Valkenheide 28, 29, 30, 38, 39 en 43, Maarsbergen

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande maatschappelijke bestemming ter plaatse van de (voormalige) dienstwoningen Valkenheide 28, 29, 30, 38, 39 en 43 in Maarsbergen (gemeente Utrechtse Heuvelrug) te wijzigen in een woonbestemming. Deze woningen worden hoofdzakelijk bewoond door mensen die voorheen op het internaatsterrein werkzaam waren en die in deze woningen zorg verleenden aan inwonende minderjarigen (in de vorm van begeleid wonen). De woningen worden nu dus nog wel bewoond, maar zijn niet meer nodig en niet meer geschikt voor de uitvoering van de onderwijs- en zorgfuncties op het internaatsterrein Valkenheide. De huidige exploitant van de zorgfuncties (Pluryn) heeft deze woningen daarom verkocht aan de initiatiefnemer. Met de functiewijziging krijgen de zes woningen een volwaardige/reguliere woonbestemming en wordt het al bestaande gebruik ook juridisch-planologisch vastgelegd. Daarbij is op dit moment enkel de planologische functiewijziging aan de orde en blijft de feitelijke situatie gehandhaafd, zodat in het kader van dit bestemmingsplan geen sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden zijn voorzien.

 

In het geldende bestemmingsplan ‘buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen en Amerongen’ heeft het plangebied c.q. hebben de zes woningen de bestemming ‘Maatschappelijk’. De voorgenomen functiewijziging naar een woonbestemming past daarmee niet binnen dit bestemmingsplan. Ook zijn hiervoor in het geldende bestemmingsplan geen toepasselijke afwijkings- of wijzingsbevoegdheden opgenomen.

In een reactie op het voor de voorgenomen functiewijziging ingediende principeverzoek heeft de gemeente aangegeven/geconcludeerd dat het initiatief voor de functiewijziging van zes woningen geschikt is om verder uit te werken, waarbij aandachtspunten en/of randvoorwaarden ten aanzien van met name stedenbouw, cultuurhistorie, natuur en landschap zijn meegegeven. Om aan deze aandachtspunten/randvoorwaarden invulling te geven en om de voorgenomen functiewijziging juridisch-planologisch mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan nodig. De voorliggende toelichting voorziet in de hiervoor benodigde (ruimtelijke) onderbouwing.

 

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft vijf percelen die onderdeel uitmaken van Valkenheide, een buurtschap dat bij het meer noordelijk gelegen dorp Maarsbergen hoort. De betreffende percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Maarn, met de volgende nummers en oppervlaktes:

• C1797 met een oppervlakte van 1.430 m2 (Valkenheide 28);
• C1796 met een oppervlakte van 2.930 m2 (Valkenheide 29);
• C1800 met een oppervlakte van 8.590 m2 (Valkenheide 30);
• C1798 met een oppervlakte van 1.140 m2 (Valkenheide 38 en 39);
• C1808 met een oppervlakte van 770 m2 (Valkenheide 43).

Op deze percelen zijn vier vrijstaande woningen (Valkenheide 28, 29, 30 en 43) en twee halfvrijstaande woningen (Valkenheide 38 en 39) met bijgebouwen aanwezig. De onbebouwde delen van deze percelen zijn hoofdzakelijk ingericht als erf en tuin bij de woningen. Daarnaast zijn op een deel van de (buiten)randen van deze percelen bosschages aanwezig, die variëren in omvang. De percelen worden afwisselend begrensd door agrarische gronden, bosschages, woonpercelen en terreinen die een zorgfunctie hebben (en houden).

 

In de navolgende figuur is de globale ligging en begrenzing van de vijf percelen die het plangebied vormen weergegeven.

 

Figuur 1.1

Topografische kaart met plangebied globaal in rood.

  

1.3 Geldende bestemmingsplannen

De gronden van het plangebied maken onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 3 juli 2019. De betreffende gronden hebben de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ met de specifieke functieaanduiding ‘onderwijs’. Daarnaast hebben de gronden de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 4’ en ‘Waarde - Ecologie’. Tot slot is nog de gebiedsaanduiding ‘milieuzone - infiltratiegebied’ van toepassing. In de navolgende figuur is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan met de vijf percelen die het plangebied vormen weergegeven.

 

Figuur 1.2

Uitsnede bestemmingsplan ‘buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen’ met plangebied globaal in rood.

 

Het plangebied maakt onderdeel uit van één groot terrein met de bestemming ‘Maatschappelijk’ (met uitzondering van een smalle strook bij de woning Valkenheide 30, die de bestemming ‘Natuur’ heeft en houdt). Dit terrein is primair bestemd voor onderwijs en begeleid wonen. Reguliere bewoning van de bestaande dienstwoningen is daarmee ter plaatse van de zes woningen niet toegestaan. De woningen zijn echter al voor een langere periode niet meer in gebruik als dienstwoningen ten behoeve van de functie begeleid wonen. Met dit bestemmingsplan krijgen de zes woningen in het plangebied een woonbestemming. Hiervoor wordt (zoveel mogelijk) aangesloten op de bestemmingen ‘Wonen - B1’ en ‘Wonen - B2’ uit het geldende bestemmingsplan.

De voor ‘Waarde - Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. De voor ‘Waarde - Ecologie’ aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding van landschaps- en natuurwaarden. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - infiltratiegebied' geldt dat die gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede zijn aangewezen voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit. Aangezien dit bestemmingsplan enkel voorziet in een planologische functiewijziging, worden de genoemde dubbelbestemmingen en gebiedsaanduiding integraal overgenomen.

 

  

1.4 Planvorm

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels die daarop betrekking hebben, de in het bestemmingsplan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van bouw-werken en onbebouwde gronden. De juridische regeling is opgebouwd conform de SVPB 2012, de landelijke standaard voor het vervaardigen van bestemmingsplannen, die bij de invoering van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als verplichte opbouw is opgenomen.

Het bestemmingsplan bestaat formeel uit twee juridische onderdelen:

• een verbeelding: een digitaal GML-bestand met een specifiek nummer, in dit geval NL.IMRO.1581.MAAValkenheide-ON01;
• regels: deze regels zijn in de SVBP 2012 zoveel mogelijk gestandaardiseerd (onder andere de volgorde, indeling, benaming, begripsbepalingen, overgangsbepalingen en de slotbepaling).

 

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven, met bijbehorende verklaringen. De verklaringen leggen een verbinding tussen de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de regels. De verbeelding is opgebouwd volgens de richtlijn SVBP 2012.

Deze toelichting voorziet in de (ruimtelijke) onderbouwing bij de verbeelding en regels en vormt samen met deze twee onderdelen het bestemmingsplan.

