Usquert - Biewemastraat

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningstichting De Delthe (Delthe) is voornemens om aan de Biewemastraat een deel van haar woningvoorraad (13 woningen) te vervangen voor 8 nieuwe woningen.

In het geldende bestemmingsplan Usquert is het plangebied al bestemd voor woningen. Deze dienen in dit bestemmingsplan binnen een bouwvlak gebouwd te worden. Deze bouwvlakken zijn afgestemd op de situering van de bestaande woningen. Het toekomstig stedenbouwkundig ontwerp wijkt hiervan af, waardoor de woningen buiten de bouwvlakken komen te liggen.

d

De gemeente Eemsmond wil medewerking verlenen aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het woongebied ten oosten van het centrum van Usquert. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het stedenbouwkundige ontwerp. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.2 geeft globale de begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Usquert (vastgesteld op 20 september 2012). In dit bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Wonen' en 'Waarde - Archeologie 2'.

De bouwpercelen hebben in dat bestemmingsplan de bestemming 'Wonen '. Binnen deze bestemming wordt met bouwvlakken de situering van de woningen bepaald. Het opgestelde stedenbouwkundig plan past niet binnen deze bouwvlakken. De ontwikkeling is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. Zodoende is er voor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen geldt binnen deze bestemming een archeologisch onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 50 m2.

Tot slot zijn de specifieke gebiedsaanduidingen 'geluidszone - spoor' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop -2' op het plangebied van toepassing. Op het meest zuidelijke deel is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - spoor' van toepassing. Voor ontwikkelingen binnen deze zone mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege de spoorweg van de gevels van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

De aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop -2' is mede bestemd voor de bescherming van de belevingswaarde en het functioneren van de aanwezige molen ten noorden van het plangebied. Deze ligt op meer dan 175 meter afstand tot het plangebied. Om voor de molen vrije windvang te garanderen en het zicht op de molen veilig te stellen geldt dat geen nieuwe bebouwing met een grotere hoogte dan 1/50 van de afstand gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de molen vermeerderd met de stellinghoogte (8,6 +N.A.P.) verminderd met 2 m, mag worden opgericht.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Usquert

Facetbestemmingsplan mini-windturbines

Op 28 juni 2016 is het Facetbestemmingsplan mini-windturbines vastgesteld. In dit plan is het gemeentelijk beleid voor kleine windturbines opgenomen. In dit bestemmingsplan is bepaald dat mini-windturbines in stedelijk gebied niet zijn toegestaan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten oosten van het centrum van Usquert. De bebouwing ligt in een overgangsgebied van een meer besloten bebouwingsstructuur uit de jaren '90 (dicht op elkaar staande (vrijstaande) woningen) naar een jonger gebied met bebouwing uit de jaren '70. Hier is sprake van een meer open karakter. De woningen bestaan hier uit rijwoningen, twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen afwisselend uit één of twee bouwlagen met kap. De woningen zijn voornamelijk met de voorgevel gericht op de straat. Dit met uitzondering van de bestaande rijwoningen in het plangebied, waar de rijen haaks op de Biewemastraat zijn georiënteerd.

In het plangebied staan vier rijen sociale huurwoningen. In totaal staan in het plangebied 13 sociale huurwoningen. De bouwkundige staat van deze woningen is zeer verouderd en voldoet niet meer aan de huidige wensen op het gebied van wooncomfort. Voor de sloop van de woningen is in 2014 een sloopmelding afgegeven. In figuur 2.1 en 2.2 is een vooraanzicht op de woningen weergeven. Figuur 2.3 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie weer.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht noordzijde plangebied

Figuur 2.3 Aanzicht zuidzijde plangebied

2.2 Voorgenomen initiatief

Beschrijving initiatief

Het doel is om het plangebied te herstructureren. In dit kader worden de woningen in het plangebied gesloopt en vervangen door nieuwe woningen die aan de huidige wensen op het gebied van wooncomfort voldoen. Tevens worden de woningen aardbevingsbestendig uitgevoerd. De herstructurering draagt bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er geen sprake is van onnodige uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties.

Het programma bestaat uit de bouw van 8 levensloopbestendige huurwoningen, waarvan 5 gezinswoningen met zowel de mogelijkheid van slaapkamers op begane grond en op de verdieping. In totaal worden acht woningen gerealiseerd. Dit betekent een afname van 5 woningen ten opzichte van de huidige situatie.

