Huis te Maarn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aanleiding voor het voorliggende bestemmingsplan is het behoud van het cultuurhistorische erfgoed en de landschappelijke en natuurlijke waarden van het landgoed 'Huis te Maarn' zeker te stellen. Om de exploitatie van het particuliere landgoed sluitend te krijgen en te houden, kunnen in bepaalde gevallen nieuwe kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen zorgvuldig worden ingepast op het landgoed. Om het landgoed 'Huis te Maarn' duurzaam in stand te houden is een stevig economisch fundament vereist.

Op 5 maart 2015 is het zogeheten KAMM-convenant getekend door het college van Gedeputeerde Staten van Utrecht, het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en vertegenwoordigers van de samenwerkende landgoederen Kombos, Anderstein, Maarsbergen en Huis te Maarn (de KAMM Landgoederen genaamd). Daarin wordt onder andere de smalle economische basis van de landgoederen onderkend en de noodzaak om die economische basis te verbreden en te versterken door de overheden onderschreven (zie verder paragraaf 2.2.1).

Door de landgoedeigenaar, de vierde generatie familie van Notten, zijn de ambities geformuleerd en vastgelegd in de toekomstvisie Huist te Maarn (2016; zie ook paragraaf 2.2.2). Deze ambities worden breed gedragen door de familie en de gemeente en zijn afgestemd met de provincie, medebewoners en direct omwonenden van het landgoed.
In de toekomstvisie wordt weergegeven op welke wijze het landgoed duurzaam wil bijdragen aan behoud van natuur, landschap en recreatieve – en cultuurhistorische waarden. Ten behoeve daarvan worden een aantal wenselijke ontwikkelingen beschreven die een bijdrage zullen leveren aan de verbreding van het noodzakelijke economische fundament.

Voor een aantal daarvan dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld:

• 1. de realisatie van drie grondgebonden vrijstaande woningen in het bos aan de Maarnse Grindweg, ter hoogte van de houthandel (zie paragraaf 2.2.3.1);
• 2. de realisatie van een kleinschalig ontvangstruimte/werkschuur (met ondersteunende horeca) aan de Maarnse Grindweg nabij de centrale as van het landgoed (zie paragraaf 2.2.3.2);
• 3. om deze nieuwe ontwikkelingen acceptabel te maken, worden de bestaande hoefsmederij en houthandel wegbestemd en deels omgevormd naar natuur . De bedrijfswoning bij de houthandel wordt herbestemd als reguliere (burger)woning (zie paragraaf 2.2.4).

Het landgoed is sinds december 2016 in de 'Provinciale Verordening Ruimte (Herijking 2016)' opgenomen binnen de nieuwe 'Historische buitenplaatszone Maarsbergse Flank'. Op grond hiervan is verstedelijking toegestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone en de individuele buitenplaats. Voorwaarde is dat de verstedelijking kleinschalig is en zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving.

Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied OMMA' (2017) is de realisatie van de drie grondgebonden woningen en de ontvangstruimte/werkschuur niet mogelijk (zie paragraaf 1.3). Het doel van het voorliggende bestemmingsplan is dan ook om de realisatie van bovengenoemde initiatieven planologisch-juridisch te borgen.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het landgoed Huis te Maarn ligt op het zuidelijke deel van de Utrechtse Heuvelrug. Het terrein van ruim 200 hectare bestaat voor het grootste deel uit bos, maar er zijn ook enkele fraaie heidevelden en een landschappelijke parkaanleg aanwezig. Het monumentale witte landhuis vormt het middelpunt van de parkaanleg. Voorts is er nog een koetshuis en staan er enkele woonhuizen op het landgoed. Huis te Maarn is geheel gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928.

Het plangebied betreft in eerste instantie een viertal kleine percelen verspreid over het landgoed gelegen aan de Maarnse Grindweg en de Buurtsteeg. Vanwege de benodigde boscompensatie maakt een perceel aan De Venen 13 ook deel uit van het bestemmingsplan.

1.3 Geldende plannen

Ter hoogte van de betreffende locatie is sinds 12 oktober 2017 het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen (OMMA)' (gedeeltelijk, maar wel voor het voorliggende plangebied) van kracht.

Afbeelding – uitsnede geldend bestemmingsplan Buitengebied OMMA met globale situering plangebieden (rood omcirkeld en genummerd)

De gronden ter hoogte van de drie nieuwe grondgebonden woningen (locatie 1) en de ontvangstruimte/werkschuur (locatie 2) zijn bestemd als 'Natuur'. De gronden ter plaatse van de ontvangstruimte zijn daarbij nader bestemd als 'Waarde - Landgoed en buitenplaats'. Op grond van deze bestemmingen is de realisatie van de drie woningen en ontvangstruimte/schuur niet mogelijk. Het bestemmingsplan zal hiervoor moeten worden aangepast.

Ter plaatse van de houthandel aan de Maarnse Grindweg 26 (locatie 3) en de smederij aan de Buurtsteeg 7 (locatie 4) zijn de gronden bestemd als respectievelijk:

• 'Bedrijf', nader aangeduid als houthandel ('specifieke vorm van bedrijf - houthandel') en met 'bedrijfswoning';

• 'Bedrijf', nader aangeduid als hoefsmederij ('specifieke vorm van bedrijf - hoefsmederij') zonder 'bedrijfswoning'.

Het beoogde boscompensatieperceel (locatie 5) heeft deels de bestemming 'Natuur' en deels de bestemming 'Agrarisch'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 Het plan wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.
Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.
Het volgende hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische aspecten geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.
In hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.
Tot slot geeft hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Het landgoed Huis te Maarn ligt op de Utrechtse Heuvelrug. Het landgoed Huis te Maarn is in de periode 1906 tot 1920 ontstaan door grondaankopen van de overgrootouders van de huidige eigenaren. Zij lieten in 1906 op het hoogste punt van het terrein (39 m boven NAP) een park en tuin aanleggen door de befaamde tuin- en landschapsarchitect P.H. Wattez (1871-1953). Het landgoed draagt dan ook de naam 'Hampstead Heath', vernoemd naar de gelijknamige Londense wijk waar de overgrootouders tussen 1896 en 1904 gewoond hebben.

Het landgoed Huis te Maarn bestaat uit circa 180 ha bos, ruim 9 ha heide, ongeveer 6 ha weiland/parkweide, het landhuis (dubbele woning) met koetshuis (dubbele woning) en vijf (kleine) woningen.

Afbeelding - Terreintypen (bron: toekomstvisie)

Sinds 1998 staan het landhuis, het koetshuis en de parkaanleg (omvattende een tennisbaan met tennishuisje, diverse tuinornamenten, een Bentheimer put, zichtassen en de oprijlaan naar de Maarnse Grindweg) op de Rijksmonumentenlijst.
In totaal omvat de historische buitenplaats circa 32 hectare. Het complex heeft grote historische waarde omdat hier de tuinkunst van een begin 20e eeuwse buitenplaats goed tot uitdrukking komt en vanwege de plek die het geheel inneemt in het oeuvre van de befaamde tuin- en landschapsarchitect Wattez. Ook het gave ensemble van hoofdhuis, dienstgebouw, tuin en park wordt hoog gewaardeerd.
Momenteel loopt een procedure om eventueel de op het landgoed aanwezige raatakkers aan te wijzen als rijksmonument. Deze bevinden zich ten zuiden van de Maarnse Grindweg aan de oostkant van het landgoed.

Afbeelding - Adressen, benamingen en bestemmingen opstallen (bron: toekomstvisie)

Het grootste gedeelte van de bossen is relatief jong (een eeuw) en komt voort uit de periode van de heideontginning. De belangrijkste boomsoort op de arme zandgronden is de grove den. Het beheer is erop gericht geweest om de bossen, waar mogelijk, te mengen met productieve boomsoorten zoals douglas en lariks. De loofbossen zorgen voor een belangrijke variatie in de bosbeleving en hebben een hoge ecologische waarde. De bossen worden beheerd volgens de principes van geïntegreerd bosbeheer, waarbij de productie van waardevol hout wordt gecombineerd met doelgerichte maatregelen ter verhoging van de natuur- en de recreatieve waarden.

Rondom het landhuis bevindt zich het parkbos. Fraaie lanen en solitaire bomen met paden kenmerken dit cultuurhistorisch waardevolle gebied. Deze bossen worden beheerd vanuit oogpunt van cultuurhistorie.

De parkweides en heidevelden vormen belangrijke zichtlijnen vanuit het landhuis. Dit zijn structuurbepalende zichtlijnen die opengehouden moeten worden. Een kleine eigen schaapskudde begraast deze terreinen. Ieder jaar plaatsen meerdere imkers hun bijenvolken op Huis te Maarn, zodat de nectar van de op het landgoed bloeiende heide, lindebomen, vuilboompjes en andere drachtplanten kan worden omgezet in heerlijke honing.

De vijf woningen op het landgoed (buiten het hoofdhuis en het koetshuis) zijn allemaal (voormalige) dienst-/bosbaas-/tuinmanswoningen en liggen verspreid over het terrein.

Locatie 1: drie woonkavels
De gronden ter plaatse van de drie grondgebonden woningen zijn, net als de ruime omgeving, ingeplant met naaldbomen (grove den, douglasspar, fijnspar en Japanse lariks). Over het deelgebied loopt een bospad in de richting van een voormalige schaapskooi. Deze schaapskooi lag aan de rand van de Maarnse eng aan de uitgestrekte heideveld complexen.
Verder loopt er een informeel pad over de locatie.

Afbeelding - bestaande situatie deelgebied 1 (bron: cultuurhistorisch onderzoek)

Locatie 2: ontvangstruimte/werkschuur
De gronden ter plaatse van de nieuwe ontvangstruimte/werkschuur zijn eveneens ingeplant met naaldbomen (Servische sparren met bijmenging van enkele douglassparren, fijnsparren en grove dennen). De gronden liggen op het landgoed vlakbij de noordzuid zichtlaan richting Huis te Maarn.

Afbeelding - bestaande situatie deelgebied 2 (bron: cultuurhistorisch onderzoek)

Deze zichtlaan kent een voornaam karakter door de opgaande laanbeplanting. Aan de oostzijde van de locatie loopt een pad dat minder voornaam is, maar wel een belangrijke rol speelt in de parkaanleg van het landgoed. Het pad sluit aan op een van de smalle heidestroken. Deze heidestroken worden bewust open gehouden als zichtlijnen vanaf het landhuis. Het pad ligt in het verlengde van een zichtlijn al is dit tegenwoordig niet meer als zodanig zichtbaar.

Locatie 3: Houthandel aan de Maarse Grindweg 26
Ter plaatse van de houthandel bevindt zich de bebouwing bestaande uit een bedrijfswoning ('t Jachthuisje) met bijbehorende opstallen. De houthandel functioneert op dit moment nog op zeer beperkte schaal. Het voornemen is om de bedrijfsvoering te beëindigen.
Op het terrein, net buiten het onderhavige plangebied, bevindt zich een bestaande burgerwoning.

Afbeelding - bestaande situatie deelgebied 3 (bron: pdok)

Afbeelding - Jachthuisje, Maarnse Grindweg 26 (bron: toekomstvisie)

Locatie 4: hoefsmederij aan de Buurtsteeg 7
Op het perceel, naast de woning Buurtsteeg 7 (in de volksmond 'huisje van De Bruin'), is de werkplaats van de hoefsmederij gesitueerd. De hoefsmederij is momenteel niet meer actief. De intentie is om de bestaande opstallen van de voormalige smederij, te herbestemmen als bijgebouwen van de naastgelegen bestaande woning.

Afbeelding - bestaande situatie deelgebied 4 (bron: pdok)

Afbeelding - Huisje van De Bruin, Buurtsteeg 7 (bron: toekomstvisie)

Locatie 5: Boscompensatie De Venen 13
Het betreffende perceel De Venen 13 bevindt zich direct te zuiden van de A12. Het perceel is eigendom van landgoed Maarsbergen, waarmee landgoed Huis te Maarn een overeenkomst heeft gesloten. De op het perceel aanwezige bebouwing is inmiddels gesloopt en het perceel ligt momenteel braak.

Afbeelding - De Venen 13

2.2 Projectbeschrijving

2.2.1 KAMM-convenant

Op 5 maart 2015 is een convenant getekend door het college van Gedeputeerde Staten van Utrecht, het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en vertegenwoordigers van de samenwerkende landgoederen Kombos, Anderstein, Maarsbergen en Huis te Maarn (de KAMM Landgoederen genaamd). Daarin wordt geconstateerd dat de vier landgoederen unieke cultuurhistorische-, landschappelijke- en ecologische kwaliteiten toevoegen aan de fysieke leefomgeving van de Utrechtse Heuvelrug en dat partijen streven naar verdere versterking van die waarden.
Behoud van de openstelling en beleefbaarheid van de landgoederen wordt benadrukt in het convenant. De overheden erkennen de smalle economische basis van de landgoederen en onderschrijven de noodzaak om die te verbreden en te versterken.

In het convenant zijn de afspraken te vinden die de partijen gezamenlijk hebben opgesteld. Het betreft zowel inhoudelijke als procesmatige afspraken, waarbij voorop staat dat dit convenant niet in de plaats komt van de benodigde planologische procedures (en deze niet kan doorkruisen). In de bij dit convenant behorende bijlage zijn de afspraken uit het convenant nader uitgewerkt. Het convenant bevat ook kaarten waarop per landgoed staat aangegeven waarover afspraken gemaakt zijn.

Afbeelding - landgoed Huis te Maarn (bron: KAMM-convenant, bijlage 2 Kaart IV)

Ten aanzien van Huis te Maarn zijn in het convenant de volgende afspraken en randvoorwaarden opgenomen:

• Vooruitlopend op de verwachte toevoeging van Huis te Maarn aan de Buitenplaatsenzone Provincie Utrecht, verankerd via de herijking van de PRS/PRV in 2016, is het mogelijk een economische drager te realiseren teneinde een duurzame en toekomstbestendige instandhouding van het landgoed te borgen. Bij toevoeging tot de Buitenplaatsenzone zal het landgoed op basis van de provinciale "Leidraad Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen" een ontwikkelingsvisie opstellen en een financiële begroting aanleveren waarin een structureel begrotingstekort aantoonbaar wordt gemaakt. Concretisering van kleinschalige planologische ontwikkelmogelijkheden vindt plaats op basis van de richtlijnen van de Leidraad. Als economische (financiële) drager kan bijvoorbeeld gedacht worden aan één of meer woning(en), bij voorkeur op een plaats waar dit ruimtelijk gezien, met oog voor de waarden vanuit landschap, natuur en cultuurhistorie, het best ingepast kan worden. Partijen werken gezamenlijk uit welke economische drager het beste past binnen het landgoed en hoe deze ruimtelijk goed kan worden ingepast. Dit zal onderdeel zijn van het opstellen van een lange termijnvisie voor de duurzame instandhouding van het landgoed, waar het landgoed de lead in heeft en waarbij gemeente en provincie meedenken.
• Het planologisch inpassen van een economische drager zal niet mogen leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke waarden van de EHS. Gezocht zal dus moeten worden naar een plek waar die aantasting beperkt is. Binnen een apart proces, "Aanleg ecoducten", worden afspraken gemaakt tussen de provincie Utrecht en Huis te Maarn over het aanleggen van het ecoduct N227. Indien er binnen dat proces tot overeenstemming is gekomen tussen beide partijen over de aanleg van het ecoduct, geldt het volgende. Bij de beoordeling van de effecten op de EHS bij het inpassen van een economische drager, zal worden meegewogen, dat door de realisering van het ecoduct (en de medewerking die Huis te Maarn daaraan verleent, via een grondruil of een overeenkomst met de provincie) op gebiedsniveau al een verbetering van de ecologische kwaliteiten wordt gerealiseerd, door de bijdrage aan de robuustheid van de EHS.
• De mogelijkheid van een ontvangstruimte annex informatiecentrum met ondersteunende horeca is niet goed te beoordelen omdat de toekomstvisie van het landgoed nog niet gereed is. Gemeente en provincie onderschrijven de wens van het landgoed om het ontvangen van groepen elders dan in het (privé)hoofdhuis te laten plaatsvinden. De ontvangstruimte wordt niet gezien als economische drager maar als een maatschappelijke dienstverlening om groepen op te kunnen vangen. Gedacht wordt aan een kleinschalige ontwikkeling, eventueel met ondersteunende horeca. Het is nadrukkelijk niet bedoeld als zelfstandige functie waarbij het consumeren de hoofdreden van het bezoek is.
• Op verzoek van Huis te Maarn en Natuurmonumenten zien overheden af van de aanleg van het tracé van het Let de Stigterpad naar Doorn door de Kaapse Bossen. In plaats daarvan krijgt het fietspad zijn vervolg via het bestaande tracé Maarnse Grindweg. Recreatie Midden Nederland en de provincie Utrecht zullen zorgdragen voor de bewegwijzering van het pad, hierbij rekening houdend met het gebied rondom Mollebos. De bewegwijzering voor dit tracé wordt bekostigd door de provincie Utrecht.
• Landgoed Huis te Maarn vraagt aandacht voor de landelijke toename van het dumpen van illegaal (laboratorium-) afval. De verwijderingskosten van dergelijk afval zijn erg hoog. De gemeente is van mening dat dit maatschappelijke probleem niet op een individuele landgoedeigenaar afgewenteld mag worden. De gemeente zal dergelijk illegaal (laboratorium-) afval in voorkomende gevallen af (laten) voeren.
  

Vertaling naar het bestemmingsplan
Sinds december 2016 is het landgoed in de 'Provinciale Verordening Ruimte (Herijking 2016)' opgenomen binnen de nieuwe 'Historische buitenplaatszone Maarsbergse Flank'. Op grond hiervan is verstedelijking toegestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone en de individuele buitenplaats.

In de toekomstvisie (zie paragraaf 2.2.2) is met betrokken partijen bezien op welke wijze het landgoed duurzaam kan bijdragen aan behoud van natuur, landschap en recreatieve – en cultuurhistorische waarden. Ten behoeve daarvan zijn een aantal wenselijke ontwikkelingen benoemd die een bijdrage kunnen leveren aan de verbreding van het noodzakelijke economische fundament; zoals de realisatie van drie grondgebonden vrijstaande woningen en de realisatie van een kleinschalig ontvangstruimte / werkschuur (met ondersteunende horeca).
In het stedenbouwkundig kader (zie paragraaf 2.2.3) is op grond van een ruimtelijke analyse en variantenstudie uiteindelijk bepaald waar de nieuwbouw van de drie woningen en de ontvangstruimte/werkschuur het beste gerealiseerd kunnen worden. De vastgestelde stedenbouwkundige kader dient als basis voor het voorliggende bestemmingsplan Huis te Maarn.

In de natuurtoets (zie paragraaf 4.6.2 en bijlage 8) wordt aangetoond dat de inpassing van de nieuwe economische dragers niet leidt tot een significatie aantasting van de wezenlijke waarden van de NNN (voorheen EHS). Daarbij wordt rekening gehouden met de realisatie van het ecoduct over de N227 en de realisatie van een heidecorridor (zie paragraaf 4.6.4).

2.2.2 Toekomstvisie landgoed Huis te Maarn

In 2015 is het beheer van het landgoed van de oudere generatie overgegaan naar de jongere generatie. Deze heeft de wens uitgesproken om – in navolging van hun ouders – het geheel ecologisch, cultuurhistorisch en landschappelijk-recreatief in topvorm te brengen en te houden. Het KAMM-convenant (zie paragraaf 2.2.1) en de beoogde realisatie van het ecoduct bieden daarvoor goede uitgangspunten.

De inkomsten vanuit de bosbouw, gecombineerd met huurinkomsten van de op het landgoed aanwezige woningen, zijn echter onvoldoende om de ambities waar te maken. Daarom streven de eigenaren naar een structurele verhoging van het beheerbudget.

Ter voorbereiding op het voorliggende bestemmingsplan is door de eigenaren de Toekomstvisie Huis te Maarn opgesteld voor het landgoed (maart 2016). In deze integrale toekomstvisie heeft de landgoedeigenaar de ambities geformuleerd en vastgelegd. Deze ambities worden breed gedragen door de familie en zijn afgestemd met de medebewoners van het landgoed. De toekomstvisie is als bijlage 1 in de toelichting opgenomen.

