Eikesstraat 16, Hunsel

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Eikesstraat is een doorgaande, overwegende woon-, straat in de bebouwde kom van Hunsel. Op de locatie Eikesstraat 16 ligt een vrijstaande woning met losstaand bijgebouw van 75 m². De karakteristieke woning is in 1957 gebouwd en sluit qua ligging en vormgeving aan bij het straatbeeld ter plaatse.

Initiatiefnemer benut de locatie primair als woonlocatie en exploiteert daarnaast een montagebedrijf, gespecialiseerd in het plaatsen van kunststof kozijnen, rolluiken, kunststof ramen en deuren, veranda's en overkappingen. Het bijgebouw van de woning is afgelopen jaren benut voor het opslaan van producten voor het montagebedrijf en stallen van de bus. Het bedrijf fungeert als dealer, dus ter plaatse worden geen producten geproduceerd. Ondanks dat de feitelijke bedrijfsactiviteiten ter plaatse zeer beperkt zijn, is de locatie in het geldende bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ bestemd als ‘Bedrijf’.

 

Afbeelding 1. Vooraanzicht woning en achterliggend bedrijfsgebouw (bron: masterhouse.nu)

 

Inmiddels heeft initiatiefnemer de wens te verhuizen en de locatie Eikesstraat 16 te verkopen. Voor het merendeel van de beoogd kopers geldt dat zij geen intentie hebben ter plaatse een bedrijf uit te gaan oefenen. De locatie leent zich het beste voor gebruik als burgerwoning.

Het gebruik als burgerwoning past echter niet binnen de geldende bestemming. Wel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de bestemming ‘Bedrijf’ gewijzigd kan worden in ‘Wonen’. Om het perceel voor de verkoop en het verdere gebruik de gewenste bestemming te geven, is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.
 

1.2 Ligging plangebied

De locatie Eikesstraat 16 ligt in de bebouwde kom van Hunsel, gemeente Leudal. De Eikesstraat is een zijstraat van de doorgaande, noord-zuid georiënteerde Kraakstraat en loopt vanuit de kern door in het buitengebied.

De kern Hunsel bestaat als het ware uit twee delen, gescheiden door de Uffelsebeek. De Eikesstraat ligt juist ten noorden van het beekdal. De verdere ontwikkeling aan deze noordzijde heeft met name na de Tweede Wereldoorlog plaatsgevonden.

 

Afbeelding 2. Luchtfoto ligging plangebied in de kern Hunsel (bron: pdok.nl)
 

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de locatie Eikesstraat 16 geldt het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ van de gemeente Leudal. Dit plan is vastgesteld op 14 november 2017.

 

De locatie is bestemd als ‘Bedrijf’. Tevens gelden de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 5’ en ‘Waarde – Archeologie 6’ (beiden gedeeltelijk). Het deel van het perceel, gelegen op 5 meter van de weg en verder is aangewezen als bouwvlak. Ook geldt voor dit deel de aanduiding ‘Maatvoering – maximum bebouwingspercentage: 20%’. Voor het hele perceel geldt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – kozijnen’.

 

Op grond van de bestemming ‘Bedrijf’ is het wonen in een bedrijfswoning toegestaan, mits deze bestond op het moment van ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan. De woning Eikesstraat was op dat moment aanwezig en in gebruik voor bewoning.

Een bedrijfswoning wordt binnen het bestemmingsplan gedefinieerd als een woning die een functionele binding heeft met het bedrijf, de instelling of de inrichting, ten behoeve van beheer van en/of toezicht op het bedrijf, de instelling of de inrichting. Bewoning is dan ook altijd gekoppeld aan exploitatie van een bedrijf.

Onder ‘bedrijf’ wordt in het bestemmingsplan verstaan ‘een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen’. Op grond van artikel 6 van de regels mogen ter plaatse bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend die staan vermeld in de categorieën 1 en 2 van de als bijlage opgenomen 'Lijst van bedrijfsactiviteiten - Kernen'. Daarnaast zijn ‘productiegebonden detailhandel', met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen toegestaan en ruimtelijk niet relevante evenementen. Gezien de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – kozijnen’ is aanvullend aan de algemene bepalingen binnen de bestemming ‘Bedrijf’ ter plaatse van het plangebied ook het vervaardigen van kozijnen toegestaan.

 

Doordat het niet aannemelijk is dat de beoogd koper het voornemen heeft een bedrijf uit te oefenen op het perceel en de locatie zich met name leent voor de woonfunctie, ontstaat de juridisch-planologische noodzaak om de bestemming ter plaatse te wijzigen. Om bewoning juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 6.7 onder a van het vigerende bestemmingsplan. Dit betekent dat, indien voldaan wordt aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid, de bestemming gewijzigd kan worden van ‘Bedrijf’ naar 'Wonen'.

  

Afbeelding 3. Uitsnede bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ – Eikesstraat 16 en directe omgeving (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

 

Op 27 april 2020 is door de gemeente Leudal het bestemmingsplan ‘Duurzame energie’ vastgesteld voor het gehele grondgebied en op 13 juli 2021 het bestemmingsplan ‘Huisvesting internationale werknemers en andere kamerbewoners Leudal’. Belangrijkste doel van het eerstgenoemde paraplubestemmingsplan is de bestaande algemene afwijkingsbevoegdheden voor duurzame energieprojecten te laten vervallen. Voor dergelijke ontwikkelingen wordt een buitenplanse procedure als aangewezen instrument beschouwd om de kwaliteit van ontwikkelingen naar de toekomst te borgen. Het belangrijkste doel van het tweede parapluplan is het laten vervallen van de bestaande afwijkingsregels met betrekking tot internationale werknemers en andere kamerbewoners. Ook hiervoor wordt een buitenplanse procedure als meest aangewezen instrument beschouwd.

