Uithuizermeeden - Kon. Wilhelminastraat

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningstichting Wierden en Borgen is voornemens om aan de Koningin Wilheminastraat te Uithuizermeeden een deel van zijn woningvoorraad (16 woningen) te vervangen voor 10 nieuwe woningen.

In het geldende bestemmingsplan Uithuizermeeden is het plangebied al grotendeels bestemd voor woningen. Deze dienen in dit bestemmingsplan binnen een bouwvlak gebouwd te worden. Deze bouwvlakken zijn afgestemd op de situering van de bestaande woningen. Een gedeelte van de beoogde woningen valt daarnaast binnen een maatschappelijke bestemming. Hier is woningbouw niet toegestaan. De ontwikkeling is daarmee in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Op de gronden van het toekomstig stedenbouwkundig ontwerp is in het geldende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om ten behoeve van de bouw van woningen in het kader van een herstructurering het plan te wijzigen naar een woonbestemming. Dit wijzigingsplan voorziet daarin.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het zuiden van de kern Uithuizermeeden. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het stedenbouwkundig plan. De woningen aan de Burgermeester Bronsstraat en De Prins Bernhardstraat maken geen deel uit van dit wijzigingsplan. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied (www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldende regeling

Bestemmingsplan Uithuizermeeden

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Uithuizermeeden (vastgesteld op 14 december 2017). In dit bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemmingen 'Woongebied' en 'Maatschappelijk'.

De bouwpercelen hebben in dat bestemmingsplan de bestemming 'Woongebied'. Woningen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Het opgestelde stedenbouwkundig plan past niet geheel binnen deze bouwvlakken. Een gedeelte van de woningen valt namelijk binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Hier is woningbouw niet toegestaan. De ontwikkeling is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Ten behoeve van de herstructurering van woningen is in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigen middels het opstellen van een wijzigingsplan. Dit geldt voor de gebieden die zijn voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - herstructureringsgebied'. De gronden in het plangebied zijn voorzien van deze aanduiding. De gewenste situatie kan dan ook juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt via deze wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor dient een wijzigingsplanprocedure te worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Tot slot is de specifieke gebiedsaanduiding 'geluidszone - spoor' op het meest zuidelijke deel van toepassing. Voor ontwikkelingen binnen deze zone mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege de spoorweg van de gevels van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Eemsmond Gebouwd Erfgoed

Tevens heeft de gemeente het bestemmingsplan Facetbestemmingsplan Eemsmond Gebouwd Erfgoed op 12 juli 2018 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de beeldbepalende en karakteristieke panden in de gemeente vastgelegd en voorzien van een regeling die toeziet op het, voor zover mogelijk, in stand houden van de ruimtelijk relevante kenmerken van deze panden die een belangrijk onderdeel zijn van het erfgoed in de gemeente.

Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' van toepassing. Echter zijn de bouwregels uit dit bestemmingsplan niet op het plangebied van toepassing. Er is daarom ook geen specifieke regeling nodig.

Facetbestemmingsplan mini-windturbines

Op 28 juni 2016 is het Facetbestemmingsplan mini-windturbines vastgesteld. In dit plan is het gemeentelijk beleid voor kleine windturbines opgenomen. In dit bestemmingsplan is bepaald dat mini-windturbines in stedelijk gebied niet zijn toegestaan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de gewenste ontwikkeling nader beschreven en wordt getoetst aan de voorwaarden voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden vervolgens de milieu- en omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling behandeld.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving initiatief

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het herstructureringsdeel van het dorp Uithuizermeeden. De bebouwing dateerde

voornamelijk uit de jaren '70. De woningen bestaan hier uit rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen uitgevoerd in twee bouwlagen met kap. De woningen zijn met de voorgevel gericht op de straat.

