Voshuttedijk 4 Lichtenvoorde, functieverandering naar wonen

toelichting

Hoofdstuk 1 Gegevens van het plan

Wijzigingsplan Voshuttedijk 4 Lichtenvoorde, functieverandering naar wonen

augustus 2015

Inlichtingen:

Afdeling Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling

Hester Smeenk

tel.nr. 0544 - 393 482

Hoofdstuk 2 Inleiding

2.1 Aanleiding

Bij de gemeente is een verzoek binnengekomen om een nieuwe woning te mogen bouwen aan de Voshuttedijk 4 te Lichtenvoorde. In ruil voor de mogelijkheid om een nieuwe woning te bouwen wordt de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel gesloopt. Twee stallen en de kuilvoerplaten worden gesloopt/verwijderd. Het gaat om circa 1.143 m2 bebouwing die gesloopt wordt. Het agrarische bedrijf (de 'Red barn') is beëindigd.

De bestaande bedrijfswoning blijft behouden. Op de locatie van de bestaande werktuigenberging wordt een nieuwe woning teruggebouwd. Op de locatie van de huidige stal wordt een nieuwe berging voor beide woningen gebouwd. Het erf voor deze berging wordt ingeplant met een meidoornhaag en negen fruitbomen.

Het erf wordt landschappelijk ingepast door onder meer de bestaande houtwal aan de oostzijde te verlengen en aan te vullen met eiken, berken, elzen en struikvormers.

 

2.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Voshuttedijk en ongeveer 500 meter ten noorden van Lichtenvoorde. De wijziging heeft betrekking op de percelen kadastraal bekend Lichtenvoorde, sectie G, nummer 583, en delen van de percelen 80 en 584 . Direct rondom het bedrijf liggen onbebouwde agrarische gronden. Ten noorden van het perceel ligt het nieuw ontwikkelde landgoed Voshutten. In de omgeving van het perceel zijn twee agrarische bedrijven en enkele woningen gevestigd.

afbeelding: ligging plangebied

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

Het plangebied is deels bebouwd en deels onbebouwd. Het bebouwde deel bestaat uit de bestaande bedrijfsbebouwing van het bedrijf. Het gaat dan om de bestaande bedrijfsgebouwen: een stal, een werktuigenberging en een bedrijfswoning. Aan de westzijde van de bebouwing liggen enkele kuilvoerplaten.

 

Momenteel worden op het bedrijf geen dieren meer op een bedrijfsmatige wijze gehouden. De agrarische bedrijfsvoering is gestopt.

Boerderij de Red Barn ligt in het kampenlandschap, op de grens met het jonge ontginningslandschap. Het is een jong erf, ontstaan in de ruilverkaveling in de jaren ‘70. Tot die tijd was er op de locatie geen bebouwing.De bebouwing ligt in dit gebied aan de vaak rechte wegen. De verkaveling is vaak blokvormig.

 

afbeelding: de 'Red Barn'.

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch' met een bouwvlak van circa 1 hectare.

Hoofdstuk 4 Nieuwe situatie

De agrarische bedrijfsvoering is beëindigd. De eigenaren willen een nieuwe woning op het erf mogelijk maken voor hun zoon en schoondochter. Om deze woning mogelijk te maken wordt de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing (een stal en een werktuigenberging) en een groot deel van de erfverharding verwijderd. De bestaande beplanting op en rond het erf wordt aangevuld waarbij ook doorkijkjes naar het achterliggende landschap blijven bestaan.

De nieuwe woning wordt gebouwd op de locatie van de werktuigenberging. De woning heeft een enkelvoudige hoofdvorm met kap en een schuurachtige uitstraling en wordt uitgevoerd in gedekte kleuren en natuurlijke (moderne) materialen. Een eigentijdse invulling van de traditionele hoofdvorm. De woning is gesloten aan de noordzijde en opent zich naar het landschap.

De huidige stal wordt gesloopt en vervangen voor een berging. De berging geeft een ruimtelijke verbinding tussen de twee woningen. Het erf voor de berging wordt ingeplant met een meidoornhaag die de contouren van de huidige stal volgt. Binnen deze contour worden negen fruitbomen aangeplant.

afbeelding: de nieuwe indeling van het erf (bebouwing en beplanting)

Het zuidelijke deel van het erf wordt groen ingericht. Verharding wordt gesaneerd. De kerstdennen worden gerooid. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden. De achterzijde van de bestaande woning blijft open en eenvoudig ingericht.

De oostelijke kavelgrens is een oude landschapsstructuur die aansluit op het landgoedontwerp aan de overzijde van de weg (ook een oude lijn). Aan het einde van de houtwal, ten zuiden van de bestaande woning staat een rij grote eiken. Deze structuur wordt verder versterkt door 6 nieuwe zomereiken aan te planten in het verlengde van de wal. Dit wordt aangevuld met 12 ruwe berken, 4 elzen en struikgewas (Gelderse roos en hazelaar). Daardoor zal de wal een breedte krijgen van 6 meter en een verlenging van 80 meter, in totaal 480 m2 aan nieuwe beplanting.

Het complete plan voor de erftransformatie is opgenomen in Bijlage 2 Erftransformatieplan.

Hoofdstuk 5 Beleidskader

5.1 Inleiding

Op internationaal, nationaal en provinciaal niveau zijn een aantal juridische en beleidskaders van toepassing op het plangebied. De belangrijkste worden in de volgende paragrafen beschreven.

