Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 15 december 2014 heeft de gemeenteraad de beheersverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen' vastgesteld. De beheersverordening is opgesteld om een uniforme ruimtelijke regeling te treffen voor het woongebied en daarbij de bestaande planologische rechten zo min mogelijk aan te tasten. Een beheersverordening legt immers de bestaande situatie vast.

Sindsdien is geconstateerd dat een aantal aspecten uit de beheersverordening niet in overeenstemming is met de feitelijke bestaande situatie en/of de voorheen geldende planologische situatie. Bovendien is het Besluit omgevingsrecht, waar de wettelijke regels over het omgevingsvergunningsvrij bouwen in zijn opgenomen, veranderd. Tevens bestaat de wens om de beheersverordening op een aantal onderdelen en in algemene zin in overeenstemming te brengen met andere recent vastgestelde ruimtelijke plannen in de gemeente. Voorliggende herziening voorziet hier in.

1.2 Ligging en begrenzing verordeningsgebied

In de onderstaande afbeelding wordt de begrenzing van de beheersverordening Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening weergegeven.

1.3 Leeswijzer

De toelichting van deze beheersverordening is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is een toelichting op de herziene planonderdelen opgenomen. De herziene planonderdelen bestaan uit perceelsgebonden aanpassingen en algemene voor het verordeningsgebied relevante aanpassingen. In hoofdstuk 3 zijn deze opgenomen in een Staat van wijzigingen. In hoofdstuk 4 is een beschrijving gegeven van de planregels. De uitvoerbaarheid van de beheersverordening is opgenomen in hoofdstuk 5.

Na de toelichting volgen de regels. Deze bestaan uit de regels van de oorspronkelijke beheersverordening waarin tevens de wijzigingen zijn verwerkt. Deze maken daarmee integraal onderdeel uit van de 1e herziening van de beheersverordening.

Hoofdstuk 2 Toelichting op de herziene planonderdelen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een toelichting gegeven op de herziene planonderdelen. Enerzijds hebben deze aanpassingen betrekking op een gedeelte of het gehele verordeningsgebied (paragraaf 2.2). Deze bestaan anderzijds uit een aantal aanpassingen voor specifieke percelen (paragraaf 2.3).

2.2 Algemene wijzigingen

2.2.1 Wijziging in verband met regels vergunningvrij bouwen

Sinds de vaststellingsprocedure van de beheersverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen' in 2014 is de regeling uit Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht, waar de wettelijke regels over het vergunningsvrij bouwen staan, veranderd. Nu wordt niet meer gesproken over bijgebouwen, aanbouwen en dergelijke maar over bijbehorende bouwwerken bij het hoofdgebouw. Bovendien wordt in dit Besluit het gebied beschreven waar deze vergunningsvrije bouwwerken mogen worden opgericht. Deze gewijzigde regeling is in deze aanpassing van deze beheersverordening meegenomen.

In paragraaf 3.1.1 en paragraaf 3.2.26 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.2 Zonnepanelen in veldopstelling

Op 29 juni 2015 heeft de raad ingestemd met het raadsvoorstel 'Zonnepanelen in veldopstelling'. Daarmee heeft de raad zich positief uitgesproken voor het plaatsen van zonnepanelen op de grond in het veld. In dit voorstel is een drietal categorieën onderscheiden:

• Grondgebonden installaties bij particuliere huishoudens voor eigen gebruik
• Grondgebonden installaties bij bedrijven voor eigen gebruik
• Grondgebonden installaties bij bedrijven anders dan eigen gebruik

In het raadsbesluit is aangegeven dat voor de eerste twee categorieën een regeling moet worden opgenomen in bestemmingsplannen. De tweede categorie moet echter eerst nog verder worden uitgewerkt. Voor de laatste categorie is aangegeven dat daar nog geen concrete regeling voor hoeft te worden opgesteld, maar dat er algemene beleidsuitgangspunten dienen te worden vastgesteld.

Op basis van dit raadsbesluit is voor de eerste categorie een regeling voor bestemmingsplannen en beheersverordeningen opgenomen. Daarin is onder meer bepaald dat de oppervlakte maximaal 50 m2 mag bedragen, er verschillende bouwhoogtes gelden voor het voorerf en het achtererf en dat zonnepanelen in veldopstelling niet zijn toegestaan in gebieden die op de zogenaamde nee-lijst staan (o.a. grafheuvels, beschermde stads- en dorpsgezicht, natura 2000-gebied). De gebieden die op de nee-lijst staan komen echter niet voor in het plangebied. Verder is conform het raadsbesluit een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een extra zonnepaneelinstallatie van maximaal 50 m2 ten bate van de energievoorziening voor een Warmte Koude Opslaginstallatie (WKO) of een warmtepomp.

Voor de tweede categorie, installaties bij bedrijven voor eigen gebruik, is geen regeling opgenomen. Deze moet nog worden uitgewerkt.

In paragraaf 3.1.2 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.3 Verboden gebruik bijbehorende bouwwerken

Bij de bestemmingen Wonen - S 1, Wonen - S 2, Wonen - S 3 en Wonen - S4 is in de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken opgenomen dat indien deze buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw zijn gelegen, deze niet voor de hoofdfunctie, oftewel wonen gebruikt mogen worden. Dit is echter niet geregeld voor bestaande bijbehorende bouwwerken. Vandaar dat nu wordt voorgesteld om dit ook aan de lijst van verboden gebruik toe te voegen.

In paragraaf 3.1.3 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.4 Staat van activiteiten: bedrijf aan huis

In de lijst van verboden gebruik (art. 27.1) is onder meer opgenomen dat onder verboden gebruik in elk geval wordt verstaan: 'een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie, een escortbedrijf of een erotisch getinte vermaaksfunctie behoudens in het geval dat dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan'.

Tot nog toe wordt een dergelijk gebruik nergens binnen de gemeente bij recht toegestaan. Sinds het schrappen van het algemene prostitutieverbod uit het Wetboek van Strafrecht is een volledig verbod op prostitutie binnen een gemeente echter niet toegestaan. De gemeente heeft er daarom voor gekozen om in alle bestemmingsplannen voor het buitengebied een wijzigingsbevoegdheid op te nemen, om in totaal maximaal één seksinrichting of escortbedrijf binnen de grenzen van de gemeente mogelijk te maken.

In de 'Staat van Activiteiten: bedrijf aan huis' van de VNG die gekoppeld is aan de specifieke gebruiksregels voor beroep en bedrijf aan huis, is echter onder andere 'Persoonlijke dienstverlening n.e.g.' opgenomen als toegestane activiteit. Nu blijkt dat daar ook seksinrichtingen en prostitutie onder verstaan kunnen worden. Er zou daardoor discussie kunnen ontstaan of dit gebruik daarmee toch bij recht zou zijn toegestaan binnen de woonbestemming. Om deze mogelijke discussie te vermijden, wordt voorgesteld om dit op deze lijst expliciet uit te sluiten, zodat daar geen enkele onduidelijkheid meer over kan bestaan.

In paragraaf 3.1.4 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.5 Parkeren

In verband met het vervallen van de bouwverordening per 1 juli 2018 is het noodzakelijk om de stedenbouwkundige bepalingen - waaronder voldoende parkeergelegenheid en laad- en losruimte - te borgen in een bestemmingsplan of beheersverordening. In de beheersverordening is deze bepaling nog niet opgenomen. Voor de regeling wordt aangesloten bij het 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening'.

In paragraaf 3.1.5 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.6 Wijzigingen erkerregeling

Gebleken is dat de erkerregeling die in de bestemmingen Wonen en Tuin is opgenomen een aantal kleine onvolkomenheden en inconsequenties bevat. Voorgesteld wordt dat deze wordt aangepast conform het beleid planologische afwijkingen.

In paragraaf 3.1.6 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.7 Mantelzorg en bedrijfswoningen

Wonen ten behoeve van mantelzorg is bij een woning standaard toegestaan, maar bij een bedrijfswoning echter niet. Vandaar dat voorgesteld wordt om de bestemmingsomschrijving op dit punt aan te passen.

In paragraaf 3.1.7 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.8 Dakkapellen

De regeling voor dakkapellen sluit niet aan op de Welstandsnota 2008. Voorgesteld wordt om de aanvullende voorwaarden uit de Welstandsnota in het ontwerpbestemmingsplan op te nemen.

In paragraaf 3.1.8 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.9 Afwijking isoleren van een gebouw

In het nieuwe afwijkingenbeleid wordt het toegestaan dat bouwgrenzen, goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen worden overschreden indien is aangetoond dat dit noodzakelijk is voor het isoleren van een gebouw (bijvoorbeeld in het kader van "nul op de meter"). Voorgesteld wordt om daar in de beheersverordening op aan te sluiten.