Het stedenbouwkundig ontwerp is met input van omwonenden tot stand gekomen. Hiervoor heeft een inspraakmiddag plaatsgevonden. Een verslag van de middag is opgenomen in bijlage 9 bij deze toelichting. Mede naar aanleiding van de inloopmiddag zijn de drie noordelijke woningen ten opzichte van het concept-stedenbouwkundig plan in oostelijk richting zijn opgeschoven.

Vormgeving

De woningen hebben nog geen definitieve vormgeving. Bij de totstandkoming van het ontwerp wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de regels die gelden voor woningen binnen de bestemming 'Wonen ' uit dit bestemmingsplan, overeenkomstig de systematiek van het bestemmingsplan Usquert. Tevens is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Dit beeldkwaliteitsplan zal straks als toetsingskader voor de welstand dienen.

Het plan is om de levensloopbestendige woningen uit te voeren in één bouwlaag met kap. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 3,5 en 10 meter. Hiermee wordt op de verdieping enige zolderruimte gecreëerd. De gezinswoningen worden ook uitgevoerd uit één bouwlaag met kap. De goot- en bouwhoogte van deze woningen bedraagt respectievelijk 3,5 en 10 meter. Door deze woningen iets hoger te bouwen ontstaat er op de verdieping ruimte voor een tweetal slaapkamer. Beide type woningen krijgen een dakhelling van minimaal 30 graden. Figuur 2.4 geeft een situatietekening van de (beoogde) invulling van het plangebied. Figuur 2.5 en 2.6 geeft een impressie van de beoogde woningen weer.

Figuur 2.4 Situatieschets van de voorgenomen situatie

Figuur 2.5 Impressie levensloop bestendige woningen aan de noordzijde

Figuur 2.6 Impressie gezinswoningen aan de zuidzijde

Ruimtelijke inpassing

De woningen worden ingepast in de bestaande stedelijke structuur. Met de wijze van positioneren van de gezinswoning aan de zuidzijde wordt aangesloten bij de bestaande woningen aan deze zijde van de Biewemastraat. Dit houdt in dat de woningen, met zicht op de weg, worden gebouwd met de noklijn evenwijdig op de rooilijn. De rooilijn volgt hierbij de weg. Achter deze woningen komt een parkeerplaats. De levensloopbestendige woningen aan de noordzijde worden vrijwel op de zelfde plek als de bestaande woningen gebouwd. De bijgebouwen worden, zoals in figuur 2.4. te zien, achter de voorgevels van de woningen gebouwd en zijn daarmee ondergeschikt aan het hoofdgebouw (de woning). Geconcludeerd wordt dat er in de herverkaveling sprake is van een goede stedenbouwkundige inpassing.

Verkeer en parkeren

Alle woningen worden ontsloten door de Biewemastraat. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen op te vangen. Tevens is sprake van een afname van het aantal woningen. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot verkeersproblemen.

Voor de situatie in de Biewemastraat is een parkeerbalans opgesteld. In de toekomstige situatie is sprake van een goede parkeerbalans. Voor een overzicht van de parkeerbalans wordt verwezen naar bladzijde 7 en 8 van het beeldkwaliteitsplan uit bijlage 1. Zie figuur 2.7 voor een overzicht van de toekomstige parkeersituatie.

Figuur 2.7 Overzicht van de toekomstige parkeersituatie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied ligt binnen het rijksbelang 'Waddenzee en waddengebied'. In principe zijn op de gronden van het waddengebied geen nieuwe bebouwing toegestaan. Een uitzondering hierop betreft nieuwe bebouwing in het stedelijk gebied die qua maximaal toelaatbare bouwhoogten aansluit bij de hoogte van de bestaande bebouwing.

Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, wordt aangesloten bij de maximaal toelaatbare bouwhoogte conform het geldende bestemmingsplan en is daarmee in overeenstemming met het nationaal belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging treedt op 1 juli 2017 in werking. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het plan stelt een stedenbouwkundige wijziging ten opzichte van de huidige stedenbouwkundige mogelijkheden voor. Ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden is sprake van een afname van vijf woningen ten opzichte van de huidige woningvoorraad. Op basis van jurisprudentie (uitspraak van 23 december 2015 201408383/1) wordt met dit bestemmingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorgesteld. Tevens is sprake van een kwaliteitsslag, waarbij het bouwvolume niet toeneemt.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Groningen 2016-2020

De Omgevingsvisie Groningen 2016-2020 bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is gekomen in plaats van het Provinciaal Omgevingsplan. De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, aast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen.

