Valkenheide 42, Maarsbergen

Toelichting

 

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande functie ter plaatse van de woning Valkenheide 42 te wijzigen in een woonbestemming. De woning is lange tijd een dienstwoning geweest voor medewerker van de scholen op de Valkenheide. De woning doet als zodanig geen dienst meer en wordt al jaren bewoond door een oud-medewerker en zijn echtgenote. De stichting is bereid de woning aan hen te verkopen. Met de functiewijziging krijgt de woning een volwaardige woonbestemming.

 

In het vigerende bestemmingsplan 'buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen en Amerongen' heeft het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Wijzigen naar een woonbestemming is niet toegestaan. Er zijn ook geen toepasselijke afwijkings- of wijzingsbevoegdheden in het vigerende bestemmingsplan.

   

In een reactie op het principeverzoek (7 april 2020) heeft de gemeente aangegeven medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling mits voldaan wordt aan de voorwaarden die de gemeente in haar reactie heeft meegegeven:

• het plangebied deels ook een tuinbestemming krijgt om te voorkomen dat het gehele perceel mogelijk wordt bebouwd;
• het wijzigen mag slechts geschieden, indien er een 'Nee tenzij' - onderzoek en een flora en fauna onderzoek plaatsvindt;
• gemotiveerd moet worden dat de woning geen belemmering vormt voor de omliggende maatschappelijke bestemde gronden.

Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient er een bestemmingsplan te worden opgesteld. Voorliggend plan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt ten noorden van Valkenheide, een buurtschap van Maarsbergen. Het betreffende perceel is bekend onder de kadastrale gemeente Maarn, sectie C, perceel 1792 met een oppervlakte van 1.501 m². Op het perceel is een woonhuis met diverse bijgebouwen gelegen. Het perceel wordt in het zuiden begrensd door weilanden. Ten noorden van het plangebied staan meerdere woningen.

 

De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en globale begrenzing van het plangebied.

 

^{Globale ligging plangebied  (wit omcirkeld, bron: Google Maps)}

 

 

^{Globale begrenzing plangebied (wit omkaderd, bron: ruimteljkeplannen)}

1.3 Geldende bestemmingsplannen

De gronden van het plangebied maken onderdeel uit van het bestemmingsplan 'buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 3 juli 2019. De betreffende gronden zijn voorzien van de enkelbestemming 'Maatschappelijk' met de specifieke functieaanduiding 'Onderwijs'. De gronden zijn ook voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Ecologie'. Tevens is de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - Infiltratiegebied' van toepassing op het plangebied.

 

Onderstaande afbeelding toont de bestemming van het plangebied.

  

^{Vigerende bestemmingsplan (plangebied: rood omkaderd, bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

 

Het plangebied maakt onderdeel uit van één groot vlak bestemd als 'Maatschappelijk'. Dit terrein is bedoeld voor onderwijs met begeleid wonen. Er is verder geen aanduiding bedrijfswoning en regulier wonen is ter plaatse van de woning niet toegestaan. De woning is al voor langere periode niet meer in gebruik als dienstwoning van de scholen op de Valkenheide. Met dit bestemmingsplan wordt op de planlocatie de bestemming wonen opgenomen. Hierbij wordt aangesloten op de bestemming 'Wonen - B1' zoals deze nu in het geldende bestemmingsplan is opgenomen.

 

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn bestemd de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - infiltratiegebied' geldt dat die gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede zijn aangewezen voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit. 

 

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan de Valkenheide 42 is voorliggend plan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving). Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen tussen  de plaatsen Maarsbergen en Leersum in de Utrechtse Heuvelrug. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door de mooie natuur en bebossing. Direct ten noorden van het plangebied, gelegen aan de Scherpenzeelseweg, staan meerdere twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. Het betreffende perceel heeft een oppervlakte van 1.501m². Het plangebied omvat echter een gedeelte van het perceel en bestaat uit een woning en meerdere kleinere gebouwen. Op het westelijke deel van het plangebied staan meerdere bomen. Het plangebied zelf heeft een oppervlakte van ca. 900 m².

 

De woning is in het verleden gebruikt als dienstwoning voor de medewerkers van de scholen op Valkenheide. Het gebruik van de woning als dienstwoning is in de jaren '70 ontstaan. De woning wordt in de huidige situatie echter niet meer zo gebruikt. De woning wordt al jaren bewoond door een oud-medewerker en echtgenote.

   

Ca. 30 meter ten westen van het plangebied loopt de Scherpenzeelseweg, een weg met een snelheidsregime van 30 km/u. Het plangebied is echter niet op de deze weg aangesloten. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats aan de Valkenheide. Via een eigen lange oprit van ca. 150 meter is het plangebied te bereiken.

