Plan: | Buitengebied, herziening Scheidingsweg 1, Wilgendijk 4 en 4a en Oude Papendijk ongenummerd |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.1586.BPBUI2021-VG01 |
De eigenaren van het perceel Scheidingsweg 1 in Lievelde hebben een verzoek ingediend voor de bouw van een extra woning ten oosten van de bestaande woning. In ruil hiervoor slopen zij hiervoor aan de Wilgendijk 4/4a te Zieuwent ruim 1.000 m2 aan stallen en schuren. Op basis van het functieveranderingsbeleid mag in ruil voor de sloop van 1.000 m2 schuren en stallen een nieuwe woning op hetzelfde perceel teruggebouwd worden. De eigenaren van de Wilgendijk 4/4a willen deze woning niet op hun eigen perceel realiseren. Deze woning wordt nu gebouwd bij de Scheidingsweg 1. De woning aan de Wilgendijk 4/4a is in het verleden feitelijk en kadastraal gesplitst. Dit is nooit met een wijziging van het bestemmingsplan geregeld. De eigenaar van Wilgendijk 4-4a vraagt om deze splitsing formeel te regelen. De woning voldoet in principe aan de voorwaarden voor een woningsplitsing.
Aan de Oude Papendijk ongenummerd nabij Groenlo ligt al jaren een bouwkavel met een woonbestemming. Er is tot nu toe geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hier een woning te mogen bouwen. Deze bouwkavel wordt ook 'ingeleverd' om een extra woning aan de Scheidingsweg 1 mogelijk te maken.
De ontwikkelingen op deze drie percelen passen niet in het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied. Een herziening van dat plan is daarom noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplanBuitengebied, herziening Scheidingsweg 1, Wilgendijk 4 en 4a en Oude Papendijk ongenummerd opgesteld.
Bij het opstellen van bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente Oost Gelre wordt in principe overal dezelfde plansystematiek gehanteerd. De bestemmingen en regels uit het voorliggende bestemmingsplan sluiten daardoor grotendeels aan op de bestemmingen en regels uit andere bestemmingsplannen. Daarmee wordt de rechtsgelijkheid en rechtszekerheid van de burgers vergroot.
Het plangebied bestaat uit drie deellocaties. De drie deellocaties liggen op de volgende locaties:
Scheidingsweg 1, Lievelde:
Het perceel ligt in het buitengebied ten zuidwesten van Groenlo.
Oude Papendijk, ongenummerd, Groenlo:
Het perceel ligt direct aan de zuidwestzijde van Groenlo.
Wilgendijk 4 en 4a, Zieuwent:
Het perceel ligt in het buitengebied van Zieuwent aan de Baakse Beek.
Het bestemmingsplan Buitengebied, herziening Scheidingsweg 1, Wilgendijk 4 en 4a en Oude Papendijk ongenummerd is een herziening van het geldende bestemmingsplan Buitengebied met de daarbij bijbehorende reparatieplannen.
Voor de drie percelen gelden momenteel de volgende bestemmingen:
Uitsnede geldende bestemmingsplan nabij Scheidingsweg 1, Lievelde
Uitsnede geldende bestemmingsplan Oude Papendijk ongenummerd, Groenlo
Uitsnede geldende bestemmingsplan Wilgendijk 4 en 4a, Zieuwent
Het plan bestaat uit drie verschillende locaties met verschillende, met elkaar samenhangende, ontwikkelingen. Het gaat om de volgende locaties:
Nabij Scheidingsweg 1 te Lievelde: Op dit perceel wordt een nieuwe woning ten oosten van de bestaande woning aan de Scheidingsweg 1 toegevoegd. De woning ontsluit op de Oude Papendijk. Het perceel en de directe omgeving wordt landschappelijk ingepast. Op het perceel wordt onder meer een poel, een hoogstamboomgaard, een struweelrand en akkerrand aangelegd. Een deel van deze inpassing is overigens al gerealiseerd.
Oude Papendijk ongenummerd te Groenlo. De nooit gerealiseerde woonbestemming komt hier te vervallen. Feitelijk verandert er niks, het gebruik is en blijft agrarisch.
Wilgendijk 4 en 4a te Zieuwent: op deze locatie wordt ruim 1.100 m2 aan stallen en schuren gesloopt. De woning is in het verleden al gesplitst (zowel feitelijk als kadastraal). Deze splitsing wordt met dit bestemmingsplan geformaliseeerd. Het perceel wordt landschappelijk ingepast met onder meer een hoogstamboomgaard, boomgroep, kruidenrijke vegetatie, knotwilgen en een poel. Met het inpassingsplan is aansluiting op de nieuw aangelegde natte natuur aan de overzijde van de Baakse beek gezocht.
Aan de Wilgendijk 4en 4a wordt voldoende stalruimte gesloopt om in aanmerking te komen voor een zogenaamde rood-voor-rood woning. De eigenaren willen deze woning niet op hun eigen erf realiseren. Zij hebben daarom met de eigenaren van het perceel aan de Scheidingsweg 1 afgesproken dat de woning daar gerealiseerd mag worden.
Het college heeft principemedewerking verleend aan dit plan.
De inpassingsplannen zijn als Bijlage 3 en Bijlage 4 bij deze de regels opgenomen en realisatie wordt bevorderd via voorwaardelijke verplichtingen.