In de Omgevingsvisie is het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale belangen.

De provincie Groningen streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit in de provincie. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. Gebruikswaarde is gericht op een efficiënte inrichting van het gebied voor uitoefening van de daaraan toegekende of toe te kennen functies. Bij belevingswaarde gaat het om de sfeer en allure van het gebied. Toekomstwaarde draait om de toekomstbestendigheid van de maatregelen die ten behoeve van de gebruiks- en belevingswaarde worden genomen.

De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen: van kleine kern tot een grote stad. Het is mogelijk om kleine kernen kleinschalig uit te breiden. Hiervoor worden primair de inbreidingsmogelijkheden benut.

De provincie wil dat gemeenten in regionaal verband samen een visie opstellen over de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de betrokken gemeenten. Zo kan worden voorkomen dat er teveel nieuwbouwplannen worden ontwikkeld. De provincie ziet voor haarzelf hierin een rol als facilitator van de totstandkoming van de visie.

Conclusie

Het voorgenomen plan betreft een herontwikkeling. Met de herontwikkeling wordt de verouderde bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied.

Omgevingsverordening Groningen 2016-2020

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2016 bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie Groningen 2016-2020.

In artikel 2.15.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen de regionale Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de woonvisie die de noordelijke gemeenten gezamenlijk hebben opgesteld. Daarmee is het plan passend binnen de Omgevingsverordening Groningen 2016-2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

Noord Groningen leeft! Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021

De gemeenteraad van Eemsmond heeft op 16 maart 2017 het vernieuwde Woon- en leefbaarheidsplan vastgesteld. Het plan gaat in op de actuele bevolkingsontwikkeling, de leefbaarheid en de veranderde rol van de overheid ten opzichte van de dorpen. De centrale visie is dat verandering alleen tot stand kan komen in samenwerking met partners (netwerk-samenleving), waarbij ook de dorpen een belangrijke rol hebben. Het gaat om ‘het bouwen aan de dijk van twee kanten’.

In het plan wordt onder andere ingegaan op de behoefte om langer thuis te blijven wonen. De gemeente wil dat bestaande woningen hierop aangepast worden en dat nieuwbouw standaard levensloop bestendig worden uitgevoerd. Vanuit de huursector is de vraag naar levensloopbestendige woningen dan ook groot. Hier ligt een kwaliteitsvraag, dus: sloop en nieuwbouw of investeren in de bestaande

voorraad.

De gemeente Eemsmond heeft te maken met een krimpende bevolking. De plancapaciteit voor de gemeente ligt dan ook op -70 in 2026 ten opzichte van 2016). De woningvoorraad dient derhalve teruggedrongen te worden. Indien sprake is van nieuwbouw dan dient, ten behoeve van een gezonde woningmarkt, vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd te worden. De huidige kwaliteit van de woningvoorraad voldoet in veel gevallen niet aan de eisen van de toekomst. Bestaande woningen hebben te hoge energielasten, zijn te weinig levensloopbestendig en/of zorg-gericht c.q. -geschikt. Tevens zijn de woningen onvoldoende aardbevingsbestendig vanwege de gevolgen van de gaswinning.

De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is passend binnen de gestelde kaders van het Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021. Met de bouw van 6 levensloopbestendige woningen die tevens aardbevingsbestendig zijn wordt aangesloten bij de vraag vanuit de (huur) markt; ofwel levensloop -én aardbeving bestendige woningen. Tevens neemt de woningvoorraad ten opzichte van de huidige woningvoorraad met vijf woningen af.

Welstandsnota

Op 13 oktober 2016 is de Welstandsnota Gemeente Eemsmond vastgesteld. Het doel van deze nota is "een bijdrage te leveren aan het behouden van en daar waar nodig het versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van de gemeente Eemsmond." De Welstandsnota maakt voor alle partijen vooraf duidelijk aan welke criteria een bouwwerk zal moeten voldoen. Bouwplannen die niet voldoen aan redelijke eisen van welstand, zullen worden geweerd.

Het plangebied maakt deel uit van gebied 6 Naoorlogs geplande bebouwing. Voor het gebied gelden specifieke gebiedscriteria. Voor het project is een beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1) opgesteld die aansluit op de methodologie van de welstandsnota. Daarnaast zijn specifieke aanvullingen met betrekking tot de locatie Biewemastraat opgenomen.