Afbeelding - zoekgebieden nieuwe ontwikkelingen

In overleg met de betrokken overheden zijn in het kader van het KAMM-convenant een aantal opties onderzocht voor mogelijke nieuwbouw op het landgoed (zie paragraaf 2.2.1). Dit heeft geresulteerd in zoekgebieden waarbinnen een potentieel nieuwbouwprogramma gerealiseerd zou kunnen worden. In het geval van landgoed Huis te Maarn gaat het om de nieuwbouw van drie (grondgebonden) woningen en een kleinschalige ontvangstruimte/werkschuur (met ondersteunende horeca).

Door Van den Bijtel ecologisch onderzoek is vanwege de ligging in het Natuurnetwerk Nederland (NNN) allereerst een verkennende studie gedaan naar de haalbaarheid van de ontwikkelingswensen vanuit de toekomstvisie in het licht van de vigerende ‘groene’ wet- en regelgeving ('Verkenning haalbaarheid ontwikkelingswensen uit de toekomstvisie Landgoed Huis te Maarn', Van den Bijtel juni 2016; zie paragraaf 4.6.1 en bijlage 6), op basis waarvan zoekgebieden zijn aangegeven. Voor de bouw van drie wooneenheden zijn binnen het zoekgebied twee locaties beoordeeld: een locatie langs de Maarnse Grindweg en een locatie langs de toegangsweg naar de woningen Maarnse Grindweg 26 en 26a.

2.2.3 Stedenbouwkundig kader

Ruimtelijke analyse en variantenstudie
Op grond van een ruimtelijke analyse en variantenstudie is door Terra Incognita stedenbouw en landschapsarchitectuur bepaald waar de nieuwbouw van de drie woningen en de ontvangstruimte/werkschuur binnen de aangegeven zoekgebieden, en binnen de voorkeursvarianten uit de toekomstvisie, het beste gerealiseerd kunnen worden.
Allereerst is een ruimtelijke analyse van de huidige boskwaliteiten (boomsoorten, mate van onderbegroeiing, natuurwaarden en laanstructuren) uitgevoerd. Op basis van die analyse is een aantal varianten onderzocht voor de nieuwbouw van de woningen in het bos. Deze varianten zijn in het stedenbouwkundig kader gebaseerd op de volgende ruimtelijke uitgangspunten:

• minimaliseren van de aantasting van het areaal bos (voorkomen van versnippering);
• voldoende afstand houden tot de aanwezige natuurwaarden (o.a. een poel);
• benutten van de diversiteit aan boskwaliteiten als groene woonkwaliteit (wonen in bos / wonen aan de bosrand / wonen aan een boslaan);
• aansluiten bij de bestaande infrastructuur (verharde wegen);
• in stand houden van de bestaande bospaden (onverharde wandelroutes);
• zorgen voor voldoende lichttoetreding op de woonkavels (en in huis);
• gunstige oriëntatie op de zon (tuin bij voorkeur op het zuiden/zuidwesten georiënteerd);
• voldoende afstand tot de omliggende (woon)- bebouwing op en naast het landgoed;
• benutten van kansen voor natuurontwikkeling (met bijv. mogelijkheden voor realisatie heide-corridor (zie paragraaf 4.6.4)).
  

Bovendien dient ook rekening gehouden te worden met de aansluiting op de landschappelijke en historische context. Belangrijke zichtlijnen en historische bospaden blijven gehandhaafd (zie verder paragraaf 4.7).

Ten behoeve van de de verdere planontwikkeling van de voorkeursvariant voor de drie woningen en de werkschuur/ontvangstruimte is door Van den Bijtel ecologisch onderzoek, in navolging van het eerdere onderzoek, een verkennende haalbaarheidsstudie uitgevoerd. De verkenning maakte duidelijk maken wat de eventuele knelpunten zijn voor de realisatie en welke mogelijkheden ter beschikking staan om deze eventuele knelpunten weg te nemen ('Haalbaarheid ontwikkelingswensen uit de toekomstvisie, voorkeursvarianten', Van den Bijtel december 2016; zie paragraaf 4.6.1 en bijlage 7).

Stedenbouwkundig kader
De variantenstudie heeft geleid tot een voorkeursmodel dat nader is uitgewerkt in het stedenbouwkundig kader voor het wonen in het bos en een nieuwe ontvangstruimte op Landgoed Huis te Maarn (zie bijlage 2).

Gedurende de uitwerking van het stedenbouwkundig kader heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente Utrechtse Heuvelrug (november 2016 en maart 2017) en tussentijdse afstemming met de provincie Utrecht (8 maart 2017). Daarnaast zijn de voorgenomen plannen op het landgoed gecommuniceerd richting bewoners, omwonenden en vrijwilligers (10 mei 2017).

Het Stedenbouwkundig kader is op 8 juni 2017 door de gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. Het vormt daarmee de basis voor de planologisch-juridische borging in het voorliggende bestemmingsplan Huis te Maarn.

2.2.3.1 Wonen in het bos (locatie 1)

Afbeelding - Wonen in het bos (bron: stedenbouwkundig kader)

Wonen in het bos
Aan de noordoostzijde van Landgoed Huis te Maarn worden in het bos drie woonkavels gerealiseerd.

De kavels liggen op enige afstand van de Maarnse Grindweg en gaan verscholen achter een 35 tot 40 m brede bosstrook.
Aan de noordrand van het terrein wordt een bosstrook aangehouden van 40 m tot aan de eigendomsgrens van het landgoed. Aan de zuidzijde bedraagt de bosstrook ten minste 23,5 m tot aan de toegangsweg naar de houthandel.

Aan de zuidwestzijde van de kavels wordt een open natuurterrein gecreëerd (circa 7.500 m2) met mogelijkheden voor heideherstel (zie ecologische corridor in paragraaf 4.6.4). Hierdoor neemt de biodiversiteit van het bosgebied toe en wordt een stapsteen toegevoegd aan de gewenste ecologische verbinding over het centrale deel van de Utrechtse Heuvelrug.
Voor de toekomstige bewoners van de drie kavels betekent de ligging aan het open natuurterrein bovendien dat er voldoende lichttoetreding is op het perceel, zowel in de achtertuin als in de woning. Daarnaast biedt het open veld achter de woning een prachtig uitzicht over de aangrenzende natuur.

Tussen de woonkavels is in het stedenbouwkundig kader een 35 m brede bosstrook gepland waarbinnen het aanwezige onverharde bospad wordt gehandhaafd. Dit pad is en blijft opengesteld voor wandelaars op het landgoed. Aan weerszijden van het pad wordt bosplantsoen bijgeplant, dat zich op termijn kan ontwikkelen tot een bossingel met een onderbegroeiing van struiken.
Hiermee wordt de inkijk en toegang naar de achterliggende woonkavels belemmerd en kan de privacy voor de bewoners worden gewaarborgd.
Dit bosplantsoen wordt om diezelfde reden (privacy, inkijk en toegang) aan de zuidwestzijde van het pad nog circa 20 m doorgezet, tot voorbij de achterste perceelsgrens van de woningen.

Ontsluiting en parkeren
De ontsluiting van de verschillende woonkavels vindt plaats via een tweetal bospaden van 3.50 m breedte met halfverharde rijsporen. Het ene bospad verbindt de meest noordelijk gelegen woonkavel met de Maarnse Grindweg. Het andere bospad is bereikbaar via de toegangsweg richting het terrein van de houthandel.

Voor de woonkavels kan in de grasberm langs het bospad worden geparkeerd, op informele wijze tussen de bomen. Dit parkeren is bedoeld voor bezoekers van de woningen. Bewoners parkeren zelf op eigen terrein.

Afbeelding - drie woonkavels (bron: stedenbouwkundig kader)

Drie woonkavels
De noordelijke woonkavel heeft in het bestemmingsplan een oppervlakte van 821 m2. De beide zuidelijke kavels hebben elk een oppervlakte van 641 m2. De woonkavels bestaan uit een woongedeelte (bouwkavel) en een deel dat is bestemd voor de privétuin (tuinkavel). De tuinkavels grenzen aan het open natuurterrein. Hierdoor is er enerzijds voldoende lichttoetreding op de kavel en anderzijds fraai uitzicht vanuit de woning en tuin over het natuurgebied.

Op elk van de bouwkavels wordt in het stedenbouwkundig kader het woonhuis van maximaal 10 x 15 m binnen een bouwvlak gepland . Binnen dat bouwvlak dient zowel het hoofdgebouw (het woonhuis) alsmede alle aan- of uitbouwen te worden gerealiseerd (bijvoorbeeld een tuinhuisje of schuur). Per bouwvlak mag niet meer dan één woning worden gebouwd.
Er worden bij voorkeur geen losstaande bijgebouwen gebouwd, maar uitsluitend aan- of uitbouwen die vast zitten aan het hoofdgebouw. Op deze wijze wordt in het stedenbouwkundig kader alle bebouwing zo veel mogelijk geclusterd en geïntegreerd met het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen zijn niet toegestaan buiten het bouwvlak.

Rondom de bouwkavel ligt de tuinkavel. De tuinkavel is aan de voorzijde van het perceel en aan de beide zijkanten van het woonhuis 5 m breed. Deze strook doet dienst als privétuin rondom het huis en krijgt in het stedenbouwkundig kader een groen/natuurlijk boskarakter ('bostuin'). Behoudens een oprit of een pad naar de voordeur van de woning is verharding niet toegestaan in de tuinkavel.
Verder dienen alle bestaande bomen, die na oplevering van de bouwrijpe kavel in de tuinkavel zijn achtergebleven, gehandhaafd te blijven in de tuinkavel. Als er toch bomen verwijderd moeten worden dan dient hiervoor een kapvergunning te worden aangevraagd. Bovendien zal er voor elke gekapte boom weer een boom van de eerste orde moeten worden terug geplant elders binnen de tuinkavel.

Tussen de twee aan elkaar grenzende woonkavels in bedraagt de breedte van de tuinkavel 3.50 m. De totale afstand tussen beide bouwkavels bedraagt dus 7 meter (2 x 3.50 m). Aan de achterzijde van de woning is de tuinkavel 7 m breed.

Het bouwvlak
De noordelijke bouwvlak heeft in het bestemmingsplan een oppervlakte van 316 m2; de beide zuidelijke bouwvlakken elk 229 m2 (gezamenlijk 774 m2). Binnen deze bouwvlakken dienen de verschillende onderdelen van de woning te worden gerealiseerd: het woonhuis, de garage/carport, eventuele bijgebouwen, een erker, serre, veranda en dergelijke.
Deze onderdelen kunnen op diverse manieren worden gecombineerd binnen het bouwvlak (zie de indicatieve voorbeeldverkavelingen in de stedenbouwkundige verkaveling).

Afbeelding - indicatieve voorbeeldverkavelingen

Alle gebouwen worden parallel aan of haaks op de voorste perceelsgrens gebouwd. De positie van de rooilijn van de voorgevel is vrij binnen de bouwkavel. Dit leidt tot een gevarieerd gevelbeeld.

De drie woningen moeten als één 'familie van ontwerpen' worden vormgegeven zodat een samenhangend beeld ontstaat. Hiertoe wordt - bij voorkeur onder regie van de landgoedeigenaar - één architect ingeschakeld voor alle drie de woonkavels.
De woning wordt bij voorkeur in de lengterichting op de kavel gepositioneerd en daarmee op het open natuurterrein georiënteerd. Dat is zowel qua uitzicht vanuit de woning als bezonning het meest gunstig. Bovendien wordt daarmee voorkomen dat bewoners vanuit de eigen woning direct bij de buren in de tuin of woning kijken.

Elke woning wordt voorzien van een ruime houten veranda. Vanwege de gunstige oriëntatie op de zon en het uitzicht over de natuur wordt deze veranda aan de achterzijde van de woning gesitueerd (zuidwest oriëntatie). De veranda dient eveneens binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd.

Bouwmassa en -volume
De vrijstaande woningen bestaan uit één volledige bouwlaag met (daarop) een kapconstructie. De goothoogte is bij voorkeur 3 m maar mag maximaal 4.50 m zijn. Daardoor kan de goot ook halverwege de tweede (niet volledige) bouwlaag worden aangebracht. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 m. Dakkapellen zijn toegestaan in de dakvlakken van het hoofdgebouw, mits de breedte van de dakkapellen bij elkaar niet meer dan de helft van de totale breedte van het dakvlak bedraagt.

Aan- en uitbouwen (bijvoorbeeld een erker of een serre) vergroten de variatie van het gevelbeeld en verlevendigen het uiterlijk van de woning. De aan- en uitbouwen en eventuele bijgebouwen hebben maximaal 1 bouwlaag met een maximale goothoogte van 3 m en een bouwhoogte van maximaal 4.50 m.

Het totale bouwvolume van het hoofdgebouw bedraagt bij geclusterd bouwen maximaal 600 m3, exclusief eventuele ondergrondse bouwwerken en bijgebouwen.
Als er één samengestelde bouwmassa wordt gerealiseerd, waarbij alle bijgebouwen dus inpandig worden gerealiseerd, dan geldt er een maximaal bouwvolume van 700 m3. Het bouwvolume wordt in dat geval geleed opgebouwd.

Verlichting
Bij wonen in het bos wordt in het stedenbouwkundig kader specifieke aandacht besteed aan de buitenverlichting. Voorkomen dient te worden dat er hinder optreedt als gevolg van licht.

Uitgangspunt is dat er geen permanente buitenverlichting wordt toegepast. In principe wordt er alleen bij de inritten buitenverlichting geplaatst met armaturen die het licht naar beneden stralen, laag bij de grond worden aangebracht en met bewegingsmelders (groene lampen). Hiermee kan wordt zowel het energiegebruik beperkt en blijft het buitengebied zo donker mogelijk.

Verlichting vanuit de woningen en in de tuin of veranda dient eveneens zo min mogelijk verstoring op te leveren in het bos en het aangrenzende open natuurterrein. Daarmee dient rekening te worden gehouden bij het ontwerp en de inrichting van de woning en tuin. Ook hier geldt dat laag geplaatste tuinverlichting met een bewegingsmelder de voorkeur geniet.

Erfafscheidingen
De tuinkavels hebben géén harde, hoge of permanente erfafscheidingen op de overgangen naar het aangrenzende bos en natuurterrein. De bostuin en het bosplantsoen lopen via de 5 m brede tuinkavel op een natuurlijke wijze in elkaar over.
Aan de voorzijde loopt deze tuinkavel op natuurlijke wijze door in de groene berm van het bospad. Hier kan eventueel nog een erfafscheiding worden vormgegeven door op de perceelsgrens een greppel te graven.

Op de erfgrens tussen de twee aangrenzende tuinkavels wordt een 2 m brede strook met bosstruweel aangeplant (e.e.a. wordt privaatrechtelijk vastgelegd in de erfpachtovereenkomst).
Naar verloop van tijd zal deze groene erfafscheiding voldoende hoogte krijgen om de privacy te waarborgen. De eerste jaren is het bosstruweel echter nog niet volgroeid. Om die reden wordt bij oplevering van de bouwkavels een 1 m hoog hekwerk met gaas en beplanting aangebracht op de erfgrens. Na enige jaren zal dit hekwerk volledig opgaan in het bosstruweel.

De overgang van de tuinkavel naar het open natuurterrein wordt eveneens op natuurlijke wijze gemarkeerd, bijvoorbeeld door een laag aarden walletje met een flauwe oplopend talud, een keermuurtje (schanskorf) of een laag houten hekwerkje. De hoogte van deze natuurlijke erfafscheiding bedraagt maximaal 40 cm, zodat het vrije uitzicht vanuit de tuin, de veranda en de woning niet wordt belemmerd. Eventueel kan er voor worden gekozen om de tuinkavel (deels) verdiept aan te leggen, zodat het keermuurtje grotendeels verzonken onder het maaiveld ligt. Bij de twee aangrenzende woonkavels dient de erfafscheiding eenduidig te worden vormgegeven.

Beeldkwaliteit
Met betrekking tot de vormgeving en architectuur van de gebouwen en het materiaalgebruik van de woningen is in het stedenbouwkundig kader een aantal referentiebeelden opgenomen ter inspiratie. Deze beelden geven een impressie van de beoogde beeldkwaliteit.
Voor de woningen worden natuurlijke materialen toegepast:

• hout (dat bij voorkeur afkomstig is van het landgoed);
• aardse kleurtinten (bruin en grijs);
• een kapconstructie (zadeldak, grijze dakpannen of leisteen);
• een houten veranda.
  

De plannen voor de verdere uitwerking van de plannen worden door het landgoed zelf ter hand genomen. De plannen worden door één architect uitgewerkt, waarbij een belangrijke eis is dat de drie nieuwe woningen een duidelijke eenheid gaan vormen.

Beplantingsvoorstel
In het stedenbouwkundig kader is tot slot een beplantingsvoorstel opgenomen.

2.2.3.2 Ontvangstruimte / werkschuur (locatie 2)

Afbeelding - bouwlocatie ontvangstruimte/werkschuur (bron: stedenbouwkundig kader)

Bouwlocatie ontvangstruimte/werkschuur
De bouwlocatie voor de nieuwbouw van een gebouw met een kleinschalige ontvangstruimte/werkschuur bevindt zich in een bosperceel aan de Maarnse Grindweg, nabij de centrale as van het landgoed. Door het gebouw in de zuidoosthoek van dit bosperceel te concentreren, blijft het areaal aaneengesloten bos zo veel mogelijk behouden en wordt het zicht op de bebouwing vanaf de Maarnse Grindweg beperkt.
De ontvangstruimte (met ondersteunende horeca) dient geschikt te zijn voor schoolklassen, groepen vrijwilligers en voor andere educatieve en maatschappelijke doeleinden. Er zullen geen grote economische activiteiten plaatsvinden in het gebouw, zoals conferenties of commerciële horeca.

De gekozen bouwlocatie sluit aan bij het idee om de ontvangstruimte/werkschuur te laten opgaan in het bos. Dit idee wordt versterkt door een groen dak en groene gevels die vanaf de straatzijde van maaiveldniveau geleidelijk aan oplopen. Eventueel kan het dak (deels) beloopbaar worden uitgevoerd.

Afbeelding - bouwvlak ontvangstruimte/werkschuur (bron: stedenbouwkundig kader)

Bouwmassa en -volume
De dimensionering van de ontvangstruimte is in het stedenbouwkundig kader afgestemd op de omvang van een klaslokaal met een keuken, toiletruimte, entree/garderobe en inpandige bergingsruimte. Hiervoor is een bebouwd oppervlak van circa 100 m2 (10 x 10 m) noodzakelijk.
Daarnaast is er behoefte aan een overdekte werkschuur van circa 100 m2 (10 x 10 m) voor gereedschappen en de stalling van groot materieel en voertuigen ten behoeve van het onderhoud en beheer van het bos.
Hiermee komt de totale oppervlakte van het gebouw dus uit op circa 200 m2.

Aan de zuidzijde van het gebouw wordt voor de ontvangstruimte een strook van 5 m gereserveerd om een (deels) overkapte buitenruimte of veranda te creëren, zodat bezoekers ook bij regenachtige weersomstandigheden in de buitenlucht kunnen verblijven. De oppervlakte van de overkapte buitenruimte bedraagt 50 m2 (5 x 10 m).

Het gebouw heeft een bouwhoogte van maximaal 4,5 m, de goothoogte bedraagt maximaal 3 m.

Positionering van het gebouw op het perceel
De totale omvang van het bouwperceel voor de ontvangstruimte/werkschuur (inclusief buitenruimte) bedraagt in het bestemmingsplan 1.003 m2. Binnen dat oppervlak is in het bestemmingsplan een bouwkavel van 463 m2 gesitueerd waarbinnen de ontvangstruimte/werkschuur met overkapping (totaal 250 m2) wordt gerealiseerd. Het niet bebouwde deel van het perceel behoudt een boskarakter.

De afstand van het gebouw tot aan het bospad bedraagt ten minste 5 m. Aan de zuidzijde van het gebouw dient een onbebouwde ruimte van ten minste 10 m (en maximaal 20 m) open te blijven zodat er in het gebouw voldoende licht kan toetreden en er een aantrekkelijke buitenruimte kan worden gecreëerd die gunstig op de zon is gelegen.

Ontsluiting en parkeren
Ten noorden van het bouwperceel worden in het bos (informeel verspreid tussen de bomen) een beperkt aantal halfverharde parkeerplaatsen gerealiseerd. Er wordt uitgegaan van een maximale parkeercapaciteit van 10 auto's, afhankelijk van de inpassingsmogelijkheden.
Het parkeerbos is direct toegankelijk vanaf de Maarnse Grindweg en krijgt een eigen afsluitbare in-/uitrit vanaf de weg. Hierdoor wordt autoverkeer op de onverharde bospaden vermeden.