In paragraaf 3.1.9 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.10 Bed & Breakfast maximum oppervlakte

In de gebruiksregels voor bed & breakfast is opgenomen dat er maximaal 3 voorzieningen mogen worden gerealiseerd en dat deze minimaal 20 m2 moeten bedragen. Dit vloeit voort uit de nota Verblijfsrecreatie. Ook is bepaald dat deze voorzieningen in totaal maximaal 50 m2 mogen bedragen. Dit heeft als consequentie dat er maximaal 2 voorzieningen kunnen worden gerealiseerd, 'hetgeen weer strijdig is met de bepaling dat er maximaal 3 voorzieningen zouden mogen worden gerealiseerd. Voorgesteld wordt om dit maximum te verhogen tot 75 m2, zodat er wel maximaal 3 voorzieningen mogelijk zijn. Dit is tevens in overeenstemming met het afwijkingenbeleid.

In paragraaf 3.1.10 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.11 Afwijken bijzondere woonvormen en kamerbewoning

In de beheersverordening is bij de woonbestemmingen een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor bijzondere woonvormen en kamerbewoning. In de recente bestemmingsplannen en in het beleid Planologische afwijkingen is er echter voor gekozen deze afwijkingsbevoegdheid niet langer te koppelen aan de bestemming Wonen maar aan het begrip 'woning' (niet zijnde bedrijfswoningen). Daardoor kan deze afwijkingsbevoegdheid ook toegepast worden bij andere bestemmingen waar woningen zijn toegestaan, zoals de bestemming Gemengd. De afwijkingsbevoegdheid wordt hiervoor van de woonbestemmingen naar de algemene afwijkingsregels verplaatst.

In paragraaf 3.1.11 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.12 Verwijzingen Leiding Hoogspanningsverbinding en Leiding - Olie

Gebleken is dat de verwijzing naar de subleden binnen dit artikel niet juist is. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.1.12 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.13 Bestemming Agrarisch

Binnen het verordeningsgebied is op een aantal percelen de bestemming Agrarisch opgenomen. Het betreft enkele onbebouwde agrarische percelen en enkele percelen langs de Vinkenbuurtseweg waarop recreatiewoningen liggen. Gebleken is dat de regels bij het artikel 'Agrarisch' niet overeenkomen met de verbeelding cq. de feitelijke situatie. Derhalve worden de volgende aanpassingen gedaan:

• 1. In de bestemmingsomschrijving is intensieve veehouderij niet uitgesloten, terwijl deze zich niet in het verordeningsgebied bevinden. De regels worden hierop aangepast. Tevens wordt de bouwregel ten aanzien van intensieve veehouderij verwijderd;
• 2. De bepalingen die verwijzen naar de aanduidingen 'bedrijfswoning uitgesloten' en 'maximum aantal bedrijfswoningen' worden geschrapt omdat deze niet voorkomen op de verbeelding; Ook de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'relatie' komen niet voor. Alle overige daarbijbehorende regels worden eveneens verwijderd;
• 3. De bouwregels met betrekking goot- en bouwhoogte zijn niet van toepassing, aangezien dit op de verbeelding is vastgelegd. Ook deze regels worden verwijderd. Wel wordt een nieuwe regel opgenomen met een verwijzing naar de hoogteaanduidingen voor de bestaande recreatiewoningen op de verbeelding.
• 4. Er ontbreekt een artikel strijdig gebruik. Deze wordt toegevoegd en gelijk getrokken met de bepalingen uit een bestemmingsplan OMMA;
• 5. Tot slot ontbreekt een aantal begrippen die specifiek worden genoemd in dit artikel.

In paragraaf 3.1.13 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.14 Bestemming Gemengd aantal woningen

In de beheersverordening is in de bestemming 'Gemengd' abusievelijk geen maximaal aantal woningen opgenomen. In lijn met de standaardregels zal het aantal woningen beperkt worden tot één.

In paragraaf 3.1.14 is de wijziging opgenomen.

2.2.15 Dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding

Naar aanleiding van een reactie van Tennet is gebleken dat de belemmeringenstrook rond de hoogspanningsverbinding niet juist op de verbeelding is opgenomen. Dit wordt hetsteld. Daarnaast worden enkele aanpassingen aan de planregels voorgesteld.

In paragraaf 3.2.27 en zijn de wijzigingen opgenomen.

2.2.16 Wijze van bestemmen

Omdat de regels op diverse punten zijn aangepast, is in hoofdstuk 4 van de toelichting ook een aangepaste wijze van bestemmen opgenomen.

2.3 Perceelsgebonden wijzigingen

2.3.1 Amersfoortseweg bedrijfswoningen

Op de percelen Amersfoortseweg 8, 10, 14 en 18 zijn bedrijfswoningen aanwezig die niet zijn opgenomen in de beheersverordening. Ter plaatse wordt de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen.

In paragraaf 3.2.1 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.2 Amersfoortseweg 10

Ter plaatse is een reclamezuil aanwezig die niet past binnen de regels van de beheersverordening. De reclamezuil wordt alsnog opgenomen in de beheersverordening.

In paragraaf 3.1.16.1 en 3.2.2 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.3 Amersfoortseweg 24 b

Het perceel is buiten de beheersverordening gehouden. Inmiddels is een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw. De omgevingsvergunning wordt verwerkt in de beheersverordening:

In paragraaf 3.2.3 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.4 Bakkersweg 68

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor de uitbreiding van de woning. De bebouwing past niet binnen het bouwvlak uit de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.4 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.5 Berkenlaan 7

Ter plaatse is de woning uitgebreid met een uitbouw over 2 verdiepingen. De bebouwing past niet binnen het bouwvlak uit de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.5 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.6 Boslaan 10

Ter plaatse is aan de voorzijde van de woning een verhoogd terras gerealiseerd. Deze pas niet binnen de bestemming Tuin uit de beheersverordening. De bestemming wordt gewijzigd in Wonen - S1 zonder bouwvlak.

In paragraaf 3.2.6 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.7 Burgemeester Everwijn Langeplein 2

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor het afwijkend gebruik van het gebouw naar de functie wonen.

In paragraaf 3.2.7 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.8 Engweg 9

Ter plaatse is een bedrijf in metaalbewerking gevestigd die is ondergebracht in de bestemming 'Wonen - S1'. De bedrijfsactiviteiten worden alsnog bestemd voor 'Bedrijf', specifiek aangeduid en in de regels opgenomen.

In paragraaf 3.1.16.2 en 3.2.8 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.9 Fazantenlaan 5

Een gedeelte van de woning is niet binnen het bouwvlak opgenomen. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.9 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.10 Lindenlaan 7a en 7b

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van 2 woningen in het bestaande bedrijfsgebouw. De omgevingsvergunning wordt verwerkt door het opnemen een bouwvlak binnen de bestemming 'Wonen - S2'. Tevens wordt de bestemming 'Tuin' toegevoegd.

In paragraaf 3.2.10 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.11 Maanhof 1 en 3

De woningen zijn abusievelijk niet in een bouwvlak gebracht. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.11 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.12 Nabij Achter de Kerk 1

De bestaande nutsvoorziening is voorzien van een goot- en bouwhoogte van 4 m. In de feitelijke situatie gaat het om een gebouw met een goot- en bouwhoogte van 3 m respectievelijk 6 m.

In paragraaf 3.2.12 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.13 Nabij Poortse Bos 14

Ter plaatse is voor de aanwezige nutsvoorziening een bouwvlak opgenomen binnen de bestemming 'Groen'. Het gaat echter om een vergunningvrij bouwwerk waarvoor het niet noodzakelijk is deze specifiek te bestemmen. Daarnaast voorzien de regels van de bestemming Groen niet in een bouwvlak zodat hieraan geen betekenis kan worden toegekend.

In paragraaf 3.2.13 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.14 Poortse Bos 2

Een gedeelte van de woning is niet binnen het bouwvlak opgenomen. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.14 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.15 Raadhuislaan 11B

Ter plaatse is een gedeelte van het gebouw buiten het bouwvlak van de bestemming Centrum gebracht. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan. De situatie wordt in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie.

In paragraaf 3.2.15 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.16 Raadhuislaan 13-21a

Ter plaatse is een aanduiding 'detailhandel' opgenomen binnen de bestemming. Binnen de bestemming is detailhandel algemeen toegestaan. Tevens is er geen planregel aan de aanduiding gekoppeld zodat hier geen betekenis aan kan worden toegekend. De aanduiding wordt derhalve verwijderd.

In paragraaf 3.2.16 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.17 Ridder Fulcolaan 14

Op het zijerf is een bijgebouw binnen de bestemming 'Tuin' gebracht. Overeenkomstig het perceel Ridder Fulcolaan 6 is het logischer om gronden binnen het erf onder te brengen en de bestemming 'Wonen - S2' toe te kennen.

In paragraaf 3.2.17 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.18 Tromplaan 7

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor de uitbreiding van de woning. De bebouwing past niet geheel binnen het bouwvlak uit de beheersverordening.

In paragraaf 3.2.18 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.19 Tuindorpweg 33

Ter plaatse is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een veranda aan de voorzijde van het gebouw. Deze is gelegen buiten het bouwvlak van de bestemming 'Centrum'. De veranda wordt specifiek aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - veranda' opgenomen.