 

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Omgeving/Valkenheide

Het plangebied is onderdeel van Valkenheide, een buurtschap dat bij het dorp Maarsbergen hoort. Valkenheide ligt tussen dit dorp en het dorp Leersum aan de N226/Woudenbergseweg. Het buurtschap Valkenheide ligt in de gemeente Utrechtse Heuvelrug en ligt tevens in het Nationaal Park Utrechtse Heuvelrug. Rondom Valkenheide liggen hoofdzakelijk bossen en agrarische gronden, de omgeving van het buurtschap heeft aan landelijk/natuurlijk karakter. Valkenheide is ontstaan in 1910, toen de Nederlandse Hervormde Kerk ter plaatse (heide)gronden kocht om er een internaat te bouwen. Dit internaat werd in 1912 geopend. Door latere uitbreidingen van het internaat en de bouw van dienstwoningen is Valkenheide daarna uitgegroeid tot een buurtschap met enkele tientallen woningen. Ook zijn in Valkenheide een VMBO-school (Vakcollege Maarsbergen) en een VSO REC 4-school (De Sprong) aanwezig, waar zowel in Valkenheide wonende leerlingen als 'externe' leerlingen onderwijs volgen. Het internaat heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een multifunctionele jeugdzorg-instelling en is tegenwoordig onderdeel van de organisatie Pluryn. Van de woningen in Valkenheide hebben vooral de woningen langs de buitenrand, langs de N226/Woudenbergseweg en Scherpenzeelseweg, al een bestemming als reguliere woning. In het binnengebied van Valkenheide bevinden zich echter nog diverse dienstwoningen, die voorheen zijn gebruikt voor de uitvoering van de onderwijs- en zorgfuncties op het instituutsterrein. Deze woningen worden hoofdzakelijk bewoond door mensen die voorheen op het internaatsterrein werkzaam waren en die in deze woningen zorg verleenden aan inwonende minderjarigen (in de vorm van begeleid wonen). Dit bestemmingsplan betreft zes van deze woningen en de daarbij behorende percelen, te weten Valkenheide 28, 29, 30, 38, 39 en 43.

 

Valkenheide 28

De woning Valkenheide 28 ligt circa 200 meter ten oosten van de N226/Woudenbergseweg. De directe omgeving van het bijbehorende woonperceel kan als volgt getypeerd worden:

• Aan de noordzijde grenst het perceel aan de weg Valkenheide, met schuin daarachter de woning Valkenheide 29 (zie hierna). Het perceel is via deze zijde ontsloten.
• Aan de oostzijde van het perceel ligt een bosperceel.
• Aan de zuidzijde ligt een kleine begraafplaats, die onderdeel is van het internaatsterrein.
• Aan de westzijde ligt een open, agrarisch perceel.

 

Het woonperceel is hoofdzakelijk ingericht als tuin bij de woning, met aan de oost- en zuidrand bosschages. De woning is gesitueerd op de noordelijke helft van het perceel en heeft één bouwlaag en een kap. Aan de voorzijde van de woning bevindt zich een lage aanbouw met een garage en ten oosten van de woning staat een vrijstaand bijgebouw. De woning Valkenheide 28 is gebouwd omstreeks 1940.

De woning is gebouwd als dienstwoning bij het internaat en is jarenlang gebruikt ten behoeve van de (zorg)functie begeleid wonen. Inmiddels is de woning als reguliere woning in gebruik.

 

Figuur 2.1

Luchtfoto Valkenheide 28 met plangebied in rood.

 

Valkenheide 29

De woning Valkenheide 29 ligt circa 200 meter ten oosten van de N226/Woudenbergseweg. De directe omgeving van het bijbehorende woonperceel kan als volgt getypeerd worden:

• Aan de noord- en westzijde ligt een open, agrarisch perceel.
• Aan de oostzijde van het perceel ligt een bosperceel, met circa 30 meter daarachter bebouwing met een zorgfunctie .
• Aan de zuidzijde grenst het perceel aan de weg Valkenheide, met schuin daarachter de woning Valkenheide 28 (zie hiervoor). Het perceel is via deze zijde ontsloten.

 

Het woonperceel is hoofdzakelijk ingericht als tuin bij de woning, met aan de noord- en oostrand bosschages. De woning is centraal op het perceel gesitueerd en heeft één bouwlaag en een kap. Aan de west- en achterzijde van de woning bevinden zich twee lage aanbouwen en ten noordwesten van de woning staan twee vrijstaande bijgebouwen. De woning Valkenheide 29 is gebouwd omstreeks 1935 en is aangewezen als gemeentelijk monument.

De woning is gebouwd als dienstwoning bij het internaat en is jarenlang gebruikt ten behoeve van de (zorg)functie begeleid wonen. Inmiddels is de woning als reguliere woning in gebruik.

 

Figuur 2.2

Luchtfoto Valkenheide 29 met plangebied in rood.

 

Valkenheide 30

De woning Valkenheide 30 ligt circa 500 meter ten oosten van de N226/Woudenbergseweg. De directe omgeving van het bijbehorende woonperceel kan als volgt getypeerd worden:

• Aan de noordzijde grenst het perceel aan de weg Valkenheide. Het perceel is via deze zijde ontsloten, in de noordwestelijke hoek.
• Aan de overige zijden van het perceel liggen afwisselend bospercelen en open, agrarische percelen.

Het woonperceel is hoofdzakelijk ingericht met bosschages. De woning is in het zuidwestelijk deel van het perceel gesitueerd en heeft twee bouwlagen en een kap. Aan één zijde van de woning bevindt zich een lage aanbouw. Direct rondom de woning is het perceel wel ingericht als tuin. Vanaf de woning ligt over het perceel een ontsluitingsweg van circa 70 meter in noordwestelijke richting. De woning Valkenheide 30 is gebouwd omstreeks 1935.

De woning is gebouwd als dienstwoning bij het internaat en is jarenlang gebruikt ten behoeve van de (zorg)functie begeleid wonen. Inmiddels staat de woning al langere tijd leeg en verkeert deze in een vervallen staat.

 

Figuur 2.3

Luchtfoto Valkenheide 30 met plangebied in rood.

 

Valkenheide 38 en 39

De dubbele woning Valkenheide 38 en 39 ligt circa 500 meter ten oosten van de N226/Woudenbergseweg. De directe omgeving van het bijbehorende woonperceel kan als volgt getypeerd worden:

• Aan de noord- en oostzijde ligt een open, agrarisch perceel.
• Aan de zuidzijde van het perceel liggen een parkeerplaats en bosschage, met circa 25 meter daarachter bebouwing met een zorgfunctie.
• Aan de westzijde grenst het perceel aan de weg Valkenheide, met circa 25 meter daarachter bebouwing met een zorgfunctie (die op het moment van schrijven nog in aanbouw is). Het perceel is via deze zijde ontsloten.

Het woonperceel is hoofdzakelijk ingericht als tuin bij de halfvrijstaande woningen. De dubbele woning is centraal op het perceel gesitueerd en heeft één bouwlaag en een kap. Aan de noordwestzijde van de dubbele woning bevindt zich een lage aanbouw (bij nummer 39). De dubbele woning Valkenheide 38 en 39 is gebouwd omstreeks 1935 betreft volgens opgave van de gemeente Utrechtse Heuvelrug een pand met cultuurhistorische, beeldbepalende waarde.

De dubbele woning is gebouwd als dienstwoning bij het internaat en is jarenlang gebruikt ten behoeve van de (zorg)functie begeleid wonen. Inmiddels zijn de woningen als reguliere woning in gebruik.

 

Figuur 2.4

Luchtfoto Valkenheide 38 en 39 met plangebied in rood.

 

Valkenheide 43

De woning Valkenheide 43 ligt circa 100 meter ten oosten van de N226/Woudenbergseweg. De directe omgeving van het bijbehorende woonperceel kan als volgt getypeerd worden:

• Aan de noord- en westzijde liggen woonpercelen bij de woningen aan de Scherpenzeelseweg.
• Aan de oostzijde van het perceel ligt een ontsluitingsweg, met direct daarachter een open, agrarisch perceel. Het perceel is via deze zijde ontsloten.
• Aan de zuidzijde ligt een (voormalige en) kleinschalige kwekerij (Valkenheide 44). De genoemde ontsluitingsweg loopt vanaf het perceel circa 100 meter in zuidelijke richting, tot aan de weg Valkenheide.