 

Impressie plangebied (bron: Staring Advies)

2.2 Toekomstige situatie

Initiatiefnemer is voornemens om de bestemming van de gronden ter plaatse van de woning te wijzigen naar een woonbestemming. Met de bestemmingswijziging krijgt het plangebied een reguliere woonbestemming. Aangezien de woning niet meer wordt gebruikt als dienstwoning is het wenselijk om de bestemming zodanig aan te passen dat deze gelijk is met het werkelijke gebruik van de woning. Voor het bepalen van het formaat van het bouwvlak van de woning zijn de omliggende woningen als referentie genomen. Het westelijke deel van het plangebied krijgt de bestemming 'Tuin' om toekomstige bebouwing op deze locatie te voorkomen.

3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

 

Planspecifiek

Gezien de beperkte aard en omvang van de beoogde ontwikkeling zijn er geen gevolgen voor het nationaal belang. 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 en 1 juli 2014 op onderdelen aangevuld.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling is gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland. (NNN). Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling, de functiewijziging naar een woon- en tuinbestemming en kleinschaligheid van de ontwikkeling zullen er de effect op het NNN nihil zijn. In toelichting paragraaf 4.5 is dit verder toegelicht.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt.

 

Met de beoogde ontwikkeling vindt een functiewijziging plaats. Er is daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'.  Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor  slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.

 

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

 

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

 

Planspecifiek

Volgens kaart 4 van de Omgevingsvisie ligt het plangebied in de 'Beschermingszone drinkwaterwinning'. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in de provincie is deze beschermingszone opgenomen. Vanwege de bevolkingsgroei en de toenemende bedrijvigheid is er tot 2050 extra drinkwater nodig. Daarnaast is het van belang om een deel van het grondwater te beschermen. De ontwikkeling is dusdanig kleinschalig van aard dat het geen invloed heeft op de drinkwaterwinning van het gebied.

 

Kaart 5 geeft aan dat het plangebied in overstroombaar gebied ligt. Bij overstromingen dienen de gevolgen beperkt te worden. Vooral de gevolgenbeperking bij overstromingen voor de vitale en kwetsbare functies is van belang. Gezien de aard en omvang van onderhavig plan heeft het plan geen invloed op het overstroombaar gebied waar het in ligt.

 

Het plangebied is gelegen in het 'Landschap Utrechtse Heuvelrug'. Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten. De provincie Utrecht heeft de ambitie om de kernkwaliteiten van de landschappen te behouden en doorontwikkelen. De ontwikkelingen binnen het plangebied hebben geen negatieve gevolgen voor het karakteristieke profiel. De ontwikkeling heeft, gelet op de aard en omvang, verder geen invloed op de hiervoor genoemde samenhangende stelsels.

  

Het plangebied ligt in een 'CHS-Archeologische Waardevolle zone'. Het beleid richt zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem. Gezien de beoogde ontwikkeling enkel een functiewijziging betreft zullen de archeologische waarden niet worden aangetast.

 

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling op de planlocatie in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's:

 

De Omgevingsverordening

In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

Omgevingsverordening

 

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

 

Programma's 

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

 

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling vindt een wijziging plaats naar een woonbestemming. In Landelijk gebied wordt verdere verstedelijking beperkt. Aan de hand van artikel 9.7 ‘Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen’ is de ontwikkeling echter wel uitvoerbaar. Een bestemmingswijziging is toegestaan mits de ontwikkeling naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving. De beoogde ontwikkeling ziet toe op de omzetting van de dienstwoning tot een reguliere woning. Het gebruik van de woning blijft met de ontwikkeling hetzelfde, de woning wordt niet vergroot. De beoogde ontwikkeling zal niet leiden in een toename van de invloed op de omgeving, de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden zullen niet worden aangetast en omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 9.7 van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht.

 

Op kaart 3 'Watersysteem kaart 2' staat aangeven dat het plangebied in overstroombaar gebied ligt. Daarbij wordt in artikel 2.10 gesteld dat er rekening gehouden moet worden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt binnendijks waardoor dit artikel voor onderhavig plan niet van toepassing is.

 

Volgens kaart 6 'Ondergrond en bodem kaart 1' ligt het plangebied in een gebied met kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Activiteiten die risico's vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie zijn niet toegestaan. Het voorliggende plan maakt geen activiteiten mogelijk die negatieve gevolgen kunnen hebben op de grond- en oppervlaktewaterwinning.

 

Kaart 12 'Natuurnetwerk Nederland' geeft aan dat het plangebied is gelegen in het NNN. In toelichting paragraaf 4.5 is hier verder op ingegaan. Hieruit blijkt dat het NNN met de ontwikkeling verder niet wordt aangetast.

 

Kaart 15 'Cultuurhistorie en landschap kaart 1' geeft aan dat het plangebied ligt in 'CHS - archeologische waardevolle zone'. In toelichting paragraaf 4.6 en toelichting paragraaf 4.7 is ingegaan op de aspecten archeologie en cultuurhistorie. Met de ontwikkeling vindt geen verdere verstedelijking plaats. De archeologische en cultuurhistorische waarden zullen met de beoogde ontwikkeling niet verloren gaan.