5.2 Europese natuurwetgeving

Op internationaal niveau zijn diverse regelingen van kracht die de duurzame instandhouding van habitats en soorten tot doel hebben. De meest verplichtende regeling van de Europese Unie is de Europese natuurbeschermingsregelgeving rond Natura2000gebieden. Deze regels zijn verder uitgewerkt in de Natuurbeschermingswet en de aanwijzing van zogenaamde Natura2000-gebieden. De Natuurbeschermingswet is hier van toepassing. In december 2014 is het Korenburgerveen aangewezen als een Natura2000gebied.

Het Korenburgerveen is één van die Natura2000-gebieden. Het Korenburgerveen ligt op ruim negen kilometer afstand van het plangebied. Het Korenburgerveen is een komhoogveen in de Achterhoek, ten westen van Winterswijk. Het veencomplex bestaat uit een aantal deelgebieden waarvan de namen zijn ontleend aan de buurtschappen rondom het veen: het Meddose veen, het Vragenderveen en het Corlese Veen. Samen met het centraal gelegen Korenburgerveen vormen ze het Korenburgerveencomplex. Het is het enige gebied in Nederland waar een redelijk intacte hoogveenkern wordt omzoomd door een randzone, die doet denken aan de wat voedselrijkere laagzone van natuurlijke hoogvenen. De randzone bestaat uit nat schraalland, matig gebufferde vennen, broekbos en vochtige heide. In het Vragenderveen wordt het landschap bepaald door veendijkjes met daartussen langgerekte stroken regenererend hoogveen. Dit patroon is ontstaan tijdens de ontginning, waarbij de dijkjes zijn aangelegd om te voet de centrale delen van het hoogveen te kunnen bereiken.

Uit het aanwijzingsbesluit blijkt dat een groot deel van de habitattypen in het gebied gevoelig tot zeer gevoelig zijn voor vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie vanuit de lucht. Omdat in dit geval een agrarisch bedrijf wordt gestopt is neemt de uitstoot van stikstof af omdat er geen vee meer wordt gehouden en het aantal verkeersbewegingen afneemt.

5.3 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tussen nu en 2040. Met deze visie trekt de Rijksoverheid een beleidslijn door die al met de Nota Ruimte werd ingezet, namelijk een verdere concentratie (voor wat betreft beleidsbemoeienis en investeringen) op de ruimtelijke ordening van de hoofdinfrastructuur van Nederland, te weten de havens, Schiphol, belangrijke wegen, spoorwegen, waterwegen en andere netwerken die van wezenlijk belang zijn voor het economisch functioneren van het land. Daaronder vallen verder industriële en agrarische complexen van nationaal belang. Verder wil het Rijk zich concentreren op de maatregelen die noodzakelijk zijn om het land te beschermen tegen de zee.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het Rijk nog steeds uit van de bundelingsstrategie. Daarbij wordt voldoende aanbod van ruimte gereserveerd voor stedelijke functies en bij de vraag aangesloten. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is en er wordt ruimte geboden aan gemeenten om te kunnen bouwen voor de eigen bevolkingsgroei.

De provincies en gemeenten zijn meer dan voorheen verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening met betrekking tot verstedelijking, de afbakening van de bebouwde kommen en het landelijk gebied en het veilig stellen en de verschillende waarden van het landelijk gebied.

In de Structuurvisie is een aantal nationale belangen benoemd. Voor dit bestemmingsplan is het belang 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van toepassing. Dit bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure voor bestemmingsplannen in de gemeente. Daarbij wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan te dienen.

De overige nationale belangen zijn voor dit bestemmingsplan niet van toepassing omdat het om belangen op een hoger schaalniveau dan het lokale schaalniveau gaat.

5.4 Provinciaal beleid

5.4.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 heeft Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Deze structuurvisie is de opvolger van het Streekplan Gelderland dat al de status van een structuurvisie had.

De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

1. een duurzame economische structuur;

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Het verbeteren van de economische structuur is een belangrijke opgave voor de Gelderse samenleving. Er zijn veel kansen om de economische structuur te verbeteren. De provincie wil samen met haar partners de kansen benutten, mèt oog voor de unieke kwaliteiten van Gelderland. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door een duurzame versterking van de ruimtelijk-economische structuur. Concreet betekent dit dat bestaande en nieuwe bedrijven kansen moeten krijgen.

2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur en landschap in Gelderland, een gezonde en veilige leefomgeving en een robuust bodem- en watersysteem. De provincie zet daarom in op het waarborgen en op het verder ontwikkelen van die kwaliteiten van Gelderland.

Dit houdt onder meer in: ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek. Daarnaast moet de kwaliteit van het landschap behouden en versterkt worden. In Hoofdstuk 6 Onderzoeksresultaten wordt hier nader op ingegaan.

5.4.2 Omgevingsverordening Gelderland

Provinciale Staten hebben 24 september de Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsverordening staan de regels die horen bij de Omgevingsvisie. De regels uit de Omgevingsverordening stellen de provinciale belangen veilig omdat bestemmingsplannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen hieraan moeten voldoen.