Beide paraplubestemmingsplannen hebben geen consequenties voor of invloed op voorliggend wijzigingsplan.

 

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk worden de huidige en gewenste situatie beschreven. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de wijzigingsvoorwaarden die gelden bij wijziging van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’ getoetst. Hoofdstuk 4 gaat beknopt in op de planologische beleidskaders en omschrijft de toets van het initiatief aan deze beleidskaders. In het daaropvolgende hoofdstuk 5 wordt de toetsing van de relevante onderzoeksaspecten beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de planbeschrijving. Tenslotte sluit hoofdstuk 7 af met de uitvoeringsaspecten, bestaande uit de economische uitvoerbaarheid, de procedure en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
 

2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie in het plangebied en de beoogde situatie na de voorgenomen ontwikkeling.

2.1 Huidige situatie

Het initiatief heeft betrekking op een perceel aan de noordzijde van de Eikesstraat in de bebouwde kom van Hunsel. De locatie is plaatselijk bekend als Eikesstraat 16 en kadastraal bekend als gemeente Hunsel, sectie B, nummer 2909. Het perceel is 535 m² groot.

 

Afbeelding 4. Luchtfoto Eikesstraat 16 met kadastrale gegevens (bron: pdok.nl) 

 

De Eikesstraat vormt een ruim opgezette woonstraat met verhoogd voetpad en fietssuggestiestroken binnen de rijbaan. Ter hoogte van het plangebied is tussen de rijbaan en het trottoir een smalle groenstrook aanwezig met hoog opgaande bomen. Op andere plekken in de straat lijkt deze groenvoorziening vervangen door parkeervakken.

 

De woning Eikesstraat 16 dateert, aldus de BAG, uit 1957 en heeft een oppervlakte van 140 m². Aan het achterliggend gebouw is bouwjaar 2005 toegekend.

Het pand waarin de woonfunctie gevestigd is, bestaat uit 2 bouwlagen met een kap. Aan de achterzijde is een open terrasoverkapping gerealiseerd. Het bijgebouw bestaat uit 1 bouwlaag met een zadeldak. Dit gebouw is ca. 75 m² groot.

 

Afbeelding 5. Vooraanzicht Eikesstraat 16 (bron: Masterhouse.nu) 

 

Het overig deel van het perceel is onbebouwd en aan de achterzijde grotendeels verhard. De gronden zijn aan de voorzijde van de woning ingericht als inrit en siertuin (met kiezels, verharding en enige beplanting) en aan de achterzijde als terras en verharde buitenruimte die tevens ruimte heeft geboden voor stalling of opslag.

Ten oosten en westen van het plangebied zijn burgerwoningen aanwezig en ook aan de noordzijde grenst het perceel aan een woonperceel.

 

Afbeelding 6. Aanzicht achterterrein Eikesstraat 16 met vrijstaand bijgebouw (bron: masterhouse.nu)
 

2.2 Gewenste situatie

De noodzaak van het wijzigingsplan is gelegen in de gewenste verkoop van het perceel. Vanuit de markt is er meer vraag de locatie als burgerwoning te benutten, dan als bedrijf. Het wonen zal in de toekomst dan ook de hoofdfunctie vormen.

Bij de bestemmingswijziging is geen sprake van sloop, nieuwbouw of wijziging van de perceelsinrichting. De achtergrond van de planologische procedure is uitsluitend functioneel.

 

In de toekomstige situatie zal alle bebouwing gebruikt worden (blijven) voor de woonfunctie en worden de onbebouwde gronden benut als inrit, terras, tuin en overige buitenruimte. Mogelijk zal een nieuwe eigenaar ondergeschikte wijzigingen aanbrengen in de inrichting van de buitenruimte of bebouwing. Dit aspect vormt echter geen onderdeel van voorliggend wijzigingsplan.  

 

Met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 6.7 onder a van het bestemmingsplan “Woonkernen Leudal 2017” wordt de bestemming ‘Bedrijf’ gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. Dit maakt het juridisch-planologisch mogelijk dat een nieuwe eigenaar in de voormalige bedrijfswoning mag wonen zonder uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten op de locatie.
 

3 Toetsing wijzigingsbevoegdheid

Zoals eerder aangegeven geldt op de locatie het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’. Voor de gronden aan de Eikesstraat 16 (Hunsel) geldt de bestemming ‘Bedrijf’. Het gewenste gebruik van het perceel als burgerwoning past niet binnen deze bestemming. Overwogen is in te zetten op de zogenaamde ‘kruimelgevallen-regeling’ voor ander gebruik van een bestaand gebouw binnen de bebouwde kom (artikel 4, lid 9, bijlage II, Bor), maar gezien de wens om de locatie voor de toekomstig bewoner juridisch-planologisch duidelijk geregeld te hebben, is besloten de bestemming binnenplans te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’.
 

3.1 Omschakeling ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’

 

Indien wordt aangetoond dat voldaan wordt aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid, kan worden geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan de criteria die de gemeenteraad van Leudal heeft vastgesteld om de bestemming ‘Bedrijf’ om te zetten in ‘Wonen’. Tussen de vaststelling van het geldende bestemmingsplan en dit wijzigingsplan zijn er geen beleidswijzigingen geweest, die aanleiding geven om geen toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheid.

 

Onderstaand worden de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid cursief opgesomd en is het initiatief per voorwaarde getoetst.