In het plangebied stonden voorheen vier rijen sociale huurwoningen. In totaal stonden hier 16 sociale huurwoningen. De bouwkundige staat van deze woningen was zeer verouderd en voldeden niet meer aan de huidige wensen op het gebied van wooncomfort. De woningen zijn daarom gesloopt. Daarnaast stond in het de zuidwesthoek van het plangebied in het verleden een school. De gronden liggen in de huidige situatie braak en zijn in gebruik als grasveld. Tot slot staan er enkele bomen langs de randen van het plangebied. Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de voormalige situatie weer. In figuur 2.2 en 2.3 is een vooraanzicht op de voormalige woningen weergeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht noordzijde plangebied (hoek Prins Beatrixstraat - Koningin Wilheminastraat)

Figuur 2.3 Aanzicht zuidzijde plangebied (vanaf de Burgermeester Bronsstraat)

2.2 Beschrijving initiatief

Het doel is om het plangebied te herstructureren. In dit kader zijn de woningen in het plangebied gesloopt en worden ze vervangen door nieuwe levensloop geschikte woningen die aan de huidige wensen op het gebied van wooncomfort voldoen. Tevens worden de woningen aardbevingsbestendig uitgevoerd. De herstructurering draagt bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er geen sprake is van onnodige uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties.

Het programma bestaat uit de bouw van 10 twee-onder-een kap woningen. Dit betekent een afname van 6 woningen ten opzichte van de voormalige situatie.

De woningen hebben nog geen definitieve vormgeving. Bij de totstandkoming van het ontwerp wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de regels die gelden voor woningen binnen de bestemming 'Woongebied' uit dit wijzigingsplan overeenkomstig de systematiek van het bestemmingsplan Uithuizermeeden. Tevens is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Dit beeldkwaliteitsplan zal straks als toetsingskader voor de welstand dienen.

Het plan is om de levensloopbestendige woningen uit te voeren in één of twee bouwlagen met kap. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk circa 3,5 en 10 meter. Daarnaast wordt de westkant van het plangebied ingevuld met groen. Hierdoor ontstaat een meer landelijke uitstraling en tevens zichtlijnen op het landelijk gebied. Een uitgebreide beschrijving van de stedenbouwkundige inpassing is weergeven in het beeldkwaliteitsplan. Figuur 2.4 geeft een situatietekening van de (beoogde) invulling van het plangebied.

Alle woningen (kunnen) worden ontsloten door de Koningin Wilheminastraat dan wel de Burgermeester Bronsstraat. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen op te vangen. Tevens is sprake van een afname van het aantal woningen. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot verkeersproblemen.

Voor de woningen wordt rekening gehouden met een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per woning. Er zijn daarom in totaal 15 parkeerplaatsen nodig. Bij de woningen zelf is ruimte voor één parkeerplaats per woning. Daarnaast worden nog eens 5 parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. In de toekomstige situatie is dan ook sprake van een goede parkeerbalans.

Figuur 2.4 Voorstel stedenbouwkundig ontwerp

2.3 Toetsing aan wijzigingscriteria

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in lid 21 lid e van het bestemmingsplan. Hiermee wordt het plan gewijzigd ten behoeve van de bouw van woningen in het kader van herstructurering. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Er geen sprake is van onevenredige schade voor de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het straat- en/of bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid.

De aangrenzende gronden zijn in gebruik ten behoeve van de woonfunctie. Met het stedenbouwkundig ontwerp worden geen woningen voorgesteld die dichter op deze woningen komen te liggen. Van een afbreuk van het woon- en leefklimaat van de woningen in de omgeving is dan ook geen sprake. Ook heeft de ontwikkeling geen nadelige gevolgen voor de aanwezige bedrijven in de omgeving. In paragraaf 4.2 wordt hierop nader ingegaan.

Met het stedenbouwkundig ontwerp is daarnaast rekening gehouden met het straat- en bebouwingsbeeld van de omgeving. De woningen zijn dan ook passend in het straat- en bebouwingsbeeld van de omgeving. Dit wordt uitgebreid verwoord in het beeldkwaliteitsplan.

Alle woningen (kunnen) tot slot worden ontsloten door de Koningin Wilheminastraat dan wel de Burgermeester Bronsstraat. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen op te vangen. Tevens is sprake van een afname van het aantal woningen. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot verkeersproblemen.

Er moet rekening gehouden worden met de aspecten bodem, water en overige milieutechnische aspecten.