Verlichting
Ten aanzien van verlichting geldt net als bij de woonkavels dat voorkomen dient te worden dat er hinder optreedt als gevolg van binnen-en buitenverlichting. Daarvoor zullen dezelfde maatregelen worden toegepast als bij de woonkavels (zie 2.2.3.1).

Beeldkwaliteit
Voor het gebouw wordt gekozen voor natuurlijke materialen (hout, boomstammen) en aardse kleuren. Kansen voor duurzaam (natuurinclusief) bouwen en ecologie worden ten volle benut (onder andere vleermuiskasten, groene daken en groene gevels). Het omliggende terrein behoudt zo veel als mogelijk het huidige boskarakter. Ter inspiratie zijn in het stedenbouwkundig kader een proefverkaveling en enkele referentiebeelden toegevoegd.

2.2.3.3 Regeling in het bestemmingsplan

Locatie 1: Drie woonkavels
De ontsluiting van de nieuwe woningen en het open natuurterrein achter de woningen zijn al mogelijk op basis van de geldende natuurbestemming. Deze gronden zijn dus niet opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
Voor de woningen worden enkel de gronden binnen de bouwkavels op de verbeelding voorzien van een nieuwe woonbestemming voor de realisatie drie nieuwe vrijstaande woningen.
Op de verbeelding worden voor de bouwkavels drie bouwvlakken met een woonbestemming opgenomen waarbinnen de vrijstaande woningen en bijgebouwen (geclusterd) kunnen worden gerealiseerd. De natuurlijke tuinkavels) buiten het bouwvlak behouden de gronden de bestemming 'Natuur', met de nadere aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bostuin'.
In de planregels worden de stedenbouwkundige eisen voor de verdere uitwerking zoveel mogelijk opgenomen.

Erfpacht
Opgemerkt wordt dat de grond onder de woning niet worden verkocht, maar in bruikleen (erfpacht) gegeven. Daardoor kunnen voorwaarden die niet zijn af te dwingen in het bestemmingsplan, zoals o.a. het geclusterd bouwen van hoofd- en bijgebouwen op de bouwkavel, de vormgeving van de erfafscheidingen, het niet mogen kappen van bomen op de tuinkavel/bostuin, de verlichting en het minimaliseren van de verharding in de tuin, worden vastgelegd in de erfpachtovereenkomst met de toekomstige bewoners van de kavels.
Voor allerlei ontwikkelingen moeten de gebruikers specifiek toestemming vragen aan de grondeigenaar. Eventuele stedenbouwkundige eisen en de bescherming van bomen zijn op deze wijze via een pachtovereenkomst aanvullend gewaarborgd.

Locatie 2: Ontvangstruimte/werkschuur
Voor de ontvangstruimte/werkschuur wordt uitgegaan van de geldende bestemming 'Natuur'. Op de verbeelding krijgen de gronden die behoren bij de ontvangstruimte/werkschuur een de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - ontvangstruimte annex werkschuur'.
Ter plaatse van deze aanduiding wordt in de regels de aanvullende educatieve activiteiten met ondergeschikte horeca en bijbehorende parkeervoorzieningen

Op de verbeelding is een bouwvlak ingetekend overeenkomstig de stedenbouwkundige verkaveling. In de planregels wordt maximaal 250 m2 aan bebouwing en overkapping toegestaan met een goot- en bouwhoogte van 3 en 4,5 m.

2.2.4 Regeling Maarnse Grindweg 26, Buurtsteeg 7 en De Venen 13 (locaties 3, 4 en 5)

Maarnse Grindweg 26
Voor de houthandel aan de Maarnse Grindweg 26 (locatie 3) komt in het nieuwe bestemmingsplan de bedrijfsbestemming te vervallen en wordt uitgegaan van een woonbestemming in combinatie met een deel natuurbestemming voor de onbebouwde gronden. De aanwezige bedrijfsopstallen binnen de natuurbestemming dienen te worden gesloopt.

De bestaande bedrijfswoning wordt herbestemd als burgerwoning en op de verbeelding van een bouwvlak voorzien. De oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken binnen de woonbestemming bedraagt 93 m2 en zijn op grond van de regels in de woonbestemming als recht toegestaan (maximaal 97 m2).

Buurtsteeg 7
Voor de smederij aan de Buurtsteeg 7 (locatie 4) komt de bedrijfsbestemming te vervallen. Het grootste deel van het bestaande woonperceel Buursteeg 7 en de gronden van de voormalige smederij krijgt de woonbestemming.
Voor een deel van de onbebouwde grond van de voormalige smederij en de aansluitende tuin wordt uitgegaan van een natuurbestemming.

De bestaande bebouwing van de voormalige smederij wordt aangemerkt als 'bijbehorende bouwwerken' behorende bij de naastgelegen woning aan Buurtsteeg 7. De oppervlakte van de bestaande opstallen van de voormalige smederij bedraagt 151 m2. Dit is meer dan volgens de reguliere regels van het bestemmingsplan opgericht zou mogen worden (zijnde 96 m2). Vanwege de bescheiden omvang van de huidige beeldbepalende en karakteristieke woning is dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet bezwaarlijk mits de bestaande woning niet groter wordt.
De inhoud van de bestaande woning (inclusief serre) bedraagt 350 m3. In de gemeentelijke basisregels wordt voor een reguliere woonbestemming uitgegaan van maximaal 600 m3.

Op de verbeelding wordt voor de bestaande woning een bouwvlak aangegeven en wordt de toegestane inhoud van deze woning gemaximeerd.
De bijbehorende bouwwerken liggen buiten het bouwvlak. De oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken wordt in de planregels gemaximeerd, zodat deze als recht zijn toegestaan (zie verder paragraaf 5.3.2).

Landschappelijke inrichting Maarnse Grindweg 26 en Buurtsteeg 7
Voor de gronden die de natuurbestemming krijgen is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. De beschreven maatregelen (sloop- en natuurinrichting) zijn bedoeld om de herinrichting van de betreffende gronden deugdelijk te laten plaatsvinden en te borgen in het bestemmingsplan.
Het Landschappelijk inrichtingsplan is als bijlage 2 in de planregels opgenomen.

In de planregels is vastgelegd dat het in gebruiknemen van de nieuwe woningen (locatie 1) en de ontvangstruimte/werkschuur (locatie 2) pas is toegestaan, nadat de maatregelen uit het landschappelijk inrichtingsplan zijn aangelegd en instandhouding is verzekerd.

De Venen 13
Het perceel De Venen 13 (locatie 5) wordt in het voorliggende bestemmingsplan volledig als 'Natuur' bestemd en wordt vervolgens bebost ter compensatie van de bomen die vanwege de drie nieuwe woningen en de ontvangstruimte / werkschuur worden gekapt (zie paragraaf 4.6.3).

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Barro

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Hiermee presenteert het kabinet zijn visie en ambitie op de ruimtelijke inrichting en mobiliteit van Nederland tot 2040. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De regering maakt ruimte voor groei en beweging en kiest ervoor de invulling van het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel over te laten aan provincies en gemeenten. Daardoor kan het Rijk zich richten op het behartigen van belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
  

De doorwerking naar ruimtelijke plannen van andere overheden is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening en het Barro. In het Barro stelt het Rijk regels aan bestemmingsplannen. Het gaat om regels die voorzien in de behartiging van Rijksbelangen.

Conclusie
De regels zijn hier niet van toepassing. Het bepaalde in voorliggend bestemmingsplan is niet strijdig met het gestelde in de structuurvisie en verordening.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) is vastgelegd dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan de "Ladder voor duurzame verstedelijking" moeten voldoen. De laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkelingen van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.
Of er sprake is van een stedelijk ontwikkeling wordt bepaald door de aard en de omvang van de ontwikkeling in relatie met de omgeving. Voor nieuwbouwlocaties geldt volgens vaste jurisprudentie dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd.

In het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) is verder ook vastgelegd dat in de toelichting een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Conclusie
In onderstaande situatie is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op grond van het bestemmingsplan wordt de bouw van drie extra (netto) woningen en ontvangstruimte/werkschuur mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfswoningen wordt herbestemd als burgerwoning. De laddertoets behoeft dan ook niet te worden doorlopen.

In de paragrafen 4.7 'Cultuurhistorie' en 4.8 'Archeologie' wordt ingegaan op de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden in het plangebied en het behouden en bescherming daarvan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale ruimtelijke structuurvisie

Op 4 februari 2013 hebben de Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028 vastgesteld. De nieuwe structuurvisie vervangt de Structuurvisie Utrecht 2005-2015. De PRS wordt elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast c.q. herijkt. Provinciale Staten hebben de herijking van de PRS op 12 december 2016 vastgesteld.

In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. Het beleid zal onder meer via de Provinciale Ruimtelijke Verordening uitgevoerd worden.

De PRS richt zich op de volgende vier pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen van de kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.
  

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de 'vitale dorpen en steden' en het 'dynamisch landelijk gebied' plaats kunnen vinden. De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie.
Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgend twee belangrijkste beleidsopgaven;

• Accent op de binnenstedelijke opgave;
  De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen in) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en winkelpanden en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.
  De provincie Utrecht beschikt over een aantrekkelijk landelijk gebied. De provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw.
  

Conclusie
De provinciale ruimtelijke structuurvisie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.2 Provinciale ruimtelijke verordening

Bij de provinciale structuurvisie hoort de Provinciale Ruimtelijke Verordening . De verordening is gelijktijdig met de structuurvisie vastgesteld en herijkt. Het doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar gemeentelijk niveau. Het bevat regels voor gemeenten en de gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het maken van ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Hieronder wordt een aantal aspecten die van toepassing zijn op deze locatie besproken.

3.2.2.1 Cultuurhistorische hoofdstructuur: historische buitenplaatszones

Afbeelding - Uitsnede kaart 4 Cultuurhistorie

Op de verbeelding van de provinciale verordening is het plangebied aangewezen als ‘Historische buitenplaatszones’. In de verordening is bepaald dat een bestemmingsplan voor deze gronden bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur bevat. Nieuwe bestemmingen en regels mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende cultuurhistorische waarden.

In afwijking kan een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur' bestemmingen en regels bevatten die binnen de historische buitenplaatszones verstedelijking toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone en de individuele buitenplaats. De verstedelijking is kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving.
De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met de bescherming van deze waarden is omgegaan.

Conclusie
In paragraaf 4.7 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en de bescherming en instandhouding daarvan. Tevens wordt aangetoond is dat nieuwe economische dragers noodzakelijk zijn om het landgoed duurzaam in stand te houden en dat aan de voorwaarden is voldaan.
In de paragrafen 4.7 en 4.8 wordt nader ingegaan op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden en de bescherming en instandhouding daarvan.

3.2.2.2 Landschap Utrechtse Heuvelrug

In kaart 5 'Landschap' is het plangebied aangewezen als 'Utrechtse Heuvelrug' Voor deze gronden dienen de volgende kernkwaliteiten te worden behouden:

• robuuste eenheid;
• reliëfbeleving;
• extreme historische gelaagdheid.

Het bestemmingsplan bevat bestemmingen en regels ter bescherming van deze voorkomende kernkwaliteiten.

Conclusie
Op grond van dit bestemmingsplan worden geen veranderingen in de hierboven genoemde kernkwaliteiten aangebracht (zie paragraaf 2.2.3). Daarvoor zijn de ingrepen te kleinschalig. De bestaande beschermende bestemmingen uit het geldende bestemmingsplan worden in dit bestemmingsplan opnieuw overgenomen.

3.2.2.3 Natuur Netwerk Nederland

De Utrechtse Heuvelrug is ook aangewezen als 'Natuur Netwerk Nederland'. Het bestemmingsplan dient zich te richten op de bescherming van actuele waarden. Bij gebruiksvormen met een medebestemming natuur, zoals bos met natuurwaarden, dienen de potentiële waarden wel beschermd te worden, omdat hier de beoogde natuurkwaliteit moet kunnen worden bereikt.
Nieuwe bestemmingen die ruimtelijke ontwikkelingen die kunnen leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden zijn onder voorwaarde toegestaan.

Conclusie
In paragraaf 4.6 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de in het plangebied aanwezige natuurwaarden en de bescherming en instandhouding daarvan.

3.2.2.4 Landelijk gebied - kernrandzone

Afbeelding - uitsnede kaart 9: Landelijk gebied

Een deel van het plangebied valt binnen de 'Kernrandzone' rondom Maarn. Binnen deze gronden zijn ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit verstedelijking toestaan. Daarbij kan worden gedacht aan prettige verblijfsmogelijkheden, goede verbindingen vanuit de kern, een landschappelijk zorgvuldige overgang tussen stedelijk gebied en het omliggende buitengebied en aan de mogelijkheid van ‘ommetjes’ in de kernrandzone.

Conclusie
Uit paragraaf 2.2 blijkt dat de woningen en de ontvangstruimte annex werkruimte op zodanige wijze gesitueerd worden dat deze goed in het landschap passen. In het stedenbouwkundig kader is een zorgvuldige afweging gemaakt van de situering van de bebouwing op de verschillende kavels. Hierdoor passen deze gebouwen goed binnen het landschap. Tevens wordt voldaan aan de eisen uit het welstandsbeleid van de gemeente, zie hiervoor paragraaf 4.2.

3.2.3 Kwaliteitsgids Utrechtse landschappen

In de kwaliteitsgids worden de landschappen binnen de provincie beschreven aan de hand van de kernkwaliteiten. Op basis daarvan wordt aangegeven wat de provinciale ambities zijn voor het landschap.

Op de Utrechtse Heuvelrug ligt een agrarisch cultuurlandschap dat deel uit maakt van de Cultuurhistorische hoofdstructuur. Bij ontwikkelingen in het landschap van de Utrechtse Heuvelrug wordt aandacht gevraagd voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex.
Vanwege het reliëf en de overige kwaliteiten van de Heuvelrug zijn grootschalige ontgrondingen niet wenselijk. Kleinschalige ontgrondingen voor natuurontwikkeling of recreatieve ontwikkeling zijn wel mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten, zie ook paragraaf 3.2.2.2.

Conclusie
Uit paragraaf 2.2 blijkt dat in het stedenbouwkundig kader een zorgvuldige afweging is gemaakt van de situering van de bebouwing op de verschillende kavels zodat deze gebouwen goed binnen het landschap passen.
Er is geen sprake van ontgronding.

3.2.4 Buitenplaatsenbiotopen Utrecht 'Maarsebergse Flank'

De Provincie Utrecht heeft buitenplaatszones aangewezen waarbij buitenplaatsen een prominente bijdrage leveren aan de ruimtelijke samenhang en kwaliteit. De tiende buitenplaatszone betreft de Maarsbergse Flank, Prattenburg - Remmerstein. In deze buitenplaatszone liggen 16 buitenplaatsen met een uiteenlopende ontwikkelingsgeschiedenis en verschijningsvorm, maar met een gezamenlijke oriëntatie/ uitzicht op de Gelderse Vallei. Landgoed Huis te Maarn ligt ook in deze buitenplaatszone en behoort tot de buitenplaatsen die eind 19e eeuw/ begin 20e eeuw gesticht zijn. Het zijn in die tijd met name kooplieden, bankiers en burgemeesters die opdrachtgever zijn.
SB4 heeft in 2015 een toelichting geschreven waarin de karakteristieken en ambities ten aanzien van deze buitenplaatszone worden besproken.
Samengevat gaat het om de volgende punten:

Karakteristieken

• situering op de hogere gronden, op de flank van de heuvelrug (in het bos);
• oriëntatie van de hoofdhuizen richting de Gelderse Vallei (van hoog naar laag);
• ruimtelijk onderscheid in twee clusters: ten noorden van de infrastructuur (De Viersprong, Het Berghuisje, De Hoogt en 't Stort) en ten zuiden (Kasteel Maarsbergen, Huis te Maarn, Zonheuvel en Stameren);
• met name vroeg 20ste-eeuwse buitenplaatsen;
• hoofdhuizen niet altijd even goed zichtbaar: verscholen in de rust van het bos;
• centraal in de parkaanleg gesitueerde hoofdhuizen;
• beperkte rol van water op de buitenplaatsen;
• beperkte rol van bosontginning, grootschalige bosontginning heeft al eerder plaatsgevonden;
• structurerende werking van de historische lijnen;
• tuin- en parkaanleg hoofdzakelijk landschappelijk. Eclectische en moderne vormen komen bij de meer recente buitenplaatsen voor in de vorm van stijl- en terrastuinen of grote zichtweides;
• inpassing van recreatievoorzieningen als tennisbanen en zwembaden.
  

Ambities
Voor de zone en zonedragers:

• behoud en herstel de belangrijkste structurerende lanen en zichtlijnen;
• behoud landschappelijke structuren, zoals ontginningsstructuren en (hout)wallen;
• behoud en versterk het buitenplaatsenlandschap met lanen, kleinschalige weidegebieden en open plekken in het bos.
  

Voor de buitenplaats en buitenplaatsdragers:

• behoud en versterk het representatieve karakter;
• behoud de dynamiek en ontwikkelingsmogelijkheden om binnen de buitenplaats te vernieuwen en kwaliteit toe te voegen, zonder de structuur aan te tasten;
• versterk de leesbaarheid van het landschap in de herkenbaarheid van de samenhang tussen de gebiedskarakteristieken (geomorfologische situering en gradiënt, bodemgesteldheid, landschap en landgebruik, ontginningslijnen) en de structuur van de buitenplaats (bijv. ligging vijvers, boomsoorten en beplantingssortiment, verkavelingspatroon en –richting, etc);
• vergroot de herkenbaarheid van de eigen identiteit van de parkaanleg, die onder meer tot uiting komt in de stijlkenmerken, verschillende functies (bosbouw, landbouw, recreatie, etc), typerende beplantingen en ontwikkelingsgeschiedenis;
• behoud de continuïteit en eenheid van (zicht)lanen over de volle lengte van het tracé, waarbij de boomsoort en locatie zorgvuldig worden gekozen;
• behoud de openheid en continuïteit van de gehele zichtlijn (obstakelvrij), in ieder geval tot aan het zichtpunt (eind- of focuspunt).

Afbeelding - uitsnede buitenplaatszone Maarsbergse Flank, Prattenburg - Remmerstein

Op de voorgaande afbeelding is de buitenplaatszone Maarsbergse Flank, Prattenburg - Remmerstein te zien. Ter plaatse van de buitenplaatsebiotoop van landgoed Huis te Maarn zijn het hoofdhuis, bijgebouwen, de druppelvormige weide, zichtlanen en zichtlijnen te zien. De zichtlijnen komen voort uit het ontwerp van tuinarchitect P. Wattez (1906). De zichtlaan tussen het huis en de voormalige tuinmanswoning Maarnse Grindweg 41 is van eerdere tijd. Net buiten de biotoop ligt de moestuin van het landgoed.

Conclusie
Op grond van dit bestemmingsplan worden geen veranderingen in de hierboven genoemde kernkwaliteiten en ambities aangebracht (zie paragraaf 2.2.3). Daarvoor zijn de ingrepen te kleinschalig. Het toevoegen van nieuwe economische dragers levert een bijdrage aan de instandhouding daarvan.

3.2.5 Leidraad 'behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen' (2014)

Met de Leidraad 'Behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen' heeft de provincie aangegeven binnen welke kaders op buitenplaatsen gekomen kan worden tot de toevoeging van nieuwe economische dragers.
Indien de reeks 'Besparen – Alternatieve inkomstenbronnen – Ontwikkelen binnen bestaande bebouwing' niet tot een bevredigende oplossing leidt is het (onder voorwaarden) mogelijk over te gaan tot nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Dit beleid is echter voorbehouden aan buitenplaatsen die in de provinciale verordening zijn gelegen binnen buitenplaatszones (zie verder paragraaf 3.2.2).

Conclusie
Het voorliggend bestemmingsplan vloeit voort uit de bovenstaande leidraad. Het toevoegen van nieuwe economische dragers levert een bijdrage aan de instandhouding daarvan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'

Op 28 januari 2010 is de 'Structuurvisie 2030, groen dus vitaal' door de gemeenteraad definitief vastgesteld. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in de periode tot 2030.

De gemeente streeft naar een hoogwaardige kwaliteit van de leefomgeving. Zij heeft de volgende deelambities:

• Alleen veranderen als het echt een verbetering is ten opzichte van de huidige leefomgeving. Hierbij wordt opgemerkt dat bedachtzaamheid de juiste houding heeft.
• Werken met een integrale belangenafweging. Meerdere conflicterende waarden op het grondgebied.
• Er wordt groot belang gehecht aan leefbaarheid en sociale samenhang.
• Er wordt bijgedragen aan een werkelijke duurzame omgeving.
  