 

6.7 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in de bestemming 'Dienstverlening', 'Kantoor', 'Maatschappelijk', of 'Wonen', indien de activiteit ter plaatse gedurende een jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet, met dien verstande dat:

Het voornemen is de bestemming te wijzigen. De bedrijvigheid, die naar verwachting de grondslag vormde voor toekenning van de bestemming ‘Bedrijf’ in het geldend bestemmingsplan, is ter plaatse altijd beperkt geweest qua aard en omvang. Op de locatie is reeds meer dan een jaar geen sprake van de vervaardiging van kozijnen.

 

Gezien de ligging van het plangebied binnen de bebouwde kom in een woonstraat, omringd door burgerwoningen, wordt de herbestemming als ‘Wonen’ als ruimtelijk gewenst beschouwd.

Daarbij blijkt dat er in de markt nauwelijks tot geen gegadigden voor aankoop als object met bedrijfsfunctie. Het is dan ook niet aannemelijk dat op de locatie op korte termijn bedrijfsactiviteiten worden voortgezet. Wel is er vraag voor het gebruik van de locatie als burgerwoning. 

1. het aantal woningen niet toeneemt;
   Op de locatie is reeds één (bedrijfs-)woning aanwezig, die onderdeel uitmaakt van de bestaande regionale en gemeentelijke woningvoorraad. De woning wordt omgezet van bedrijfswoning naar burgerwoning. Er wordt geen woonfunctie toegevoegd. Het initiatief valt dan ook niet onder de werkingssfeer van de woonvisie en het woningbouwprogramma.
2. de behoefte aan uitbreiding van dienstverlening of kantoren moet worden aangetoond.
   Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de wijziging naar ‘Wonen’. Omzetting naar dienstverlening of kantoor is dan ook niet aan de orde.
3. het gebruik als 'Dienstverlening', 'Kantoor', 'Maatschappelijk', of 'Wonen' vanuit Milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is;
   De milieuhygiënische aanvaardbaarheid van de functie wonen is op alle relevante aspecten getoetst in hoofdstuk 5 ‘Onderzoeksaspecten’. Het gebruik voor deze functie blijkt milieuhygiënisch aanvaardbaar.
4. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
   Voor de toetsing van het woon- en leefklimaat wordt eveneens verwezen naar hoofdstuk 5 ‘Onderzoeksaspecten’. Hieruit blijkt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
5. het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
   Met de functiewijziging is geen sprake van sloop en/ of nieuwbouw. Er vindt geen wijziging plaats van de bebouwde of onbebouwde situatie. Daarbij blijft het bouwvlak gehandhaafd voor het perceel, in lijn met de aangrenzende woonpercelen.
6. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 43.1, sub b, c en d.
   Artikel 43.1 bevat de overige regels voor parkeren. In paragraaf 5.11 is de toetsing van dit aspect opgenomen. Hieruit blijkt dat voldaan worden aan de geldende parkeerregels.
7. de belangen en bestemmingen in de omgeving niet onevenredig worden aangetast;
   In de omgeving van het plangebied zijn met name burgerwoningen gelegen. Hoofdstuk 5 van deze toelichting gaat in op de eventuele consequenties van de wijziging voor functies in de omgeving. Hieruit blijkt dat de belangen en bestemmingen in de omgeving niet worden aangetast.
8. er voldaan is aan de eisen die gesteld zijn in de Nota Kwaliteit (bijlage 1 van de regels);
   Het kwaliteitsbeleid is vanuit het Limburgs Kwaliteitsmenu doorvertaald in de Structuurvisie Leudal en aangepast en aangevuld in de Nota Kwaliteit. Uit deze beleidsdocumenten blijkt dat de Nota Kwaliteit niet van toepassing is op omzetting van een bestaande bedrijfsbestemming naar ‘Wonen’ in de bebouwde kom waarbij geen nieuwe bebouwing wordt opgericht en geen woningen worden toegevoegd.
9. de maximaal toegelaten oppervlakte aan bebouwing niet toeneemt;
   Het plangebied wordt herbestemd tot ‘Wonen’, waarbij de bouwregels van deze bestemming van toepassing worden verklaard. Ook hier geldt een maximum bebouwd oppervlak van 275 m².
10. de bouw- en gebruiksregels voor de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Kantoor', 'Maatschappelijk', of 'Wonen' in dit bestemmingsplan onverkort van toepassing blijven.
    Het plangebied wordt herbestemd tot ‘Wonen’ en de regels van deze bestemming uit het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ met daarop volgende wijzigingen worden van toepassing verklaard. Voor het perceel gaan dan ook onverkort de bouw- en gebruiksmogelijkheden gelden uit de bestemming ‘Wonen’ van voornoemd moederplan.

4 Beleid

De wijziging van de bestemming 'Bedrijf’ in de bestemming 'Wonen' is van ondergeschikte aard.

De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in het ‘moederplan’, waarmee reeds een afweging heeft plaatsgevonden onder welke omstandigheden wijziging van de bestemming ook beleidsmatig mogelijk en gewenst is. Uit het vorige hoofdstuk blijkt dat aan de opgenomen wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan.

Bij de herbestemming is geen sprake van een nieuwe woningbouw ontwikkeling. Deze wijziging is primair noodzakelijk om de locatie te kunnen verkopen als burgerwoning.

 

Het beleid van de Rijks-, provinciale en gemeentelijke overheid is er op gericht kernen in het landelijk gebied vitaal en leefbaar te houden. Daarbij is bekend dat het in de huidige tijd niet mogelijk is alle voorzieningen in alle dorpen beschikbaar te houden. Gestreefd wordt naar een basisniveau en naar behoud van gemeenschappen. Leegstand is ongewenst omdat dit verloedering en verval in de hand werkt.

