Kernen Maasdonk, percelen Heiweg 35, 37 en 39 Nuland

Bijlage bij de regels

 

Bijlage 1. financiële uitvoeringsparagraaf visie Groene Schil Nuland

 

1. Inleiding

1.1 Aanduiding ruimtelijk besluit en toelichting functie financiële paragraaf / uitvoeringsparagraaf

Deze financiële paragraaf / uitvoeringsparagraaf is verbonden met het vaststellingsbesluit ex artikel 2.1 Wro van de structuurvisie voor de “Groene Schil Nuland”. Deze structuurvisie heeft betrekking op de oostelijke, de zuidelijke en de westelijke dorpsrand van Nuland. Het hoofddoel van de totale visie is te komen tot een groene afronding van de kern en het creëren van een geleidelijke overgang van de bebouwde omgeving richting het buitengebied. Ook vervult de groene schil een recreatieve functie als uitloopgebied / parklandschap voor de kern Nuland.

Verder geeft de visie aan de westzijde van Nuland invulling aan de aanduiding “integratie stad–land” (uitwerkingsplan Waalboss). Aan de oostzijde is de invulling bedoeld als een harde begrenzing van het open gebied tussen Geffen en Nuland (de landschapsecologische zone). Tot slot geeft de visie aan hoe de entree van de gemeente Maasdonk vanaf de Rijksweg A-59 wordt versterkt. Dit alles wordt bereikt door de aanleg van grootschalige groenstructuren / parken, de reconstructie van oude linten en dijken en de verplaatsing en sloop van (agrarische) bedrijven in het plangebied. Op enkele plaatsen kan bebouwing toegevoegd worden.

De financiële paragraaf / uitvoeringsparagraaf heeft als doel de ambities in de visie ook financieel waar te kunnen maken. Verder heeft deze paragraaf tot doel om de kosten die gemaakt worden voor de visie via een reconstructiefonds “Groene Schil Nuland”, te kunnen verhalen op diegenen die met een bouwplanverzoek komen.

 

Fig. Overzicht Groene Schil Nuland

1.2 Toelichting functie financiële paragraaf / uitvoeringsparagraaf

De financiële paragraaf / uitvoeringsparagraaf is, net zoals de structuurvisie, op hoofdlijnen beschreven. Hierbij zijn kerngetallen gebruikt (€/m aan te leggen weg, €/m² natuuraanleg, schattingen van de waarde van agrarische bedrijven). De functie is niet zo zeer al inzicht te geven in de exacte kosten, maar meer een aanwijzing te geven voor de verevening via het reconstructiefonds (artikel 6.13 lid 7 Wro). Alle in de visie te maken kosten voor de kwaliteitsslag van het gebied zullen via dit fonds over het hele gebied evenredig verdeeld worden over de verschillende bouwplannen.

In het tweede hoofdstuk geeft deze financiële paragraaf een uitleg over het kostenverhaal in het algemeen. Hoofdstuk drie geeft een overzicht van de te maken kosten voor de uitvoering van de visie Groene Schil die via het reconstructiefonds verhaald zullen worden. Hoofdstuk vier geeft vervolgens een globale berekening van de kosten die verhaald zullen worden en hoe de individuele bijdrage per initiatiefnemer wordt bepaald.

2. Kostenverhaal

2.1 Algemeen

Bij een ontwikkeling kunnen drie soorten kosten verhaald worden door de gemeente, te weten:

• De binnenplanse kosten
• De kosten van de bovenwijkse voorzieningen
• De bovenplanse kosten – fondsbijdrage

Ad. De binnenplanse kosten

De binnenplanse kosten zijn de kosten die direct betrekking hebben op het bouwplan zelf. Het gaat hier om de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan met de daarbij behorende publicatiekosten en ambtelijke kosten. Ook de kosten voor de aanleg van de benodigde infrastructuur (riolering, aanleg wegen sec voor het plan) vallen onder de binnenplanse kosten, evenals de planschade.