Hoofdstuk 4 Toetsing omgevingsaspecten

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts acht woningen mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli j.l. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling. De gemeenteraad moet op deze mer - beoordeling een besluit nemen. Derhalve is een vormvrije mer-beoordelingsnotitie opgesteld. De gemeenteraad heeft op 28 maart 2018 de mer - beoordelingsnotitie vastgesteld. In de mer - beoordelingsnotitie is aangegeven dat de impact van het plan op het milieu gering is. Het is niet nodig om een volledige mer-procedure te doorlopen. Deze beoordeling is opgenomen in bijlage 2.

4.2 Bodemkwaliteit

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodem-verontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. De resultaten van het onderzoek vormen geen aanleiding tot nader onderzoek en er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen in relatie tot de huidige en toekomstige woonbestemming van het terrein. Ook is er geen asbest aangetoond. Het aspect 'bodem' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.3 Water

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. Gezien het feit dat in de toekomstige situatie het verhardingsoppervlakte afneemt, is de korte procedure van toepassing op dit plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 7. Voor verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap verder te betrekken. In het plan wordt overigens een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Er komt een apart regenwaterriool onder de verharding.

4.4 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

De gemeente Eemsmond heeft een eigen archeologiebeleid ontwikkeld. Er is onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied. Op basis hiervan zijn adviezen opgesteld over waar en in welke vorm archeologisch onderzoek nodig is. De adviezen zijn vervolgens vertaald in het geldende bestemmingsplan door middel van dubbelbestemmingen. Voor het hele plangebied is dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing. In deze gebieden geldt een onderzoeksverplichting bij ingrepen groter dan 15 m2 en dieper dan 40 cm beneden maaiveld.

De nieuwbouw vindt grotendeels plaats binnen de contouren van de bestaande bebouwing. Echter wordt de drempelwaarde voor de woningen in het zuidelijk deel van het plangebied wél overschreden. Derhalve is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. De belangrijkste bevindingen, overwegingen en adviezen worden hierna beschreven.

Het plangebied ligt aan de oostzijde van het wierdedorp Usquert. De wierde Usquert dateert in eerste aanleg al uit de late ijzertijd. De hoogtegegevens wijzen er op dat het plangebied net buiten de eigenlijke wierde ligt. Mogelijk betreft het (deels) een voormalige valge (verhoogde akker). Het plangebied hoorde in ieder geval vanaf de 17de eeuw bij de boerderij Biwema. Mogelijk overlapt het zuidelijke deel van het plangebied nog net met de voormalige schuur van deze boerderij.

De huidige bebouwing, waarvoor sloop is beoogd, dateert uit 1968. Bij de bouw en aanleg van nutsvoorzieningen zal de bodem destijds gedeeltelijk zijn verstoord. De omvang van de verstoring is niet bekend, maar zal naar verwachting beperkt zijn tot de omvang van de toenmalige bouwput en de voor aanleg van kabels en leidingen gegraven sleuven.

Naast en onder de verstoorde delen kunnen echter nog intacte archeologische resten voorkomen. Op een terrein aan de Schoolstraat dat een soortgelijke hoogteligging kent, zijn bij een archeologische begeleiding van werkzaamheden diverse resten uit de middeleeuwen aangetroffen.

Op basis van het bovenstaande wordt de kans groot geacht dat zich in het plangebied intacte archeologische resten bevinden. Het betreft met name resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd, zoals resten van bebouwing (zoden, houtwerk, baksteen), waterputten en beer-/afvalputten. Daarnaast kan sprake zijn van wierdelagen, oude akkerlagen en resten van oude infrastructuur (grachten, sloten/greppels, wegen/paden).

Het voorkomen van oudere resten (ijzertijd, Romeinse tijd en vroege middeleeuwen) is niet heel waarschijnlijk, maar kan ook niet geheel worden uitgesloten. Om de in het plangebied aanwezige archeologische resten veilig te stellen dienen alle graafwerkzaamheden binnen het plangebied onder archeologische begeleiding plaats te vinden. Dit geldt niet alleen voor graafwerkzaamheden in het kader van nieuwbouw, maar ook voor werkzaamheden in het kader van sloop indien deze zich uitstrekken tot buiten of

onder de oorspronkelijke bouwput/infrasleuven. Voor een dergelijke begeleiding is een door het bevoegd gezag (gemeente Eemsmond) goedgekeurd Programma van Eisen (PvE) benodigd. Dit PvE is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd. Bij deze begeleiding worden archeologische sporen vastgelegd door middel van volledige documentatie.