Het woonperceel is ingericht als tuin bij de woning, met aan de noordzijde een bosschage. De woning is gesitueerd op de zuidelijke helft van het perceel en heeft één bouwlaag en een flauwe kap.

 

Het woonperceel is hoofdzakelijk ingericht als tuin bij de woning, met aan de noord- en oostrand bosschages. De woning is centraal op het perceel gesitueerd en heeft één bouwlaag en een kap. Ten noordwesten van de woning staan twee vrijstaande bijgebouwen. De woning Valkenheide 43 is gebouwd omstreeks 1980.

De woning is gebouwd als dienstwoning bij het internaat en is jarenlang gebruikt ten behoeve van de (zorg)functie begeleid wonen. Inmiddels is de woning als reguliere woning in gebruik.

 

Figuur 2.5

Luchtfoto Valkenheide 43 met plangebied in rood.

   

 

  

 

 

 

 

 

2.2 Nieuwe situatie

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande maatschappelijke bestemming ter plaatse van de (voormalige) dienstwoningen Valkenheide 28, 29, 30, 38, 39 en 43 te wijzigen in primair een woonbestemming. Van deze zes woningen worden er inmiddels vijf regulier bewoond, onder andere door mensen die voorheen op het internaatsterrein werkzaam waren en die in deze woningen zorg verleenden aan inwonende minderjarigen (in de vorm van begeleid wonen). De woningen worden nu dus nog wel bewoond, maar zijn niet meer nodig en niet meer geschikt voor de uitvoering van de onderwijs- en zorgfuncties op het internaatsterrein Valkenheide. De huidige exploitant van de zorgfuncties (Pluryn) heeft deze woningen daarom verkocht aan de initiatiefnemer. Met de functiewijziging krijgen de zes woningen een volwaardige/reguliere woonbestemming en wordt het al bestaande gebruik ook juridisch-planologisch vastgelegd. Daarbij is op dit moment enkel de planologische functiewijziging aan de orde en blijft de feitelijke situatie gehandhaafd, zodat in het kader van dit bestemmingsplan geen sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden zijn voorzien.

 

Uitgangspunten

In reactie op het principeverzoek zijn met name de volgende uitgangspunten ten aanzien van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap meegegeven:

1. Reguliere bewoning van de voormalige dienstwoningen is niet bezwaarlijk, omdat er geen sprake is van een negatieve invloed op de maatschappelijke bestemming. Voorwaarde is wel dat er in de toekomst niet opnieuw dienstwoningen kunnen worden opgericht. Ook blijven de dubbelbestemmingen van toepassing op de woonpercelen.
2. De bestemmingsvlakken mogen in ieder geval niet groter worden dan de af te splitsen kadastrale
   percelen en de kadastrale grenzen mogen ook nergens worden overschreden.
3. Omvorming van wonen ten dienste van de maatschappelijke bestemming naar regulier wonen heeft naar verwachting op het landschap geen effect. Bij alle gebouwen is ook al sprake van een tuin. Het meest essentieel is de dubbelbestemming ‘Waarde - Ecologie’ die er op de percelen ligt. We willen voorkomen dat de percelen anders ingericht gaan worden; dat kan wel een negatief effect hebben op het landschap. Uitgangspunt is dat wat nu bos is, ook bos blijft en dat de omvorming naar regulier wonen niet leidt tot de kap van bomen.

 

Aan de voorgaande uitgangspunten is in dit bestemmingsplan als volgt invulling gegeven:

1. De mogelijkheden om de zes woningen als dienstwoning te gebruiken worden ‘wegbestemd’ en de geldende dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 4’ en ‘Waarde - Ecologie‘ zijn integraal overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.
2. Voor de bestemmingsvlakken van de woningen Valkenheide 28 en 38/39 zijn de
   bestaande kadastrale perceelgrenzen aangehouden. Voor de woningen Valkenheide 29
   en 43 is vanwege respectievelijk de omvang en inrichting van het bijbehorend perceel
   gekozen om enkele perceeldelen een tuinbestemming te geven. Tot slot is voor de woning
   Valkenheide 30 vanwege de grootte en inrichting van het bijbehorend perceel een
   regeling gekozen waarbij de resterende gronden een natuurbestemming krijgen.
   Concreet leidt dit per woning/kadastraal perceel tot de volgende onderverdeling qua
   bestemmingen:

• Valkenheide 28; het bijbehorende kadastrale perceel met een oppervlakte van 1.430
  m2 krijgt in zijn geheel een woonbestemming;
• Valkenheide 29; van het bijbehorende kadastrale perceel met een oppervlakte van
  2.930 m2 krijgt 1.850 m2 een woonbestemming en 1.080 m2 een tuinbestemming. Deze
  tuinbestemming betreft stroken van circa 9 meter breed langs de drie zijden van het
  perceel die niet aan de weg Valkenheide liggen;
• Valkenheide 30; van het bijbehorende kadastrale perceel met een oppervlakte van
  8.590 m2 krijgt 1.365 m2 een woonbestemming en 7.225 m2 een natuurbestemming.
  Deze natuurbestemming betreft daarmee het grootste deel van het perceel, alleen het
  middenop gelegen deel met de woning en direct omliggende gronden krijgt een
  woonbestemming;
• Valkenheide 38 en 39; het bijbehorende kadastrale perceel met een oppervlakte van
  1.140 m2 krijgt in zijn geheel een woonbestemming;
• Valkenheide 43; van het bijbehorende kadastrale perceel met een oppervlakte van 770
  m2 krijgt 525 m2 een woonbestemming en 245 m2 een tuinbestemming. Deze
  tuinbestemming betreft het meest noordelijke deel van het perceel, met een maximale
  breedte van circa 18 meter.
  Per saldo wordt daarmee van een totale oppervlakte van 14.860 m2 die een
  maatschappelijke bestemming (met bouwvlak) had, 6.310 m2 (42 %) bestemd voor wonen
  (met bouwvlak), 1.325 m2 (9 %) voor tuin (zonder bouwvlak) en 7.225 m2 (49 %) voor
  natuur (zonder bouwvlak).

3. Zoals hiervoor al is aangegeven zijn in het kader van dit bestemmingsplan geen sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden voorzien en is de dubbelbestemming ‘Waarde - Ecologie‘ zijn integraal overgenomen. Een andere inrichting van de percelen, met inbegrip van eventuele kap van bomen, is op grond van deze dubbelbestemming niet zonder omgevingsvergunning mogelijk. Deze wordt in beginsel alleen verleend als natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden aangetast.

Aanvullend is naar aanleiding van de recente besluitvorming over het bestemmingsplan ’Valkenheide 42, Maarsbergen’, dat voorziet in een vergelijkbare functiewijziging van één voormalige dienstwoning op het internaatsterrein Valkenheide, gekozen om uitsluitend de bestaande inhoud van de zes woningen c.q. hoofdgebouwen positief te bestemmen.

 

3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid dat ruimtelijk en functioneel relevant is voor het plangebied. Het betreft hier zowel rijksbeleid als provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

 

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

 

Toetsing

Dit bestemmingsplan raakt geen van de nationale belangen zoals verwoord in de NOVI.

 

3.1.2 Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken, zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Op 1 januari 2017 is het besluit geconsolideerd.

