracht op vijf thema’s:

• regionale sturing

• lokale transformatie

• samen investeren

• Human Capital Agenda

• kenniscreatie en innovatie

De vijf thema’s zijn onderling met elkaar verbonden. Regionale afstemming en lokale transformatie hebben een directe impact op het winkellandschap.De Retailagenda en haar partners hebben in de zomer van 2021 uitgebreid onderzoek laten doen naar de belangrijkste drijfveren die impact uitoefenen op retail en kernen in de toekomst. Dit heeft eind juni geresulteerd in een strategische visie “Duurzame en leefbare kernen richting 2025”. Daarbij is de focus de vitaliteit van kernen, steden en dorpen, waar retail en vastgoed bijdragen aan de leefbaarheid. Deze visie geeft richting aan het beleid van de Retailagenda in de komende jaren.

Op basis van de strategische visie is een routekaart opgesteld die de basis vormt voor de strategische pijlers waar de Retailagenda zich in samenwerking met haar partners op richt. Hierin is benoemd dat binnensteden en kernen in een snel tempo veranderen. Dat vraagt om andere functies en voorzieningen die toegevoegde waarde kunnen bieden, zodat een gebied ook toekomstbestendig kan blijven. Samen met partners is er de ambitie om de transformatie in een versnelling te brengen en de aanpak in binnensteden, centrumgebieden en winkelgebieden een impuls geven, om zo te zorgen dat kernen vitaal, duurzaam en (economisch) aantrekkelijk blijven.

Onderhavig planvoornemen voorziet in het terugdringen van horeca en detailhandel buiten de aangewezen winkelgebieden, zodat de concentratie van binnenstedelijke functies (met name horeca en detailhandel) behouden kan blijven in de aangewezen winkelgebieden. Hiermee wordt, in aansluiting op de Retailagenda, getracht de aangewezen winkelgebieden vitaal, duurzaam en (economisch) aantrekkelijk te houden.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Werk aan de winkel in de regio

De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de provincie Noord-Brabant zijn opgenomen in de notitie Werk aan de winkel in de regio: Naar een regionale aanpak ter versterking van de detailhandelsstructuur in Noord-Brabant. De provincie acht het van groot belang dat er op regionale schaal een gedeeld en breed gedragen beeld bestaat over wat een vitale, toekomstbestendige detailhandelsstructuur inhoudt. Dat wordt vastgelegd in regionale detailhandelsvisies. Het maken van regionale afspraken over detailhandelsontwikkelingen ziet de provincie als een belangrijke schakel in een voortdurend proces om in (sub)regionaal verband de trends en ontwikkelingen in de detailhandelssector nauwgezet te volgen.

Voor de uitwerking van de regionale detailhandelsvisies zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• streef naar concentratie van detailhandel en voorkom verspreide bewinkeling;

• scherp de toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ aan door detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden te accommoderen;

• wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen (zowel wat uitbreiding als branchering betreft);

• voeg per saldo géén extra winkelmeters toe;

• benoem perspectiefrijke en perspectiefarme winkelgebieden;

• investeer in perspectiefrijke gebieden en bied alternatieven voor perspectiefarme gebieden;

• speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen: bestem showrooms of afhaalpunten van internetwinkels zo veel mogelijk in of aansluitend aan winkelgebieden (geen showrooms buiten bestaande winkelgebieden);

• bied ruimte aan innovatieve concepten;

• verbind nieuwe ontwikkelingen met (de effecten op) de bestaande detailhandelsstructuur;

• laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit (het DNA) en de ambities van de regio;

• betrek marktpartijen, kennisinstellingen en centrummanagement bij de opstelling van regionale detailhandelsvisies en de vormgeving van nieuwe detailhandelsontwikkelingen.

Onderhavig planvoornemen voorziet in het terugdringen van horeca en detailhandel buiten de aangewezen winkelgebieden, zodat de concentratie van binnenstedelijke functies (met name horeca en detailhandel) behouden kan blijven in de aangewezen winkelgebieden. Hiermee wordt, in aansluiting op het provinciaal beleid, gestreefd naar concentratie van detailhandel.

2.3 Gemeentelijk beleid

In het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' worden de beleidskaders weergegeven om te komen tot het versterken van de Roosendaalse binnenstad, het gebied gelegen binnen de nieuwe centrumring. Dat impliceert dat de gemeente een proces wil faciliteren - en waar mogelijk ook wil versnellen - dat erop gericht is dat horeca en detailhandel bij voorkeur worden gevestigd in het gebied waar passantenstromen het grootst zijn (dit is het kernwinkelgebied).

Voor de gebieden buiten de centrumring betekent dit dat op termijn de functies horeca en detailhandel zullen afnemen of in ieder geval worden geconsolideerd op het nu feitelijke niveau. Dit heeft gevolgen voor de gebieden buiten de centrumring.

Op basis van en voortvloeiend uit het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' is het project 'Organiseer de compacte binnenstad' van start gegaan. Daarmee wordt zeer expliciet tot uitdrukking gebracht, dat de Roosendaalse binnenstad aantrekkelijker gemaakt dient te worden en dat gestreefd moet worden naar een compacte, complete binnenstad met daarin de concentratie van binnenstedelijke functies, met name van horeca en detailhandel.

Dat betekent omgekeerd de noodzaak om buiten het gebied van de compacte binnenstad de vestigingsmogelijkheden voor horeca en detailhandel te bevriezen en waar mogelijk terug te dringen. Sedert de economische crisis die Nederland gedurende een groot aantal jaren in de greep hield, maar wellicht meer nog vanwege veranderend koopgedrag (opkomst internetverkoop en het onder druk komen van de fysieke winkel) is concentratie van winkelvoorzieningen in het stadscentrum, alsmede het terugdringen van het aantal m² alleen nog maar urgenter geworden.

Terwijl het rapport 'Roosendaal: gezonde stad' zich vooral richt op het in dit rapport aangewezen binnenstadsgebied (het gebied binnen de centrumring), waar de binnenstadsfuncties horeca en detailhandel zouden moeten worden geconcentreerd, is het project 'Organiseer de compacte binnenstad' een aanvulling daarop dat erop gericht is de horeca- en detailhandelsfuncties buiten de centrumring terug te dringen c.q. te consolideren.

Dit project richt zich in ieder geval op het 'wegbestemmen' van niet-benutte plancapaciteit voor zover er daarbij tevens sprake is van leegstand of een duurzame transformatie naar woningbouw. Dit komt erop neer, dat horeca- en detailhandelsmogelijkheden die toegestaan zijn op basis van een bestemmingsplan, maar die niet feitelijk (meer) plaatsvinden, zullen worden wegbestemd zodat op die locaties na planherziening de uitoefening van voornoemde functies niet meer tot de mogelijkheden behoort. Dit vergt echter een zorgvuldige procedure en voorbereiding, die de nodige tijd in beslag neemt.

2.3.1 Omgevingsvisie Roosendaal

Roosendaal heeft de ambitie zich verder te ontwikkelen als een ‘verbonden gemeente‘. Een gemeente waar inwoners zich verbonden voelen met elkaar en met hun leefomgeving. Een gemeente waarbinnen stad en dorpen met elkaar verbonden zijn. Roosendaal ontleent ook haar kracht aan de verbondenheid met omliggende gemeenten in de regio, met de Brabantse stedenrij en met de metropolen Rotterdam, Antwerpen en Brainport Eindhoven. Deze verbondenheid is al eeuwen de stuwende motor achter de ontwikkeling van Roosendaal en zorgt ervoor dat voor inwoners een scala aan kwalitatieve voorzieningen én werkgelegenheid binnen handbereik ligt. Voor bedrijven zijn internationale afzetmarkten goed bereikbaar.

In de toekomst kent Roosendaal een aantrekkelijke en compacte binnenstad, waarin het prettig wonen, werken, winkelen en recreëren is. Dit wil de gemeente realiseren door onder andere het concentreren van horeca en detailhandelsfuncties in het kernwinkelgebied en daarbuiten de transformatie naar wonen en werken te faciliteren.Door diverse ontwikkelingen (waaronder online winkelen, minder regionale aanloop van bezoekers) neemt de winkelvloeroppervlakte af en is leegstand ontstaan. Daarom wordt gestreefd naar een compactere commerciële binnenstad. Een binnenstad die compacter wordt, maar grootser aanvoelt. Winkels en voorzieningen worden zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenstad.