 

Volgens kaart 16 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' ligt het plangebied in het landschap Utrechtse Heuvelrug. Ontwikkelingen mogen de kernkwaliteiten van het landschap niet aantasten. Het voorliggende plan betreft een functiewijziging. Geconcludeerd kan worden dat, gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling, er geen kernkwaliteiten van het rivierengebied worden aangetast.

 

Het plangebied ligt in het aandachtsgebied stiltegebied. Dit blijkt uit kaart 21 'Wonen, werken en recreëren kaart 4'. Ontwikkelingen binnen dit gebied mogen het stille karakter niet verstoren. Met de beoogde ontwikkeling worden geen activiteiten en functies gerealiseerd die geluidshinder veroorzaken. Derhalve zal het stille karakter niet verstoord worden.

 

Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan voor de realisatie van de functiewijziging in lijn is met de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal'

De gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal' vastgesteld. Daarin zijn onder meer afspraken op hoofdlijnen opgenomen over de ontwikkeling van gebieden en kwaliteiten tot 2030. Voor de periode 2010-2016 zijn concretere afspraken opgenomen.

 

Het motto van de Structuurvisie 2030 is 'Groen dus Vitaal'. Aan de ene kant zijn natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van dit uitgangspunt gevonden kan worden. Omgekeerd is het gewenst dat de samenleving, vanuit de behoefte aan wonen, werken, sporten en recreëren, op zoek gaat naar gebruiksmogelijkheden van het gemeentelijke grondgebied. De vitaliteit die daarmee wordt ingebracht, verhoogd voor iedereen de waarde van de leefomgeving voor iedereen.

 

Gezien de complexe omgeving met zoveel waarden vraagt het motto om creativiteit en maatwerk voor de functies wonen, werken, sport en recreatie. En een standvastige, maar niet dogmatische houding vanuit het oogpunt van natuur, landschap, cultuurhistorie en de samenleving. Voor de gemeentebrede invalshoek wordt gewerkt met thema's, die een breed terrein bestrijken:

• Natuur over de heuvels;
• Op de schouders van ons erfgoed;
• Duurzaam bereikbaar;
• Leefbare dorpen;
• Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
• Maatwerk voor wonen en werken.

De volgorde van de thema's weerspiegelt de algemene houding 'Groen dus Vitaal'. Om sturing te geven aan de ontwikkelingsrichting voor de diverse geografische samenhangende gebiedsdelen (zones), is een structuurvisiekaart met gebiedsdekkende zonering ontwikkeld. De kaart heeft een landschappelijke onderlegger en is gebaseerd op versterking van de bestaande situatie en de hieraan gekoppelde gemeentebrede thema's.

 

Planspecifiek

Op de structuurvisiekaart is het plangebied gelegen in gebied aangegeven als 1.4. In dit gebied speelt de natuur een grote rol. Op de structuurvisiekaart wordt het gebied aangegeven als een 'gemengde zone' waar het beleid is gericht op een levensvatbare toekomst voor de agrarische sector in combinatie met het versterken van de natuurstructuur. Daarbij wil de gemeente  in dit gebied de natuurstructuur versterken. Met onderhavige ontwikkeling wordt de waardevolle natuur verder niet aangetast. Er vindt enkel een functiewijziging van het plangebied plaats. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.2 Woonvisie 2018-2022

In augustus 2018 is de 'Woonvisie 2018-2022' van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. Met de woonvisie wordt richting gegeven aan demografische ontwikkelingen, veranderingen in de samenleving en wetgeving op het gebied van wonen gegeven. Voor de woonvisie zijn demografische prognoses tot 2040 gebruikt, maar de focus ligt op de komende vier jaar. De woonvisie bestaat uit drie hoofdthema's:

• woningmarkt in beweging;
• thuis in de wijk;
• duurzaam wonen.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug maakt deel uit van een regionale woningmarkt waar de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Daarnaast signaleerde de gemeente in het Woonbehoefteonderzoek Utrechtse Heuvelrug 2015 dat de woningvoorraad in de gemeente niet goed aansluit bij de huishoudensprognoses: er zijn veel grote twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen terwijl de huishoudens steeds kleiner worden en daarmee de behoefte aan kleinere woningen toeneemt.

 

Doordat de vraag groter is dan het aanbod en de voorraad niet goed aansluit bij de vraag is het voor de inwoners van de gemeente moeilijk om te verhuizen naar een geschikte woning. Om de druk niet verder op te laten lopen is het daarom belangrijk dat er voldoende woningen worden bijgebouwd. De ambitie is om woningen voornamelijk binnen de rode contouren toe te voegen.