De gemeente heeft voor de ontwikkelingsrichting 2030 zes thema's opgesteld waaruit zij werken. De volgorde van de thema's weerspiegelt de houding 'groen dus vitaal': eerst de groene en cultuurhistorische opgaven, dan die van mobiliteit en leefbaarheid en tenslotte de meer economische opgaven.

• natuur over de heuvels;
• op de schouders van ons erfgoed;
• duurzaam bereikbaar;
• leefbare dorpen;
• vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
• maatwerk voor wonen en werken.
  

Locaties 1, 2 en 3 vallen binnen de kernzone op de Utrechtse Heuvelrug (zone 1.1). Het betreft het reliëfrijke deel van de Utrechtse Heuvelrug. Het is bijna helemaal bebost, niet dicht bebouwd en aantrekkelijk voor natuur en recreatie. Hier wordt gestreefd naar een doorgaande rastervrije zone waar dieren (en mensen) ongehinderd kunnen doorlopen.
Locaties 4 en 5 vallen binnen de hoge zijde van Maarn (zone 2.3) Dit gebied bestaat voor een belangrijk deel uit bos. Ook liggen er terreinen waar nieuwe natuur wordt ontwikkeld.

Afbeelding - kernzone op de Utrechtse Heuvelrug en legenda

Kernzone op de Utrechtse Heuvelrug (zone 1.1)
Voor natuur wordt ingezet op een afwisseling van bos en heide. Bos is daarbij de hoofdmoot, maar heide kan in een ‘kralenketting’ met elkaar verbonden zijn. Vanwege de hoge ligging en voedselarme omstandigheden zijn dit de gebieden waar heide het best te beheren is. Vanuit de beheersorganisaties en de Provincie is, met toestemming van het Rijk, inmiddels voldoende heide op de Utrechtse Heuvelrug gerealiseerd.
Het is daarom gewenst om niet meer hectares heide toe te voegen aan het gebied ten koste van bos. Kleinschalige heideontwikkeling is uitsluitend nog wenselijk als verbindende stapsteen tussen geïsoleerd liggende heidevelden. De Utrechtse Heuvelrug dient zijn functie als groene long te behouden.

Met betrekking tot uitbreiding van bebouwing wordt terughoudend omgegaan, liever terugdringen. Bestaande bebouwing moet zo weinig mogelijk uitstralingseffecten van geluid, onrust en licht hebben. Bij uitbreiding van de bestaande bebouwing zal in eerste instantie worden aangedrongen op uitplaatsing.
Als dat niet kan, is herontwikkeling mogelijk, maar alleen binnen het bestaande volume en alleen als kan worden aangetoond dat bestaande uitstralingseffecten merkbaar verminderen.

Natuurgerichte recreatie is welkom. Intensievere vormen van recreatie worden uitsluitend toestaan in de kunstmatig gegraven ‘gaten’ in de Utrechtse Heuvelrug (het Doornse Gat, het Bosbad Leersum, de Zanderij Maarn).
Bij recreatieterreinen in de natuurzone wordt gestreefd naar aanpassingen op de bestaande plek, gericht op substantieel minder uitstralingseffecten.

Gestreefd wordt naar zo weinig mogelijk autoverbindingen en beheersing van het gebruik hiervan. De wegen in het buitengebied die geen ecoduct hebben (of krijgen) moeten voor overstekende dieren veilig worden ingericht.

De hoge zijde van Maarn (zone 2.3)
Hier wordt er naar gestreefd om dit gebied steeds meer voor natuur in te richten. Verwacht wordt dat dit gebied als uitloopgebied van Maarn, gelegen langs doorgaande recreatieve routes, en met vrij veel eigen bebouwing, niet echt een rustgebied voor natuur zal kunnen zijn. De gemeente ziet meer kansen in de ontwikkeling van de gradiënt van de Heuvelrug (i.c. de uitloop).

Thema 1: Natuur over de heuvels
De gemeente Utrechtse Heuvelrug is medehoeder van één van de belangrijkste natuurlijke landschappen van Nederland. De belangrijkste opgave is om een zo robuust mogelijke groene structuur te ontwikkelen voor natuur, cultuurhistorie en landschap die de hele gemeente omvat en doordringt.
Er wordt naar gestreefd om de lengterichting van de Utrechtse Heuvelrug zoveel mogelijk te ‘helen’. De versnipperende werking van bijvoorbeeld wegen moet daarvoor worden verkleind. In flankerend beleid moet daarop worden ingespeeld (sport, recreatie, cultuurhistorie, verkeer).

Thema 2: Op de schouders van ons erfgoed
Deze opgave strekt zich uit over de archeologie, het cultuurlandschap en de monumenten. Een van de dilemma's en vragen rond het erfgoed heeft betrekking vraag wat de beste manier van instandhouding en (her-) gebruik is van de landgoederen en kastelen binnen de gemeente.
Het is een maatschappelijke opgave voor de gemeente om de bestaande kwaliteiten op de juiste wijze te beheren en nieuwe omgevingskwaliteiten toe te voegen waar daarvoor echte mogelijkheden aanwezig zijn. Daarbij wordt gestreefd dat de beeldkwaliteit in evenwicht is met natuur, economie en de historie.

Conclusie
Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de structuurvisie. Er worden op het landgoed drie extra woningen en een kleinschalige ontvangstruimte/werkschuur gerealiseerd. Deze dienen om de duurzame instandhouding van de cultuur-historische, landschappelijke en natuurwaarden op het terrein veilig te stellen.
Uit de nieuwe plannen blijkt dat met de nieuwe bebouwing wordt gestreefd naar een minimale aantasting van ecologische waarden. Daarbij wordt op tweetal locaties de bedrijvenbestemmingen gewijzigd in een woonbestemming.

3.3.2 Woonvisie 2018 -2022

De gemeente heeft in 2008 de Woonvisie opgesteld en 2013 herzien. In 2018 is de woonvisie wederom geactualiseerd. De gemeente stelt zich tot doel om de eigen inwoners in een veilige en prettige omgeving te laten wonen. In een duurzame woning die past bij hun huishouden, inkomen en zorgvraag.

De hoofdthema's voor deze visie, zoals geformuleerd in de Woonvisie 2013 - 2020, blijven onverminderd actueel:

• 1. Woningmarkt in beweging:
  Op de woningmarkt is nog steeds krapte, zowel voor huur- als koopwoningen. Mensen kunnen hierdoor geen wooncarrière maken en blijven wonen in een woning die niet langer passend is bij hun huishouden en wensen. Om de woningmarkt in beweging te krijgen is nieuwbouw en doorstroming in de bestaande voorraad nodig. Ook moet het aanbod beter worden afgestemd op de vraag, zo zal de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens leiden tot meer vraag naar kleinere woningen.
• 2. Levensloopbestendig wonen:
  In de nieuwe Woonvisie wordt niet meer gesproken over levensloopbestendig wonen maar over Thuis in de wijk. Dit thema is breder dan vergrijzing. Het gaat ook over mensen die uitstromen uit zorginstellingen, over nieuwkomers, mensen met een beperking en andere doelgroepen. De gemeente wil dat alle inwoners goed kunnen wonen, waarbij wordt gezocht naar nieuwe mogelijkheden en woonvormen.
• 3. Duurzaam wonen:
  Duurzaam wonen is nog meer een speerpunt van beleid geworden. Er moeten grote stappen worden gemaakt in de verduurzaming van de gehele woningvoorraad om de gemeentelijke duurzaamheidsambities halen. Daarnaast wordt ingezet op duurzame nieuwbouw en bewustwording.
  

Een van de maatregelen om de woningmarkt in beweging te krijgen is door tegemoet te komen aan de toename van het aantal inwoners en huishoudens binnen de gemeente tot 2040. Hieraan wordt gevolg gegeven door gemiddeld 140 woningen per jaar te bouwen tot 2022. Daarbij wordt gestuurd op meer goedkope en middeldure woningen door een differentiatie in nieuwbouwprojecten op te leggen. Deze differentiatie geldt niet voor ontwikkelingen met minder dan 4 woningen en ontwikkelingen op landgoederen.

Conclusie
Het voorliggend bestemmingsplan voldoet aan de gemeentelijke Woonvisie. Het aantal extra woningen is te beperkt om de woningmarkt in beweging te brengen. Aan het project wordt gezien het aantal te realiseren woningen (maximaal 3 woningen) en de ligging op een landgoed geen differentiatie opgelegd.
Met de bouw van de nieuwe woningen kan, door het bewerkstelligen van een verhuisketen, een bescheiden bijdrage worden geleverd aan de doorstroming in de voorraad sociale woningen.

De nieuwe woningen worden duurzaam en aardgasvrij uitgevoerd met respect voor de natuurlijke omgeving op het landgoed.

3.3.3 Buitens op de Heuvelrug

Beleidskader voor historische landgoederen en buitenplaatsen
Met deze nota uit 2012 wil de gemeente Utrechtse Heuvelrug een beleidskader bieden voor instandhouding van de cultuurhistorisch waardevolle elementen van de vele landgoederen en buitenplaatsen die de gemeente rijk is. Door de bijzondere groene aanleg en monumentale gebouwen zijn deze complexen zeer waardevol.

Gezien de lastige exploitatie, is er een wens om nieuwe functies op buitenplaatsen te creëren. Dit kan door het gebruik van bestaande gebouwen, maar ook is er vraag naar nieuwbouw. De mogelijkheid om dit soort plannen te realiseren is afhankelijk van een aantal factoren, zoals de specifieke opbouw van de buitenplaats of het landgoed, de situering daarvan en het ter plaatse geldende bestemmingsplan

In de nota is aangegeven op welke wijze de gemeente kan bijdragen aan de instandhouding van haar landgoederen en buitenplaatsen. De maatregelen variëren:

• flexibiliteit in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied OMMA',
• een centrale aanspreekpunt bij de gemeente,
• ondersteuning bij het opstellen van een integrale toekomstvisie,
• diverse vormen van financiële ondersteuning,
• meer betrokkenheid van gemeente,
• het begeleiden van recreatie en
• het zorgvuldig omgaan met de aangrenzende percelen.
  

Conclusie
Het beleidskader is opgesteld met als doel instandhouding van de historische landgoederen en buitenplaatsen. Zoals uit de toelichting blijkt is een merendeel van de maatregelen al uitgevoerd. Het onderhavige bestemmingsplan is in lijn met dit beleid.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische aspecten

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in de toelichting een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht).

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.2 Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2017

Het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2017. De nota beschrijft het welstandsbeleid en fungeert als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen.

Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken daaraan worden geacht te leveren. Om dat belang op de juiste wijze te kunnen doorvertalen naar welstandscriteria, is de gemeente onderverdeeld in deelgebieden.

Het plangebied valt binnen het deelgebied 'Beboste Heuvelrug', bestaande uit de aaneengesloten bossen ten noorden van de route N225. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen met hun bijgebouwen. In de loop der tijd zijn er (dienst)woningen, defensiebebouwing en recreatieve bebouwing bijgekomen. De bebouwing in het bos van de Heuvelrug is verspreid en solitair van karakter.

De beboste Heuvelrug beslaat een groot deel van het gemeentelijk grondgebied. De bebouwingsdichtheid in het bos is echter zeer laag. De bebouwing staat zonder uitzondering verscholen tussen de begroeiing van het bos. Dit komt door de relatief verre ligging vanaf doorgaande wegen. De bouwmassa’s zijn vrijstaand en hebben een gevarieerde plaatsing op de kavels.
De oorspronkelijkheid van de bebouwing is herkenbaar. Er hebben weinig veranderingen plaatsgevonden. De mate van toepassingen van detailleringen en kleuren en materialen is eveneens verschillend. Wel is er een lichte overeenkomst in het gebruik van natuurlijke materialen als hout en baksteen en donkere, aardkleuren in combinatie met (gebroken) wit. Verder komt pleisterwerk aan gevels in lichte kleuren, (gebroken) wit, veel voor.

Verspreid over de Heuvelrug ligt een grote diversiteit aan cultuurhistorische waarden (zoals grafheuvels en herinneringsmonumenten) die doorgaans verscholen in de bossen liggen. Karakteristiek aan bebouwing op dit deel van de Heuvelrug is de vrije setting en individualiteit. De mix van verschijningsaanzien van nieuwe bebouwing is terughoudend.

Ontwikkelingen en veranderingen zijn op kleine schaal te verwachten in de aard van vervangende nieuwbouw en aanpassingen aan bestaande bebouwing. Nieuwbouw vindt sporadisch plaats. Het gebied is grotendeels aangeduid als Belvedèregebied. De hoofddoelstelling van het Belvedèrebeleid is behoud van cultuurhistorische waarden door de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke inrichting. Hoofdgedachte is dat cultuurhistorie de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting versterkt en dat nieuwe ruimtelijke functies kunnen bijdragen aan behoud van het erfgoed. Deze nieuwe denk- en werkwijze wordt ook wel 'behoud door ontwikkeling' genoemd. 'Behoud door ontwikkeling' vormt een belangrijke aanvulling op de traditionele strategie van 'behoud door bescherming' van het cultuurhistorisch erfgoed.

Welstandsbeleid
Voor het gemeentelijk welstandsbeleid is in dit deelgebied de aanwijzing als Belvedèregebied richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van ‘bebouwing in het bos op ruime kavels’ te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken. Bij de plaatsing van bouwwerken dient rekening te worden gehouden met de bestaande zichtlijnen. Bij nieuwe ontwikkelingen op percelen die grenzen aan historische landgoederen en buitenplaatsen dient rekening gehouden te worden met het karakter van de historische landgoederen en buitenplaatsen.
Bij nieuwe ontwikkelingen in de zone van de Stichtse Lustwarande en de Maarsbergse Flank dient rekening gehouden te worden met het karakter van deze buitenplaatsenzones. Doel is meer synergie en verbinding tussen de buitenplaatsen en landgoederen en een versterking van het karakter van deze cultuurhistorisch waardevolle zones.

Welstandcriteria:

• 1. Algemeen
  • a. de bouwwerken passen bij de hierboven beschreven karakteristiek, wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouw massa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalgebruik
  • b. bij verbouw dienen de oorspronkelijke kenmerken als uitgangspunt.
• 2. Massa en vorm
  • a. de bebouwing is vrijstaand
  • b. de woningen zijn voorzien van een kap
• 3. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
  • a. de hoofdkleuren zijn gedekte (aard)kleuren. - De oorspronkelijkheid van bestaande bebouwing dient behouden te blijven, nieuwbouw dient hierbij aan te sluiten.
  • b. bestaande detaillering, kleuren en materialen worden bij (ver)bouw gespaard.
  • c. kleurgebruik en detaillering van aan - en uitbouwen passen bij de hoofdmassa.
    

Conclusie
Bij de voorgenomen ontwikkeling dient te worden voldaan aan de welstandscriteria. De nieuwe functies dragen bij aan het behoud van het landgoed en passen in het heersende omgevingsbeeld. Vorm en massa zijn overeenkomstig de welstandscriteria.
De omgevingsvergunning om te bouwen wordt getoetst aan de welstandsnota.

4.3 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een voorgenomen ontwikkeling op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

Op grond van het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) wordt aan de hand van de meest recente 'Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen door de Adviesdienst Verkeer en Vervoer' (ASVV) beoordeeld hoeveel parkeerplaatsen noodzakelijk zijn om in de parkeerbehoefte te voorzien. De CROW-publicatie 'ASVV 2012 - Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom', betreft een handboek met daarin een bundeling van alle kennis over verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom.
Op basis van de ASVV 2012 is de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie voor het plan bepaald. De berekeningen zijn gebaseerd op de bouw van drie vrijstaande woningen en een , gelegen in het buitengebied.

Ten behoeve van de extra woningen wordt een bescheiden toename van het autoverkeer verwacht. Op basis van de kencijfers uit het ASVV 2012 kan voor de nieuwe woningen de verkeersgeneratie worden bepaald. Voor vrijstaande woningen in het buitengebied worden per woning minimaal 7,0 verkeersbewegingen per etmaal verwacht. Dat zijn 21 extra verkeersbewegingen.
Als gevolg van de ontvangstruimte annex werkschuur zal het aantal verkeersbewegingen niet wezenlijk toenemen omdat deze bezoekers al op het landgoed werden verwacht. Het doel van de ontvangstruimte is met name om de gasten te ontvangen op een goed ontsloten locatie buiten de directe privacy van de bewoners van het landgoed.
Doordat de houthandel wordt beëindigd, vinden er voor het bedrijf geen aan- en afvoerbewegingen van en naar de locatie meer plaatsvinden. Het zelfde geldt ook door het wegvallen van de bedrijfsfunctie ter plaatse van de hoefsmederij.

Op basis van de parkeerkencijfers uit het ASVV 2012 kan voor de nieuwe woningen de parkeerbehoefte worden bepaald. Voor vrijstaande woningen in het buitengebied geldt een parkeerkencijfer van minimaal 2,0. Dit is de parkeerbehoefte waarvan wordt uitgegaan voor de onderhavige ontwikkeling. Voor de nieuwe woningen wordt voorzien in parkeren op eigen terrein. Daarbij wordt uitgegaan van 2 parkeerplaatsen per woning. Deze auto's kunnen op de oprit staan, in een garage of onder een carport.
Voor de woonkavels kan in de grasberm worden geparkeerd, op informele wijze tussen de bomen. Dit parkeren is bedoeld voor bezoekers van de woningen.

Ten noorden van de ontvangstruimte/werkschuur worden in het bos (informeel verspreid tussen de bomen) een beperkt aantal halfverharde parkeerplaatsen gerealiseerd. Er wordt uitgegaan van een maximale parkeercapaciteit van 10 auto's, afhankelijk van de inpassingsmogelijkheden.

Voor het aanleggen van het aanleggen en/of verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden waaronder ook begrepen het aanbrengen van oppervlakteverhardingen is op grond van de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden.

4.4 Milieu

4.4.1 Milieu algemeen

Met de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan dient te worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen met name ten opzichte van de in het plan opgenomen geprojecteerde woningen. In dit kader dient aandacht te worden besteed aan de volgende punten:

• bodem;
• geluid;
• luchtkwaliteit;
• bedrijven en milieuzoneringen;
• externe veiligheid.
  

Gemeentelijk milieubeleidsplan
Het nieuwe milieubeleidsplan 'Heuvelrug Duurzaam en klimaatneutraal' beschrijft de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De gemeente wil een leidende positie innemen in duurzame ontwikkelingen en gaat daarbij steeds op zoek naar de meest waardevolle duurzaamheidsambitie.
Om dit te bereiken wordt ingezet in op de volgende vijf doelen:

• 1. Klimaatneutrale gemeente in 2035: binnen de gemeentegrenzen wordt evenveel duurzame energie opgewekt als wordt gebruikt.
• 2. Kwaliteit leefomgeving (water, geluid, lucht, licht, geur, trilling, straling, bodem en externe veiligheid): een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving voor de huidige en toekomstige inwoners.
• 3. Duurzame mobiliteit: de negatieve impact van mobiliteit op de leefomgevingskwaliteit (met name op lucht, geluid) van de gemeente vermindert, in 2035 is alle mobiliteit in de gemeente klimaatneutraal, en in de mobiliteit wordt zo veel mogelijk gebruik gemaakt van hernieuwbare duurzame grondstoffen (groene stroom, groen gas, waterstof, etc.).
• 4. Duurzame economie: een gezonde, duurzame en klimaatvriendelijke lokale economie, waarin het ontwikkelen en aanbieden van duurzame producten rendabel is en waarbij inwoners en gasten kunnen kiezen voor duurzame consumptie.
• 5. Duurzame en klimaatneutrale organisatie: het realiseren van een duurzame gemeentelijke interne organisatie en van een klimaatneutrale organisatie. Een klimaatneutrale organisatie betekent een CO2-neutrale organisatie.

In het Uitvoeringsprogramma Heuvelrug Duurzaam en klimaatneutraal 2017 - 2022 worden deze strategische doelen verder uitgewerkt. De gemeente streeft naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

4.4.2 Bodem

4.4.2.1 Wettelijk kader

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het voorgenomen gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging, moet in veel gevallen een bodemonderzoek worden uitgevoerd op de locatie. Door middel van dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de voorgenomen functie van het plangebied bij elkaar passen.