De gemeente Roosendaal staat geen nieuwe locaties toe voor detailhandel, en de mogelijkheden voor solitaire winkelvoorzieningen worden beperkt. Detailhandslocaties buiten het centrum zullen (indien dit juridisch tot de mogelijkheden behoort) zoveel mogelijk worden ‘wegbestemd’ om de concentratie in het centrum te ondersteunen. Daarbij is wel sprake van maatwerk. Niet alle detailhandelsfuncties kunnen worden verplaatst en sommige functies zijn niet geschikt voor een nieuwe plek in het centrum.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het wegbestemmen van de mogelijkheid tot het vestigen van horeca en/of detailhandel op meerdere locaties buiten de aangewezen winkelgebieden. Hiermee voorziet het bestemmingsplan in de planologische uitwerking van het genoemde beleid in de Omgevingsvisie Roosendaal.

2.3.2 Detailhandelsbeleid Roosendaal 2016

In 2016 is door de gemeenteraad de nieuwe detailhandelsnota van de gemeente vastgesteld.

In deze detailhandelsnota zijn de volgende uitgangspunten leidend:

• optimalisering consumentenverzorging centraal: het gaat daarbij om de verzorging van de lokale en regionale consument in perspectiefrijke winkelgebieden;

• vernieuwing van detailhandel faciliteren door medewerking te verlenen aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw;

• duurzaam ruimtegebruik door nieuwe ontwikkelingen te laten plaatsvinden in of aansluitend op bestaande concentraties waarbij leegstand/bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt ingezet om tot kwaliteitsverbetering te komen;

• type koopgedrag leidend voor keuzes en positionering winkelgebieden. Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen.

In de detailhandelsnota wordt een hiërarchie van winkelgebieden voorgestaan:

• binnenstad;

• perspectiefrijke centra in wijken, buurten en dorpen;

• Rosada als themacentrum gericht op designer outlet;

• Oostpoort;

• verspreid gelegen bewinkeling.

Op basis van de stand van zaken in de winkelgebieden in Roosendaal, de trends en ontwikkelingen in de retailsector en de (beperkte) marktmogelijkheden zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de ontwikkeling van de detailhandelsstructuur in Roosendaal:

• De doelstelling van het detailhandelsbeleid is om de lokale consument zo goed mogelijk te bedienen in Roosendaal. De centrale doelstelling is de lokale binding te vergroten door een optimale invulling van de consumentenbehoefte in de Roosendaalse perspectiefrijke winkelgebieden. Daar waar mogelijk wordt zoveel mogelijk geprofiteerd van regionaal / bovenregionaal bezoek.

• Waar mogelijk wordt vernieuwing gefaciliteerd, door medewerking te verlenen aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw. Nieuwe ontwikkelingen dienen plaats te vinden in of aansluitend op bestaande concentraties waarbij leegstand / bestaande bebouwing zoveel mogelijk wordt ingezet om tot kwaliteitsverbetering te komen.

• Omdat de ontwikkelingsmogelijkheden niet eindeloos zijn en de detailhandel onder druk staat, dienen er keuzes gemaakt te worden. De perspectiefrijke detailhandelsstructuur en het type koopgedrag worden hierbij als leidend beschouwd. Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van de winkelgebieden. Hiermee wordt gestreefd naar een heldere, evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur, waarbij de winkelgebieden complementair aan elkaar worden gepositioneerd en zij ieder een eigen taak binnen de structuur vervullen:

• Omdat een sterke binnenstad als 'huiskamer van de stad' van groot belang is voor de profilering van de gemeente Roosendaal en de positie van de binnenstad onder druk staat, wordt er prioriteit gegeven aan het versterken van de aantrekkingskracht van de binnenstad. De binnenstad wordt actief aangepakt met als doel ‘het hart weer te laten kloppen’. Onder andere het inzetten op een compacte binnenstad, leegstandsbestrijding, het intensiveren van de samenwerking en het verbeteren van de bereikbaarheid vormen hierbinnen belangrijke speerpunten. Horecaondernemers, retailondernemers, vastgoedpartijen, bewoners en de gemeente werken samen. De aanpak van de binnenstad staat onder regie van de binnenstadsorganisatie, een samenwerkingsverband van marktpartijen, gemeente en bewoners. De perspectiefrijke centra in de wijken, buurten en dorpen vervullen een functie voor de dagelijkse boodschappen in het eigen verzorgingsgebied. Vanwege de beperkte marktmogelijkheden wordt uitbreiding enkel op een aantal plekken in beperkte mate mogelijk gemaakt, wanneer dit noodzakelijk is om de consumentenverzorging voor de dagelijkse boodschappen in het verzorgingsgebied op peil te kunnen houden.

• Rosada wordt ten opzichte van de binnenstad complementair gepositioneerd als themacentrum gericht op designer outlet.

• Op Oostpoort wordt enkel ruimte geboden aan aanbod dat direct gerelateerd is aan het woonthema of dat ruimtelijk niet in te passen is in andere winkelgebieden. Hieronder worden onder andere verstaan winkels in de wooninrichtingsbranche > 500 m² wvo en winkels die gerelateerd zijn aan het thema ‘in en om het huis’ > 1.000 m² wvo (bruin-, wit- en grijsgoedzaken, detailhandel in rijwielen en automaterialen, speciaalzaken op het gebied van tuin, groen en dier en speciaalzaken op het gebied van bouw- en inrichtingsmaterialen).

• Verspreid gelegen bewinkeling wordt zoveel mogelijk teruggedrongen. Dit betekent dat detailhandelsfuncties op nieuwe locaties buiten de perspectiefrijke structuur niet worden toegestaan en dat clustering van detailhandel in de perspectiefrijke winkelgebieden (zoals de binnenstad) zoveel mogelijk wordt nagestreefd. Hier is verdere uitwerking aan gegeven in het plan van aanpak ‘detailhandel en horeca buiten de centrumring’.

Vertaling visie naar beleid per winkelgebied

De algemene uitgangspunten van de visie zijn vertaald naar een detailhandelsbeleid op winkelgebiedsniveau. In navolgend schema is de positionering, de strategie en de belangrijkste ontwikkelopgaven per winkelgebied samengevat weergegeven.

Ontwikkelingsrichting winkelcentra Roosendaal

Bijzondere vormen detailhandel

Afhaalpunten: er wordt nagestreefd afhaalpunten onder te brengen in de bestaande winkelgebieden. Daarbuiten zijn afhaalpunten alleen onder voorwaarden toegestaan.

Ambulante handel: het streven is er op gericht het sterke aanbod aan warenmarkten te behouden.

Toetsingskader

Toekomstige initiatieven dienen getoetst te worden aan het hierboven gepresenteerde detailhandelsbeleid. Hierbij wordt allereerst beoordeeld of een initiatief van meerwaarde kan zijn voor de versterking van de recreatieve aantrekkingskracht van de binnenstad. Indien het antwoord hierop positief is, dan is de binnenstad de enige aangewezen plek voor de ontwikkeling. Wanneer dit niet het geval is, dan staat de vraag centraal of het initiatief van meerwaarde kan zijn voor versterking van het profiel en de positionering van een van de overige perspectiefrijke winkelgebieden, zonder dat de positie en het perspectief van de binnenstad belemmerd wordt. Enkel wanneer dit het geval is, dan is honorering van het initiatief buiten de binnenstad mogelijk binnen de kaders van het detailhandelsbeleid.

2.4 Relevante jurisprudentiële ontwikkelingen

Enige jaren geleden leek het nog goed mogelijk om horeca- en detailhandelsfuncties 'weg te bestemmen' zonder al te grote planschaderisico's, op voorwaarde dat er voldoende functionele mogelijkheden zouden blijven bestaan of zouden worden gecreëerd en er bovendien een redelijke overgangstijd in acht zou worden genomen om gedurende die termijn nog gebruik te maken van de geboden planologische mogelijkheden. Inmiddels is daar verandering in gekomen.

Onderstaand wordt ingegaan op een tweetal uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State die de nodige beperkingen opleveren voor de mogelijkheid om functies weg te bestemmen zonder kans op (terechte) planschadeclaims.