 

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling krijgt het plangebied een woonbestemming. Er zullen verder geen werkzaamheden plaatsvinden of gebouwen worden bijgebouwd. De gemeente geeft aan voorkeur te hebben om nieuwe woningen voornamelijk binnen de rode contouren toe te voegen. Onderhavig plan bevindt zich in het buitengebied. Echter moet gesteld dat er met de ontwikkeling alleen een functiewijziging zal plaatsvinden, de woning zelf staat er al voor langere tijd en is al jaren bewoond door een oud-medewerker van de school. Omdat de beoogde ontwikkeling enkel toeziet op een functiewijziging neemt het totaal aantal woningen in het plangebied niet toe. Met de functiewijziging krijgt de woning een volwaardige woonbestemming.

 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

4 Specifieke regelgeving en beleid

Het al dan niet voldoen aan verschillende planologische en milieutechnische randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan getoetst op planologische en milieutechnische randvoorwaarden.

4.1 Beeldkwaliteit

De welstandsnota (2008) van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, die herzien is in 2017 en nu 'Nota Ruimtelijke Kwaliteit' heet, beschrijft het welstandsbeleid en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen. De gemeente streeft naar een consistent welstandsbeleid waarbij gelijke gevallen op gelijke locaties hetzelfde worden behandeld. Welstand is onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid.

 

De gemeente kan de welstandscriteria differentiëren naar gebieden en naar het detailniveau van de criteria. Een historisch centrum vraagt om een andere benadering dan een bedrijventerrein. De wijze van indeling in gebieden kan typologisch of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, centrumrand, buitengebied enzovoort, of naar specifieke plaatselijke kenmerken. Deze gebieden komen terug in de nota Ruimtelijke Kwaliteit (2008).

     

Planspecifiek

Onderhavig plan voorziet in de functiewijziging van het plangebied van een maatschappelijke functie naar een woonfunctie. Hierbij zullen verder geen gebouwen worden gebouwd of gesloopt en zullen er geen andere bouwkundige aanpassingen plaatsvinden. Het beeld van het plangebied zal onveranderd blijven. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de beoogde functiewijziging past binnen de Nota Ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

4.2 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogde nieuwe ontwikkeling op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied. In het kader van het aspect verkeer en parkeren is, zoals geregeld in het 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' (2018), het Gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (GVVP) van belang. Dit plan is op 2 februari 2010 vastgesteld door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het GVVP biedt onder andere een realistisch en concreet beleidskader voor het optreden van de gemeente op het gebied van verkeer en vervoer. Concrete verzoeken van inwoners en herinrichtingsplannen van de gemeente worden getoetst aan dit beleid, maar het bepaalt ook het gemeentelijk standpunt bij regionale ontwikkelingen en projecten.

 

Planspecifiek

Parkeren

Voor de te hanteren parkeernormen wordt verwezen naar het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), vastgesteld door de raad op 2 februari 2010. Voor een dure woning in 'rest bebouwde kom' wordt uitgegaan van 2,0 parkeerplaatsen per woning. Hierin wordt voorzien middels parkeren op eigen terrein.

 

Verkeer

Het verkeer zal net zoals in de huidige situatie ontsloten worden via de Valkenheide. Aangezien er enkel een functiewijziging plaatsvindt zal er geen sprake zijn van een toename van  verkeersbewegingen voor het plangebied. Het aspect verkeer vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Milieu

4.3.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;

de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling

 

Met het voorliggende plan vindt er een bestemmingswijziging plaats van maatschappelijk naar wonen. Er kan dan ook gesteld worden dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.

 

Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

4.3.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling is er geen sprake van een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik (van maatschappelijk naar wonen). De gronden van het plangebied worden in de huidige situatie gebruikt om te wonen. Dit zal in de toekomstige situatie onveranderd blijven. Derhalve is een nader bodemonderzoek verder niet nodig geacht. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek 

Met de beoogde ontwikkeling vindt er een functiewijziging plaats. Woningen zijn geluidgevoelige objecten in de zin van de wet geluidhinder (Wgh). De woning ligt niet binnen de wettelijke geluidszone van een weg. Voor de Scherpenzeelseweg geldt een snelheidsregime van 30km/u. Derhalve wordt akoestisch onderzoek verder niet nodig geacht. In de nabijheid van het plangebied is verder geen industrie of spoor aanwezig waardoor mogelijk geluidhinder wordt veroorzaakt.

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering oplevert voor de beoogde ontwikkeling van de woning.

4.3.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM_2,5. De grenswaarde voor PM_2,5 bedraagt 25 μg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM₁₀ niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM_2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

 

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

Met de voorgenomen herziening krijgt het plangebied een woonbestemming. De ontwikkeling kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

 

Wel is, met behulp van de NSL-Monitoring, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Voor het plangebied is het rekenpunt 28746 genomen. Uit de kaart blijkt dat ter plaatse de achtergrondconcentraties over 2020 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied respectievelijk 17,7 μg/m³ PM₁₀, 10.8 μg/m³ PM_2,5 en 16,5 μg/m³ NO₂ bedragen. Uit deze kaart blijkt dat in 2030 de achtergrondconcentraties  van fijnstof (PM10), fijnstof (PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) in het plangebied respectievelijk 15,3 μg/m³ PM10, 8,6 μg/m³ PM2,5 en 10,1 μg/m³ NO2 bedragen. Voor 2020 en voor 2030 blijkt dat de wettelijke grenswaarden niet worden overschreden en  dat er wordt voldaan aan de advieswaarde. Daaruit volgt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.3.5 Bedrijven en milieuzonering