In artikel 2.2.1.1. van de verordening is het volgende gesteld over nieuwe woningen: In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

In de omgevingsverordening is een overgangsregeling opgenomen voor bestaande rechten. Geldende bestemmingsplannen (inclusief de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheden) met een ruimere regeling dan in de omgevingsverordening is opgenomen blijven daarmee van kracht. Deze regeling is van belang omdat in dit geval het geldende bestemmingsplan meer ruimte biedt dan de omgevingsverordening.

Overigens voldoet dit bestemmingsplan aan de Omgevingsverordening. De gemeente Oost Gelre heeft op basis van de afspraken met de provincie en de regio een planningslijst voor woningbouwprojecten vastgesteld. In deze lijst zijn voor 2015 zeven woningen in het kader van het VAB-beleid gereserveerd. De woning die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen deze reservering en wordt hiermee verrekend.

5.4.3 Reconstructieplan Achterhoek en Liemers

In het Reconstructieplan Achterhoek & Liemers 2005 is de Reconstructiewet uitgewerkt voor de Achterhoek en Liemers. In het reconstructieplan wordt voor verschillende functies een plaats gegeven in het buitengebied. In het reconstructieplan staan de volgende opgaven:

• ontwikkelingsruimte voor intensieve veehouderij en grondgebonden landbouw;
• een samenhangend netwerk van natuurgebieden;
• een aantrekkelijk landschap;
• verdere uitbouw van recreatie en toerisme;
• verbeteren van leefbaarheid en het woon, werk en leefklimaat;
• een veerkrachtig watersysteem;
• een betere milieukwaliteit.

In het reconstructieplan zijn extensiveringsgebieden, verwevingsgebieden en landbouwontwikkelingsgebieden aangewezen. Het plangebied ligt in een verwevingsgebied. Verwevingsgebieden zijn bedoeld voor functiemenging. Agrarische bedrijven, wonen, recreatie en natuur komen hier naast elkaar voor. De omschakeling van een agrarische bestemming naar een woonbestemming past in een verwevingsgebied.

5.5 Gemeentelijk beleid

5.5.1 Geldende bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied Oost Gelre 2011. Dit plan is voor een deel herzien in het Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre. Deze laatste herziening heeft in dit geval betrekking op de planregels. Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch' met daarbinnen een bouwvlak van één hectare.

Op het perceel ligt de dubbelbestemming "Waarde - archeologische verwachtingswaarde - 2". Dit houdt in dat het gebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde heeft. Bij bodemingrepen die dieper gaan dan 30 centimeter én een oppervlakte beslaan van meer dan 2.500 m2 is het verplicht een archeologisch onderzoek uit te voeren.

Aan de oostzijde van het perceel ligt een hoofdrioolleiding. Deze is bestemd met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' bestemd. In dit gebiedje mag alleen worden gebouwd ten behoeve van het leidingbeheer. Voor bodemingrepen (bijvoorbeeld voor het planten of juist rooien van bomen) is een omgevingsvergunning vereist.

Wijzigingsbevoegdheid functieverandering naar wonen

In artikel 34.4 van het bestemmingsplan 'Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' is de wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om in ruil voor de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen een nieuwe woning te bouwen. De voorwaarden van deze wijzigingsbevoegdheid als volgt:

a: het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;

b: de voormalige agrarische bedrijfwoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, wordt bestemd met de bestemming 'Wonen";

c: splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan bij karakteristieke gebouwen waarvan de inhoud meer bedraagt dan 900 m3;

d: bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.15 aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken, te worden gesloopt;

e: bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.15, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend - van 100%;

f: bij hergebruik het aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bijdragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;

g: bij vervangende nieuwbouw het totale aanbod toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan:

1: 1, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen;

2: 2, en wel in één gebouw, indien sprake is van sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;

3: 2, en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen;

h: bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;

i: alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen- dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;

j: er sprake is van een landschappelijke inpassing door middel van een erfinrichtingsplan;

k: de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan de laatste door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;

l: de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:

1: de milieusituatie;

2: de verkeersveiligheid;

3: de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

4: de sociale veiligheid.

m: het wijzigingsplan positief wordt beoordeeld door het kwaliteitsteam.

In Hoofdstuk 7 Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid is de wijzigingsbevoegheid voor de verandering van de vorm van het agrarisch bouwvlak getoetst.

5.5.2 Landschapsontwikkelingsplan

Het Landschapsontwikkelingsplan is een beleidsnota van de gemeente waarin het landschapsbeleid is vastgelegd. Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) biedt de mogelijkheid de landschappelijke eenheid en kwaliteit in de gemeente te versterken en toch ruimte te bieden aan bestaande bedrijven en nieuwe ontwikkelingen in de toekomst. In het LOP zijn elf landschapsensembles benoemd. Elk landschapstensemble kenmerkt zich door eigen karakteristieke landschapselementen. Het zijn meestal elementen die hier historisch gezien thuis horen, en soms varianten daarop die aansluiten bij het hedendaagse gebruik van het landschap.

Het plangebied ligt in het landschapsensemble van het ontgonnen Lievelder Broek. Het landschap vormt het zuidelijke deel van een aaneenschakeling van verschillende heide- en broekontginningen met grote open ruimtes. Het gebied is vlak en vrij ijl bebouwd met enkele flinke erven, maar overwegend kleine boerderijen. Ze liggen aan enkele lange rechte verharde wegen. Door het landschap lopen verder tal van zandpaden. Veel beplantingen zijn in de laatste decennia geruimd. Verspreid staan nog solitaire bomen als relicten van de vroegere houtsingels en bosjes. Wel is er nog stevige wegbeplanting langs de verharde wegen. Eén van de stuwende krachten in het gebied zijn de omschakelende agrarische bedrijven.