Als een eigenaar in het plan Groene Schil Nuland een verzoek indient voor de bouw van één of enkele woningen, zal per plan bekeken worden om welke kosten het gaat. Deze kosten zullen middels een anterieure overeenkomst worden verhaald op de eigenaar. Deze kosten kunnen in beperkte mate verschillen per ontwikkeling

Ad. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen

Sommige kosten hebben betrekking op meerdere plannen. Dit zijn de zogenoemde bovenwijkse voorzieningen. Hierbij moet gedacht worden aan de aanpassingskosten of aanlegkosten van enkele wegen in het plangebied. Deze kosten worden overgeslagen op de woningen die feitelijk profijt hebben van de aan te leggen voorzieningen. De principes van toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit zijn hierbij van belang.

Binnen de kaders van de visie Groene Schil gaat het concreet om de aanpassingskosten van de hoofdinfrastructuur, b.v. de verharding van het zandpad tussen de Heiweg en de Rijksweg. Deze kosten zullen worden verhaald op de woningen die feitelijk profijt hebben van deze aanpassing.

Als een eigenaar in het plan Groene Schil Nuland een verzoek indient voor de bouw van één of enkele woningen, zal per plan bekeken worden om welke kosten het gaat. Deze kosten sluiten aan datgene wat in het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen. Niet alle woningen die gebouwd worden, zullen dus met deze kosten worden belast. Deze kosten zullen middels een anterieure overeenkomst worden verhaald op de eigenaren wie het aangaat.

Ad. De bovenplanse kosten – fondsbijdrage

Dit zijn de kosten die feitelijk betrekking hebben op de kwaliteitsverbetering van het gebied rond Nuland, zoals benoemd in de visie Groene Schil. Het gaat hier om de kosten van de sloop van visueel hinderlijke (agrarische) bedrijfsgebouwen, de aanleg van natuur en landschap en de reconstructie van de oude cultuurhistorische elementen. Deze kosten zullen via een fondsbijdrage op alle te bouwen kostendragers worden verdeeld.

Iedereen die een bepaalde ontwikkeling wilt doen in het gebied, moet een vergelijkbaar bedrag betalen (vast percentage van de waardestijging van de grond). Dit wordt middels een anterieure overeenkomst geregeld.

2.2 Anterieure overeenkomst

Samenvattend zal er dus met iedere eigenaar / initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten worden. De bijdrage die men moet leveren bestaat uit de drie hierboven genoemde componenten. De bijdrage moet betaald worden voordat de bouwvergunning van de nieuwe ontwikkeling wordt verleend.

In de overeenkomst zal een bepaling opgenomen worden, vergelijkbaar met artikel 6.20 derde lid van de Wet ruimtelijke ordening. Aan het eind van de looptijd van het project zal een herberekening plaatsvinden van de bovenplanse kosten en zal de fondsbijdrage (indien nodig) worden aangepast. Als de betaalde fondsbijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde bijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, terug met rente.

3. Omschrijving van de werken en werkzaamheden t.b.v. het reconstructiefonds

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden alle bovenplanse kosten benoemd. Deze kosten zullen middels een fondsbijdrage worden verhaald op alle initiatiefnemers.

3.2 Deelkaart 1: te verwijderen bebouwing en bedrijvigheid

In het gebied zitten momenteel 7 (voormalige) agrarische bedrijven en 1 niet agrarisch bedrijf. De toekomstvisie is dat 7 van de 8 bedrijven op termijn verplaatst zullen worden. Eén locatie zal (deels) omgezet worden van een agrarische bedrijfslocatie naar een niet-agrarische bedrijfslocatie en deels worden verplaatst.

Alleen de kosten die gemoeid zijn bij het verplaatsen van de bedrijven en slopen van de bedrijfsgebouwen, zullen via het op te zetten reconstructiefonds “Groene Schil Nuland” verhaald worden op de verschillende bouwplannen. Eventuele aankoop van de bij een bedrijf behorende grond zal gebeuren via het gemeentelijke grondbedrijf. Deze kosten zijn dus niet meegenomen in deze visie, uitgezonderd de gronden die worden ingezet voor natuur en landschapsaanleg. Er zullen dus uiteindelijk twee overeenkomsten gesloten moeten worden: één voor de sloopsubsidie plus de verplaatsingskosten en één voor de aankoop van de bij het bedrijf behorende gronden.