In december 2018 is de Omgevingsvisie vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:
1. een duurzame economische structuur;
2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.
Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.
In december 2018 heeft de Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze verordening vormt samen met de tegelijkertijd vastgestelde Omgevingsvisie het ruimtelijk beleid en ziet toe op het veiligstellen van de provinciale belangen.
Regels over woningbouw
Een groot deel van de regels uit de verordening heeft betrekking op bebouwing (nieuwe woningen, bedrijventereinen en uitbreidingen van agrarische bedrijven). In dit geval wordt een nieuwe woning opgericht en een feitelijke woningsplitsing geformaliseerd. De oppervlakte bebouwing op het perceel Wilgendijk 4/4a neemt met ruim 1.000 m2 af en aan de Oude Papendijk wordt een nooit gerealiseerde woonbestemming 'wegbestemd'.
In de omgevingsverordening zijn de volgende bepalingen opgenomen over woningen:
Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda)
1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een
bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe
woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
In de kwantitatieve afspraken over woningbouw zijn afspraken gemaakt over onder meer woningsplitsingen en rood-voor-rood-woningen. Deze twee woningen passen in de afspraken over woningbouw voor rood-voor-rood en woningsplitsing.
Regels over plannen in de Groene Ontwikkelingszone
Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als Groene Ontwikkelingszone. In artikel 2.53 van de verordening zijn bepalingen opgenomen voor uitbreiding van bestaande functies in de Groene Ontwikkelingszone. Deze luiden als volgt:
Artikel 2.53 (uitbreiding bestaande bedrijven of functies in Groene ontwikkelingszone)
Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de Groene ontwikkelingszone kan uitbreiding van bestaande functies met meer dan 30 procent mogelijk maken, als:
1. in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat de kernkwaliteiten Groene ontwikkelingszone van het betreffende gebied, in hun onderlinge samenhang bezien, per saldo substantieel worden versterkt;
2. in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat de uitbreiding zodanig wordt ingepast in het betreffende landschapstype dat de kernkwaliteiten, in hun onderlinge samenhang bezien, per saldo niet significant worden aangetast;
3. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de Groene ontwikkelingszone kan uitbreiding van bestaande functies met ten hoogste 30 procent mogelijk maken, als:
4. deze inpassing planologisch is verankerd in hetzelfde of een gelijktijdig vast te stellen bestemmingsplan.
Toetsing aan de verordening
Dit bestemmingsplan maakt ontwikkelingen op een drietal percelen mogelijk.Eén van deze drie percelen, de Wilgendijk 4/4a, ligt in de Groene Ontwikkelingszone Baakse Beek. Op dit perceel wordt een woningsplitsing planologisch geformaliseerd en wordt een groot deel van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. In ruil voor de sloop van deze gebouwen mag een nieuwe woning worden gerealiseerd. Deze woning wordt niet gebouwd op het perceel aan de Wilgendijk maar op het perceel Scheidingsweg 1 te Lievelde.
Met de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt mogen de landschappelijke en natuurlijke waarden niet worden aangetast, maar moeten worden versterkt. De aanvrager heeft een plan voor de lanschappelijke inpassing inclusief een beplantingsplan ingediend voor de Wilgendijk en de Scheidingsweg.
Inpassingsplan Wilgendijk 4 en 4a, Zieuwent
De bebouwing ligt nu open in het landschap. Door onder meer een vogelbosje, een boomgroep, hagen, knotwilgen en een hoogstamfruitboomgaard aan te planten wordt het landschap op deze locatie verdicht en kleinschaliger van aard. Langs de beek wordt een poel aangelegd. Deze poel wordt zodanig aangelegd dat bij kan dienen als voortplantingsplek voor de kamsalamander en knoflookpad. De aan te planten beplanting heeft een streekeigen karakter.
Met dit plan wordt de half-openheid en kleinschaligheid van het landschap ter plaatse versterkt. Belangrijke te ontwikkelen kernkwaliteiten voor dit gebied zijn het ontwikkelen en versterken van de kleinschaligheid en het bieden van leefgebied aan flora en fauna.
Met de uitvoering van het beplantingsplan wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van de half-openheid en beslotenheid van het landschap doordat nieuwe beplanting wordt aangebracht op en nabij een nu nog voornamelijk onbeplant perceel. Het landschap wordt lokaal kleinschaliger gemaakt en de nieuwe beplanting biedt leef-, schuil- fourageer- en voortplantingsgebied voor insecten, vogels, kleine zoogdieren en klein wild. Een ander doel voor dit gebied is het ontwikkelen van de ecologische verbindingszone Baakse Beek met de kamsalamander als één van de doelsoorten. De te graven poel biedt een voortplantingsgebied voor de kamsalamander. De poel is daarnaast een goede aanvuling op het nabijgelegen recent gerealiseerde natuurontwikkelingsproject waarbij onder meer poelen, natuuroevers en natte graslanden langs de Baakse Beek zijn gerealiseerd.
Het inpassingsplan levert daarmee een bijdrage aan de ontwikkeling van een deel van de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen voor de Groene Ontwikkelingszone Baakse Beek.
Het complete inpassingsplan is opgenomen in Bijlage 3.