4.4.2.2 Resultaten bodemonderzoek locaties 1 en 2

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is ter plaatse van de geplande bouw van drie woningen (locatie 1) en de schuur annex ontvangstlocatie (locatie 2) is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform de NEN 5740. Het bodemonderzoek is als bijlage 3 in de toelichting opgenomen.
De locatie is niet verdacht voor de aanwezigheid van asbest; een verkennend asbestonderzoek is dan ook niet uitgevoerd.

Uit het onderzoek blijkt dat tijdens het veldonderzoek in de bodem geen bodemvreemde materialen zijn aangetroffen. Ook zijn in het opgeboorde materiaal geen asbestverdachte materialen aangetroffen.
Tijdens het veldonderzoek zijn geen puinbijmengingen waargenomen. Er is op basis van de veldwaarnemingen geen reden om de locatie als asbestverdacht aan te merken.

In de ondergrond is plaatselijk grind in de bodem aanwezig. Dit grind heeft waarschijnlijk een natuurlijke oorsprong en wordt daarom niet als bodemvreemd materiaal aangemerkt.

Verder wordt het navolgende geconstateerd:

• Grond
  De grond is niet verontreinigd met uitzondering van een licht verhoogde gehalte PCB's in mengmonster MM3 (ondergrond ter plaatse van de woningen). Alle monsters voldoen op monsterniveau aan de bodemkwaliteitsklasse 'landbouw/natuur'.
  De gemeten gehalten in de grond passen daarmee binnen het beeld dat op basis van de bodemkwaliteitskaart en vooronderzoek werd verwacht.
• Grondwater
  Het grondwater bevat licht verhoogde concentraties barium, cadmium, zink en naftaleen. Deze lichte verontreinigingen geven geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek.

4.4.2.3 Resultaten bodemonderzoek locaties 3, 4 en 5

Omdat op beide locaties 3 en 4 de nieuwe bestemming gevoeliger wordt dient te worden vastgesteld wat de bodemkwaliteit van het plangebied is. Hiervoor is een vooronderzoek bodem uitgevoerd. Het vooronderzoek is als bijlage 4 in de toelichting opgenomen.
Uit het onderzoek blijkt dat:

• de locaties 3 en 4 en het noordoostelijk deel van locatie 5 worden op basis van de resultaten van het vooronderzoek beschouwd als onverdacht voor bodemverontreiniging en onverdacht voor de aanwezigheid van asbest in de bodem.
  Er worden geen milieuhygiënische belemmeringen gezien voor de bestemmingsverandering. In het kader van de geplande bestemmingsplanwijziging wordt geen verkennend bodemonderzoek of verkennend asbestonderzoek aanbevolen.
• ter plaatse van het zuidwestelijk deel van locatie vindt ten behoeve van de geplande boscompensatie geen wijziging in de bestemming plaats. De gronden hebben conform het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen ' al een natuurbestemming. Op het zuidwestelijk deel van het perceel is asbesthoudend materiaal op het maaiveld en puin in de bodem aangetroffen. Dit houdt mogelijk verband met de recent uitgevoerde sloopwerkzaamheden. Als gevolg daarvan wordt de bodem beschouwd als verdacht ten aanzien van bodemverontreiniging en de aanwezigheid van asbest in de bodem.
  In het kader van de Wet bodembescherming wordt aanbevolen om op dit deel van het perceel een verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 en een verkennend asbestonderzoek conform de NEN 5707 en/of NEN 5897 uit te voeren. Daarbij wordt tevens aanbevolen om, voorafgaand aan het bodem- en asbestonderzoek, de achtergebleven fundering onder asbestcondities te verwijderen.

4.4.2.4 Conclusie

Op basis van de resultaten van het verkennend onderzoek wordt voor locaties 1 en 2 geconcludeerd dat er geen belemmering is voor de bestemmingswijziging en de voorgenomen bouw. Grondverzet benodigd voor de herontwikkeling kan worden uitgevoerd zonder aanvullend onderzoek op basis van de bodemkwaliteitskaart en Nota bodembeheer van de regio Zuidoost Utrecht.

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek wordt voor locaties 3, 4 en 5 geconcludeerd dat er geen belemmering is voor de bestemmingswijziging.
Voor het zuidwestelijk deel van locatie 5 wordt geadviseerd om een verkennend bodemonderzoek en een verkennend asbestonderzoek uit te voeren nadat de achtergebleven fundering onder asbestcondities is verwijderd.

4.4.3 Geluid

4.4.3.1 Wettelijk kader

De Wet geluidhinder beoogt de burger te beschermen tegen te hoge geluidbelastingen. In deze wet zijn onder meer de normen voor geluid als gevolg van weg- en railverkeerslawaai en industrielawaai vastgelegd. Bij ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met de in de Wgh opgenomen grenswaarden en bepalingen. In de Wet geluidhinder gelden voorkeursgrenswaarden en maximaal toelaatbare grenswaarden voor de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelige bestemming.

In deze paragraaf wordt enkel ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeer. In of nabij het plangebied is géén sprake van een gezoneerd industrieterrein of spoorweg.

Wegverkeer
Op grond van de Wet geluidhinder zijn alle wegen gezoneerd, met uitzondering van woonerven en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Wanneer geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone wordt opgericht, dient akoestisch onderzoek plaats te vinden.
In de Wet geluidhinder zijn geluidgevoelige bestemmingen benoemd. Dit zijn (samengevat) woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen. Bedrijven zijn geen geluidgevoelige bestemming, bedrijfswoningen wel.

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan wordt op locatie 1 de realisatie van drie nieuwe woningen i.c. geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. De beoogde ontvangstruimte/werkschuur (locatie 2) is niet geluidgevoelig.
De maximumsnelheid op de Maarnse Grindweg bedraagt 30 km/uur en is daardoor niet gezoneerd. De weg is bovendien doodlopend en heeft daardoor een lage verkeersintensiteit. Op grond van het bestemmingsplan worden geen nieuwe (gezoneerde) ontsluitingswegen mogelijk gemaakt.

Uit onderstaande uitsnede uit het ODRU Geoloket blijkt dat op locatie 1 de geluidbelasting veroorzaakt door wegverkeer lager is dan de wettelijke voorkeurswaarde van 48 dB. Het plangebied ligt niet in de zone van het spoor of nabij gezoneerde industrieterreinen. Spoorweglawaai en industrielawaai vormen dan ook geen belemmering voor het plan.

Afbeelding - Uitsnede Geoloket ODRU Gecumuleerde wegverkeerslawaai incl. aftrek art. 110g Wgh (september 2018). Locatie 1 is zwart omcirkeld.

In het kader van dit bestemmingsplan hoeft dus geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Zonder akoestisch onderzoek wordt aangenomen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.4.3.2 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de realisatie van de drie woningen en daarmee voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.4.4 Luchtkwaliteit

4.4.4.1 Niet in betekenende mate

In artikel 5.16 van de gewijzigde Wet milieubeheer is vastgelegd onder welke voorwaarden bestuursorganen de bevoegdheden uit lid 2 mogen uitoefenen. De bevoegdheid tot het vaststellen van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 5.16 lid 2 als een bevoegdheid waarbij de luchtkwaliteit in de besluitvorming moet worden meegewogen.

Als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan, vormen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt “niet in betekenende mate” bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hetgeen inhoudt dat door het project de luchtkwaliteit met minder dan 3% verslechtert;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.
  

De 3%-grens van een project dat 'niet in betekenende mate bijdraagt', is ook omgezet in een getalsmatige grens. Als deze getalsmatige grens (hieronder) niet wordt overschreden, wordt er onder deze 3%-grens gebleven.

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen (voorschrift 3A.2).
  

In dit geval wordt slechts drie nieuwe woningen en een ontvangstruimte/werkschuur gerealiseerd. Dit valt ruim onder de hiervoor vermelde drempel, wat inhoudt dat het project de luchtkwaliteit met minder dan 3% verslechtert.

Op grond van artikel 5.16 lid 1 onder c Wet milieubeheer jo. artikel 5.16 lid 4 Wet milieubeheer jo. artikel 4 lid 1 Besluit niet in betekenende mate jo. bijlage 4a voorschrift 3A.2, draagt de bouw van drie nieuwe woningen en een ontvangstruimte/werkschuur niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.4.4.2 Conclusie

Het bestemmingsplan voorziet in drie nieuwe woningen, waardoor ruim onder de grenzen uit de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen' wordt gebleven. Op grond van artikel 5.16 lid 1 onder c. Wet milieubeheer jo. artikel 5.16 lid 4 Wet milieubeheer jo. artikel 4 lid 1 Besluit niet in betekenende mate jo. bijlage 4a voorschrift 3A.2, draagt de bouw van de woning niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De voorgestane ontwikkeling is daarmee niet in strijd met het bepaalde in de Wet milieubeheer en de eisen omtrent een goed woon- en leefklimaat.

4.4.5 Bedrijven en milieuzonering

4.4.5.1 Wettelijk kader

Door bij de realisatie van gevoelige functies (zoals woningen) voldoende afstand in acht te nemen tot milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) kan hinder en gevaar worden voorkomen. Daarnaast kan worden voorkomen dat bedrijfsbelangen worden geschaad. Door middel van een onderzoek bedrijven- en milieuzonering wordt onderzocht of de drie nieuwe grondgebonden woningen aan de Maarnse Grindweg mogelijk een belemmering vormt voor bestaande omringende bedrijven.

Ten behoeve van de milieuhygiënische afweging in het kader van de ruimtelijke onderbouwing wordt voor de meest nabij gelegen bedrijven aansluiting gezocht bij het stappenplan uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”.

4.4.5.2 Resultaten onderzoek

De richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën worden vermeld in hoofdstuk 1 (lijst 1) van de VNG-publicatie. De richtafstanden die in de lijst zijn opgenomen gelden voor het gebiedstype rustige woonwijk en rustig buitengebied.

Milieu categorie	Richtafstand [m]
1	10
2	30
3.1	50
3.2	100
4.1	200
4.2	300
5.1	500
5.2	700

Tabel - richtafstanden t.o.v. rustige woonwijk c.q.rustig buitengebied

Volgens het 'OMMA Buitengebied' ligt aan de Maarnse Grindweg 18 een hoveniersbedrijf (milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 m) in de directe omgeving van het plangebied.
In het gebied gelegen tussen de Amersfoorsteweg en de Maarnse Grindweg zijn op grond van de geldende beheersverordening 'Maarn Woongebied' bedrijven toegestaan tot milieucategorie 2 (met een richtafstand van 30 m), met een uitzondering van een bedrijf aan de Amersfoortseweg 14 (maximaal milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 m).

Afbeelding – uitsnede geldend bestemmingsplan OMMA Buitengebied met globale situering plangebieden (rood omcirkeld en genummerd)

De maximale afstand van de drie woningen tot het hoveniersbedrijf bedraagt circa 340 m; de afstand van tot de andere (naastgelegen) bedrijven is zelfs nog groter. Dat is ruimschoots groter dan de minimale richtafstand van 50 m ten opzichte van de aanwezige en toegestane bedrijven. Op basis van deze richtafstand worden de bedrijven niet als relevant beschouwd.

Ter plaatse van locatie 2 wordt een ontvangstruimte/werkschuur gerealiseerd ten behoeve van natuurinformatie en –educatie inclusief hieraan ondergeschikte horeca. De VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” hanteert voor een ondergeschikte horecafunctie (restaurant/kantine) milieucategorie 1 met bijbehorende richtafstand van 10 m in omgevingstype rustig gebied. De afstand van de ontvangstruimte/werkschuur tot de meest nabijgelegen woning (Maarnse Grindweg 41) is meer dan 100 m. Dat is ruimschoots groter dan de richtafstand. Op basis van deze richtafstand wordt de beoogde ondergeschikte horecafunctie niet als relevant beschouwd.

4.4.5.3 Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat de nieuw te bouwen woningen voldoende afstand in acht nemen tot milieubelastende activiteiten.
Met de ontvangstruimte / werkschuur inclusief hieraan ondergeschikte horeca wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de meest nabij gelegen woning.

4.4.6 Externe veiligheid

4.4.6.1 Plangebied en risicobronnen

In de onmiddellijke omgeving van het plangebied is slecht één externe veiligheidsrisicobron gesitueerd. Op basis van de publieke risicokaart is deze aanwezige risicobron geïnventariseerd. In onderstaande afbeelding is de situering van de verschillende locaties van het plangebied ten opzichte van deze risicobron grafisch weergegeven.

Afbeelding - uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl). De locaties zijn met blauw aangegeven.

4.4.6.2 Analyse plaatsgebonden risico

Een risicocontour (ofwel plaatsgebonden risico) geeft aan hoe groot in de omgeving de overlijdenskans is door een ongeval met een risicobron: binnen de contour is het risico groter, buiten de contour is het risico kleiner.
Het plaatsgebonden risico is de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

De enige risicobronnen in de directe omgeving van het plangebied is de defensie-buisleiding (DPO) ten noorden van A12 en de spoorlijn. Deze buisleiding ligt op een afstand van circa 680 m van het plangebied. Op basis van de gegevens van de openbare risicokaart wordt vastgesteld dat de leiding geen risico oplevert voor de nieuw te bouwen woningen. De plaatsgebonden-risicocontour bevindt zich op 0 m.

Op circa 580 m afstand van de geplande woningen bevindt zich aan de Amersfoortseweg een benzineservicestation, met verkoop van LPG.

Afbeelding - plaatsgebonden risico LPG-installatie (www.risicokaart.nl)

Uit de gegevens van de openbare risicokaart blijkt dat de plaatsgebonden-risicocontouren zich bevinden op 15 m, 25 m en 35 van respectievelijk de afleverinstallatie, het reservoir en het vulpunt.
Er wordt vastgesteld dat de LPG-installatie geen risico oplevert voor de nieuw te bouwen woningen.

4.4.6.3 Analyse groepsrisico

Het groepsrisico wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

De leiding en de LPG-installatie liggen op ruim 580 m verwijderd van de nieuw te bouwen woningen, waardoor verder onderzoek met betrekking tot het groepsrisico niet noodzakelijk wordt geacht.

4.4.6.4 Conclusie

In de directe omgeving (binnen 100 m) van het plan liggen geen risicovolle bedrijven, wegen, spoorwegen, waterwegen of buisleidingen waarover of waardoor structureel en grootschalig gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Er zijn ook geen bronnen van elektromagnetische straling in de omgeving van het plan.

De aanwezige risicobronnen in de omgeving van het plangebied vormen geen risico voor de nieuw te realiseren woningen.

4.4.7 Duurzaamheid

De wettelijke eisen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Per 1 januari 2015 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. Deze zijn als volgt:

• 1. minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;
• 2. een gemiddelde U-waarde van maximaal 1,65 W/m2K voor ramen (glas en kozijn) en deuren. Daarnaast geldt een maximale u-waarde van 2,2 W/m2K voor ramen, deuren en kozijnen;
• 3. een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen is dit 0,4;
• 4. een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.
  

Milieuprestatie Gebouw (MPG):
Vanuit het Bouwbesluit geldt de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.

Hoe te voldoen
Om te voldoen aan deze eisen dient er bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen een EPC-berekening en een MPG berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG kan er gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor een berekening met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Voor GPR-gebouw is een gratis licentie beschikbaar via de Omgevingsdienst.

Provinciaal beleid  
Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028. In dit beleid wordt ingegaan op ruimtelijke maatregelen inzake de klimaatverandering en anderzijds energiebesparing door het gebruik van duurzame energiebronnen te stimuleren. Het beleid is gericht op het stimuleren hiervan bij ruimtelijke ontwikkelingen. Ingezet wordt op het ruimtelijk mogelijk maken van opwekking en distributie van duurzame energie.

Gemeentelijk beleidskader
De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft haar beleid rond klimaat, energie en duurzaam bouwen voor 2017 tot 2022 verwoord in het duurzaamheidsprogramma 'Utrechtse Heuvelrug Duurzaam en Klimaatneutraal' . In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn. Per gebiedstype zijn via een zogenaamd milieukwaliteitsprofiel doelen gesteld aan de EPC, EPL en GPR-score van nieuwbouw projecten. Uitgegaan wordt van een 25 tot 50% verscherpte energiepresatienorm (EPC) ten opzichte van de wettelijke norm. Voor duurzaamheid wordt uitgegaan van een duurzaamheidcijfer GPR 7,5 of GPR 8. Het streven is om te komen tot energieneutrale woningen.

GPR Gebouw Het instrument GPR Gebouw vertaalt concrete maatregelen in een prestatiescore voor duurzaam bouwen. Het is een hulpmiddel om duurzaamheidambities van tevoren te bepalen. Om een bepaalde GPR Gebouw score te bereiken zijn er veel verschillende mogelijkheden die zelf te bepalen zijn door de bouwende partij. Scores variëren van 0 t/m 10. GPR Gebouw is geschikt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw en opgebouwd uit vijf verschillende thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde (GPR Gebouw versie 4.3).

Aanbod gemeente
Om deze gemeentelijke ambitie te realiseren biedt de gemeente ondersteuning in dit kader, hiertoe wordt het volgende aangeboden:

• Gebruik software GPR gebouw
  Het gebruik van GPR wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kunt u inzicht krijgen in de kansen voor duurzaamheid. Voor een licentie kan contact op worden genomen met de Omgevingsdienst regio Utrecht. Er wordt dan vrijblijvend een wachtwoord en gebruikersnaam ter beschikking gesteld.
  Met een licentie kan initiatiefnemer gebruik maken van het computerprogramma GPR gebouw (www.gprgebouw.nl) en hiermee kijken in hoeverre maatregelen voor het gebouw een invulling geven aan duurzaamheid. Dit programma is ook goed toepasbaar voor bestaande bouw.
• Energie-expert van de gemeente
  Om ondersteuning te bieden bij het identificeren en benutten van duurzame maatregelen bij bouwprojecten, biedt de gemeente een gratis en vrijblijvend gesprek aan met een energie-expert van de Omgevingsdienst. Tijdens het gesprek kan vrijblijvend worden ingegaan op kansrijke technische duurzame energiemaatregelen voor betreffende bouwplannen of ontwikkelingen.
  

Geen aardgasgebruik
Per 1 juli 2018 is de Gaswet veranderd waardoor vanaf 1 juli 2018 geen vergunningen meer mogen worden afgegeven voor nieuwbouw die aangesloten wordt op een gasnet, tenzij de gemeente hiervoor om zwaar wegende redenen ontheffing voor verleend. De wetswijziging heeft invloed op alle kleinverbruikers (max 40 m3 gas/uur), zoals woningen en kleine bedrijfsgebouwen.

Energiemaatregelen
Voor bouwplannen in de gemeente is het van belang dat er gekeken word welke energiemaatregelen genomen kunnen worden om duurzame warmtebronnen te gebruiken. Het is van belang om in ieder geval te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om:

• Zongericht te bouwen: Door de woning optimaal te richten op de zon, kan optimaal gebruik worden gemaakt van zowel ecologisch als economisch profijt. Zongericht bouwen combineert het beste uit twee werelden; optimaal wooncomfort en echt duurzaam bouwen.
• Een (bodem)warmtepomp te realiseren: Een warmtepomp kan als bron gebruik maken van (buiten)lucht of bodem. Bodem als energiebron heeft een beter rendement. In combinatie met PVpanelen kan de benodigde energie van externe bronnen tot een minimum beperkt worden.
• PV-panelen toe te passen: Door elektriciteit duurzaam op de eigen woning op te wekken kan worden bespaard op inkoop en elektriciteit en de energiebelasting.
• Zonnewarmtecollector te realiseren: Een zonnewarmtesysteem kan jaarlijks tot circa 50% van de warmtapwaterbehoefte verzorgen. Een combinatie van de zonnecollector met een warmtepomp is ideaal door de structurele verhoging van het rendement van de warmtepomp en hiermee de energiebehoefte van de warmtepomp. Ook zal de warmtepomp een langere levensduur hebben, doordat deze alleen nodig is als er onvoldoende zonnewarmte beschikbaar is.
  

Onderhavige ontwikkeling
De plannen voor de nieuw te bouwen woningen en ontvangstruimte/werkschuur zijn nog niet tot op detail uitgewerkt. De verwachting en ambitie is dat de bebouwing aan strengere EPC eisen zal voldoen dan wettelijk nodig is. Bij de bouwplannen zal worden gekeken naar de te nemen energiemaatregelen.
Ook zullen de voorgenomen ontwikkelingen niet worden aangesloten op het gasnet.