Eén uitspraak dateert overigens al van 2014 (ABRS 26 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1037) en heeft betrekking op de situatie van een eigenaar/exploitant van een makelaarskantoor op wiens pand een bestemming van toepassing was die ook detailhandel mogelijk maakte. De eigenaar exploiteerde zelf een makelaarskantoor en had de mogelijkheid tot een bepaald tijdstip om in het pand een winkel onder te brengen. Volgens de Afdeling kon van hem niet worden verwacht dat hij het pand vóór dat tijdstip voor andere doeleinden zou gebruiken of zou laten gebruiken dan het op dat moment in het pand gevestigde makelaarskantoor.

De andere uitspraak is van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 26 september 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:3133) inzake een casus in Amsterdam. Een eigenaar van een bedrijfsruimte had een tweede etage verhuurd als kantoor. De ter plaatse geldende bestemming maakte ook horeca mogelijk. De gemeente wilde echter de horecafunctie in het gebied waar de bedrijfsruimte was gesitueerd, terugdringen. Er werd nog een periode geboden waarin gebruik gemaakt kon worden van de oude mogelijkheden. Betrokkene kon hiervan echter geen gebruik maken, omdat er sprake was van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd voor de verhuur van de ruimte als kantoor. De Afdeling sprak uit dat gedurende de huurovereenkomst de eigenaar niet vrijelijk over de bedrijfsruimte kon beschikken -hij was immers gehouden aan de huurovereenkomst- zodat hij niet binnen de benuttingsperiode een horecazaak in het pand kon onderbrengen. Dit impliceert dat hier geen sprake kan zijn van passieve risicoaanvaarding. En dat betekent weer, dat hier wel degelijk sprake is van planologisch nadeel en dus van planschade.

Wat kan hieruit geconcludeerd worden?

Het is niet mogelijk om te spreken van passieve risicoaanvaarding wanneer horeca- en/of detailhandelsfuncties niet binnen één jaar of enkele jaren worden gevestigd in panden waarin op het moment dat het bestemmingsplan als voorontwerp ter inzage wordt gelegd, een andere functie is ondergebracht. Eigenaren kunnen niet zomaar een horeca- of detailhandelsfunctie in het pand onderbrengen binnen de benuttingsperiode en hoeven dat ook niet. Het levert planschade op wanneer het nieuwe bestemmingsplan minder functionele mogelijkheden gaat bieden. De recente jurisprudentie biedt verregaande bescherming voor pandeigenaren en beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om functiemogelijkheden te laten vervallen.

De meest recente jurisprudentie biedt verregaande bescherming voor pandeigenaren en beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om functiemogelijkheden te laten vervallen. Voor het bestemmingsplan 'Terugdringen horeca en detailhandel buiten de centrumring en de aangewezen winkelgebieden' betekent dit het volgende:

Het is niet mogelijk om te spreken van passieve risicoaanvaarding wanneer horeca- en/of detailhandelsfuncties niet binnen één jaar worden gevestigd in panden waarin op het moment dat het bestemmingsplan als voorontwerp ter inzage wordt gelegd, een andere functie is ondergebracht. Eigenaren kunnen niet zomaar een horeca- of detailhandelsfunctie in het pand onderbrengen binnen de benuttingsperiode en hoeven dat ook niet. Het levert gewoon planschade op wanneer het nieuwe bestemmingsplan minder functionele mogelijkheden gaat bieden. De recente jurisprudentie biedt verregaande bescherming voor pandeigenaren en beperkt de mogelijkheden voor de gemeente om de functiemogelijkheden te laten vervallen.

Van de circa 107 panden buiten de aangewezen winkelgebieden waar sprake is van niet-benutte plancapaciteit horeca/detailhandel, is slechts een deel echt leegstaand. De andere panden zijn ingevuld met een andere zakelijke functie dan een horecazaak en/of winkel. De planschadeclaims zullen bij het wegbestemmen gigantisch zijn. Dat weegt niet op tegen het voordeel dat behaald wordt.

Enkele panden zijn in het recente verleden duurzaam verbouwd tot woning/woningen of zijn deze in aanbouw. Op deze locaties kunnen de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen, aangezien de panden hier niet meer geschikt voor zijn.

Ook zijn de afgelopen jaren enige verzoeken ingekomen van eigenaren die zelf graag willen dat de detailhandelsbestemming komt te vervallen, omdat zij het hele pand willen gaan aanwenden voor woondoeleinden. Een 'echte woonbestemming' is wenselijk/noodzakelijk met het oog op het verkrijgen van een hypotheek.

Van de panden die leegstaan kan gesteld worden dat invulling met horeca of detailhandel niet op feitelijke belemmeringen stuit vanwege een gevestigde andere functie en daarmee dus theoretisch binnen een periode van één jaar tot de mogelijkheden behoort. Een eigenaar heeft derhalve de mogelijkheid een pand nog in te vullen met een horeca- en/of detailhandelsfunctie. In deze gevallen biedt het voorontwerpbestemmingsplan gedurende een jaar nog wel mogelijkheden tot invulling met horeca en/of detailhandel.

Concluderend: het onderhavige bestemmingsplan is alleen van toepassing op de feitelijk leegstaande panden en duurzaam getransformeerde panden tot woning(en) in de gebieden buiten de centrumring en de aangewezen winkelgebieden.

HOOFDSTUK 3 PROBLEEMBESCHRIJVING

3.1 Inleiding

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit een aantal locaties (percelen en panden) die gesitueerd zijn buiten de op basis van in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsnota aangewezen winkelgebieden. Daarbij kan ook weer onderscheid gemaakt worden tussen de percelen/panden waar feitelijk een horecazaak en/of winkel gevestigd is en percelen/panden waar feitelijk geen horecazaak/winkel gevestigd is, maar die op basis van het bestemmingsplan wel mogelijk zou zijn (de zogenaamde 'niet-benutte plancapaciteit'). Welke varianten van 'onbenutte plancapaciteit' er zijn, wordt nader beschreven in paragraaf 1.1 van deze toelichting. In dit bestemmingsplan gaat het om de niet-benutte plancapaciteit.

Begin 2016 is het drieluik ‘detailhandelsbeleid en bijpassende planologische instrumenten’ in de raad behandeld. Met dit drieluik werd de nota ‘actualisering detailhandelsbeleid Roosendaal 2015’ vastgesteld en werd tegelijkertijd kennis genomen van het op dat moment nog in de voorontwerpfase verkerende bestemmingsplan Binnenstad en de notitie ‘Detailhandel en horeca buiten de centrumring’. Dit beleid en deze uitvoeringsinstrumenten vormden een vervolg op de in 2014 vastgestelde koers “Roosendaal: Gezonde Stad”. Met daarin als belangrijkste pijler: een compactere binnenstad, waarin winkels en voorzieningen zo veel mogelijk worden geconcentreerd. Dat betekent bestaande “retailtrekkers” behouden en nieuwe aantrekken door middel van een kleiner stadscentrum, met als basis een nieuw, uitnodigend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan binnen de centrumring dient met het oog daarop flexibel te zijn en een wisselwerking tussen verschillende binnenstadsfuncties mogelijk te maken. Ondernemers binnen de ring krijgen de vrijheid om te kunnen ondernemen, vastgoedeigenaren krijgen de mogelijkheid verschillende soorten ondernemers de ruimte te geven. Bedoeld wordt een aantrekkelijk vestigingsklimaat te scheppen waardoor het voor ondernemers beter is om in de compacte binnenstad een bedrijf te hebben dan daarbuiten. Inmiddels zijn deze doelstellingen doorvertaald in een inmiddels onherroepelijk bestemmingsplan Binnenstad.

Dit impliceert wel dat in de gebieden buiten de centrumring de horeca- en detailhandelsfuncties zouden moeten worden "bevroren" (waar de betreffende functies feitelijk aanwezig zijn) en waar mogelijk dienen te verdwijnen (waar ze niet feitelijk aanwezig zijn, maar juridisch nog wel mogelijk zijn). Voor leegkomende ruimten dienen dan wel bestemmingen te worden ontwikkeld die haalbare en 'levensvatbare' functies opleveren, zoals woonruimte, dienstverlening of 'creatieve broedplaats' voor bijvoorbeeld beginnende ondernemers.