De kosten voor de sloop en verplaatsing kunnen worden teruggevorderd via het reconstructiefonds wat de gemeente instelt. De kosten voor de grondaankoop kunnen worden terugverdiend door de gronden te verpachten of te verkopen.

Het gaat om de sloop van de volgende locaties:

• Zandstraat 58: rundveebedrijf (o.a. vleesstieren).
• Zandstraat 60: gemengd kleinschalig bedrijf.
• Papendijk 3: varkenshouderij.
• Schotsheuvel 2: dierenpension.
• Duyn en Daelsweg 4: paardenhouderij.
• Van Rijckevorselweg (Nuland, sectie E, nummer 1022): voormalig varkensbedrijf
• Hoolstraat 12: voormalige wormenkwekerij

Opmerking:

bij de berekening van de bijdrage voor de verplaatsing wordt in principe uitgegaan van de vergunde situatie.

Omzetting en verplaatsing bedrijvigheid

• Hoolstraat 4: geen milieuvergunning aanwezig. De locatie wordt momenteel gebruikt voor opslag en bedrijvigheid.

Verder zit in het gebied nog één voormalige woning die in het kader van de parkontwikkeling tussen de oude en de nieuwe Rijksweg gesloopt zal moeten worden. De aankoop- en sloopkosten die hierbij gemoeid zijn worden verhaald op de bouwplannen in het exploitatiegebied. Het gaat om de volgende woning:

• Rijksweg 34

3.3 Deelkaart 2: aan te leggen groen- en landschapsstructuren

Binnen het exploitatiegebied zijn meerdere grote en kleinere groenstructuren gepland. De kosten van het aanleggen van deze groenstructuren worden verhaald op de bouwplannen in het gebied. Dit geldt zowel voor de aanleg- en aanplantkosten, alsmede de aankoopkosten van de benodigde gronden en andere fysieke maatregelen, zoals het reconstrueren van de oude dijkstructuren in het gebied.

Concreet gaat het om de volgende groenstructuren:

• De aankoop en aanleg van de parkzone aan de westzijde van Nuland, concreet tussen de Duyn en Daelseweg, de Heiweg en het zandpad ten westen van Hotel Van de Valk.
• De aanleg van de parkzone tussen de oude en de nieuwe Rijksweg, ten zuiden van Nuland.
• De reconstructie van de oude zomerdijk aan de noordoostzijde van het plangebied, ten noorden van de Zandstraat, in het verlengde van de Nulandse Papendijk.
• De reconstructie van de Nulandse Papendijk in zuidoostelijke richting, in het verlengde van de huidige Papendijk, in de richting van de oude Rijksweg.
• De aanplant van de oude linten (Papendijk, Schotsheuvel, Hoolstraat en Zandstraat)

3.4 Deelkaart 3: locaties mogelijke kostendragers

De kosten voor de hierboven genoemde ontwikkelingen, worden gedragen door de verschillende bouwplannen in het gebied. Het om ca. 60 nieuwe woningen op ruime bouwkavels en 5 nieuwe kantoor- / bedrijfslocaties verdeeld onder de drie deelgebieden:

• Westzijde: 32 nieuwe woningen
• Oostzijde: 28 nieuwe woningen en 3 kantoor- / bedrijfslocaties
• Tussenstrook: 3 nieuwe kantoor- / bedrijfslocaties

Mochten er uiteindelijk meer woningen worden gebouwd, zal de totale opbrengst hoger worden en zal de bijdrage uiteindelijk naar beneden worden onherroepelijk.

3.5 Overige kosten

De kosten die de gemeente heeft gemaakt voor het opstellen van de Structuurvisie Groene Schil Nuland worden ook betaald vanuit het fonds. Hierin vallen onder andere de kosten behorende bij de oude beleidsvisies Westrand Nuland, de Tussenstrook en visie Geffen–Nuland (voor zover betrekking hebbend op deze locatie).

