Facetbestemmingsplan Behoud ruimtelijke kwaliteit en slopen

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 het plan:

het Facetbestemmingsplan Behoud ruimtelijke kwaliteit en slopen met identificatienummer NL.IMRO.1651.26BPkarakteristiek-0201 van de gemeente Eemsmond;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

1.3 beeldbepalende gebouwen:

gebouwen die op grond van hun ruimtelijk relevante kenmerken bijdragen aan de visuele belevingswaarde van het landschap;

1.4 gewoon onderhoud en herstel:

activiteiten die gericht zijn op het behoud van een bouwwerk waarbij vormgeving, detaillering en profilering niet wijzigen;

1.5 karakteristieke gebouwen:

gebouwen of onderdelen van gebouwen die kunnen worden beschouwd als een onderdeel van het cultureel erfgoed vanwege hun cultuurhistorische waarde, architectonische- en/of kunsthistorische waarde, situationele- en/of ensemblewaarde, gaafheid en/of herkenbaarheid of zeldzaamheid;

1.6 maatwerkmethode:

methode van overleg via keukentafelgesprekken met de initiatiefnemer, de gemeente en een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap met als doel om op perceelsniveau overeenstemming te bereiken over de herinrichting van een bouwperceel;

1.7 slopen

het afbreken of weghalen van gebouwen of onderdelen van gebouwen.

Artikel 2 Van toepassingverklaring

Dit bestemmingsplan is een aanvulling op de bestemmingsplannen die gelden in binnen de verbeelding opgenomen gebieden. Het bepaalde in deze bestemmingsplannen blijft van toepassing, met dien verstande dat in geval van strijdigheid van bepalingen de bepalingen van dit bestemmingsplan voorgaan op de regels die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

Dit bestemmingsplan is niet van toepassing op rijksmonumenten zoals bedoeld in de Erfgoedwet en op monumenten zoals aangewezen in de gemeentelijke Erfgoedverordening.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Waarde - Ruimtelijke kwaliteit

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' bestemde gebieden zijn mede bestemd voor het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten waaronder wordt begrepen:

• het aanwezige straat-, bebouwings- en/of landschapsbeeld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied';
• de stedenbouwkundige en archtectonische waarde van panden ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
• de belevingswaarde van gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in het landschap of een dorp die bepaald wordt door hoofdvorm en ligging van de panden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend';
• de verschijningsvorm en functie in het landschap van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - boerderij'.

3.2 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden voor het bouwen van hoofdgebouwen en in Bijlage 1 genoemde andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de de volgende regels:

• a. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' dienen de bestaande goot- en bouwhoogten, de kapvorm en oppervlakte van het bouwwerk, alsmede de bestaande gevelindeling en de bestaande ligging te worden gehandhaafd;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend' dienen de bestaande goot- en bouwhoogten, de kapvorm en oppervlakte van het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, alsmede de bestaande ligging te worden gehandhaafd;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - boerderij' dienen de bestaande goot- en bouwhoogten, de kapvorm en oppervlakte en voorzover in de Bijlage 1 aangegeven ook andere karakteristieke onderdelen van de bedrijfswoning, alsmede de bestaande ligging en/of situering op het erf van de gebouwen te worden gehandhaafd;

3.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.2, sub a en toestaan dat de goot- of bouwhoogte, kapvorm of oppervlakte, de gevelindeling en/of de ligging van de bouwwerken wordt gewijzigd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke verschijningsvorm van het bouwwerk, waarbij de verbouwingen of nieuwbouw in ieder geval moeten passen bij de architectuur en vormgeving van het bestaande bouwwerk en er rekening wordt gehouden met ligging en context van het bestaande gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde;
• b. lid 3.2, sub b en toestaan dat de goot- of bouwhoogte, kapvorm of oppervlakte en/of de ligging wordt gewijzigd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de beeldbepalende verschijningsvorm van het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarbij bij de verbouwingen of nieuwbouw in ieder geval rekening wordt gehouden met ligging en context van het bestaande gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde;
• c. lid 3.2, sub c en toestaan dat de goot- of bouwhoogte, kapvorm of oppervlakte, de gevelindeling van de woning en/of de ligging wordt gewijzigd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke verschijningsvorm van het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarbij verbouwingen of nieuwbouw in ieder geval moeten passen bij de architectuur van de woning en/of vormgeving van het bestaande gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, en er rekening wordt gehouden met ligging en context van de bebouwing.