In paragraaf 3.1.16.3 en 3.2.19 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.20 Vinkenbuurtweg 14

Ter plaatse van het bouwvlak van de recreatiewoning is verzuimd een goot- en bouwgoogte opgenomen. Dit wordt hersteld.

In paragraaf 3.2.20zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.21 Woudenbergseweg 44

De opgenomen goot- en bouwhoogtes binnen de bestemming 'Horeca' komen niet overeen met de feitelijke situatie.

In paragraaf 3.2.21 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.22 Appartementengebouwen

Op meerdere percelen in het plangebied zijn appartementengebouwen abusievelijk niet binnen de daarvoor passende bestemming 'Wonen - S3' met bijbehorende maximum goot- en bouwhoogte gebracht. Dit wordt hersteld. Tevens wordt op 1 perceel de aanduiding 'zorgwoning' toegevoegd en wordt de bestemmingsomschrijving uitgebreid.

In paragraaf 3.1.16.4 en 3.2.22 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.23 Carports en bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel van woningen

Op verschillende plaatsen in het verordeningsgebied zijn carports of bijbehorende bouwwerken gerealiseerd voor de voorgevel van de woning. In de beheersverordening is voor de voorgevel van bestaande woningen in beginsel de bestemming 'Tuin' opgenomen, waarbinnen carports of bijbehorende bouwwerken niet zijn toegestaan. In de regels binnen de bestemming is echter een uitzondering gemaakt door ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' carports toe te staan en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorend bouwwerk' binnen de woonbestemming mede bijbehorende bouwwerken toe te staan. Deze aanduidingen ontbreken echter op de verbeelding. Om deze omissie te herstellen wordt daarom op de betreffende percelen waar een carport of bijbehorend bouwwerk toegestaan is is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' of 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorend bouwwerk' (binnen de woonbestemming) toegevoegd.

In paragraaf 3.2.23 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.24 Woonpercelen Maarn-Zuid

In de huidige beheersverordening wordt aangesloten bij de stedenbouwkundige kaders zoals die in 2013 zijn vastgesteld. Hiervoor is bij een aantal woonbestemmingen in Maarn-Zuid op de hoeken van straten de woonbestemming teruggelegd ten behoeve van een verruiming van de tuinbestemming.
Dit betekent in de praktijk dat diverse aanvragen voor bijgebouwen zoals serres de laatste jaren zijn afgewezen omdat deze bouwwerken dan in de tuinbestemming zouden vallen.

Voorgesteld wordt de woonbestemming alsnog te verruimen en hiervoor de belijning van de woonbestemming te volgen van het voorheen geldende bestemmingsplan Maarn-Zuid. Uit een inventarisatie is gebleken dat een dergelijke benadering past in de stedenbouwkundige kaders.

In paragraaf 3.2.24 zijn de wijzigingen opgenomen.

2.3.25 Aanduiding overige zone - afwijkende goot en bouwhoogte

Voor meerdere woonpercelen in het verordeningsgebied geldt het besluitsubvlak 'overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte'. De goot- en bouwhoogte van de bestaande bebouwing past echter op verschillende plekken binnen de standaardregels voor goot -en bouwhoogte van 6 m respectievelijk 10 m, danwel binnen de stedenbouwkundige kaders / de gewenste bebouwingskarakteristiek. Het besluitsubvlak is dan ook op die plekken niet noodzakelijk.

In paragraaf 3.2.25 zijn de wijzigingen opgenomen.

Hoofdstuk 3 Staat van wijzigingen

3.1 Regels

De beheerverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen' wordt in de hieronder genoemde artikelen gewijzigd:

3.1.1 Wijzigingen in verband met regels vergunningvrij bouwen

Artikel 1

• 1. De begrippen hoofdgebouw (art. 1.55) en overig bouwwerk (art. 1.73) zijn niet actueel meer. Voorgesteld wordt om de termen 'pand' en 'panden of bouwwerken' te vervangen door respectievelijk 'gebouw' en 'gebouwen'. Hiermee zijn de begrippen weer in lijn met artikel 1 van de Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Het begrip 'pand' (art. 1.71) kan daarmee komen te vervallen. Het begrip uitbouw' (art. 1.80) wordt in de regels niet meer gebruikt en kan daarom ook worden verwijderd.
• 2. Een nieuw begrip '1.28 bijbehorende bouwwerken' wordt opgenomen luidende: 'uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak'.
• 3. Het begrip in artikel 1.71 'ondergeschikte detailhandel' wordt aangevuld met: 'hieronder mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom.'
• 4. De omschrijving van het begrip in artikel 1.73 'overig bouwwerk' wordt gewijzigd in: 'een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Artikel 13 Tuin

In artikel 13 'Tuin wordt in 'lid 13.1 sub b het laatste woord 'bijgebouwen' vervangen door 'bijbehorende bouwwerken', terwijl in artikel 13.2.1 sub c het tweede woord 'bijgebouwen' wordt vervangen door 'bijbehorende bouwwerken'. Dit naamgeving zal tevens op de verbeelding worden aangepast.

Artikel 16 Wonen - S1, Artikel 17 Wonen - S2, artikel 18 Wonen - S3 en artikel 19 Wonen - S4

In de regels artikelen 16.2.3, 17.2.3, 18.2.3 en 19.2.3 vervangen door:

'Bouwen van bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd;
• b. voor zover binnen het bouwvlak of op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:
  • 1. 5 m;
  • 2. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en
  • 3. het hoofdgebouw.
• c. indien buiten het bouwvlak wordt gebouwd:
  • 1. dient minimaal 1 meter achter de voorgevel te worden gebouwd;
  • 2. voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw:
    • indien hoger dan 3 m: voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55°, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3;
    • functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg.
  • 3. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;
  • 4. de ligging van een verblijfsgebied in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag;
  • 5. ondergronds bouwen onder een bijbehorend bouwwerk is toegestaan tot een maximum van 30 m2;
  • 6. de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan:
    • in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied;
    • in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2;
    • in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2.
• d. in afwijking van lid c onder 1 mag ook op minder dan 1 meter achter de voorgevel worden gebouwd:
  • 1. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat, in welk geval de bestaande afstand als minimum geldt;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding- bijbehorend bouwwerk';
  • 3. voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het hoofdgebouw en voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen, mits:
    • de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden;
    • de afstand vanaf het openbaar toegankelijk gebied tot aan het te bouwen bouwwerk minimaal 2,5 m is;
    • de bouwhoogte maximaal 3 m, dan wel 0,25 m boven de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt;
    • de breedte maximaal 2/3 van de breedte bedraagt van de gevel van het hoofdgebouw waaraan uitgebouwd wordt tot maximaal 4 m.'

Artikel 29 Algemene afwijkingsregels

Artikel 29.3 'Afwijking bergingen in het voorerfgebied' komt volledig te vervallen.

3.1.2 Zonnepanelen in veldopstelling

• 1. In artikel 27 wordt een nieuw lid 27.3 ingevoegd luidende:

'27.3 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties

'Het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning is toegestaan indien wordt voldaan aan de volgende regels:

• a. de grondgebonden zonnepanelen binnen hetzelfde bouwperceel worden gerealiseerd als de (bedrijfs)woning;
• b. de oppervlakte maximaal 50 m2 bedraagt;
• c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan hieronder is aangegeven:

Grondgebonden zonnepaneelinstallaties	Maximum bouwhoogte
Binnen het bebouwingsgebied	2 m
Buiten het bebouwingsgebied (het voorerf)	1 m

• 2. In artikel 29 wordt een nieuw lid 29.4 ingevoegd luidende:

'29.4 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 27.3 lid b voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits:

• a. aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie;
• b. aan de overige bepalingen van het betreffende artikel wordt voldaan.'

3.1.3 Verboden gebruik bijbehorende bouwwerken

In de regels 27.1 lid b onder 6 invoegen:

'een gebruik van bijbehorende bouwwerken die zijn gelegen buiten het bouwvlak en op meer dan 4 m afstand van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg'.

3.1.4 Staat van activiteiten: bedrijf aan huis

In 'Bijlage 1 regels Staat van Activiteiten: bedrijf aan huis', Persoonlijke dienstverlening n.e.g. wijzigen in:

'Persoonlijke dienstverlening n.e.g., exclusief seksinrichtingen en prostituees'

3.1.5 Parkeergelegenheid en laad- en losruimte

Een nieuw artikel 30 wordt een nieuw lid ingevoegd luidende:

'Artikel 30 Overige regels

30.1 Parkeergelegenheid

30.1.1 Parkeergelegenheid bij bouwen

• a. Een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of vergroot wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien. Deze bepaling geldt niet voor herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging;
• b. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP, d.d. 2 februari 2010), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.

30.1.2 Parkeergelegenheid bij functiewijziging

• a. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging waarvoor een omgevingsvergunning is vereist van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere parkeerbehoefte, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Deze bepaling geldt niet voor bestaand gebruik;
• b. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP, d.d. 2 februari 2010), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij wordt alleen gelet op de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de functiewijziging. Hierbij kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de parkeergelegenheid ten behoeve van het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.