4.4.8 Milieueffectrapportage

Wettelijk kader
De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgende voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure doorlopen moet worden

De bouw van woningen is een activiteit die voorkomt op de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage 1994. Categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage noemt de activiteit 'aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject', waaronder ook de bouw van woningen wordt verstaan. Het bestemmingsplan maakt de bouw van drie nieuwe woningen mogelijk, waardoor de zogenaamde drempelwaarde van 2000 woningen niet wordt overschreden. Het Besluit m.e.r. (artikel 2, vijfde lid onder b.) schrijft echter ook bij activiteiten onder de drempelwaarde voor dat een milieu-effectbeoordeling nodig is, waarbij wordt verwezen naar de Europese richtlijn milieueffectrapportage. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De vraag of een ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject is in de zin van het Besluit m.e.r. hangt volgens de jurisprudentie af van de omstandigheden van het geval, waarbij onder andere de aard en omvang van de ontwikkeling een rol spelen.

Onderhavige ontwikkeling
In dit geval gaat het om het toevoegen van een beperkt aantal (gasloze) woningen, in combinatie met de sloop van gebouwen en herinrichting van percelen naar natuur, waardoor per saldo niet of nauwelijks extra ruimtebeslag optreedt. Een dergelijke ontwikkeling is naar aard en omvang niet te beschouwen als een 'stedelijke ontwikkeling' in de zin van het Besluit m.e.r.
Het Besluit is op deze ontwikkeling niet van toepassing en er geldt geen m.e.r.(-beoordelings)plicht.

4.5 Water

4.5.1 Wettelijk kader

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen en dergelijke) worden voorkomen en kan de kwaliteit van het water hoog worden gehouden.

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021
Op 7 december 2015 is door de Provincie Utrecht het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 vastgesteld. Met dit plan draagt de provincie bij aan het realiseren van de ontwikkelopgaven (krachtige steden en dorpen, vitaal landelijk gebied, bereikbaar Utrecht en Utrecht TOP-regio) door in een vroeg stadium kennis en inzichten in te brengen vanuit het bodem-, water- en milieudomein.

Het beleid wordt uitgewerkt aan de hand van vier prioriteiten die aansluiten bij de ontwikkelopgaven:

• 1. waterveiligheid en wateroverlast;
• 2. schoon en voldoende oppervlaktewater;
• 3. ondergrond;
• 4. leefkwaliteit stedelijk gebied.
  

Naast bovenstaande prioriteiten wort er gewerkt vanuit een zestal basiskwaliteiten:

• 1. bodemkwaliteit;
• 2. waterkwaliteit;
• 3. waterkwantiteit;
• 4. lucht;
• 5. geluid (incl. geur en licht) en
• 6. externe veiligheid.

De zes basiskwaliteiten zijn voorwaardelijk voor het uitvoeren van de provinciale kerntaken en het realiseren van de ontwikkelopgaven. Zij vormen een stevige basis voor een veilige, gezonde en duurzame woon-, werk- en leefomgeving.

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Veluwe
In de Waterbeheersplannen 2016 - 2021 heeft het waterschap haar ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2016 tot en met 2021. Daarbij worden zes uitdagingen onderscheiden:

• omgaan met klimaatverandering;
• groeiende aandacht voor hergebruik van grondstoffen;
• toenemend gebruik van nieuwe stoffen;
• krimp en groei van de bevolking;
• technische kennis wordt schaarser;
• veranderende houding in de samenleving.

De ambities van het waterschap is om samenwerking te zoeken met de waterpartners, bescherming te bieden tegen overstromingen, watertekort en -overlast te voorkomen, te zorgen voor schoon drinkwater in een natuurlijke omgeving, regen- en rioolwater te scheiden, waardevolle stoffen uit het water te halen en samenhang aan te brengen in het beheer van waterstromen.

Waterplan Heuvelrug
Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.

Het waterplan Heuvelrug richt zich vooral op de stedelijke kernen en de directe omgeving ervan. Belangrijke punten uit het waterplan zijn:

• afkoppelen en infiltreren van regenwater: de zandige Utrechtse Heuvelrug biedt veel mogelijkheden voor infiltratie van water van nieuwe bebouwing en bestaande bebouwing in de grond;
• beleving en cultuur: de landgoederen en Stichtse Lustwarande zijn beeldbepalend, en water vervult daar een eigen functie in;
• natuur en ecologie: op allerlei plaatsen kan de natuur en ecologie in en om het water verbeterd worden. Eerst moet gekeken worden welk water een belangrijke functie vervult hierin;
• beheer en onderhoud: het is nodig om het beheer van watergangen en dat van erlangs gelegen wegen goed op elkaar af te stemmen.

4.5.2 Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De watertoets is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

In het kader van het bestemmingsplan is een watertoets uitgevoerd (zie bijlage 5). Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Vallei en Veluwe. Deze organisatie is verantwoordelijk voor het beheer van waterkwaliteit en waterkwantiteit.

Water- en bodemsysteem
De locatie ligt op de westflank van de Utrechtse Heuvelrug op een hoogte van ongeveer 7 m +NAP. De bodem bestaat uit zand (tot een diepte van 20m-NAP). Tijdens het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek (LievenseCSO, 17M8039, d.d. 14-12-2017, zie bijlage 3) is het grondwater aangetroffen op een diepte van 4,41 en 5,25 m-mv. Het verkennend bodemonderzoek heeft geen (sterke) verontreinigingen in grond of grondwater aangetoond.

De locatie ligt in een infiltratiegebied waar geen sprake is van wateroverlast. De zandige bodem en bosgrond zorgt voor voldoende infiltratie van regenwater.
De locatie bevindt zich niet in of nabij een grondwaterbeschermingsgebied (bron: www.provincie-utrecht.nl).

Riolering
De gebieden zijn op dit moment niet aangesloten op riolering. In Maarn ligt een gescheiden rioolstelsel (afvalwater wordt naar zuivering gebracht, hemelwater wordt direct afgevoerd naar het oppervlaktewater). Bij de locatieontwikkeling zal riolering moeten worden aangelegd. Hierbij wordt afvalwater afgevoerd via de riolering naar de rwzi. Omdat bij de locatieontwikkeling geen oppervlaktewateraanleg is voorzien en ook geen voorziening in de directe omgeving aanwezig is, zal het hemelwater worden geïnfiltreerd.

Beoordeling waterschap
In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.
Het watertoetsproces is daarmee volledig uitgevoerd.

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water:

• Vasthouden - bergen - afvoeren
  Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.
• Grondwaterneutraal bouwen
  Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceelseigenaar.
• Schoon houden - scheiden - schoon maken
  Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van ons waterschap toe te passen. Deze beslisboom is te vinden op de website.

Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met de Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater. Informatie over een watervergunning kunt u vinden op de website van het waterschap. Op www.omgevingsloket.nl kan een watervergunning worden aangevraagd. Daarnaast kan telefonisch contact worden opgenomen met het waterschap.

Tot slot
In de verdere concretisering van de plannen wordt bij de inrichting van de ruimte om de woningen aandacht besteed aan wateropvang en infiltratie om te voorkomen dat bij het optreden van een neerslaggebeurtenis (korte piekbuien) in dit gebied, wateroverlast ontstaat.
Hierbij zal ook gedacht worden aan het creëren van mogelijkheden voor wateropvang. In perioden van droogte neemt de vraag naar water toe, daarom is het van belang dat er goed en gebiedsoverstijgend nagedacht wordt over waterbeschikbaarheid.

4.6 Groen, natuur en landschap

4.6.1 Verkenningen ontwikkelingswensen en voorkeursvarianten

In het kader van de toekomstvisie (zie paragraaf 2.2.2) en de daaruit voortkomende voorkeursvariant in het stedenbouwkundig kader (zie paragraaf 2.2.3), zijn in 2016 twee verkenningen uitgevoerd die inzichtelijk maken wat globaal de haalbaarheid van de ontwikkelingswensen en de daaruitvolgende voorkeursvariant is in het licht van (destijds) de Flora- en Faunawet en de bescherming van de Natuurnetwerk Nederland (NNN; nee-tenzij-regime). Beide rapportages zijn als bijlagen 6 en 7 in de toelichting opgenomen.

In de beide rapportages wordt het volgende geconcludeerd.

Flora- en Faunawet
Zowel de bouw van drie woningen langs de Maarnse Grindweg als van een werkschuur/ontvangstruimte kan leiden tot nadelige effecten voor strikter beschermde soorten. Deze effecten zijn te mitigeren door het treffen van gerichte mitigerende maatregelen.
Voor de realisatie van beide ontwikkelingswensen zal voor ten minste één strikter beschermde soort (hazelworm) een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Flora- en Faunawet moeten worden aangevraagd.
Als er passende en functionele mitigerende maatregelen worden getroffen, zal deze ontheffing naar verwachting worden verleend.

Bescherming NNN
De bouw van drie woningen zal leiden tot een significante oppervlaktevermindering en tot een significante aantasting van de robuustheid van het NNN. De bouw van drie woningen zal tevens leiden tot aantasting van de samenhang van het NNN en van de aaneengeslotenheid van het NNN. Deze aantasting zal naar alle waarschijnlijkheid niet significant zijn.
De bouw van een werkschuur/ontvangstruimte zal leiden tot oppervlaktevermindering en tot aantasting van de robuustheid van het NNN. Deze kunnen door het bevoegd gezag worden beoordeeld als significant. De bouw van een werkschuur/ontvangstruimte zal naar verwachting niet leiden tot een significante aantasting van de samenhang van het NNN en van de aaneengeslotenheid van het NNN.

De bouw van drie woningen noch de bouw van een werkschuur/ontvangstruimte zal leiden tot een significante aantasting van zones met bijzondere ecologische kwaliteit, bijzondere soorten in het NNN en essentiële verbindingen.
Belangrijke plussen die de haalbaarheid van de wensen van het landgoed kunnen vergroten, zijn:

• 1. het verlenen van medewerking aan de bouw van een ecoduct over de N227;
• 2. het verlenen van medewerking aan maatregelen die de functionaliteit van dit ecoduct ten goede komen, zoals het plaatsen van geleidende rasters, maar ook de realisatie van een corridor over het landgoed voor soorten van droge heide en grasland, en
• 3. het laten vervallen van de bedrijfsbestemmingen op de percelen Maarnse Grindweg 26 (houthandel) en Buurtsteeg 7 (smederij met dienstwoning).
  

Gelet op het feit dat de plussen betrekking hebben op andere delen van het landgoed en deels ook van een andere orde zijn, lijkt het toepassen van een 'saldobenadering' op de schaal van het landgoed het meest geëigende instrument om de realisatie van de ontwikkelingswensen mogelijk te maken.
De uitwerking betreft vooral het instrument plussen en minnen. Het is daarbij van belangrijk dat de plussen (de aanleg van natuur c.q. een natuurlijke inrichting) goed worden geborgd in het bestemmingsplan.

4.6.2 Natuurtoets

In 2018 is een ecologisch onderzoek uitgevoerd op en rond de gewenste bouwlocaties voor drie wooneenheden en een werkschuur/ontvangstruimte. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek is voor de plannen een natuurtoets in het kader van de Wet Natuurbescherming uitgevoerd evenals een 'nee, tenzij-toets' in het kader van de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De rapportage is als bijlage 8 bij deze toelichting gevoegd.

In deze natuurtoets worden de volgende conclusies genomen.

Conclusies aangaande de Wet Natuurbescherming

• 1. In het onderzoeksgebied op en rondom de bouwkavels voor de woningen zijn, inclusief broedvogels, 43 beschermde soorten aangetroffen: 6 soorten zoogdieren, 35 soorten vogels en 2 reptielen.
• 2. In het onderzoeksgebied op en rondom de bouwkavel voor de werkschuur / ontvangstruimte en voor de woningen zijn, inclusief broedvogels, 32 beschermde soorten aangetroffen: 4 soorten zoogdieren, 27 soorten vogels en 1 reptiel.
• 3. Van deze soorten zijn de vleermuizen beschermd volgens het beschermingsregime Habitatrichtlijn, das, eekhoorn, hazelworm en levendbarende hagedis volgens het beschermingsregime Nationale soorten en vogels volgens het beschermingsregime van de Vogelrichtlijn. Van de buizerd en ransuil zijn de nesten bovendien jaarrond beschermd
• 4. De bouwplannen voor het landgoed Huis te Maarn zijn te karakteriseren als een ruimtelijke ontwikkeling.
• 5. Voor hazelworm kunnen de bouwplannen leiden tot het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen. Voor deze soort zal een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Wet Natuurbescherming moeten worden aangevraagd.
• 6. Als de voorgestelde mitigerende maatregelen worden uitgevoerd, zal deze ontheffing naar verwachting worden verleend.
• 7. Door de werkzaamheden ten behoeve van de bouwplannen uit te voeren buiten het broedseizoen, kan worden voorkomen dat de verbodsbepalingen van de Wet Natuurbescherming ten aanzien van broedvogels worden overtreden.
  

Conclusies aangaande de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN)

• 8. De bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte zal naar verwachting niet leiden tot een significante aantasting van de natuur van zones met een bijzondere ecologische kwaliteit.
• 9. De realisatie van de plannen van het landgoed Huis te Maarn zou kunnen leiden tot onttrekking van een maximale oppervlakte van 583 m2 aan het NNN en daarmee tot aantasting van de robuustheid van het NNN.
  Gelet op de natuurkwaliteit van de onttrokken gronden en de totale oppervlakte die het habitat op de bouwlocaties op de Utrechtse Heuvelrug beslaat, zal deze afname er niet toe leiden dat hierdoor het functioneren van het NNN in het gedrang komt. Er zal dan ook geen sprake zijn van een significante aantasting van de robuustheid van het NNN.
  (zie verder onder 'Regeling in het bestemmingsplan').
• 10. De realisatie van de plannen van het landgoed Huis te Maarn kan leiden tot een niet-significante aantasting van de aaneengeslotenheid van het NNN.
• 11. De bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte zal leiden tot aantasting van de aaneengeslotenheid van het NNN. Het is evenwel niet aannemelijk dat deze aantasting ertoe zal leiden dat het functioneren van het NNN hierdoor in het gedrang komt. Er is naar verwachting dan ook geen sprake van een significante aantasting.
• 12. Bovendien wordt de aantasting meer dan goed gemaakt door het ter beschikking stellen van gronden voor de realisatie van het ecoduct over de N227 en door de aanleg van een oost-west verlopende ecologische corridor bestaande uit heide en (hei)schraal grasland over het landgoed.
  Beide maatregelen (de eerder genoemde Plussen) zijn in overeenstemming met het KAMM-convenant (zie paragraaf 2.2.1) en leveren een belangrijke bijdrage aan het verbeteren/herstellen van de ecologische samenhang van de Heuvelrug als geheel.
  De nadere uitwerking van de ecologische corridor is weergegeven in paragraaf 4.6.4 en wordt in een anterieure overeenkomst vastgelegd, voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.
• 13. De bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte zal er niet toe leiden dat er bijzondere soorten uit het gebied zullen verdwijnen. Het aantal individuen dat als gevolg van de realisatie van de plannen mogelijk zal verdwijnen, zal dusdanig klein zijn dat dit geen invloed zal hebben op de (deel)populaties van het landgoed. De bouw leidt dus niet tot een significante aantasting van bijzondere soorten in het NNN.
• 14. Voor verschillende soorten zullen de omstandigheden na realisatie van de plannen, in het bijzonder van de ontwikkeling van een open natuurterrein ten zuidwesten van de woningen, vermoedelijk gunstiger zijn dan in de huidige situatie het geval is.
• 15. De bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte zal niet leiden tot een significante aantasting van essentiële verbindingen in het NNN.
• 16. Als wordt uitgegaan van de volledige bouwkavels dan zal de bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte leiden tot een afname van de oppervlakte NNN met maximaal 583 m2.
  Wordt, in plaats van aan de volledige bouwkavels, uitsluitend aan de bouwvlakken de bestemming Wonen toegekend, dan zal geen oppervlakte aan het NNN worden onttrokken, maar neemt de oppervlakte NNN met de bestemming natuur toe met 782 m2.
  (zie verder onder 'Regeling in het bestemmingsplan')
• 17. De bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte zal niet leiden tot een significante aantasting van de samenhang tussen gebieden die onderdeel zijn van het NNN, omdat de bosgebieden rondom de bouwlocaties ecologisch gezien als één geheel zullen blijven functioneren.
• 18. Daarnaast zullen twee ontwikkelingen die door het landgoed Huis te Maarn verbonden zijn met de bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte een essentiële bijdrage leveren aan het verbeteren/herstellen van de samenhang tussen de verschillende delen van de Heuvelrug. Het gaat hierbij om het beschikbaar stellen van gronden voor de realisatie van het ecoduct over de N227 en de realisatie van een ecologische corridor voor soorten van heide en (hei)schraal grasland over het landgoed.
• 19. De bouw van de woningen en de werkschuur/ontvangstruimte zal als de maatregelen met positieve effecten voor het NNN (de plussen) worden gerealiseerd, naar verwachting niet leiden tot een significante aantasting van zones met een bijzondere ecologische kwaliteit, van de aaneengeslotenheid en robuustheid van het NNN, van bijzondere soorten en van essentiële verbindingen.
• 20. Evenmin zal er sprake zijn van een significante vermindering van de oppervlakte of van een aantasting van de samenhang tussen gebieden van het NNN.
  

De beoogde bouwlocatie bevindt binnen een afstand van 250 m vanaf de bebouwde kom van Maarn ligt en op 300 m afstand van de acht woningen van de ‘Knorrebuurt’ aan de Maarnse Grindweg. De actieradius van loslopende huisdieren is groter dan die afstanden. Het is niet te verwachten dat eventuele huisdieren van de toekomstige bewoners van de drie beoogde woningen een extra effect zullen hebben op de natuurkwaliteit van dit gebied (die zoals geconstateerd gering is).
Bovendien wordt in het erfpachtcontract opgenomen dat bewoners van de woningen honden uitsluitend op eigen terrein los mogen laten lopen.

Regeling in het bestemmingsplan
Naar aanleiding van de conclusie met betrekking tot de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), zoals beschreven in punten 9 en 16, krijgen in het voorliggend bestemmingsplan enkel de bouwvlakken van de nieuwe woningen (locatie 1) de woonbestemming (316+229+229 = 774 m2). Het resterende deel van het woonperceel behoudt de bestemming 'Natuur', met de nadere aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bostuin'. Deze gronden zijn mede bestemd voor tuinen grotendeels bestaande uit bos, of met een bosachtige uitstraling.
Voor de ontvangstruimte / werkschuur (locatie 2) is binnen de natuurbestemming een nieuw bouwvlak (= 463 m2) opgenomen.
Als gevolg hiervan neemt zal, door toegestane bebouwing en (half)verharding binnen de bouwvlakken, een oppervlakte van 1.237 m2 (= 774 + 463) blijvend worden onttrokken aan het NNN (in de natuurtoets wordt uitgegaan van 1.247 m2).

In dit bestemmingsplan komen de bedrijfsfuncties van de houthandel aan Maarnse Grindweg 26 (locatie 3) en de smederij aan de Buurtsteeg 7 (locatie 4) binnen het NNN te vervallen ten gunste van een woonbestemming in combinatie met een deel natuurbestemming. Beide bestemmingsvlakken hebben een oppervlakte van respectievelijk 1.728 m2 en 306 m2. Dit komt neer op 2.034 m2 (in de natuurtoets wordt uitgegaan van 2.029 m2).
Ter aanvulling op de natuurtoets, krijgt een deel van De Venen 13 (locatie 5), in het kader van de boscompensatie (zie paragraaf 4.6.3), een nieuwe bestemming als natuur (= 760 m2) binnen het NNN. Hier was in de natuurtoets nog geen rekening mee gehouden.
De gronden binnen het NNN die op grond van het voorliggend bestemmingsplan als natuur worden bestemd hebben gezamenlijk een omvang van 2.794 m2 (= 2.034 + 760).

Locaties	Afname natuur binnen NNN	Toename natuur binnen NNN
locatie 1: wonen in het bos	- 774 m2
locatie 2: ontvangstruimte/werkschuur	- 463 m2
locatie 3: Maarnse Grindweg 26		+ 1.728 m2
locatie 4: Buurtsteeg 7		+ 306 m2
locatie 5: De Venen 13		+ 760 m2
Totaal	- 1.237 m2	+ 2.794 m2

Dit betekent dat de oppervlakte NNN met de bestemming natuur, als gevolg van de inpassing van de nieuwe economische dragers binnen het landgoed, toeneemt met 1.557 m2 (=2.794 - 1.237). Er is dus géén sprake van een (significante) aantasting van de robuustheid van het Natuurnetwerk Nederland.