In het Visiedeel van het landschapsontwikkelingsplan is aangegeven dat Lievelde in de dynamische zone valt. Voor die zone geldt dat ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken in het buitengebied mogelijk zijn, maar dat dit altijd op een gebiedseigen schaal en met gebiedseigen vormen en beplantingen dient te geschieden: de “voor-wat-hoort-wat-benadering”. Deze benadering kan onder andere toegepast worden bij vrijgekomen agrarische bebouwing. Als nieuwe functies een verdichting in het landschap tot gevolg hebben, is dat hier in veel gevallen acceptabel, maar er zal voldoende ruimte moeten blijven om geen stadslandschap te worden. Ook dienen nieuwe woonfuncties daarbij goed ingepast te worden, omdat de herinrichting van erven wel eens gaat detoneren: met name grote hekken en poorten zijn daarbij soms storend in het landschap, terwijl juist voor die functies goede alternatieven zijn.

Te beschermen of op te poetsen parels in dit gebied zijn onder meer de verschraalde bermen bij erven en de typerende erfbeplantingen.

Hoofdstuk 6 Onderzoeksresultaten

6.1 Watertoets

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het waterbeheerplan 2010-2015 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's. Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal. Het thema watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van drietrapsstrategie "vasthouden-bergen-afvoeren". Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt "stand still - step forward". Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft het waterschap naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Thema	Toetsvraag	Relevant
HOOFDTHEMA'S
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering (primaire waterkering, regionale waterkering of kade)? 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1 m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Nee Ja Nee
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2.500 m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen en overstromingsvlaktes?	Nee Nee Nee Nee
Oppervlaktewater-kwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren?	Nee Nee Nee
Grondwater- kwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functie, in of nabij het plangebied die milieuhygienische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee

 

De thema's 'wateroverlast' en 'Riolering en Afvalwaterketen' zijn relevant voor dit bestemmingsplan.

Wateroverlast

Door de ontwikkelingen in het bouwvlak neemt het verhard oppervlak af met circa 1.000 m2. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en de kuilvoerplaten en een deel van de erfverharding wordt verwijderd. In ruil hiervoor wordt een nieuwe woning en een bijgebouw mogelijk gemaakt. Om eventuele wateroverlast te voorkomen en het hemelwater te laten bezinken in de grond wordt het hemelwater van de nieuwe bebouwing vertraagd afgevoerd via een nader te bepalen infiltratievoorziening.

Riolering en Afvalwaterketen

In het oosten van het plangebied ligt een persleiding in het beheer bij het waterschap Rijn en IJssel. Ten behoeve van deze leiding is een zakelijk recht gevestigd op het betreffend perceel. Indien de plannen binnen de strook van het zakelijk recht worden ontwikkeld, wordt tevoren contact opgenomen met de afdeling zuiveringsbeheer en riolering van het waterschap Rijn en IJssel.

6.2 Bedrijven en milieuzonering

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de richtafstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het op verantwoorde wijze inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen.

In de omgeving van het perceel Voshuttedijk 4 liggen enkele bedrijven. Het gaat om de volgende bedrijven.

1: De rioolwaterzuiveringsinstallatie aan de Boschlaan 18, Lichtenvoorde

De rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) heeft een capaciteit van 48.000 i.e. Op grond van de bedrijfsactiviteiten geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 200 meter voor het aspect geur. De afstand tussen de woningen aan de Voshuttedijk 4 en de RWZI bedraagt ruim 400 meter. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

2: Waterstromen Lichtenvoorde aan de Boschlaan 18b, Lichtenvoorde

Het bedrijf richt zich op het zuiveren van niet-huishoudelijk afvalwater, slibverwerking en de verwerking van vaste en verpompbare organische reststromen. Het proces (biovergisting) is daarbij geoptimaliseerd op een maximale productie van biogas. Op grond van de bedrijfsactiviteiten geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 200 meter.De afstand tussen de woningen aan de Voshuttedijk 4 en de RWZI bedraagt ruim 400 meter. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

3: Europaweg 9, Nieuwendijk 6 en Voshuttedijk 3

Op deze percelen zijn veehouderijen (een paardenhouderijen en twee rundveehouderijen) gevestigd. Voor alle drie de bedrijven geldt op basis van het Activiteitenbesluit milieubeheer een minimale afstand van 50 meter tussen deze bedrijven en nieuwe geurgevoelige objecten. Aan deze afstanden kan ruimschoots voldaan worden omdat de kortste afstand tot één van deze bedrijven minimaal 200 meter bedraagt.

6.3 Bodem

Bij een bestemmingsplanprocedure moet worden nagegaan of de bodemkwaliteit de planontwikkeling mogelijk maakt. Aan de hand van de beschikbare bodeminformatie moet onderbouwd worden wat de verwachte bodemkwaliteit is, of bodemonderzoek nodig is en of er maatregelen nodig zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

Het historisch gebruik van de gronden is agrarisch. De nieuwe functie van het perceel is wonen. De vraag is dus of de bodemkwaliteit van dien aard is dat het gebruik als woning toegestaan kan worden.