3.2 Trends en ontwikkelingen detailhandel

Verschillende consumententrends en ontwikkelingen in de demografie en de detailhandel hebben een structurele weerslag op de omvang, de samenstelling en de spreiding van de detailhandel. In bijlage 1 van deze toelichting worden de trends en ontwikkelingen beschreven. Onderstaand is samengevat hetgeen relevant is voor de situatie in Roosendaal.

• De demografische transities en de ontwikkelingen in de macro-economie in Nederland betekenen dat de ontwikkeling van het draagvlak voor detailhandel in de komende periode eerder negatief is dan positief. Ondanks de huidige economische groei, moet er namelijk nog een grote inhaalslag worden gemaakt. Daarbij groeit de bevolking nog nauwelijks (Primos Online, 2018). Dit heeft nauwelijks invloed op het draagvlak voor detailhandel. Ook is sprake van vergrijzing en dit betekent dat het aandeel 65-plussers groeit in de bevolkingssamenstelling. Binnen de bevolking van Roosendaal stijgt dit aandeel van 21% in 2018 naar 26,5% in 2030 (CBS, 2018). Dit heeft effect op de toekomstige winkelbestedingen, want er wordt door 65+'ers bijvoorbeeld minder geld uitgegeven aan artikelen in mode, luxe en vrije tijd. De uitgaven aan voeding blijven op peil.

• De trends in consumentengedrag maken dat de detailhandel geheel nieuwe strategieën moet inzetten om klanten aan te trekken. De consument is namelijk mondiger, machtiger en mobieler. Tegelijkertijd heeft deze steeds minder tijd. Het resultaat is dat de consument hogere eisen stelt aan zowel het product als de winkelbeleving. Daarbij laat deze keuzes afhangen van gemak, snelheid, genieten en beleven, zowel online als offline. Dit consumentengedrag maakt dat fysieke aanwezigheid belangrijk blijft voor de detailhandel, maar door de verschuiving van een deel van de omzet naar internet kan met minder winkels worden volstaan. Om aantrekkelijk te zijn voor de consument moeten de winkels vervolgens gevestigd zijn in op locaties waar beleving, service, aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheden, inrichting, uitstraling en omgevingskwaliteit optimaal zijn. In Roosendaal centrum zijn hiervoor de randvoorwaarden aanwezig. Door vervolgens in te zetten op een compacte opzet van het centrumgebied leiden winkelinvesteringen tot het gewenste resultaat.

Figuur 1: Ontwikkeling totale omvang detailhandel in Roosendaal centrum 2009-2018 (Locatus, 2018)

• De ontwikkelingen in de detailhandel zijn een reactie op het consumentengedrag. Deze ontwikkelingen hebben een sterke invloed op het gehele winkellandschap. Het belangrijkste gevolg is dat winkelbedrijven met name nog investeren op succesvolle locaties: samen te vatten als de A1-locaties – het ‘hart’ – van de grootste centra. Buiten de A1-locaties, maar nog wel binnen de centra, is steeds meer sprake van een menging van functies, waarbij de dominantie van detailhandel vermindert. Ook in Roosendaal centrum neemt reeds jaren de totale omvang van het winkelaanbod af (figuur 1). Naast winnende locaties is binnen de centra duidelijk sprake van ‘verliezers’, waarbij in bepaalde delen van winkelgebieden (of in centra als geheel) de leegstand structureel oploopt. In Roosendaal centrum is de leegstand de afgelopen jaren opgelopen en deze bedraagt zowel naar oppervlak als naar aantal panden circa 11% (figuur 2). Dit alles maakt duidelijke keuzes ten behoeve van een toekomstbestendige detailhandelsstructuur noodzakelijk.

Figuur 2: Ontwikkeling winkelleegstand naar aantal panden (absoluut en relatief) in Roosendaal centrum 2009-2018 (Locatus, 2018)

• De hierboven beschreven druk op de detailhandel noopt retailers tot investeringen en vernieuwing. Retailers bieden daarbij de consument zoveel mogelijk een totaalbeleving aan door alle relevante kanalen in samenhang aan te bieden, waardoor online eerder een aanvulling is op de fysieke winkel dan een bedreiging. Verder wordt door winkelbedrijven gezocht naar ruimte voor schaalvergroting. Dit is enerzijds ten behoeve van beleving in de winkels, bijvoorbeeld in de vorm van blurring van detailhandel met horeca en diensten. Anderzijds is het een reactie op e-commerce, omdat consumenten de ruime keuze van de webshop ook in de fysieke winkel verwachten. Schaalvergroting kan echter niet overal plaatsvinden, waardoor in sommige gevallen vestigingen die verspreid zijn over meerdere plaatsen worden samengevoegd tot één grote winkel. Een factor daarbij zijn de keuzes van / ontwikkelingen bij hoofdkantoren van filiaalbedrijven, waar lokaal nauwelijks invloed op uit te oefenen is. Ook in het centrum van Roosendaal vindt in de meeste winkelsectoren schaalvergroting plaats (figuur 3), waarbij tegelijk een afname van de totale omvang van de detailhandel in het centrumgebied plaatsvindt (zie ook figuur 1). Vanwege de beschreven ontwikkelingen in het winkelaanbod (groei/investering in het hart van het centrum en krimp daarbuiten), is het noodzakelijk om uitsluitend ruimte te bieden voor investeringen op de passende locaties binnen een compacte winkelstructuur.

Figuur 3: Ontwikkeling gemiddelde omvang van winkelpanden naar winkelsector in Roosendaal centrum 2009-2018 (Locatus, 2018)

• Gezien het voorgaande, wordt geconcludeerd dat Roosendaal centrum zeker toekomst heeft als lokaal verzorgend centrum met een beperkte regiofunctie. Van belang hierbij is ook de nabijheid van centra van een ‘hogere orde’ (zoals Breda maar ook Antwerpen en Rotterdam) en de Rosada Outlet die een grote en groeiende aantrekkingskracht hebben op inwoners van de regio rond Roosendaal en op inwoners van Roosendaal zelf. De grootste winkelcentra hebben namelijk steeds meer aantrekkingskracht op consumenten voor een dagje uit. Het gevolg hiervan is dat winkelsectoren gericht op ‘winkelen’, zoals mode & luxe en vrije tijd, in Roosendaal centrum in omvang afnemen (figuur 4). Deels wordt hun plaats ingenomen door detailhandel in dagelijkse artikelen. Vaker is er sprake van een functieverandering naar horeca door het toenemend belang van beleving, ontmoeten en vermaak in centrumgebieden. In Roosendaal zal het winkelaanbod steeds meer met horeca en andere vormen van vermaak worden vermengd, zowel binnen het centrum als geheel als binnen afzonderlijke ondernemingen. Als gevolg van deze ‘blurring’ van beide krijgt de centrumfunctie een ander karakter.

Figuur 4: Ontwikkeling totaal aantal winkelbedrijven naar winkelsector in Roosendaal centrum 2009-2017 (Locatus, 2018)

 
De conclusie is dat de krimp van het totale winkelaanbod en de veranderende branchering van de detailhandel in Roosendaal centrum de verzorgingsfunctie van het gebied in de toekomst kwetsbaar maakt. Constante aandacht voor versterking blijft daarom noodzakelijk. Cruciaal daarbij is heldere keuzes in de plekken waar wel en waar geen nieuwe detailhandelsontwikkeling is toegestaan binnen het centrumgebied én binnen Roosendaal als geheel.

3.3 Inventarisatie

Om de plancapaciteit goed in beeld te krijgen is voor alle bestemmingsplannen van de stad Roosendaal bekeken waar de in 3.1 beschreven benutte en niet benutte plancapaciteit aanwezig is. Het betreft dus plancapaciteit buiten de in het beleid aangewezen winkelgebieden. Voor alle duidelijkheid: niet meegenomen zijn de bedrijventerreinen, het buitengebied en de dorpen. De totale inventarisatie is als bijlage bijgevoegd.

Opgemerkt dient te worden dat dit is gebeurd op basis van zogeheten ‘desk-research’ in de loop van 2017.