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat overheden bij het vaststellen van bestemmingsplannen moeten aantonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1 lid 1). Onderdeel hiervan is het zorgen voor een goede milieuzonering: de overheid dient er op toe te zien dat er voldoende afstand in acht wordt genomen tussen enerzijds functies die hinder of gevaar veroorzaken (bijvoorbeeld bedrijven), en anderzijds functies die daar last van hebben (bijvoorbeeld woningen). Die afstand moet ook weer niet onnodig groot zijn, omwille van een efficiënt ruimtegebruik.

 

Indien nieuwe milieugevoelige bestemmingen, zoals woningen of scholen, mogelijk worden gemaakt in de nabijheid van bestaande bedrijven dan dient de geluidsruimte die het bedrijf heeft op basis van een algemene maatregel van bestuur (AMvB), of zoals vastgelegd in de omgevingsvergunning, te worden gerespecteerd. Bij het toestaan van nieuwe bedrijven of andere functies dient rekening gehouden te worden met de milieuruimte die in de toekomst nodig is. Hierbij kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' editie 2009 gehanteerd worden om de afstand te bepalen tussen woningen en de verschillende bedrijfscategorieën. De handreiking beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen of andere 'kwetsbare' functies. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder is van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied).

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige functie. Derhalve is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van het plangebied. Ten noorden en ten noordwesten van het plangebied  staan meerdere woningen. Ten zuiden van het plangebied hebben de gronden de bestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding 'Onderwijs'. Direct ten oosten en ten zuiden van het plangebied is echter alleen weiland aanwezig. Het dichtstbijzijnde schoolgebouw ligt op ca. 120 meter ten zuiden van het plangebied. Voor een school geldt volgens de VNG-lijst de millieucategorie 2. Hiervoor geldt, in een rustig buitengebied, een richtafstand van 30 meter. De afstand tot de meest nabijgelegen onderwijs instantie is meer dan 30 meter. De gronden naast het plangebied beschikken over de bestemming 'Maatschappelijk'. Het  is dus theoretisch mogelijk  dat hier een nieuw schoolgebouw, -plein of sportveld wordt gerealiseerd. Dit is echter niet aannemelijk. Het dichtstbijzijnde bouwvlak van een school  bevindt zich op ruim 100 meter.

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.3.6 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd.

 

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Planspecifiek 

In de directe nabijheid van het plangebied zijn twee risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart.

 

^{Uitsnede Risicokaart (met het plangebied zwart omcirkeld)}

 

De dichtstbij gelegen risicovolle inrichting bevindt zich op een afstand van circa 230 m ten noorden van het plangebied. Het betreft een gasdrukregel- en meetstation met daarbij behorend een Aardgasleiding NEN 3650-leiding. Voor de gasdrukregel- en meetstation geldt een plaatsgebonden risicoafstand van 0 m. Hieraan wordt aan voldaan. Gezien de grote afstand tot de buisleiding zal ook dit geen belemmering vormen voor de ontwikkeling.

 

In de omgeving van het plangebied vindt verder geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of vaarweg plaats.

 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid  geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan.

4.4 Waterhuishouding

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.  

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.  

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021 provincie Utrecht

Het Bodem-, Water- en Milieuplan is opgesteld op grond van de verplichting in de Waterwet en de Wet Milieubeheer om respectievelijk een regionaal waterplan en een provinciaal milieubeleidsplan op te stellen. Het Bodem-, Water- en Milieuplan is vastgesteld op 7 december 2015. Met dit plan wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening en de Provinciale Waterverordening.

Voor bodem, water en milieu staan de volgende doelen centraal:

1. streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.
2. streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.
3. streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.

Gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio. Om deze doelen te bereiken worden twee hoofdlijnen in het beleid onderscheiden: 

1. focussen op vier prioriteiten: (1) waterveiligheid en wateroverlast, (2) schoon en voldoende oppervlaktewater, (3) ondergrond en (4) leefkwaliteit stedelijk gebied. Dit betreft urgente maatschappelijke problemen waarin de provincie in de aanpak een belangrijke rol kan spelen.
2. werken vanuit zes basiskwaliteiten (bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (incl. geur en licht) en externe veiligheid). Deze vormen een integraal onderdeel van al het provinciaal beleid gerelateerd aan de fysieke leefomgeving.   