Op het perceel is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek. De conclusies van het onderzoek zijn als volgt:

Op basis van de (historische) informatie is vooraf bekeken in hoeverre de bodem op de onderzoekslocatie verontreinigd kan zijn. Op basis van de (historische) informatie worden de volgende deellocaties ten behoeve van het bodemonderzoekonderscheiden:

• voormalige bovengrondse tank: mogelijk is door lekken of morsen de bodem verontreinigd geraakt. Verdachte stoffen zijn minerale olie en vluchtige aromaten.
• overig terrein: de rest van de locatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd.

Voormalige bovengrondse tank

Zintuiglijk zijn er geen afwijkingen waargenomen. Op basis van de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat:
(a) in de grond geen van de onderzochte olie componenten is aangetoond in een concentratie boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens;

(b) het grondwater licht verontreinigd is met minerale olie.

De aangetoonde lichte verontreiniging met minerale olie in het grondwater is waarschijnlijk te relateren aan de voormalige bovengrondse tank. De hypothese "De deellocatie is verdacht verontreinigd te zijn met minerale olie en vluchtige aromaten" dient grotendeels aangenomen te worden. Op basis van de onderzoeksresultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk.

Overig terrein

Zintuiglijk zijn er geen afwijkingen waargenomen.

Op basis van de analyseresultaten kan geconcludeerd worden dat:

(a) in de grond geen van de onderzochte componenten is aangetoond in een concentratie boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens;

(b) het grondwater licht verontreinigd is met zink en matig verontreinigd is met barium.

Het is bekend dat in het grondwater zware metalen in sterk fluctuerende gehalten kunnen voorkomen, zowel door natuurlijke bronnen als door menselijke activiteiten veroorzaakt (vermesting). De gehalten betreffen dan (natuurlijke) achtergrondwaarden.

De bariumverontreiniging in het grondwater overschrijdt de tussenwaarde waarbij formeel gezien een nader onderzoek noodzakelijk is. Mogelijk komt het verhoogde gehalte barium van nature voor in de bodem. Zeker gezien het feit dat er meerdere metalen verhoogd zijn aangetroffen. Ook zijn er geen verhoogde gehalten aan metalen in de grond aangetroffen, welke zouden kunnen duiden op een potentiële bron. Verder zijn er geen antropogene bronnen aan te wijzen en ligt de onderzoekslocatie in een van oorsprong agrarisch gebied.

De hypothese "De rest van de locatie is onverdacht" dient grotendeels aangenomen te worden. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt een nader onderzoek niet noodzakelijk geacht. Het rapport is aan de Omgevingsdienst Achterhoek voorgelegd voor nader advies. De Omgevingsdient onderschrijft de stelling dat geen nader onderzoek nodig is omdat alles er op wijst dat het Bariumgehalte een natuurlijke herkomst heeft.

Aanbevelingen

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar het onderzochte terreindeel voor de geplande bouwdoeleinden te gebruiken. Aanbevolen wordt om geen grondwater op te pompen en te gebruiken voor consumptiedoeleinden. Mochten er eventuele bronneringswerkzaamheden worden uitgevoerd, dient met de aanwezigheid van de bariumverontreiniging rekening gehouden te worden.

Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden ten behoeve van bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.

6.4 Flora en fauna

De natuurbescherming in Nederland is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. De Natuurbeschermingswet 1998 regelt gebiedsbescherming van onder andere de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden. De Flora- en faunawet regelt de soortenbescherming.

Op het perceel is een quick-scan flora en fauna uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 4 Quick-scan flora en fauna.De quickscan flora en fauna heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Flora- en faunawet een beschermde status hebben en die mogelijk verstoring kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op gebieden die volgens de Natuurbeschermingswet 1998 zijn beschermd, of deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

Uit het onderzoek blijkt dat er geen gebieden of soorten worden verstoord. Nadere onderzoeken of ontheffingen zijn niet nodig. Een aantal diersoorten vraagt aandacht in de uitvoering van de plannen. De conclusies van het onderzoek zijn als volgt:

Gebiedsbescherming

Natura 2000

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Korenburgerveen, bevindt zich op circa 5 kilometer afstand ten oosten van de onderzoekslocatie.

Natuurnetwerk Nederland

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. De onderzoekslocatie ligt echter in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk. Het meest nabijgelegen ge-bied bevindt zich direct ten noorden van de onderzoekslocatie. Het betreft het in te richten landgoed Voshutten.

Beschermde Natuurmonumenten

De onderzoekslocatie is niet gelegen in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als beschermd natuurmonument.

Soortenbescherming

In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen voor vogels, vleermuizen, overige zoogdieren, reptielen, amfibieën, vissen, ongewervelden of vaatplanten aangetroffen. Een paar soorten vragen de aandacht in de uitvoering van het plan. Het gaat om de volgende soorten:

Boerenzwaluw

In de veeschuur zijn twee broedgevallen van boerenzwaluwen aanwezig. Aangezien het in dit geval slechts enkele nesten betreft, zijn er geen zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden, die jaarronde bescherming rechtvaardigen. Voor de boerenzwaluwen geldt dat er juridisch gezien geen strikte noodzaak is om het verlies aan broedgelegenheid te compenseren. Vrijblijvend wordt geadviseerd om te bezien of in de nieuw te bouwen schuur broedgelegenheid kan worden gecreëerd, bijvoorbeeld door permanente openingen te laten en eventuele kunstmatige nestgelegenheid aan te brengen.