Hoofdstuk 4 gaat in op de milieutechnische aspecten. Geconcludeerd wordt dat deze de ontwikkelingen niet in de weg staan.

Er moet voldaan worden aan het bepaalde in de Wet geluidhinder in die zin dat de geluidsbelasting op de woning niet meer mag bedragen dan de daarvoor geldende voorkeurswaarde of een hoger verkregen grenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Voor de ontwikkeling is een geluidsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij de toelichting toegevoegd. Ten gevolge van de spoorlijn Groningen – Roodeschool wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt 67 dB, daarbij wordt de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet overschreden. Omdat de maximale ontheffingswaarde als gevolg van de spoorlijn Groningen – Roodeschool niet wordt overschreden kunnen hogere waarden worden aangevraagd

Het aantal woningen moeten passen binnen het Woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta.

De ontwikkelingen die dit wijzigingsplan mogelijk maakt is passend binnen de gestelde kaders van het Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021. Met de bouw van 10 levensloopbestendige woningen die tevens aardbevingsbestendig zijn wordt aangesloten bij de vraag vanuit de (huur) markt; ofwel levensloop -én aardbeving bestendige woningen. Tevens neemt de woningvoorraad ten opzichte van de huidige woningvoorraad met zes woningen af.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid, wat voor het plangebied relevant is, komt in dit hoofdstuk aan de orde.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied ligt binnen het rijksbelang 'Waddenzee en waddengebied'. In principe zijn op de gronden van het waddengebied geen nieuwe bebouwing toegestaan. Een uitzondering hierop betreft nieuwe bebouwing in het stedelijk gebied die qua maximaal toelaatbare bouwhoogten aansluit bij de hoogte van de bestaande bebouwing.

Met de ontwikkeling die dit wijzigingsplan mogelijk maakt, wordt aangesloten bij de maximaal toelaatbare bouwhoogte conform het geldende bestemmingsplan en is daarmee in overeenstemming met het nationaal belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging treedt op 1 juli 2017 in werking. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het plan stelt een stedenbouwkundige wijziging ten opzichte van de huidige stedenbouwkundige mogelijkheden voor. Ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden is sprake van een afname van zes woningen ten opzichte van de huidige woningvoorraad. Op basis van jurisprudentie (uitspraak van 23 december 2015 201408383/1) wordt met dit wijzigingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorgesteld. Tevens is sprake van een kwaliteitsslag, waarbij het bouwvolume niet toeneemt.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Groningen 2016-2020

De Omgevingsvisie Groningen 2016-2020 bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is gekomen in plaats van het Provinciaal Omgevingsplan. De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, aast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen.

In de Omgevingsvisie is het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale belangen.

De provincie Groningen streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit in de provincie. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. De gebruikswaarde is gericht op een efficiënte inrichting van het gebied voor uitoefening van de daaraan toegekende of toe te kennen functies. Bij belevingswaarde gaat het om de sfeer en allure van het gebied. Toekomstwaarde draait om de toekomstbestendigheid van de maatregelen die ten behoeve van de gebruiks- en belevingswaarde worden genomen.

De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen: van kleine kern tot een grote stad. Het is mogelijk om kleine kernen kleinschalig uit te breiden. Hiervoor worden primair de inbreidingsmogelijkheden benut.

De provincie wil dat gemeenten in regionaal verband samen een visie opstellen over de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de betrokken gemeenten. Zo kan worden voorkomen dat er teveel nieuwbouwplannen worden ontwikkeld. De provincie ziet voor haarzelf hierin een rol als facilitator van de totstandkoming van de visie.

Conclusie

Het voorgenomen plan betreft een herontwikkeling. Met de herontwikkeling wordt de verouderde bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied.

Omgevingsverordening Groningen 2016-2020

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2016 (geconsolideerde versie 15-11-2017) bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie Groningen 2016-2020.

