Gemert-Bakel Buitengebied, herziening juni 2022

Toelichting

Hoofdstuk 1 Achtergrond en opzet

1.1 Aanleiding

Sinds het verschijnen van het integrale bestemmingsplan "Gemert-Bakel Buitengebied 2017", hebben in ons buitengebied al weer planologische ontwikkelingen plaatsgevonden. Na de integrale herziening op dit bestemmingsplan, behoeft het plan wederom een herziening vanwege ontwikkelingen die niet rechtstreeks mogelijk zijn in het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan voorziet in deze ontwikkelingen.Het beleid en de planregels uit het 'moederplan' voor het buitengebied vormen het uitgangspunt bij de ontwikkelingen.

In dit bestemmingsplan gaat het om de volgende locaties:

• 1. Breemhorstsedijk 65 en 65a, De Mortel

Uitwisselen van de (bedrijfs)woningen bij het ruitersportcentrum (agrarisch verwant bedrijf) en het recreatiebedrijf en daarmee samenhangend het aanpassen van de scheiding tussen het ruitersportcentrum en het recreatiebedrijf, alsmede het binnen de bedrijfsbestemming brengen van longeercirkel, stapmolens en buitenrijbak bij het ruitersportcentrum en het binnen de bedrijfsbestemming regelen van de daarbij aanwezig groepsaccommodatie.

• 2. Groenendaal ong. , Gemert

Ontwikkelen van één ruimte voor ruimtewoning, met handhaving en inpassing van een bestaande, in agrarisch gebruik zijnde schuur.

• 3. Kromstraat 5, Gemert

Ontwikkelen van één ruimte voor ruimtewoning, met handhaving en inpassing van een bestaande opslagloods, hooimijt en paardenbak.

• 4. Fuik 25-27 en 33, Handel

Herbestemming van een agrarisch bedrijfsperceel naar bedrijfsdoeleinden in de vorm van een agrarisch-technisch hulpbedrijf met daarbij twee bedrijfswoningen (Fuik 25 en 27) en voor woondoeleinden in de vorm van een burgerwoning (Fuik 33).

• 5. Kaak 1 en 3-5, Milheeze

Herbestemming van een voormalig pluimveeproefbedrijf, ten behoeve van:

Kaak 1: het gebruik als burgerwoning gecombineerd met jongerenopvang, in een groene, natuurlijke omgeving, met natuurontwikkeling/landschappelijke inpassing rondom;

Kaak 3-5: het gebruik voor bedrijfsdoeleinden in de vorm van een agrarisch verwant bedrijf (veetransportbedrijf) met kantoor en plattelandswoning, met natuurontwikkeling/landschappelijke inpassing rondom.

• 6. Tereyken 10 en 22 en Sint Antoniusstraat 2, De Mortel

Beëindiging van de (intensieve) veehouderij op de locatie Sint Antoniusstraat 2 in De Mortel in combinatie met de realisering van een ruimte-voor-ruimte woning op de locatie Tereyken 22 en regeling van een bstaande recreatieve schuilhut bij Tereyken 10.

Daarnaast moet het bestemmingsplan op één locatie hersteld worden:

• 7. Pandelaar 95 en 95a, Gemert

In het verleden is vergunning verleend voor splitsing van de boerderij Pandelaar 95/95a, echter is de tweede woning nooit vastgelegd in een bestemmingsplan. Ter plaatse wordt alsnog de aanwezigheid van twee woningen geregeld.

1.2 Planopzet

In het volgende hoofdstuk (2) is in het kort algemeen beleid verwoord dat voor alle plannen geldend is. Hierbij dient gedacht te worden aan het algemene rijksbeleid en provinciaal beleid. In een separate bijlage is dit beleid nader uitgewerkt. Specifieke aspecten van dit beleid worden bij het project zelf benoemd.

Voor de planontwikkelingen is in hoofdstuk 3 een korte toelichting opgenomen. De situatie wordt kort omschreven en aangegeven wordt wat de plannen zijn. De uitgebreide ruimtelijke onderbouwing, eventueel bijbehorende adviezen, (aanvullende) onderzoeken etc. zijn separaat als bijlagen bij dit bestemmingsplan gevoegd. Deze documenten zijn onlosmakelijk verbonden met onderliggend bestemmingsplan. Uit deze documenten blijkt dat de plannen voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. In deze documenten wordt ook het beleid uitvoeriger, in relatie tot de plannen, besproken.

Hoofdstuk 4 van deze toelichting gaat in op de algemene haalbaarheid van dit bestemmingsplan.

In hoofdstuk 5 is ten slotte ruimte opgenomen voor het vooroverleg; de resultaten en verwerking van zienswijzen; en eventuele ambtshalve aanpassingen.

Hoofdstuk 2 Beleid

Bij het opstellen van het bestemmingsplan moet worden voldaan aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In dit hoofdstuk worden de van toepassing zijnde beleidsstukken benoemd en wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste beleidskaders. Een uitgebreide beschrijving van deze en overige beleidsstukken is opgenomen in bijlage 1.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk richting aan de grote opgaven die de inrichting van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.
De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen, zoals:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving
• realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving
• zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften
• beperken van klimaatverandering
• realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening
• waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid
• waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat
• ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie
• behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang
• verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit

De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de grote uitdagingen in de komende jaren. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes, want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken: niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De NOVI dient op regionaal niveau uitgewerkt te worden, zodat een gebiedsgerichte aanpak en maatwerk mogelijk is. Deze uitwerking heeft nog niet plaatsgevonden. Deze ontbrekende regionale uitwerking samen met het hoge schaalniveau van de NOVI maken dat concrete aanwijzingen voor de diverse planonderdelen van deze bestemmingsplanherziening ontbreken.

Tevens zijn op rijksniveau de volgende wettelijke- en beleidskaders van belang voor dit bestemmingsplan:

• Barro/AMvB Ruimte:

de nationale belangen uit SVIR die juridische borging vragen, zijn uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het Besluit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen. De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is gebaseerd op het Barro;

• Bro (ladder voor duurzame verstedelijking):

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat de uitwerking van bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ daaraan toegevoegd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Deze beleidskaders zijn nader beschreven in bijlage 1.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Op 14 december 2018 heeft de provincie Noord-Brabant de Omgevingsvisie Noord-Brabant "De kwaliteit van Brabant" vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.

Met de omgevingsvisie wil de provincie vast aansluiten bij en gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. Samen met andere overheden, initiatiefnemers en andere betrokken partijen wordt actief gezocht naar een praktijk waarin deze nieuwe manier van werken centraal staat.

De Omgevingsvisie gaat over twee vragen:

• 1. Hoe moet de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zien?
• 2. Wat moet in 2030 voor elkaar zijn om dat toekomstperspectief te verwezenlijken?

De doelstelling die Noord-Brabant heeft voor 2050 is dat zij in dat jaar welvarend, verbonden en klimaatproof is. De welvaart wil de provincie bereiken door te investeren in een gezonde en sterke concurrentiepositie door het goede vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers, maar ook door de voortrekkersrol in de transitie naar een innovatieve en duurzame economie. De provincie ziet welvaart niet alleen als economische bestaanszekerheid, maar ook als geluk, gezondheid en veiligheid van mensen. In dat kader stelt de provincie dat in 2050 bestaande problemen in de fysieke leefomgeving zijn opgelost en dat het robuuste natuurnetwerk uitstekend functioneert.

Dankzij investeringen in natuur, verdrogingsbestrijding, bodem, waterkwaliteit, een groene (natuurrijke) inrichting van woon- en werkgebieden en het terugdringen van emissies uit landbouw en industrie wil de provincie zowel de menselijke leefomgeving als die voor flora en fauna verbeteren. Dit leidt tot een goed welbevinden en een grote soortenrijkdom.

Voor wat betreft de verbondenheid is het streven van de provincie dat Brabant de centrale ligging uitstekend weet te benutten door goede verbindingen op zowel fysiek als op sociaalmaatschappelijk (digitaal) gebied. Daarbij is een van de doelen dat de logistieke bedrijvigheid nog steeds een topsector is, maar dan op een schonere en slimmere manier.

Daarnaast bieden nog zichtbare historische waarden, erfgoed en landschappelijke verscheidenheid een verbinding met het verleden. Deze elementen dienen te blijven behouden voor een aantrekkelijke omgeving als uitloopgebied voor de inwoners van steden en dorpen en voor recreatie. Met betrekking tot het streven klimaatproof te zijn wil de provincie in 2050 geheel energieneutraal zijn. Dit willen zij bereiken door alleen nog duurzame energie te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verdere klimaatverandering tegengaan door de uitstoot van koolstofdioxide en de uitstoot van methaan uit de landbouw fors terug te dringen. Daarnaast wil de provincie goed om kunnen gaan met de klimaatverandering en de effecten daarvan. Hierbij staat duurzaam, gezond en klimaatbestendig bouwen centraal. Daarnaast dient voldoende ruimte beschikbaar te zijn om water op te vangen en vast te houden in tijden van droogte en om wateroverlast te voorkomen.

Op basis van deze doelstellingen heeft de provincie vier hoofdopgaven geformuleerd:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatproof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Deze opgaven worden niet los van elkaar gezien, maar zijn vanuit de basis met elkaar verbonden. Hierbij wordt gekeken vanuit een gebiedspecifieke benadering om de kansen en bedreigingen van de opgaven te benoemen en rekening te houden met de kansen vanuit andere hoofdopgaven.

2.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (planidn: NL.IMRO.9930.InterimOvr.va01) vastgesteld.

De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. Dit zijn de:

• Provinciale milieuverordening, gebaseerd op artikel 1.2. Wet milieubeheer
• Verordening natuurbescherming, gebaseerd op diverse artikelen uit de Wet natuurbescherming
• Verordening Ontgrondingen, gebaseerd op artikel 5, tweede lid, en artikel 7, tweede lid, Ontgrondingenwet
• Verordening ruimte, gebaseerd op artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening
• Verordening water, gebaseerd op diverse artikelen in de Waterwet
• Verordening wegen, gebaseerd op artikel 57 Wegenwet en artikel 2A Wegenverkeerswet

De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. Er heeft daarom ook geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald onderwerp gecontinueerd moet worden. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

Deze beleidsneutrale omzetting betekent overigens niet dat er helemaal geen wijzigingen ten opzichte van de huidige verordeningen zijn verwerkt. De wijzigingen zijn in de toelichting van de verordening toegelicht. Op hoofdlijnen gaat het om:

• een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
• aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet, bijvoorbeeld voor de grondwaterbeschermingsgebieden;
• aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.

2.3 Gemeentelijk beleid

De volgende beleidskaders waren van belang bij het opstellen van het bestemmingsplan “Gemert-Bakel Buitengebied 2017”:

- Structuurvisie Gemert-Bakel 2011-2021;

- Visie Plattelandsontwikkeling Gemert – Bakel;

- Uitvoeringsprogramma 2013-2020;

- Beleidskader plattelandswoningen;

- Woonvisie 2020 - 2024;

- Watertakenplan gemeente Gemert- Bakel;

- Gemeentelijk geurbeleid;

- Gemeentelijk archeologisch beleid;

- Gemeentelijk cultuurhistorisch beleid [Oude akkers];

- Gemeentelijk VAB-beleid;

- Beleidsnota Bed & Breakfast;

- Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Gemert-Bakel;

- Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap Gemert-Bakel;

- Notitie Duurzaamheid in bestemmingsplan Buitengebied;

- Beleidsnotitie pluimvee.

Een korte beschrijving van de genoemde beleidsdocumenten en de relevantie voor en de borging daarvan in het onderliggende bestemmingsplan (moederplan) is weergegeven in bijlage 1.

Gemeentelijk watertakenplan 2019 – 2023

Het gemeentelijk waterbeleid is opgenomen in het watertakeplan 2019 – 2023 van de gemeente Gemert-Bakel d.d. 25 oktober 2018. De gemeente Gemert-Bakel hanteert bij ontwikkelingen een norm van 60 mm berging van regenwater per m2 verhard oppervlak. Deze eis geldt voor elke toename of wijziging van afvoerend verhard oppervlak, ongeacht de lozingssituatie.

Door klimaatverandering wordt het steeds belangrijker om de omgeving klimaatadaptief in te richten. Dat betekent onder meer dat we in staat moeten zijn om extreme neerslaghoeveelheden te verwerken. Het is vanuit economisch oogpunt niet haalbaar om deze doelstelling (alleen) te behalen door het ondergrondse systeem te verzwaren. De aanleg van waterberging op eigen terrein ontlast de regenwatervoorziening op openbaar terrein en levert een bijdrage aan het verminderen van wateroverlast. Daarom wordt in dit plan de aanleg van waterberging bij nieuwe ontwikkelingen voorgeschreven.

2.4 Waterschap Aa en Maas

Uitgangspunten Watertoets

In december 2004 heeft het Dagelijks Bestuur van waterschap Aa en Maas de beleidsnota 'uitgangspunten watertoets Aa en Maas’ vastgesteld. De uitgangspunten zorgen ervoor dat de ‘watersysteembelangen’ een plek hebben in het watertoetsproces. Daarnaast is er nog een aantal ‘waterschapsbelangen’ die vanwege de directe ruimteclaims ook een plek in de ruimtelijke ordening moet krijgen. Daarmee wordt gekomen tot de volgende lijst van onderwerpen die uitgewerkt worden in het watertoetsproces:

• Wateroverlastvrij bestemmen;
• Hydrologisch neutraal ontwikkelen;
• Voorkomen van vervuiling;
• Gescheiden houden van schoon en vuil water;
• Doorlopen van de afwegingsstappen ‘hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer’;
• Meervoudig ruimtegebruik;
• Water als kans;
• Waterschapsbelangen:
  • 1. Ruimteclaims voor waterberging;
  • 2. Ruimteclaims voor de aanleg van natte EVZ’s en beekherstel;
  • 3. Aanwezigheid en ligging watersysteem;
  • 4. Aanwezigheid en ligging waterkeringen;
  • 5. Aanwezigheid en ligging van infrastructuur en ruimteclaims t.b.v. de afvalwaterketen in beheer van het waterschap.

Beleid waterschap Aa en Maas

Het beleid van waterschap Aa en Maas is er op gericht om bij nieuwbouw geen vermenging te laten optreden van schoon en vuil water en hanteert zij de stappen hergebruik - infiltratie - bufferen - afvoer als zijnde gewenst.

Beleidsuitgangspunten:

• Wateroverlastvrij bestemmen: bij de locatiekeuze voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met een plek die ‘hoog en droog genoeg is’;
• Gescheiden houden van vuil water en schoon regenwater: het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het binnen het plangebied verwerken van het schone regenwater;
• Doorlopen van de afwegingsstappen “hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer”: het beleid van het waterschap is dat altijd onderzocht dient te worden hoe het meest efficiënt / volgens deze methode omgegaan kan worden met het schone hemelwater;
• Hydrologisch neutraal bouwen: bij nieuwe ontwikkelingen dient te worden voldaan aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen, waarbij de nieuwe hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie;
• Water als kans: water kan een meerwaarde bieden aan het plan, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water;
• Meervoudig ruimtegebruik: in de plannen moet ruimte worden vrijgemaakt voor water. Door bij de inrichting van een plangebied de ruimte voor meerdere doeleinden te gebruiken, is het verlies van ruimte aan water te beperken;
• Voorkomen van verontreiniging: het streven van het waterschap is om nieuwe (bronnen van) verontreiniging zoveel mogelijk te voorkomen.

Waterbeheerplan 2022-2027 Waterschap Aa en Maas

In het Waterbeheerplan 2022 – 2027 zijn de doelen van het waterschap en de strategie om deze doelen te bereiken voor de genoemde periode vastgelegd. Ook wordt beschreven hoe wordt ingespeeld op veranderende omstandheden, zoals het klimaat en stoffen in het oppervlaktewater. Bij het waterbeheer is de missie van het waterschap leidend. Deze luidt: het ontwikkelen, beheren en in stand houden van gezonde, robuuste en veerkrachtige watersystemen, die ruimte bieden aan een duurzaam gebruik voor mens, dier en plant in het gebied, waarbij de veiligheid is gewaarborgd en met oog voor economische aspecten. Onderdeel van het beheerplan zijn drie programma's.

Programma Waterveiligheid

Dit programma is erop gericht Oost-Brabant beter te beschermen tegen overstromingen vanuit de Maas. Voor de gemeente Gemert-Bakel heeft dit niet direct betekenis.

Programma Klimaatbestendig en gezond watersysteem

Dit programma is gericht op een goede waterkwaliteit en -kwantiteit voor mens en natuur. Het is belangrijk dat het watersysteem goed werkt in normale en in extreem droge en natte situaties. Het watersysteem moet klimaatbestendig en stuurbaar zijn, qua hoeveelheid (goede waterpeilen, het vasthouden van water en het omgaan met wateroverlast en droogte) en kwaliteit van het water (chemisch en ecologisch). Daarnaast richt het programma zich ook op gezond en natuurlijk water. Voor het creëren van goede omstandigheden voor planten en dieren in en om het water moeten de doelstellingen uit de Europese Kaderrichtlijn Water gehaald worden.