 

In het Barro is een aantal projecten die van rijksbelang zijn, opgenomen en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Ten tijde van de inwerkingtreding van het Barro waren zes ‘projecten’ beschreven:

• Project Mainport ontwikkeling Rotterdam.
• Kustfundament.
• Grote rivieren.
• Waddenzee en Waddengebied.
• Defensie.
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

 

Na de publicatie van het Barro, is het besluit per 1 oktober 2012 gewijzigd. Met de wijziging zijn algemene regels voor bestemmingsplannen aan het besluit toegevoegd. Zo bepaalt het Barro onder meer dat bestemmingsplannen de doorvaart voor schepen niet mogen belemmeren als in het plan zich een vrijwaringzone van een rijksvaarweg bevindt. Verder staat eveneens in dit besluit dat bestemmingsplannen binnen reserveringsgebieden geen plannen mogen bevatten die uitbreidingen van het spoor belemmeren. Een bestemmingsplanwijziging mag ook geen belemmering bevatten voor het gebruik en geschikt maken van elektriciteitsproductie-installaties, kernenergiecentrales, hoogspanningsverbindingen, buisleidingen, de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), primaire waterkeringen (buiten het kustgebied) en het IJsselmeergebied.

 

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

 

Toetsing

De locatie ligt niet in een gebied dat is vastgelegd in het Barro. Wel ligt de locatie in het Rarro-gebied ‘radarverstoringsgebied behorende bij radarstation Soesterberg’. Omdat dit bestemmingsplan niet voorziet in nieuwe bebouwing kan nadere toetsing voor dit gebied achterwege blijven. Dit bestemmingsplan is daarom niet in strijd met het Barro of Rarro.

 

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de onderliggende vraag in de regio, de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en een multimodale ontsluiting. Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden, waarbij ook de Ladder voor duurzame verstedelijking aangepast is. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

 

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

 

Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

 

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en dient overprogrammering te worden voorkomen. Middels de 'ladder voor duurzame verstedelijking' vindt een toetsing door de gemeente plaats.

 

In de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt beschreven wat de behoefte aan de betreffende ontwikkeling is, en, indien de ontwikkeling mogelijk gemaakt wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

 

Toetsing

Dit bestemmingsplan voorziet enkel in een planologische functiewijziging van zes bestaande woningen, waarmee geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Dit bestemmingsplan is daarom niet in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

 

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: Hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren:

• Met slim combineren wordt bedoeld dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.
• Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

 

Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie daarbij richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

 

Toetsing

Specifiek voor het plangebied zijn de volgende kaartonderdelen uit de omgevingsvisie relevant:

• Uit kaartnummer 4 volgt dat het plangebied onderdeel is van een ‘Beschermingszone drinkwaterwinning’. Deze is opgenomen voor de bescherming van bestaande drinkwaterwinningen in de provincie. Vanwege de bevolkingsgroei en de toenemende bedrijvigheid is er tot 2050 extra drinkwater nodig. Daarnaast is het van belang om een deel van het grondwater te beschermen. De ontwikkeling c.q. functiewijziging die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is qua aard dusdanig dat het geen relevante invloed heeft op de drinkwaterwinning.
• Uit kaartnummer 11 volgt dat het plangebied onderdeel is van het ‘Landschap Utrechtse Heuvelrug’. Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten. De provincie Utrecht heeft de ambitie om de kernkwaliteiten van de landschappen te behouden en doorontwikkelen. De ontwikkeling c.q. functiewijziging die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, heeft gezien de aard geen relevante gevolgen voor de kernkwaliteiten van het landschap van de Utrechtse Heuvelrug.
• Uit kaartnummer 12 volgt dat het plangebied onderdeel is van een ‘CHS - Archeologisch waardevolle zone’. Het beleid voor deze zone is gericht op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem. Met de ontwikkeling c.q. functiewijziging die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, worden archeologische waarden niet aangetast.
• Uit kaartnummer 13 volgt dat het plangebied onderdeel is van het ‘Natuurnetwerk Nederland’ (NNN). Het beleid voor het NNN gaat uit van bescherming van de kernkwaliteiten van deze natuurgebieden. Voor een nadere toetsing op dit punt wordt verwezen naar paragraaf 4.4. Uit deze toetsing volgt dat dit bestemmingsplan inpasbaar is in het NNN.

 

Op basis van het voorgaande wordt dit bestemmingsplan in overeenstemming met de Omgevingsvisie provincie Utrecht geacht.

 

3.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening. In deze omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

 

Toetsing

Specifiek voor het plangebied zijn de volgende kaartonderdelen uit de omgevingsverordening relevant:

• Uit kaartnummer 6 volgt dat het plangebied gelegen is in een gebied dat is aangeduid als ‘Kwetsbare strategische grondwatervoorraad’. In dit gebied zijn activiteiten die risico's vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie niet toegestaan. Dit bestemmingsplan maakt geen activiteiten mogelijk die negatieve gevolgen kunnen hebben op de grond- en oppervlaktewaterwinning.
• Uit kaartnummer 12 volgt dat het plangebied onderdeel is van het ‘Natuurnetwerk Nederland’ (NNN). Hieruit volgt dat in deze toelichting moet worden bezien of dit bestemmingsplan in overeenstemming is met de instructieregel in artikel 6.3, lid 1 en 2 van de omgevingsverordening:
  1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het natuurnetwerk Nederland bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurnetwerk Nederland […] of die kunnen leiden tot een vermindering van de kwaliteit, de oppervlakte of de samenhang van het natuurnetwerk Nederland, tenzij sprake is van:
     1. ruimtelijke ontwikkelingen vanwege een groot openbaar belang, waarbij er geen reële alternatieven zijn die het natuurnetwerk Nederland niet of minder aantasten;
     2. ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot aantasting worden gecompenseerd binnen een met die ruimtelijke ontwikkeling samenhangend gebied en met dusdanige activiteiten dat de uitvoering van die activiteiten gezamenlijk binnen 10 jaar resulteert in een duidelijk aantoonbare meerwaarde voor het natuurnetwerk Nederland voor wat betreft kwaliteit, oppervlakte en samenhang; of
     3. ruimtelijke ontwikkelingen in het natuurnetwerk Nederland die beperkt worden gewijzigd of worden toegevoegd, waarbij die wijziging of toevoeging noodzakelijk is voor de instandhouding van de bestaande bestemming.
  2. Onder de oppervlakte van het natuurnetwerk Nederland als bedoeld in het eerste lid wordt in ieder geval niet de bestaande legale bebouwing, erven en verhardingen begrepen. Omdat dit bestemmingsplan niet voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in de omgevingsverordening, mag dit bestemmingsplan in beginsel in overeenstemming met deze instructieregel worden geacht. Omdat dit bestemmingsplan wel voorziet in enige wijziging van de planologische mogelijkheden is de ‘nee, tenzij’-benadering die geldt voor ontwikkelingen in het NNN getoetst in een ecologisch onderzoek. Voor deze toetsing wordt verder verwezen naar paragraaf 4.4. Uit deze toetsing volgt dat dit bestemmingsplan inpasbaar is in het NNN.
• Uit kaartnummer 15 volgt dat het plangebied onderdeel is van een ‘CHS - Archeologisch waardevolle zone’. Voor een nadere toetsing op dit punt wordt verwezen naar paragraaf 4.6. Met de ontwikkeling c.q. functiewijziging die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, worden archeologische waarden niet aangetast.
• Uit kaartnummer 16 volgt dat het plangebied onderdeel is van het ‘Landschap Utrechtse Heuvelrug’. De ontwikkeling c.q. functiewijziging die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, heeft gezien de aard geen relevante gevolgen voor de kernkwaliteiten van het landschap van de Utrechtse Heuvelrug.
• Uit kaartnummer 18 volgt dat het plangebied onderdeel is van het ‘Landelijk gebied’. Binnen dit gebied is verstedelijking in beginsel niet toegestaan. In het geval van dit bestemmingsplan is verstedelijking als bedoeld in de omgevingsverordening echter niet aan de orde, omdat enkel sprake is van een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen.
• Uit kaartnummer 21 volgt dat het plangebied onderdeel is van een ‘Aandachtsgebied stiltegebied’. Dit is een zone van 1500 meter rondom een stiltegebied, waarin rekening moet worden gehouden met het behoud van een voldoende laag geluidniveau in het stiltegebied. Het plangebied is daarbij aanvullend ook gelegen in een gebied dat is aangeduid als ‘Bestaand evenement of activiteit’. Bestaande activiteiten in deze gebieden krijgen in de omgevingsverordening een uitzonderingspositie en mogen in beginsel voortgezet worden. Dit bestemmingsplan betreft een functiewijzing met behoud van het bestaande gebruik van zes woningen voor de activiteit ‘wonen’. Deze bestaande activiteit wordt niet vergoot c.q. uitgebreid, zodat ook geen sprake is van negatieve effecten op het nabijgelegen stiltegebied.