Met betrekking tot de niet benutte plancapaciteit kan worden opgemerkt dat er geen sprake is van onbebouwde (‘braakliggende’) plancapaciteit. De vrees bestond aanvankelijk dat dit wel het geval zou zijn. Dat zou dan betekenen dat er 'echt' concurrerende nieuwbouw gepleegd zou kunnen worden.

Van het totaal aan panden betreft het globaal 60% benutte plancapaciteit (dus ingevuld conform de bestemming) en 40% niet-benutte plancapaciteit. De niet benutte plancapaciteit (circa 106 panden) wordt globaal 40-60% verdeeld over ‘leegstand/duurzame transformatie tot woning(en)’ en ‘invulling andere zakelijke functie dan detailhandel of horeca’ (bijvoorbeeld kantoor of dienstverlening).

Verspreide detailhandel/horeca doet zich in zeer beperkte mate voor in de ‘nieuwere’ wijken van Roosendaal, maar juist wel in de oudere stadsdelen, het betreft met name:

• Kalsdonk, vooral in de deelgebieden Gastelseweg en Brugstraat (even-zijde)/Hoogstraat;

• Burgerhout, vooral in de deelgebieden St.Josephstraat en Burgerhoutsestraat;

• Binnenstad Oost, vooral in de deelgebieden Nispensestraat en Raadhuisstraat;

• Centrum Noord, vooral in de deelgebieden Brugstraat (oneven zijde) en Molenstraat (het gedeelte tussen de Burgemeester Prinsensingel en de Brugstraat).

In Centrum Noord en Binnenstad Oost samen zit ca 60% van het totaal aantal verspreid liggende panden. Op zich is dat niet verwonderlijk want met name de Molenstraat (oostelijk deel), Brugstraat en Raadhuistraat maakten vroeger (tot ongeveer begin jaren zestig) onderdeel uit van het winkelgebied van Roosendaal.

In juni 2023 is de niet-benutte plancapaciteit (vallend onder 'leegstand/duurzame transformatie tot woning(en)') nogmaals geïnventariseerd. Eventuele wijzigingen ten opzichte van de vorige inventarisatie worden hiermee in beeld gebracht. In enkele gevallen is het pand alsnog ingevuld met een horeca- of detailhandelvoorziening, waardoor het wegbestemmen van de mogelijkheden op deze locaties niet meer aan de orde is. Tevens is met deze inventarisatie duidelijk geworden welke panden nog steeds leegstaan en waar dus geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om het pand alsnog in te vullen met een horecazaak en/of winkel.

HOOFDSTUK 4 VISIE EN ONDERBOUWING

4.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Uitgangspunt is dat de bestemmingen van percelen en panden waar een bestemming op rust waarbinnen de vestiging van horeca en/of detailhandel tot de mogelijkheden behoort, maar waarbij deze functie(s) op het moment dat het onderhavige bestemmingsplan in ontwerp ter inzage wordt gelegd niet (meer) feitelijk worden uitgeoefend en evenmin een andere zakelijke functie in het pand wordt uitgeoefend, worden gewijzigd in bestemmingen waarbinnen vestiging van voornoemde functies niet meer tot de mogelijkheden zullen behoren. Het gaat derhalve om het wegbestemmen van de zogenaamde niet-benutte plancapaciteit van leegstaande panden alsmede van duurzaam getransformeerde panden tot woningbouw in niet aangewezen winkelgebieden zoals omschreven in 3.1 van deze toelichting.

4.2 Positionering van winkelgebieden

Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, boodschappen, doelgericht) kunnen winkelgebieden zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van de winkelgebieden. Hiermee wordt er gestreefd naar een heldere, evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur. Daarbij worden de winkelgebieden complementair aan elkaar gepositioneerd en vervult elk winkelgebied een eigen taak binnen de structuur. De bezoekmotieven zijn vertaald naar de navolgende hiërarchie van winkelgebieden:

• Er wordt topprioriteit gegeven aan het versterken van de aantrekkingskracht van de binnenstad. Een sterke binnenstad als huiskamer van de stad is van groot belang voor een goede consumentenverzorging en de profilering van Roosendaal.

• De perspectiefrijke centra in de wijken, buurten en dorpen vervullen een functie voor de dagelijkse boodschappen in het eigen verzorgingsgebied.

• Rosada wordt complementair ten opzichte van de binnenstad gepositioneerd als themacentrum gericht op designer outlet.

• Oostpoort heeft een verzorgende functie in de perifere en grootschalige detailhandel, waarbij het thema ‘wonen’ leidend is.

• Verspreid gelegen bewinkeling wordt zoveel mogelijk teruggedrongen.

De algemene uitgangspunten en de daaruit volgende positionering van winkelgebieden zijn vervolgens in de detailhandelsnota vertaald naar een detailhandelsbeleid op winkelgebiedniveau. Verwezen wordt naar het overzicht "Ontwikkelingsrichting winkelcentra Roosendaal" in 2.3.2 .

4.3 Effectuering concentratiebeleid

Met bovenstaand beleid heeft Roosendaal voor de komende jaren de gewenste winkelstructuur bepaald. De geconcentreerde winkelgebieden zijn aangewezen en ook de functie die deze winkelgebieden in de totale structuur vervullen, is daarmee vastgelegd.

Om aan dit beleid daadwerkelijk vorm en inhoud te geven, zullen de planologische instrumenten (bestemmingsplannen) hierop moeten aanhaken. Voor de binnenstad (het gebied binnen de nieuwe centrumring) is inmiddels een nieuw bestemmingsplan onherroepelijk (het bestemmingsplan "Binnenstad"). In de compacte binnenstad worden optimale en flexibele mogelijkheden geboden voor typische binnenstadsfuncties. De wisselwerking tussen verschillende functies wordt mogelijk gemaakt. Beleving en aantrekkelijk kunnen winkelen staan centraal.

Vooropgesteld: met dit beleid en de daarin gemaakte keuzes wordt een gezonde, duurzame winkelstructuur voor ondernemers en bewoners voorgestaan. Daarbij hoort flankerend beleid als het verleiden van ondernemers naar de compacte binnenstad en het faciliteren van ondernemers die deze stap willen zetten. Dit vergt een actieve rol van diverse partijen: het voeren van intensief overleg en het creëren van draagvlak, maar vooral ook het faciliteren van concrete verplaatsingen vormen ingrediënten om te komen tot het gewenste resultaat.

De volgende stap om het concentratiebeleid te effectueren is om de verspreid liggende (niet in de aangewezen gebieden gelegen) aanwezige detailhandel en horeca af te bouwen en verdere nieuwvestiging niet meer mogelijk te maken.

De onderliggende gedachte is tweeledig:

a) deze verspreide vestigingen kunnen concurrerend zijn met de binnenstad (dan wel de andere concentratie gebieden)

b) deze verspreid liggende horeca/detailhandel verleiden/verplaatsen ter versterking van de compacte binnenstad (dan wel andere winkelconcentraties).

Om de feitelijke situatie in beeld te brengen wordt er een onderscheid gemaakt tussen niet-benutte en benutte planologische plancapaciteit. Dit bestemmingsplan is bedoeld om niet-benutte plancapaciteit (voor zover sprake is van leegstand of duurzaam getransformeerde panden tot woningbouw) weg te bestemmen in niet aangewezen winkelgebieden.

4.4 Overzicht van de locaties

Onderstaand is het overzicht opgenomen van de gronden en opstallen in de verschillende bestemmingsplangebieden die een bestemming hebben die horeca en/of detailhandel als functiemogelijkheid hebben, maar waar deze functies niet of niet meer worden uitgeoefend en er bovendien sprake is van leegstand. Tevens zijn de locaties meegenomen waar panden in een recent verleden duurzaam zijn verbouwd tot woning(en). Op deze locaties kunnen de planologische horeca- en/of detailhandelsmogelijkheden komen te vervallen.

HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Stappenplan

Het is van belang dat eigenaren van panden ruime gelegenheid krijgen kennis te nemen van het door de gemeente voorgestane detailhandelsbeleid en het streven om de detailhandelsmogelijkheden buiten de daartoe aangewezen gebieden terug te dringen. Immers: het onderhavige bestemmingsplan leidt tot een planologische beperking in de gebruiksmogelijkheden. Het is wenselijk dat eigenaren daar op kunnen inspelen. Zij krijgen in ieder geval de tijd om de op dit moment nog bestaande mogelijkheden te benutten. Het is zeker niet de bedoeling dat het 'wegbestemmen' van 'niet-benutte plancapaciteit' plotsklaps gebeurt.