Scheidingsweg 1, Lievelde
De bebouwing ligt hier relatief open in het landschap. Het inpassingsplan voor dit perceel sluit vooral aan op bestaande structuren. In de omgeving staat al een aantal houtwallen, waardoor het landschap al wat kleinschaliger is dan aan de Wilgendijk. Het inpassingsplan voor de Scheidingsweg 1 gaat uit van de aanplant van een hoogstamboomgaard met fruitbomen tussen de beide woningen. Aan de achterzijde van het perceel wordt een poel gegraven. De zone rond deze poel wordt verschraald. De poel kan zo een leefgebied gaan vormen voor verschillende amfibieen. Een bestaande lijn in het landschap die nu zichtbaar is omdat er nog een aantal bomen staan wordt versterkt door deze aan te vullen met 1.840 m2 nieuw struweel. Een gebied van ruim 5.500 m2 daarachter wordt ingezaaid met akkerrandenflora om bloemrijk grasland te creeeren.
Het complete inpassingsplan is opgenomen in Bijlage 4.
Voorwaardelijke verplichting
Met een voorwaardelijke verplichting in de planregels is bepaald dat de aanleg van de inpassingsplannen binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan gerealiseerd moet zijn. Ook is bepaald dat het inpassingsplan na de aanleg in stand moet worden gehouden.
Het relevante gemeentelijk beleid voor dit perceel is het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Oost Gelre 2011" en de bijbehorende reparatieplannen "Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre" en "Buitengebied, Reparatieplan 2016".
Voor de drie percelen gelden momenteel de volgende bestemmingen:
In het bestemmingsplan voor het buitengebied is een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De voor dit bestemmingsplan relevante regels hebben betrekking op woningsplitsing en functieverandering naar wonen (stallen slopen in ruil voor een woning). Omdat dit bestemmingsplan betrekking heeft op woningsplitsing en functieverandering wordt dit plan getoetst naar analogie van deze voorwaarden voor wijziging van het bestemmingsplan omdat dit geldt als beleidskader.
Zie voor de tekst van deze bevoegdheden hoofdstuk 5.
Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt "Anders omgaan met water" vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water én ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De toets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De watertoets heeft betrekking op alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik van de grond in het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied.
Voorbeelden van deze aspecten zijn: veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit. Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie "Vasthouden-Bergen-Afvoeren" staat hierbij centraal. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt "stand still - step forward". Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvaten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het waterschap streeft naar schoon water, levend water en functioneel water. Het watersysteem dient optimaal afgestemd te zijn op de ruimtelijke functies van een gebied.
Aandachtspunten zijn het verbeteren van waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast. In zowel landelijk- als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling per waterthema afgewogen.In het stedelijke gebied is de waterhuishouding in eerste instantie gericht op het voorkomen van (grond)wateroverlast.
Thema | Toetsvraag | Relevant | Intensiteit# |
Veiligheid |
1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier? |
Nee Nee |
2 2 |
Riolering en Afvalwaterketen | 1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap? |
Nee Nee Nee |
2 1 1 |
Wateroverlast (oppervlakte-water) |
1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2500m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes? |
Nee Nee Ja Ja |
2 1 1 1 |
Oppervlakte- waterkwaliteit |
1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd? |
Nee |
1 |
Grondwater- overlast |
1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage? |
Nee Nee Nee Nee |
1 1 1 1 |
Grondwater- kwaliteit |
1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking? | Nee | 1 |
Inrichting en beheer | 1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel? |
Ja Nee |
1 2 |
Volksgezondheid |
1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)? |
Nee Nee |
1 1 |
Natte natuur | 1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied? |
Ja Ja Nee Nee |
2 2 1 1 |
Verdroging | 1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied? | Nee | 1 |
Recreatie | 1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt? |
Ja |
2 |
Cultuurhistorie | 1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig? | Nee | 1 |
Wateroverlast
Dit bestemmingsplan maakt ontwikkelingen op drie plekken mogelijk. Op 1 locatie (Oude Papendijk) verandert feitelijk niets omdat een nooit gerealiseerde woonbestemming komt te vervallen. Het bestaande gebruik als weiland wordt hier voortgezet.
Op de locatie Scheidingsweg 1 wordt een nieuwe woning gebouwd. Het hemelwater van deze woning met bijgebouwen wordt afgekoppeld van de riolering afgevoerd. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. Op de locatie Wilgendijk 4 worden stallen gesloopt. De overige bebouwing blijft behouden. Waar mogelijk wordt het hemelwater geïnfiltreerd in de bodem.
Mogelijk vindt een aantal werkzaamheden (bomen planten of andere werkzaamheden) plaats binnen 5 meter van de watergang die aan de noordzijde van het plangebied loopt. Binnen deze zone van 5 meter geldt op basis van de Keur een vergunningplicht voor werkzaamheden. Bij werkzaamheden binnen deze zone overlegt de initiatiefnemer met het waterschap en vraagt waar nodig een watervergunning aan.
Inrichting en beheer
De locatie Wilgendijk 4 ligt vlakbij de Baakse Beek. De Baakse Beek is in beheer bij het waterschap Rijn en IJssel. Voor werkzaamheden in en nabij is de beek is de Keur van het waterschap van toepassing.