Programma Schoon water

In dit programma staan goede zuiveringsresultaten voor gezond water in sloten en beken centraal. Het streven is het rioolwater nog schoner te maken en om ervoor te zorgen dat het water in de sloten en beken nog gezonder wordt. Daarbij wil het waterschap de voor zuivering benodigde energie zelf duurzaam opwekken en komen tot circulair waterbeheer.

Keur Waterschap Aa en Maas

Op 1 maart 2015 is de keur van waterschap Aa en Maas gewijzigd. De ‘oude’ keur is daarbij
vervangen door een nieuwe keur die geldt voor alle drie de Brabantse waterschappen.

Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Het doel van dit uitgangspunt is om te voorkomen dat hemelwater als gevolg van uitbreiding van het verhard oppervlak versneld op het watersysteem wordt geloosd. Voor lozingen op een oppervlaktewater eist het Waterschap daarom een vervangende berging, die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert. Gemeenten stellen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid voorwaarden aan de afvoer via een rioleringsstelsel. Bij het invullen van de compensatieopgave wordt tevens gekeken naar de mogelijke realisering van andere waterdoelen. Het gaat hierbij dus om een optimale inpassing van een plan in zijn omgeving, waarbij ook gekeken moet worden naar het huidig en toekomstig functioneren van het totale (deel)stroomgebied waar de ontwikkeling onderdeel van uitmaakt. Naast het behoud van voldoende systeemrobuustheid, kan hiermee beter invulling worden gegeven aan de gewenste doelmatigheid. Bovendien biedt dit mogelijkheden voor waterschappen en gemeenten om ook andere dan hydrologische aspecten mee te nemen in de afweging. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het oplossen van waterkwaliteitsknelpunten of het tegengaan van verdroging.

De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Dit heeft er toe geleid dat voor kleine plannen kan worden volstaan met het toepassen van een eenvoudige rekenregel voor het bepalen van de compensatieopgave. Deze rekenregel is onderdeel van de algemene regel. Voor grotere plannen volstaat de rekenregel niet voor het bepalen van de compensatie-opgave, omdat de impact van dergelijke plannen op het watersysteem (veel) groter is. Voor grote plannen is daarom altijd een waterhuishoudkundig onderzoek door de initiatiefnemer noodzakelijk en dient het waterschap vroegtijdig te worden betrokken. Het document ‘Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’ bevat de richtlijnen voor het waterhuishoudkundig onderzoek en kan zowel worden gebruikt door initiatiefnemer of adviesbureau voor het uitvoeren van het waterhuishoudkundig onderzoek, als door het waterschap voor het beoordelen ervan.

Voor een optimale inpassing van plannen met een uitbreiding van het verhard oppervlak is het noodzakelijk het waterschap in een vroeg stadium te betrekken. Dit geldt zowel voor kleine als grote plannen en vormt onderdeel van de watertoets. Alleen op deze wijze kunnen waterbeheerder en initiatiefnemer gezamenlijk zorgen voor het behoud van de robuustheid van het watersysteem en kan wateroverlast in de toekomst zoveel mogelijk worden beperkt.

Hoofdstuk 3 Planontwikkelingen en herstelwijzigingen

3.1 Breemhorstsedijk 65 en 65a, De Mortel (ontwikkeling)

3.1.1 Aanleiding en situatie

Op de locatie Breemhorstsedijk 65/65a te De Mortel zijn een recreatiebedrijf (nr 65a) en een agrarisch verwant bedrijf (paardensportaccommodatie, nr. 65) gevestigd. Tot voor kort waren beide bedrijven met elkaar verweven, want kenden één en dezelfde eigenaar/exploitant. Het agrarisch verwant bedrijf is recent overgenomen door een nieuwe eigenaar. Om tot een duidelijke scheiding tussen beide bedrijven te komen is daarbij overeengekomen tot een uitruil van de (bedrijfs)woningen bij de bedrijven te komen. In de geldende bestemmingsregeling ligt de bedrijfswoning bij het agrarisch verwant bedrijf daarvan gescheiden door het recreatieve bedrijf (er is wel sprake van een gekoppeld bestemmingsvlak). De woning bij het recreatiebedrijf ligt in het bestemmingsvlak van het agrarisch verwant bedrijf. Door de uitruil ontstaat een logischer begrenzing tussen beide bedrijven.

De voor de uitruil benodigde bestemmingsplanherziening wordt daarnaast aangegrepen om enkele niet of niet goed geregelde bestaande zaken vast te leggen. Dit betreft de buitenbak, longeercirkel, stapmolens en groepsaccommodatie bij het agrarisch verwant bedrijf.

3.1.2 Locatie

Het plangebied betreft de locatie Breemhorstsedijk 65/65a te De Mortel, kadastraal bekend als gemeente Gemert, sectie G, nummer 1709, 1786, 1787, 1788, 1789 en 1790. Deze locatie is gelegen aan de Breemhorstsedijk in het buitengebied van De Mortel. De locatie is gelegen op circa 2,3 km ten noordoosten van de kern De Mortel, op circa 2,3 km ten oosten van de kern Gemert en op circa 3,2 km ten zuidwesten van de kern Elsendorp.

Figuur 3.1.1 Ligging plangebied (ruimtelijke onderbouwing Breemhorstsedijk 65/65a De Mortel, Van Dun & Van Gerwen, 2022)

3.1.3 Huidige situatie

Op de locatie Breemhorstsedijk 65/65a te De Mortel (het plangebied) is een recreatiebedrijf (nr 65a) en een agrarisch verwant bedrijf in de vorm van een paardensportaccommodatie (nr. 65) gevestigd. Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Gemert-Bakel Buitengebied 2017’. In dit plan zijn voor de locatie de enkelbestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Recreatie’ en ter plaatse van de separate inrit de enkelbestemming ‘Verkeer’ toegekend. Daarnaast zijn de navolgende aanduidingen toegekend:

Ter plaatse van de enkelbestemming ‘Bedrijf’:

• Functieaanduiding ‘horeca’
• Functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – agrarisch verwant’
• Maatvoeringsaanduiding ‘maximum bebouwd oppervlak: 10205 m2’

Ter plaatse van de enkelbestemming ‘Recreatie’:

• Maatvoeringsaanduiding ‘maximum oppervlakte bedrijfsbebouwing: 1200 m2’

Ter plaatse van de enkelbestemming ‘Verkeer’:

• Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – waterloop’

Figuur 3.1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan (ruimtelijke onderbouwing Breemhorstsedijk 65/65a De Mortel, Van Dun & Van Gerwen, 2022)

3.1.4 Het plan

Het agrarisch verwant bedrijf is overgenomen door een nieuwe eigenaar. Deze wenst:

• de aanwezige buitenbak planologisch vast te leggen binnen de enkelbestemming ‘Bedrijf’;
• de longeercirkel en stapmolens te vernieuwen en op een andere locatie te situeren, waardoor een kleine vormverandering van de enkelbestemming ‘Bedrijf’ noodzakelijk is;
• de aanwezige groepsaccommodatie binnen de enkelbestemming ‘Bedrijf’ planologisch vast te leggen middels een functieaanduiding;
• de bedrijfswoning behorende bij de enkelbestemming ‘Bedrijf’ zal gaan behoren bij de enkelbestemming ‘Recreatie’ en de huidige (zorg)woning behorende bij de enkelbestemming ‘Recreatie’ zal gaan behoren bij de enkelbestemming ‘Bedrijf’ als zijnde bedrijfswoning;
• een verkleining van het bestemmingsvlak ‘Recreatie’, ten zuiden van het plangebied.

Figuur 3.1.3 Gewenste planologische wijzigingen (ruimtelijke onderbouwing Breemhorstsedijk 65/65a De Mortel, Van Dun & Van Gerwen, 2022)

Bij voorliggend plan betreft de uitbreiding alleen de westzijde (buitenbak). Ter plaatse van deze buitenbak zal de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - paardenbak’ toegevoegd worden, zodat hier enkel een buitenbak/paardenbak met toebehoren is toegestaan en zodat hier geen gebouwen gerealiseerd kunnen worden. De uitbreiding aan de zuidzijde is feitelijk geen uitbreiding maar een aanpassing van de vorm, hier waren al gebouwen toegestaan, dit blijft zo in de beoogde situatie.

Deze voornemens zijn in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Derhalve dient een procedure voor een herziening van het bestemmingsplan te worden doorlopen. De beoogde situering van de enkelbestemmingen is op navolgende afbeelding weergegeven. In de toekomstige situatie wordt de ruimtelijke scheiding tussen het niet-agrarische bedrijf en het recreatiebedrijf duidelijker dan in de huidige situatie. Dit is voor beide eigenaren gewenst. Ook zal het plangebied landschappelijk worden ingepast. Hiervoor is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld.

Figuur 3.1.4 Gewenste planologische situatie (ruimtelijke onderbouwing Breemhorstsedijk 65/65a De Mortel, Van Dun & Van Gerwen, 2022)

Figuur 3.1.5 Landschappelijke inpassing (landschappelijke inpassing Breemhorstsedijk 65/65a De Mortel, Paumen Tuin- & landschapsarchitect, 2022)

Binnen de gemeente Gemert-Bakel is de Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap van toepassing. Hierin is de ontwikkeling aangemerkt als een categorie 2 ontwikkeling omdat er sprake is van een omschakeling naar een niet-agrarisch bedrijf. Uit de verdere uitwerking van de regeling met betrekking tot dit plan blijkt dat er geïnvesteerd zal moeten worden in de landschappelijke kwaliteitsverbetering. Deze investering wordt gedaan door uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan.

Het plangebied is in de uitgangssituatie reeds in het landschap ingepast aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. Het concept voor de inpassing voor onderhavig plan omvat de instandhouding van de beschreven beplantingselementen, de aanplant van de nog te realiseren elementen, de aanplant van bomenrijen aan de noordwestkant en een houtsingel aan de zuidoostkant, en de aanplant van een stuk beukenhaag en een enkele solitaire boom.

Het planvoornemen is ook beoordeeld in relatie tot relevante beleidskaders van rijk, provincie en gemeente en op milieuhygiënische en planologische aspecten. Daaruit zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen naar voren gekomen, noch is het noodzakelijk gebleken verdere randvoorwaarden te stellen.

3.2 Groenendaal ong., Gemert (ontwikkeling)

3.2.1 Aanleiding en situatie

Initiatiefnemer is eigenaar van een agrarisch perceel, gelegen aan de Groenendaal, ten noorden van Groenendaal 20. De locatie is gelegen in het gehucht 'Boekent', dat op zijn beurt weer deel uitmaakt van de bebouwingsconcentratie 'Broekstraat-Kromstraat-Boekent-Zandstraat. Doelstelling is om een woning te bouwen met gebruikmaking van de beleidsregel 'ruimte voor ruimte'. Om de woning te realiseren is een herziening van het bestemmingsplan nodig. De gronden hebben nu nog een agrarische bestemming, de bouw van een burgerwoning is daarop niet mogelijk.

3.2.2 Locatie

Het plangebied betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Gemert sectie N, nummer 1687. Het ligt ten zuiden van de kern Gemert, tussen de rondweg Zuid-om en de Broekstraat De planlocatie is ongeveer 1.900 m2 groot. Momenteel is de planlocatie in gebruik als schapenweide.

Figuur 3.2.1 Ligging en kadastrale aanduiding van de planlocatie (ruimtelijke onderbouwing Groenendaal ong. (Ruimte voor Ruimtewoning), Projectaandrijving, 2022)

3.2.3 Huidige situatie

Het huidige Boekent heeft zijn vorm gekregen rondom het pleintje waar de Broekstraat, Kromstraat, Zandstraat en Dribbelheidseweg (voorheen Schenkstraat) samen komen. Deze oude straten zijn in de loop van de eeuwen uitgegroeid tot gevarieerde lintbebouwing van waaruit men zicht is blijven houden op een open agrarisch achterland. Pas in de 20ste eeuw nam het aantal woningen weer toe door de bebouwing langs de Oudestraat. Parallel aan de Oudestraat heeft zich eveneens een lint ontwikkeld, Groenendaal genaamd. Dit is een verbinding tussen Heuvel en Broekstraat. De planlocatie bevindt zich op het snijpunt van Broekstraat en Groenendaal.

De locatie is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie Broekstraat-Kromstraat-Boekent-Zandstraat. Aan de Broekstraat zijn voor het overgrote deel woonboerderijen gelegen, vele met een zekere cultuurhistorische waarde of met de status van gemeentelijk monument. Verder zijn nog een enkel agrarisch bedrijf, een recreatieve vlindertuin en een tennisbaan in het gebied gelegen.

Figuur 3.2.2 Bebouwingsconcentratie Broekstraat-Kromstraat-Boekent-Zandstraat (ruimtelijke onderbouwing Groenendaal ong. (Ruimte voor Ruimtewoning), Projectaandrijving, 2022)

Toetsingskader is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Gemert-Bakel 2017’. Daarin heeft de locatie de bestemming ‘Agrarisch’ met een dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie 5’. Tevens is een gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop 2’ aanwezig. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan een nieuwe woning te bouwen. Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig om het plan te realiseren.

Figuur 3.2.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan (ruimtelijke onderbouwing Groenendaal ong. (Ruimte voor Ruimtewoning), Projectaandrijving, 2022)

3.2.4 Het plan

Het perceel is een L-vormig perceel met in de oksel een kavel met daarop een nieuwe boerderij (Groenendaal 20). Op het perceel zelf is een kleine stal gesitueerd. Het betreffende perceel behoort tot een door de gemeente Gemert-Bakel aangewezen gehucht: typologie ‘Lintgehucht aan of nabij wegenkruisingen’ en ‘Lintgehucht aan of nabij een beek’. In het document ‘Afwegingskader woningbouw in de kernranden en het landelijk gebied’ valt het perceel deels binnen de zone die duidt op ‘verdichting afweegbaar’ (rood in figuur 3.2.2).

Eén van de voorwaarden die van invloed is op de vraag of bebouwing hier mogelijk is, is de randvoorwaarde: ‘open gebieden houden als knip tussen de dorpen’. Voorkomen moet worden dat gehuchten en dorpen aan elkaar groeien. In de Groenendaal – Broekstraat kan ruimtelijk geen sprake hiervan zijn vanwege de aanwezige barrière, de Zuid Om/N272. Het behouden van een zone aan weerszijden van de weg van zo’n 30 meter is vanuit ruimtelijke kwaliteit van het gebied wenselijk. Daarom kan van het aan elkaar ‘groeien’ van het gehucht aan de stedelijke bebouwing van Gemert op deze locatie geen sprake zijn.

Met betrekking tot het betreffende perceel blijft voor eventuele bebouwing het grondstuk ten noorden van de bestaande boerderij Groenendaal 20 de enige mogelijke locatie. Het deel van het perceel ten oosten van deze boerderij wordt namelijk vanuit de visie aangewezen als alternerend onbebouwde open plek (witte pijl in figuur 3.2.2) die zorgt voor behoud van beleving van de openheid en zicht op het achterliggende landschap.

De conclusie van de analyse luidt:

• Een extra woning op bedoelde plek voegt extra kwaliteit toe aan de beslotenheid van de clusterbebouwing ter plaatse en de kwaliteit van het gehucht als geheel.
• De nieuwe kavel voegt zich ruimtelijk bij de overige twee aanwezige bestaande bebouwde percelen (725 en 1515).

Aan de uitwerking van het plan zijn vervolgens de volgende voorwaarden verbonden:

• De kopgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd aan de Groenendaal.
• Hoofdgebouw dicht op de straat de Groenendaal (3 meter uit de perceelsgrens).
• Toepassen van landschappelijke inpassingsstrook aan de noordzijde van het kavel van minimaal 5 meter breed.
• Ontsluiting kavel vanaf de Groenendaal.
• Perceel ongeveer 35 meter breed en 55 meter diep (ca. 1.900 m2).
• Voldoen aan het compact boerenerf concept; onderlinge samenhang van hoofdgebouw en
• bijgebouwen, zoals beschreven in het beeldkwaliteitsplan.
• Hoofdgebouw bouwen in boerderij typologie.
• Plan moet voldoen aan het beeldkwaliteitsplan Buitengebied (okt 2016) kampenlandschap.
• Organisatie van het erf compact om doorzicht te behouden.
• Onderzoek naar de positie van het hoofdgebouw en bijgebouwen op het perceel. Houd daarbij rekening met positionering van de bestaande bebouwingen in het gehucht en zichtlijnen die ontstaan rondom het nieuwe perceel.
• Onderzoek de mogelijkheid van het dubbelgebruik van de landweg naar de stal op het perceel als oprit voor de nieuwe woning.