In artikel 2.15.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen de regionale Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de woonvisie die de noordelijke gemeenten gezamenlijk hebben opgesteld. Daarmee is het plan passend binnen de Omgevingsverordening Groningen 2016-2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

Noord Groningen leeft! Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021

De gemeenteraad van Eemsmond heeft op 16 maart 2017 het vernieuwde Woon- en leefbaarheidsplan vastgesteld. Het plan gaat in op de actuele bevolkingsontwikkeling, de leefbaarheid en de veranderde rol van de overheid ten opzichte van de dorpen. De centrale visie is dat verandering alleen tot stand kan komen in samenwerking met partners (netwerk-samenleving), waarbij ook de dorpen een belangrijke rol hebben. Het gaat om ‘het bouwen aan de dijk van twee kanten’.

In het plan wordt onder andere ingegaan op de behoefte om langer thuis te blijven wonen. De gemeente wil dat bestaande woningen hierop aangepast worden en dat nieuwbouw standaard levensloop bestendig worden uitgevoerd. Vanuit de huursector is de vraag naar levensloopbestendige woningen dan ook groot. Hier ligt een kwaliteitsvraag, dus: sloop en nieuwbouw of investeren in de bestaande

voorraad.

De gemeente Eemsmond heeft te maken met een krimpende bevolking. De plancapaciteit voor de gemeente ligt dan ook op -70 in 2026 ten opzichte van 2016. De woningvoorraad dient derhalve teruggedrongen te worden. Indien sprake is van nieuwbouw dan dient, ten behoeve van een gezonde woningmarkt, vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd te worden. De huidige kwaliteit van de woningvoorraad voldoet in veel gevallen niet aan de eisen van de toekomst. Bestaande woningen hebben te hoge energielasten, zijn te weinig levensloopbestendig en/of zorg-gericht c.q. -geschikt. Tevens zijn de woningen onvoldoende aardbevingsbestendig vanwege de gevolgen van de gaswinning.

De ontwikkelingen die dit wijzigingsplan mogelijk maakt is passend binnen de gestelde kaders van het Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021. Met de bouw van 10 levensloopbestendige woningen die tevens aardbevingsbestendig zijn wordt aangesloten bij de vraag vanuit de (huur) markt; ofwel levensloop én aardbeving bestendige woningen. Tevens neemt de woningvoorraad ten opzichte van de huidige woningvoorraad met zes woningen af.

Welstandsnota

Op 13 oktober 2016 is de Welstandsnota Gemeente Eemsmond vastgesteld. Het doel van deze nota is "een bijdrage te leveren aan het behouden van en daar waar nodig het versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van de gemeente Eemsmond." De Welstandsnota maakt voor alle partijen vooraf duidelijk aan welke criteria een bouwwerk zal moeten voldoen. Bouwplannen die niet voldoen aan redelijke eisen van welstand, zullen worden geweerd.

Het plangebied maakt deel uit van gebied 6 Naoorlogs geplande bebouwing. Voor het gebied gelden specifieke gebiedscriteria. Voor het project is een beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1) opgesteld die aansluit op de methodologie van de welstandsnota. Daarnaast zijn specifieke aanvullingen met betrekking tot de locatie opgenomen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ter bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving wordt naast specifieke (milieu)wetgeving de ruimtelijke ordening ingezet. In de volgende paragrafen worden deze aspecten per thema onderzocht.

4.1 Milieueffectrapportage

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het wijzigingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of m.e.r. - beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit wijzigingsplan maakt slechts 10 woningen mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli j.l. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije m.e.r. - beoordeling. Het college van B&W moet op deze m.e.r. - beroordeling een besluit nemen. Derhalve is een vormvrije m.e.r. - beoordelingsnotitie opgesteld. In de m.e.r. - beoordelingsnotitie is aangegeven dat de impact van het plan op het milieu gering is. Het is niet nodig om een volledige mer-procedure te doorlopen. Deze beoordeling is opgenomen in bijlage 1.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Het plangebied kenmerkt zich als een rustige woonwijk. Het plangebied ligt in een woonwijk en is logischerwijs veelal omringd door woonbestemmingen.

Ten oosten van is een bedrijventerrein gevestigd. Hier zijn bedrijven toegestaan tot milieucategorie 3.2. Hiervoor geldt een richtafstand van 100 meter. De afstand van de meest oostelijk gelegen woning in dit wijzigingsplan ligt op meer dan 100 meter tot de grens van het bedrijventerrein. Aan de richtafstand wordt dus voldaan. Daarnaast liggen er tussen het plangebied en het bedrijventerrein reeds woningen. Van milieuhinder zal dan ook geen sprake zijn.