Een montagebedrijf voor kozijnen en aanverwante producten vormt geen basisvoorziening en is niet plaatsgebonden. Het werkgebied van een dergelijk bedrijf is bovenregionaal, waardoor er vanuit de activiteiten geen sprake is van lokale binding.

Door de functiewijziging ontstaat een voor de markt meer interessante functie en wordt meerwaarde bereikt voor de woningen in de directe omgeving. De locatie is niet gelegen in het dorpscentrum en ziet niet op een basisvoorziening. De levendigheid en functionele diversiteit in de kern wordt dan ook niet beperkt door het verdwijnen van de bedrijfsfunctie.

 

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling zijn er geen Rijks-, provinciale, regionale of gemeentelijke belangen in het geding. Het initiatief past binnen geformuleerde beleidsdoelstellingen.

 

Afbeelding 7. Plangebied in Omgevingsverordening Limburg 2014 aangewezen als ‘bebouwd gebied’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

5 Onderzoeksaspecten

5.1 Inleiding

 

Bij de toekenning van een nieuwe functie aan een bepaald gebied dient rekening gehouden te worden met mogelijke (milieu-)effecten op de omgeving en vanuit de omgeving. Het onderzoek naar de milieuaspecten zoals bedrijven en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, bodem, geur en externe veiligheid wordt in de volgende paragrafen beschreven. Eveneens is gekeken naar planologische aspecten, zoals kabels en leidingen, water, archeologie en cultuurhistorie, natuur, verkeer en parkeren en duurzaamheid. Ook de hieruit voortkomende bevindingen worden in dit hoofdstuk toegelicht.
 

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Binnen het plangebied is één woning met een vrijstaand bijgebouw aanwezig. In het bijgebouw hebben afgelopen jaren zeer beperkte bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden, in de vorm van opslag en stalling van een bedrijfsbus. De aanwezigheid van een bedrijfswoning en bedrijfsfunctie zijn op dit moment vanuit de geldende bestemming toegestaan.

De locatie wordt met voorliggend plan omgezet in een burgerwoning.

 

De bedrijfsmatige mogelijkheden, zoals die worden geboden onder de bestemming ‘Bedrijf’ verdwijnen met de bestemmingswijziging. Uitsluitend de woonfunctie blijft behouden.

 

Milieuzonering vanuit plangebied naar omgeving

Woningen worden niet beschouwd als functies die een negatieve milieu-invloed op hun omgeving hebben. Een toets van de invloed van deze functie in het plangebied op de omgeving hoeft dan ook niet plaats te vinden.

 

Bedrijfsfuncties kunnen, afhankelijk van hun aard en omvang, negatieve milieu-invloed hebben op gevoelige functies in de omgeving. Met voorliggend plan verdwijnt dit bedrijfsmatig gebruik, waardoor er geen sprake meer is van potentiële negatieve milieu-invloed op de omgeving. 

 

Milieuzonering vanuit omgeving naar plangebied

Woningen worden wel beschouwd als gevoelige functies voor milieu-invloed van inrichtingen uit hun omgeving. Bij het toekennen van een nieuwe gevoelige functie dient inzichtelijk gemaakt te worden dat in de omgeving van de locatie geen bedrijven of inrichtingen voorkomen die het woon- en leefklimaat dusdanig slecht beïnvloeden, dat de nieuwe gevoelige functie niet toegestaan kan worden.

 

Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie de gebruiksvormen wonen (bedrijfswoning) en bedrijf (‘vervaardigen van kozijnen’) toegestaan. In de regels worden algemene bedrijfsactiviteiten beperkt tot milieucategorie 1 en 2, mits opgenomen op een als bijlage opgenomen bedrijvenlijst. Voor de specifieke activiteit ‘vervaardigen van kozijnen’ zijn geen beperkingen opgelegd aan de aard van het gebruik.

 

De toegestane en aanwezige bedrijfswoning Eikesstraat 16 wordt in de ruimtelijke en milieutoetsing beschouwd als gevoelige functie. Uitsluitend voor de eigen bedrijfsactiviteiten is deze niet gevoelig. De beoogde bestemmingswijziging beïnvloed de manier waarop impact van inrichtingen in de omgeving op het plangebied getoetst moet worden dan ook beperkt.

 

De omgeving van het plangebied wordt gedomineerd door burgerwoningen. Ruim 37 meter ten zuidwesten van het plangebied komt een locatie voor met de bestemming ‘Dienstverlening’ en ca. 90 meter ten zuiden is de bestemming ‘Maatschappelijk’ toegekend.

 

Gezien de grote afstand tussen bestemmingen die inrichtingen mogelijk maken, de tussenliggende woonbestemmingen en het feit dat binnen het plangebied reeds gevoelige functies zijn toegestaan, wordt geconcludeerd dat de bestemmingswijziging geen belemmeringen of beperkingen veroorzaakt voor omliggende bedrijvigheid of andere functies met milieu-invloed.

 

Afbeelding 8. Weergave bedrijfsbestemming plangebied en overige omliggende functies met dichtbijgelegen niet-woonfunctie op ruim 37 meter (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

 

Ook voor de toets van het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied zijn de functies in de omgeving van belang. Nu de locatie wordt omringd door burgerwoningen kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het perceel Eikesstraat 16 reeds een goed woon- en leefklimaat bestaat.

 

Het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’ legt dan ook geen beperkingen op aan de bestemmingswijziging.

 

5.3 Geluid

Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. Hierbij kan gedacht worden aan weg- en railverkeer, maar ook aan industriële activiteiten. De Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en het Bouwbesluit geven normen weer voor de hoogst acceptabele geluidbelasting en minimale geluidwering bij geluidgevoelige functies, zoals woningen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande en nieuwe situaties.