30.1.3 Afwijken van de parkeernormen

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 30.1.1 en 30.1.2 en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. De aanvrager dient in dat geval door middel van een verkeersonderzoek naar oordeel van het bevoegd gezag aan te tonen dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

30.2 Laad- en losruimte

30.2.1 Laad- en losruimte bij bouwen

Een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarvan een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of vergroot wanneer aan, in of onder dat bouwwerk dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij het bouwwerk hoort, niet wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet voor herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging.

30.2.2 Laad- en losruimte bij functiewijziging

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging waarvoor een omgevingsvergunning is vereist van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere behoefte aan ruimte voor laden en lossen van goederen, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. Deze bepaling geldt niet voor bestaand gebruik.

30.2.3 Afwijken van de regels voor laad- en losruimte

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 30.2.1 en 30.2.2 en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. De aanvrager dient in dat geval door middel van een verkeersonderzoek naar oordeel van het bevoegd gezag aan te tonen dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.'

3.1.6 Wijzigingen erkerregeling

In de regels artikel 13.2.1 lid b wijzigen in:

'in afwijking van lid a mogen erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits:

• 1. de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden;
• 2. de afstand vanaf het openbaar toegankelijk gebied tot aan het te bouwen bouwwerk minimaal 2,5 m is;
• 3. de bouwhoogte maximaal 3 m, dan wel 0,25 m boven de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt;
• 4. de breedte maximaal 2/3 van de breedte bedraagt van de gevel van het hoofdgebouw waaraan uitgebouwd wordt tot maximaal 4 m.'

In de regels artikelen 4.2.1 lid h, 5.2.1 lid g, 6.2.1 lid h, 7.2.1 lid i, 9.2.1 lid h, 10.2.1 lid h en 11.2.1 lid h wijzigen in:

'voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw en voor het bouwen van erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen, bordessen én overkappingen aan zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen, mits:

• 1. de bouwgrens met ten hoogste 1,5 m wordt overschreden;
• 2. de afstand vanaf het openbaar toegankelijk gebied tot aan het te bouwen bouwwerk minimaal 2,5 m is;
• 3. de bouwhoogte maximaal 3 m, dan wel 0,25 m boven de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw bedraagt;
• 4. de breedte maximaal 2/3 van de breedte bedraagt van de gevel van het hoofdgebouw waaraan uitgebouwd wordt tot maximaal 4 m.'

3.1.7 Mantelzorg en bedrijfswoningen

In de regels artikel 4.1 lid f, artikel 6.1 lid c, artikel 9.1 lid b, artikel 10.1 lid b en artikel 11.1 lid c wijzigen in:

'ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' mede het wonen in een bedrijfswoning en wonen ten behoeve van mantelzorg'.

3.1.8 Dakkapellen

In de regels artikel 4.2.1 lid g, artikel 7.2.1 lid g en artikel 11.2.1 wijzigen in:

'dakkapellen in het hoofdgebouw aan de voorgevel en de naar de openbare weg gekeerde zijgevels van bedrijfswoningen zijn toegestaan, mits:

• 1. de breedte van dakkapellen per dakvlak niet meer dan de helft van de breedte van de desbetreffende dakvlakken ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel bedraagt;
• 2. voorzien van een plat dak;
• 3. gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,5 m;
• 4. onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
• 5. bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok;
• 6. zijkanten meer dan 0,9 m van de zijkanten van het dakvlak;
• 7. bij meerdere dakkapellen deze uitsluitend in één horizontale lijn worden geplaatst;
• 8. niet meer dan 50% van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk.'

In de regels artikel 5.2.1 lid e (nieuw lid f), artikel 6.2.1 lid g, artikel 9.2.1 lid g en artikel 10.2.1 lid g:

'dakkapellen in het hoofdgebouw aan de voorgevel en de naar de openbare weg gekeerde zijgevels zijn toegestaan, mits:

• 1. de breedte van dakkapellen per dakvlak niet meer dan de helft van de breedte van de desbetreffende dakvlakken ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel bedraagt;
• 2. voorzien van een plat dak;
• 3. gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,5 m;
• 4. onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
• 5. bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok;
• 6. zijkanten meer dan 0,9 m van de zijkanten van het dakvlak;
• 7. bij meerdere dakkapellen deze uitsluitend in één horizontale lijn worden geplaatst;
• 8. niet meer dan 50% van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk.'

3.1.9 Afwijking isoleren van een gebouw

In de regels artikel 29.5 Afwijking isoleren van een gebouw invoegen:

'Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, mits:

• a. bouwgrenzen niet meer dan 0,3 m worden overschreden;
• b. maximale goot- en bouwhoogten niet meer dan 0,5 m worden overschreden;
• c. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt aangetast.'

3.1.10 Maximum oppervlakte bed and breakfast

In de regels artikel 27.2 lid a wijzigen in:

'niet meer dan 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van de (bedrijfs)woning of bovenwoning, inclusief bijbehorende bouwwerken, voor de uitoefening van bed & breakfastvoorzieningen wordt gebruikt, met een maximum van 75 m;'

3.1.11 Afwijken bijzondere woonvormen en kamerbewoning

In de regels artikelen 16.5, 17.5, 18.3 en 19.5 verwijderen.

In de regels artikel 29.3 invoegen:

'29.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 20.1 voor het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning, in een woning niet zijnde een bedrijfswoning, mits:

• a. de functie een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
• b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• c. in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt voorzien of, ingeval dit niet mogelijk is, voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig is;
• d. het gebruik binnen het bouwvlak plaatsvindt;'

3.1.12 Verwijzingen Leiding - Hoogspanningsverbinding en Leiding - Olie

In artikel 20 de volgende verwijzingen herstellen:

• verwijzing in lid 20.3 naar 19.2.1 wijzigen in 20.2.1;
• verwijzing in lid 20.4.2 naar 19.4.1 wijzigen in 20.4.1;
• verwijzing in lid 20.3 naar 19.4.1 wijzigen in 20.4.1

In artikel 21 de volgende verwijzingen herstellen:

• verwijzing in lid 21.3 naar 30.2.1 wijzigen in 21.2.1;
• verwijzing in lid 21.4.2 naar 20.4.1 wijzigen in 21.4.1;
• verwijzing in lid 21.4.3 naar 20.4.1 wijzigen in 21.4.1.

3.1.13 Bestemming Agrarisch

• 1. In lid 3.1 onder a wordt de volgende zinsnede toegevoegd: 'met dien verstande dat intensieve veehouderij niet is toegestaan;'. Tevens wordt lid 3.2.1 onder g verwijderd.
• 2. De regels vanaf lid 3.2.1 onder b (vanaf de zinsnede 'met dien verstande dat') tot en met f worden verwijderd.
• 3. Een nieuw lid 3.2.1 c wordt ingevoegd luidend:

'c. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;'

• 4. Een nieuw lid 3.3 wordt ingevoegd luidend:

'3.3 Specifieke gebruiksregels

3.3.1 Strijdig gebruik

Een gebruik in strijd met de bestemming is in ieder geval ook het gebruik van gronden als bedoeld in lid 3.1, voor opslag van hooirollen buiten het bouwvlak.'

• 5. In artikel 1 worden de volgende begrippen ingevoegd:

'1.9 agrarische bedrijvigheid

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, met inbegrip van een paardenfokkerij en met uitzondering van een paardenhouderij en manege.

1.58 intensieve veehouderij

niet-grondgebonden veehouderij: agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate in gebouwen plaatsvindt en gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, vleeskalver-, pluimvee-, pelsdier-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen, met uitzondering van grondgebonden veehouderij.

1.68 manege

bedrijvigheid geheel of overwegend gericht op het houden, stallen, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's, het ter zake lesgeven en de exploitatie van daarbij behorende voorzieningen.

1.75 paardenhouderij

het bedrijfsmatig, niet op de agrarische productie gericht houden en stallen van paarden en pony's met als ondergeschikte nevenactiviteit het fokken, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's.'

3.1.14 Bestemming Gemengd aantal woningen

Artikel 7.2.1 wordt als volgt aangepast:

'c. het aantal woningen mag per bouwperceel niet meer dan één bedragen tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande aantal als maximum geldt;'.

3.1.15 Dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding

Artikel 20 wordt als volgt aangepast:

3.1.16 Perceelsgebonden wijzingen

3.1.16.1 Amersfoortseweg 10

In artikel 4.2.2 onder b wordt een nieuwe regel ingevoegd:

reclamezuil ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - reclamezuil'

4 m

3.1.16.2 Engweg 9

In artikel 4.1 wordt een nieuwe regel ingevoegd:

' b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - metaalbewerkende industrie': tevens een bedrijfsactiviteit met SBI code 2562, 3311.2 uit ten hoogste categorie 3.1;'.