Op basis van bovenstaande randvoorwaarden en aanbevelingen is een planschets opgesteld. De situering en vormgeving van de bebouwing wordt op een later moment definitief ontworpen. In het bestemmingsplan worden de kaders hiervoor vastgelegd, waarbij de standaard planregels in Gemert-Bakel voor de bestemming Wonen uitgangspunt zijn.

Het is daarnaast de wens van initiatiefnemer om de bestaande schapenstal te behouden. Deze vertegenwoordigt enige economische waarde en functioneert goed als schuilgelegenheid voor de dieren in de naastgelegen weide. In de planregels is verankerd dat enkel de bestaande schuur op deze plek is toegestaan. Als de eigenaar-bewoner van de nieuwe woning een nieuw bijgebouw wil bouwen, dient dat binnen de woonbestemming te gebeuren.

Figuur 3.2.4 Planschets (ruimtelijke onderbouwing Groenendaal ong. (Ruimte voor Ruimtewoning), Projectaandrijving, 2022)

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn de ontwikkelingen Ruimte voor Ruimte en Landgoederen uitgesloten van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor dergelijke ontwikkelingen is de gemeentelijke Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap derhalve niet van toepassing. Wel is aangegeven dat een goede landschappelijke inpassing moet zijn verzekerd.

Om afscherming van de planlocatie naar de randweg te bereiken wordt een houtsingel gerealiseerd ten noorden van de planlocatie. De bestaande hoge beukenhaag die de Zuid-Om van het perceel grenst, blijft gehandhaafd. Het zandpad dat nu toegang geeft tot de bestaande schuur/schapenstal blijft eveneens gehandhaafd, evenals de daar nu aanwezige bomen. Aan de oostzijde van het woonperceel wordt een nieuwe houtsingel op de erfgrens gerealiseerd, die het woonperceel scheidt van het agrarisch weiland. Op deze manier is de woning zorgvuldig ingepast in het landschap, met oog voor de aanwezige waarden.

Het planvoornemen is ook beoordeeld in relatie tot relevante beleidskaders van rijk, provincie en gemeente en op milieuhygiënische en planologische aspecten. Daaruit zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen naar voren gekomen, noch is het noodzakelijk gebleken verdere randvoorwaarden te stellen.

3.3 Kromstraat 5, Gemert (ontwikkeling)

3.3.1 Aanleiding en situatie

De initiatiefnemer is voornemens om aan de Kromstraat in Gemert een ruimte voor ruimtewoning te realiseren. De ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

3.3.2 Locatie

Het plangebied is gelegen aan de Kromstraat, ten zuiden van de kern Gemert. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Gemert-Bakel, sectie H, nr. 2123.

Figuur 3.3.1 Globale ligging plangebied (ruimtelijke onderbouwing Kromstraat 5, Buro SRO, 2022)

3.3.3 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Kromstraat en de Broekstraat in Gemert. De Kromstraat is onderdeel van de karakteristieke bebouwingsconcentratie Broekstraat-Boekent-Stap-Paaschhoef aan de zuidzijde van Gemert. De Broekstraat loopt in oost-westelijke richting. De Kromstraat is noord-zuid georiënteerd.

In het plangebied is een agrarisch perceel gesitueerd. Het perceel heeft een inrit aan zowel de Kromstraat als de Broekstraat. In het oostelijk deel van het plangebied staan een aantal gebouwen, waaronder een loods voor opslag. Rondom deze opstallen is dit deel van het plangebied grotendeels verhard. Verder naar het westen staan in het plangebied een hooimijt en een paardenbak. Het perceel wordt aan oost- en westzijde omsloten door houtopstanden. Aan de oostzijde ligt langs de Kromstraat een sloot en staat beplanting met grote bomen.

Figuur 3.3.2 Luchtfoto plangebied (ruimtelijke onderbouwing Kromstraat 5, Buro SRO, 2022)

3.3.4 Het plan

Het plan betreft het ontwikkelen van één nieuwe woning aan de Kromstraat. De bouwrechten voor deze woning worden verkregen door het aankopen van een ruimte-voor-ruimte titel. Daarnaast wordt een deel van de bebouwing en verharding in het plangebied verwijderd. Tevens vindt een kwaliteitsverbetering plaats door het realiseren van landschapselementen.

De nieuwe woning wordt haaks op de Kromstraat gesitueerd en is vanaf deze weg ontsloten via de te verplaatsen inrit aan de Kromstraat. De woning bevindt zich voor op het erf, waardoor deze duidelijk het hoofdgebouw vormt. Achter de woning wordt een nieuw bijgebouw gerealiseerd. De bestaande loods in het plangebied blijft behouden. Deze loods is geen eigendom van de initiatiefnemer. De loods wordt in voorliggend plan in zijn mogelijkheden beperkt. In de huidige situatie is een agrarisch bedrijf toegestaan, maar de loods is daarvoor niet in gebruik. Er enkel opslag plaatsvindt. Door de toegestane bedrijfsactiviteiten te beperkten tot opslag, wordt tevens mogelijke toekomstige geuroverlast voorkomen. De bedrijfsbestemming wordt daarmee in lijn met het bestaande gebruik gebracht. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats aan de loods. De loods blijft via de bestaande inrit ontsloten. Omdat het bedrijf en de woning niet aan elkaar gekoppeld zijn (in eigendom en/of functie) hebben beide een eigen inrit. De bestaande paardenbak en hooimijt blijven ook behouden.

De bebouwing wordt landschappelijk ingepast met robuuste landschappelijke elementen van gebiedseigen soorten waardoor de besloten sfeer wordt versterkt. Aan de zonbeschenen zijde van de bestaande watergang aan de zuidkant van het plangebied komt een rij eiken die het zicht begeleiden. De laanstructuur met greppel langs de Kromstraat zal behouden blijven.

Figuur 3.3.3 Uitsnede schetsontwerp (ruimtelijke onderbouwing Kromstraat 5, Buro SRO, 2022)

Met het plan worden bijgebouwen en verharding in het plangebied verwijderd. Hiervoor in de plaats wordt één woning terug gebouwd en er wordt gebruik gemaakt van kwaliteitswinst die al eerder elders is geboekt (ruimte voor ruimte titel). Hiermee is sprake van duurzaam ruimtegebruik. De nieuwe woning zal voldoen aan de nieuwe eisen van energie en conform het Bouwbesluit gasloos worden gebouwd. Bestaande bomen in het plangebied blijven behouden. Tevens worden met het plan extra landschapselementen gerealiseerd, zoals bomen, onderbeplanting, een natuurvriendelijke oever en een kruidenrijke akkerrand. Dit draagt bij aan het voorkomen van hittestress en een te hoog oplopende binnentemperatuur. Tevens biedt het terrein zo meer mogelijkheden voor de opvang van regenwater.

Het plangebied is onderdeel van de oude akker Broekstraat. Er is een onderzoek uitgevoerd naar de (potentiële) waarde van deze oude akker. Uit het onderzoek blijkt dat met voorliggend plan de cultuurhistorische waarden van de oude akker worden versterkt. Daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid voor de oude akkers.

In het voor het plan opgestelde landschappelijke inpassingsplan is rekening gehouden met de beeldkwaliteitseisen uit het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied. Op punten is het landschappelijk inpassingsplan niet geheel in lijn met de eisen vanuit het beeldkwaliteitsplan. Dat komt voort uit het cultuurhistorisch onderzoek naar de oude akker in het plangebied. Het belang van de locatiespecifieke cultuurhistorische waarden hebben in het ontwerp geprevaleerd boven de eisen uit het beeldkwaliteitsplan.

Voor de ruimte voor ruimtewoning is met het verkrijgen van de ruimte voor ruimtetitel al een kwaliteitsverbetering geleverd. De wijziging van de bestemming van de loods valt in categorie 2 van de Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap. Aan de basisinspanning wordt voldaan. Het landschappelijk inpassingsplan voldoet aan het beeldkwaliteitsplan en er wordt meer dan 20% van de omvang van de nieuwe woon- én bedrijfsbestemming ingezet voor landschappelijke inpassing. Daarnaast is een aanvullende kwaliteitsverbetering van het landschap nodig. Daarvoor is een tabel opgesteld waarin de benodigde kwaliteitsinvestering is bepaald en de kosten voor aanplant en beheer zijn uitgesplitst naar de basisinspanning en de aanvullende kwaliteitsverbetering. Aangezien wordt voldaan aan de basisinspanning en de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap past het plan in de Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap.

Het planvoornemen is ook beoordeeld in relatie tot relevante beleidskaders van rijk, provincie en gemeente en op milieuhygiënische en planologische aspecten. Daaruit zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen naar voren gekomen, noch is het noodzakelijk gebleken verdere randvoorwaarden te stellen.

3.4 Fuik 25-27 en 33, Handel (ontwikkeling)

3.4.1 Aanleiding en situatie

De locaties Fuik 25, 27 en 33 zijn in de huidige situatie bestemd als agrarisch bedrijf, waarbij de adressen Fuik 27 en Fuik 33 toebehoren aan de (voormalige) bedrijfswoningen. Het feitelijk gebruik, bestaande uit wonen en niet-agrarische bedrijvigheid, is niet in overeenstemming met de geldende bestemming. Voor de gronden wordt ingezet op een woonbestemming voor Fuik 33 en een bedrijfsbestemming voor een agrarisch-technisch hulpbedrijf met bedrijfswoning voor Fuik 25-27.

3.4.2 Locatie

De locaties Fuik 25-27 en 33 liggen in het buitengebied ten zuidoosten van Handel, in het noordelijk deel van de gemeente Gemert-Bakel. De percelen liggen in een gemengd gebied dat ontsloten wordt door de Haveltweg en Fuik en tegenover Recreatiepark De Rooye Asch. De Haveltweg is een doorgaande weg. De Fuik vormt een verbinding tussen deze Haveltweg en de regionale Peeldijk (N272), die circa 300 meter ten zuiden van de percelen loopt. De percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Gemert, sectie P, nummers 142, 143, 144 en 145.

Voor de locaties Fuik 25-27 en 33 geldt het bestemmingsplan "Buitengebied", zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Gemert-Bakel op 21 december 1998. Op de gronden zijn, op grond van dit plan, 3 agrarische bouwblokken gelegen. Het betreft smalle, noord-zuid gerichte bouwblokken, aan de noord- en oostzijde omgeven door een smalle strook, bestemd als 'Agrarisch gebied'.

Figuur 3.4.1 Luchtfoto Fuik 25-27 en 33 en omgeving (ruimtelijke onderbouwing Herbestemming Fuik 25-27 en 33, Handel, van Santvoort advies/BuRO Ester, 2021)

3.4.3 Huidige situatie

De herbestemming heeft betrekking op de adressen Fuik 25-27 en 33 in het buitengebied van Handel. Het betreft een voormalig agrarisch bedrijf met 2 bedrijfswoningen. De locaties zijn al jarenlang voor andere doeleinden dan de agrarische bedrijfsvoering in gebruik.

Voor het perceel Fuik 33 geldt dat hier uitsluitend nog sprake is van een woning met bijgebouw. Het perceel heeft een oppervlakte van 834 m2 en is gelegen op de hoek van de Fuik en Haveltweg. Zowel de woning als het bijgebouw zijn gebouwd in 1980. De onbebouwde gronden van het perceel zijn in gebruik als tuin en erf. Met name aan de noord- en westzijde van de woning is veel onbebouwde grond aanwezig (zij- en voortuin).

Fuik 27 betreft de andere voormalige agrarische bedrijfswoning. Deze woning is gelegen op een perceel van 1.465 m2 ten zuiden van de woning Fuik 33. De woning is gebouwd in 1985. Het perceel met adres Fuik 25 en het ongeadresseerde perceel kadastraal bekend al sectie P nummer 145 zijn in bezit van dezelfde eigenaar als Fuik 27. Op alle drie de percelen zijn bedrijfsgebouwen aanwezig. In het verleden waren deze in gebruik voor het agrarisch bedrijf. Vanuit de locaties Fuik 25-27 en 33 is jarenlang een champignonkwekerij geëxploiteerd. De totale omvang van deze bebouwing is circa 4.250 m2 en het bouwjaar varieert van 1977 tot 2011. Het perceel P 145 is grotendeels onbebouwd en grenst aan de oostzijde aan de 'oostelijke poot' van de Fuik.

Na faillissement van de champignonkwekerij is een deel van de gronden met bedrijfsgebouwen verkocht. De huidige eigenaar van Fuik 25-27 en perceel P 145 exploiteert hier een bedrijf gericht op handel in en reparatie aan machines en werktuigen voor hoofdzakelijk de landbouw, loonwerk- en grondverzetbedrijven. De locatie aan de Fuik is hiervoor als tweede locatie in gebruik genomen en dient met name voor de opslag en stalling. De bedrijfswoning wordt, op basis van verhuur, bewoond door derden.

3.4.4 Het plan

Initiatiefnemer streeft naar herbestemming voor woondoeleinden (Fuik 33) en bedrijvigheid met bedrijfswoning (Fuik 25-27). De eigenaar van Fuik 25-27 is voornemens om de locatie als agrarisch-technisch hulpbedrijf met bedrijfswoning te verkopen, waarbij de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gehandhaafd blijven. Het toegestane agrarisch-technische hulpbedrijf wordt middels een aanduiding nader begrensd. Uitgegaan wordt van een bedrijfsvoering die op hoofdlijnen overeenkomt met de reeds bestaande activiteiten. De bebouwing maakt het mogelijk machines en ander materieel van een agrarisch-technisch hulpbedrijf binnen te stallen, waardoor het weer hier geen negatieve invloed op uit kan oefenen. Het buitenterrein doet dienst als tijdelijke parkeer- en manoeuvreerruimte.

Qua bebouwing is geen wijziging voorzien op het perceel. De enige wijziging ten gevolge van de bestemmingswijziging bestaat uit de aanplant in het kader van het inpassingsplan. Er is bij het initiatief geen sprake van sloop, nieuwbouw of wijziging van de perceelsinrichting. Er zijn dan ook geen significante ruimtelijke wijzigingen beoogd. De achtergrond van de planologische procedure is uitsluitend functioneel.

Figuur 3.4.2 Beoogde situatie Fuik 25-27 en 33 (ruimtelijke onderbouwing Herbestemming Fuik 25-27 en 33, Handel, van Santvoort advies/BuRO Ester, 2021)

Ten behoeve van de herbestemming is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. In het inpassingsplan is verwoord dat in het verleden al landschapsbomen, knip- en scheerhagen en een struweelhaag aangeplant zijn op de percelen om de bedrijfswoningen en -gebouwen landschappelijk in te passen.

Vanuit de 'Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap Gemert-Bakel' geldt voor het initiatief de eis 'aanvullende kwaliteitsverbetering van het landschap'. De kwaliteitsverbetering is uitgewerkt voor het gebied, opgedeeld naar Fuik 25-27 en Fuik 33. Voor beide locaties is de waardeverandering bepaald, gebaseerd op de waarde van de geldende bestemming en de waarde van de beoogde bestemming.

Het inrichtingsplan is afgestemd op de benodigde kwaliteitsbijdrage en ziet op een goede landschappelijke inpassing van de bebouwing, maar ook op groeiplaatsen, voedsel en veiligheid voor diverse soorten flora en fauna. Het plan gaat uit van een groene inpassing aan de noord- oost- west- en gedeeltelijk de zuidzijde van de kavels met landschapsbomen, bomenrijen, knip- en scheerhagen en een struweelhaag. De aanwezige, en aan te planten soorten landschapselementen voorzien in voedsel, voortplantings- en schuilmogelijkheden voor diverse soorten fauna. Bestaande inheemse beplanting blijft behouden en wordt aangevuld met onder andere landschapsbomen, een knip- en scheerhaag en een struweelhaag.

Figuur 3.4.3 Inpassingsplan Fuik 25-27 en 33 (ruimtelijke onderbouwing Herbestemming Fuik 25-27 en 33, Handel, van Santvoort advies/BuRO Ester, 2021)

Het planvoornemen is ook beoordeeld in relatie tot relevante beleidskaders van rijk, provincie en gemeente en op milieuhygiënische en planologische aspecten. Daaruit zijn geen belemmeringen voor het planvoornemen naar voren gekomen, noch is het noodzakelijk gebleken verdere randvoorwaarden te stellen.

3.5 Kaak 1 en 3-5, Milheeze (ontwikkeling)

3.5.1 Aanleiding en situatie

De locatie Kaak 1, 3 en 5 betreft het terrein van een voormalig pluimveeproefbedrijf in het buitengebied van Milheeze. Dit bedrijf is reeds jaren geleden beëindigd. De locatie is aan twee partijen verkocht. De locatie wordt hierdoor opgesplitst in twee locaties, respectievelijk Kaak 1 en Kaak 3-5.