3.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde

3.4.1 Verbod op slopen zonder omgevingsvergunning

Het is verboden hoofdgebouwen en in Bijlage 1 genoemde andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied', 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek', 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend' en 'specifieke vorm van waarde - boerderij' te slopen zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning.

3.4.2 Voorwaarden vergunningverlening

Karakteristieke bouwwerken

• a. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3.4.1 voor het slopen van (delen van) hoofdgebouwen en in Bijlage 1 genoemde andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' wordt slechts verleend na advies te hebben ingewonnen bij een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap en indien:
  • 1. sprake is van een algemeen belang waarvoor het karakteristieke bouwwerk moet wijken;
  • 2. wordt aangetoond dat behoud van het bouwwerk tegen redelijke kosten niet mogelijk is in die zin dat de gebruikswaarde en toekomstwaarde van het pand niet of in zeer beperkte mate aanwezig zijn dan wel niet of in zeer beperkte mate kunnen worden gerealiseerd waardoor verval op termijn niet kan worden tegengegaan. De economische mogelijkheden dienen te worden beoordeeld aan de hand van een bouwtechnisch rapport. De gebruikswaarde wordt mede beoordeeld op de functietoedeling uit het vigerend bestemmingsplan en eventuele medewerking aan functieverandering door het bevoegd gezag, of;
  • 3. de karakteristieken van het bouwwerk niet langer aanwezig zijn en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, kan worden hersteld;
  • 4. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die op zichzelf niet als karakteristiek of beeldbepalend zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt;
  • 5. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die wel als karakteristiek of beeldbepalend zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige karakteristieke of beeldbepalende delen.

Beeldbepalende bouwwerken

• b. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3.4.1 wordt voor het slopen van (delen van) hoofdgebouwen en voor zover in Bijlage 1 genoemde andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend' wordt slechts verleend na advies te hebben ingewonnen bij een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap, indien:
  • 1. sprake is van een algemeen belang waarvoor het gebouw moet wijken;
  • 2. wordt aangetoond dat behoud van het bouwwerk tegen redelijke kosten niet mogelijk is in die zin dat de gebruikswaarde en toekomstwaarde van het pand niet of in zeer beperkte mate aanwezig zijn dan wel niet of in zeer beperkte mate kunnen worden gerealiseerd waardoor verval op termijn niet kan worden tegengegaan. De economische mogelijkheden dienen te worden beoordeeld aan de hand van een bouwtechnisch rapport. De gebruikswaarde wordt mede beoordeeld op de functietoedeling uit het vigerend bestemmingsplan en eventuele medewerking aan functieverandering door het bevoegd gezag, of;
  • 3. de hoofdvorm van een gebouw niet langer aanwezig is en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
  • 4. het delen van een gebouw betreffen die op zichzelf niet als beeldbepalend zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de beeldbepalende hoofdvorm plaatsvindt;
  • 5. het delen van een gebouw betreffen die wel als beeldbepalend zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige beeldbepalende delen.