 

Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder dient voor nieuwe geluidgevoelige objecten getoetst te worden aan de geluidbelasting vanaf omliggende zoneplichtige wegen.

Op de locatie Eikesstraat 16 is reeds een geluidgevoelig object aanwezig. Er is geen sprake van oprichting van nieuwe geluidgevoelige objecten en/ of het verplaatsen van het geluidgevoelig object. De Wet geluidhinder is voor deze planwijziging dan ook niet van toepassing.

Daarnaast is sprake van een 30 km-zone met geringe verkeersintensiteiten en ligt de woning op ruim 8 meter van de meest nabijgelegen rijbaan. Op grond van deze aspecten kan worden aangenomen dat sprake is van een akoestisch aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

 

Industrielawaai

De eventuele geluidsinvloed van omliggende bedrijven en inrichtingen op het plangebied is reeds getoetst in paragraaf 5.2. Een nader akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.

 

Conclusie

Het aspect geluid legt, zowel vanuit het aspect ‘wegverkeerslawaai’ als vanuit het aspect ‘industrielawaai’, geen beperkingen op aan de voorgenomen functiewijziging in het plangebied.

5.4 Luchtkwaliteit

Wet Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking en staan de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet milieubeheer (Wm, hoofdstuk 5). Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• Een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• Een project draagt ‘niet in betekende mate’ (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.
• Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

 

Hierna wordt ingegaan op het feit dat het initiatief ‘niet in betekende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, waardoor luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering vormen.

 

‘Niet in betekenende mate (NIBM)’

In het Besluit NIBM is vastgelegd wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM₁₀) of stikstofdioxide (NO₂). Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• Aantonen dat een project binnen de grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig, het project is in ieder geval NIBM.
• Op een andere manier aannemelijk maken dat een project voldoet aan het 3% criterium. Ook als een project niet kan voldoen aan de grenzen van de Regeling NIBM, is het mogelijk om alsnog via berekeningen aan te tonen, dat de 3% grens niet wordt overschreden.

Als de 3% grens voor PM₁₀ of NO₂ niet wordt overschreden, dan hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden.

De Regeling NIBM geeft voor een aantal soorten van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Het gaat daarbij om woningbouwprojecten, kantoorprojecten en enkele inrichtingen (bijvoorbeeld landbouwinrichtingen). Als een project binnen de begrenzing van de Regeling NIBM valt, dan is geen verdere toetsing aan de grenswaarden nodig. Het project geldt dan als een NIBM-project en kan doorgaan zonder dat extra maatregelen worden genomen. Tevens is er dan geen luchtkwaliteitsonderzoek nodig.

 

De 3% is als volgt gekwantificeerd:

• Voor woningbouw geldt dat de 3% grens is vastgesteld op 1.500 woningen (bij 1 ontsluitingsweg) en op 3.000 woningen in het geval van 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Voor kantoren geldt dat de 1% grens is vastgesteld op 100.000 m² bruto vloeroppervlakte kantoorgebouwen (bij 1 ontsluitingsweg) en op 200.000 m² bruto vloeroppervlakte kantoorgebouwen in het geval van 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.  

De herbestemming van het perceel Eikesstraat 16 van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’ valt ruimschoots binnen de NIBM-grens. De burgerwoning die in het plangebied ‘ontstaat’ is in de huidige situatie reeds aanwezig als bedrijfswoning. Het plan geldt dan ook als een NIBM-project.

De functiewijziging zorgt ervoor dat de verkeersaantrekkende werking van de locatie afneemt. Er zal dan ook sprake zijn van een vermindering van de bijdrage van de locatie aan de verschillende componenten die de luchtkwaliteit (negatief) beïnvloeden. Een nader onderzoek naar de luchtkwaliteit ten gevolge van de ontwikkeling is niet nodig.

 

Huidige achtergrondconcentratie

Naast het effect dat het plan heeft op de luchtkwaliteit dient ook gekeken te worden naar de luchtkwaliteit in het plangebied zelf wanneer in de nieuwe situatie sprake is van een nieuw gevoelig object. Het woon- en leefklimaat ter plaatse wordt deels bepaald door de luchtkwaliteit.

In voorliggend plan is geen sprake van een nieuw gevoelig object, omdat ter plaatse reeds een woning is toegestaan. Een nadere toetsing kan dan ook achterwege blijven.

 

Conclusie

Door het feit dat de ontwikkeling ‘NIBM’ is, kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve gevolgen zullen zijn voor het aspect luchtkwaliteit. Daarnaast wijzigt de situatie met het oog op het aspect luchtkwaliteit niet; zowel in de huidige als in de nieuwe situatie zijn binnen het plangebied voor luchtkwaliteit gevoelige functies toegestaan.  

Geconcludeerd wordt dan ook dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de bestemmingswijziging.
 

5.5 Bodem

In een bestemmingsplan dient gemotiveerd te worden dat de in het plan toegelaten bestemming passend is in relatie tot de bodemkwaliteit. De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de volgens de bestemming toegestane functie(s).

 

Omdat reeds een woonfunctie is toegestaan, kan volstaan worden met een vooronderzoek naar de bodemkwaliteit. Door BodemInzicht is een vooronderzoek uitgevoerd voor Eikesstraat 16 (NEN5725). De onderzoeksrapportage (d.d. 2 maart 2023) is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting. De conclusie van het onderzoek luidt samengevat als volgt:

 

Uit het verrichte vooronderzoek zijn geen (voormalige) potentiële bronnen vastgesteld die bodemverontreiniging tot gevolg kunnen hebben. De onderzoekslocatie wordt als onverdacht beschouwd.
Vanuit de directe omgeving wordt geen beïnvloeding verwacht op de bodemkwaliteit.