Langs de Baakse Beek loopt een onderhoudspad van 4 meter. Deze dient vrij te blijven. Dit betekent dat een strook van 4 meter vanuit de insteek van de watergang vrij moet blijven van obstakels en dat hier ook geen vergravingen mogen plaatsvinden. Het onderhoudspad moet vrij blijven van bomen en struiken. Voor beplanting binnen de 5 meter beschermingszone is een watervergunning nodig. Deze vergunning kan niet afgegeven worden als de beplanting problemen geeft voor het onderhoud van de watergang.
Langs de Baakse Beek en de watergang bij de Oude Papendijk/Scheidingsweg geldt een zone van 5 meter breed als beschermingszone. Als er werkzaamheden binnen deze zone plaatsvinden, is hier een watervergunning voor nodig. Het advies is om de poel buiten deze beschermingszone te houden. Dan zal dit geen problemen opleveren voor beheer en onderhoud van de watergang.
De nieuwe woning aan de Scheidingsweg 1 komt in de nabijheid van de watergang die langs de noordzijde van de Oude Papendijk loopt te staan. Het hemelwater wordt afgekoppeld en het afvalwater via de riolering afgevoerd. De bouw van deze woning heeft geen negatieve invloed op het beheer van deze watergang.
Natte natuur
De locatie Wilgendijk 4/4a ligt aan de Baakse Beek die ook is aangewezen als een ecologische verbindingszone (Groene Ontwikkelingszone). Eén van de modelsoorten voor de Baakse Beek is de kamsalamander. Op het perceel wordt een nieuwe poel gegraven die geschikt voortplantingsgebied voor de kamsalamander en knoflookpad kan gaan bieden. De poel ligt vlakbij het recent gerealiseerde natuurontwikkelingsproject langs de Baakse Beek. Hier zijn onder meer natuurvriendelijke oevers, poelen en natte graslanden gerealiseerd. De poel is een goede aanvulling op dit natuurgebied.
De poel mag niet binnen de beschermingszone van de Baakse Beek worden aangelegd.
Recreatie
Dit plan richt zich niet op recreatie, en er zijn hier (Baakse Beek) geen voorzieningen gericht op recreatie. Wel kan er (bijna altijd) gewandeld worden over de schouwpaden, mensen kunnen gaan kanoën op de beek (niet bij stuwen). Dit thema vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.
Om te bepalen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het nieuwe gebruik (wonen, tuin) moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Dat is gedaan voor de drie locaties.
Scheidingsweg 1, Lievelde
Voor de nieuw te realiseren woning is onderzocht of de bodemkwaliteit geschikt is voor het nieuwe gebruik als woonbestemming. De conclusies uit de bodemrapportage luiden als volgt:
Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden ten behoeve van bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.
De complete rapportage is opgenomen in Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek.
Conclusie en Advies naar aanleiding van toetsing ODA
Het onderzoeksrapport is getoetst door de Omgevingsdienst Achterhoek. Het bodemonderzoek voldoet aan de kwaliteitseisen en is uitgevoerd door een erkend bureau. Uit de toetsing aan de normkaders volgt dat géén sprake is van een afwijkende bodemkwaliteit. De bodemkwaliteit op de onderzochte locatie is geschikt voor een woongebruik. Het uitvoeren van nader bodemonderzoek is niet nodig. Aan de procedure hoeven geen bodemspecifieke voorwaarden te worden verbonden.
Aandachtspunten
In algemene zin gelden de volgende aanbevelingen:
Wilgendijk 4 en 4a, Zieuwent
Op deze locatie wordt een deel van de huidige stallen gesloopt. Het vrijkomend gebied wordt heringericht als tuin. Voor de nieuw te realiseren situatie is onderzocht of de bodemkwaliteit geschikt is voor het nieuwe gebruik. De conclusies uit de bodemrapportage luiden als volgt:
Ter plekke van de voormalige ondergrondse HBO-tank zijn geen oliecomponenten aangetroffen en is zintuigelijk in de bodem geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.
In de actuele contactzone, ter plaatse van drupzones, is asbest aangetoond. Het maximaal gewogen gehalte in monsterpunt 25 en 30 overschrijdt de 1/2 interventiewaarde. Op het overige terrein zijn geen tot licht verhoogde gehalten aan asbest aangetoond (ruim beneden de 1/2 interventiewaarde).
In de vaste bodem zijn van de overige geanalyseerde parameters geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium en chroom aangetoond. Die gehalten vormen geen aannleiding tot nader onderzoek.
Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgesteld en bestaan, behalve voor het aangegoonde gehalte aan asbest in meetpunten 25 en 30, geen bezwaren voor de bestemmingsplanwijziging van de locatie.
Bij een asbestgehalte groter dan de helft van de interventiewaarde is formeel een nader onderzoek asbest verplicht. Het onderzoeksbureau adviseert om de aangetroffen asbestverontreiniging voorafgaand aan de sanering van de asbesthoudende dakbedekking ter plaatse van meetpunten 25 en 30, onder milieukundige begeleiding te verwijderen en de vrijkomende grond ter verwerking af te voeren. Voorafgaand aan de uitvoering dient een plan van aanpak te worden ingediend bij de gemeente.