Dat resulteert in het navolgende stappenplan.

1. Er wordt door de gemeente een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt een uiteenzetting gegeven van het hoe en waarom van het bestemmingsplan en de noodzaak om planologische horeca- en detailhandelsmogelijkheden buiten de winkelgebieden terug te dringen dan wel te bevriezen.

2. Er wordt géén voorbereidingsbesluit genomen en er wordt een voldoende lange benuttingsperiode in acht genomen voordat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Die benuttingsperiode wordt gesteld op ruim drieënhalf jaar na het ter inzage leggen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Na de benuttingsperiode van ruim drieënhalf jaar wordt het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd en wordt het vervolg van de planologische procedure doorlopen. Omdat reeds eind 2018 betrokkenen in kennis zijn gesteld van de gemeentelijke plannen en er in januari 2019 een tweetal informatiebijeenkomsten hebben plaatsgevonden, is de gemeentelijke beleidswijziging al in eerder stadium bekendgemaakt.

5.2 Opzet bestemmingsplanregeling

5.2.1 Uitgangspunten

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan wordt gevormd door de bestemmingen. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Kenmerk van bestemmingen is dat het gehele plangebied ermee is bedekt. Elke bestemming is geometrisch bepaald. Een bestemmingsplan kan ook dubbelbestemmingen bevatten. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen hoeven niet het gehele plangebied te bedekken.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis. Zij zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen of om de duidelijkheid en raadpleegbaarheid te bevorderen. Omdat verklaringen geen juridische betekenis hebben, wordt hierop niet nader ingegaan.

Het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan is dat de van kracht zijnde regelingen zodanig worden geactualiseerd dat samenhangende, op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen afgestemde bestemmingsregelingen ontstaan. Als doelstellingen en uitgangspunten kunnen daarbij worden onderscheiden:

• Rechtszekerheid en klantgerichtheid

Dat wil zeggen voor de burger een duidelijk, toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan.

• Makkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten

Een plan waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als resultaat een minimale bestuurslast.

• Duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan

Dit houdt in dat de bestemmingen met hun bouw- en gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is op de verbeelding zichtbaar worden gemaakt.

5.2.2 Opbouw van de regels

Het geheel overziend kan gesteld worden dat de percelen en opstallen, waarvan nu met dit bestemmingsplan de horeca- en/of detailhandelsfunctie wordt wegbestemd de volgende bestemmingen hebben: Gemengd (2 en 3), detailhandel en horeca. Tevens wordt de bestemming aan de Boulevard 109, waar in het vigerende bestemmingsplan ten onrechte de bestemming 'Maatschappelijk' is opgenomen, gewijzigd naar een woonbestemming. Dit pand is namelijk al decennia lang in gebruik als burgerwoning.

In de situaties waar een Gemengd-bestemming van toepassing is, is het voor de hand liggend dat de Gemengd-bestemming gehandhaafd wordt met de functies die daar bij horen (uitgezonderd de functies horeca en/of detailhandel).

De voorgestelde Gemengd-2 bestemming biedt de volgende functionele mogelijkheden:

1. kantoren;

2. maatschappelijke voorzieningen: bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd-/kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening, verenigingsleven, zorg en welzijn;

3. dienstverlening;

4. ambachtelijke werkplaatsen voor zover deze vallen in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels als bijlage gevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten of daarmee gelijk te stellen ambachtelijke bedrijven;

5. wonen alsmede de uitoefening van aan-huis-gebonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten met dien verstande dat een woning/wooneenheid minimaal 60 m² dient te bedragen, met uitzondering van het adres Doctor Schaepmanlaan 18 waar een woning/wooneenheid minimaal 40 m² dient te bedragen;

Voor panden met de bestemming "Detailhandel" is de bestemming "Gemengd 2" voor de hand liggend: het is zeker niet problematisch wanneer in de gebieden buiten de centrumring sprake is van enige functiemenging. Te denken valt daarbij aan de Molenstraat, Raadhuisstraat, Brugstraat en Nispensestraat. Het betreft immers gebieden die nog wel onderdeel uitmaken van de Roosendaalse binnenstad al vallen ze buiten 'de eigenlijke binnenstad' zoals dat is opgenomen in het bestemmingsplan Binnenstad van 2016.

Ook in bepaalde aanloopstraten zoals de Burgerhoutsestraat, de St. Josephsstraat, de Hoogstraat en de Kalsdonksestraat, is van oudsher sprake van een zekere mate van functiemenging en wat de gemeente betreft kan dat ook in de toekomst zo blijven.

In een enkel geval ligt het voor de hand om alleen een woonbestemming mogelijk te maken. Dit heeft dan te maken met de situering van een pand in een overwegende woonomgeving, zoals bijvoorbeeld de Hulsdonksestraat. Tevens is een woonbestemming opgenomen voor de panden die in een recent verleden duurzaam getransfomeerd zijn tot woning(en) en panden waarvoor een verzoek is binnengekomen om hier een woning van te maken.

HOOFDSTUK 6 Economische uitvoerbaarheid

Het onderhavige bestemmingsplan bevat geen ruimtelijke ontwikkelingen die op basis van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening vergezeld dienen te gaan van een exploitatieplan dan wel waarvan het kostenverhaal anderszins dient te worden geregeld.

HOOFDSTUK 7 Overleg en inspraak

7.1 Overleg

7.1.1 Gevolgde procedure

Het voorontwerpbestemmingsplan “Terugdringen horeca en detailhandel buiten de Centrumring en de aangewezen winkelgebieden” is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening verzonden naar de daarvoor in aanmerking komende overleginstanties, waaronder in ieder geval de provincie. De Provincie Noord-Brabant heeft hierbij aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen.

7.2 Inspraak

7.2.1 Gevolgde procedure

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft overeenkomstig de inspraakprocedure ter inzage gelegen, waarbij de mogelijkheid werd geboden om reacties in te dienen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Het inspraakrapport maakt als bijlage onderdeel uit van het onderhavige bestemmingsplan.

De voorontwerpversie van dit bestemmingsplan heeft van 27 januari 2020 tot 15 november 2020 ter inzage gelegen. In verband met het creëren van voldoende voorzienbaarheid is hier een langere periode dan gebruikelijk voor aangehouden. Tussen het voorontwerp en ontwerp is vervolgens (eveneens in het kader van het creëren van voldoende voorzienbaarheid) een periode van drieënhalf jaar aangehouden. Hierdoor worden de eigenaren van de panden voldoende in gelegenheid gesteld om gebruik te maken van de mogelijkheden die de huidige bestemmingsplannen bieden.

7.3 Gesprekken met eigenarenbelanghebbenden

Eigenaren/belanghebbenden kunnen gebruik maken van de mogelijkheid voor een individueel gesprek. Van deze mogelijkheid is uiteindelijk geen gebruik gemaakt.

7.4 Zienswijzen

Met ingang van 18 december 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan "Terugdringen horeca en detailhandel buiten de centrumring" gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er drie zienswijzen binnengekomen. De binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en van beantwoording voorzien in bijlage 3. Naar aanleiding van de zienswijzen zijn twee locaties komen te vervallen, waardoor de verbeelding op deze locaties is aangepast.

HOOFDSTUK 8 BIJLAGE

Demografische transities/macro-economie

• De Nederlandse economie groeit sinds twee jaar weer. In 2015 was de economische groei 2% en in 2016 groeide de economie nog een fractie sneller met 2,2%. Ook in 2017 zet de groei door, want de Nederlandse economie groeide in het derde kwartaal 2017 met 0,4% ten opzichte van het tweede kwartaal 2017. De verwachting is dat het economisch herstel zich dit jaar voortzet. De verwachte groei zal een positieve impact hebben op de detailhandel. Het herstel is echter broos, met name in de internetgevoelige branches.

• Het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid stijgen sinds 2014 (zie figuur B.1 en B.2). Ook het vertrouwen in de woningmarkt neemt toe en de uitgaven stijgen. Zo hadden makelaars in het jaar 2017 bijna 166.115 woningtransacties. Dit is bijna een verdubbeling in aantal transacties ten opzichte van het niveau in de crisisjaren 2012 en 2013.