4.5 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied ligt op een wierde en is daarmee van cultuurhistorische waarde. In het plangebied zelf bevinden zich geen cultuurhistorische objecten en is daarmee niet beeldbepalend. Met de herstructurering wordt geen afbreuk aan de wierde gedaan. Er worden geen gronden afgegraven waardoor de kenmerken van de wierde aangetast worden. Het aspect 'cultuurhistorie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Het plangebied kenmerkt zich als een rustige woonwijk. Het plangebied ligt in een woonwijk en is logischerwijs veelal omringd door woonbestemmingen. Langs de Hoofdstraat ten noord(westen) van het plangebied komen een aantal bedrijfsfuncties voor. De bedrijfsfunctie die in dit kader het meest relevant is betreft het visrestaurant ten noorden van het plangebied. Voor en restaurant/horeca functie is milieucategorie 1 van toepassing. Gezien de ruime afstand van het plangebied, namelijk ruim 70 meter, tot de grens van de inrichting van het restaurant zal van milieuhinder geen sprake zijn.

In de Biewemastraat is daarnaast een school aanwezig. De school ligt op een afstand van 65 meter van de grens van de school tot de grens van het plangebied. Een school valt onder milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 30 meter geldt. Aan de richtafstand wordt daarom voldaan.

Er zijn dan ook geen belemmeringen te verwachten van de bedrijfsfuncties met betrekking tot milieuzonering.

4.7 Ecologie

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied ligt op ruim 3,9 km. Gezien de aard en omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In dit plan is er sprake van sloop van de bestaande bebouwing. Daarom is een ecologische quickscan uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde soorten. Dit onderzoek is als bijlage 6 bij de toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergeven.

In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen om er te verblijven. Mogelijk vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Biewemastraat te Usquert zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Er is wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Hieruit blijkt dat er geen inrichtingen in de omgeving van het projectgebied aanwezig zijn. Wel ligt het plangebied in een zone waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Buisleidingen

De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op ruim 4.000 meter afstand. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van deze buisleiding.

Inrichtingen

Er liggen geen risicocontouren van risicovolle inrichtingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid van inrichtingen is daarmee niet aan de orde.

Vervoer gevaarlijke stoffen weg

In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling. Op de N363 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Conform het provinciaal Basisnet heeft deze weg een zone van 30 m waarbinnen de oprichting van objecten ten behoeve van minder-zelfredzame personen niet is toegestaan. Daarnaast dient bij nieuwe ontwikkelingen binnen 200 m van de weg het groepsrisico te worden verantwoord. Het plangebied ligt buiten beide zones. Een verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet nodig. Gelet op de ligging buiten het invloedsgebied, de beperkte omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de weg, zal het groepsrisico niet toenemen.

Vervoer gevaarlijke stoffen spoor

Ten zuiden van het plangebied loopt de spoorlijn Sauwerd – Eemshaven. Over dit spoor worden beperkt/incidenteel gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plangebied ligt binnen de zones waar planologische beperkingen gelden ten aanzien van de oprichting van nieuwe bebouwing. Voor deze spoorlijn geldt dat de PR-max is gesteld op 11 meter. Binnen 30 m van het spoor geldt daarnaast dat geen nieuwe objecten ten behoeve van minder-zelfredzame personen zijn toegestaan. Ten slotte geldt dat bij ruimtelijke besluiten binnen 200 m van het spoort het groepsrisico dient te worden verantwoord.

In het kader van het geldende bestemmingsplan Usquert is een risicoberekening verricht. Uit de berekening blijkt dat het groepsrisico dusdanig gering is, dat deze niet wordt weergegeven in de FN-curve. De kans op een ongeval is kleiner dan 10-9 (zie navolgend figuur). Gezien het feit met dit bestemmingsplan het aantal woningen afneemt is een verdere verantwoording van het groepsrisico dan ook niet nodig.