Waterschap Vallei & Veluwe

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Waterschap Vallei & Veluwe. In het Waterbeheerprogramma 2016-2021 heeft het Waterschap Vallei & Veluwe zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van het waterschap voor de komende zes jaar. Het waterschap geeft zijn taken vorm in drie programma's:

• Veilige dijken: in dit programma wordt veiliggesteld dat het waterschap zijn beheersgebied beschermt tegen overstroming van buitenwater. In dit geval de Eem en de Randmeren.
• Voldoende en schoon water: dit programma gaat over de wijze waarop het waterschap omgaat met zichtbaar oppervlaktewater en de nog veel grotere hoeveelheid onzichtbaar grondwater in het beheersgebied. Het doel van het programma is dat het water beschikbaar is, dat het van goede kwaliteit is en dat het water geen overlast veroorzaakt.
• Zuivering afvalwater: dit programma houdt in dat het waterschap gebruikt en verontreinigd water en hemelwater dat in rioleringen wordt verzameld, adequaat zuivert voordat het op het oppervlaktewater wordt geloosd. Dit heeft als doel dat de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk wordt beïnvloed. Hiermee zal dit programma essentieel bijdragen aan het totale waterbeheersplan.

Gemeentelijk Waterplan Heuvelrug

Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.

 

Het waterplan Heuvelrug richt zich vooral op de stedelijke kernen en de directe omgeving ervan. Belangrijke punten uit het waterplan zijn:

• afkoppelen en infiltreren van regenwater: de zandige Utrechtse Heuvelrug biedt veel mogelijkheden voor infiltratie van water van nieuwe bebouwing en bestaande bebouwing in de grond;
• beleving en cultuur: de landgoederen en Stichtse Lustwarande zijn beeldbepalend, en water vervult daar een eigen functie in;
• natuur en ecologie: op allerlei plaatsen kan de natuur en ecologie in en om het water verbeterd worden. Eerst moet gekeken worden welk water een belangrijke functie vervult hierin;
• beheer en onderhoud: het is nodig om het beheer van watergangen en dat van erlangs gelegen wegen goed op elkaar af te stemmen. 

Gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020

In het rioleringsplan geeft de gemeente aan hoe zij invulling geeft aan de gemeentelijke taak van het aanleggen, beheren en onderhouden van het riool. De gemeente Utrechtse Heuvelrug stelt zich de volgende doelen met betrekking tot het stedelijke afvalwater:

1. 1nzameling van stedelijk afvalwater, dat binnen het gebied is geproduceerd;
2. Transport van ingezameld stedelijk afvalwater naar de zuiveringsinstallatie;
3. Voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem. 

De gemeente Utrechtse Heuvelrug stelt zich daarnaast de volgende doelen met betrekking tot hemelwater:

1. Inzameling van het afvloeiend hemelwater afkomstig van:
   1. verhard oppervlak in de openbare ruimte;
   2. dak- en terreinverharding van bestaande bebouwde percelen;
   3. dakoppervlak van nieuwbouw en herbouw, voor zover hemelwater redelijkerwijs niet op eigen terrein kan worden verwerkt;
2. Verwerking van het ingezameld hemelwater;
3. Voorkomen van het ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

De gemeente heeft de ambitie om het hemelwater zoveel mogelijk vast te houden en te bergen op de plek waar het valt. Dit betekent dat hemelwater zoveel mogelijk moet worden afgekoppeld van de riolering en lokaal in het milieu (bodem of oppervlaktewater) moet worden gebracht. Dit draagt bij aan de vermindering van riooloverstorten en het verminderen van wateroverlast op straat. De infiltratie van het hemelwater draagt bovendien bij aan de verbetering van de natuurlijke waterhuishouding doordat de grondwaterstand wordt aangevuld. Voor het verharde oppervlak in de openbare ruimte betekent dit, dat het hemelwater bij nieuwbouw en renovatie waar mogelijk wordt geïnfiltreerd.

4.4.1 Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

          

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling is geen sprake van toename van verhard oppervlak. Met de beoogde ontwikkeling krijgen de gronden van het plangebied een andere functie. Er is voldoende oppervlak voor infiltratie van hemelwater. Infiltratie van hemelwater zal derhalve geen problemen opleveren. Het afvalwater zal worden aangesloten op het bestaande rioleringssysteem.

 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect water geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Groen, natuur en landschap

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.

 

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.  

    

Planspecifiek

Initiatiefnemer heeft het voornemen om de functie van het plangebied te wijziging naar een woonbestemming. Er vinden geen werkzaamheden plaats voor de ontwikkeling en daarom worden er ook geen effecten verwacht op de flora en fauna van het gebied. Wel is het plangebied gelegen in  het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Derhalve is er een quickscan natuurtoets en Nee, Tenzij-toets uitgevoerd door Staring Advies. (25 maart 2021, zie bijlagen). Navolgend zullen de resultaten van dit onderzoek beschreven worden.