Boerderijen

• c. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3.4.1 wordt voor het slopen van (delen van) de bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - boerderij' wordt slechts verleend na advies te hebben ingewonnen bij een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap indien:
  • 1. sprake is van een algemeen belang waarvoor het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, moet wijken;
  • 2. wordt aangetoond dat behoud van het bouwwerk tegen redelijke kosten niet mogelijk is in die zin dat de gebruikswaarde en toekomstwaarde van het pand niet of in zeer beperkte mate aanwezig zijn dan wel niet of in zeer beperkte mate kunnen worden gerealiseerd waardoor verval op termijn niet kan worden tegengegaan. De economische mogelijkheden dienen te worden beoordeeld aan de hand van een bouwtechnisch rapport. De gebruikswaarde wordt mede beoordeeld op de functietoedeling uit het vigerend bestemmingsplan en eventuele medewerking aan functieverandering door het bevoegd gezag, of;
  • 3. de hoofdvorm van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet langer aanwezig is en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, kan worden hersteld;
  • 4. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die op zichzelf niet als beeldbepalend zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de beeldbepalende hoofdvorm plaatsvindt;
  • 5. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die wel als beeldbepalend zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige beeldbepalende delen.

• d. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3.4.1 wordt voor het slopen van (delen van) het bedrijfsgedeelte van het hoofdgebouw, dan wel andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, genoemd in Bijlage 1 ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - boerderij' wordt slechts verleend indien:
  • 1. sprake is van een algemeen belang waarvoor (delen van) het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, moet wijken;
  • 2. er een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan ligt voor vervangende nieuwbouw waaruit blijkt dat de nieuwbouw van gelijkwaardige kwaliteit is als het bestaande;
  • 3. de hoofdvorm van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, niet langer aanwezig is en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, kan worden hersteld;
  • 4. het delen van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, betreffen die op zichzelf niet als beeldbepalend zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de beeldbepalende hoofdvorm plaatsvindt.

• e. In het geval dat sloop van volledige gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op grond van het gestelde onder a, b, c en d mogelijk is, dient de aanvraag om sloopvergunning tevens te worden voorzien van:
  • 1. een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan voor de herinrichting van de locatie ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dat tot stand is gekomen middels de maatwerkmethode;
  • 2. een schriftelijke verklaring en planning van de uitvoering waarmee de uitvoering van de sloop en herinrichting van de locatie is vastgelegd.

• f. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.4.1 wordt uitsluitend verleend als er garantie bestaat voor een goede herinvulling binnen redelijke termijn na de sloop van een gebouw of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt hersteld.

Karakteristiek gebied

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 3.4.1 wordt voor hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied' verleend indien:

• a. de sloop niet leidt tot achteruitgang van de kenmerkende waarden van een gebied, zodanig dat het stedenbouwkundig, dan wel landschappelijk beeld onevenredig wordt aangetast;
• b. de aanvraag om vergunning is voorzien van:
  • 1. een door burgemeester en wethouders goedgekeurd plan voor herinrichting van de locatie waaruit blijkt dat het kenmerkende stedenbouwkundige, dan wel landschappelijke beeld niet onevenredig wordt aangetast;
  • 2. een schriftelijke verklaring en planning van de uitvoering waarmee de uitvoering van de sloop en herinrichting van de locatie is vastgelegd.

3.4.3 Uitzondering

Het gestelde onder 3.4.1 is niet van toepassing op:

• a. gewoon onderhoud en herstel;
• b. de noodzakelijke sloop van gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter voorkoming van instortingsgevaar in geval er sprake is van een acute bedreiging van veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing of percelen;
• c. gebouwen of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarvoor reeds een sloopvergunning voor het slopen van het volledige bouwwerk is verleend;
• d. inpandige delen van een gebouw;
• e. het uitvoeren van destructief onderzoek.

3.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek', 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend', 'specifieke vorm van waarde - boerderij' en 'specifieke vorm van waarde karakteristiek gebied', alsmede Bijlage 1, wijzigen indien naar het oordeel van een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap voldoende duidelijk is dat:

• a. een bouwwerk of deel van een bouwwerk of gebied niet of niet meer als karakteristiek of beeldbepalend kunnen worden beschouwd;
• b. een bouwwerk als karakteristiek of beeldbepalend dient te worden aangemerkt.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 5 Overgangsrecht

• A. Overgangsrecht bouwwerken

• 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

• a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.

• 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
• 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

• B. Overgangsrecht gebruik

• 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• 2. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• 3. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 6 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het Facetbestemmingsplan Behoud ruimtelijke kwaliteit en slopen.