De initiatiefnemer van Kaak 1 heeft deze locatie aangekocht om er te gaan wonen (woning Kaak 1) en er daarbij een jongerenopvanglocatie te vestigen. De initiatiefnemer van Kaak 3-5 is voornemens op deze locatie een veetransportbedrijf (agrarisch verwant bedrijf) te realiseren, waar bewoning van de woning Kaak 3 door derden wordt toegestaan.

Op het plangebied is grotendeels het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de voormalige gemeente Bakel en Milheeze (vastgesteld op 28 juni 1982) van toepassing en deels het bestemmingsplan ‘Gemert-Bakel Buitengebied 2017’ (vastgesteld op 5 juli 2018). Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Agrarisch’ met aanduiding ‘pluimvee-proefbedrijf’ (met een uitzonderlijk groot bouwvlak van 7,0 hectare) en deels de bestemming ‘Natuur’.

Om beide ontwikkelingen mogelijk te maken dient de agrarische bestemming te worden gewijzigd. Voor de locatie Kaak 1 dient de agrarische bestemming te worden gewijzigd in de bestemming ‘Wonen - Jongerenopvang’. Voor Kaak 3-5 dient de agrarische bestemming te worden gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – agrarisch verwant’. De gewenste ontwikkelingen zijn in strijd met de regels van beide bestemmingsplannen. Derhalve is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

3.5.2 Locatie

Het plangebied ligt binnen de grenzen van de gemeente Gemert-Bakel, op een afstand van circa 350 meter ten noorden van de kern Milheeze. De gronden binnen het plangebied van Kaak 1 staan kadastraal bekend als gemeente Bakel en Milheeze, sectie B, nummers 1453, 1454 en 1455. De gronden binnen het plangebied van Kaak 3-5 staan kadastraal bekend als gemeente Bakel en Milheeze, sectie B, nummers 1254 en 1255. Beiden locaties worden ontsloten aan de oostzijde op de weg Kaak (parallelweg aan de doorgaande weg). Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de weg Hutten. Aan de zuid- en oostzijde wordt het plangebied begrensd door landbouwgronden. Verder is het plangebied tegen een groot natuurgebied gelegen, waarvan De Stippelberg onderdeel uitmaakt. Binnen het plangebied zijn enkele uitlopers gelegen van het grote bosgebied, wat het plangebied een natuurlijk karakter geeft. Met de ontwikkeling wordt deze natuurlijke omgeving nog eens extra benadrukt door het toevoegen van bos en natuur op beide locaties en door het onderdeel laten uitmaken van de natuur in de bedrijfsvoering (van de jongerenopvang).

Figuur 3.5.1 Topografische ligging plangebied (Ruimtelijke onderbouwing Kaak 1 en 3-5 Milheeze, AgronAdvies & DonkersRelou, 2022)

Figuur 3.5.2 Luchtfoto ligging plangebied (Ruimtelijke onderbouwing Kaak 1 en 3-5 Milheeze, AgronAdvies & DonkersRelou, 2022)

3.5.3 Huidige situatie

Binnen de grenzen van het plangebied is een voormalig pluimveeproefbedrijf gevestigd dat in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de voormalige gemeente Bakel en Milheeze (vastgesteld: 28 juni 1982) is bestemd als ‘Agrarisch’ met de aanduiding ‘pluimvee-proefbedrijf’. Het totale agrarisch bestemmingsvlak heeft een omvang van circa 7,0 hectare.

Nadat het pluimveeproefbedrijf in het begin van de jaren ‘90 van de vorige eeuw is afgebouwd, was men voornemens om naar aanleiding van de varkenspest in 1997 op dit terrein een regionaal overlaadstation voor de export van varkens en kalveren te vestigen. Dit plan heeft geen doorgang gevonden, mede door gewijzigde wetgeving.

In de periode daarna zijn er tijdelijk diverse bedrijven gevestigd, zoals een veetransportbedrijf en een grondverzetbedrijf. Het zanddepot op het terrein is inmiddels ook opgeruimd. Op 17 februari 2000 is een gedeelte van het veebestand van de pluimveehouderij ingetrokken.

Kaak 1

Het plangebied omvat het noordelijk deel van het terrein van het voormalige pluimveeproefbedrijf (circa 2,8 hectare). De voormalige stallen zijn op dit deel reeds gesloopt (met uitzondering van de vloeren). De enige bebouwing die rest is de voormalige bedrijfswoning (Kaak 1). De overige gronden binnen het plangebied bestaan uit braakliggende bosgrond en bos.

Figuur 3.5.3 Bestaande situatie (Ruimtelijke onderbouwing Kaak 1 en 3-5 Milheeze, AgronAdvies & DonkersRelou, 2022)

Kaak 3-5

Het plangebied omvat het zuidelijk deel van het terrein van het voormalige pluimveeproefbedrijf (circa 6,3 hectare). Er staan nog drie voormalige pluimveestallen en een tweetal andere bedrijfsgebouwen. Daarnaast bevinden zich er de volgende bedrijfsgebouwen: bedrijfswoning (Kaak 3) en het kantoor (Kaak 5). De overige gronden binnen het plangebied zijn landbouwgrond en braakliggende bosgrond en bos.

Figuur 3.5.4 Bestaande situatie Kaak 3-5 (Ruimtelijke onderbouwing Kaak 1 en 3-5 Milheeze, AgronAdvies & DonkersRelou, 2022)

De directe omgeving van het plangebied heeft een agrarisch karakter en wordt gekenmerkt door verspreid liggende agrarische bedrijven en burgerwoningen. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door recreatiegebied De Stippelberg en omliggende landgoederen. Het ongeveer 2.000 hectare grote gebied bestaat in het oosten uit een gemengd bos met landgoederen en bestaat in het westen uit voornamelijk dennenbossen.

3.5.4 Het plan

Kaak 1

Een van de initiatiefnemers heeft de locatie onlangs aangekocht en heeft zich gevestigd in de voormalige bedrijfswoning. Zij is voornemens haar beroep als trainer/begeleider van jongeren ter plaatse uit te oefenen en wil op de locatie een dagopvang voor jongeren in de leeftijd van 16 tot 25 jaar aanbieden. Het betreft jongeren, die overbelast zijn en daardoor vastlopen op school. Om te voorkomen dat deze jongeren uitvallen en zonder diploma van school gaan, wordt deze jongeren een time-out geboden om bij te tanken en hun problemen de baas te worden. De plekken op de trainingen worden ingekocht door ROC TerAA, maar ook voor andere scholen en/of gemeenten is er de mogelijkheid plekken in te kopen. De jongeren worden diverse trainingen, worshops en andere outdoor-activiteiten aangeboden; de groepsgrootte betreft maximaal 10 jongeren. De jongeren worden per bus bij de school ROC Ter Aa of elders opgehaald en naar de locatie aan de Kaak gebracht. De opvang richt zich met name op jongeren die buiten de bestaande, reguliere, door de overheid geïnitieerde hulpverlening vallen, maar voorziet gelet op het aantal aanmeldingen duidelijk in een behoefte. Bij de jongerenopvang is geen sprake van nachtverblijf.

De trainingen vinden plaats met name in de vorm van activiteiten in groepsverband waarbij natuurbeleving een belangrijk aspect is. De activiteiten kunnen bestaan uit teambuilding/sport, koken, wandelen, creatieve en andere outdooractiviteiten. De basis van de activiteiten is buiten zijn, bewegen en gezond eten. De locatie Kaak 1 leent hier zich uitermate goed voor.

In het kader van de activiteiten wordt het terrein rondom de woning gebruikt. Hier wordt een oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken opgericht van 325 m². De volgende bebouwing wordt gerealiseerd:

• Opslaggebouw/slechtweeraccommodatie (237 m²)

Op een van de bestaande betonnen funderingen van de voormalige pluimveestallen wordt een gebouw opgericht dat zal dienen als opslaggebouw (privé-opslag en stalling voor materiaal en materieel voor onderhoud van het perceel en voor materialen en attributen die worden gebruikt bij de activiteiten voor de jongeren (zoals sport en spel)) en slechtweer-accommodatie voor activiteiten en trainingen. Door het realiseren van een opslagvoorziening wordt voorkomen dat materialen en materieel buiten wordt opgeslagen en gestald, wat verrommeling van het terrein voorkomt en het omliggende landschap ten goede komt.

• Yurt (33 m²)

Deze traditionele ronde tent wordt opgericht ten westen van de noordelijke fundering van een voormalige pluimveestal en wordt gebruikt voor het houden van trainingen. De meerwaarde van een dergelijk bouwwerk is dat de yurt een bijzondere serene sfeer heeft door de ronde ruimte. Door de volledig natuurlijke materialen (isolatie met wol) waar de tent van is gemaakt sta je meer in contact met de natuur en hoor je de natuur om je heen (vogelconcerten). Gelijkwaardigheid en verbinding zijn voelbaar. Deze setting is derhalve zeer waardevol voor de doelgroep van de trainingen en draagt bij aan een succesvol resultaat. De yurt betreft hier geen kampeermiddel, maar een permanente voorziening die bijdraagt aan het verblijven in een andere omgeving passend binnen het concept van de jongerenopvang.

• Sanitair gebouw (20 m²)

Er wordt een separaat sanitair gebouw opgericht op de meest noordelijke fundering.

• Pipowagen (circa 10 m²)

Gedeeltelijk op dezelfde fundering wordt een pipowagen (gebruikte gerenoveerde bouwkeet) gesitueerd die dienstdoet als sfeervolle knutselruimte. Het bouwwerk is geïsoleerd en voorzien van dubbel glas; alle materialen zijn hergebruikt. De meerwaarde van een dergelijk bouwwerk ten opzichte van een ‘regulier’ bouwwerk is het direct contact met de omringende natuur (door de grote ramen) om creativiteit bij jongeren te stimuleren, wat een waardevol element is in de therapeutische activiteiten. Ook hier betreft het geen kampeermiddel, maar net als de yurt een permanente voorziening die bijdraagt aan het verblijven in een andere omgeving passend binnen het concept van de jongerenopvang.

• Schuilhut (25 m²)

Ten oosten van de nieuwe loods wordt een schuilhut voor dieren met aansluitend een huisdierenweide gerealiseerd.

Op de locatie is nog een verleende omgevingsvergunning bouwen van toepassing voor de verbouw van een deel van de voormalige bedrijfsbebouwing tot opslagloodsen (24 december 2015) met een oppervlakte van circa 2.370 m². Het betrof de verbouw van de bedrijfsbebouwing ter plaatse van de drie betonnen funderingen die nog aanwezig zijn in het plangebied en waar in de beoogde situatie de nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd. Ten opzichte van de oppervlakte aan bebouwing die op basis van deze vergunde rechten kan worden gebouwd is er in de beoogde situatie sprake van een flinke afname aan bebouwing (grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken van 150 m² betreft 6% van de vergunde oppervlakte te verbouwen loodsen). Van deze vergunning wordt echter geen gebruik gemaakt. De beoogde maximumoppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is afgestemd op het maximum dat bij woningen door middel van een tegenprestatie (300 m²) plus realisatie van een schuilhut (25 m²) kan worden toegestaan.

Het omliggende terrein wordt voornamelijk ingericht ten dienste van de verschillende activiteiten. Aansluitend aan de dierenweide worden een bomenweide en een grasveld omzoomd met heideveldjes gerealiseerd, waar sport- en spelactiviteiten kunnen worden beoefend. Verder is een moestuin voorzien waar eigen groenten zullen worden geteeld ten behoeve van eigen bereide maaltijden.

De funderingen/betonnen vloeren van de voormalige stallen (circa 2.370 m²) en de bestaande infrastructuur (verharde paden; circa 2.500 m²) maken deel uit van het bedrijfsconcept. De ligging en grootte van deze voorzieningen is uitzonderlijk, omzoomd door bos en natuur en tegen natuurgebied De Stippelberg aan. Deze verhardingen zullen worden hergebruikt als ondergrond voor activiteiten als basketbal, tafeltennis, badminton, volleybal, skaten/steppen en stoepkrijten en daarnaast fungeren de verhardingen als funderingsvloer voor de benodigde bebouwing/bouwwerken. Het behoud en het hergebruik passen bij de bedrijfsvisie waarin duurzaamheid hoog in het vaandel staat. Door gebruik te maken van de bestaande verhardingen hoeven geen nieuwe voorzieningen te worden gerealiseerd, met alle vervoersbewegingen, stikstofdepositie, productie van grondstoffen en alle milieubelastende activiteiten van dien.

De funderingen vertellen daarnaast ook iets over de geschiedenis van de locatie. Door het behoud van de funderingen en infrastructuur blijven de contouren zichtbaar van het voormalige pluimveeproefbedrijf en de bijzondere ligging in deze uitloper van het bosgebied De Stippelberg. De initiatiefnemer is dan ook voornemens om enerzijds de bestaande funderingen en infrastructuur te hergebruiken en anderzijds op de locatie een of meerdere informatiepanelen te plaatsen, voor zowel bezoekers als passanten, met daarop een foto van hoe het er weleer uitzag en een korte beschrijving van het uitzonderlijke vroegere gebruik van de locatie.

Vanuit deze visie wordt niet gekozen voor een standaardregeling voor de locatie, maar voor een specifieke maatwerkregeling; de locatie krijgt dan ook geen reguliere woonbestemming, maar een bestemming waarin wonen en de bedrijfsactiviteiten met elkaar worden geïntegreerd (‘Wonen – Jongerenopvang’). Hierbinnen vindt het gebruik als burgerwoning en de opvang van jongeren naast elkaar, maar in relatie met elkaar, plaats.

Ter plaatse van de meest westelijke fundering wordt een buitenzwembad aangelegd. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de bestaande betonnen bak, die hier nog aanwezig is als overblijfsel van de voormalige pluimveestal. Het water afkomstig uit het toekomstige zwembad voor privédoeleinden zal in de beoogde situatie niet worden geloosd op de gemeentelijke riolering, maar zal middels plantenfilters worden gereinigd.

Het terrein zal met een groene beplantingszone en een vijver worden afgeschermd van de omgeving. Met de beoogde ontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de natuur in de omgeving, die volop aanwezig is, zowel binnen het plangebied als aangrenzend (natuurgebied De Stippelberg). In tegenstelling tot de vigerende bestemming (‘intensieve veehouderij’) draagt dit plan bij aan de versterking van de natuurfunctie. Daarbij maakt de beoogde functie ook gebruik van die natuurfunctie (activiteiten in de buitenlucht, in de natuur).

Figuur 3.5.5 Situatietekening beoogde situatie Kaak 1 (Ruimtelijke onderbouwing Kaak 1 en 3-5 Milheeze, AgronAdvies & DonkersRelou, 2022)

Het initiatief is in strijd met de regels van het vigerende bestemmingsplannen. De gronden binnen de huidige agrarische bestemming zijn bestemd voor de exploitatie van een agrarisch bedrijf. Het initiatief ziet op een woonfunctie met een jongerenopvang. Hiertoe dient de agrarische bestemming te worden gewijzigd naar een specifieke bestemming waarin wonen en jongerenopvang gecombineerd worden. De oppervlakte van het woonbestemmingsvlak bedraagt in de beoogde situatie circa 0,8 hectare met daarbinnen een drietal bouwvlakken met een gezamenlijke oppervlakte van circa 2.300 m². Hierbinnen mag een woning worden gebouwd met een maximale inhoud van 750 m³ en bijbehorende bouwwerken met een maximale oppervlakte van 325 m².

Het terreingedeelte met de dierenweide, bomenweide, moestuin en het grasveld voor sport- en spelactiviteiten wordt bestemd tot Groen, als zijnde de meest geëigende bestemming voor dergelijke terreinen en activiteiten. Aan de bestemming toegevoegd worde de aanduiding 'specifieke vorm van groen - activiteiten jongerenopvang' opdat duidelijk wordt, dat de diverse terreinen als zodanig gebruikt mogen worden in het kader van de jongerenopvang.

Om te voorkomen dat op het moment dat de jongerenopvang wordt beëindigd, ter plaatse een burgerwoning resteert met een onevenredig groot bestemmingsvlak, wordt op de verbeelding en in de regels vastgelegd dat het niet direct aan de Kaak gelegen deel van het bestemmingsvlak alleen voor de jongerenopvang mag worden gebruikt. Is de jongerenopvang niet langer aanwezig, dan mag dit deel niet als woonperceel (tuin en/of erf) bij de burgerwoning gebruikt worden.

Kaak 3-5

De andere initiatiefnemer is voornemens op deze locatie een veetransportbedrijf (agrarisch verwant bedrijf) te vestigen. Het bedrijf verzorgt internationaal transport van alle soorten dieren voor dierentuinen en wildparken over de hele wereld en daarnaast fokdieren (hoogwaardig fokmateriaal) / landbouwhuisdieren naar Europa en daarbuiten (dit betreffen geen slachtdieren). Het bedrijf heeft een wereldwijde certificering. Het diertransport is geklimatiseerd met filters en voeding tijdens transport. Het bedrijf heeft geschoold personeel, heeft een hoge hygiënestandaard en voldoet aan de dierenwelzijnseisen. Het bedrijf heeft 25 tot 30 medewerkers en 15 tot 20 vrachtauto’s in gebruik ten behoeve van het diertransport.