Figuur B.1: Consumentenvertrouwen, saldo % positieve en negatieve antwoorden

Figuur B.2: Aantrekkende woningmarkt

• De Nederlandse bevolking groeit steeds minder hard. In de jaren ‘70 groeide de bevolking jaarlijks nog met 12%, in de jaren ‘90 halveerde de groei en de verwachting is dat de jaarlijkse groei zal stagneren in de komende periode. Tot 2030 groeit het inwonertal van Roosendaal nog met circa 2%, oftewel ongeveer 2.000 inwoners (uitgaande van Primos Online, 2018). Dit heeft nauwelijks invloed op het draagvlak voor detailhandel.

• De huishoudenssamenstelling verandert. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit en het de gemiddelde huishoudensgrootte daalt. Dus ondanks de stagnerende groei van de bevolking, blijft de bouw van nieuwe woningen benodigd door het groeiend aantal huishoudens. In de grote steden is deze trend het sterkst.

• Nederland vergrijst. Dit betekent dat het aandeel 65-plussers groeit in de bevolkingssamenstelling. Volgens het CBS stijgt het aandeel van deze groep binnen de bevolking van Roosendaal van 21% in 2016 naar 26,5% in 2030. Dit heeft effect op de toekomstige winkelbestedingen. Enerzijds kopen ouderen over het algemeen minder producten en meer diensten dan jongeren. Anderzijds worden ouderen wel steeds kapitaalkrachtiger. Huishoudens met een hoofdkostwinner tussen 55 en 65 jaar hebben in vergelijking met jongere en oudere leeftijdsgroepen het hoogste besteedbare inkomen, waarmee de toekomstige 65+'ers een belangrijke consumentengroep zijn. Wel heeft deze groep consumenten een ander uitgavenpatroon dan jongere consumenten (figuur B.3), omdat zij andere behoeften hebben. Er wordt in de detailhandel door 65+'ers bijvoorbeeld minder geld uitgegeven aan artikelen in mode, luxe en vrije tijd. De uitgaven aan voeding blijven op peil, waarbij de voorkeur uitgaat naar verse en luxe(re) levensmiddelen. Dit biedt een kans voor lokale speciaalzaken.

Figuur B.3: Verhouding in bestedingen (exclusief woonlasten) naar leeftijd (CBS, 2017)

 
Consumentengedrag

• De consument is mondiger en machtiger en stelt hogere eisen aan zowel het product als de winkelbeleving. Informatie van sociale media is van steeds grotere waarde bij de aanschaf van producten en diensten. Hierdoor raakt de consument steeds beter geïnformeerd. Tegelijkertijd heeft deze steeds minder tijd. Het resultaat is dat de consument kritisch is bij aankopen en keuzes laat afhangen van offline, online, gemak, snelheid, genieten en beleven.

• De Nederlander koopt steeds meer online. In 2017 werden er circa 200 miljoen online aankopen (producten en diensten) gedaan voor een totaal van bijna € 23 miljard. De online bestedingen laten hiermee een groei zien van circa 12% ten opzichte van 2016. De groei van het online kanaal komt voornamelijk door een stijging in de uitgaven aan producten, waarbij vooral de uitgaven aan speelgoed en verzorgingsproducten sterk zijn gestegen. In totaal gaf de Nederlandse consument in 2017 online circa € 12,5 mld. uit aan de aankoop van producten. De totale omzet in de detailhandel in 2017 bedraagt naar verwachting circa € 107 mld., waarmee het online aandeel neerkomt op 11,6%. Dit aandeel betreft zowel bestedingen bij reguliere winkels met een webwinkel als bestedingen bij pure players (alleen webwinkel). De online omzet in diensten is hier niet in meegenomen.

• Naar verwachting zal het aandeel online verkoop blijven stijgen (figuur B.4). Dit hoeft echter niet één-op-één ten koste te gaan van de fysieke winkels, omdat juist bedrijven die een multichannelstrategie (zowel online als fysiek) toepassen het meest gewaardeerd worden door de consument. Hierdoor openen ook voormalige pure players (Amazon, Zalando, Coolbleu) vestigingen in de winkelstraat.

Figuur B.4: Ontwikkeling aandeel online omzet naar winkelsector tot 2016 en geprognosticeerde ontwikkeling tot 2030 (samenstelling van meerdere bronnen)

• De consument is steeds mobieler en is bereid grotere afstand af te leggen. Hierdoor groeit het referentiekader van consumenten verder. Daarbij wil de consument kopen waar en wanneer hij wil. Ook wordt waarde gehecht aan de wisselwerking tussen on- en offline, tussen horeca en detailhandel. Hierdoor groeit ook het belang van de verruiming van de openingstijden naar avond- en zondagopenstellingen. Dit alles betekent dat de keuze voor bezoek aan een winkelgebied wordt gebaseerd op de aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling, openingstijden, de interne verschijningsvorm (inrichting, uitstraling) en de externe verschijningsvorm (omgevingskwaliteit).

• Beleving is een belangrijk voordeel van fysieke winkelgebieden ten opzichte van internet. De consument gaat winkelen en centrumbezoek steeds meer als vrijetijdsbesteding zien en wil daarbij verrast en vermaakt worden. In een aantrekkelijke omgeving, met een diversiteit aan ondernemingen en met enige regelmaat leuke evenementen wordt ingespeeld op de behoefte aan beleving.

• Mede door de voorbije economische crisisjaren is de consument zich meer bewust van de grenzen van de groei. Zo is de consument minder gericht op het eigen bezit van goederen en meer op gedeeld bezit. Ook wordt meer waarde gehecht aan maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid. En mede als reactie op e-commerce wordt service, persoonlijke aandacht en een op maat gemaakt product steeds relevanter.

Betekenis voor het winkellandschap

• Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de vraag naar fysieke winkels zal blijven bestaan. Tegelijk is sprake van een toenemende druk op winkellocaties onder invloed van toenemende online verkoop, de voorbije economische crises, de demografische transities en het gewijzigd consumentengedrag. Van belang is ook dat tussen 2004 en 2013 het aantal vierkante meters in de non-food sector met 13% is toegenomen, maar tegelijk de omzet in diezelfde periode is gedaald. Inmiddels stijgen de winkelverkopen weer, maar de situatie van voor de crisis komt niet meer terug.

• In het lokale straatbeeld leidt de groeiende e-commerce vooral tot het verdwijnen van bepaalde branches. Terwijl de economische crisis en de demografische transitie vooral het middensegment onder druk zet. Hierdoor verdwijnen complete ketens uit het straatbeeld, met V&D als bekendste voorbeeld. In veel gevallen worden de vrijkomende plekken ingenomen door discounters (die online nauwelijks actief zijn). Maar ook herinvulling met andersoortige functies: vermaak, horeca, diensten, ambachten (figuur B.5).

• Als gevolg van de ontwikkelingen wordt in centrumgebieden een verdere vermenging van functies verwacht, waarbij de centrumfunctie van gebieden niet alleen geldt detailhandel, maar ook voor horeca, dienstverlening, cultuur en sociale aspecten. Het veranderend consumentengedrag leidt er namelijk toe dat winkelcentra steeds meer voor andere belevenissen dan alleen winkelen worden bezocht. Winkelbezoek blijft weliswaar belangrijk, maar de dominantie ervan vermindert.

• Tegelijk leidt de toenemende druk op de detailhandel tot leegstand en zorgt het ervoor dat winkelgebieden onder druk staan en meer concurreren met elkaar om dezelfde consument. Deze ontwikkeling kent winnaars en verliezers. Zowel grootwinkelbedrijven als beleggers zetten steeds meer in op de zogenoemde A-1 locaties in grotere steden. Het vertrek van grote formules uit kleinere kernen en ondersteunende centra en de toenemende filialisering van de A1-locaties is hier een gevolg van. Hierdoor groeit de ongelijkheid tussen sterke en zwakke winkelgebieden.

