De Beaufortweg 46 te Doorn

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvise 2030

De structuurvisie geeft conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in de periode tot 2030. De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: 'Groen dus vitaal'. Natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie zijn, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van de gemeente. De gekozen ambitie is op twee manieren beleidsmatig uitgewerkt: via zes thema's en via gebiedsgericht beleid. Toekomstige ontwikkelingen worden getoetst aan dit beleid.

In de structuurvisie wordt de locatie aangeduid als "bebouwing binnen de rode contouren" en op de voor de kern Doorn opgenomen Visiekaart wordt de locatie aangewezen als mogelijke ontwikkelingslocatie.

Afbeelding 3: Visiekaart Doorn behorende bij de Structuurvisie.

Gevolgen voor visie en planopzet
Met het voorliggende bestemmingsplan worden de juridisch-planologische voorwaarden geboden om de functie wonen binnen de rode contour te versterken.

3.4.2 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het uitwerkingsplan “Bijzondere Gebouwen De Wijngaard”. Dit uitwerkingsplan is vastgesteld door het college op 15 september 1992 en nadien goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Utrecht bij besluit van 8 december 1992. Op basis van de plankaart kan worden gesteld dat de gronden de bestemmingen “Bijzondere gebouwen”, “Wegverharding” en “Openbaar groen” hebben.

De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor bijzondere gebouwen, zijn bestemd voor doeleinden van openbaar nut en de daarbij behorende bebouwde en ongebouwde voorzieningen. Toegelaten zijn gebouwen voor doeleinden van openbaar nut en daarmee gelijk te stellen gebouwen zoals:

• Verenigingsgebouwen;
• Scholen;
• Ontmoetingscentra
• Kerken;
• Consultatiebureaus;
• Dienstwoningen;
• Bijgebouwen
• Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor het bouwen geldt dat deze binnen de op de kaart aangegeven bouwgrenzen moeten worden gerealiseerd. De goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter en de gebouwen mogen plat worden afgedekt.

De gronden met de bestemming “Wegverharding” zijn bestemd voor wegen, parkeerplaatsen en soortgelijke verhardingen met de daarbij behorende voorzieningen. Hierop mogen alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen.

De gronden voor “Openbaar groen” zijn bestemd voor bermstroken en andere groenvoorzieningen. Toegelaten zijn groenvoorzieningen en de daarbij behorende verhardingen, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 meter bedragen.

Gevolgen voor visie en planopzet
De in het uitwerkingsplan aangegeven bestemming staat de voorgenomen herontwikkeling van de locatie ten behoeve van woningbouw (zoals beschreven in hoofdstuk 4) in de weg. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan ontwikkeld.

3.4.3 Welstandsnota

De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen. Per kern zijn gebiedscriteria geformuleerd.

In de gemeentelijke Welstandsnota behoort het plangebied tot één van de deelgebieden, namelijk: Doorn naoorlogs wonen (deelgebied 17). In dit gebied is vanaf de jaren zeventig een nieuwe woonwijk ontstaan, die tot in de jaren tachtig werd uitgebreid. De bebouwing is over het algemeen in woonerven gesitueerd, waarbij door de verschillende buurten sprake is van één hoofdroute. De meeste bebouwing bestaat uit één of twee lagen met een zadeldak, dat soms over twee bouwlagen doorloopt. De architectuur in de wijk is op enkele uitzonderingen na vrij uniform.

Welstandsbeleid
De naoorlogse woongebieden zijn beperkt kwetsbare gebieden waar een toets aan basiscriteria voldoende wordt geacht. Aanvullende criteria zijn opgenomen ten aanzien van bebouwing die grenst aan het open buitengebied.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het toekomstige bouwplan zal voldoen aan de beschrijving van de gebiedskenmerken uit de welstandsnota. Om dit te toetsen is aan de welstandscommissie een principe welstandsadvies gevraagd betreffende het in hoofdstuk 5 beschreven bouwplan. Het plan is met veel waardering ontvangen door de commissie. Het appartementenblokje past qua volume goed op deze locatie. Het gebouwtje markeert als het ware het tegenover liggende groen. Met de vormgeving van de splitlevel woningen stemt de commissie ook in. Gezien de typologie en het eigen karakter acht zij een platte afdekking van deze woningen in deze omgeving welstandshalve zeer goed aanvaardbaar.