 

Op basis van het voorgaande wordt dit bestemmingsplan in overeenstemming met de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht geacht.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Utrechtse Heuvelrug

 

De gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug heeft in juli 2023 de Omgevingsvisie Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. Hierin schetst de gemeente haar visie op de fysieke leefomgeving voor de langere termijn. Daarbij is de context dat er grote opgaven op de gemeente afkomen, zoals de energietransitie, verstedelijking in de regio, woningtekorten en toenemende recreatiebehoefte. Maar ook binnen de gemeente verandert er van alles: de leefbaarheid in dorpen kan onder druk komen te staan door (onder andere) vergrijzing en toenemende automobiliteit. En de verhouding tussen inwoners en overheid verandert. De omgevingsvisie presenteert de strategie voor hoe de gemeente met deze uitdagingen om wil gaan.

 

De ambities zijn daarbij ingedeeld in de drie kernprincipes: kwalitatief hoogwaardige leefomgeving, vitale dorpen en toekomstgericht. Bij iedere ambitie is in de omgevingsvisie toegelicht wat er onder verstaan wordt en welke keuzes worden gemaakt om de ambitie te kunnen bereiken in de periode tot 2040. Vervolgens is in de omgevingsvisie beschreven hoe de ambities en keuzes per gebied uitpakken. Deze beschrijving omvat in hoofdzaak een toelichting over de bijzondere waarden van en kenmerken van ieder gebied en de keuzes die voor dat gebied gemaakt worden.

 

Tot slot van de omgevingsvisie geeft de gemeente aan verantwoordelijk te zijn voor een zorgvuldige afweging van de verschillende belangen. Wet- en regelgeving geven hiervoor een

kader, waarbinnen de gemeente beslissingen neemt en beargumenteert. In het afsluitende hoofdstuk van de omgevingsvisie is kort beschreven welke afwegingen de gemeente maakt en hoe tot beslissingen gekomen wordt.

 

Toetsing

Het plangebied maakt op grond van de omgevingsvisie onderdeel uit van het gebied De Noordelijke Flank. Over de waarden en kenmerken van dit gebied is in de omgevingsvisie onder andere het volgende aangegeven:

• Deze smalle overgangszone tussen de heuvelrug en de Gelderse Vallei kent een kleinschalig landschap met bos, weiden en verspreid liggende boerderijen.
• Met name de overgang van bos naar open gebied en de aanwezigheid van kwel van de heuvelrug maakt dat dit een waardevol gebied is voor planten en dieren.
• Tussen de bossen bij Leersum ligt Valkenheide: een buurtschapje met een instelling voor jeugdzorg en een aantal scholen.

Binnen dit bestemmingsplan is enkel sprake van een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen, waarbij een relevante impact op de waarden en kenmerken van het omliggende gebied niet aan de orde wordt geacht. Benadrukt wordt dat in dit bestemmingsplan nadrukkelijk rekening is gehouden met ecologische waarden c.q. (beschermde) planten en dieren (zie verder paragraaf 4.4). Daar komt bij dat in dit bestemmingsplan ook rekening is gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden (zie verder paragraaf 4.5) en dat niet voorzien wordt in woningbouw. Om die reden is het bestemmingsplan nadrukkelijk in overeenstemming met de specifieke keuzes inzake behoud van cultuurhistorische waarden en prettig wonen voor jong en oud, die in de omgevingsvisie voor dit gebied zijn opgenomen. 

 

Gezien het voorgaande wordt dit bestemmingsplan in overeenstemming met de Omgevingsvisie Utrechtse Heuvelrug geacht.

 

3.3.2 Woonvisie 2018-2022

De gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug heeft in 2018 de ‘Woonvisie 2018-2022’ vastgesteld. Met de woonvisie wordt richting gegeven aan demografische ontwikkelingen, veranderingen in de samenleving en wetgeving op het gebied van wonen. Voor de woonvisie zijn demografische prognoses tot 2040 gebruikt, maar de focus ligt op de komende vier jaar. De woonvisie bestaat uit drie hoofdthema's: woningmarkt in beweging, thuis in de wijk en duurzaam wonen.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug maakt deel uit van een regionale woningmarkt waar de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Daarnaast signaleerde de gemeente in het Woonbehoefteonderzoek Utrechtse Heuvelrug 2015 dat de woningvoorraad in de gemeente niet goed aansluit bij de huishoudensprognoses: er zijn veel grote twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen terwijl de huishoudens steeds kleiner worden en daarmee de behoefte aan kleinere woningen toeneemt.

Doordat de vraag groter is dan het aanbod en de voorraad niet goed aansluit bij de vraag is het voor de inwoners van de gemeente moeilijk om te verhuizen naar een geschikte woning. Om de druk niet verder op te laten lopen is het daarom belangrijk dat er voldoende woningen worden bijgebouwd.

 

Toetsing

Volgens de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) hebben de zes woningen in dit bestemmingsplan al een woonfunctie, waardoor met de functiewijziging geen woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Nadere toetsing aan de woonvisie is daarom niet aan de orde.

 

4 Specifieke wet- en regelgeving

4.1 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een bestemmingsplan op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied. In het kader van specifiek het aspect parkeren is daarbij op basis van artikel 34.3 van het bestemmingsplan ‘buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen’, het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (GVVP) van belang. Daaruit volgt dat bij een bestemmingsplan in voldoende parkeergelegenheid dient te worden voorzien.

 

Toetsing

Het verkeer van en naar de zes woningen wordt net als in de huidige situatie ontsloten via de weg Valkenheide. Aangezien er enkel een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen plaatsvindt, is een toename van verkeersbewegingen van en naar het plangebied niet aan de orde. Het aspect verkeer vormt daarom geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

Analoog aan het aspect verkeer geldt dat als gevolg van de functiewijziging geen toename van de parkeerbehoefte ontstaat. In de bestaande situatie wordt de parkeerbehoefte op eigen terrein opgevangen en dit blijft zo in de nieuwe situatie . Het aspect parkeren vormt daarom geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.2 Milieu

4.2.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (hierna: m.e.r.) is bedoeld om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (m.e.r.) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die (aanzienlijke) nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Dit betekent dat de plannen of activiteiten ook een bepaalde omvang moeten hebben om m.e.r.-(beoordelings)plichtig te zijn.