Ten behoeve van het veetransportbedrijf wordt een nieuwe loods opgericht met een oppervlakte van 1.200 m² ten behoeve van de stalling van voertuigen en opslag materiaal en materieel. Daarnaast worden in het gebouw een wasplaats, onderhoudswerkplaats en facilitairruimte gerealiseerd. Ter plaatse van de nieuwe loods wordt een bouwvlak opgenomen met een omvang die groter is dan het te realiseren gebouw. Reden hiervoor is dat de exacte locatie van de loods nog niet zeker is en later zal worden uitgewerkt. Hiermee bestaat nog flexibiliteit om de loods te verplaatsen naar een logistiek betere positie.

Het bedrijf heeft geen ‘behoefte’ aan een bedrijfswoning. Er is een volwaardig kantoorpand op het terrein aanwezig (Kaak 5) dat zijn functie als kantoor ten behoeve van het veetransportbedrijf behoudt. Het proces van transport is digitaal gestuurd via ‘real time database’, waardoor de noodzaak van een bedrijfswoning vanuit oogpunt van toezicht niet aanwezig is. De bedrijfswoning Kaak 3 krijgt dan ook de functie ‘plattelandswoning’ waar gebruik door derden (die geen binding hebben met het bedrijf) wordt toegestaan.

Een deel van de bebouwing wordt gesloopt (circa 1.050 m²), uitgezonderd een tweetal voormalige pluimveestallen (oppervlakte 1.066 m²). Deze zullen nog tijdelijk worden gebruikt ten behoeve van de opslag van hooi, stro en diervoeders die noodzakelijk zijn voor het transport van dieren. Deze zullen op termijn (binnen een periode van maximaal 5 jaar) worden gesloopt; hiertoe wordt in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen en wordt ter plaatse van de gebouwen de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - tijdelijke loods’ opgenomen.

Verder wordt het terrein van de inrichting ingericht met erfverharding, waar de veetransportwagens kunnen worden gestald. Deze relatief omvangrijke oppervlakte aan erfverharding is noodzakelijk enerzijds als stallingsruimte voor de voertuigen (15 tot 20 vrachtwagens) en voor de voertuigen van het personeel en anderzijds als manoeuvreerruimte voor de voertuigen bij in uitrijden nieuwe loods ten behoeve van het laden en lossen van vee. Verder moeten er grote draaicirkels kunnen worden gemaakt. De vrachtwagens moeten niet alleen de bochten kunnen maken, maar ook kunnen keren om vervolgens via de enige oprit het terrein weer te verlaten.

De overige gronden buiten de bestemming ‘Bedrijf’ worden deels als natuur (bestemming ‘Natuur’) en deels ten behoeve van agrarisch gebruik (bestemming ‘Agrarisch’) ingericht. Het initiatief is in strijd met de regels van het vigerende bestemmingsplannen. De gronden binnen de huidige agrarische bestemming zijn bestemd voor de exploitatie van een agrarisch bedrijf. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling dient de agrarische bedrijfsbestemming te worden gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant bedrijf’, waarbij het bestemmingsvlak wordt verkleind naar 1,5 ha. De woning (Kaak 3) blijft opgenomen binnen het bestemmingsvlak als bedrijfswoning maar met de aanduiding dat ‘bewoning door derden is toegestaan’ (plattelandswoning).

Figuur 3.5.6 Situatietekening beoogde situatie Kaak 3-5 (Ruimtelijke onderbouwing Kaak 1 en 3-5 Milheeze, AgronAdvies & DonkersRelou, 2022)

Het planvoornemen is ook beoordeeld in relatie tot relevante beleidskaders van rijk, provincie en gemeente en op milieuhygiënische en planologische aspecten. Daaruit zijn enkele belemmeringen vanuit het aspect bodemverontreiniging voor het planvoornemen naar voren gekomen, die het noodzakelijk maken randvoorwaarden te stellen.

Voor de locatie Kaak 1 betreft dit de aanwezigheid van een zinkverontreiniging onder de oprit. Bij de in het recente verleden uitgevoerde en door het bevoegd gezag (bij beschikking van 13 januari 2020) akkoord bevonden bodemsanering op deze locatie is deze zinkverontreiniging buiten beschouwing gebleven. Door de ligging onder de oprit vormt deze geen beperking voor het voorgestane gebruik van de locatie. voorwaarde daarbij is dan wel dat de oprit in zijn huidige vorm gehandhaafd blijft en er geen graafwerkzaamheden ter plekke van de betreffende zinkverontreiniging worden uitgevoerd. In de planregels is hiertoe een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Voor de locatie kaak 3-5 is een verontreiniging met asbest geconstateerd, die bodemsanering noodzakelijk maakt. De voorbereidingen voor deze bodemsanering worden momenteel getroffen. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zal de bodemsanering zijn uitgevoerd en afgerond, conform bijgaand stappenplan:

• Stap 0: Uitvoeren nader bodemonderzoek locatie bodemverontreinigingen;
• Stap 1: Start, indienen BUS-melding (melding voornemen tot saneren);
• Stap 2: Beoordeling BUS-melding door provincie/ODZOB (5 weken);
• Stap 3: Start fysieke sanering (planning aannemer etcetera);
• Stap 4: Uitvoering sanering (ODZOB/provincie, houdt toezicht);
• Stap 5: Einde sanering (meldingen bij provincie/ODZOB);
• Stap 6: Verantwoording sanering door BUS-evaluatie (melding met onderbouwing uitgevoerde sanering);
• Stap 7: Beoordeling BUS-evaluatie door provincie/ODZOB (5 weken);
• Stap 8: Akkoord sanering formeel door provincie op papier afgerond.

De resultaten van de bodemsanering worden in de toelichting van het vastgestelde bestemmingsplan verwerkt.

3.6 Tereyken 10 en 22 en Sint Antoniusstraat 2, De Mortel (ontwikkeling)

3.6.1 Aanleiding en situatie

Op de locatie Sint Antoniusstraat 2 te De Mortel is een gemengd agrarisch bedrijf gevestigd. Dit gemengde agrarisch bedrijf bestaat uit een varkens- en melkveehouderij met akkerbouwactiviteiten. De eigenaar is voornemens om te stoppen met de intensieve veehouderijactiviteiten en is daarom op zoek gegaan naar een financieringsvorm die helpt bij het stoppen en saneren daarvan. Deze heeft de initiatiefnemer gevonden in de vorm van de Ruimte-voor-Ruimteregeling.

De bebouwing ten behoeve van de intensieve veehouderij wordt gesloopt en gesaneerd en in ruil daarvoor ontstaat de mogelijkheid om een woning te realiseren. De woning kan niet op elke willekeurige plek worden gerealiseerd, maar dient op een planologisch aanvaardbare plek te worden gerealiseerd. Die plek is gevonden op een perceel aan Tereyken 22 in de Mortel. Tereyken is een zogenaamde bebouwingsconcentratie, een verzameling van bebouwing in het buitengebied waarvan ook woningen deel uitmaken. Ter plaatse is via een eerder doorlopen procedure de mogelijkheid ontstaan om drie woningen te realiseren. De nieuwe woning die middels dit traject mogelijk wordt gemaakt, sluit aan op deze eerdere ontwikkeling.

Om deel te kunnen nemen aan de Ruimte-voor-Ruimteregeling en via die regeling een woningbouwtitel tot stand te laten komen, dient ter plaatse van de veehouderij sprake te zijn van een passende herbestemming. Dat houdt in ieder geval in dat een veehouderij uitgesloten moet worden. Omdat dit publiekrechterlijk geborgd dient te worden is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk.

De eigenaar van het beoogde perceel voor de nieuwe woning is woonachtig op de naastgelegen agrarische bedrijfslocatie, ten oosten van de beoogde woning, aan Tereyken 10. Bij het agrarische bedrijf is tevens een schuilhut voor recreatieve doeleinden gelegen. De schuilhut is echter buiten het bouwvlak gelegen en daardoor in principe niet toegestaan. De wens is om deze schuilhut te kunnen behouden, waardoor deze situatie juridisch dient te worden geborgd.

Met deze bestemmingsplanprocedure worden de ontwikkelingen op de drie locaties juridisch geborgd. De locatie Sint Antoniusstraat 2 wordt bestemd als akkerbouwbedrijf, de locatie Tereyken 22 krijgt een woonbestemming en het behouden van de schuilhut op de locatie Tereyken 10 wordt mogelijk gemaakt.

3.6.2 Locatie

Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden en is gelegen in het buitengebied van de gemeente Gemert-Bakel. Deelgebied A betreft de ontwikkeling aan de Sint Antoniusstraat 2, deelgebied B betreft de ontwikkeling aan Tereyken 22 en deelgebied C betreft de ontwikkeling aan Tereyken 10.

Figuur 3.6.1 Luchtfoto met deelgebied A geel omkaderd, deelgebied B blauw omkaderd en deelgebied C rood omkaderd (Reland Ruimtelijke Onderbouwing Sint Antoniusstraat 2, Tereyken 22 en Tereyken 10 te de Mortel, 2020)

Deelgebied A is op circa 0,3 kilometer afstand ten noordwesten van de kern De Mortel gelegen. Kadastraal staat dit perceel bekend gemeente Gemert-Bakel, sectie O, nummer 546.

Deelgebied B is op circa 1,8 kilometer afstand ten zuidwesten van de kern De Mortel gelegen. Het deelgebied omvat het perceel aan Tereyken ongenummerd, kadastraal bekend gemeente Gemert, sectie H, nummers 2815, 2806, 2840, 2879, 2839 en gemeente Bakel en Milheeze, sectie K, nummer 1514. Het kadastrale perceel waar de ruimte voor ruimte woning zal worden gerealiseerd betreft perceelnummer 2840.

Deelgebied C is op circa 1,7 kilometer afstand ten zuidwesten van de kern De Mortel gelegen. Het deelgebied omvat het perceel aan Tereyken 10, kadastraal bekend gemeente Gemert, sectie H, nummers 2715, 2716, 2717, 2718 (ged.) en gemeente Bakel en Milheeze, sectie K, nummer 463.

Figuur 3.6.2. Kadastraal perceel deelgebied A rood omkaderd (Reland Ruimtelijke Onderbouwing Sint Antoniusstraat 2, Tereyken 22 en Tereyken 10 te de Mortel, 2020)

Figuur 3.6.3 Kadastrale percelen deelgebied B rood omkaderd (Reland Ruimtelijke Onderbouwing Sint Antoniusstraat 2, Tereyken 22 en Tereyken 10 te de Mortel, 2020)

Figuur 3.6.4 Kadastrale percelen deelgebied C rood omkaderd (Reland Ruimtelijke Onderbouwing Sint Antoniusstraat 2, Tereyken 22 en Tereyken 10 te de Mortel, 2020)

3.6.3 Huidige situatie

Deelgebied A Sint Antoniusstraat 2

Deelgebied A is gesitueerd aan de Sint Antoniusstraat ten noordwesten van de kern De Mortel. De Sint Antoniusstraat loopt van noord naar zuid en is de verbindingsweg tussen de kernen De Mortel en Gemert. De Sint Antoniusstraat betreft een 60 km weg die bij de kern De Mortel overgaat in een 30 km weg. De weg wordt begeleid door een strook van oeverbegroeiing met een bomenrij en aan weerszijden van de weg loopt een fietspad.

Deze verbindingsweg is een langgerekt bebouwingslint met hier en daar een open plek in de bebouwing, met name ter hoogte van Manege de Stap is deze openheid goed zichtbaar en beleefbaar in het veld. Direct daarna (richting het zuiden) ligt de bebouwde kom van de Mortel. Er ligt een hoge diversiteit aan functies aan deze weg. Naast de eerdergenoemde manege zijn langs deze route enkele agrarische bedrijven, enkele burgerwoningen en o.a. een bouwbedrijf, een dumpstore, een garage en een benzinestation gelegen. De directe omgeving bestaat uit agrarische gronden waarop voornamelijk gras en maïs wordt geteeld.

Deelgebieden B Tereyken 22 en C Tereyken 10

Deelgebieden B en C zijn gesitueerd aan Tereyken ten zuidwesten van de kern De Mortel, in de gemeente Gemert-Bakel. Tereyken is een weg die van noord naar het zuidoosten loopt en de verbinding vormt tussen de Derde Steeg en de Daalhorst in het noorden en de Milschot en Oude Helmondseweg in het zuidoosten. Het landschap is zeer open en is waarschijnlijk in de jaren 80 verkaveld. Voorheen was sprake van een kleinschalige verkavelingsstructuur die de ligging van de Snelle Loop volgde. Ten noorden was sprake van essen/akkers. De gronden waren en zijn nog steeds in gebruik als weiland. In feite was dit gebied de overgang van vruchtbaar gras- en akkerbouwgrond richting de woeste gronden van de Peel (heidegebied Grootelsche heide). In de huidige situatie is het gebied, waarschijnlijk vanwege de ontwatering en verkaveling groot opgezet en ruim verkaveld waardoor openheid een belangrijk kenmerk van het gebied is geworden. Her en der staan nog wat bosschages.

Tereyken betreft een 60 km weg, die aan weerzijden wordt begeleid door een grasstrook met een bomenrij. De weg wordt voornamelijk gebruikt voor bestemmingsverkeer en verbindt buurtschap Tereyken met omliggende buurschappen. De deelgebieden zijn gelegen in het beekdal van de Snelle Loop, een van oudsher gegraven waterloop die de gemeentegrens tussen gemeenten Laarbeek en Gemert-Bakel vormt. De directe omgeving kenmerkt zich als een voornamelijk agrarisch landschap waarbinnen zich stukken natuur en enkele agrarische en woonbestemmingen zich bevinden.

3.6.4 Het plan

De ontwikkeling binnen deelgebied A voorziet in de beëindiging van een intensieve veehouderij en de omschakeling naar een akkerbouwbedrijf. Dit door gebruikmaking van de provinciale Ruimte-voor-Ruimte regeling. De bouwtitel die voortkomt uit deelname aan deze regeling wordt binnen het plangebied ingezet voor de realisatie van een woning in het buitengebied (deelgebied B).

Met dit bestemmingsplan wordt zowel voldaan aan de voorwaarden om deel te nemen aan de Ruimte-voor-Ruimteregeling (ter plaatse van deelgebied A is sprake van een passende herbestemming) als aan de voorwaarden om een Ruimte-voor-Ruimtetitel in te zetten ten behoeve van de realisatie van een woning in het buitengebied (deelgebied B).

Met de voorziene ontwikkeling in deelgebied A wordt de bebouwing gesloopt zoals weergegeven op de situatietekening. Daarnaast zal het bouwvlak worden verkleind en verlegd, zodat de kuilplaten binnen het bouwvlak komen te liggen. Dit zodat de kuilplaten blijvend gebruikt kunnen worden voor het hobbymatig houden van vee.

Figuur 3.6.5 Voorgenomen ontwikkeling deelgebied A (Reland Ruimtelijke Onderbouwing Sint Antoniusstraat 2, Tereyken 22 en Tereyken 10 te de Mortel, 2020)

Ten behoeve van de Ruimte-voor-Ruimte regeling zullen de varkensstallen met een gezamenlijk oppervlak van 808 m² worden gesloopt. De overige bebouwing met een oppervlak van 750 m² zal behouden blijven. Dit enerzijds ten behoeve van het akkerbouwbedrijf en anderzijds ten behoeve van het hobbymatig houden van vee. Met dit bestemmingsplan wordt ter plaatse het exploiteren van een veehouderij (bedrijfsmatig) uitgesloten, de bestemming blijft agrarisch vanwege de akkerbouwactiviteiten die blijven bestaan.

Voor deelgebied B geldt reeds een woonbestemming. Echter is binnen deze woonbestemming een aanduiding geldend die aangeeft dat er maximaal 3 woningen gerealiseerd mogen worden. Met de beoogde ontwikkeling in deelgebied B wordt het mogelijk om een vierde woning ter plekke te kunnen realiseren. Hiertoe zal de maatvoering van het bestemmingsplan van het aantal wooneenheden ter plekke gewijzigd worden naar vier wooneenheden.

De ontwikkeling ter plaatse van deelgebied C betreft het juridisch borgen van de reeds aanwezige schuilhut. Voor deze zonder vergunning gerealiseerde schuilhut is een handhavingstraject opgesteld. In het kader daarvan is besloten tot legalisering van de schuilhut te komen. In dit deelgebied wordt het akkerbouwbedrijf voortgezet en blijft de huidige woning onveranderd behouden. De huidige bestemming blijft dan ook ongewijzigd. De schuilhut blijft behouden als onderdeel van het akkerbouwbedrijf. De schuilhut zal worden gebruikt voor recreatieve/educatieve doeleinden. Om de schuilhut te behouden wordt deze binnen het bestemmings- en bouwvlak van het akkerbouwbedrijf gebracht (gekoppeld bestemmings- en bouwvlak).