Steenuil

De schuren op de onderzoekslocatie zijn in potentie geschikt zijn als roestplaats voor een steenuil.

De steenuil heeft twee relevante typen voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen. Dit zijn:

• de plek die als nest gebruikt wordt (voortplantingsplaats) en die ook in de rest van het jaar gebruikt wordt als verblijfplaats
• de plekken die regelmatig door de steenuil worden gebruikt buiten het broedseizoen, maar die ook in het broedseizoen door het mannetje worden gebruikt als het vrouwtje op het nest aan het broeden is.

Op de onderzoekslocatie is geen sprake van een voortplantingsplaats. De schuur op de onderzoekslocatie heeft mogelijk een functie als roestplaats. Dergelijke plekken worden niet gerekend tot de vaste rust- en verblijfplaatsen, maar zijn wel onderdelen van de functionele leefomgeving die hoort bij de voortplantingsplaats.

Door de sloop van de schuur gaat een roestplaats verloren. Vanwege de landschappelijke inpassing is er echter géén sprake van een negatieve invloed op het functioneel leefgebied.

Door de voorgenomen sloop wordt de Flora- en faunawet niet overtreden, mits de zorgplicht in acht wordt genomen. Aangezien een roestplaats wel een belangrijke functie binnen het leefgebied van soort heeft dient het verlies van de verblijfplaats gecompenseerd te worden binnen het territorium van de steenuil die op de onderzoekslocatie verblijft. Dit kan door middel van het plaatsen van nestkasten voor steenuilen in de nieuw te bouwen schuur, of door het ontwerp van de schuur aan te passen, bijvoorbeeld door het creëren van holle ruimtes achter betimmeringen, of op de nokbalken.

Ter overbrugging van de periode tussen de sloop en nieuwbouw dient, voorafgaand aan de sloop, een steenuilenkast buiten de invloedsfeer van de ingreep worden geplaatst. Dit kan bijvoorbeeld in de houtsingel.

Amfibieën

De werkzaamheden kunnen verstorend werken voor amfibieën die zich op de onderzoekslocatie bevinden. Door het dempen van de greppel kunnen dieren gewond raken of worden gedood (artikel 9 Flora- en faunawet). Voor de te verwachten soorten geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de Flora- en faunawet, waardoor geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd. Het is echter in het kader van de algemene zorgplicht wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen. Het doden of verwonden kan zoveel mogelijk worden voorkomen door de vegetatie in de greppel te verwijderen voorafgaand aan het aanvullen met grond.

6.5 Cultuurhistorie en archeologie

In het plangebied staan geen monumentale gebouwen. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd binnen de contouren van de bestaande melkveestal de 'Red Barn'. Deze zwarte schuur met rode accenten is een bijzondere verschijning in de omgeving. Deze contouren worden behouden door het nieuwe bijgebouw in deze contour te zetten en de rest van de bebouwingscontour met een meidoornhaag te accentueren. Het erf en een nabijgelegen houtwal worden aangeplant en aangevuld met streekeigen beplanting.

Het plangebied heeft een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Bij bodemingrepen dieper dan 30 centimeter én over een grotere oppervlakte dan 2.500 m2 is een inventariserend archeologisch onderzoek verplicht. Omdat een kleinere oppervlakte dan 2.500 m2 verstoord wordt hoeft geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

6.6 Geluid

Bij de realisatie van nieuwe woningen moet rekening gehouden worden met de Wet geluidhinder. De nieuwe woning komt binnen een wettelijke onderzoekszone van een weg te liggen. Binnen deze onderzoekszones moet onderzocht worden of nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, aan de geluidnormen kunnen voldoen.

De Voshuttedijk is echter een zeer rustige weg die nagenoeg alleen door de aanwonenden wordt gebruikt. Uit vergelijkbare situaties is gebleken dat op dit soort locaties ruim voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde (48 dB(A)) uit de Wet geluidhinder. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom niet noodzakelijk.

6.7 Geur

Voor de beoordeling van geurhinder van veehouderijen gelden de volgende kaders:

• Wet geurhinder en veehouderij;
• Activiteitenbesluit milieubeheer;
• Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Oost Gelre 2008.

In dit geval is sprake van woningbouw in samenhang met beëindiging van de veehouderij.In dat geval geldt alleen een minimaal aan te houden afstand tot een andere veehouderij. Deze afstand is 50 meter voor een woning buiten de bebouwde kom en 100 meter voor een woning binnen de bebouwde kom. Verdere berekeningen kunnen in dat geval achterwege blijven. Wel moet de woning voldoen aan de volgende voorwaarden:
- de woning is op of na 19 maart 2000 gebouwd;

- de woning is gelegen op een kavel die op 19 maart 2000 in gebruik was als veehouderij;

- de woning is gebouwd in samenhang met het geheel of gedeeltelijk buiten werking stellen van de veehouderij;

- de woning is gebouwd in samenhang met de sloop van de bedrijfsgebouwen die onderdeel hebben uitgemaakt van de veehouderij.