Conclusie en Advies naar aanleiding van toetsing ODA
Het verkennend en aanvullend bodemonderzoek in combinatie met een verkennend asbestonderzoek is getoetst door de Omgevingsdienst Achterhoek. Het aangepaste rapportage voldoet aan de kwaliteitseisen en is uitgevoerd door een erkend bureau. Met het onderzoek zijn afwijkende waarden in de bodem vastgesteld. Het gaat om een verhoogd gehalte aan asbest in één van de afwateringszones van een te slopen schuur. De bodem is daar niet geschikt voor een herinrichting als tuin. De ODA adviseert om een bodemsanering uit te voeren om de bodemsituatie geschikt te maken voor de woonfunctie (toekomstige tuin) en dit als voorwaarde aan de procedure te verbinden. Deze sanering wordt bij voorkeur direct voor de sloop van het pand uitgevoerd. Hiervoor kan bij de ODA een plan van aanpak worden ingediend.
Aandachtspunten:
In algemene zin gelden de volgende aanbevelingen:
Het complete rapport is opgenomen als Bijlage 2 van de toelichting.
Oude Papendijk ongenummerd, Groenlo
Op dit perceel is en blijft het gebruik ongewijzigd agrarisch. Met dit bestemmingsplan wordt alleen de bouwkavel voor een nooit gerealiseerde woning 'wegbestemd'.
Een bodemonderzoek is daarom niet nodig, wel heeft een kort historisch onderzoek plaatsgevonden.
Historisch onderzoek
Van oudsher heeft dit terrein een agrarische functie. Op historisch kaartmateriaal is tot in de jaren '90 bebouwing zichtbaar. Waarschijnlijk is dit een schuur/stal of (kleine) boerderij geweest. Uit een bodemrapport van 2009 is op te maken dat het terrein ten noorden van dit perceel gebruikt is voor grondopslag (t.b.v. ontwikkeling Hartreize). Of ook op dit terreindeel grond werd opgeslagen is niet duidelijk. Uit eindsituatie onderzoek in 2003 is echter gebleken dat de grondopslag niet tot verontreiniging van de onderliggende bodem heeft geleid.
In het kader van de bestemmingsplanwijziging naar een woonbestemming en toekomstige bouw is op het terrein in 2009 (Rouwmaat, MT.29245) een verkennend bodemonderzoek verricht. Met het onderzoek zijn enkel licht verhoogde waarden in grond en grondwater gemeten.
Conclusie is dat uit de bodeminventarisatie blijkt dat ter plaatse van het perceel geen afwijkende bodemkwaliteit is te verwachten. De bodemkwaliteit is geschikt voor de (her)bestemming agrarisch.
Op basis van de Wet natuurbescherming moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden nagegaan of beschermde soorten of gebieden worden aangetast. Omdat er bebouwing wordt gesloopt en nieuwe bebouwing wordt opgericht is een onderzoek naar het voorkomen van beschermde soorten uitgevoerd. Het onderzoek is uitgevoerd op de percelen Wildendijk 4 en 4a en Scheidingsweg 1 omdat hier ontwikkelingen plaatsvinden. De conclusies uit de rapportage zijn:
De voorgenomen activiteiten worden gezien als ‘ruimtelijke ontwikkeling’. Voor een aantal algemeen voorkomende en talrijke faunasoorten geldt in Gelderland een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘vangen’ en het ‘opzettelijk beschadigen en vernielen van de rust- en voortplantingsplaats’, als gevolg van werkzaamheden die in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling worden uitgevoerd. Beschermde soorten mogen niet opzettelijk gedood worden. Voor beschermde soorten waarvoor die vrijstelling niet geldt, is een ontheffing vereist om ze te mogen verwonden en doden en om opzettelijk rust- en voortplantingslocaties te beschadigen en te vernielen.
De deelgebieden behoren niet tot het Gelders Natuurnetwerk of Natura2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Gelders Natuurnetwerk leiden de voorgenomen fysieke activiteiten niet tot wettelijke consequenties omdat de bescherming van het Gelders Natuurnetwerk geen schaduwwerking kent. Gelet op de aard van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen Natura2000-gebied en de deelgebieden, is het niet aannemelijk dat de voorgenomen activiteiten zullen leiden tot een negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura2000-gebied.
Het plan is voor de fase waarin de voor de werkzaamheden worden uitgevoerd doorgerekend in Aerius Calculator. De nieuwe woning wordt gasloos gerealiseerd. Uit de berekening stikstofdepositie blijkt dat er geen rekenresultaten, hoger dan 0,00 mol/ha/jaar berekend zijn. Het uitvoeren van werkzaamheden in beide deelgebieden, leidt niet tot een toename van stikstofdepositie in Natura2000-gebied.
De deelgebieden behoren vermoedelijk tot functioneel leefgebied van verschillende vogel-, vleermuis- , amfibieën- en grondgebonden zoogdiersoorten. Voorgenoemde soorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er een rust- en/of voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels (Wilgendijk 4a). Vleermuizen bezetten geen verblijfplaats in de deelgebieden.
In het plangebied aan de Wilgendijk 4a nestelen alleen vogelsoorten waarvan uitsluitend het bezette nest beschermd is, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. De varkensstallen dienen gesloopt te worden buiten de voortplantingsperiode.
Voor de grondgebonden zoogdiersoorten en amfibieën, die mogelijk een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied aan de Wilgendijk 4a bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘vangen’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties.
Grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet gedood worden als gevolg van het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten. Wel geldt een vrijstelling voor het beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties. Deze vrijstelling is van toepassing omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling. Het aantasten van de functie van het plangebied als foerageergebied voor de in de deelgebieden voorkomende vogel-, amfibieën- en grondgebonden zoogdiersoorten, leidt niet tot wettelijke consequenties. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten wordt geen essentieel foerageergebied van beschermde soorten negatief beïnvloed.
Conclusie rapportage
Mits er geen beschermde dieren verwond of gedood worden en bezette vogelnesten niet negatief beïnvloed worden, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortbescherming. Om te voorkomen dat grondgebonden zoogdieren en amfibieën verwond of gedood worden, mogen ze weggevangen of verjaagd worden. Om te voorkomen dat bezette vogelnesten beschadigd of verstoord worden, dienen de varkensstallen gesloopt te worden buiten de broedtijd. Indien niet voorkomen kan worden dat beschermde dieren verwond of gedood worden, dient een ontheffing verkregen te worden.
De voorgenomen activiteiten leiden niet tot een negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura2000-gebied.
Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing of vergunning aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren in overeenstemming met wet- en regelgeving voor beschermde soorten en gebieden.
Het volledige rapport van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting. De Omgevingsdienst Achterhoek heeft het onderdeel Natura2000 en stikstofdepositie getoetst en geconcludeerd dat de berekening en de conclusie juist zijn.
Het plangebied (deelgebied Wilgendijk) grenst aan een bestaand natuurgebied (Baakse Beek) dat onderdeel uitmaakt van het Gelders Natuurnetwerk. Het plangebied zelf ligt in de Groene Ontwikkelingszone, dit zijn gebieden die zijn aangewezen voor nieuw te ontwikkelen natuur en als verbindingszone tussen bestaande natuurgebieden. Het plan voor de sloop van de stallen aan de Wilgendijk en de uitvoering van het inpassingsplan leveren een bijdrage aan het meer natuurlijk maken van het gebied. De nieuwe streekeigen beplanting is belangrijk voor insecten, vogels en kleine zoogdieren. De poel levert, in aansluiting op het recent gerealiseerde natuurontwikkelingsproject Baakse Beek, een bijdrage aan de ontwikkeling van natte natuur en als mogelijk leefgebied voor de kamsalamander en knoflookpad.
De gemeente Oost Gelre heeft de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn.
De provincie Gelderland wil in 2050 energieneutraal zijn. Dit betekent onder meer dat de provincie wil dat nieuwe woningen aardgasloos gebouwd worden. De Wet voortgang energietransitie treedt op 1 juli 2018 in werking. Vergunningen voor woningen die worden aangevraagd na 1 juli 2018 kunnen niet meer rekenen op een aardgasaansluiting.
Een andere manier om bij te dragen aan de doelstelling om energieneutraal te worden is zonne-energie. Woningen en/of de bijgebouwen worden dan zodanig gerealiseerd dat één van de dakvlakken op de zon is georienteerd zodat zonnepanelen efficiënt geplaatst kunnen worden.
De initiatiefnemers nemen dit mee in de verdere uitwerking van hun bouwplannen. De nieuwe woning aan de Scheidingsweg wordt zonder aansluiting op het gasnet gerealiseerd.
Het plangebied (alle drie de deellocaties) hebben een lage archeologische verwachtingswaarde. Alle drie de percelen hebben in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch waardevol gebied 2'. Een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd wanneer de bodem over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 wordt verstoord. Op het perceel worden gebouwen gebouwd of gesloopt. Voor de werkzaamheden in het kader van de landschappelijke inpassing geldt dat de bodem in het verleden door agrarische activiteiten al is verstoord. De bodemverstoring als gevolg van de uitvoering van de inpassingsplannen blijft daarnaast onder de drempelwaarde van 2.500 m2 voor een onderzoek. Het is daarom niet noodzakelijk om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren.
De wettelijke meldingsplicht is altijd van toepassing. Deze meldingsplicht is vastgesteld om het documenteren van toevalsvondsten te garanderen. De meldingsplicht luidt als volgt: Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze Minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. De verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente Oost Gelre dient ook direct in kennis te worden gesteld.
Op basis van de Wet geluidhinder moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als geluidgevoelige objecten worden opgericht en/of als de geplande ontwikkeling mogelijk geluidoverlast kan geven.
Met dit bestemmingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt en al gerealiseerde woningsplitsing geformaliseerd.
Scheidingsweg 1, Lievelde
De nieuwe woning aan de Scheidingsweg ligt binnen de geluidzone van de Scheidingsweg (afstand tot de weg ca 100 meter) en de Papendijk (afstand tot de weg ca 20 meter). De Scheidingsweg is een zandweg en de Papendijk is een smal klinkerweggetje dat naar alle redelijkheid alleen wordt gebruikt door enkele aanwonenden. Naar alle redelijkheid zijn beide wegen akoestisch niet relevant. De geluidbelasting zal ver onder de voorkeursgrenswaarde van 48 d(B) liggen.