4. Globale kostenraming van de werken en werkzaamheden t.b.v. het reconstructiefonds

4.1 Inleiding

In deze financiële paragraaf is in eerste aanleg gekeken naar de globale financiële consequenties van de te nemen maatregelen in dit gebied, zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze financiële paragraaf / uitvoeringsparagraaf.

Voor wat betreft de kostenramingen, is uitgegaan van kengetallen en taxaties van vergelijkbare bedrijven / percelen. Verder gaat deze berekening er vanuit dat de gemeente alle kosten zal gaan dragen en dat de particuliere eigenaren de woningen / bedrijven zullen gaan realiseren.

Verder is er in de berekening rekening gehouden met een totale looptijd van het traject van 7 jaar (2009 t/m 2015).

Kostenpost	Kosten
Saneringskosten	€ 4.600.000,-
Inrichtingskosten parklandschap + cultuurelementen	€ 1.300.000,-
Onvoorziene kosten en kosten structuurplan (15%)	€ 840.000,-
Financieringslasten*	€ 1.700.000,-
Totale kosten	€ 8.440.000,-

* bij de financieringslasten wordt uitgegaan van aankoop van de gronden en bedrijven in 2009 en 2010 en de bouw van de woningen verspreid tussen 2011 en 2015.

4.2 Bijdrage aan de sanering

Door de voorgestelde sanering ontstaat de mogelijkheid om nieuwe woningen en bedrijven te ontwikkelen. In totaal zou het in dit gebied gaan om ca. 60 woningen op grote ruimte kavels (respectievelijk 650 m² of 1.000 m² of meer) en 6 kantoor- en bedrijfslocaties.

Nagegaan is wat de marktprijs van de grond kan zijn voor woningen en bedrijven. Deze prijzen zijn bepaald door middel van vergelijking. Deze vergelijking is gemaakt door adviesbureau Gloudemans op 8 oktober 2008.

Oppervlakte	verkoopprijs per m2
Tot 1000	€ 335,-
1000-1500	€ 150,-
1500-2000	€ 75,-
2000-3000	€ 50,-
3000-5000	€ 25,-
Vanaf 5000	€ 15,-
Agrarische grond	€ 10,-
Bedrijfsgrond	€ 140,-
Kantoorlocatie	€ 250,-

De insteek van deze visie is dat iedereen die ontwikkelingsmogelijkheden heeft op zijn perceel een gelijk deel meebetaald aan het reconstructiefonds. Deze gelijkheid komt tot uitdrukking in een bijdrage berekend vanuit de winst die iemand kan maken op de grond. Er wordt dus niet gekozen voor een vast bedrag per m² grond of een vast bedrag per kavel, maar een vast percentage van de te verwachten winststijging. Gelet op de te maken kosten, wordt de bijdrage onherroepelijk op 42% van de waardestijging

van de grond. Deze bijdrage is BTW vrijgesteld.

Gelet op de geschatte waardeverwachting van de grond (zie tabel pagina 8), komt dit dus neer op de volgende bijdrage per woning.

kavel opp	verwachtingswaarde	agrarische waarde	waardestijging	Fondsbijdrage per kavel
650	€ 217.750,00	€ 6.500,00	€ 211.250,00	€ 88.725,00
1000	€ 335.000,00	€ 10.000,00	€ 325.000,00	€ 136.500,00
1500	€ 410.000,00	€ 15.000,00	€ 395.000,00	€ 165.900,00
2000	€ 447.500,00	€ 20.000,00	€ 427.500,00	€ 179.550,00
3000	€ 497.500,00	€ 30.000,00	€ 467.500,00	€ 196.350,00
5000	€ 547.500,00	€ 50.000,00	€ 497.500,00	€ 208.950,00

Ook voor bedrijfslocaties en kantoorlocaties geldt een bijdrage van 42% van de waardestijging van de grond.

Indien alle woningen en bedrijven ook daadwerkelijk worden gebouwd, is de inschatting dat er in totaal een fondsbijdrage plaatsvindt van € 8.418.000,-.

 

Het project is hiermee financieel in principe haalbaar.