Het gebruik van de ontvangstruimte annex werkschuur wordt in de planregels ingeperkt.
Voor de aan te leggen natuur rondom de voormalige bedrijfswoningen is een inrichtingsplan opgesteld waarbij aanleg en instandhouding van die natuur worden geborgd via het bestemmingsplan. Ook een deugdelijke verlichting wordt geborgd via het bestemmingsplan.

Ten overvloede wordt opgemerkt dat de grond onder de woningen niet verkocht, maar in bruikleen (erfpacht) gegeven (zie ook paragraaf 2.2.3.3). Daardoor kunnen voorwaarden die niet zijn af te dwingen in het bestemmingsplan, zoals onder andere het geclusterd bouwen van hoofd- en bijgebouwen op de bouwkavel, het beschermen van de bomen op de tuinkavel/bostuin, het minimaliseren van de verharding in de tuin, loslopende honden op eigen terrein, worden vastgelegd in de erfpachtovereenkomst met de toekomstige bewoners van de kavels.
Voor allerlei ontwikkelingen, zoals het kappen van bomen, moeten de gebruikers uitdrukkelijk toestemming vragen aan de grondeigenaar.

Alle gronden binnen het plangebied hebben opnieuw de dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' gekregen. Op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Ecologie dient, zowel voor het vellen of rooien van bos en/of verwijderen van houtopstanden als voor het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

4.6.3 Boscompensatie

Kader
Op het kappen van bomen is in dit specifieke geval de Wet natuurbescherming van toepassing. Dit is aan de orde als buiten de bebouwde kom meer dan 10 are wordt gekapt of een rijbeplanting van meer dan 20 bomen. Voorafgaand aan de kap moet een melding worden ingediend bij het bevoegde gezag, in dit geval de Provincie Utrecht.
Daarbij geldt een herplantplicht:

• binnen 3 jaar na het kappen moeten er nieuwe bomen zijn door deze aan te planten of door natuurlijke verjonging;
• de herplant vindt plaats op dezelfde grond als waar de bomen gekapt zijn en op dezelfde oppervlakte;
• het herplanten moet bosbouwkundig verantwoord gebeuren.
  

Als herplant op dezelfde locatie niet mogelijk is, kan toestemming (ontheffing) worden verleend, om de bomen op een andere locatie te herplanten. In de verordening Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 heeft de provincie eisen opgenomen, waaraan de herplant op andere grond moet voldoen:

• de grond is vrij van houtopstand en van een herbeplantingsplicht als bedoeld in artikel 4.3 van de wet;
• het gebruik van de grond past binnen bestaand natuur- en landschapsbeleid van de provincie en de gemeenten binnen de provincie Utrecht;
• de grond is vrij van compensatieverplichtingen;
• er zijn geen wettelijke voorschriften die de herbeplanting in de weg staat;
• de aan te brengen herbeplanting binnen drie jaar wordt gedaan nadat de verplichting tot herbeplanting ontstaat;
• er is een beplantingsplan opgesteld en ingediend, en
• de herbeplanting voldoet aan het bepaalde in artikel 4.2.1 van deze regeling.
  

Een bosbouwkundig verantwoorde herbeplanting op andere grond, als bedoeld in artikel 4.5, eerste lid, van de wet kan bestaan uit een toeslag in oppervlakte die is afgeleid van de natuurkwaliteit, de hersteltijd van de gevelde houtopstand en de ruimtelijke samenhang. De provincie heeft in de Beleidsregels Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 nader uitgewerkt waaraan de bosbouwkundige verantwoorde herbeplanting moet voldoen. In dit geval gaat het om een bosgroeiplaats van tussen de 50 en 100 jaar oud, waarvoor een toeslag van 0,5 per hectare geldt.

Voorliggende gebied
Ten behoeve van de bouw van de beoogde drie woningen (zie paragraaf 2.2.3.1) en de ontvangstruimte / werkschuur (zie paragraaf 2.2.3.2) op het landgoed wordt als gevolg van de voorliggende plannen netto 1.237 m2 naaldbos gerooid. Het betreffende bos is tussen de 50 en 100 jaar oud. Ter compensatie wordt 1.958 m2 grond bebost op perceel Maarn A3086 (De Venen 13 te 3951 LN Maarn), dit komt neer op een toeslag van bijna 0,6 per hectare.

Het voorliggende perceel heeft in het vastgestelde bestemmingsplan (OMMA) grotendeels de bestemming 'natuur'. Binnen deze bestemming is bebossing mogelijk. Een kleiner deel van het perceel heeft nu nog een agrarische bestemming. Binnen die bestemming is bebossing mogelijk middels een aanlegvergunning.
Het volledige perceel wordt in het kader van het voorliggende bestemmingsplan als 'Natuur' bestemd (locatie 5) en vervolgens bebost met een gemengd bosplantsoen. Het einddoel is een gemengd loofbos met enkele markante grovedennen en een rijke struiklaag die zich vooral aan de randen manifesteert.
De kapmelding met compensatievoorstel is bij besluit van 21 maart 2019 door de provincie gehonoreerd (zie beschikking in bijlage 9).

Conclusie
De kap en herplant van het bos voldoet aan alle relevante wet- en regelgeving op Rijks- en provinciaal niveau.
Opgemerkt wordt dat op grond met de dubbelbestemming Waarde - Ecologie, zowel voor het vellen of rooien van bos en/of verwijderen van houtopstanden als voor het bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, een omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd.

4.6.4 Ecologische corridor Landgoed Huis te Maarn

In de Natuurtoets wordt, mede in het kader van het KAMM-convenant (zie paragraaf 2.2.1), veel belang toegekend aan de realisatie van een robuuste ecologische corridor over het landgoed Huis te Maarn, als plus in de balans van plussen en minnen die is opgesteld in het kader van de ontwikkeling van drie vrijstaande woningen en een werkschuur/ontvangstruimte. Deze corridor moet het nieuwe ecoduct over de N227 verbinden met heideterreinen en schrale graslanden op het landgoed en aangrenzende terreinen.
De ecologische corridor is omschreven in een separatie notitie die als bijlage 10 bij dit bestemmingsplan is opgenomen.

Doel
De aan te leggen ecologische corridor op de gronden van het landgoed Huis te Maarn vormt een belangrijke schakel in de te realiseren verbinding voor soorten van heide en droog grasland tussen de ecoducten over de N227 (gerealiseerd) en de N226 (nog te realiseren) én tussen de bestaande heideterreinen in het bosgebied tussen deze beide wegen. De verbinding zal grotendeels bestaan uit brede bermen langs bospaden, begroeid met heide en/of droog (hei)schraal grasland en enkele bestaande, deels te vergroten, heideterreinen die de functie van stapsteen vervullen.
Het doel van de corridor is de verspreidingsmogelijkheden (dispersie) van soorten van heide en (hei)schraal grasland te verbeteren en de mogelijkheden tot uitwisseling van individuen van soorten tussen de deelpopulaties op de bestaande heiden en (hei)schrale graslanden te vergroten. Op termijn moet dit leiden tot het ontstaan van duurzame netwerkpopulaties, waardoor het risico op het permanent verdwijnen van soorten uit bestaande terreinen sterk afneemt.

Tracé
Vanaf de toeloop van het ecoduct over de N227 loopt het tracé van de corridor over een afstand van 320 m in oostelijke richting naar een te ontwikkelen heideterrein met een oppervlak van 1,2 ha. Optioneel kan dit heideterrein nog worden vergroot tot 1,9 ha. De heideontwikkeling is op deze locatie gepland omdat dit de mogelijkheid biedt een bestaand terrein met heide en heischraal grasland met een oppervlak van 0,2 ha substantieel te vergroten. Hierdoor kan dit terrein de functie van stapsteen gaan vervullen.
Vanaf de toeloop van het ecoduct is tevens nog een korte verbinding met een lengte van 90 m naar een bestaand heideterrein ten noordoosten van het ecoduct voorgesteld.

Afbeelding - tracevoorstel ecologische corridor landgoed Huis te Maarn

Vanaf het te ontwikkelen heideterrein ten oosten van het ecoduct loopt de corridor in zuidoostelijke richting over een afstand van 520 m naar de bestaande heiden en droge graslanden ten noordoosten van het landhuis Huis te Maarn. Vanaf het bestaande heideterrein ten noordoosten van het landhuis loopt het tracé vervolgens in oostzuidoostelijke richting over een afstand van 400 m naar het bestaande heideterrein ten noorden van het Gouden Laantje. Ten oosten van dit heideterrein moet een aansluiting worden gerealiseerd met het vervolg van de corridor over de gronden ten oosten van het landgoed Huis te Maarn. Het gebied waarbinnen deze aansluiting zijn beslag zal moeten krijgen is op de voorgaande kaart aangegeven als zoekgebied.

De eigenaar van het landgoed Sorra Moria, dat in het zuidwesten grenst aan het landgoed Huis te Maarn, is voornemens om circa zeven hectare bos om te vormen naar heide. Het landgoed Huis te Maarn is bereid over haar gronden een verbinding tussen deze beoogde heideontwikkeling en het ecoduct te realiseren. Op de voorgaande kaart is deze verbinding opgenomen als optioneel.

Inrichting
De corridor zal worden gerealiseerd door langs paden brede bermen aan te leggen die begroeid zijn met heide en/of (hei)schraal grasland. Om de ontwikkeling van deze heidebermen mogelijk te maken, worden de onderstaande inrichtingsmaatregelen getroffen:

• langs de paden op het aangegeven tracé (zie voorgaande afbeelding) wordt over een variabele breedte van vijf tot tien meter ten minste 90% van de bomen geveld en afgevoerd;
• de bomen worden zo dicht mogelijk boven de grond afgezaagd;
• alleen van bomen en struiken die vanuit de stobbe veel jonge uitlopers produceren, zoals Amerikaanse eik, worden de stobben verwijderd; van de overige bomen worden de stobben niet verwijderd;
• in de percelen aan de overzijde van de paden waarlangs de heidebermen worden aangelegd, worden in het kader van het reguliere bosbeheer dunningen uitgevoerd om voor voldoende bezonning van de corridor te zorgen;
• op de opengekapte bermen wordt de humus- en strooisellaag tot op de minerale bodem verwijderd (plaggen en afvoeren);
• waardevolle bomen en boomgroepen worden gespaard; ter plaatse van deze elementen wordt de corridor iets omgelegd of over korte afstand (maximaal 20 m) onderbroken, en
• om de ontwikkeling van heide en (hei)schraal grasland te bespoedigen, kan op de kale grond van de bermen (plaatselijk) maaisel of plagsel van heide en maaisel van (hei)schrale graslanden uit de omgeving worden uitgelegd.

Borging van de realisatie
De ecoduct over de N227 is al gerealiseerd. De borging van de instandhouding is geregeld in het betreffende bestemmingsplan.

De aanleg van de heidecorridor wordt binnen het kader van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen (OMMA)'uitgevoerd.
De verplichting van de realisatie is in een tweede allonge bij de anterieure overeenkomst privaatrechtelijk vastgelegd. De ecologische corridor dient te zijn gerealiseerd voordat (één van) de drie nieuwe woningen en/of de werkschuur/ontvangstruimte op landgoed Huis te Maarn in gebruik kunnen worden genomen, waarbij de hierboven omschreven uitgangspunten in aanmerking worden genomen. De genoemde opties maken geen bindend onderdeel uit van de allonge.
De notitie met betrekking tot de aanleg van de ecologische corridor (zie bijlage 10) wordt als bijlage in de allonge opgenomen.

4.7 Cultuurhistorie

In het kader van dit bestemmingsplan is, als onderdeel van het archeologisch onderzoek (zie paragraaf 4.8), een cultuurhistorische onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 11.

Het cultuurhistorisch onderzoek geeft inzicht in de impact van de nieuwbouwlocaties op de cultuurhistorische waarden van het landgoed. Daarbij gaat het zowel om archeologie, historische geografie (landschapsgeschiedenis) en historische stedenbouwkunde. Er is onderzoek verricht naar de impact van de nieuwbouwplannen op de landschapsgeschiedenis en de historische stedenbouwkunde van de locaties en omgeving.
In het rapport wordt allereerst een uitgebreide historische beschrijving gegeven van het landschap, het landgoed Huis te Maarn en de beide ontwikkelingslocaties in het bijzonder.

Geconcludeerd wordt dat de bouw van de drie grondgebonden woningen en een ontvangstruimte/werkschuur op een zorgvuldig manier dient plaats te vinden. Daarbij speelt cultuurhistorie een belangrijke rol.

Impact nieuwe ontwikkelingen op cultuurhistorie Landgoed Huis te Maarn
In het rapport is te zien dat het van oorsprong diverse landschap van heidevelden, bouwlanden en bospercelen heeft plaatsgemaakt voor een uitgestrekt bosgebied en een rechtlijnig wegenpatroon dat is aangelegd om het hout efficiënt uit het bos weg te halen.
Het landgoed is ontstaan op de uitgestrekte heidevelden tussen de Maarnse eng en de Maarsbergse eng met landgoed Maarsbergen.

• Locatie 1 (drie woonkavels) maakt van oorsprong deel uit van de Maarnse eng. Op de eng komen van oorsprong bouw-, driestlanden, boswallen en een enkele bosperceel voor. Er wordt al in vroege tijd gewoond en ook de kern van Maarn is hier in latere tijd ontstaan. Vanuit cultuurhistorische oogpunt is het daarom niet bezwaarlijk dat er op de deze locatie een drietal woonkavels bijkomt.
• Locatie 2 (ontvangstruimte/werkschuur) ligt op de oorspronkelijke uitgestrekte heidevelden. Naast de tuinmanswoning (Maarnse Grindweg 41), het huis van het landgoed en een enkel ander gebouw kent dit gebied geen bebouwing. De locatie maakt tegenwoordig deel uit van een uitgestrekt bosgebied waar wegen en lanen structuurbepalend zijn. Op een enkele plek is nog een heideveldje zichtbaar.
  

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt ligt de bouw van een ontvangstruimte/werkschuur gevoelig. Met de positionering, het volume en de inrichting van de onbebouwde buitenruimte dient zorgvuldig omgegaan te worden met de landschappelijke geschiedenis van de plek (heidecomplex, bosgebied). Dit vergroot de leesbaarheid van het (oorspronkelijke) gevarieerde landschap.

Locatie drie woonkavels (locatie 1)
De drie woningen zijn zorgvuldig gepland op ruimte afstand van de Maarnse Grindweg. Zo blijft de Maarnse Grindweg een groen karakter houden. Een punt van aandacht betreft het pad dat de locatie doorsnijdt. Dit pad vormt vanuit historisch oogpunt een belangrijke structuur. Dit pad is op kaart uit de 19e eeuw zichtbaar en leidt naar een schaapskooi die aan de rand van de heide gestaan heeft. Het pad kent van oorsprong een net zo voornaam karakter als het pad in het verlengde aan de overzijde van de Maarnse Grindweg. In de plannen wordt voorgesteld om aan weerszijden van het pad bosplantsoen aan te planten, dat zich op termijn kan ontwikkelen tot een bossingel (zie blz. 14). Vanuit cultuurhistorisch oogpunt wordt geadviseerd dit pad meer een laankarakter te geven en met de soort bomen aan te sluiten bij het pad aan de overzijde van de Maarnse Grindweg.

Voorgesteld wordt om aan de achterzijde van de woonkavels een open natuurterrein te maken. Op de historische kaartenreeks is te zien dat de locatie lange tijd in gebruik is als bouwland en driesland. Drieslanden zijn weilanden die lange perioden als weidegronden werden gebruikt en af en toe als akker. Dit had te maken met de schrale bodem. Geadviseerd wordt om bij de invulling van het natuurterrein deze historische situatie mee te nemen bij de inrichting. Het draagt bij aan de identiteit van de plek. Mogelijk kan er heide worden ingeplant of andere soorten die goed gedijen op schrale grond.

Locatie ontvangstruimte/werkschuur (locatie 2)
De locatie van de ontvangstruimte/werkschuur ligt in de buitenplaatsbiotoop van landgoed Huis te Maarn en valt binnen de begrenzing van de van rijkswege beschermde historische buitenplaats Huis te Maarn. In deze biotoop dient zorgvuldig omgegaan te worden met karakteristieken. In het beleid van de provincie en gemeente wordt hier veel aandacht aan besteed (zie paragraaf 3.2 en bijlage 11).
In grote lijn gaat het bij ontwikkelingen in een buitenplaatsbiotoop om behoud en herstel van de belangrijkste structurerende lanen en zichtlijnen, het versterken van de leesbaarheid van het landschap, het vergroten van de herkenbaarheid van de eigen identiteit en behoud van de continuïteit en eenheid van (zicht)lanen.

Ter hoogte van de locatie voor de ontmoetingsruimte/ werkschuur is een aantal structuren en elementen aanwezig die bepalend zijn voor de identiteit van het landgoed en waar rekening mee gehouden dient te worden bij de nieuwe ontwikkeling. Uit de historische kaartenreeks (zie hoofdstuk 3 in bijlage 11) komt naar voren dat de locatie lange tijd behoorde tot het uitgestrekte heidecomplex. In latere tijd is de locatie ingepland met bomen. Met het bouwplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het boskarakter. Het gebouw vormt hierdoor ook een onopvallend element verscholen in het groen. Ook het parkeren vindt tussen de bomen plaats.

Aan de zuidzijde van het gebouw komt een onbebouwde zone. Dit heeft te maken met lichttoetreding en het creëren van een buitenruimte. Vanuit cultuurhistorie wordt geadviseerd om bij de inrichting van deze zone rekening te houden met de historie van de locatie en deze in te planten met heide.
Het bouwplan heeft rekening gehouden met de karakteristieke noordzuidlaan met laanbeplanting. De zichtlaan vormt een belangrijk structuurbepalend element tussen de tuinmanswoningen en het landhuis. De laan is aangelegd voordat het landhuis gebouwd is en heeft als basis gediend voor de opzet van het landgoed. De nieuwbouw wordt op gepaste afstand gerealiseerd en concurreert niet met deze zichtlaan.
Het pad aan de zuidzijde van de locatie is een lijn die verband houdt met de parkaanleg rondom het landhuis. Het pad loopt in het verlengde van een smalle strook heide bij het landhuis die bewust wordt opengehouden van opgaande beplanting. Momenteel is deze zichtlijn niet meer goed zichtbaar. Vanuit cultuurhistorie wordt geadviseerd om bij de inrichting langs dit pad deze zichtlijn van en naar het landhuis te versterken. Dit kan door het aanbrengen van structurerende beplanting langs het pad. Verder dient dit pad vrij gehouden te worden van obstakels als parkeren en opslag.

Conclusie
In het de provinciale verordening is het landgoed gelegen in het gebied dat is aangewezen als een 'historische buitenplaatszone' (zie paragraaf 3.2.2.1). Op grond van deze aanwijzing zijn in het geldende bestemmingsplan en worden in het voorliggende bestemmingsplan bestemmingen en regels opgenomen die de instandhouding van het landgoed planologisch-juridisch borgen.

In lijn met de Leidraad 'behoud door ontwikkeling op historische buitenplaatsen' (zie paragraaf 3.2.5) is in de toekomstvisie voor het landgoed (zie paragraaf 2.2.2) de reeks 'Besparen – Alternatieve inkomstenbronnen – Ontwikkelen binnen bestaande bebouwing' doorlopen. Aangetoond is dat nieuwe economische dragers noodzakelijk zijn om het landgoed duurzaam in stand te houden.

Uit het stedenbouwkundig kader (zie paragraaf 2.2.3) blijkt dat de verstedelijking kleinschalig is en zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving. In het bestemmingsplan wordt met de nieuwe bestemmingen aangesloten op het stedenbouwkundig kader.
Uit het cultuurhistorisch onderzoek blijkt dat de voorliggende plannen, zoals beschreven in het stedenbouwkundig kader, rekening houden met de identiteit van het landgoed en de aanwezige historische waarden. In het onderzoek worden nog een aantal aanbeveling gedaan waarmee bij de verdere inrichting rekening gehouden kan worden.

Geconcludeerd wordt dat hiermee aan de genoemde voorwaarden uit de provinciale verordening wordt voldaan en dat de beoogde verstedelijking mogelijk is op het landgoed. Het bestemmingsplan is hierdoor uitvoerbaar.