De nieuwe woning op de locatie Voshuttedijk 4 voldoet aan deze voorwaarden. Het is dus in beginsel voldoende om te toetsen aan de voor deze situatie geldende minimale afstand van 50 meter. De woning blijkt ruimschoots aan deze afstand te voldoen. Hierbij is gemeten vanuit de grens van het agrarisch bouwblok van veehouderijen in de omgeving. Omliggende veehouderijen worden niet beperkt door de voorgenomen ontwikkeling. Omdat in de directe omgeving geen veehouderijen met een grote bijdrage aan de achtergrondbelasting zijn gevestigd is ter plaatse van de nieuwe woning het woon- en leefklimaat niet in het geding. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.

6.8 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit is afhankelijk van de mate van verontreiniging door diverse luchtverontreinigende stoffen waarbij hier de voornaamste bronnen de stallen (en dan met name ten aanzien van fijn stof) zijn. Vanuit Europese richtlijnen wordt aangegeven welke luchtkwaliteitsnormen voor deze stoffen gelden. In Nederland zijn deze richtlijnen sinds 15 november 2007 geïmplementeerd in de Wet milieubeheer middels een wetswijziging van hoofdstuk 5 (milieukwaliteitseisen) titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, beter bekend als de Wet Luchtkwaliteit.

Artikel 5.16 lid 1 en 2 van de Wet milieubeheer geeft aan dat een project, waarvan de uitoefening of toepassing gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, mogelijk is als:

• het aannemelijk is gemaakt dat het niet leidt tot het overschrijden, of tot het op of na het tijdstip van ingang waarschijnlijk overschrijden, van een in bijlage 2 (Wet milieubeheer) opgenomen grenswaarde;
• het aannemelijk is gemaakt dat de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van die uitoefening of toepassing per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft of bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met die uitoefening of toepassing samenhangende maatregel of een door die uitoefening of toepassing optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert;
• het aannemelijk is gemaakt dat die uitoefening of toepassing niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 (Wet milieubeheer) een grenswaarde is opgenomen;
• indien een uitoefening dan wel toepassing is genoemd of beschreven in, dan wel betrekking heeft op, een ontwikkeling of voorgenomen besluit welke is genoemd of beschreven in, dan wel past binnen of in elk geval niet in strijd is met een op grond van artikel 5.12 lid 1 of artikel 5.13 lid 1 vastgesteld programma.

In de Regeling niet in betekenende mate (nibm) is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het gaat dan om de volgende projecten:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

De Regeling nibm is van toepassing omdat de ruimtelijke procedure voorziet in de realisatie van één woning. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk. De volledige luchtkwaliteitstoets is opgenomen in het advies van de Omgevingsdienst Achterhoek. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 Advies Omgevingsdienst.

Hoofdstuk 7 Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

a: het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;

De agrarische bedrijfsvoering is gestaakt. Met de sloop van de stal en deze bestemmingswijziging is het ook niet meer mogelijk om hier op bedrijfsmatige wijze dieren te (gaan) houden.

b: de voormalige agrarische bedrijfwoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, wordt bestemd met de bestemming 'Wonen";

De voormalige agrarische bedrijfswoning krijgt in dit bestemmingsplan de bestemming "Wonen".

c: splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan bij karakteristieke gebouwen waarvan de inhoud meer bedraagt dan 900 m3;

Deze voorwaarde is niet van toepassing. De initiatiefnemers hebben geen woningsplitsing aangevraagd.

d: bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.15 aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken, te worden gesloopt;

Op het perceel staan momenteel een bedrijfswoning, een melkveestal en een werktuigenberging. Deze laatste twee gebouwen met een oppervlakte van ruim 1.100 m2 worden gesloopt. Daarnaast worden de kuilvoerplaten en een deel van de erfverharding verwijderd. De oppervlakte verharding neemt af met circa 1.600 m2. De bestaande bedrijfswoning is circa 200 m2 groot. De nieuwe woning met het nieuwe bijgebouw worden samen circa 200 m2 groot. De bebouwde oppervlakte neemt dus af met meer dan 50% ten opzichte van de huidige situatie.

e: bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.15, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend - van 100%;

Dit plan gaat niet uit van hergebruik van bestaande gebouwen. Deze voorwaarde is dus niet van toepassing.

f: bij hergebruik het aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bijdragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;

Dit plan gaat niet uit van hergebruik van bestaande gebouwen. Deze voorwaarde is dus niet van toepassing.

g: bij vervangende nieuwbouw het totale aanbod toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan:

1: 1, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen;

2: 2, en wel in één gebouw, indien sprake is van sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;

3: 2, en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen;

Het plan gaat uit van de sloop van ruim 1.100 m2 aan bedrijfsgebouwen. In ruil voor deze sloop van bedrijfsgebouwen mag één woning teruggebouwd worden. Dit bestemmingsplan gaat uit van de bouw van één vervangende woning. Het bestemmingsplan voldoet dus aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

h: bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;

Bij de nieuwe woning wordt een bijgebouw van 75 m2 gebouwd. Bij de bestaande bedrijfswoning staan al enkele bijgebouwen. Het achtererfgebied wordt voor minder dan 50% bebouwd. Aan deze voorwaarde uit de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

i: alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen- dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;

De nieuwe woning wordt gerealiseerd als een levensloopbestendige woning.

j: er sprake is van een landschappelijke inpassing door middel van een erfinrichtingsplan;

De initiatiefnemers hebben een erftransformatieplan laten opstellen. Het plan gaat uit van de realisatie van een compact erf. De bebouwingscontouren van de bestaande bebouwing worden ook de contouren voor de nieuwe bebouwing. Op de plek van de huidige werktuigenberging wordt een nieuwe woning in een eenvoudige hoofdvorm teruggebouwd. In het erftransformatieplan zijn hiervoor enkele referentiebeelden opgenomen.