Voor elk deelgebied is ook een landschappelijke inpassing opgesteld. In deelgebied A wordt een groot deel aan bebouwing gesloopt. Ter plaatse van de te slopen stal wordt een fruitboomgaard gerealiseerd. Deze wordt omkaderd middels een beukenhaag. De bestaande hoogstamfruitbomen, groene hagen, landschapsboom en houtsingel blijven behouden. Aan de zuidoostzijde van het perceel wordt direct naast de kuilplaat een houtsingel aangeplant.

Figuur 3.6.6 Landschappelijke inpassing deelgebied A (Reland Landschappelijke inpassing Sint Antoniusstraat 2 De Mortel, 2020)

Bij de ontwikkeling in deelgebied B wordt een Ruimte-voor-Ruimte kavel zorgvuldig in de ruimtelijke structuur ingepast en planologisch verankerd. Met een eerder doorlopen procedure is ter plaatse de mogelijkheid ontstaan om 3 woningen te realiseren. Ten behoeve van die ontwikkeling is een uitgebreid inrichtings- en beheerplan opgesteld. De vierde woning wordt tussen deze eerder vergunde en reeds gerealiseerde woningen mogelijk gemaakt en zal daarmee ingepast worden volgens het eerder opgestelde en goedgekeurde landschappelijk inpassingsplan en inrichtings- en beheerplan voor Tereyken. In afwijking van dit inrichtings- en beheerplan worden de paardenweide en de paddock als agrarisch bestemd. Ter compensatie hiervan zal een deel van het plangebied als natuurgrond en agrarisch met waarden worden bestemd.

De ontwikkeling op de locatie aan Tereyken 10 heeft geen enkele impact op de ruimtelijke kwaliteit, gezien er geen fysieke veranderingen plaatsvinden. In de landschappelijke inpassing zijn dan ook enkel elementen toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie.

Figuur 3.6.7 Landschappelijke inpassing deelgebied B + C (Reland Landschappelijke inpassing Tereyken De Mortel, 2020)

3.7 Pandelaar 95 en 95a, Gemert (herstelwijziging)

3.7.1 Aanleiding en situatie

Het pand Pandelaar 95 en 95a betreft een gesplitste boerderij. In 1993 is voor de splitsing vergunning verleend. Echter is deze splitsing nooit in de geldende bestemmingsregeling verwerkt. Op basis van die regeling is ter plaatse slechts de aanwezigheid van één burgerwoning toegestaan. Feitelijk zijn conform de verleende vergunning vanaf 1993 ter plaatse twee afzonderlijke woningen aanwezig. In de bestemmingsregeling moet alsnog de op basis van de verleende vergunning toegestane aanwezigheid van deze twee woningen vastgelegd worden.

3.7.2 Locatie

Ten noordwesten van de kern Gemert ligt in de lintbebouwing aan de Pandelaar de voormalige boerderij Pandelaar 95 en 95a. De Pandelaar gaat even voorbij de boerderij over in de Koksedijk, die van oudsher de verbindingsweg met Erp vormt. Kadstraal is het perceel bekend als Gemert, sectie O, nummers 926, 927 en 1215 (gedeeltelijk).

Figuur 3.7.1 Locatie Pandelaar 95 en 95a (Nedbrowser, 2022)

3.7.3 Geldende bestemmingsregeling

De locatie Pandelaar 95 en 95a heeft de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming is per bestemmingsvlak één woning met bijbehorende bouwwerken toegestaan. Voor bestemmingsvlakken met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' geldt het daarin aangegeven aantal als het maximum. Genoemde aanduiding is niet toegekend aan het bestemmingsvlak dat is gelegen over de locatie Pandelaar 95 en 95a, waardoor voor de locatie het maximum van één woning geldt.

Figuur 3.7.2 Geldende bestemmingsregeling Pandelaar 95 en 95a (Ruimtelijkeplannen.nl, 2022)

3.7.4 Planherziening

In het bestemmingsplan Buitengebied 2017 zijn de beide woonpercelen aan Pandelaar 95 en 95a al onder de bestemming Wonen gebracht. Om te voorzien in de omissie, ontstaan door het niet verwerken van de rechtsgeldig verleende vergunning, en ook daadwerkelijk de aanwezigheid van 2 woningen mogelijk te maken wordt aan het betreffende bestemmingsvlak de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden: 2' toegevoegd.

Geconcludeerd wordt dat vanwege het feit dat het niet gaat om een inhoudelijke wijziging, maar enkel om het herstellen van een omissie, er geen gemeentelijke en/of provinciale belangen in het gedrang zijn.

Hoofdstuk 4 Economische haalbaarheid

4.1 Exploitatieplan

Hoofdstuk 5 van de Wro bevat een aantal financiële bepalingen, waaronder een regeling voor grondexploitatie ( afdeling 6.4 Wro) en een regeling voor tegemoetkoming in planschade ( afdeling 6.1 Wro).

In afdeling 6.4. zijn de mogelijkheden aangegeven die een gemeente heeft om kosten te verhalen en om eisen te stellen met betrekking tot de inrichting, kwaliteit en uitvoerbaarheid van bouwlocaties. In artikel 6.12 is bepaald dat bij de vaststelling van verschillende gemeentelijke plannen die mogelijkheden bieden voor het ontwikkelen van bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening aangewezen bouwplannen, tevens een exploitatieplan wordt vastgesteld op grond waarvan de gemeente de kosten van grondexploitatie kan verhalen. Dit is een verplichting die geldt voor bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en beheersverordeningen. Artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening bevat een opsomming van de bouwplannen waarvoor een exploitatieplan in principe verplicht is. Er zijn nogal wat bouwplannen waarvoor dit geldt:

• de bouw van een of meer woningen
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen
• de uitbreiding van een gebouw met tenminste 1000m² of met een of meer woningen
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1000m² bedraagt
• de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000m²

Het onderhavige bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor bouwplannen die in deze opsomming zijn genoemd. In principe dient er dus een exploitatieplan te worden vastgesteld. Echter voor de diverse plannen wordt met de eigenaren een exploitatieovereenkomst gesloten waarin de gemeentelijke kosten zullen worden verankerd. De kosten zijn dus anderszins verzekerd en hierdoor is een exploitatieplan niet vereist bij het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan kent ook enkele afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden. Als hiervoor een aanvraag wordt ingediend, is dat een particulier initiatief dat geheel voor rekening komt van de aanvrager en waaraan voor de gemeente geen kosten zijn verbonden. De ambtelijke kosten zijn verdisconteerd in de leges. Als er onverhoopt toch andere kosten zijn, dan dient ter zake een exploitatieovereenkomst te worden afgesloten voordat de afwijkings- of wijzigingsprocedure wordt gestart. Het kostenverhaal is dus ook hier anderszins verzekerd.

4.2 Planschade

Daar waar nieuwe ontwikkelingen middels dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, is er een risico op planschade. Als het een particulier initiatief betreft dan zal dit risico en de kosten die daarmee gemoeid zijn, verhaald worden op de initiatiefnemer. Hiervoor wordt voor elk particulier initiatief een planschadeovereenkomst afgesloten.

Hoofdstuk 5 Overleg, zienswijzen, ambtshalve aanpassingen

5.1 Omgevingsdialoog

Nogal wat zienswijzen komen voort uit het feit dat een planontwikkeling niet met de buren is besproken. De gemeente raadt een initiatiefnemer dan ook dringend aan om zijn/ haar planinitiatief in een vroeg stadium te bespreken met de eigenaren van de omliggende percelen. Daartoe heeft de gemeente Gemert-Bakel de 'spelregels voor het voeren van een zorgvuldige dialoog' vastgesteld. Hiermee dient de initiatiefnemer de direct omwonenden/belanghebbenden te informeren over de voorgenomen planontwikkeling. Onderstaand een korte weerslag van de voor de diverse ontwikkelingen gevoerde omgevingsdailogen.

Breemhorstsedijk 65 en 65a, De Mortel

Ten behoeve van de ontwikkeling is een zorgvuldige dialoog gevoerd. Uit deze gevoerde dialoog blijkt dat de omwonenden geen bezwaren hebben tegen de ontwikkeling.

Groenendaal ong., Gemert

Ten behoeve van de ontwikkeling is een zorgvuldige dialoog gevoerd. Naar aanleiding van deze gevoerde dialoog is de beoogde erfinrichting aangepast teneinde daarmee aantasting van de privacy te voorkomen.

Kromstraat 5, Gemert

De initiatiefnemer heeft de omwonenden over het plan geïnformeerd. Uit de gevoerde dialoog komen de volgende opmerkingen naar voren:

• gevraagd wordt de woning als een authentieke plattelandswoning vorm te geven
• gevraagd wordt de schuur te amoveren en de nieuwe woning op de plaats van de schuur te situeren, zodat sprake kan zijn van een ruimer doorzicht
• daarnaast wordt gewezen op de conflictsituatie, die in het verleden rond de schuur heeft gespeeld

Reactie:

• er is nog geen uitgewerkt bouwplan voor de te bouwen woning. Uitgangspunt is om een woning te ontwerpen die zowel qua bouwmassa en architectuur passend is binnen de bebouwingsconcentratie. Dat kan op historiserende of meer eigentijdse manier. Leidend hiervoor is het beeldkwaliteitplan voor het buitengebied van de gemeente Gemert Bakel
• de bestaande schuur is nog steeds in gebruik en in goede staat. Sloop van de bestaande schuur is dan ook niet aan de orde. Met de situering van de woning wordt de schuur onderdeel van een erf met een hoofdgebouw, waardoor deze beter is ingepast in het buitengebied
• in het herziene bestemmingsplan wordt de schuur herbestemd naar een bestemming die passend is voor de huidige functie en gebruik

Fuik 25-27 en 33, Handel

Ten behoeve van de omzetting van de woning Fuik 33 van bedrijfs- naar burgerwoning is een zorgvuldige dialoog gevoerd. Uit deze gevoerde dialoog blijkt dat de omwonenden geen bezwaren hebben tegen de omzetting.

pm (omgevingsdialoog nog niet compleet)

Kaak 1 en 3-5, Milheeze

De initiatiefnemers hebben de omwonenden geinformeerd over de plannen. Uit de gevoerde dialoog blijkt dat de omwonenden geen bezwaren hebben tegen de ontwikkeling op de locatie Kaak 1. Ook tegen de ontwikkeling op de locatie kaak 3-5 bestaan geen bezwaren, maar wordt wel aandacht gevraagd voor het voorkomen van geluidsoverlast en stank. Door te voldoen aan de wet- en regelgeving op milieugebied zal overlast worden voorkomen.

Tereyken 10 en 22 en Sint Antoniusstraat 2, De Mortel

De initiatiefnemers hebben de omwonenden geinformeerd over de plannen. Uit de gevoerde dialoog blijkt dat de omwonenden geen bezwaren hebben tegen de ontwikkeling aan Tereyken.

pm (omgevingsdialoog nog niet compleet)

5.2 Vooroverleg

5.2.1 Provincie Noord-Brabant, reactie 28 april 2022

Op 28 april 2022 is in het kader van het wettelijk vooroverleg een reactie ontvangen van de provincie Noord-Brabant op het voorontwerp bestemmingsplan Gemert-Bakel Buitengebied, herziening juni 2022. Hierin wordt enkel ingegaan op onderwerpen die vanuit het provinciaal ruimtelijk beleid relevant zijn. Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV), zoals die na wijziging op 15 april 2022 in werking is getreden. De reactie van de provincie is op deze documenten gebaseerd.

Het plangebied bestaat uit verschillende locaties en diverse van aard verschillende ontwikkelingen. Hierom zijn verschillende werkingsgebieden en uiteenlopende artikelen van toepassing op voorliggend plan. Elke ontwikkeling dient zich in ieder geval te verhouden tot de basisprincipes van een evenwichtige toedeling van functies en het vereiste van kwaliteitsverbetering van het landschap. Hierna volgen per ontwikkellocatie opmerkingen en aandachtspunten over de wijze waarop de afzonderlijke ontwikkelingen zich verhouden tot het provinciale ruimtelijke beleid.

• 1. Breemhorstsedijk 65/65a De Mortel

Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht het bestaande bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten en onnodig nieuw ruimtebeslag te voorkomen. Dit houdt in dat bij uitbreiding altijd eerst kritisch wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn binnen bestaand gebouwd gebied en dat gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Met het oog daarop merken wij op dat er ter hoogte van de paardensportaccommodatie een vrij omvangrijk bouwperceel met nevenfuncties gericht op recreatie en horeca ontstaat. Een kritische houding ten aanzien van de nut en noodzaak van de uitbreiding is op zijn plaats. Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik pleiten wij er in ieder geval voor de voorzieningen, paardenbakken, specifiek te duiden en de ruimte binnen het bouwperceel enkel daarvoor beschikbaar te laten zijn, zodat gebouwen geconcentreerd blijven en niet verspreid binnen het bouwperceel komen te liggen. Met het oog op het principe van zorgvuldig ruimtegebruik achten wij de omzetting van de bedrijfswoningen een positieve ontwikkeling. De functioneel bij elkaar behorende bebouwing wordt hiermee beter geconcentreerd.

Reactie:

Bij voorliggend plan betreft de uitbreiding alleen de aan de westzijde gelegen buitenbak. Ter plaatse van deze buitenbak zal de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - paardenbak’ toegevoegd worden, met de bepaling dat hier enkel een buitenbak/paardenbak met toebehoren is toegestaan en dat hier geen gebouwen gerealiseerd mogen worden. De uitbreiding aan de zuidzijde is feitelijk geen uitbreiding maar een aanpassing van de vorm, Hier waren al gebouwen toegestaan, dit blijft zo in de beoogde situatie. De toelichting, regels en verbeelding zullen naar aanleiding van deze reactie worden aangepast.

Met betrekking tot de kwaliteitsverbetering van het landschap merken wij op dat de bijdrage van de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit is gebaseerd op een deel van de bestemmingswinst. Ondanks dat wij de wijze van vaststellen van de omvang van de fysieke landschappelijke maatregelen juist achten, vinden wij de uitvoering daarvan middels het landschappelijke inpassingsplan te summier. Gelet op de omgevingskwaliteit vraagt de omvang van de bouwpercelen om een substantiëlere invulling. Verder merken wij op dat een groot deel (ruim 70%) van de berekende kwaliteitsbijdrage uit beheer en onderhoud bestaat, waarbij tevens het beheer en onderhoud van bestaande elementen is meegerekend. Wij achten hiermee de wijze waarmee de ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit onvoldoende. Wij verzoeken u dit aan te passen.

Reactie

Bij voorliggend plan betreft de uitbreiding alleen de aan de westzijde gelegen buitenbak. De uitbreiding aan de zuidzijde is feitelijk geen uitbreiding, maar een aanpassing van de vorm, hier waren al gebouwen toegestaan, dit blijft zo in de beoogde situatie. Er is derhalve slechts een beperkte aanpassing en uitbreiding. De daarop betrekking hebbende inpassing en kwaliteitsverbetering zijn conform het gemeentelijk beleidskader (Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap Gemert-Bakel) berekend en ingevuld. Dit beleidskader wordt steeds gebruikt bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van ontwikkelingen in het buitengebied en de daaraan te koppelen kwaliteitverbetering. In het verleden heeft dit nooit aanleiding gegeven tot het maken van een opmerking. De voorliggende berekening en inpassing zijn conform het beleidskader en daarmee afdoende voor het planvoornemen. Het plan behoeft hierop geen aanpassingen.

De paardensportaccommodatie wordt bestemd als agrarisch verwant bedrijf. Wij vragen ons af of deze bestemming recht doet aan het beoogde gebruik zeker gelet op de samenhang met nevenfuncties gericht op recreatie en horeca. In onze ogen is als geheel sprake van een niet-agrarische functie. Wij geven u in overweging de paardensportaccommodatie anders te bestemmen. De wijze van bestemmen kan ook specifieker qua functiedifferentiatie en qua plek binnen het bouwperceel. Dit geldt ook voor het bouwperceel voor recreatie. Voor een niet-agrarische functie op deze plek vragen wij op basis van artikel 3.73 IOV beide functies nader te onderbouwen aan de hand van de ontwikkelingsrichting van het gebied en dat gelet daarop deze qua aard en schaal passend zijn binnen deze omgeving.

Reactie

Bij de regeling van deze ontwikkeling is gebruik gemaakt van dezelfde enkelbestemmingen en aanduidingen als in het vigerende bestemmingsplan (bestemmingsplan ‘Gemert-Bakel Buitengebied 2017’). Aangezien voor beide onderdelen sprake is van een bestaande situatie, het gebruik van de beide locaties hetzelfde blijft (een ruitersportcentrum en een recreatiebedrijf) en beide locaties slechts op onderdelen worden aangepast, bestaat er geen reden om voor een andere bestemmingsregeling te kiezen. Zo ook is het in het kader van de beoogde aanpassing niet aan de orde om de aanvaardbaarheid van beide functies in het buitengebied opnieuw te onderbouwen. Het plan behoeft hierop geen aanpassingen.