Ten zuiden van het plangebied, aan de Havenweg, is aan akkerbouw bedrijf gevestigd. Dit bedrijf valt in milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. De dichtsbijzijnde woning in dit wijzigingsplan ligt op ruim 100 meter. Aan de richtafstand wordt dus voldaan.

Tot slot is aan de Prins Irenestraat 1A een bedrijf uit milieucategorie 2 gevestigd. De dichtsbijzijnde woning in dit wijzigingsplan ligt op ruim 70 meter. Aan de richtafstand wordt dus voldaan.

Er zijn dan ook geen belemmeringen te verwachten van de bedrijfsfuncties met betrekking tot milieuzonering.

4.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh.

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/u-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting te worden onderbouwd.

Omdat de nieuwe woningen in de geluidzone van de spoorlijn Groningen – Roodeschool en de weg Havenweg liggen verplicht de Wgh om akoestisch onderzoek uit te voeren. Zodoende is in voorliggend rapport de geluidbelasting als gevolg van de spoorlijn en de weg getoetst aan de grenswaarden uit de Wgh. In het onderzoek is in het kader van een goede ruimtelijke ordening tevens de geluidbelasting als gevolg van de niet gezoneerde wegen meegenomen. Deze wegen kennen ter hoogte van het plangebied binnen de kern van Uithuizermeeden een 30 km/u snelheidsregime.

Conclusie onderzoek

Uit onderzoek naar de geluidbelasting blijkt het volgende:

• Ten gevolge van het wegverkeer op de Havenweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. De maximale geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 46 dB.

• Ten gevolge van de spoorlijn Groningen – Roodeschool wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt 67 dB, daarbij wordt de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet overschreden.

Maatregelen om de geluidbelasting aan de gevels van de ontwikkeling terug te dringen stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard. Bovendien zijn maatregelen op grond van de 'Regeling doelmatigheid geluidmaatregelen Wet geluidhinder' niet doelmatig. Omdat de maximale ontheffingswaarde als gevolg van de spoorlijn Groningen – Roodeschool niet wordt overschreden kunnen hogere waarden worden aangevraagd conform tabel 5.1.

Woning	Hoogste geluidbelasting	Bron
#1	67 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#2	62 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#3	61 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#4	60 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#5	56 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#6	56 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#7	57 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#8	57 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#9	57 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool
#10	57 dB	Spoorlijn Groningen - Roodeschool

Figuur 4.1: Nummering woningen

4.4 Water

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. Gezien het feit dat in de toekomstige situatie het verhardingsoppervlakte afneemt, is de korte procedure van toepassing op dit plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 3. Voor verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap verder te betrekken. In het plan wordt overigens een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Er komt een apart regenwaterriool onder de verharding.

4.5 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodem-verontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. De resultaten van het onderzoek vormen geen aanleiding tot nader onderzoek en er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen in relatie tot de huidige en toekomstige woonbestemming van het terrein. Ook is er geen asbest aangetoond. Het aspect 'bodem' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorische objecten en is daarmee niet beeldbepalend. Met de herstructurering wordt geen afbreuk aan eventuele cultuurhistorische waarden gedaan. Het aspect 'cultuurhistorie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.7 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysiek leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De gemeente Eemsmond heeft een eigen archeologiebeleid ontwikkeld. Er is onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied. Op basis hiervan zijn adviezen opgesteld over waar en in welke vorm archeologisch onderzoek nodig is. De adviezen zijn vervolgens vertaald in het geldende bestemmingsplan doormiddel van dubbelbestemmingen. Voor het hele plangebied is geen dubbelbestemming van toepassing. In het plangebied geldt dan ook geen onderzoeksverplichting. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het aspect 'archeologie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 zijn beide aspecten geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied ligt op ruim 5,7 km. Gezien de aard en omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit wijzigingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

Ook de regeling ten aanzien van soortbescherming is opgenomen in de Wet natuurbescherming. Voor soorten die vermeld staan in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng. Een groot aantal van nature in Nederland thuis horende beschermde planten en dieren wordt met de wet beschermd. Datzelfde geldt voor een groot aantal uitheemse plantensoorten. De wet wil schadelijke handelingen ten aanzien van de beschermde dieren en planten verbieden.