3.1.16.3 Tuindorpweg 33

In artikel 5.2.1 wordt een nieuwe regel ingevoegd:

'b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - veranda' is een overkapping toegestaan buiten het bouwvlak met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;'.

3.1.16.4 Appartementengebouw Vinkenbuurtweg 1

Artikel 18.1 sub a wordt als volgt aangepast:

'a. wonen, met dien verstande dat bijzondere woonvormen uitsluitend toegestaan zijn ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' met daarbij behorende gemeenschappelijke en of maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van de zorgverlenende functie, waaronder een ontmoetingsruimte, een centrale keuken, een huisartsenpraktijk en een praktijk voor fysiotherapie;'.

3.2 Verbeelding

De verbeelding van de beheersverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen' wordt op de volgende onderdelen aangepast.

3.2.1 Amersfoortseweg bedrijfswoningen

Ter plaatse van de bestaande woningen wordt de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.2 Amersfoortseweg 10

Ter plaatse van de bestaande reclamezuil de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding reclamezuil' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.3 Amersfoortseweg 24b

Ter plaatse wordt het verordeningsgebied uitgebreid met de bestemming 'Bedrijf'. Het vergunde gebouw wordt voorzien van een bouwvlak en een goot/bouwhoogte van 7 m. Tevens wordt de onderliggende dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie 3' opgenomen.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.4 Bakkersweg 68

De omgevingsvergunning voor het uitbreiden van de woning wordt verwerkt door het uitbreiden van het bouwvlak.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.5 Berkenlaan 7

De omgevingsvergunning voor het uitbreiden van de woning wordt verwerkt door het uitbreiden van het bouwvlak.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.6 Boslaan 10

De omgevingsvergunning voor het uitbreiden van het terras wordt verwerkt door het wijzigen van de bestemming 'Tuin' naar 'Wonen - S1' zonder bouwvlak.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.7 Burgemeester Everwijn Langeplein 2

De omgevingsvergunning voor het afwijkend gebruik als woning wordt verwerkt door het wijzigen van de bestemming 'Detailhandel' naar 'Wonen - S2' en 'Tuin'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.8 Engweg 9

De bestemming wordt gewijzigd in 'Bedrijf'. Tevens wordt een bouwvlak en maximum goot- en bouwhoogte opgenomen en wordt de aanduiding overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte verwijderd. Tot slot worden de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - metaalbewerkende industrie'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.9 Fazantenlaan 5

Het bouwvlak ter plaatse van de woning wordt in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.10 Lindenlaan 7a en 7b

De omgevingsvergunning voor de 2 woningen wordt verwerkt door het opnemen van een bouwvlak binnen de bestemming 'Wonen - S2' en een bestemming 'Tuin'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.11 Maanhof 1 en 3

De hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebracht.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.12 Nabij Achter de Kerk 1

De goot- en bouwhoogte van de nutsvoorziening wordt gewijzigd in 3 m respectievelijk 6 m.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.13 Nabij Poortse Bos 14

Het bouwvlak ter plaatse van de nutsvoorziening nabij Poortse Bos 14 wordt verwijderd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.14 Poortse Bos 2

Het bouwvlak ter plaatse van de woning wordt in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.15 Raadhuislaan 11B

Ter plaatse van het gebouw wordt het bouwvlak uitgebreid met maximum goot- en bouwhoogte van 3 m.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.16 Raadhuislaan 13-21a

Ter plaatse wordt de aanduiding 'detailhandel' verwijderd.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.17 Ridder Fulcolaan 14

Ter plaatse van het zijerf wordt de bestemming 'Tuin' gewijzigd in 'Wonen - S2'.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.18 Tromplaan 7

De omgevingsvergunning voor het uitbreiden van de woning wordt verwerkt door het uitbreiden van het bouwvlak.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.19 Tuindorpweg 33

De omgevingsvergunning voor het bouwen van een veranda wordt verwerkt door het opnemen van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - veranda' buiten het bouwvlak.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.20 Vinkenbuurtweg 14

De goot- en bouwhoogte van de recreatiewoning wordt opgenomen conform de feitelijke goot- en bouwhoogte zijnde 3,5 m, respectievelijk 5 m.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.21 Woudenbergseweg 44

De goot- en bouwhoogten de gebouwen worden in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie.

Beheersverordening	Herziening beheersverordening

3.2.22 Appartementengebouwen

Op de volgende percelen wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen - S3' en wordt een passende goot- en bouwhoogte opgenomen ter vervanging van de aanduiding 'overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte:

• a. Doezelaan 2-14 en 16-22, tevens de maximum goot- en bouwhoogte van 6 m respectievelijk 9 m opnemen alsmede het bouwvlak en de bestemming Tuin omzetten in wonen ter hoogte van de bestaande bebouwing;
• b. Groenlinglaan 43 en 45, tevens maximum goot- en bouwhoogte van 8 en 11 m;
• c. Groenlinglaan 50-52 en 58, tevens maximum goot- en bouwhoogte van 8 en 11 m;
• d. Goudvinklaan 4-12, tevens maximum goot- en bouwhoogte van 8 en 11 m;
• e. Strinus Blomlaan 1-15, tevens maximum goot- en bouwhoogte van 6 en 6 m;
• f. Ted Visserweg 4-26 tevens maximum goot- en bouwhoogte van 6 en 10 m;
• g. Tuindorpweg 58-88 tevens maximum goot- en bouwhoogte van 6 en 10 m;
• h. Vinkenbuurtweg 1 tevens maximum goot- en bouwhoogte van 3 en 7 m, hier tevens de aanduiding 'zorgwoning' opnemen.

3.2.23 Carports en bijbehorende bouwwerken in de bestemming Tuin

Op de volgende percelen of straten wordt de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' toegevoegd:

• 1. Aardbolhof 2 t/m 10;
• 2. Bakkersweg 9 -15;
• 3. Bakkersweg 60;
• 4. Beeklaan 11;
• 5. Cereshof 1-7;
• 6. Distelvinklaan 27;
• 7. Esdoornlaan 5;
• 8. Hertenlaan 29;
• 9. Jupiterhof 2 t/m 8;
• 10. Kastanjelaan 33: ter plaatse wordt hier de carport in Wonen - S2 gebracht;
• 11. Kometenhof 1-11;
• 12. Maarnhof 2 t/m 20;
• 13. Marshof 1-7;
• 14. Mercuriushof 1-9;
• 15. Neptunushof 1-7;
• 16. Planetenbaan 42 t/m 52;
• 17. Plutohof 2 t/m 24;
• 18. Prinsenheuvellaan 42-60;
• 19. Ridder Fulcolaan 14-52;
• 20. Saturnushof 2-10;
• 21. Venushof 1-7;
• 22. Zonhof 2-8;
• 23. Zonhof 6-8.

Op de volgende percelen wordt de bestemming 'Tuin' gewijzigd in 'Wonen - S2 met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorend bouwwerk' ter plaatse van de bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel:

• 1. Kometenhof 1-11;
• 2. Maarnhof 2 t/m 20;
• 3. Marshof 1-7;
• 4. Mercuriushof 1-9;
• 5. Neptunushof 1-7;
• 6. Planetenbaan 42 t/m 52;
• 7. Plutohof 2 t/m 24;
• 8. Saturnushof 2-10;
• 9. Zonhof 2-8;
• 10. Zonhof 6-8.

3.2.24 Woonpercelen Maarn-Zuid

De bestemming 'Tuin' wordt gewijzigd in een woonbestemming op die locaties waar het bouwvlak uit het bestemmingsplan 'Maarn-Zuid' over de tuinbestemming ligt. Daar waar het bouwvlak uit het bestemmingsplan 'Maarn-Zuid' geen bebouwing toestaat maar de beheersverordening wel is geen aanpassing gedaan. Hiermee worden onnodig bestaande rechten niet beperkt.

In figuur 3.1 is hiervan een voorbeeld gegeven. De rode lijn betreft het bouwvlak uit het bestemmingsplan 'Maarn-Zuid' geprojecteerd op de beheersverordening. Op deze gronden waren woningen en bijbehorende bouwwerken toegestaan. In het voorbeeld links staat het bestemmingsplan bijbehorende bouwwerken toe op zijerf van de woning waar in de beheersverordening de bestemming 'Tuin' (groen) is opgenomen. In dit geval wordt de bestemming 'Tuin' gewijzigd in een woonbestemming. In het voorbeeld rechts is het bouwvlak uit het bestemmingsplan 'Maarn-Zuid' ingetekend over een woonbestemming. Hier zijn ingevolge de beheersverordening dus bouwmogelijkheden toegevoegd. In dit voorbeeld wordt de beheersverordening niet aangepast.

Figuur 3.1 Aanpassing bestemmingslegging Maarn-Zuid.

3.2.25 Aanduiding overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte

Op de volgende percelen wordt de aanduiding 'overige zone - afwijkende goot en bouwhoogte' verwijderd:

• Dennenlaan 22;
• De Pol 9;
• Eekhoornlaan 9;
• Eikenlaan 1;
• Hertenlaan 7, 9, 10 en 11;
• Kapelweg 67, 71 en 75;
• Lindenlaan 26-28;
• Tuindorpweg 5a t/m 5c;
• Van Hemert tot Dingshofplein 1-35.