• 2. Groenendaal ong.

Deze ontwikkellocatie verhoudt zich in voldoende mate tot de provinciale ruimtelijke belangen. Wel geven wij in overweging uw ruimtelijke afweging ten aanzien van het behoud van de schapenstal op te nemen in de ruimtelijke onderbouwing.

Reactie

In de ruimtelijke onderbouwing is conform verzoek een passage met de overweging ten aanzien van het behoud van de schapenstal opgenomen.

• 3. Hoeven 6 Milheeze

Artikel 3.69, sub c IOV (actualisatie per 15 april 2022) maakt de vestiging of splitsing van meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mogelijk. Daarbij is nadrukkelijk bepaald dat dit dient bij te dragen aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Wij kunnen op basis van voorliggend plan niet beoordelen op welke wijze de ontwikkeling bijdraagt aan het behoud en herstel van de bebouwing. Wij verzoeken u dit inzichtelijk te maken door informatie (bijvoorbeeld foto’s en bouwtekeningen) te overleggen en/of op te nemen in de ruimtelijke onderbouwing van de historische, huidige en toekomstige situatie.

Ten aanzien van de kwaliteitsverbetering van het landschap merken wij op dat de uitwerking van de fysieke tegenprestatie te wensen over laat. Het lijkt ons daarbij niet redelijk dat de sloop als tegenprestatie wordt meegenomen aangezien deze nodig is ten behoeve van de realisatie van de bijgebouwen bij de wooneenheden. De landschappelijke inpassing wordt als fysieke tegenprestatie niet verder uitgewerkt. Hoewel de ontwikkeling is gericht op het behoud dan wel herstel van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing lijkt ons een investering in landschapsversterkende maatregelen, gelet op het aantal wooneenheden, op zijn plaats.

Reactie

Tijdens de planontwikkeling is het besluit genomen om niet langer van de splitsing in 5 maar in 4 wooneenheden uit te gaan. Daarmee past de ontwikkeling binnen de wijzigingsbevoegdheid voor boerderijsplitsing, zoals die voor het buitengebied van de gemeente Gemert-Bakel geldt. De beantwoording van de vooroverlegreactie zal in het kader van een daarvoor op te stellen wijzigingsplan meegenomen worden. De ontwikkeling is niet langer onderdeel van voorliggende bestemmingsplanherziening.

• 4. Kromstraat 5, Gemert

Over het algemeen vinden wij deze ontwikkeling summier onderbouwd. Bovendien ontbreken nog enkele bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing van deze ontwikkeling. Het is daarom lastig om in volle omvang te bepalen hoe deze ontwikkeling zich verhoudt tot de evenwichtige toedeling van functies en de provinciale ruimtelijke belangen.

Reactie

De ruimtelijke onderbouwing is daar waar nodig, aangevuld en de ontbrekende bijlagen zijn toegevoegd. Naar het oordeel van de gemeente is de ontwikkeling ter plaatse aanvaardbaar.
Met het oog op de basisprincipes merken wij op dat het plan zich voor wat betreft het positief bestemmen van de hooimijt en de paardenbak niet verhoudt met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Deze zijn solitair gelegen in het landelijk gebied en sluiten niet aan op een vigerend bouwvlak en maken daarmee geen onderdeel uit van een bouwperceel of anderszins van bestaand ruimtebeslag. De toedeling van deze functies vindt niet plaats in bestaand ruimtebeslag of direct aansluitend daarop en daarmee is sprake van nieuwvestiging.

Reactie

Zowel de hooimijt als de paardenbak zijn in het verleden ter plaatse legaal gerealiseerd. In het vigerend bestemmingsplan zijn de hooimijt en paardenbak al gelegen binnen de bestemming 'Agrarisch', zonder dat deze onderdeel uitmaken van een bouwperceel.
Met betrekking tot de kwaliteitsverbetering van het landschap merken wij op dat er landschappelijke inpassing plaatsvindt. Het plan stelt dat daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk kader. Een beplantingsplan is als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd en een bestemmingswinst berekening is ook als bijlage bijgevoegd. De fysieke tegenprestatie kan echter wat nauwkeuriger worden geduid en gespecificeerd. Tevens wordt gesteld dat bijgebouwen en verharding worden gesaneerd. Het is ons niet helemaal duidelijk welke bijgebouwen en verharding worden gesaneerd. In ieder geval ontbreekt de juridische borging van de sanering. Wij verzoeken u de kwaliteitsverbetering van het landschap nader uit te werken en de fysieke maatregelen juridisch goed te borgen.

Reactie

In het plan is verduidelijkt welk deel van de fysieke tegenprestatie landschappelijke inpassing is en welk deel kwaliteitsverbetering. Dit is in Bijlage 1 Schetsontwerp opgenomen. In Bijlage 2 Beplantingsplan is de fysieke tegenprestatie, voor zover het betreft de beplanting nader gespecificeerd. Van de diverse elementen van de beplanting is aangegeven of sprake is van bestaande beplanting, nieuw toe te voegen beplanting, dan wel te vervangen beplanting. Daarbij is ook gespecificeerd welke beplanting wordt toegevoegd of voor de huidige beplanting in de plaats komt. In Bijlage 1 Schetsontwerp is tevens een overzicht van de te saneren bijgebouwen en verharding (en moestuinen) opgenomen.
De ruimtelijke afwegingen ten aanzien van de vestiging van de niet-agrarische functie in de loods ontbreken in de ruimtelijke onderbouwing. Enige specificatie van de planologische gebruiksmogelijkheden is gewenst. Voor een goede omgevingskwaliteit is een overweging op zijn plaats ten aanzien van de wijze waarop het gebied zich ontwikkeld, gelet op het toevoegen van de ruimte voor ruimte woning, het omliggende cluster van woonbestemmingen en of daarbij het behoud van de loods nog wel logisch is en zo ja wat voor functie daarbij past.

Reactie

De loods (ook van een andere eigenaar) is in het plangebied opgenomen, omdat de bestemming aangepast moet worden omdat er anders een theoretisch geurprobleem ontstaat t.a.v. de nieuwe woning. Feitelijk verandert er niets aan de loods, het gebruik blijft ongewijzigd, de bestemming wordt enkel aangepast om geuroverlast in de toekomst te voorkomen. Conform het huidige gebruik worden de gebruiksmogelijkheden voor de loods beperkt tot 'opslag'. De toelichting en regels zijn hierop aangepast.
Ten aanzien van de beoogde ruimte voor ruimtewoning wordt opgemerkt dat de locatie naar onze inzichten voorstelbaar is. Of daadwerkelijk sprake is van een aanvaardbare locatie is lastig vast te stellen. Er vindt geen enkele onderbouwing plaats van de bebouwingsconcentratie, de draagkracht en het eindbeeld daarvan en hoe deze ontwikkeling daaraan bijdraagt. Er wordt slechts gesteld dat de ontwikkeling plaatsvindt in bebouwingsconcentratie Broekstraat-Boekent-Stap-Paaschhoef.

Reactie

De onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de locatie binnen de bebouwingsconcentratie Broekstraat-Boekent-Stap-Paaschhoef is in de ruimtelijke onderbouwing voor deze ontwikkeling aangevuld.
Op grond van artikel 3.79 IOV (actualisatie 15 april 2022) dient de ontwikkeling van een ruimte voor ruimtekavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaats te vinden, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit. In verband hiermee merken wij op dat het bewijsstuk van de aanschaf van een ruimte voor ruimte titel nog ontbreekt.

Reactie

Het bewijsstuk voor de ruimte voor ruimtetitel is aan het bestemmingsplan toegevoegd.
Gelet op het vorenstaande bestaan bij ons ten aanzien van deze ontwikkellocatie nog veel vragen en zijn er behoorlijk wat aandachtspunten, mede doordat een uitgebreide onderbouwing ontbreekt. Wij sluiten ontwikkeling niet op voorhand uit, maar achten de ontwikkeling in de huidige vorm nog niet rijp om verder in procedure te brengen. Graag zouden wij de ontwikkeling nader met u bespreken, waarbij naar onze mening de ontwikkelingsrichting en de omgevingskwaliteit meer centraal zouden moeten staan.

Reactie

Zoals bij de vorige opmerkingen al aangegeven is de onderbouwing op diverse onderdelen aangevuld en aangepast. Daarmee is de ontwikkeling naar de mening van de gemeente voldoende onderbouwd.

• 5. Natuurbegraafplaats Nederheide/Stippelberg

Op hoofdlijnen merken wij deze ontwikkeling, ondanks de aanwezige waarden en de ligging in het Natuur Netwerk Brabant (NNB), aan als aanvaardbare ontwikkeling. De ontwikkeling draagt bij aan de versterking van de landschapswaarden in het gebied en levert geen aantasting van de ecologische waarden en kenmerken op. Bovendien worden het beoogde ceremoniegebouw en de geplande parkeerplaats weloverwogen geprojecteerd ter hoogte van het kleine stukje grond in het plangebied met de bestemming Agrarisch, tevens uitbegrensd als Landelijk gebied-Groenblauwe mantel.

Desalniettemin hebben wij voor de verdere planvoorbereiding, gelet op de provinciale belangen, de volgende aandachtspunten.

De wijze waarop de ontwikkeling zich verhoudt tot de bepalingen met betrekking tot de kwaliteitsverbetering van het landschap in artikel 3.9 IOV wordt in het geheel niet uitgewerkt. Tenminste ten gevolge van de realisatie van het ceremoniegebouw en de aanleg van de parkeerplaats in het Landelijk gebied is daar wel aanleiding toe.

Wij merken op dat een nieuw bouwperceel wordt geprojecteerd ten behoeve van het ceremoniegebouw. Dit staat op gespannen voet met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en het verbod op nieuwvestiging. Daar staat tegenover dat een bouwperceel ten behoeve van recreatie (recreatiewoning) wordt opgeheven in het NNB en omgezet naar Natuur. Wij vragen u nader te onderbouwen wat de overige ruimtelijke afwegingen zijn en hoe dit bijdraagt aan een goede omgevingskwaliteit. Graag bezien wij aan de hand daarvan samen met u of artikel 3.78 van de geactualiseerde IOV (per 15 april 2022), het maatwerkartikel met als doel omgevingskwaliteit, uitkomst biedt voor dit planonderdeel.

De beoogde natuurbegraafplaats is gelegen in een gebied dat ten gevolge van de IOV is geduid als Aardkundig waardevol gebied. In het deel van de planlocatie waar daadwerkelijk natuurbegraven mogelijk wordt gemaakt zijn op delen tevens de voor de aardkundige waarden typerende en waardevolle stuifduinen gelegen. Ter hoogte van de stuifduinen dient de aanleg van graven te worden vermeden. Alleen de vlakke delen tussen de duinen kunnen voor de aanleg van graven worden gebruikt. Graag treden wij hierover nader met u in overleg om te duiden welke plekken het exact betreft.

Reactie

Gelet op de nog nader te onderbouwen en te onderzoeken onderdelen van dit plan is besloten deze ontwikkeling niet langer onderdeel uit te laten maken van het bestemmingsplan.

• 6. Stippelbergseweg 55 De Mortel

Wij merken ten aanzien van deze ontwikkellocatie op dat ten gevolge van reeds uitgevoerde bouwwerkzaamheden er een onomkeerbare situatie is ontstaan waarbij de aantasting van de ecologische waarden van het NNB niet meer is terug te draaien. Wij betreuren deze situatie en wij vinden de handelingswijze onaanvaardbaar.

Artikel 3.15 IOV strekt tot het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken van het NNB. Indien zoals te doen gebruikelijk voorafgaand aan realisatie een vergroting van het bestemmingsvlak ten behoeve van wonen was aangevraagd hadden wij hieraan op grond van artikel 3.15 IOV geen medewerking verleend. Nu echter sprake is van een onomkeerbare situatie en handhaving van tenminste de NNB waarden niet meer tot de mogelijkheden behoort, zijn wij genoodzaakt te bezien hoe wij de situatie een plek kunnen geven binnen het provinciaal ruimtelijk beleidskader. Gezien de beperkte omvang van de aantasting komt daarbij kleinschalige herbegrenzing, zoals beschreven in artikel 3.21 IOV, in beeld.

Een voorwaarde voor kleinschalige herbegrenzing betreft compensatie van de aangetaste natuur. Artikel 3.22 IOV bepaalt dat compensatie plaatsvindt door fysieke compensatie of financiële compensatie, bepaald aan de hand van de omvang van het aangetaste areaal, eventueel gecorrigeerd met een factor aan de hand van de ontwikkeltijd van de aangetaste natuur. In het plan wordt niet aangegeven op welke wijze wordt voorzien in natuurcompensatie.

Daarnaast dient het plan bij te dragen aan een kwalitatieve en kwantitatieve versterking van de ecologische waarden en kenmerken van het NNB. Gezien de uitzonderlijke omstandigheid hechten wij nadrukkelijk veel waarde hieraan. De voorgestelde landschappelijke inpassing achten wij passend en zien wij graag via het plan geborgd en tot uitvoering komen. Daarnaast zien wij graag dat de lacune in het NNB niet wordt uitgebreid, maar juist wordt beperkt. De door u voorgestelde ‘uitruil’, waarbij de vorm van de lacune in het NNB wijzigt, dient met het oog op de versterking van het NNB te worden bewerkstelligd, maar wel zodanig dat de aan de NNB toe te voegen gronden NNB-waardig worden ingericht.

In het ontwerp plan dient de vooraankondiging om GS te verzoeken de grenzen van het NNB te wijzigen, nader te worden uitgewerkt. Tevens dient dit op de Verbeelding te worden geduid en dient er afzonderlijk melding van te worden gemaakt in de kennisgeving. Mede hierom is nader overleg over deze ontwikkellocatie voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerp plan gewenst.

Reactie

Gelet op de nog nader te onderbouwen en te onderzoeken onderdelen van dit plan is besloten deze ontwikkeling niet langer onderdeel uit te laten maken van het bestemmingsplan.

5.2.2 Provincie Noord-Brabant, reactie 15 november 2021

Op 15 november 2021 is in het kader van het wettelijk vooroverleg een reactie ontvangen van de provincie Noord-Brabant op het voorontwerp bestemmingsplan Gemert-Bakel Buitengebied, herziening december 2021. Onderdeel van dat bestemmingsplan was de locatie Fuik 25, 27 en 33, Handel. Omdat de beantwoording van de reactie van de provincie op die locatie meer tijd vroeg dan voor de rest van dat plan, is destijds besloten die locatie niet langer in genoemd bestemmingsplan op te nemen. Inmiddels is de beantwoording van de provinciale reactie voor de locatie Fuik 25, 27 en 33 wel afgerond. Derhalve is de ontwikkeling op deze locatie toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan.

Hierna volgen voor de ontwikkellocatie Fuik 25, 27 en 33 de opmerkingen en aandachtspunten over de wijze waarop de ontwikkeling zich verhoudt tot het provinciale ruimtelijke beleid.

• 7. Fuik 25, 27 en 33, Handel

Omgevingskwaliteit

De locatie is gelegen in een omgeving met meerdere historisch gegroeide situaties van niet-agrarische functies en intensieve bebouwing. Hierdoor heeft het gebied, inclusief voorliggende planlocatie de uitstraling van een bedrijventerrein dat onjuist gelegen is in het Landelijk gebied. Het betreft veelal situaties die zich niet verhouden met het vigerende bestemminsplan. Met dit planonderdeel wordt de feitelijke situatie bestemd, waarbij gelegenheid wordt geboden tot nieuwbouw van de bedrijfsgebouwen. Deze bedrijfsgebouwen zijn dusdanig van omvang dat dit het bedrijventerreinkarakter alleen maar meer benadrukt. Dit planonderdeel verhoudt zich daarmee slecht tot een goede omgevingskwaliteit.

Reactie

Het plan is gewijzigd. Inmiddels heeft de eigenaar aangegeven dat hij de locatie gaat verkopen. Er zijn al twee veilingen gepland om de opgeslagen goederen te verkopen. Hierna zal de locatie nagenoeg leeg komen te staan en verkocht worden als agrarisch verwant bedrijf. Dit ontwerpbestemmingsplan maakt deze verkoop en het gevraagde gebruik mogelijk. Het omzetten van een agrarische bedrijfslocatie naar een agrarisch verwante locatie past zowel binnen het gemeentelijk als het provinciaal beleid.