In het plangebied is de bebouwing reeds gesloopt. De gronden liggen daarom nu braak. Met dit project is daarnaast geen sprake van de kap van bomen.

Het plangebied betreft de gronden van een voormalige school en woningen. Het is mogelijk dat op het terrein beschermde flora en fauna voorkomt. Echter, er worden geen fysieke ingrepen voorgesteld, zoals het slopen van gebouwen, kappen van bomen of dempen van sloten. Het plan veroorzaakt dan ook geen strijdigheden met de Wet natuurbescherming.

Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Er is wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Hieruit blijkt dat er geen inrichtingen in de omgeving van het projectgebied aanwezig zijn. Wel ligt het plangebied in een zone waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Buisleidingen

De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op ruim 1.900 meter afstand. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van deze buisleiding.

Inrichtingen

Er liggen geen risicocontouren van risicovolle inrichtingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid van inrichtingen is daarmee niet aan de orde.

Vervoer gevaarlijke stoffen weg

In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling. Op de N363 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Conform het provinciaal Basisnet heeft deze weg een zone van 30 m waarbinnen de oprichting van objecten ten behoeve van minder-zelfredzame personen niet is toegestaan. Daarnaast dient bij nieuwe ontwikkelingen binnen 200 m van de weg het groepsrisico te worden verantwoord. Het plangebied ligt buiten beide zones. Een verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet nodig. Gelet op de ligging buiten het invloedsgebied, de beperkte omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de weg, zal het groepsrisico niet toenemen.

Vervoer gevaarlijke stoffen spoor

Ten zuiden van het plangebied loopt de spoorlijn Sauwerd – Eemshaven. Over dit spoor worden beperkt/incidenteel gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plangebied ligt binnen de zones waar planologische beperkingen gelden ten aanzien van de oprichting van nieuwe bebouwing. Voor deze spoorlijn geldt dat de PR-max is gesteld op 11 meter. Binnen 30 m van het spoor geldt daarnaast dat geen nieuwe objecten ten behoeve van minder-zelfredzame personen zijn toegestaan. Ten slotte geldt dat bij ruimtelijke besluiten binnen 200 m van het spoort het groepsrisico dient te worden verantwoord.

In onderhavige wijzigingsplan worden geen nieuwe objecten voor minder zelfredzame personen gerealiseerd. In het geldende bestemmingsplan Uithuizermeeden is de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' opgenomen die het voorgaande regelt. De voorgestelde woningen in dit wijzigingsplan liggen niet binnen deze zone. Indien de vaststelling van een ruimtelijk plan leidt tot een bevolkingstoename van meer dan 10 % of er sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde, moet het groepsrisico worden verantwoord. Aangezien dit wijzigingsplan juist een afname van het aantal woningen mogelijk maakt is er geen sprake van een bevolkingstoename of van het groepsrisico. Het aspect externe veiligheid heeft geen gevolgen voor de uitvoering van dit wijzigingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts tien wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

In of nabij het plangebied lopen geen leidingen of kabels die voorzien moeten worden van een planologische regeling.

4.12 Trillingen

In verband met het feit dat in de nabijheid de spoorweg Groningen – Roodeschool loopt is een onderzoek verricht naar de optredende trillingniveaus ten gevolge van het railverkeer. Dit onderzoek is als bijlage 6 bij de toelichting toegevoegd. Op basis van het uitgevoerde verkennende onderzoek worden de volgende conclusies getrokken:

• Gelet op de betrekkelijk strenge streef- en grenswaarden voor nieuwe situaties bestaat er een mogelijk risico op trillingen. Er zijn voorbeelden van woningen op dergelijke afstand waarin voelbare trillingen voorkomen tijdens goederentreinen op grotere afstand;
• De eerste indicatie dat er in de bestaande bebouwing geen hinderklachten worden ondervonden is een positief teken. Zeker ook het feit dat de nieuwe woningen een paalfundering krijgen. Anderzijds kunnen in de beleving van bewoners ook subjectieve, persoonlijke overwegingen een rol spelen. Het feit dat eventuele voelbare trillingen slechts 4 keer per uur voor zeer korte tijd, hooguit 10 á 15 seconden (goederentreinen), optreden zou een zekere 'acceptatie' van licht voelbare trillingen kunnen opleveren;
• Ten overvloede wordt opgemerkt dat er in deze situatie normaliter geen risico op schade door trillingen afkomstig van het railverkeer bestaat. Deze verwachting is gebaseerd op de praktijkervaring bij woningen op dergelijke afstand tot het spoor en wordt bevestigd door de informatie dat er geen trilling-hinderklachten in dit plangebied bekend zijn. De toepassing van een fundering op palen zal deze verwachting verder ondersteunen.

Hinder van het naastgelegen spoor kan zich uiten in hinder door schade aan gebouwen, hinder qua geluid en hinder door trillingen voelbaar voor personen. Het onderzoek wijst uit dat schade aan gebouwen niet wordt verwacht, dus deze vorm van hinder valt af. Er wordt rekening gehouden met eventuele overlast van het geluid van de trein. Hier gaat paragraaf 4.3 op in.

Wel kan er mogelijk hinder ontstaan doordat men de trillingen van de trein voelt. De woningen worden aardbevingsbestendig gebouwd. Hierdoor worden eventuele trillingen afkomstig van de trein tot een minimum beperkt. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2008 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Verbeelding

Het wijzigingsplan Uithuizermeeden - Kon. Wilhelminastraat gaat vergezeld met een verbeelding. Op deze verbeelding is het plangebied met het toekomstige bouwvlak en bestemming weergegeven. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming 'Maatschappelijk' van de gronden in het bestemmingsplan Uithuizermeeden. Daarnaast is de gebiedsaanduiding 'overige zone - herstructureringsgebied' niet meer van toepassing.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Uithuizermeeden.

5.3 Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Uithuizermeeden, zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie: NL.IMRO.1651.08BPUhm-0401 met de bijbehorende regels (en bijlagen) zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemmingen 'Woongebied' zijn bij dit wijzigingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een wijzigingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure. Het conceptwijzigingsplan wordt in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de overlegpartners.

Ook is een inloopmiddag georganiseerd. Het verslag van deze middag is als bijlage 7 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomsten van de inloopmiddag hebben niet tot aanpassingen van het wijzigingsplan geleid. Deze hebben voornamelijk betrekking op de gedetailleerde uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp. Bij de verdere uitwerking van de plan wordt hier rekening meegehouden.

Zienswijze

Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Tijdens deze periode zijn 2 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben betrekking op de volgende onderdelen:

• de begrenzing van het bouwvlak aan de Brug. Bronsstraat, dit in verband met het uitzicht en de achterpaden in verband met mogelijke overlast;
• trillingshinder als gevolg van het spoor.

De zienswijze met betrekking tot het bouwvlak heeft geleid tot een aanpassing van het stedenbouwkundig ontwerp en de daarmee gepaard gaande verbeelding van het ontwerpwijzigingsplan. Het aangepaste beeldkwaliteitsplan is als bijlage toegevoegd. Ten opzichte van het oude stedenbouwkundige ontwerp is de situering van de meest zuidelijk gelegen woning opgeschoven in noordelijke richting. De achterpaden zullen zo worden ingericht dat deze alleen voor de bewoners toegankelijk zullen zijn. Beide onderdelen komen ten goede van de privacy  en het uitzicht van de omwonenden.

Daarnaast is een trillingsonderzoek uitgevoerd. In paragraaf 4.12 wordt hier nader op ingegaan. Het onderzoek is zelf als bijlage bij de toelichting gevoegd.

Beroep

Het wijzigingsplan is vervolgens vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedeeltelijk gedragen door de initiatiefnemer en gedeeltelijk, voor wat betreft het onderdeel openbare ruimte, door de gemeente. Hier worden nog kosten afspraken over gemaakt. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond.

6.3 Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit wijzigingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.