3.2.26 Wijzigingen in verband met regels vergunningvrij bouwen

Het volgende besluitsubvlak komt te vervallen:

• overige zone - afwijkende afstand bijgebouw.

3.2.27 Dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding

De dubbelbestemming wordt dusdanig aangepast dat een strook van 27,5 m aan weerszijden van de hoogspanningsverbinding ontstaat.

Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen

4.1 Algemeen

Deze beheersverordening bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.MAAwoongebiedveeg-BV03 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting (met bijlagen)hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van de beheersverordening. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de uitgangspunten die aan de beheersverordening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de beheersverordening.

4.2 Methodiek

4.2.1 Verbeelding

Op het pdf-bestand in het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het pdf-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

4.2.2 Regels

De regels van de beheersverordening zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikelen 3 tot en met 24) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 25 tot en met 29) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 30 en 31)bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking kan worden verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken kan worden verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie. Overigens biedt bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming ''Wonen - S1', 'Wonen - S 2' en 'Wonen - S4' mogelijk gemaakt om onder voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning in de bestemming 'Wonen - S 2'. Overigens biedt bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

De inleidende regels (hoofdstuk 1) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk 4) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

4.2.3 Flexibiliteit

De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie. Er zijn dus geen mogelijkheden om naast de rechtstreekse gebruiks-en bouwmogelijkheden, extra mogelijkheden op te nemen.
In de beheersverordening zijn wel mogelijkheden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van de verordening. Het kan hierbij gaan om afwijking van de bouwregels of afwijking van de gebruiksregels. Bij de dubbelfunctie Waarde-archeologie bijvoorbeeld geldt een bouwverbod voor de overige voor deze gronden geldende gebruiksfuncties. Van dit bouwverbod kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken.

4.2.4 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet past binnen de bestaande situatie en waarvoor op grond van de beheersverordening ook geen omgevingsvergunning kan worden verleend, kan gebruik worden gemaakt van een aantal (wettelijke) instrumenten om af te wijken van de beheersverordening. Deze instrumenten worden hieronder nader beschreven.

4.2.4.1 Het vergunningvrije bouwen

In bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (BOR) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van verkeer);
• de activiteiten uit artikel 3 van Bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als ze passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5 meter, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en (onder omstandigheden) veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in beschermde stads-en dorpsgezichten en bij een monument dat beschermd is op grond van de Monumentenwet of een provinciale of gemeentelijke verordening;
• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 (waarde-archeologie 1) tot 100 m2 (waarde-archeologie 2) en tot 150 m2 (waarde-archeologie 3) niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is geen procedure van toepassing. Deze activiteiten kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

4.2.4.2 Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het BOR zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan de vergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen (van bouwwerken) tot maximaal 1500 m2 binnen de bebouwde kom (inclusief inpandige bouwactiviteiten).

Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn geldt van 8 weken na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een 'Beleid planologische afwijkingen' opgesteld. Dit betekent dat voor het toepassen van een planologische kruimelafwijking eerst aan dit beleid getoetst dient te worden of medewerking kan worden verleend.

4.2.4.3 Projectafwijkingsbesluit

Voor de - op dit moment- onvoorziene omstandigheden, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voor het afwijken van de beheersverordening via dit instrument geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De wettelijke proceduretijd bedraagt 6 maanden (exclusief voorbereidingstijd, opstellen ruimtelijke onderbouwing etc.). Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

4.2.4.4 Postzegelbestemmingsplan

Behalve de mogelijkheden uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), kent ook de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) nog een mogelijkheid om af te wijken van een beheersverordening. De Wro bepaalt dat voor een gebied slechts of een beheersverordening of een bestemmingsplan kan gelden. Dat neemt niet weg dat voor een bepaald perceel, indien zich daar na vaststelling van de beheersverordening, een ontwikkeling voordoet, een postzegel-bestemmingsplan kan worden vastgesteld. Voor dat perceel komt de beheersverordening dan te vervallen.

In een beheersverordening kan niet, zoals in een bestemmingsplan, worden gewerkt met uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegheden.

4.3 Bestemmingen

In het plangebied zijn 17 bestemmingen weergegeven. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

4.3.1 Agrarisch

Binnen de bestemming Agrarisch zijn de gronden bestemd voor het weiden en (hobbymatig) houden van vee, erven, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, boomgaarden en houtopstanden, het telen van gewassen, extensieve dagrecreatie, wegen en paden en het behoud en herstel en ontwikkelen van natuur- en landschapselementen. Bestaande recreatiewoningen zijn met een aanduiding op de verbeelding weergeven.

4.3.2 Bedrijf

Binnen de bestemming Bedrijf zijn alleen bedrijven uit de lage milieucategorieën (t/m categorie 2) toegestaan. Deze categorieën zijn te vinden in de aparte bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk. Bestaande bedrijven in een hogere categorie zijn eveneens toegestaan. Deze zijn opgenomen in de tabel in artikel 4 lid 4.1. Tevens zijn bestaande verkooppunten voor motorbrandstoffen (met en zonder lpg) aangeduid, evenals de grotere nutsvoorzieningen.

De bouwvlakken mogen voor 85% worden bebouwd, tenzij bestaand een hoger bebouwingspercentage legaal is gerealiseerd of dat een andere bebouwingspercentage bij specifieke aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' is aangegeven. Bestaande rechten worden daarmee niet aangetast maar tegelijkertijd wordt wel de plicht benadrukt dat in de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden voorzien. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Uitbreidingsmogelijkheden moeten binnen het bouwvlak worden gezocht, omdat de bedrijven tussen de andere functies zijn gesitueerd en overlast moet worden voorkomen.

Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van dakkapellen en erkers e.d. bij deze woning.

Middels een specifieke gebruiksregeling wordt ondergeschikte detailhandel bij bedrijven toegestaan. Het dient daarbij te gaan om niet zelfstandig uitgevoerde detailhandelsfunctie die duidelijk waarneembaar ondergeschikt is aan en afhankelijk is van de hoofdfunctie en deze ondersteunt zodat de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of gecompleteerd wordt. Hieronder wordt mede begrepen een afhaalbalie voor een internetwinkel eventueel in combinatie met een beperkte showroom. Voor ondergeschikte detailhandel geldt een aantal voorwaarden, zo mag onder meer de verkoopvloeroppervlakte van detailhandel niet meer dan 50 m2 bedragen.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningvrij bouwen'.

Afwijkingsmogelijkheden

In de bestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Er kan worden toegestaan dat een ander bedrijf dan op grond van de bij de regels behorende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk wordt mogelijk gemaakt. Het dient hierbij wel om naar zijn aard en invloed op de omgeving 'gelijkwaardig' bedrijf te gaan.

De tweede afwijkingsmogelijkheid betreft de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik voor ondergeschikte detailhandel, het toestaan van een afhaalpunt. Dit zou bijvoorbeeld toegepast kunnen worden voor een internetwinkel die een afhaalbalie zou willen realiseren. Deze detailhandelsfunctie dient duidelijk waarneembaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsbebouwing mag daarom niet worden vergroot en de verkoopvloeroppervlakte mag niet meer dan 50 m² bedragen. Tevens zijn aanvullende voorwaarden van toepassing.

4.3.3 Centrum

De bestemming Centrum is toegekend aan het centrumgebied (winkelconcentratiegebied) van Maarn. Hiermee benadrukt deze bestemming de levendigheid binnen dit gebied. Het is een gebied waarbinnen functiewijzigingen kunnen plaatsvinden ten behoeve van centrumdoeleinden. Dit vereist een flexibele bestemmingsregeling. De bestemming wordt gelegd op de percelen Raadhuislaan 7a, 11 en 21 a en de Tuindorpweg 33, 35, 39a en 53 te Maarn. Binnen deze bestemming komen verschillende functies voor, zoals wonen en detailhandel. Ook horeca tot en met categorie 1 is hier toegestaan (en daar waar specifiek aangeduid tot en met 2), alsmede maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanningsvoorzieningen, kantoren en sport.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Deze bouwvlakken zijn over het algemeen gelegen op een groot gedeelte van het betreffende perceel. Vaak is er tussen de voorgevel van het hoofdgebouw en het openbaar gebied (verkeersbestemming) geen bouwvlak opgenomen. Hier zijn gebouwen en overkappingen niet toegestaan. Een bouwperceel mag tot ten hoogste 80% worden bebouwd tenzij het bestaande bebouwingspercentage hoger is. In dat geval geldt het bestaande percentage als maximum. Bij de regeling van de bouwmogelijkheden is gebruik gemaakt van het begrip bouwperceel. Dit begrip is in de begripsbepalingen omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. De bouwpercelen kunnen in verband met de flexibiliteit niet op de verbeelding zijn ingetekend (dat geldt met name bij centrumgebieden in bestemmingsplannen). Op grond van de begripsbepaling en de jurisprudentie volgt dan dat bij de bepaling van de omvang van een bouwperceel het kadastraal perceel als uitgangspunt dient. Door de bouwpercelen niet op de verbeelding aan te geven, bevat het bestemmingsplan een flexibele regeling bij bijvoorbeeld een herinrichting van een deel van het plangebied. De kadastrale percelen zijn zichtbaar op de ondergrond. Deze flexibiliteit wordt begrensd door de antidubbeltelregel. Deze regel zorgt ervoor dat ook na herinrichting en herverkaveling in totaal niet meer kan worden gebouwd dan het aangegeven bebouwingspercentage.