Ontwikkelingsrichting van het gebied

De hiervoor geschetste situatie vraagt om een actuele visie op de ontwikkeling van dit gebied. Te meer daar meerdere planinitiatieven in hetzelfde gebied, weliswaar in een meer premature planfase, worden overwogen. In de Toelichting van het plan wordt verwezen naar een visie uit 2014. Aan deze visie is verder volgens ons geen uitvoering gegeven en onduidelijk is wat de status is van de visie en of de betreffende visie uitgangspunt is voor de gehele ontwikkeling van het gebiedje De Fuik. Bovendien zou naar ons oordeel op basis van de betreffende visie de conclusie moeten worden getrokken dat de bebouwing zich (kleinschaliger) aan de weg De Fuik concentreert.

Al met al adviseren wij deze locatie niet in dit veegplan op te nemen. En de Fuik 25, 27 en 33 in samenhang met de gebiedsontwikkeling van de Fuik als geheel te beoordelen.

Reactie

Het plan is gewijzigd. Er is geen sprake meer van een legalisatie van de bestaande situatie. Gezien de voorgenomen verkoop van de locatie bestaat de wens om op korte termijn het bestemmingsplan te herzien. Het gewijzigde initiatief past binnen gemeentelijk en provinciaal beleid. Het kost tijd om, samen met de eigenaren, een actuele visie op de ontwikkeling van De Fuik op te stellen. De gemeente wil dit verzoek dan ook nu in procedure brengen.

5.2.3 Provincie Noord-Brabant, reactie 24 februari 2021

Op 24 februari 2021 is in het kader van het wettelijk vooroverleg een reactie ontvangen van de provincie Noord-Brabant op het voorontwerp bestemmingsplan Gemert-Bakel Buitengebied, herziening april 2021. Onderdeel van dat bestemmingsplan was de locatie Kaak 1, Milheeze. Omdat de beantwoording van de reactie van de provincie op die locatie meer tijd vroeg dan voor de rest van dat plan, is destijds besloten die locatie niet langer in genoemd bestemmingsplan op te nemen. Inmiddels is de beantwoording van de provinciale reactie voor de locatie Kaak 1 (en 3-5) wel afgerond. Derhalve is de ontwikkeling op deze locatie toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan.

Hierna volgen voor de ontwikkellocatie Kaak 1 (en 3-5) de opmerkingen en aandachtspunten over de wijze waarop de ontwikkeling zich verhoudt tot het provinciale ruimtelijke beleid.

• 8. Kaak 1 (en 3-5)

Ter plaatse vigeert een bestemmingsvlak ‘Pluimvee – proefbedrijf’ dat sinds de jaren 80 bestaat. Al vele jaren wordt de bestemming niet meer als zodanig gebruikt. In de loop der jaren zijn ons meerdere initiatieven voorgelegd om invulling te geven aan een deel van het omvangrijke bouwperceel. Het nu voorliggende initiatief ziet op het gebruiken van een van de twee toegestane bedrijfswoningen als burgerwoning met een aan huis gebonden beroep in de vorm van training en begeleiding aan jongeren als zijnde een opvanglocatie.

Het initiatief (opvang van jongeren) vinden wij vanuit maatschappelijk oogpunt bezien zeker aanvaardbaar. In ruimtelijke zin kan dit op basis van het provinciaal beleid vorm worden gegeven omdat de IOV het afsplitsen van een (2e) bedrijfswoning mogelijk maakt. Echter de wijze van bestemmen, onder andere door gekoppelde woonbestemmingen in het plangebied neer te leggen op enige afstand van elkaar klemt met het provinciaal ruimtelijk beleid. Wij hebben in eerder ambtelijk overleg meegegeven, dat uw college wordt geadviseerd om te heroverwegen of een woonbestemming in deze hoedanigheid en opzet, samen met de forse beroepsmatige activiteiten aan huis en bijbehorende planregeling, wel aanvaardbaar is. Naar ons oordeel zou dit namelijk aanzienlijke gevolgen kunnen hebben voor alle woonbestemmingen binnen uw gemeente, in het bijzonder in het buitengebied.

Daarnaast is door ons aangegeven dat met het nu voorliggende plan feitelijk sprake is van planologische nieuwvestiging van de woning omdat met het afsplitsen van de bedrijfswoning op het resterende vigerende bestemmingsvlak de bouwmogelijkheid van 2 bedrijfswoningen blijft bestaan. In dat verband geven wij u, net als wij in het verleden hebben gedaan, het advies om een ruimtelijke oplossing te vinden voor het gehele vigerende bestemmingsvlak met inachtneming van het provinciaal ruimtelijk beleid.

Reactie

De gemeente waardeert de provinciale appreciatie voor het initiatief van de dagopvang van jongeren en de geboden mogelijkheid dit in ruimtelijke zin mogelijk te maken door het initiatief te zien als het afsplitsen van een (2e) bedrijfswoning.

In het aangehaalde, eerder gevoerde ambtelijk overleg is met betrekking tot de wijze van bestemmen nadrukkelijk aangegeven dat niet de reguliere regeling binnen de bestemming Wonen met een aan huis verbonden beroep uitgangspunt zou moeten zijn, maar een maatwerkbestemming. Deze maatwerkbestemming zou enerzijds recht moeten doen aan de geboden mogelijkheid tot afsplitsen van de bedrijfswoning Kaak 1 en anderzijds specifieke mogelijkheden moeten bieden gerelateerd aan het unieke karakter van de locatie. In het overleg werd de optie van een samengestelde bestemming Wonen - Jongerenopvang genoemd. Op basis daarvan is de regeling van de ontwikkeling op de locatie Kaak 1 bijgesteld. Door te kiezen voor de bestemming Wonen - Jongerenopvang wordt duidelijk gemaakt dat hier sprake is van een specifieke maatwerkoplossing, die afwijkt van de reguliere regeling van een aan huis verbonden beroep bij een burgerwoning. In de toelichting wordt de aanvaardbaarheid van de jongerenopvang bij de burgerwoning gemotiveerd vanuit de unieke kenmerken van de locatie en de unieke historie (qua gebruik en qua planvorming) van de locatie.

De bestemming Wonen - Jongerenopvang betreft één bestemmingsvlak, waarbinnen de bestaande woning en de bij de jongerenopvang in gebruik zijnde bouwwerken zijn gelegen. Door middel van aanduidingen is vastgelegd, welke delen van de bestemming voor de woning en welke delen voor de jongerenopvang gebruikt mogen worden. Het streven gebruik te maken van de overblijfselen van de voormalige stallen (waarmee het oorspronkelijke, unieke karakter van de locatie waarneembaar blijft) leidt tot een relatief groot bestemmingsvlak. Om te voorkomen, dat in het geval van beëindiging van de jongerenopvang, een zeer groot bestemmingsvlak voor enkel een burgerwoning ontstaat, is in de regels specifiek vastgelegd, dat het gedeelte van het bestemmingsvlak, dat niet direct rond de woning ligt, alleen gebruikt mag worden als bij de woning sprake is van een jongerenopvang.

Op de locatie Kaak 3-5 wordt de vestiging van het bestaande, agrarisch verwante bedrijf (in de vorm van een veetransportbedrijf) planologisch geregeld. Daarbij wordt vastgelegd dat binnen de daartoe toe te kennen bestemming Bedrijf slechts één bedrijfswoning is toegestaan. Daarmee wordt voorkomen dat de ontwikkeling op de locatie Kaak 1 moet worden gezien als planologische nieuwvestiging.

Met de omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming in de bestemmingen Wonen - Jongerenopvang, Bedrijf, Agrarisch, Groen en Natuur wordt een oplossing geboden voor het gehele vigerende bestemmingsvlak. De gekozen oplossing past naar de mening van de gemeente binnen de mogelijkheden van de provinciale verordening, doet recht aan het unieke karakter van de locatie (voormalige pluimveeproefbedrijf in de rand van een grootschalig natuurgebied) en maakt een eind aan de al vele jaren slepende planvorming voor deze locatie.

5.2.4 Provincie Noord-Brabant, reactie 7 december 2020

Op 7 december 2020 is in het kader van het wettelijk vooroverleg een reactie ontvangen van de provincie Noord-Brabant op het voorontwerp bestemmingsplan Gemert-Bakel Buitengebied, herziening januari 2021. Onderdeel van dat bestemmingsplan was de locatie Tereyken 10 en 22 en Sint Antoniusstraat 2, De Mortel. Omdat de beantwoording van de reactie van de provincie op die locatie meer tijd vroeg dan voor de rest van dat plan, is destijds besloten die locatie niet langer in genoemd bestemmingsplan op te nemen. Inmiddels is de beantwoording van de provinciale reactie voor de locatie Tereyken 10 en 22 en Sint Antoniusstraat 2 wel afgerond. Derhalve is de ontwikkeling op deze locatie toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan.

Hierna volgen voor de ontwikkellocatie Tereyken 10 en 22 en Sint Antoniusstraat 2 de opmerkingen en aandachtspunten over de wijze waarop de ontwikkeling zich verhoudt tot het provinciale ruimtelijke beleid.

• 9. Tereyken 22 in relatie tot St. Antoniusstraat 2 en Tereyken 10

Om de sanering van de IV-tak aan de St. Antoniusstraat 2 in te kunnen zetten voor de bouw van de RvR-woning aan Tereyken 22 zal voldaan moeten worden aan de regels van artikel 3.80 lid 2 IOV.
Ook hierbij geldt dat wij graag bij het ontwerp een reeds afgestemde voortoets tegemoetzien. Een dergelijke voortoets is cruciaal voor de realisatie van de RvR-woning aan Tereyken 22.

Daarnaast geven wij u de suggestie mee om een functieaanduiding voor de overgebleven grondgebonden tak op te nemen. Dat schept meer duidelijkheid dan alleen het in stand laten van de bestemming ‘Agrarisch bedrijf, ook al is daar slechts een ‘bestaande’ veehouderij toegestaan.

Uit de ruimtelijke onderbouwing behorend bij het plan blijkt niet duidelijk of er wat betreft de schuilhut sprake is van een bestaande legale situatie zowel qua gebruik als bebouwing. Alleen dan is een functie-aanduiding wenselijk.

Reactie

De bewijsstukken voor de ruimte-voor-ruimte woning zijn aan het bestemmingsplan toegevoegd.

De suggestie betreffende de extra aanduiding wordt niet overgenomen. Met de regeling als bestemming 'Agrarisch bedrijf' wordt aangesloten bij de regeling zoals die uniform wordt toegepast in het bestemmingsplan Buitengebied 2017.

Voor de schuilhut wordt niet langer een functie-aanduiding opgenomen. Er is geen sprake van een bestaande legale situatie, maar van een legalisering voortkomende uit een handhavingsactie. De schuilhut wordt onder een bouwvlak gebracht, dat via een relatieteken is verbonden met het bouwvlak om de overige bebouwing op de locatie Tereyken 10. Door de koppeling via het relatieteken is sprake van één bouwvlak, waarbinnen de bebouwing voor één agrarisch bedrijf is toegestaan, in dit geval het bedrijf Tereyken 10.

5.2.5 Waterschap Aa en Maas, reactie 17 maart 2022

Op 17 maart 2021 is het advies van Waterschap Aa en Maas ontvangen. Het betreft de volgende opmerkingen en/of aandachtspunten.

• 10. Waterbeheerplan 2022-2027

In de toelichting wordt verwezen naar het in december 2021 vastgesteld waterbeheerplan 2022-2027. In de Ruimtelijke Onderbouwingen (ROB's), die als bijlagen zijn toegevoegd, wordt nog verwezen naar het oude waterbeheerplan. Indien de ROB's nog aangepast worden kan dit mogelijk ook worden gewijzigd.

Reactie

In de aan te passen ROB's wordt de verwijzing naar het waterbeheerplan 2022-2027 opgenomen.

• 11. Breemhorstsedijk 65/65a : A-watergang

Aan de westkant van het plangebied is een A-watergang gelegen. In het Bestemmingsplan buitengebied 2017 is naast deze watergang een vrijwaringszone opgenomen. Deze vrijwaringszone ontbreekt nu op de verbeelding en in de regels. Gevraagd wordt dit te corrigeren en de vrijwaringszone-waterloop weer op te nemen in de regels en de verbeelding .

Reactie

Deze vrijwaringszone zal worden toegevoegd aan de verbeelding en regels van het plan. De toelichting, regels en verbeelding zullen naar aanleiding van deze reactie worden aangepast.

In het plan is een groensingel beoogd binnen de 5-meter beschermingszone van de A-watergang. Dit is op basis van de Keur niet toegestaan, behalve als daarvoor een watervergunning wordt verleend.

Reactie

Het landschappelijk inpassingsplan is aangepast, zodat de beoogde groensingel niet meer binnen de 5-meter beschermingszone van de A-watergang wordt gerealiseerd. De toelichting, en regels zullen naar aanleiding van deze reactie worden aangepast.

Het waterschap zou graag zien dat inzichtelijk wordt gemaakt hoe groot de toename van verhard oppervlak is.

Reactie
Bij voorliggend plan betreft de uitbreiding alleen aan de westzijde (buitenbak). Ter plaatse van deze buitenbak zal de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - paardenbak’ toegevoegd worden, zodat hier enkel een buitenbak/paardenbak met toebehoren is toegestaan en dat hier geen gebouwen gerealiseerd kunnen worden. De uitbreiding aan de zuidzijde is feitelijk geen uitbreiding maar een aanpassing van de vorm, hier waren al gebouwen toegestaan, dit blijft zo in de beoogde situatie. Het toegestane bebouwd oppervlakte blijft dan ook gelijk aan het vigerende bestemmingsplan. Het merendeel van de parkeervoorzieningen is al aanwezig op de locatie. Ter hoogte van het recreatiebedrijf zullen nog parkeerplaatsen worden toegevoegd, dit zal echter niet verhard worden aangelegd. De (overdekte) stapmolen(s) en/of longeercirkel(s) zijn al aanwezig, maar zullen worden verplaatst. Ook hierbij is geen toename van het verhard oppervlak. Het plan behoeft hierop geen aanpassingen.

• 12. Natuurbegraafplaats Nederheide

Toename verhard oppervlak

In de ROB wordt wel enigszins aangegeven waar een toename van verhard oppervlak plaatsvindt maar er is hiervan geen totaaloverzicht gegeven. Geadviseerd wordt dan ook om dit in de waterparagraaf 4.2. inzichtelijk te maken en daar ook meer te beschrijven hoe om wordt gegaan met de verwerking van hemelwater. Dit om inzichtelijk te maken dat er geen versnelde afstroming van hemelwater naar oppervlaktewater plaatsvindt.

Reactie

Gelet op de nog nader te onderbouwen en te onderzoeken onderdelen van dit plan is besloten deze ontwikkeling niet langer onderdeel uit te laten maken van het bestemmingsplan.

Graven van poelen in beschermd gebied

Er zijn twee nieuwe poelen voorzien. Het waterschap geeft mee dat er in beschermde gebieden (zoals de Stippelberg) regels gelden voor het graven van poelen (algemene regel 4.1.4 vrijstelling voor aanleggen van een poel in beschermd gebied Keur algemene regels). Gevraagd wordt dan ook om hier bij de uitwerking rekening mee te houden.

Reactie

De opmerking wordt aan de initiatiefnemer doorgegeven, zodat hier bij de verdere planvorming en uitwerking rekening mee gehouden kan worden.

5.2.6 Waterschap Aa en Maas, reactie 28 januari 2021

Op 28 januari 2021 is het advies van Waterschap Aa en Maas ontvangen. Het betreft de volgende opmerkingen en/of aandachtspunten.

• 13. Kaak 1

In de ruimtelijke onderbouwing wordt beschreven dat op basis van het gemeentelijke beleid waterberging wordt gerealiseerd in een (zwem)vijver. In eerdere ruimtelijke plannen wordt dergelijke waterberging geborgd doordat deze in de regels, landschappelijk plan behorend bij de regels of in de verbeelding wordt opgenomen. Het waterschap verzoekt dit onderdeel toe te voegen aan het plan.

Reactie

De borging van de waterberging wordt aan het plan toegevoegd.

5.2.7 Waterschap Aa en Maas, reactie 18 november 2020

Op 18 november 2020 is het advies van Waterschap Aa en Maas ontvangen. Het betreft de volgende opmerkingen en/of aandachtspunten.

• 14. Tereyken 22, Tereyken 10 en St. Antoniusstraat 2

Op Tereyken 10 wordt een bestaande schuilhut voor varkens herbestemd. Deze schuilhut is gelegen binnen het profiel van vrije ruimte. Vanwege de ligging binnen het profiel van vrij ruimte is voor deze schuilhut een watervergunning nodig.

Reactie:

Deze reactie is aan de initiatiefnemer voorgelegd. De initiatiefnemer neemt de reactie ter harte en treedt met het waterschap in overleg over de benodigde watervergunning.

5.2.8 Ambtshalve aanpassingen

Ter verbetering van de leesbaarheid en ten behoeve van een meer eenduidige uitleg van de regels zijn in het plan op meerdere plaatsen tekstuele en redactionele wijzigingen aangebracht.

5.3 Zienswijzen

5.4 Ambtshalve aanpassingen