 

Beschermde diersoorten

De uit de omgeving van het plangebied bekende strikt beschermde das en eekhoorn worden niet in het plangebied verwacht. Ook overige strikt beschermde soorten worden niet in het plangebied verwacht. Bovendien is er geen sprake van ruimtelijke ingrepen in het plangebied. Het woonhuis binnen het plangebied is potentieel geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuissoorten. Er is echter geen sprake van na-isolatie, renovatie, sloop van bebouwing of andere ruimtelijke ingrepen. Nader onderzoek of ontheffingsaanvraag met betrekking tot vleermuizen is dan ook niet noodzakelijk. Aanvullend onderzoek en/of het aanvragen van ontheffing is niet noodzakelijk voor beschermde soorten flora en fauna.

 

Beschermde natuurgebieden

Het plangebied ligt binnen het NNN. Er vinden echter geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats. De kernkwaliteiten van het NNN worden niet aangetast. Saldering, herbegrenzing of het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen is niet aan de orde. De functieverandering naar wonen vormt geen belemmering voor het behoud van de actuele waarden en de realisatie van de doelen van het NNN. 

 

Stikstofdepositie

Met de beoogde ontwikkeling vinden geen werkzaamheden of ruimtelijke ingrepen plaats in of nabij een Natura 2000-gebied. Significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen en ontwikkelingsopgaven van Natura 2000-gebieden zijn niet aan de orde. Een stikstofberekening is daarom niet nodig.

 

Houtopstanden

Gezien dat er geen werkzaamheden in het plangebied plaatsvinden is een kapmelding bij de provincie Utrecht voor beschermde houtopstanden niet aan de orde.

 

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect ecologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

In het plangebied zijn geen monumentale panden aanwezig. Tevens zijn er in de nabijheid van het plangebied geen gemeentelijke monumenten of rijksmonumenten aanwezig. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van cultuurhistorische hoofdstructuur. Uit voornoemde blijkt dat het cultuurhistorische waarden niet worden aangetast met de beoogde ontwikkeling.

4.7 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

 

Planspecifiek

De gronden van het plangebied hebben een lage archeologische verwachtingswaarde. In het vigerende bestemmingsplan 'Overberg, Maarn, Maarsbergen en Amerongen' is derhalve de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' toegekend. Binnen deze dubbelbestemming zijn bodemingrepen tot een oppervlakte van 1.000 m² zonder archeologisch onderzoek toegestaan. Met de beoogde ontwikkeling wordt deze grenswaarde niet overschreden. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.   

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in een GML-bestand met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. De verbeelding en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van dit bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

5.2 Methodiek

5.2.1 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2.2 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.

5.2.3 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikel 3 tot en met 6) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 7 tot en met 11) bevat de algemene regels; een anti-dubbeltelregel en de algemene bouw-, gebruiks-, afwijkings- en wijzigingsregels.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 12 en 13) bevat de overgangs- en slotregel.

5.3 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Alleen de begrippen die in aanvulling op het dagelijks spraakgebruik nadere toelichting behoeven zijn opgenomen. 

 

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de hoogtematen die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, bepaald moeten worden. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

5.4 Bestemmingen

 

5.4.1 Tuin

In het plangebied komt uitsluitend één vrijstaande woning voor. Het westelijke deel van het plangebied krijgt daarmee een tuinbestemming. Deze regels zijn conform de gemeentelijke standaardregels. Met het vastleggen van deze typologie, wordt de bestaande stedenbouwkundige structuur gehandhaafd. Het is ongewenst om op het hele woonperceel bebouwing mogelijk te maken.

5.4.2 Wonen - B1

In het plangebied komt uitsluitend één vrijstaande woning voor. In het buitengebied wordt hiervoor de bestemming 'Wonen - B1' gehanteerd, conform de gemeentelijke standaardregels. Met het vastleggen van deze typologie, wordt de bestaande stedenbouwkundige structuur gehandhaafd.

 

Functies

Binnen de bestemming Wonen - B1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep en/of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Daarnaast maakt een algemene gebruiksregel het uitoefenen van een bed & breakfast in een woning mogelijk

 

Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven, (ontsluitings-)wegen en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

 

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. algemeen;
2. hoofdgebouwen;
3. bijbehorende bouwwerken;
4. overige bouwwerken.

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd. 

 

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming Wonen - B1 mag uitsluitend een vrijstaande woning worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

 

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak is aan de voorzijde van het hoofdgebouw bepaald en vervolgens is aan de overige drie zijden elk 5 m ruimte geboden tussen het hoofdgebouw en het bouwvlak.

 

De inhoud van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan de inhoud zoals deze was ten tijde van het ter inzage leggen van dit bestemmingsplan.

 

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven, te weten 4,5 rep. 10 meter. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

 

Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw. Met deze regeling wordt beoogd de karakteristiek en de kwaliteit (zowel vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt, maar ook vanuit woonplezier beschouwd) te waarborgen.

 

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

 

Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen

Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen hebben met elkaar gemeen dat ze aan het hoofdgebouw worden vast gebouwd. Deze gebouwen en overkappingen mogen daarom zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd.