Figuur 4.1. FN-curve spoor Sauwerd – Eemshaven

4.9 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Wel is de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2' op het gebied van toepassing. Dit in verband met de aanwezigheid van een koren- en pelmolen. Deze molen heeft een beschermingszone waarbinnen beperkingen worden gelegd aan de bouwhoogte van gebouwen in deze zone (de zogenoemde molenbiotoop). Deze beschermingszone heeft tot doel te voorkomen dat de windvang van de molen wordt geblokkeerd door bebouwing. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn woningen toegestaan met een bouwhoogte van 10 meter. Voorgenoemde woningen krijgen een bouwhoogte van circa 10 meter en leveren daardoor geen (extra) beperkingen voor de windvang van de molen op.

4.10 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts acht wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh.

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/u-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd.

Woningstichting De Delthe (Delthe) is voornemens om aan de Biewemastraat een deel van zijn woningvoorraad (13 woningen) te vervangen voor 8 nieuwe woningen. Omdat de nieuwe woningen in de geluidzone van de spoorlijn Groningen – Roodeschool liggen verplicht de Wgh om akoestisch onderzoek uit te voeren. Zodoende is in voorliggend rapport de geluidbelasting als gevolg van de spoorlijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wgh. In het onderzoek is in het kader van een goede ruimtelijke ordening tevens de geluidbelasting als gevolg van de niet gezoneerde Biewemastraat en de Hoofdstraat (N998) meegenomen. Beide wegen kennen ter hoogte van het plangebied binnen de kern van Usquert een 30 km/u snelheidsregime.

Het gehele onderzoek is opgenomen als bijlage 8.

Conclusie onderzoek

De resultaten voor de Hoofdstraat (N998) (30 km/u) laten zien dat de richtwaarde van 48 dB voor geen van de toekomstige woningen wordt overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 39 dB.

Uit de berekende geluidbelasting blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Biewemastraat (30 km/u) de richtwaarde van 48 dB voor geen van de toekomstige woningen wordt overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 43 dB.

Als gevolg van de spoorlijn Groningen – Roodeschool wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor geen van de toekomstige woningen overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 43 dB.

Omdat de voorkeursgrenswaarde als gevolg van de spoorlijn Groningen – Roodeschool niet wordt overschreden is sprake van een goed akoestisch klimaat als gevolg van de spoorlijn. Daarnaast ligt de geluidbelasting als gevolg van de Biewemastraat en de Hoofdstraat (N998) beneden de richtwaarde van 48 dB waardoor ook als gevolg van het wegverkeer sprake is van een goed akoestisch klimaat voor de nieuwe woningen. Het aspect geluid staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg en verdere procedures zoals hogere waarden kunnen achterwege blijven.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Op grond van de informatie zoals genoemd in paragraaf 2.2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. De situering en hoogte van deze functies is vertaald naar de diverse bestemmingen in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Het plangebied krijgt net als in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' en wordt tevens weer voorzien van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2'.

Wonen

Conform het geldende bestemmingsplan Usquert, zijn de woningen bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming dienen de woningen binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 2 meter achter de naar de weg gekeerde gevel te worden gebouwd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure.

Overleg

Het bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De provincie Groningen en waterschap Noorderzijlvest hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt op het voorontwerp te reageren.

De provincie en het waterschap hebben in zijn overlegreacties (zie bijlage 10 en 11) aangegeven geen aanleiding te hebben tot het maken van opmerkingen.

Inloopbijeenkomst

Tijdens de inspraakperiode werd, op 18 april 2018, een inloopbijeenkomst gehouden in dorpshuis Usquert. Hier werd informatie gegeven over de plannen en procedures en kon daarop worden gereageerd. Op basis van deze middag is het stedenbouwkundig ontwerp enigszins aangepast. Het betreft het opschuiven van de drie noordelijke woningen in oostelijk richting. Op basis hiervan is het beeldkwaliteitsplan en de verbeelding van het bestemmingsplan aangepast. Tot slot is met de omwonenden afgesproken dat de wierde wordt versterkt met grondaanvulling. Tevens wordt het rioolsysteem wordt aangepast. Deze afspraken hebben echter geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

Inspraak

Daarnaast heeft het voorontwerpbestemmingsplan voor een ieder ter inzage gelegen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Van de gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens in de raadsvergadering van 8 november 2018 vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedeeltelijk gedragen door de initiatiefnemer en gedeeltelijk door de gemeente. De gemeente Eemsmond financiert de openbare ruimte aan de noordkant van de Biewemastraat. Het overige wordt door De Delthe gefinancierd. Hier worden nog kosten afspraken over gemaakt. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.