Afwijking mogelijk voor hogere categorie horeca

In verband met de flexibiliteit van de invulling van een centrumgebied is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het toestaan van een hogere horecacategorie. Hierbij wordt als voorwaarde gesteld dat de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van de betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

4.3.4 Detailhandel

De bestemming Detailhandel wordt gebruikt voor bestaande detailhandelsfuncties buiten het centrumgebied.

Binnen deze bestemming kunnen mogelijk een aantal specifieke aanduidingen voorkomen, zoals perifere detailhandel en bovenwoning. Deze functies zijn enkel toegestaan ter plaatse van deze aanduiding.

Binnen deze bestemming is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningvrij bouwen'.

4.3.5 Gemengd

Onder de bestemming Gemengd worden gemengde functies geschaard, zoals wonen en maatschappelijke voorzieningen. Ook ondergeschikte horeca is toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Andere functies, zoals bestaande detailhandel of specifieke vormen van bedrijf worden zo nodig met een aanduiding weergegeven. Deze functies zijn dan slechts toegestaan ter plaatse van deze aanduiding. Deze bestemming wordt gebruikt voor gemengde functies buiten de dorpskern (centrumgebied), waarbij in principe alleen bestaande detailhandel positief wordt bestemd.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Binnen dit bouwvlak mag een bouwperceel tot ten hoogste 80% worden bebouwd, tenzij het bestaande bebouwingspercentage hoger is. Per bouwperceel mag niet meer dan één woning aanwezig zijn, tenzij het besteende aantal hoger is. Overigens biedt bijlage II van het Besluit omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningvrij bouwen',

4.3.6 Groen

De bestemming Groen wordt gebruikt voor gebieden waar belangrijke structuren van bosgebied, bermen, plantsoenen, water en dergelijke zijn gesitueerd. Bouwen van gebouwen, met uitzondering van nutsgebouwen, is niet toegestaan. Wel zijn enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals speeltoestellen, kunstobjecten, lichtmasten en dergelijke mogelijk. Overkappingen van maximaal 10 m² zijn toegestaan.

4.3.7 Horeca

Deze bestemming Horeca wordt gebruikt voor bestaande horecafuncties buiten het centrumgebied.

In het stedelijk gebied wordt gewerkt met een indeling in drie mogelijke categorieën van horecagelegenheden (categorie 1 'lichte horeca', categorie 2 'middelzware horeca' en categorie 3 'zware horeca'). In de voorliggende verordening is horeca tot en met categorie 2 toegelaten. Voor de uitgebreide uitwerking hiervan wordt verwezen naar de Staat van Horeca-activiteiten die als bijlage bij de regels is gevoegd.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

4.3.8 Kantoor

De bestemming Kantoor is bestemd voor de dienstverlenende en administratieve sector zonder baliefunctie. Hiermee wordt bedoeld: het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. Bovenwoningen zijn toegestaan ter plaatse van de specifiek hiervoor bedoelde aanduiding.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningvrij bouwen'.

4.3.9 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, zoals sociaal-medische instellingen en levensbeschouwelijke. Onder voorwaarden is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen.

Diverse bijzondere vormen van maatschappelijk worden met specifieke aanduidingen weergegeven, bijvoorbeeld begraafplaatsen. Deze zijn dus alleen ter plaatse van deze aanduiding binnen de bestemming maatschappelijk toegestaan.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan.

Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten deze beheersverordening om, onder meer door middel van 'vergunningvrij bouwen'.

4.3.10 Natuur

De bestemming Natuur wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de strikte regels. Het oprichten van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan.

Afwijken bouwen overkappingen ten dienste van de bestemming

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming Natuur, mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een overkapping of schuurtje voor onderhoudsmaterialen, etc.

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Er is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

4.3.11 Tuin

De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten.

Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) geldt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het omgevingsvergunningvrij bouwen.

4.3.12 Verkeer

De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Bijzondere verkeerskundige objecten als garageboxen en dergelijke worden specifiek aangeduid binnen deze bestemming. Deze objecten zijn niet overal binnen de bestemming toegestaan. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeer- voorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan. Het gebruik van gronden voor onoverdekte terrassen is toegestaan.

Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, met uitzondering van garageboxen ter plaatse van de hiervoor bedoelde aanduiding. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.

4.3.13 Water

De bestemming Water is bedoeld voor watergangen en waterpartijen, waterhuishouding, instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, extensieve openluchtrecreatie en waterverkeer. Hierbij behoren ook de bij deze bestemming behorende groenvoorzieningen, paden, kaden, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages, kunstwerken en nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Enkel overige bouwwerken zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

4.3.14 Wonen - S1

Wonen algemeen

In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.

Voor het stedelijk gebied worden vier woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Wonen - S 1 voor vrijstaande woningen;
• Wonen - S 2 voor aaneengebouwde woningen;
• Wonen - S 3 voor gestapelde bouw en
• Wonen - S 4 voor percelen alwaar vrijstaande woningen als ook twee onder 1 kapwoningen bij recht worden toegestaan.

Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.

De bestemming Tuin is toegekend aan de naastgelegen gronden van de bestemming 'Wonen'. Het gaat dan veelal om de tuinen gelegen aan de voorzijde van de woningen.

Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.

Wonen - S1

Functies

Binnen de bestemming Wonen - S 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudings- voorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

• 1. algemeen (Bouwen algemeen);
• 2. hoofdgebouwen (Bouwen van hoofdgebouwen);
• 3. bijbehorende bouwwerken (Bouwen van bijbehorende bouwwerken);
• 4. Overige bouwwerken (Bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen)

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - S 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Daarbij geldt in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Als een bestaande goot- en bouwhoogte daarvan afwijkt, is de aanduiding 'overige zone - afwijkende goot- en bouwhoogte opgenomen.

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd, is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

In voorkomende gevallen zijn dakkapellen niet toegestaan, deze zijn dan als zodanig aangeduid.

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:

• Bouwen voor de voorgevel: Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
  • 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
  • 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
  • 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
  • 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
• Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied: Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.
• Ondergronds bouwen: Ondergronds bouwen onder een bijbehorend is toegestaan bouwwerk tot een maximum van 30 m2;

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

Afwijken van de bouwregels

Het plan biedt het bevoegd gezag de bevoegdheid om toe te staan dat een hoofdgebouw mag worden uitgevoerd met een plat dak. Het beoordelingscriterium hierbij is dat er door het platte dak het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig mag worden aangetast.

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40% van de bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de bijlage Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag ook personeel in dienst zijn. In overwegende mate moet de woonfunctie behouden blijven en moet de ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is, behouden blijven.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

Afwijken van de gebruiksregels

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

4.3.15 Wonen - S2

Waar de bestemming Wonen - S1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen/wooneenheden mag niet toenemen. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S 1. Hieronder worden alleen de verschillen besproken.

Op de verbeelding zijn de bouwvlakken direct gekoppeld en gebaseerd op de bestaande hoofdbebouwing, dat wil zeggen dat de hoofdgebouwen geheel in deze bouwvlakken liggen. Deze bouwvlakken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing. Ook voor wat betreft de breedte van het bouwvlak geldt dat in beginsel de breedte van de bestaande hoofdbebouwing wordt aangehouden.

4.3.16 Wonen - S3

Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming Wonen - S 3. De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken. Een deel van de gestapelde woningen betreffen zorgwoningen. De zorgwoningen zijn aangeduid met de aanduiding 'zorgwoning'. Bij deze zorgwoningen zijn gemeenschappelijke en maatschappelijke voorzieningen toegestaan die verband houden met de zorg die in de woningen wordt verleend. Bij deze voorzieningen moet gedacht worden aan ruimte voor een huisartsenpraktijk of fysiotherapeut, maar ook voor een gemeenschappelijke keuken of ontmoetingsruimte.

De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken.

Bij S3 is evenals bij S1 en S2 de afwijkingsbevoegdheid opgenomen om bijzondere woonvormen en kamerbewoning toe te staan.

De bestemming wijkt qua opzet enigszins af van de andere twee stedelijke woonbestemmingen. Er zijn bouwbepalingen opgenomen voor gebouwen en overkappingen. Deze mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. Als er een bebouwingspercentage is opgenomen op de kaart mag het bouwvlak tot dat percentage worden bebouwd. Indien er geen percentage is opgenomen mag het bouwvlak volledig worden bebouwd. Vervolgens is de maximale bouwhoogte van overkappingen en gebouwen bepaald. Eventuele nader gewenste uitbreidingen buiten de bestaande massa moeten afzonderlijk via een eigen planologisch traject worden afgewogen.

Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. Deze gebouwen en overkappingen onderscheiden zich van de eerder genoemde bouwwerken omdat ze niet zijn aangebouwd aan het hoofdgebouw. Deze bouwwerken staan los op de kavel van het betreffende hoofdgebouw.

Ook vrijstaande bouwwerken moeten in beginsel op een afstand van 3 meter van het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. De vrijstaande bouwwerken mogen gebouwd worden tot in de grens met het naburige perceel. De vrijstaande bouwwerken moeten op minimaal 1 meter van het hoofdgebouw en de aangebouwde bouwwerken worden gesitueerd.

Op een vrijstaand bouwwerk is een kap toegestaan. De toegestane goot- en bouwhoogte maakt dit mogelijk, waardoor aangesloten kan worden bij de bouwstijl van het hoofdgebouw. Het is overigens niet toegestaan om een dakkapel te maken in een dakvlak van een vrijstaand bouwwerk.

Verder is een bepaling opgenomen voor bouwwerken die geen gebouw of overkapping zijn. De hoogtes die voor de verschillende bouwwerken zijn toegestaan komen overeen met wat in S1 en S2 is bepaald voor deze bouwwerken.

Bij S3 is evenals bij S1 en S2 de afwijkingsbevoegdheid opgenomen om 'bijzondere woonvorm' en 'kamerbewoning' toe te staan.

4.3.17 Wonen - S4

Wonen - S4 betreffen percelen alwaar een vrijstaande woning alsook een 2 onder 1 kap woning bij recht mogelijk wordt gemaakt. Het betreft het behoud van het recht zoals het gold bij de aan deze beheersverordening ten grondslagliggende bestemmingsplannen, welke ook in de praktijk metrisch realiseerbaar zijn. Daarbij is uitgegaan van een minimale breedte per woning van 4,5 meter en een afstand aan weerszijden tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter; aldus gaat het om percelen waarop het recht reeds ruste en die een breedte hebben van 15 m1 en meer. Het vormt daarmee een combinatie van de bepalingen voor Wonen - S1 en Wonen - S2.

4.4 Dubbelbestemmingen

4.4.1 Leiding - Hoogspanningsverbinding

De dubbelbestemming Hoogspanningsverbinding is bedoeld voor gebieden waar naast de daar voorkomende enkelbestemming transport van elektriciteit via hoogspanningsverbinding plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming Hoogspanningsverbinding worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel)bestemming(en).

Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals ophogen van de bodem) uit te voeren of te laten uitvoeren.

4.4.2 Leiding - Olie

De dubbelbestemming 'Leiding - Olie' is bedoeld voor gebieden waar naast de daar voorkomende enkelbestemming transport van olie en daarmee vergelijkbare brandstoffen via buisleiding plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming Transport Buisleiding worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel)bestemming(en).

Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals graafwerkzaamheden) uit te voeren of te laten uitvoeren.

4.4.3 Leiding - Water

De dubbelbestemming Water is bedoeld voor gebieden waar naast de daar voorkomende enkelbestemming transport van water plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming Water worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel)bestemming(en).

Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals graafwerkzaamheden) uit te voeren of te laten uitvoeren.

4.4.4 Archeologie

4.4.4.1 Waarde-Archeologie

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachtingen. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

Dubbelbestemming		Archeologisch waardevol gebied	Regime
Waarde - Archeologie 1		Zones met een zeer hoge archeologische verwachting - (vroeg) middeleeuwse wegen en paden en grafheuvelbufferzones verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 50 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 2		Zones met een zeer hoge archeologische verwachting (Bufferzone)	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 3		Zones met een hoge archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150 m2 en dieper dan 30 cm - onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan: normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming.

Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling; graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht; het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

4.5 Algemene regels

4.5.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

4.5.2 Algemene bouwregels

4.5.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

4.5.2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in deze beheersverordening mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

4.5.3 Algemene gebruiksregels

4.5.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van een bijbehorend bouwwerk op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

4.5.3.2 Uitoefening Bed & Breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

4.5.3.3 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties

Dit artikel maakt mogelijk om zowel op het voorerf als het achtererf zonnepanelen te plaatsen voor het opwekken van energie voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.

4.5.4 Algemene afwijkingsregels

4.5.4.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

4.5.4.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

4.5.4.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het gebruik als woning in de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming is opgenomen. Deze regeling is echter niet van toepassing op bedrijfswoningen. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen. Het gebruik dient binnen het bouwvlak plaats te vinden.

4.5.4.4 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko

In dit lid is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits is aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie.

4.5.4.5 Afwijking isoleren van een gebouw

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw.

4.5.5 Overige regels

Dit artikel bestaat uit twee bepalingen:

Parkeergelegenheid

De nieuwe parkeerbepaling is opgenomen in het eerste lid van artikel 30 van deze beheersverordening. De bepaling verwijst voor de te hanteren parkeernormen naar het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), vastgesteld door de raad op 2 februari 2010. Het parkeernormenbeleid is een dynamisch document en bijstelling van het beleid is met enige regelmaat noodzakelijk. Omdat het niet doelmatig is hiervoor telkens ee nieuw bestemmingsplan op te stellen voorziet de regeling in een dynamische verwijzing naar de parkeernormen. Dit houdt in dat het GVVP van toepassing wordt verklaard en tevens rekening wordt gehouden met de opvolger van dit beleid.

In het GVVP staat het beleid ten aanzien van parkeren. Het betreft bijvoorbeeld hoe om te gaan met parkeren, hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, de manier waarop in deze parkeerplaatsen kan worden voorzien en welke eisen aan de verschillende parkeerplaatsen worden gesteld.

Een aanvraag omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer er sprake is van vergunningplichtige nieuwbouw of vergroting en/of wanneer er sprake is van een functiewijziging. Bij een functiewijziging kan het daarbij ook gaan om een bestemming waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan, bijvoorbeeld binnen een bestemming 'Centrum' of 'Gemengd'. De regeling werkt aanvullend voor functiewijzingen binnen een dergelijke bestemming, indien een omgevingsvergunning is vereist en sprake is van een behoefte aan parkeergelegenheid. Bij het realiseren van voldoende parkeergelegenheid hoeven geen bestaande tekorten te worden opgelost. De te realiseren parkeergelegenheid moet voldoende zijn voor het bouwwerk en/of gewijzigde gebruik waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht.

De regeling bestaat uit de volgende onderdelen:

• Bouwplannen (nieuwbouw of vergroting) worden getoetst aan artikel 30.1.1; Functiewijzigingen worden getoetst aan artikel 30.1.2;

Artikel 30.1.3 bevat een afwijkingsmogelijkheid.

Van de verplichting om voldoende parkeergelegenheid te realiseren op grond van de gemeentelijke parkeernormen zoals gesteld in het GVVP kan in bijzondere gevallen worden afgeweken. Ook in de gemeentelijke bouwverordening is een dergelijke bepaling opgenomen. Het is echter niet de bedoeling dat deze bevoegdheid lichtvaardig wordt toegepast. Daarom dient de aanvrager van een omgevingsvergunning in dergelijke gevallen door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

Laad- en losruimte

In het tweede lid is een regeling opgenomen voor het borgen van voldoende laad- en losruimte. Ook in de huidige bouwverordening is een dergelijke bepaling opgenomen. Net als bij de parkeerbepaling is een onderscheid gemaakt tussen bouwplannen en functiewijzigingen. Voor wat betreft functiewijzigingen bij bestemmingen waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan werkt de regeling ook aanvullend zoals hierboven is beschreven.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning waarbij een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht dient te worden voorzien in deze ruimte. Dit kan aan of in het bouwwerk zijn, maar bijvoorbeeld ook op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. De regeling geldt uitdrukkelijk niet voor bestaand gebruik en voor herbouw van gebouwen zonder functiewijziging.

Van de verplichting om te voorzien in voldoende laad- en losruimte kan worden afgeweken indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. In dat geval dient de aanvrager van een omgevingsvergunning door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

4.6 Overgangs en slotregel

In artikel 31 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 32 van de regels is de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Onderzoek omgevingsaspecten

De herziening van de beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op het vastleggen van de bestaande juridische-planologische situatie. Onderzoek en afwegingen ten aanzien van de uitvoering is in deze verordening dan ook niet aan de orde.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De concept beheersverordening 'Woongebied Maarn en Maarsbergen 1e herziening' heeft met ingang van van 23 februari 2018 gedurende zes weken (tot en met 5 april 2018) ter inzage gelegen. Op deze wijze is aan een ieder de gelegenheid gegeven om reacties in te dienen bij de gemeenteraad. De ingekomen reacties alsmede enkele ambtshalve wijzigingen zijn opgenomen in de Nota inspraak, zie bijlage 1.