4.8 Archeologie

4.8.1 Wettelijk kader

Wet op de archeologische monumentenzorg
In 1992 is het verdrag van Malta in werking getreden. Het verdrag voorziet in bescherming va het Europees archeologisch erfgoed. Onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Het verdrag van Malta is onder meer vastgelegd in de met ingang van 1 september 2007 Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Sindsdien geldt de wettelijke plicht om bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met de in de grond aanwezig, dan wel te verwachten monumenten (artikel 38a). Ook regelt de Wet dat van een aanvrager van een vergunning kan worden verlangd dat hij een rapport overlegt waarin de archeologische waarde van de bodem of het terrein naar het oordeel van het college van B&W in voldoende mate is vastgesteld.

Ruimtelijke structuurvisie
Het archeologische beleid van de provincie is beschreven in de ruimtelijke structuurvisie en richt zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem. Als ruimtelijke ingrepen onvermijdelijk zijn vraagt de provincie aandacht voor het op goede wijze uitvoeren van archeologisch onderzoek. Ten slotte richt het beleid zich op het versterken van de zichtbaarheid en de beleefbaarheid van archeologisch erfgoed, ook als inspiratiebron voor ruimtelijke ontwikkeling.

Archeologische waarden- en beleidskaart
In april 2013 heeft de gemeenteraad de beleidskaart 'Archeologie' vastgesteld. Op de kaart zijn verschillende archeologische waardevolle gebieden aangegeven. Ingevolge de gemeentelijke beleidskaart heeft het plangebied een middelhoge (locatie 4 en 5) tot hoge archeologische verwachtingswaarde (locaties 1 t/m 3).

Afbeelding - uitsnede archeologische beleidskaart (http://odru.gispubliek.nl)

4.8.2 Resultaten onderzoek

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is een bureauonderzoek uitgevoerd op de nieuwbouwlocaties 1 en 2 aan de Maarnse Grindweg te Maarn, gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het onderzoek is als bijlage 12 opgenomen in de toelichting.

Op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek geldt voor locatie 1 een hoge verwachting voor archeologische resten van het laat-paleolithicum tot en met de middeleeuwen, waarbij een nadruk ligt op de periode neolithicum-middeleeuwen. Voor locatie 2 geldt een hoge verwachting voor archeologische resten van het laat-paleolithicum tot en met de middeleeuwen, waarbij een nadruk ligt op de periode neolithicum-Romeinse tijd (zie ook pagina 18 van het rapport in bijlage 12).
De resultaten van het bureauonderzoek zijn in het veld getoetst door middel van acht grondboringen op locatie 1 en zes grondboringen op locatie 2. De rapportage van dit inventariserende veldonderzoek door middel van boringen is opgenomen als bijlage 12 in de toelichting.

Locatie 1: drie woonkavels
Op basis van de resultaten van het vooronderzoek op locatie 1 kan het volgende worden gesteld. De kans op het aantreffen van laat-paleolithische en mesolithische resten is op basis van de verploeging van de oorspronkelijke A-horizont erg klein. De aanwezigheid van een akkerlaag die waarschijnlijk in de middeleeuwen dateert maakt de kans op het aantreffen van middeleeuwse bewoningssporen klein. De verwachting op het aantreffen van sporen uit de middeleeuwen die verband houden met agrarische bedrijfsvoering is echter heel groot. De verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de periode neolithicum-Romeinse tijd is onveranderd groot. De resten kunnen worden aangetroffen vanaf 30 cm onder het huidige maaiveld (archeologisch niveau bevindt zich vanaf 9,1 m+NAP).

Locatie 2: ontvangstruimte/werkschuur
Op basis van de resultaten van het booronderzoek op locatie 2 kan het volgende worden gesteld. De bodem is intact en de archeologische verwachting uit het bureauonderzoek wordt bevestigd. Dit betekent dat op locatie 2 de kans groot is dat er archeologische resten in de bodem aanwezig zijn uit de periode van het laat-paleolithicum tot en met de middeleeuwen, waarbij een nadruk ligt op de periode neolithicum-Romeinse tijd. Voor de middeleeuwen worden geen bewoningssporen verwacht, maar zijn sporen die samenhangen met de exploitatie van de woeste gronden en karrensporen te verwachten. De resten kunnen worden aangetroffen vanaf 5 cm onder het huidige maaiveld (archeologisch niveau bevindt zich vanaf 9.6 m+NAP).

4.8.3 Conclusie

De kans op de aanwezigheid van belangrijke archeologische resten op beide locaties is groot. De beoogde nieuwbouwplannen zullen de potentiële archeologische niveaus raken. Om inzichtelijk te maken of er archeologische resten in de bodem aanwezig zijn, en om vast te stellen of deze archeologische resten behoudenswaardig zijn, en om in te schatten of de resten bedreigd worden door de beoogde ontwikkelingen is nader onderzoek nodig.

Locatie 1: drie woonkavels
Op locatie 1 betekent dit dat er voorafgaand aan de ontwikkeling een waarderend proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie protocol 4003 en de gemeentelijke richtlijn (versie 2018). Dit onderzoek heeft als doel het gespecificeerde verwachtingsmodel, dat gebaseerd is op eerder uitgevoerd bureau- en inventariserend veldonderzoek, te toetsen en aan te vullen. Oftewel de aan- of afwezigheid van archeologische resten (sporen en vondsten) in het plangebied vaststellen.
Indien archeologische resten worden aangetroffen, dienen bovendien voldoende betrouwbare gegevens verzameld te worden ten aanzien van de inhoudelijke en fysieke kwaliteit ervan (aard, ouderdom, omvang in ruimtelijke zin, gaafheid, conservering) om tot een waardestelling van het gebied te komen en het bevoegd gezag in staat te stellen een gefundeerde beslissing over het vervolgtraject te nemen.
Behoudenswaardige archeologische resten worden behouden, hetzij door inpassing in de bouwplannen hetzij door opgraving.

Locatie 2: ontvangstruimte/werkschuur
Op locatie 2 betekent dit dat er voorafgaand aan de ontwikkeling een karterend en waarderend onderzoek wordt uitgevoerd conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie protocol 4003 en de gemeentelijke richtlijn (versie 2018).
De vorm van dit onderzoek moet nog worden bepaald en wordt van te voren vastgelegd in een archeologisch Programma van Eisen conform de KNA en de gemeentelijke Richtlijn. Dit onderzoek heeft als doel het gespecificeerde verwachtingsmodel, dat gebaseerd is op eerder uitgevoerd bureau- en inventariserend veldonderzoek, te toetsen en aan te vullen. Oftewel de aan- of afwezigheid van archeologische resten (sporen en vondsten) in het plangebied vaststellen.
Indien archeologische resten worden aangetroffen, dienen bovendien voldoende betrouwbare gegevens verzameld te worden ten aanzien van de inhoudelijke en fysieke kwaliteit ervan (aard, ouderdom, omvang in ruimtelijke zin, gaafheid, conservering) om tot een waardestelling van het gebied te komen en het bevoegd gezag in staat te stellen een gefundeerde beslissing over het vervolgtraject te nemen. Behoudenswaardige archeologische resten worden behouden, hetzij door inpassing in de bouwplannen hetzij door opgraving.

Locaties 3, 4 en 5
Dit bestemmingsplan beoogt geen ontwikkeling op de locaties 3, 4 en 5. Daarom zijn deze locaties niet nader onderzocht. De archeologische verwachtingen van de Beleidskaart archeologie zijn hier als dubbelbestemming opgenomen. Bij toekomstige ontwikkelingen is mogelijk archeologisch onderzoek nodig.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. De verbeelding (het GML-bestand) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

Het voorliggende bestemmingsplan Huis te Maarn betreft een herziening van het geldende bestemmingsplan 'OMMA Buitengebied', zoals dat op 30 juni 2016 is vastgesteld. Met de gebruikte bestemmingen wordt aangesloten op de geldende bestemmingen uit dit bestemmingsplan.

5.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

5.2.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen
De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels.
  

Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.

Afwijken van de bouwregels
Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

5.3 Bestemmingen

In het plangebied zijn twee bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied vijf dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

5.3.1 Natuur

De bestemming 'Natuur' wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen, zijn hier mogelijk omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet zonder meer toegestaan. Voor de oprichting van de ontvangstruimte, werkschuur en overkapping (locatie 2) is een bouwvlak in combinatie met een functie-aanduiding opgenomen. Ter plaatse mag een ontvangstruimte annex werkschuur met overkapping (max 250 m2) worden opgericht ten behoeve van natuurvoorlichting en –educatie, ondergeschikte horeca (100 m2) en werkschuur ten behoeve van opslag onderhoudsmaterieel (100 m2).
De in gebruikname van de ontvangstruimte annex werkschuur is aan voorwaarden verbonden met betrekking tot landschappelijke inrichting en buitenverlichting.

De bostuinen rondom de drie nieuwe woningen/woonkavels (locatie 1) zijn binnen de natuurbestemming nader aangeduid als 'specifieke vorm van tuin - bostuin'. Ter plaatse mogen de gronden worden gebruikt als tuin, maar dienen de bij oplevering aanwezige bomen te worden gehandhaafd en zijn géén -al dan niet vergunningsvrije- bijgebouwen toegestaan. Een en ander wordt aanvullend gewaarborgd in de erfpachtovereenkomst.

5.3.2 Wonen - B1

De bestemming 'Wonen - B1' is bedoeld voor vrijstaande woningen in het buitengebied. Voor de drie nieuwe woningen (locatie 1) hebben uitsluitend de beoogde bouwkavels de woonbestemming (met bouwvlak) gekregen. De voormalige bedrijfswoning (locatie 3) heeft eveneens een woonbestemming gekregen.

Binnen de bestemming 'Wonen - B1' is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwregels
De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

• 1. hoofdgebouwen (4.2.2);
• 2. bijbehorende bouwwerken (4.2.3);
• 3. overige bouwwerken (4.2.4).
  

Hoofdgebouwen
Binnen de bestemming 'Wonen - B1' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd.

De inhoud van de hoofdgebouw mag niet meer dan 600 m3 (exclusief ondergrondse bouwwerken) bedragen, tenzij het hoofdgebouw (samen met de bijgebouwen) als één samengestelde bouwmassa wordt uitgevoerd. Dan mag de inhoud van de woning niet meer dan 700 m3 (exclusief ondergrondse bouwwerken) bedragen. Ter plaatse van het perceel aan de Buurtsteeg 7 (locatie 4) wordt het bestaande hoofdgebouw gemaximeerd tot de bestaande inhoud met een marge van 10%; dit komt neer op 385 m3 (zie paragraaf 2.2.4).
De breedte en diepte van nieuwe hoofdgebouwen is ofwel 10 m bij 15 m ofwel 15 m bij 10 m, afhankelijk van de oriëntatie (haaks of dwars) op de openbare weg.

De goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mogen respectievelijk maximaal 4,5 m en 10 m bedragen, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' anders is bepaald.
Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Welstandsnota.

De nieuwe woningen mogen pas in gebruik worden genomen als:

• 1. de voormalige houtschuur aan de Maarnse Grindweg 26 is gesloopt en verwijderd,
• 2. de maatregelen uit het landschappelijk inrichtingsplan zijn aangelegd en instandhouding is verzekerd, en
• 3. is voldaan aan de eisen voor de buitenverlichting.

Het landschappelijk inrichtingsplan en de eisen voor de buitenverlichting zijn opgenomen als respectievelijk bijlage 2 en 3 in de planregels.

Bijbehorende bouwwerken
Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

Op de percelen van de nieuw te bouwen woningen (locatie 1) is de woonbestemming beperkt tot de beoogde bouwkavels om te waarborgen dat alle bebouwing binnen het bouwvlak blijft. Dit wordt door de initiatiefnemer aanvullend gewaarborgd doordat de gronden niet worden verkocht, maar in erfpacht uitgegeven.
Voor de Maarnse Grindweg 26 (locatie 3) geldt dat de bestaande bijbehorende bouwwerken binnen de woonbestemming zijn toegestaan.
Voor het perceel aan de Buurtsteeg 7 (locatie 4) zijn meer bijbehorende bouwwerken (151 m2) aanwezig dan normaal gesproken mogelijk is (96 m2). Zoals aangegeven in paragraaf 2.2.4 wordt het oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken ter plaatse gemaximeerd tot de bestaande oppervlaktemaat; dit komt neer op maximaal 155 m2.

Overige bouwwerken
Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

5.4 Dubbelbestemmingen

5.4.1 Waarde - Archeologie

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen.

De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek. Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

Dubbelbestemming	Archeologisch waardevol gebied	Regime
Waarde - Archeologie 3	Zones met een hoge archeologische verwachting.	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150 m2 en dieper dan 30 cm - onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
Waarde - Archeologie 4	Zones met een middelhoge en middelhoge/lage archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1000 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

• normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;-
• graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;
• het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

5.4.2 Waarde - Ecologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen. Deze bestemming geldt naast de onderliggende (enkel) bestemming en is van toepassing op gebieden die binnen het Nederlands NatuurNetwerk (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) vallen. Naast de geldende bouwregels van de enkelbestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van de bestemming Waarde - Ecologie worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter.
Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de bouwwerken die volgens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd. Dit om onevenredige aantasting van de belangen van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen.

Omgevingsvergunning nodig
Om onevenredige aantasting van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen is voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden een omgevingsvergunningstelsel opgenomen.

5.4.3 Waarde - Landgoed en buitenplaats

De bestemming 'Waarde - Landgoed en buitenplaats' is naast de enkelbestemming(en) van deze gronden bedoeld voor instandhouding van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden en hun samenhang. Hieronder wordt onder andere verstaan de diverse paden, lanen en groenstructuur en bijbehorende kenmerkende overige bouwwerken (zoals entreehekken en bruggen), landhuizen en koetshuizen, waterpartijen en bijzondere landschappelijke elementen.

De bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer dan 6 m zijn en de cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

Omgevingsvergunning nodig
Naast de mogelijkheden die deze dubbelbestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande cultuurhistorische waarden onevenredig kunnen worden aangetast.

5.5 Algemene regels

5.5.1 Anti - dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

5.5.2 Algemene bouwregels

5.5.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

5.5.2.2 Ondergeschikte bouwregels

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

5.5.3 Algemene gebruiksregels

Verboden gebruik
In dit artikel is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

Bed & breakfast
Onder voorwaarden is het mogelijk om in de woning een bed & breakfastvoorziening uit te oefenen.

5.5.4 Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - infiltratiegebied' zijn de gronden, naast de aldaar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit. Er is een omgevingsvergunning nodig om werken en werkzaamheden uit te voeren die de waterhuishouding (waaronder de wateraan- en afvoer) beïnvloeden.

5.5.5 Algemene afwijkingsregels

Algemeen
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

Afwijking 10% overschrijding
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

5.5.6 Overige regels: parkeernormen en laad- en losruimte

Om te garanderen dat er voldoende parkeerplaatsen en (indien nodig) voldoende laad- en losruimte worden gerealiseerd is een bepaling hieromtrent opgenomen. Wat onder voldoende parkeerplaatsen wordt verstaan blijkt uit toetsing aan de gemeentelijke parkeernormen zoals opgenomen in het GVVP.

5.5.7 Overgangs- en slotregel

Hier is het wettelijk overgangsrecht geregeld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
  

De voorgenomen ontwikkeling wordt op particulier initiatief gerealiseerd. Hiervoor is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer, waarin afspraken zijn vastgelegd over planschade, plankosten en dergelijke. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn er verder geen kosten te verhalen. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Zowel de toekomstvisie (zie bijlage 1) als het stedenbouwkundig kader (zie bijlage 2) zijn met de gemeente evenals met betrokken bewoners van het landgoed en omwonenden besproken.
Op 10 mei 2017 zijn de plannen gepresenteerd aan de betrokken bewoners van het landgoed en de omwonenden. In beide gevallen is positief op de voorliggende plannen gereageerd. Op de bijeenkomst van 10 mei 2017 was sprake van een goede opkomst en prima sfeer. Iedereen begreep de intenties en steunde de plannen.

Het ontwerp van het bestemmingsplan zal pro-actief met betrokkenen worden besproken.

6.2.2 Overleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bestemmingsplan 'Huis te Maarn' voorgelegd aan het Waterschap en de provincie.

6.2.2.1 Waterschap

Door het waterschap is niet op het bestemmingsplan gereageerd. Aangenomen wordt dat met de plannen wordt ingestemd

6.2.2.2 Provincie

De provincie heeft bij brief van 1 augustus 2019 gereageerd. De brief is als bijlage 13 in de toelichting opgenomen. Daarover is vervolgens op 4 november nader overleg tussen gemeente en provincie geweest.

• De provincie wenst een goede afstemming van het ecologisch onderzoek met de toelichting bij het bestemmingsplan. Provincie vindt dat er enige discrepantie zit in de gehanteerde oppervlaktes.
  Afgesproken is dat de oppervlaktes van de Toelichting uitgangspunt zijn; aanpassing van het ecologisch onderzoek wordt daarmee niet nodig geacht.
  
• Men vraagt aandacht voor toetsing aan omgevingsfactoren zoals verstoring door honden en katten. Nader overleg met de expert heeft het volgende opgeleverd.
  De bebouwde kom van Maarn ligt binnen 250 m vanaf de beoogde bouwlocatie en op 300 m afstand staan de acht woningen van de 'Knorrebuurt' aan de Maarnse Grindweg. Aangezien de actieradius van loslopende huisdieren groter is dan die afstanden, is het niet te verwachten dat eventuele huisdieren van de toekomstige bewoners van de drie beoogde woningen een extra effect zullen hebben op de natuurkwaliteit van dit gebied (die zoals geconstateerd gering is). In het erfpachtcontract zal bovendien worden opgenomen dat bewoners van de woningen honden uitsluitend op eigen terrein los mogen laten lopen.
  
• De provincie wijst er op dat er in de toelichting wordt gesproken van de saldobenadering, terwijl de uitwerking vooral het instrument plussen en minnen betreft. Men vindt het belangrijk dat de plussen (de aanleg van natuur c.q. een natuurlijke inrichting) goed worden geborgd.
  Er is afgesproken dat er een inrichtingsplan wordt gemaakt voor de aan te leggen natuur rondom de voormalige bedrijfswoningen, waarbij aanleg en instandhouding van die natuur worden geborgd via het bestemmingsplan. Ook een deugdelijke verlichting zal worden geborgd via het bestemmingsplan. Het ecoduct over de N227 is gerealiseerd, borging van de instandhouding is geregeld in dat betreffende bestemmingsplan. Over de heidecorridor is afgesproken dat de aanleg verder wordt geborgd in een 2e allonge, waarbij er een duidelijk kaartje van de locatie en de beoogde inrichting op hoofdlijnen wordt opgenomen. Deze borging wordt ook benoemd in de Toelichting.
  
• Verder vindt de provincie dat er voldoende rekening is gehouden met de identiteit van het landgoed en de aanwezigheid van cultuurhistorische waarden, maar constateert dat er nog nader proefsleuven onderzoek moet plaatsvinden bij de woningbouwlocaties.
  Dit heeft de aandacht en wordt bij de verdere planvorming meegenomen.
  
• Als laatste vraagt de provincie aandacht voor de waterproblematiek (wateroverlast en –opvang, afkoppelen en infiltratie).
  Ook dit heeft de aandacht en wordt meegenomen bij de verdere uitwerking.

6.2.3 Ontwerpbestemmingsplan

Overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is het ontwerpbestemmingsplan 'Huis te Maarn' gedurend 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestond de gelegenheid voor een ieder hiertegen een zienswijze in te dienen. Van de terinzagelegging is kennis gegeven op de gebruikelijke wijze (bekendmaking via gemeentenieuws in het huis-aan-huisblad De Kaap, op de gemeentelijke internetpagina, in de Staatscourant, en op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.
Er zijn geen zienswijzen ingediend.

6.3 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties en verleende gedoogbeschikkingen. Dit onderzoek past volledig binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting.

De kwaliteit van de preventieve toezicht en handhavingsverplichting beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van de repressieve toezicht- en handhavingsverplichting (1) en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.

Ad voetnoot 1: Repressieve toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de afwijking/overtreding kan worden gelegaliseerd. Dat kan meer verruiming van het bestemmingsplan tot gevolg hebben dan dat met het bestemmingsplan oorspronkelijk is bedoeld. Dat zelfde geldt voor de discretionaire bevoegdheid om afwijkingen te gedogen. Als er niet voor legalisering dan wel gedogen wordt gekozen, kan er weliswaar met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, strafrechtelijke boete dan wel een bestuurlijke boete; de boetes waar van toepassing uiteraard) een aanmerkelijke kans worden gecreëerd op beëindiging van de afwijking/overtreding.