 

Aan de hand van de in het Besluit milieueffectrapportage omschreven m.e.r.-plichtige activiteiten met de bijbehorende drempelwaarden, kan worden bepaald of een project m.e.r.-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) is. De drempelwaarden in het Besluit m.e.r. zijn gebaseerd op algemene kenmerken van een activiteit en een globale aanname dat bij gevallen onder de drempelwaarde geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Dat hoeft echter niet altijd het geval te zijn: in bepaalde gevallen kan een activiteit met een kleinere omvang ook belangrijke nadelige milieugevolgen hebben. Om te voorkomen dat er bij projecten met een kleinere omvang belangrijke milieugevolgen over het hoofd worden gezien is het voor alle projecten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden liggen verplicht om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

 

In bijlage D van het Besluit m.e.r. is een groot aantal activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.- beoordelingsplicht geldt. Eén van de genoemde activiteiten betreft ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ (activiteit D11.2). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig in geval deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of wanneer het gaat om een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer betreft.

 

Toetsing

De voorgenomen functiewijziging van zes dienstwoningen naar reguliere woningen ligt ruim onder de bovengenoemde drempelwaarde waarvoor conform het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk is. Gelet hierop is daarom de vraag of sprake is van (de aanleg, wijziging of uitbreiding van) een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Uit de jurisprudentie, te weten (onder andere) de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:694) en 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348), volgt dat het antwoord op deze vraag afhangt van: de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen.

Uit deze uitspraken volgt eveneens dat het antwoord op de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject niet afhankelijk is van: het antwoord op de vraag of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

 

Gelet op het voorgaande is qua aard en omvang (slechts) sprake van een planologische functiewijziging in het gebruik van zes al bestaande woningen, waarbij de bebouwde oppervlakte niet verandert en de functie past in de omgeving van het plangebied. Om die reden is geen sprake van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Een m.e.r.-beoordeling op basis van een aanmeldingsnotitie is daarom niet aan de orde geacht in het kader van dit bestemmingsplan. Op basis van de planbeschrijving in hoofdstuk 2 en de in hoofdstuk 4 beoordeelde milieuaspecten kan geconcludeerd worden dat belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

 

4.2.2 Bodem

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in kaart te brengen. Duidelijk moet zijn of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en hoe deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

 

Toetsing

Met dit bestemmingsplan is geen sprake van een wijziging naar een functie die grotere of andere bodemrisico’s met zich meebrengt. De gronden in het plangebied worden in de huidige situatie immers ook al gebruikt voor de functie wonen en dit verandert niet. Om die reden is het uitvoeren van een bodemonderzoek niet nodig geacht. Het aspect bodem vormt daarom geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.2.3 Geluid

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object, hiervoor kent de wet geluidgevoelige bestemmingen, zoals wonen, zorg en onderwijs.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan een ontheffing van de voorkeursgrenswaarden worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

 

Toetsing

De zes bestaande woningen in dit bestemmingsplan zijn geluidgevoelige bestemmingen, maar betreffen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen waarvoor de Wet geluidhinder van toepassing is. Om die reden is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet nodig geacht. Het aspect geluid vormt daarom geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.2.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. In artikel 5.16 van de Wm is vastgelegd dat voor een plan dat ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de lucht-kwaliteit, geen uitgebreid luchtkwaliteit¬ onderzoek uitgevoerd hoeft te worden en het plan doorgang kan vinden. Met andere woorden, draagt een project niet of niet in betekenende mate bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering.

 

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Grotere projecten die in betekenende mate bijdrage kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

 

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

 

Toetsing

In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen zijn een aantal activiteiten opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Hieronder vallen woningbouwlocaties die, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvatten. De voorgenomen ontwikkeling betreft 6 al bestaande woningen. Hiermee blijft de ontwikkeling ruimschoots onder de grens voor niet in betekenende mate. Op grond van het voorgaande valt geen negatief effect op de luchtkwaliteit c.q. een toename van de concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10) ter plaatse te verwachten.

 

Toetsing aan grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijnstof (PM2,5) is gezien het voorgaande niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt hierna nog wel kort ingegaan op de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in het plangebied, in relatie tot de geldende grenswaarden. Via de dichtst bij het plangebied gelegen rekenpunten op de kaart van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (ten westen van Valkenheide 43 langs de N226/Woudenbergseweg) zijn hierover de volgende data verkregen:

• De jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) bedroeg circa 12,7 µg/m3 in 2021 en neemt naar verwachting af tot circa 8,7 µg/m3 in 2030.
• De jaargemiddelde concentratie fijnstof (PM10) bedroeg circa 15,9 µg/m3 in 2021 en neemt naar verwachting af tot circa 13,9 µg/m3 in 2030.
• De jaargemiddelde concentratie zeer fijnstof (PM2,5) bedroeg circa 8,9 µg/m3 in 2021 en neemt naar verwachting af tot circa 7,0 µg/m3 in 2030.

Voor stikstofdioxide, fijnstof en zeer fijnstof zijn voor het jaargemiddelde respectievelijk de volgende grenswaarden van toepassing: 40 μg/m3 (NO2), 40 μg/m3 (PM10) en 25 μg/m3 (PM2,5). Aan deze grenswaarden wordt in het plangebied ruimschoots voldaan.

 

Het aspect luchtkwaliteit vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.2.5 Bedrijven en milieuzonering

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat overheden bij het vaststellen van ruimtelijke plannen moeten aantonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1 lid 1). Onderdeel hiervan is het zorgen voor een goede milieuzonering: de overheid moet erop toe te zien dat er voldoende afstand in acht wordt genomen tussen enerzijds functies die hinder of gevaar veroorzaken (bijvoorbeeld bedrijven), en anderzijds functies die daar last van hebben (bijvoorbeeld woningen). Die afstand moet ook weer niet onnodig groot zijn, omwille van een efficiënt ruimte­gebruik.

 

De VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ editie 2009 is een hulpmiddel voor milieuzonering in de ruimtelijke planvorming. Met milieuzonering kan ervoor worden gezorgd dat nieuwe bedrijven op een verantwoorde afstand van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

 

Tabel 4.1

Overzicht richtafstanden VNG-publicatie

 

De publicatie hanteert een tweetal verschillende omgevingstypen voor de richtafstanden: het omgevingstype ‘gemengd gebied’ en het omgevingstype ‘rustige woonwijk/rustig buitengebied’. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en in rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van een rustig woongebied. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden, zonder dat dit ten koste gaat van het leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd als sprake is van omgevings-type ‘gemengd gebied’. In de tabel 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

 

Toetsing

Vanwege de ligging in een landelijk gebied kan het omgevingstype geclassificeerd worden als een ‘rustige woonwijk’. Dit betekent dat de richtafstanden uit de middelste kolom in tabel 4.1 aan de orde zijn. In de omgeving van het plangebied zijn geen echter geen bedrijven c.q. bedrijfsbestemmingen met bijbehorende richtafstanden aanwezig. Wel is rondom het plangebied in veel gevallen een maatschappelijke bestemming aanwezig, waar uitsluitend de functies onderwijs en begeleid wonen zijn toegestaan. Deze activiteiten kunnen vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering als maximaal milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter worden beschouwd. Hierna is per woning de richtafstand beoordeeld, waarbij de bestaande (bedrijfs)activiteiten en (toekomstige) bebouwing binnen deze bestemming als uitgangspunt zijn gehanteerd:

• Binnen 30 meter van de woning Valkenheide 28 liggen in de maatschappelijke bestemming geen gebouwen die gebruikt worden voor onderwijs en/of begeleid wonen. Het dichtstbij gelegen gebouw dat als zodanig in gebruik is ligt op circa 80 meter van het plangebied, op het adres Valkenheide 41. Ten zuiden van de woning Valkenheide 28 is binnen de maatschappelijke bestemming een begraafplaats toegestaan, waarvoor vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter aan de orde is. Aan deze richtafstand kan voldaan worden, aangezien zowel het erf bij de woning als de begraafplaats binnen circa 5 meter van de perceelsgrens niet zijn ingericht voor langdurige aanwezigheid van mensen c.q. langdurig gebruik. Daar komt bij dat het een relatief kleine begraafplaats betreft, die niet (meer) actief gebruikt wordt.
• Binnen 30 meter van de woning Valkenheide 29 liggen in de maatschappelijke bestemming geen gebouwen die gebruikt worden voor onderwijs en/of begeleid wonen. Het dichtstbij gelegen gebouw dat als zodanig in gebruik is ligt op circa 35 meter van het plangebied, op het adres Valkenheide 41.
• Binnen 30 meter van de woning Valkenheide 30 liggen in de maatschappelijke bestemming geen gebouwen die gebruikt worden voor onderwijs en/of begeleid wonen. Het dichtstbij gelegen gebouw dat als zodanig in gebruik is ligt op circa 65 meter van het plangebied, op het adres Valkenheide 22.
• Binnen 30 meter van de dubbele woning Valkenheide 38 en 39 zijn in de maatschappelijke bestemming gebouwen in aanbouw die gebruikt gaan worden voor begeleid wonen. Het dichtstbij gelegen gebouw dat als zodanig gebruikt gaat worden komt circa 20 meter ten westen van het plangebied te liggen, op het adres Valkenheide 40. De afstand tot de dubbele woning zelf is met 35 meter aanzienlijk groter. In dit geval kan die laatste afstand als richtafstand worden aangehouden, omdat niet valt te verwachten dat de bewoners van de dubbele woning langdurig in het voorerfgebied zullen verblijven (hiervoor is de achtererfgebied veel meer geschikt). Daar komt nog bij dat voor specifiek de functie begeleid wonen ook een lagere milieucategorie dan 2 kan worden aangehouden, omdat het een activiteit betreft die goed vergelijkbaar is met bijvoorbeeld een appartementengebouw. Wanneer voor de functie begeleid wonen wordt uitgegaan van milieucategorie 1 met een richtafstand van 10 meter, wordt voor de dubbele woning Valkenheide 38 en 39 ruimschoots voldaan aan de richtafstand ten opzichte van Valkenheide 40. Overigens ligt ten zuidoosten van de dubbele woning Valkenheide 38 en 39 in de maatschappelijke bestemming ook nog een bestaand gebouw dat gebruikt wordt voor begeleid wonen, op het adres Valkenheide 37z1. Dit gebouw ligt op circa 30 meter van het plangebied, waarmee wordt voldaan aan de richtafstand.
• Binnen 30 meter van de woning Valkenheide 43 liggen in de maatschappelijke bestemming geen gebouwen die gebruikt worden voor onderwijs en/of begeleid wonen. Het dichtstbij gelegen gebouw dat als zodanig in gebruik is ligt op circa 180 meter van het plangebied, op het adres Valkenheide 41.

 

Uit de voorgaande beoordeling volgt dat voor de zes bestaande woningen in dit bestemmingsplan wordt voldaan aan de richtafstanden. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt op basis hiervan geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

 

4.2.6 Externe veiligheid

Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving van:

• Het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• Het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen);
• Het transport van aardgas en brandstoffen door buisleidingen;
• Het gebruik van luchthavens en overige risicobronnen zoals bijvoorbeeld windturbines hoogspanningslijnen en zendmasten.

 

Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), voor zover de risico's door een inrichting worden veroorzaakt. Voor ondergrondse buisleidingen gelden het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

 

Voor het transport van gevaarlijke stoffen gelden sinds 1 april 2015 het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. De Basisnetten Weg, Water en Spoor geven de verhouding aan tussen ruimtelijke ordening en de risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen over rijkswegen, hoofdvaarwegen en spoorwegen.

 

De normering voor risico’s als gevolg van het transport, het gebruik en de opslag van gevaarlijke stoffen en windturbines is gebaseerd op enkele begrippen.

• Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich altijd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het plaatsgebonden risico geldt voor kwetsbare objecten een grenswaarde van 10-6 per jaar (kans op één dode per jaar, mag één op de miljoen zijn). Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde.
• Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval. Hoe meer mensen nabij de bron verblijven, hoe groter het groepsrisico. Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde: met de kans op een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers van 10-5 per jaar, met de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10-7 per jaar, en met de kans op 1000 of meer dodelijke slachtoffers van 10-9 per jaar.

 

Het bevoegd gezag moet bij een nieuwe ontwikkeling bepalen of er sprake is van een aanvaardbaar risico. Vervolgens moet het bevoegd gezag over de hoogte van het groepsrisico verantwoording moeten afleggen. Bij de verantwoording van het groepsrisico door het bevoegd gezag wordt er nader gekeken naar de gevolgen van de diverse scenario’s die zich kunnen voltrekken. Zo kan er gekeken worden naar de mogelijkheden voor het terugbrengen van de risico’s en optredende effecten, de zelfredzaamheid van personen en de mogelijkheden voor bestrijding en hulpverlening.

 

Toetsing

In dit bestemmingsplan worden geen functies mogelijk gemaakt die tot een risicovolle inrichting behoren. Ook wordt er geen transportroute of -leiding voor gevaarlijke stoffen mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan heeft daarmee geen invloed op de veiligheid in de omgeving van het plangebied.

 

Uit de Risicokaart volgt daarbij dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of -leidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. De dichtstbij gelegen risicobronnen betreffen:

• De gemeentelijke transportroute voor gevaarlijke stoffen over de N226/Woudenbergseweg op een afstand van circa 100 meter van de woning Valkenheide 43.
• De hogedruk aardgasleiding W-526-04 op een afstand van circa 350 meter van de woningen Valkenheide 29, 38, 39 en 43.

Omdat het aantal woningen gelijk blijft, is een toename van het groepsrisico voor deze risicobronnen niet aan de orde. Met andere woorden: het bestemmingsplan leidt niet tot een situatie waarin meer mensen in het plangebied aanwezig kunnen zijn.

 

Het aspect externe veiligheid vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.3 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie uiteengezet. Waterhuishoudkundige doelstellingen worden daarbij expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing genomen binnen deze plannen/besluiten. De waterhuishouding wordt hierbij op een integrale wijze benaderd. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater moeten dus (in samenhang) in beschouwing worden genomen. Daarbij gaat het naast de kwantiteit ook om de kwaliteit. De integrale benadering van de waterhuishouding betekent ook dat de waterhuishouding moet worden benaderd in samenhang met andere beleidsvelden. Hierna zijn allereerst de in dit geval relevante gemeentelijke beleidsdocumenten kort beschreven.

 

Gemeentelijk Waterplan Heuvelrug

Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.

Het waterplan Heuvelrug richt zich vooral op de stedelijke kernen en de directe omgeving ervan. Belangrijke punten uit het waterplan zijn:

• afkoppelen en infiltreren van regenwater: de zandige Utrechtse Heuvelrug biedt veel mogelijkheden voor infiltratie van water van nieuwe bebouwing en bestaande bebouwing in de grond;
• beleving en cultuur: de landgoederen en Stichtse Lustwarande zijn beeldbepalend, en water vervult daar een eigen functie in;
• natuur en ecologie: op allerlei plaatsen kan de natuur en ecologie in en om het water verbeterd worden. Eerst moet gekeken worden welk water een belangrijke functie vervult hierin;
• beheer en onderhoud: het is nodig om het beheer van watergangen en dat van erlangs gelegen wegen goed op elkaar af te stemmen.