• Door de toenemende druk op de detailhandel en de ongelijkheid in de ontwikkeling van winkelgebieden nemen gemeenten en ook provincies steeds meer de regie om in te zetten op kwaliteitsontwikkeling. Steeds vaker is regionale afstemming noodzakelijk om de detailhandelsstructuur toekomstbestendig te houden, daarom worden detailhandelsvisies opgesteld waarin de toekomst van winkelgebieden binnen een gemeente of regio integraal worden afgewogen. Ook wordt gekozen voor diverse vormen van integrale publiek-private samenwerking om winkelgebieden toekomstbestendig te houden en wordt een groot aantal winkelgebieden gerenoveerd om de beleving te verbeteren.

• De toenemende druk op winkelgebieden betekent echter niet dat de realisatie van nieuw winkelaanbod per definitie moet worden tegengehouden. Nieuwbouw blijft nodig om te zorgen dat het winkelbestand kwantitatief en vooral kwalitatief blijft aansluiten op de behoefte van de consument. Ontwikkelingen moeten dan wel geconcentreerd zijn op (potentieel) succesvolle locaties, waarbij ontwikkelingen ingezet moeten worden voor de versterking van de detailhandelsstructuur. Zo kan nieuwbouw in een klein verkaveld winkelgebied nodig zijn om een schaalsprong te faciliteren om nieuwe retail- en/of leisure-formules te huisvesten. Ook kan nieuwbouw nodig zijn om bijvoorbeeld een nieuwe looproute te faciliteren of de belevingswaarde te vergroten.

Detailhandelsontwikkelingen

• De behoefte aan fysieke winkels zal blijven bestaan en de veranderingen en de hierboven beschreven transformaties bieden dan ook kansen voor het winkelgebied van de toekomst.

• Fysieke winkels zullen meer accent leggen het aanbieden van een betekenisvolle gepersonaliseerde belevenis, waar de consument alle vrijheid heeft om merken en producten uit te proberen.

• Door ‘blurring’ zien nieuwe concepten het licht, want hierdoor vervagen de grenzen op alle fronten: tussen detailhandel en horeca, tussen food retail en non-food retail en tussen online en offline. Vooral detailhandel in versproducten (waaronder supermarkten) vermengt zich met horeca. Dit is één van de meest zichtbare vormen van blurring binnen de retail. Verswinkels bieden daarbij steeds meer ‘ready to eat’ producten aan en bereiden verse gerechten in de zaken. Hierdoor spelen zij de behoefte aan beleving en comfort in de fysieke winkel, waarmee zij zich onderscheiden van het internet.

• Retailers bieden de consument een totaalbeleving aan door alle relevante kanalen in samenhang aan te bieden, waardoor online eerder een aanvulling is op de fysieke winkel dan een bedreiging. Om goed in te kunnen spelen op de wensen van consumenten is het verkopen via één kanaal niet meer voldoende. Juist door middel van multichanneling verhogen winkelbedrijven hun serviceniveau.

• Schaalvergroting wordt onder meer ingezet om beleving in de winkels te vergroten. Het is tevens een reactie op e-commerce, omdat consumenten de ruime keuze van de webshop ook in de fysieke winkel verwachten.

• Schaalvergroting kan echter niet overal plaatsvinden, waardoor in sommige gevallen vestigingen die verspreid zijn over meerdere plaatsen worden samengevoegd tot één grote winkel. Een factor daarbij zijn de keuzes van / ontwikkelingen bij hoofdkantoren van filiaalbedrijven, waar lokaal nauwelijks invloed op uit te oefenen is.

• Voor de supermarktsector blijft schaalvergroting noodzakelijk om te komen tot ruime, goed gesorteerde winkels met belevingselementen. Daarmee spelen zij in op de behoefte van consumenten aan gemak en efficiëntie enerzijds en aan vers, authentiek en biologisch anderzijds. De aantrekkingskracht van supermarkten komt ten goede aan het gehele boodschappencentrum, omdat veel klanten van supermarkten in dezelfde winkeltrip ook naastgelegen speciaalzaken bezoeken. Solitaire vestiging van supermarkten moet dan ook voorkomen worden.

Ontwikkelingen in ‘hoofdwinkelcentra groot’

• Winkeldataleverancier Locatus deelt Roosendaal in bij de categorie ‘hoofdwinkelcentra groot’. Het ontwikkelingsperspectief van de centra binnen deze categorie verschilt onderling zeer sterk. Relevante aspecten daarbij zijn de historiciteit van het centrum, de sterkte van de regio en de nabijheid van sterke(re) winkelgebieden. In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de ‘hoofdwinkelcentra groot’ om de volgende redenen onder druk staan.

• Deze centra hebben onvoldoende onderscheidend karakter ten opzichte van de grootste binnensteden in Nederland, waardoor de consument in zijn zoektocht naar ‘beleving' steeds vaker kiest voor deze grotere binnensteden. Zo moet Roosendaal centrum concurreren met Breda, maar ook met Antwerpen en Rotterdam. Door hun omvang hebben deze centra als vanzelf een ‘streepje voor’ op Roosendaal centrum.

• Als gevolg van de keuzes van consumenten worden de centra in de categorie ‘hoofwinkelcentra groot’ steeds minder bezocht voor recreatief winkelen en steeds vaker voor efficiënte aankopen. Hierdoor moeten deze centra concurreren met het ‘drempelloos’ winkelen op het internet en met goed bereikbare wijkcentra en PDV-clusters met gratis parkeren-voor-de-deur.

Figuur B.6: Ontwikkeling detailhandel en leegstand naar aantal verkooppunten in ‘hoofdwinkelcentra groot’ 2010-2017(Locatus, 2018)

• Als gevolg van bovenstaande druk krimpt het detailhandelsaanbod zowel in verkooppunten als in wvo in de categorie ‘hoofdwinkelcentra groot’ (figuren B.6 en B.7). De belangrijkste ontwikkelingen zijn als volgt.

• Er is met name een sterke krimp in het modisch segment. Die vooral is veroorzaakt door de faillissementen van V&D en de MacIntosh Retail Group (o.a. Dolcis, Invito en Manfield).

• Het aanbod krimpt ook door de afnemende omvang van de winkelsectoren vrije tijd en in-en-om-het-huis. Deze detailhandel staat onder druk door enerzijds de concurrentie met internet en anderzijds de concurrentie met het ruimere aanbod in grotere winkelgebieden en/of perifere detailhandelslocaties.

• Over de hele linie is het aanbod in de dagelijkse sector en de overige detailhandel nagenoeg gelijk gebleven in aantal zaken en omvang. Binnen die laatste groep is er een toename van het aantal zaken in tweedehands spullen, zoals boeken, kleding en diversen.

• Het gemiddeld aantal leisure-zaken per hoofdwinkelgebied neemt toe, met name het aantal cafés en restaurants, lunchrooms en fitnesscentra. Deze zaken hebben een positieve invloed op de totaalbeleving en vergroten de verblijfsduur.

• Het aantal dienstverleners neemt af en dan vooral videotheken, makelaardijen, uitzend- reisbureaus. Het aantal consumentverzorgende dienstverleners, zoals kappers en schoonheidsspecialisten, neemt wel toe.

• De leegstand neemt toe. In 2010 was deze nog 6,5% in aantal verkooppunten en 7,5% in wvo. Begin 2018 bedragen deze cijfers respectievelijk 9,8% en 12,5%.

Toekomstperspectief ‘hoofdwinkelcentra groot’

• Het perspectief verschilt sterk per locatie in de categorie ‘hoofdwinkelcentra groot’. Wel is de verwachting dat het recreatieve winkelaanbod in deze winkelgebieden verder zal afnemen, waardoor de druk op de detailhandel verder verhoogt en de leegstand toeneemt.

• De diverse trends en ontwikkelingen zorgen voor een versterking van de onderlinge verschillen tussen winkelgebieden die zich in de zoektocht naar onderscheidend vermogen en relevantie steeds nadrukkelijker zullen profileren. Hierbij wordt opgemerkt dat geen enkel winkelgebied in een hokje te plaatsen is. Door het Planbureau voor de Leefomgeving zijn de belangrijkste centra in Nederland beoordeeld, mede in het licht van de trends en ontwikkelingen die geschetst zijn in de vorige alinea’s. Op basis daarvan zijn de toekomstverwachting op hoofdlijnen geschetst voor deze gebieden. Het resultaat hiervan is weergegeven in figuur B.8).