De bodem binnen de onderzoekslocatie wordt niet als asbestverdacht beschouwd.

Op basis van de BKK en de Nota Bodembeheer Limburg Noord wordt verkennend bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht.

 

Het aspect ‘Bodemkwaliteit’ legt dan ook geen beperkingen op aan de bestemmingswijziging.
 

5.6 Externe veiligheid

 

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen door bedrijven (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen);
• het gebruik van luchthavens;
• het gebruik van windturbines.

Voor inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) het belangrijkste toetsingskader. Hierin zijn bijvoorbeeld grenswaarden, richtwaarden en oriënterende waarden opgenomen voor het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Daarnaast is er specifieke wetgeving voor de opslag van vuurwerk en munitie. Voor transport van gevaarlijke stoffen is met name de Wet vervoer gevaarlijke stoffen relevant. Op 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking getreden, waarmee het verplicht is geworden transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd, vast te leggen in het bestemmingsplan. Verder is het Besluit externe veiligheid buisleidingen van belang (Bevb). Voor luchthavens geldt specifiek beleid, dat deels nog in ontwikkeling is. De regels over externe veiligheid en windturbines zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit. De laatste twee onderdelen zijn niet relevant voor dit bestemmingsplan.

 

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet getoetst worden aan het externe veiligheidsbeleid. In ruimtelijke plannen moet worden ingegaan op de risico’s in het projectgebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

 

Plaatsgebonden risico   

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10^-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

 

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

 

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico.

 

(Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants, zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

 

Risicovolle activiteiten

In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

 

Plangebied

Uit de Signaleringskaart Externe Veiligheid blijkt dat op zo’n 1,3 km ten oosten van het plangebied een aardgasleiding met risicocontour ligt. De risicocontour ligt op ruim 850 meter van Eikesstraat 16, waardoor de risico’s voor het vervoer van gevaarlijke stoffen niet tot het plangebied reiken.

 

 

Afbeelding 9. Uitsnede kaartbeeld Signaleringskaart externe veiligheidskaart (bron: ev-signaleringskaart.nl)

 

Op zo’n 640 meter te zuiden van het plangebied is sprake van een inrichting met propaantank. Ook hiervan reiken de risico’s voor opslag van gevaarlijke stoffen niet tot het plangebied.

 

Nu er geen significante risicobronnen in de omgeving aanwezig zijn, in het plangebied geen gevoelige functie wordt toegevoegd en de potentiële personendichtheid niet toe- maar afneemt (verdwijnen bedrijfsfunctie) kan worden geconcludeerd dat het aspect ‘externe veiligheid’ geen beperkingen oplegt aan de bestemmingswijziging.

 

Advies Veiligheidsregio Limburg-Noord

PM

 

Conclusie

In de omgeving zijn geen inrichtingen aanwezig, die een risico veroorzaken op het gebied van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid leidt dan ook niet tot beperkingen voor de voorgenomen functiewijziging.

 

5.7 Kabels en leidingen

In het geldend bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ en op de signaleringskaart externe veiligheid zijn in of in de directe omgeving van het plangebied geen kabels of leidingen opgenomen die planologische bescherming behoeven. Voor het initiatief gelden dan ook geen belemmeringen vanuit het aspect ‘kabels en leidingen’. 
 

5.8 Water

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dienen waterhuishoudkundige belangen meegewogen te worden. De ‘watertoets’ is hiervoor het toetsinstrument. Het doel van de watertoets is het voorkomen van waterproblemen, zoals wateroverlast en verdroging. Nieuwe plannen dienen te voldoen aan het principe van Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen, waarbij de hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de oorspronkelijke situatie.

 

Hemelwater

Het nemen van maatregelen voor de afkoppeling van hemelwater, is noodzakelijk indien er sprake is van een toename van het verhard oppervlak (bebouwing en verharding). Voorliggend initiatief richt zich op de bestemmingswijziging naar ‘Wonen’. De huidige bebouwing op de locatie blijft behouden. Op dit moment is het gehele achterterrein van het perceel verhard. Het is zeer goed denkbaar dat een nieuwe eigenaar het geheel gaat gebruiken als tuin en dat daarvoor verharding wordt verwijderd. Op dit moment staat in elk geval vast dat het bebouwd en verhard oppervlak niet toenemen. Maatregelen voor de afkoppeling van hemelwater zijn dan ook niet noodzakelijk.

Een negatieve beïnvloeding van het grondwaterpeil of de waterhuishouding is gezien de aard van het plan niet aan de orde.

 

Afvalwater

Het (huishoudelijk) afvalwater blijft conform de huidige situatie aangesloten op het bestaande rioleringssysteem.

 

Overleg waterbeheerder

Gezien de beperkte omvang van het initiatief en aard van de procedure is het niet verplicht het plan te bespreken met/ voor te leggen aan het waterschap. Uiteraard heeft het waterschap in het kader van de formele planprocedure de mogelijkheid om op het initiatief te reageren.  

 

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bestemmingswijziging geen belemmeringen oplevert voor de waterhuishoudkundige situatie en dat de waterhuishoudkundige situatie ook geen belemmeringen oplevert voor de wijziging van de bestemming ‘Bedrijf’ in ‘Wonen’.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

De Erfgoedwet verplicht gemeenten in hun bestemmingsplannen rekening te houden met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

 

De gemeente Leudal heeft haar archeologisch beleid vastgelegd in een archeologische beleidskaart. De waardering op de archeologische beleidskaart is doorvertaald in het geldende bestemmingsplan. Voor het plangebied gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 5' en ‘Waarde – Archeologie 6’. Op basis van deze dubbelbestemmingen is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij bodemingrepen vanaf respectievelijk 1.000 m² en 2.500 m² en voor beiden een diepte van 0,40 meter.