De locatie van de huidige melkveestal wordt gebruikt om een nieuwe berging te realiseren. De contouren van de stal worden ingeplant met een meidoornhaag. Binnen deze contour van meidoornhaag worden negen fruitbomen aangeplant.

De deels bestaande, groene omkadering van het erf wordt versterkt met nieuwe aanplant en zo ontstaat een goede overgang naar het omliggende landschap. Het versterken van de kavelgrenzen draagt bij aan het van oorspronkelijk meer kleinschalige kampenlandschap en het verankeren van erf en bebouwing in het landschap.

De oostelijke kavelgrens is een oude landschapsstructuur die aansluit op het landgoedontwerp aan de overzijde van de weg (ook een oude lijn). Aan het einde van de houtwal, ten zuiden van de bestaande woning staat een rij grote eiken. Deze structuur wordt verder versterkt door 6 nieuwe zomereiken aan te planten in het verlengde van de wal. Dit wordt aangevuld met 12 ruwe berken, 4 elzen en struikgewas (Gelderse roos en hazelaar). Daardoor zal de wal een breedte krijgen van 6 meter en een verlenging van 80 meter, in totaal 480 m2 aan nieuwe beplanting.

Het volledige erftransformatieplan is opgenomen als Bijlage 2 Erftransformatieplan.

k: de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan de laatste door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;

Onder punt j (zie hiervoor) is onderbouwd dat het nieuwe bouwplan en erf in het landschap ingepast worden. Het erftransformatieplan biedt hiervoor de onderbouwing.

Het erftransformatieplan is als een zogenoemde voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de regels van dit bestemmingsplan. Hiermee is de aanleg en de instandhouding van de maatregelen uit het erftransformatieplan verplicht gemaakt.

Uit de quick-scan flora en fauna blijkt dat geen soorten of gebieden verstoord worden. Tijdens de bouw en de werkzaamheden moet wel rekening gehouden worden met de roestplaats voor de steenuil en de nestplaatsen van de boerenzwaluwen. Voor de steenuil moet voorafgaand aan de sloop van de gebouwen een steenuilenkast buiten de invloedssfeer van de ingreep worden geplaatst. Bijvoorbeeld in de houtsingel. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 4 Quick-scan flora en fauna.

l: de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:

1: de milieusituatie;

2: de verkeersveiligheid;

3: de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

4: de sociale veiligheid.

ad 1: In Hoofdstuk 6 Onderzoeksresultaten zijn de verschillende milieuaspecten onderzocht. Uit de onderzoeken blijkt dat de functieverandering voldoet aan de eisen uit de milieuwet- en regelgeving.

ad 2: Het plan heeft geen gevolgen voor de verkeersveiligheid. Het aantal verkeersbewegingen, zeker met zwaarder materieel, zal naar alle redelijkheid afnemen.

ad 3: in de omgeving van het plangebied is een aantal agrarische bedrijven gevestigd. Uit het onderzoek van de Omgevingsdienst blijkt dat deze agrarische bedrijven en gronden niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt worden door deze ontwikkeling. Ook de gebruiksmogelijkheden van de woonpercelen in de omgeving worden niet beperkt door deze ontwikkeling.

ad 4: het plan heeft geen gevolgen voor de sociale veiligheid.

m: het wijzigingsplan positief wordt beoordeeld door het kwaliteitsteam.

Het plan is besproken in het ambtelijke kwaliteitsteam Ruimte en Wonen. Het kwaliteitsteam was positief over de functieverandering. De initiatiefnemers hebben het plan verder uitgewerkt in een erftransformatieplan. Dit plan is beoordeeld en geakkordeerd door de stedebouwkundige en de landschapsdeskundige van de gemeente.

Hoofdstuk 8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid

Het betreft hier een particulier initiatief. De uiteindelijke uitvoering van de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt zijn voor rekening van de ondernemer. De gemeente werkt mee aan dit initiatief door het opstellen van het bestemmingsplan en door de procedures voor haar rekening te nemen.

Het bestemmingsplan voorziet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor voor de betrokken gronden een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro dient te worden vastgesteld. Burgemeester en wethouders mogen op grond van artikel 6.12 Wro afzien van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten voor rekening van verzoeker zijn. Met verzoeker is een anterieure overeenkomst afgesloten waardoor een exploitatieplan niet hoeft te worden vastgesteld. Burgemeester en wethouders achten het plan economisch uitvoerbaar.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.2.1 Inspraak

Het ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

8.2.2 Artikel 3.1.1. Bro-overleg

Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gevoerd worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en de relevante diensten van provincie en Rijk. Omdat er geen sprake is van een provinciaal belang is het wijzingingsplan niet toegezonden aan de provincie Gelderland. Met het waterschap Rijn en IJssel heeft in het kader van de watertoets overleg plaatsgevonden. Het waterschap heeft geen opmerkingen bij het wijzigingsplan.

Bijlagen

Bijlage 1 Advies Omgevingsdienst

Bijlage 2 Erftransformatieplan

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4 Quick-scan flora en fauna