Wilgendijk 4 en 4a, Zieuwent
Het perceel Wilgendijk 4/4a ligt op meer dan 100 meter afstand van de Wilgendijk. De Wilgendijk is een rustige weg in het gebied. De verkeersdruk is beperkt. Naar alle redelijkheid is de weg akoestisch niet relevant. De geluidbelasting zal ver onder de voorkeursgrenswaarde van 48 d(B) liggen.
Bij het toestaan van nieuwe woningen moet rekening worden gehouden met de rechten van aangrenzende (agrarische) bedrijven. In de omgeving van het deelgebied Scheidingsweg 1 is in het geldende bestemmingsplan een aantal bouwvlakken voor agrarisch bedrijven opgenomen. Het gaat om het voormalig melkveebedrijf aan de Oude Papendijk 10, de rundveehouderij aan de Steenbraakweg 9 en een varkenshouderij aan de Hogeweg 1.
De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) is een hulpmiddel voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen. Die ontwikkelingen hebben bijvoorbeeld betrekking op nieuwe woningen in de omgeving van bedrijven of op nieuwe bedrijvigheid in de omgeving van woningen.
De in de VNG-publicatie genoemde richtafstanden zijn afhankelijk van de omgevings- en bedrijfskenmerken naar boven of beneden bij te stellen. Het toepassen van de richtafstand moet dus gemotiveerd gebeuren. Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde richtafstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden (rustige woonwijk en rustig buitengebied). Overigens gaan wettelijke afstanden voor de richtafstanden uit de VNG-publicatie.
De aangevraagde ontwikkeling plaatsvindt buiten de richtafstanden van omliggende bedrijven. Ondanks het feit dat de aangevraagde ontwikkeling plaatsvindt buiten de richtafstand gelden voor de volgende bedrijven nog aanvullende overwegingen:
De ontwikkeling zorgt daarom niet voor extra belemmeringen voor deze bedrijven. Andersom bestaat binnen het plangebied om dezelfde reden voldoende garantie voor een goed woon- en leefklimaat.
In paragraaf 4.7 is ingegaan op de milieuzonering. In deze paragraaf is al ingegaan op het aspect geur en geconcludeerd dat aan de normen voor geurbelasting wordt voldaan.
Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de eis dat op eigen terrein in de eigen parkeerbehoefte moet worden voorzien. Dit bestemmingsplan maakt een nieuwe woning en een woningsplitsing mogelijk. De woningsplitsing (Wilgendijk) is al een bestaande situatie. Op het terrein (Scheidingsweg en Wilgendijk) is ruim voldoende gelegenheid om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte.
Paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen), bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden.
Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen indien:
In het Besluit niet in betekende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het slopen van bebouwing, het 'wegbestemmen' van een nooit gerealiseerde woningbouwlocatie en het formaliseren van een al gerealiseerde woningsplitsing. Er komt één nieuwe woning bij aan de Scheidingsweg. De verkeersbewegingen van en naar deze nieuwe woning zijn minimaal en de uitstoot blijft ver onder de drempelwaardes voor een nader onderzoek. Een nadere toets aan dit thema is dan ook niet noodzakelijk.
Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:
In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen (bedrijven) aanwezig.
In de directe omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle buisleidingen. De dichtstbijzijnde leiding is een aardgastransportleiding op ruim 400 meter afstand van de nieuwe woning aan de Scheidingsweg 1. Deze afstand is ruim voldoende om geen gevaar op te leveren.
In het bestemmingsplan voor het buitengebied is een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De voor dit bestemmingsplan relevante regels hebben betrekking op woningsplitsing en functieverandering naar wonen (stallen slopen in ruil voor een woning). Omdat dit bestemmingsplan betrekking heeft op woningsplitsing en functieverandering wordt dit plan getoetst aan/naar analogie van deze voorwaarden voor wijziging van het bestemmingsplan omdat dit geldt als beleidskader.
Deze bevoegdheden luiden als volgt:
Woningsplitsing
19.6.2 Woningsplitsing
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het splitsen van een voormalige boerderij in twee woningen, met dien verstande dat:
a. de inhoud van het te splitsen gebouw (dus zonder vrijstaande stallen, schuren en loodsen e.d.) niet minder bedraagt dan 900 m3;
b. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;
c. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt;
d. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond
e. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:
f. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.
Toetsing aan de voorwaarden woningsplitsing (perceel Wilgendijk 4 en 4a)
Ad a: De inhoud van de woning voldoet aan de minimale inhoudseis.
Ad b: Er wordt (gefaseerd) gesloopt; in de toekomst zal er nog maximaal 300 m2 aan bijbehorende bouwwerken aanwezig zijn op het perceel.
Ad c: Voor dit plan is een erf- en landschapsplan ingediend waarmee de landschappelijke waarden op het erf en de directe omgeving worden versterkt. Ook levert uitvoering van dit plan een bijdrage aan de ontwikkeling van de natuurwaarden in de groene ontwikkelingszone in aansluiting op het naastgelegen natuurgebied.
Ad d: Voor dit plan is een quickscan natuur uitgevoerd. Hierin wordt geconcludeerd dat de beschermde soorten niet worden aangetast. Voorwaarde hierbij is dat de stallen worden gesloopt buiten het broedseizoen. In paragraaf 4.3 Flora en Fauna is uitgebreid ingegaan op dit onderwerp.