 

De dubbelbestemmingen zijn overgenomen in onderhavig wijzigingsplan. Hierdoor wordt de bescherming van archeologische belangen bij eventuele toekomstige bodemingrepen gewaarborgd. Daarnaast vindt er binnen het plangebied slechts een bestemmingswijziging plaats, zonder sloop, nieuwbouw of significante wijziging van beplanting. De bodem blijft daarmee ongeroerd.

 

Archeologisch onderzoek is in het kader van deze procedure dan ook niet aan de orde. Wanneer de toekomstig eigenaar van het perceel in de toekomst werkzaamheden gaat uitvoeren die het roeren van de bodem tot gevolg hebben, blijven de voorwaarden vanuit de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 5’ en ‘Waarde – Archeologie 6’ van kracht.

 

Cultuurhistorie

Nu het plan niet zorgt voor wijziging in de bebouwde of onbebouwde situatie ter plaatse heeft het geen invloed op cultuurhistorische waarden in of in de omgeving van het plangebied.
 

5.10 Natuur

Bij iedere ontwikkeling dienen de eventuele gevolgen ten aanzien van de natuurbescherming inzichtelijk gemaakt te worden. Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en Fauna wet (soortenbescherming) en de Boswet zijn opgegaan in deze nieuwe wet. De strekking van de wet blijft gelijk: de beschermde gebieden en soorten mogen niet aangetast worden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

 

Gebiedsbescherming

Door het Rijk zijn in Nederland Natura 2000-gebieden aangewezen. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Vogel- en Habitatrichtlijnen. Voor deze gebieden zijn instandhoudingsdoelstellingen bepaald.

 

Afbeelding 10. Plangebied ten opzichte van Natura2000 gebied (bron: Aerius.nl)

 

Het is verboden zonder vergunning van Gedeputeerde Staten projecten te realiseren of andere handelingen te verrichten die gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000 gebied de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. Natura 2000-gebieden kunnen schade ondervinden wegens diverse aspecten, zoals verdroging, oppervlakteverlies, verontreiniging, versnippering, optische verstoring, verzuring en vermesting.

 

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000 gebieden gelegen. De meest nabijgelegen gebieden zijn gelegen op Belgisch grondgebied; Uiteraarden langs de Limburgse Maas met Vijverbroek en Hamonterheide, Hageven, Buitenheide, Stramprooierbroek en Mariahof. Deze zijn gelegen ten zuiden en zuidwesten van het plangebied, op een afstand van 2,5 kilometer en meer.

 

Het plan ziet op herbestemming van een bestaande bebouwde locatie met een bedrijfswoning en bedrijfsfunctie. De bestaande woning wordt bestemd en gebruikt als burgerwoning. Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet meer toegestaan. Bij of als gevolg van de herbestemming worden geen sloop- of bouwactiviteiten uitgevoerd, waardoor geen sprake is van een zogenaamde aanlegfase.

 

Als gevolg van de bestemmingswijziging worden de gebruiksmogelijkheden op het perceel beperkt. Met het verdwijnen van de bestemming ‘Bedrijf’ verdwijnt ook de verkeersaantrekkende werking ten behoeve van deze bedrijfsmatige activiteit (zie ook paragraaf 5.11).

 

Gezien de aard, omvang en ligging van het initiatief zal dit niet leiden tot een toename van emissies op Natura 2000 en tevens niet tot (extra) verdroging, verontreiniging, optische verstoring, verzuring of vermesting. Ook heeft het plan geen oppervlakteverlies of versnippering tot gevolg.

 

Soortenbescherming

In Nederland komen ongeveer 30.000 soorten dieren en planten voor. De Wnb regelt de bescherming van circa 300 in het wild voorkomende soorten inheemse planten en dieren. In de Wnb is onder meer bepaald dat beschermde diersoorten niet mogen worden gedood, gevangen of verontrust en beschermde plantensoorten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende dieren en planten. Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren.

 

In de Wet natuurbescherming is de soortenbescherming van beschermde flora- en fauna opgenomen. In hoofdstuk 3 van de Wnb zijn de beschermingsregimes omschreven. Per beschermingsregime is bepaald welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing en vrijstelling kan worden verleend. Er zijn drie beschermingsregimes, de soorten op basis van de Vogelrichtlijn, de soorten op basis van de Habitatrichtlijn en de andere soorten genoemd in de Wet natuurbescherming (Wnb).

 

Het plangebied is een deels bebouwd, deels onbebouwd terrein in de bebouwde kom. In de voortuin is enige beplanting aanwezig, de achtertuin bestaat geheel uit verharding. Beiden delen van het perceel bieden geen geschikte biotoop voor (beschermde) dier- of plantensoorten.

 

Afbeelding 11. Voortuin Eikesstraat 16 met kiezels, bestrating en enige beplanting

 

Zowel de bebouwing als de terreininrichting en beplanting blijven als gevolg van de bestemmingswijziging ongewijzigd behouden. Wel is het denkbaar dat de toekomstig eigenaar het perceel (deels) gaat herinrichten, waarbij de kansen voor planten- en met name diersoorten worden vergroot. Dit wijzigingsplan heeft echter geen gevolgen voor de inrichting van het terrein. In het kader van de planontwikkeling zullen geen gebouwen worden gesloopt en zal geen beplanting worden verwijderd. Hiermee is uitgesloten dat het initiatief negatieve effecten heeft op flora en fauna. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

5.11 Verkeer en parkeren

Het perceel Eikesstraat 16 wordt ontsloten vanaf de Eikesstraat, die ten zuiden van de woning loopt. De Eikesstraat haakt aan op de doorgaande Kraakstraat en vormt naar het westen een verbinding naar het buitengebied. Het plangebied heeft een gedeelde oprit met Eikesstraat 14 met een breedte van circa 4,7 meter.