3.4.4 Woonvisie

De gemeente Utrechtse Heuvelrug telt zeven kernen: Amerongen, Overberg, Doorn, Driebergen, Leersum, Maarn en Maarsbergen. Elk van deze kernen heeft een eigen identiteit waarmee bij de uitwerking van het woonbeleid rekening gehouden wordt. Ondanks de verschillen tussen deze kernen, ligt er een aantal algemene opgaven op het terrein van 'het wonen' die voor alle kernen gelijk zijn, samengevat zijn dit:

• Inspelen op de vergrijzing. De bevolkingsopbouw telt verhoudingsgewijs veel ouderen (65-plus). Het aandeel 65-plussers in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is 20%, landelijk 14%.
• Alle inkomens bedienen. Het inkomensniveau van de bevolking in de gemeente is gemiddeld hoog te noemen, datzelfde geldt voor de woningen. Er is behoefte aan een gevarieerder woningaanbod waardoor ook mensen met lagere inkomens kunnen worden bediend.
• Woningtekort oplossen. De vraag naar woningen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is groter dan het aanbod. Er is een woningtekort en deze groeit in de toekomst. Om het tekort en de groeiende woningbehoefte op te vangen, moeten er in de periode tot 2017 circa 1.350 woningen worden gerealiseerd. De realisatie van extra woningen heeft de volgende positieve effecten op de samenstelling (en dus vitaliteit!) van de bevolking:
  • 1. relatief meer mensen tussen 15 en 35 jaar;
  • 2. minder snelle afname van de leeftijdsgroep 35 tot 55 jaar (en hun kinderen);
  • 3. beperkte extra groei van het aantal senioren (als aandeel van de totale bevolking).

• Gericht woningen toevoegen. Bij de toevoeging van nieuwe woningen is het zaak om goed in te spelen op de vraag. Uit de analyses is duidelijk geworden dat aan de volgende soorten woningen extra behoefte is:
  • 1. Seniorenwoningen: zowel huur- als koopwoningen. Het gaat dan om appartementen en reguliere ('grondgebonden') woningen die geschikt zijn voor ouderen met eventuele lichamelijke beperkingen en/of zorgbehoefte.
  • 2. Appartementen in de huur- en koopsector. Deze vraag komt van senioren en starters. Onder 'starters' verstaan we hier mensen die inwonen bij hun ouders of op kamers zitten en op zoek zijn naar een eerste zelfstandige woning (huur of koop).
  • 3. Betaalbare koopwoningen (tot € 300.000,=) en koopwoningen in het topsegment (vanaf € 500.000,=).

Intentieovereenkomst
Op 11 januari 2010 heeft de gemeente met de initiatiefnemer een intentieovereenkomst getekend. In de intentieovereenkomst is opgenomen dat de projecten Oude Rijksstraatweg 2-4a (4 kavels van de gemeente), Middenlaan 1 (4 kavels van de initiatiefnemer) en de De Beaufortweg 46 te Doorn zijn gekoppeld voor wat betreft de te realiseren woningdifferentiatie. De Oude Rijksstraatweg en de De Beaufortweg vormen beide belangrijke financiële pijlers van het cultuurhuis. In het geval van de Oude Rijksstraatweg en de Middenlaan wordt uitsluitend in de vrije sector gepresteerd. Voor wat betreft de De Beaufortweg geldt dan ook dat hier een extra (evenredig) accent op het sociale- en middensegment wordt gerealiseerd. Dit betekent dat een combinatie van de ontwikkelingen aan de Oude Rijksstraatweg, de De Beaufortweg en de Middenlaan circa 53% vrije sector, circa 11% middensegment en circa 37% sociale woningbouw wordt ontwikkeld.

Plan	Soort	Klasse	Aantal	Percentage
Oude Rijksstraatweg 2-4a	kavels	duur	5	53%
Middenlaan 1	kavels	duur	4
De Beaufortweg 46	rijenwoningen	duur	7
	appartementen	midden	3	11%
	appartementen	goedkoop	11	37%

Gevolgen voor visie en planopzet
De woningen die in onderhavig plan mogelijk worden gemaakt zullen grotendeels de lagere en middelste prijsklasse betreffen. Dit soort woningen past immers in de directe omgeving die uit soortgelijke woningen bestaat. Met de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt waardoor op de locatie De Beaufortweg sociale woningen worden gerealiseerd. Deze compensatie van sociale woningen is in een overeenkomst vastgelegd. Deze overeengekomen verdeling voldoet aan de beleidsuitgangspunten opgenomen in de woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

3.4.5 Milieubeleidsplan 2009-2012

De gemeenteraad heeft in september 2009 het Milieubeleidsplan 2009-2012 vastgesteld. In het milieubeleidsplan staat wat de gemeente in de periode 2009-2012 op milieugebied wil bereiken en hoe ze dat gaat doen. Het uiteindelijke doel van dit plan is het realiseren van een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving in de gemeente. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn. Het Milieubeleidsplan draagt hiertoe bij door:

• het begrip duurzaamheid te vertalen naar de situatie van de gemeente en daarmee de milieutaakuitvoering voor de lange termijn (2020) richting te geven;
• expliciet te maken hoe de milieutaakuitvoering verbonden is met andere beleidsterreinen;
• ambities te benoemen; daar waar relevant gebiedsgericht prioriteiten te stellen;
• de rol van de gemeente expliciet te maken en samenwerking met derden in kaart te brengen;
• voor de komende vier jaar concrete doelen te stellen, acties te benoemen en de hiervoor benodigde middelen te reserveren;
• de voortgang van het uitvoeringsproces te waarborgen door monitoring en evaluatie.