 

De gebouwen en overkappingen mogen binnen een afstand van 4 m van de woning niet hoger worden gebouwd dan 5 m. Dit is anders als de 5 m niet goed uit komt met de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. In dat geval mag zo hoog worden gebouwd als de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw plus 0,3 meter. Of als het woning lager is dan 5 m, dan mag niet hoger worden gebouwd dan de woning. Aan- of uitbouwen die op een afstand van meer dan 4 m van de woning worden gebouwd mogen een kap hebben. De maximale hoogte van het dak is afhankelijk van de afstand van de daknok tot de perceelsgrens.

 

De maximale oppervlakte voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen binnen en buiten het bouwvlak is afhankelijk van de grootte van het bebouwingsgebied van de woning. Het uitgangspunt is dat 50% van het bebouwingsgebied mag worden bebouwd. Voor grotere percelen loopt dit op. Voor grote percelen met een bebouwingsgebied van meer dan 300 m² geldt dat in het uiterste geval 150 m² mag worden gebouwd. Dit is alleen anders als met de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak (m²)' een maat is aangegeven. Dan geldt die oppervlaktemaat als maximum.

 

Voor de voorgevel en op zijgevels mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen worden gebouwd. Bij de zijgevels moet het gaan om zijgevels die zicht hebben op of gelegen zijn aan de openbare weg of openbaar groen. De genoemde bouwdelen mogen tot 1,5 m uit de grens van het bouwvlak worden gebouwd. Tussen de gevel van een erker en de grens van het bouwperceel moet minstens 2,5 m ruimte worden gehouden. De maximaal toegestane bouwhoogte van de genoemde bouwdelen is mag niet meer zijn dan 3 m of 0,25 m boven de eerste bouwlaag van de woning. De breedte van de genoemde bouwdelen mag niet meer zijn dan 2/3 van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw waar het bouwdeel aangebouwd wordt. De breedte is daarnaast ook nog absoluut begrensd tot 4 m.

   

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

5.4.3 Waarde - Archeologie 4

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4', zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen', wordt overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Deze dubbelbestemming is bedoeld voor de bescherming en het veiligstellen van de (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden. Voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist. Dit met uitzondering van bepaalde verandering van bestaande bebouwing, bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte kleiner dan 1.000 m² en bouwwerken die niet dieper dan 0,3 m geplaatst kunnen worden.

5.4.4 Waarde - Ecologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie', zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen', wordt overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. De gronden zijn daarmee bestemd voor de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden.

5.5 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

 

Algemene bouwregels

Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werktreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

 

Ondergeschikte bouwdelen

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werktreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

 

Algemene gebruiksregels

Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval, het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning, het gebruik van woningen voor kamerbewoning en bijzondere woonvormen of een gebruik van gronden voor een paardenbak.

 

Uitoefening Bed & Breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een(bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

 

Algemene aanduidingsregels

Milieuzone - infiltratiegebied

Binnen de aanduiding milieuzone - infiltratiegebied geldt dat de gronden mede zijn aangewezen voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit.

   

Algemene afwijkingsregels

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen en de bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

Onder voorwaarden is tevens een overschrijding toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen.

5.6 Overgangs- en slotregeling

Overgangsregels

Hier is het wettelijk overgangsrecht geregeld: bouwwerken of gebruik zoals dat bestaat op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de in het nieuwe plan gegeven bebouwingsregels of het gebruik van de gronden en bouwwerken.

 

Slotregel

Deze regel geeft de exacte naam van het bestemmingsplan aan.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met deze wijziging zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn aan de opstelling van het plan en de uitvoering daarvan geen kosten verbonden. De initiatiefnemer is leges verschuldigd voor het in procedure brengen van dit bestemmingsplan.

 

De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente zal ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten, als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. Daarin zal ook het onderdeel afwenteling planschaderisico op worden genomen. De kans op planschade zal echter nihil zijn. De beoogde ontwikkeling betreft enkel een functiewijziging, de omliggende bewoners zullen geen hinder ervaren. De kans op planschade op de nabijgelegen school is ook nihil sinds de school zelf meewerkt aan de ontwikkeling. De kosten worden dankzij de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

6.2.1 Participatie

De verkoop van de woning speelt al twee jaar. Het maakt onderdeel uit van de verkoop van alle voormalige dienstwoningen van Valkenheide, die gelegen zijn aan de Scherpenzeelseweg en Woudenbergseweg. Deze direct belanghebbende buren cq bewoners hebben hun woning al eerder kunnen kopen  en zijn derhalve volledig op de hoogte van de voorgenomen ontwikkeling. Er is regelmatig contact tussen omwonende en initiatiefnemer betreft de voortgang van de ontwikkeling.

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijke vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro., gezonden naar de overlegpartners. Enkel opmerkingen van de provincie Utrecht hebben geleid tot aanpassingen, waarbij er tekstuele toevoegingen zijn gedaan. De andere vooroverlegpartners hadden geen opmerkingen op het bestemmingsplan.

6.2.3 Verslag zienswijzen

Onderliggend bestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijze ontvangen.