 

Op grond van de overige regels van het geldende bestemmingsplan (artikel 43.1) geldt voor onder andere de wijziging van functies dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen ten behoeve van die uitbreiding en/of functiewijziging aanwezig dient te zijn en/of te worden gerealiseerd. Voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid dient de gemeentelijke nota parkeernormen toegepast te worden. Lid d van artikel 43.1 biedt een uitzondering voor functiewijziging indien daardoor de parkeerbehoefte niet toeneemt.

Voor het plangebied geldt dat het gebruik als bedrijfswoning met bedrijf wordt vervangen door uitsluitend bedrijfswoning. De verkeersaantrekkende werking en parkeerbehoefte van de bedrijvigheid verdwijnen dan ook.

Op grond van de Nota Parkeernormen 2016 geldt voor een vrijstaande koopwoning in de zone ‘rest kom’ een parkeernorm van 2,7 en voor een arbeids- en bezoekersextensief bedrijf een norm van 1,3/ 100 m². Het bijgebouw/ bedrijfsgebouw heeft een omvang van 75 m², waarmee de parkeerbehoefte voor deze deelfunctie afgerond 1 bedraagt.

Met het verdwijnen van de bedrijvigheid neemt de parkeerbehoefte met 1 af, waardoor de uitzonderingsregel van toepassing is en toetsing niet noodzakelijk.

 

Naast een afname van de parkeerbehoefte wijzigen de verkeersstromen ook beperkt. De verkeersbewegingen ten behoeve van de functie ‘Bedrijf’ verdwijnen in zijn geheel. De Eikesstraat krijgt uitsluitend nog de verkeersbewegingen ten behoeve van de woonfunctie te verwerken.

 

De bestemmingswijziging heeft dan ook geen negatieve invloed op de verkeers- en parkeersituatie ter plaatse van het plangebied.
 

6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Voor het wijzigingsplan gelden op grond van wet- en regelgeving een aantal voorwaarden en bepalingen. Deze hebben onder meer betrekking op de opbouw, inhoud en digitale raadpleegbaarheid.

Behalve de landelijke bepalingen is bij het plan uitgegaan van het Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Leudal en het ter plaatse van het plangebied geldende bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’.

 

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige wijzigingsplan regelt de inrichting van het gebied door voor de gronden bestemmingen aan te wijzen. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. Kenmerkend voor het wijzigingsplan is de aansluiting bij het zogenaamde ‘moederplan’, het plan waarin de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Voorliggend wijzigingsplan sluit dan ook zo veel mogelijk aan bij het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’.
 

6.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de enkelbestemming ‘Wonen’;
• de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 5’;
• de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 6’;
• het bouwvlak.

6.3 Regels

De voorschriften van het moederplan zijn opgesteld conform SVBP en gelden dus onverkort voor het onderhavig wijzigingsplan.

De regels zijn als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Op grond van de voorwaarden genoemd in artikel 6.7 van het bestemmingsplan ‘Woonkernen Leudal 2017’ van de gemeente Leudal geldt dat voor de woning in het plangebied artikel 23 ‘Wonen’ van toepassing wordt. Deze bestemming bepaalt de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de bestaande woning voor de huidige en toekomstige bewoners.
 

7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De bestemmingswijziging van het perceel Eikesstraat 16 betreft een particulier initiatief. De wijziging is noodzakelijk om de locatie te kunnen verkopen. Met dit wijzigingsplan zijn, behalve de plankosten en legeskosten, dan ook geen financiële aspecten aan de orde.

Overeenkomstig de bepalingen in hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening is voor voorliggend wijzigingsplan geen exploitatieplan noodzakelijk. Met de gemeente wordt een planschadeovereenkomst gesloten.
 

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid en procedure

Het planvoornemen betreft het wijzigen van de bestemming ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’. De dubbelbestemming en overige aanduidingen voor het perceel blijven gehandhaafd. Na bestemmingswijziging kan de locatie worden verkocht en kan de toekomstig eigenaar de locatie gaan gebruiken als burgerwoning. Door het omzetten naar een woonbestemming is het gebruik ten behoeve van een (volwaardige) bedrijfsfunctie niet langer toegestaan.

Qua feitelijk functioneel gebruik is de voorgenomen wijziging zeer beperkt aangezien er op het perceel nauwelijks bedrijfsmatige activiteiten aanwezig waren. De herbestemming maakt het juridisch-planologisch mogelijk dat de bestaande bedrijfswoning bewoond mag worden als burgerwoning.

 

Omgevingsdialoog

Ten behoeve van de beoogde bestemmingswijziging van Eikesstraat 16 van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’ is een omgevingsdialoog gevoerd door de initiatiefnemers (maart 2023). De omwonenden/ omliggende grondeigenaren zijn geïnformeerd over het voornemen de bestemming te wijzigen.

Het verslag van deze dialoog is als bijlage 2 opgenomen bij deze toelichting.

Uit de reacties blijkt dat geen van de omwonenden problemen heeft met de bestemmingswijziging naar ‘Wonen’.

 

Procedure ex artikel 3.6 Wro

Het ontwerp wijzigingsplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan eenieder zienswijzen indienen tegen het plan. Het wijzigingsplan wordt vervolgens vastgesteld door het college van Burgemeester en wethouders van Leudal.

Het vastgestelde wijzigingsplan wordt zes weken voor een ieder ter inzage gelegd.