Het milieubeleidsplan beschrijft diverse gebiedstypen. Voor het plangebied geldt het gebiedstypen “wonen-buiten-centrum”. Per gebiedstype gelden milieu-ambities.

Duurzaam bouwen
In het gemeentelijke milieubeleidsplan is aangegeven dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug een bedrijfsvoering nastreeft "waarvan de schadelijke effecten tot een minimum zijn beperkt en die op een positieve manier bijdraagt aan het welzijn van mensen en aan de kwaliteit van de omgeving, zowel hier en nu als elders en later". Door deze manier van werken wil de gemeente ook anderen stimuleren dit te doen. Dit heeft bijvoorbeeld gevolgen voor de particuliere woningbouw. De beleidsdoelstelling voor woningen is een gemiddelde GPR Gebouw® score over de verschillende thema's van minimaal 7 en voor het thema energie minimaal een score 7. Daarnaast is het realiseren van nieuwbouw met een 25% scherpere EPC dan in het Bouwbesluit een doelstelling van het milieubeleid.

Gevolgen voor visie en planopzet
Bij de detaillering van het bouwplan zal worden onderzocht hoe aan het milieubeleidsplan uitwerking kan worden gegeven. In hoofdstuk 5 zal per milieuaspect worden ingegaan op de ambitieniveaus voor de verschillende gebiedstypen. Voor het plangebied geldt in het kader van duurzaam bouwen de beleidsdoelstelling uit het milieubeleidsplan. De anterieure overeenkomst die met de initiatiefnemer wordt gesloten zal toezien op de naleving van het beleid.

3.4.6 Beleidsregel Hogere Waarden

In de beleidsregel worden voorwaarden gesteld aan het verlenen van hogere waarden bij nieuwbouw. De gemeente zet zich in voor een goede leefbaarheid, ook op locaties met hoge geluidsniveaus. Deze leefbaarheid wordt mede bewerkstelligd door onderstaande voorwaarden te verbinden aan het verlenen van hogere waarden voor nieuwbouw. De voorwaarden leggen de initiatiefnemer een inspanning op vanwege het bouwen in een lawaaiige situatie.

De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting:

• geluidsluwe gevel (eis): de woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeurswaarde voor elk van te onderscheiden geluidsbronnen. Indien de woning is gelegen op een bedrijventerrein geldt voor een geluidsluwe gevel een inspanningsverplichting tot de voorkeurswaarde en een eis tot de te verlenen hogere waarden minus 10 dB;
• indeling woning (inspanningsverplichting): de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel;
• buitenruimte (inspanningsverplichting): indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel;
• maximale ontheffingswaarde voor weg- en railverkeerslawaai (inspanningsverplichting): de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties geen hogere waarden hoger dan de voorkeurswaarde plus 10 dB;
• cumulatie (eis): de initiatiefnemer dient onderzoek te doen naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen. Bij de geluidsisolatie van gevels dient rekening gehouden te worden met de cumulatie van alle akoestisch relevante bronnen (ook 30 km/u wegen). Dit dient te gebeuren volgens hoofdstuk 2 van bijlage I van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006, waarbij de gecumuleerde waarden worden omgerekend naar het spectrum van de maatgevende bronsoort;
• 'dove' gevels: dit zijn bouwkundige constructies zonder te openen deuren/ramen (artikel 1b lid 5a en b Wgh). Voor 'dove' gevels zijn geen hogere waarden van toepassing. De aanwezigheid van dove gevels dient zoveel mogelijk te worden voorkomen (inspanningsverplichting). Een woning mag maximaal 2 dove gevels bezitten (eis);
• geluidsabsorberende plafonds bij balkons/loggia's (eis): bij de aanwezigheid van balkons/loggia's etc. dient onder de balkons weerbestendige geluidsabsorptie worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels;
• volumebeleid (inspanningsverplichting): voor grotere (uitbreidings)locaties met minimaal 100 nieuwe woningen waarbij binnen het bestemmingsplan de behoefte aan flexibiliteit groot is, mag per type geluidsbron maximaal 15% van de nieuw te bouwen woningen een geluidsniveau hebben dat hoger is dan de voorkeurswaarde.

Een weg met een maximumsnelheid van 30 km per uur heeft conform de Wgh geen zone. Uit jurisprudentie blijkt dat voor een goede ruimtelijke ordening van een ontwikkeling, een dergelijke weg in de beoordeling meegenomen moet worden indien vooraf aangenomen had kunnen worden dat deze weg geluidsniveaus veroorzaakt die hoger zijn dan de voorkeurswaarde. Dit kan al het geval zijn op een weg met een intensiteit van 1500 (asfalt) of 600 (klinkers) motorvoertuigen per etmaal.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het project dat in onderhavig plan mogelijk wordt gemaakt voldoet aan de eisen en inspanningsverplichtingen uit de beleidsregel. De wijze waarop dit gebeurd wordt uiteengezet in paragraaf 5.3.