Ad e: In Hoofdstuk 4 is uitgebreid op de relevante milieuaspecten ingegaan. Het plan voor woningsplitsing voldoet aan de geldende milieuwet- en regelgeving. De gebruiksmogelijkheden voor aangrenzende percelen worden niet beperkt. Het perceel had al een woonbestemming en met dit bestemmingsplan wordt alleen de al bestaande splitsing geformaliseerd.
Ad f: Het plan heeft een positief effect op de omgeving. Het perceel en de directe omgeving worden landschappelijk ingepast en de niet meer in gebruik zijnde varkensstallen worden gesloopt.
Functieverandering naar wonen
19.6.3 Functieverandering naar wonen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van functieverandering, met dien verstande dat:
a. splitsing in twee woningen uitsluitend is toegestaan bij een voormalige boerderij waarvan de inhoud meer bedraagt dan 900 m3;
b. bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub d als nieuwbouw zoals bedoeld in sub e, dient 50% van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt;
c. bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend- van 100%;
d. bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;
e. bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen woningen na functieverandering niet meer mag bedragen dan:
f. bij toepassing van artikel 19.6.3 sub e niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld;
g. het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3;
h. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;
i. alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;
j. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt;
k. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;
l. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:
m. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.
Toetsing aan de voorwaarden:
Ad a: Op geen van de betrokken percelen is sprake van een agrarisch bouwvlak en in de toekomst is er ook aan de Wilgendijk geen sprake meer van agrarische bedrijfsvoering.
Ad d, e, f en g: Met dit plan wordt één vervangende woning mogelijk gemaakt. Deze wordt gerealiseerd op een andere kavel dan de kavel waar de sloop plaatsvindt. Op de locatie voor vervangende woningbouw wordt met deze herziening één nieuwe woning mogelijk gemaakt. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
Ad h: Dit is in de planregels van de woonbestemming vastgelegd.
Ad i: De nieuwe woning wordt levensloopbestendig gebouwd.
Ad j: Voor de percelen Willgendijk en Scheidingsweg is een inpassingsplan opgesteld. De uitvoering en instandhouding van deze maatregelen is met een voorwaardelijke verplichting vastgelegd in de planregels.
Ad k: Uit het flora en fauna-onderzoek blijkt dat met deze plannen geen beschermde soorten of gebieden worden aangetast. Het landschap wordt versterkt door de uitvoering van de inpassingsplannen.
Ad l: Dit bestemmingsplan heeft geen negatieve effecten op de genoemde aspecten.
Ad m: Met dit bestemmingsplan wordt op twee locaties het landschap versterkt, worden oude varkensstallen gesloopt en een nooit gebruikte bouwkavel 'wegbestemd'. In ruil hiervoor wordt een bestaande woning (splitsing) gelegaliseerd en een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Al met al leidt dit tot een kwaliteitswinst.
Ad b,c,: niet van toepassing op dit plan.
Dit bestemmingsplan is een ontwikkelingsplan, waarbij gekozen is voor een gedetailleerde bestemmingsregeling passend bij de geplande ontwikkelingen. Dit biedt voldoende rechtszekerheid voor de burger.
Hierna volgt per deellocatie een toelichting op de planregels en plansystematiek.
Scheidingsweg 1, Lievelde
Het perceel krijgt de bestemming "Wonen". Hier is één woning toegestaan. De locatie van de nieuwe woning is op de verbeelding opgenomen met een bouwvlak. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het namelijk gewenst dat deze woning in de lijn van de rest van de bebouwing aan deze straat komt te staan.
De dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2" is overgenomen uit het geldende betemmingsplan voor het buitengebied.
Wilgendijk 4 en 4a, Zieuwent
Het perceel behoudt de bestemming "Wonen" met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarisch medegebruik". Ook de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2" en de gebiedsaanduiding "overige zone - groene ontwikkelingszone" zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Om de woningsplitsing te formaliseren zijn de aanduidingen "maximaal aantal wooneenheden" en "aaneengebouwd" opgenomen. In de planregels is bepaald dat hier twee woningen zijn toegestaan.
In de specifieke gebruiksregels is bepaald welke gebouwen gesloopt moeten worden.
Oude Papendijk ongenummerd, Groenlo
Op dit perceel vervalt de woonbestemming en krijgt het perceel dezelfde bestemming als de aangrenzende gronden: "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden" zonder een bouwvlak. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2' van toepassing.
Landschappelijke inpassing Wilgendijk en Scheidingsweg
De plannen voor de landschappelijke inpassing zijn als zogenaamde voorwaardelijke verplichting opgenomen. Dit houdt in dat deze plannen gerealiseerd en na de aanleg in stand moeten worden gehouden.
De kosten die gemaakt worden voor het opstellen van het bestemmingplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een anterieure overeenkomst met de gemeente afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade is geregeld. Door deze overeenkomst is er geen financieel risico voor de gemeente.
Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Ook wordt het plan op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening overlegd met de besturen van waterschap, provincie en Rijk. In dit hoofdstuk worden de resultaten van deze procedure en overleggen behandeld.
Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan 'een ieder' een zienswijze indienen.
Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties:
De provincie en het Waterschap Rijn en IJssel hebben aangegeven in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan. De provincie merkt samengevat op dat het provinciaal belang goed is verwerkt in het plan. De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in het bestemmingsplan.