 

Gemeentelijk rioleringsplan 2017-2020

In het rioleringsplan geeft de gemeente aan hoe zij invulling geeft aan de gemeentelijke taak van het aanleggen, beheren en onderhouden van het riool. De gemeente Utrechtse Heuvelrug stelt zich de volgende doelen met betrekking tot het stedelijke afvalwater:

• Inzameling van stedelijk afvalwater, dat binnen het gebied is geproduceerd;
• Transport van ingezameld stedelijk afvalwater naar de zuiveringsinstallatie;
• Voorkomen van ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug stelt zich daarnaast de volgende doelen met betrekking tot hemelwater:

• Inzameling van het afvloeiend hemelwater afkomstig van:
  • verhard oppervlak in de openbare ruimte;
  • dak- en terreinverharding van bestaande bebouwde percelen;
  • dakoppervlak van nieuwbouw en herbouw, voor zover hemelwater redelijkerwijs niet op eigen terrein kan worden verwerkt;
• Verwerking van het ingezameld hemelwater;
• Voorkomen van het ongewenste vuilemissie naar oppervlaktewater, grondwater en bodem.

De gemeente heeft de ambitie om het hemelwater zoveel mogelijk vast te houden en te bergen op de plek waar het valt. Dit betekent dat hemelwater zoveel mogelijk moet worden afgekoppeld van de riolering en lokaal in het milieu (bodem of oppervlaktewater) moet worden gebracht. Dit draagt bij aan de vermindering van riooloverstorten en het verminderen van wateroverlast op straat. De infiltratie van het hemelwater draagt bovendien bij aan de verbetering van de natuurlijke waterhuishouding doordat de grondwaterstand wordt aangevuld. Voor het verharde oppervlak in de openbare ruimte betekent dit, dat het hemelwater bij nieuwbouw en renovatie waar mogelijk wordt geïnfiltreerd.

 

Toetsing

Binnen dit bestemmingsplan is enkel sprake van een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen en blijft de feitelijke situatie gehandhaafd, waarbij geen sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden zijn voorzien. Dit houdt ten aanzien van de relevante wateraspecten het volgende in:

• Een toename van verhard oppervlak is niet aan de orde en dit betekent ook dat er geen toename van afstromend hemelwater is;
• De hoeveelheid afvalwater neemt niet toe en wordt op dezelfde wijze c.q. via het bestaande rioleringsstelsel afgevoerd;
• Nabij de woningen Valkenheide 29 en 30 zijn watergangen aanwezig die zijn opgenomen in de legger van Waterschap Vallei & Veluwe, in of grenzend aan deze watergangen zijn geen werkzaamheden voorzien;
• Omdat sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden niet aan de orde zijn en de woonfunctie blijft bestaan, zijn effecten op het grondwater en/of de waterkwaliteit uit te sluiten.

 

Het aspect water vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.4 Ecologie

Natuurbescherming is qua wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming (hoofdstuk 2) en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming is geregeld in hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming.

 

Gebiedsbescherming

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen aangewezen worden als Europese Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden (Natura 2000). De verplichtingen uit de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn in Nederland opgenomen in de Wet natuurbescherming. Op grond van deze wet is het verboden projecten of andere handelingen te realiseren of te verrichten die, gelet op de instandhoudingsdoelstelling, de kwaliteit van de natuurlijke habitatten en de habitatten van soorten kunnen verslechteren, of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

 

Een andere vorm van gebiedsbescherming komt voort uit aanwijzing van een gebied als Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot frustratie van de natuurdoelen. Anders dan bij gebieds- en soortenbescherming is de status als Natuurnetwerk Nederland niet verankerd in de Wet natuurbescherming, maar moet het belang in de planologische afweging een rol te spelen. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag.

 

Soortenbescherming

Soortenbescherming is altijd aan de orde. Hiervoor is hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming bepalend. Soortenbescherming is gericht op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Er wordt onderscheid gemaakt tussen internationaal beschermde soorten en nationaal beschermde soorten. Van de nationaal beschermde soorten kan de beschermde status per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen aan (algemeen voorkomende) soorten. Het beschermingsregime is verschillend voor zowel de internationaal beschermde soorten (vogel- en habitatrichtlijn soorten) als de nationaal beschermde soorten.

 

Tevens kent de Wet natuurbescherming een zorgplicht, zowel voor soorten als hun (beschermde) leefgebied.

 

Toetsing

In het kader van de gebieds- en soortenbescherming is voor dit bestemmingsplan een ‘Quickscan natuurtoets en Nee, tenzij-toets NNN’ uitgevoerd. In deze rapportage is dit bestemmingsplan ook nadrukkelijk getoetst aan de provinciale regels met betrekking het NNN, zoals beschreven in paragraaf 3.2. De belangrijkste uitkomsten van de ‘Quickscan natuurtoets en Nee, tenzij-toets NNN’ zijn hierna opgenomen, de volledige rapportage maakt als bijlage I onderdeel uit van deze toelichting.

 

Gebiedsbescherming: Nee, tenzij-toets NNN

Binnen het NNN geldt de ‘nee, tenzij’-benadering. Dit houdt in dat een planologische wijziging (zoals dit bestemmingsplan) niet mogelijk is als daarmee de wezenlijke kenmerken of waarden van het NNN significant worden aangetast, tenzij er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Om te kunnen bepalen of de wezenlijke kenmerken en waarden van een gebied significant worden aangetast, is een nadere beoordeling in de vorm van een ‘Nee, tenzij-toets’ noodzakelijk. De genoemde ‘Quickscan natuurtoets en Nee, tenzij-toets NNN’ voorziet hierin, waarbij de conclusie van deze toets als volg luidt:

De functieverandering van bedrijfswoning naar reguliere woning vormt geen belemmering voor het behoud van de actuele waarden en de realisatie van de doelen van het NNN, zo lang er geen sprake is van fysieke ingrepen. Bij fysieke ingrepen aan de woningen of omliggende groenstructuren is gericht onderzoek naar beschermde diersoorten, zoals broedvogels, vleermuizen, boommarter, eekhoorn, steenmarter, Alpenwatersalamander, poelkikker of teunisbloempijlstaart mogelijk aan de orde. Dit geldt specifiek voor:

• Sloop, renovatie, na-isolatie of uitbreiding van bebouwd oppervlak;
• Een toename van kunstlicht;
• Bomenkap of verwijderen van overige groenstructuren;
• Uitbreiding van de oppervlakte/bestemming tuin en/of verhard oppervlak.

Dit geldt voor alle 6 deellocaties, indien hier sprake is van bovenstaande fysieke ingrepen.

De kernkwaliteiten van het NNN worden niet aangetast, indien uit nader soortgericht onderzoek blijkt dat er geen sprake is van negatieve effecten op beschermde soorten of wanneer deze effecten gemitigeerd en/of gecompenseerd kunnen worden. Van aantasting van overige natuurdoelen en -kwaliteiten is geen sprake.

 

Gebiedsbescherming: overig

Ten aanzien van de beschermde Natura 2000-gebieden is in de genoemde ‘Quickscan natuurtoets en Nee, tenzij-toets NNN’ het volgende geconcludeerd:

In het plangebied is sprake van functieverandering/bestemmingswijziging van een zestal woningen. Er zijn op dit moment geen plannen voor ruimtelijke ingrepen, zoals sloop, renovatie of bouw. Door de aard van de plannen en door de afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied “Kolland & Overlangbroek” en overige Natura 2000-gebieden, worden geen negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen en ontwikkelingsopgaven van desbetreffende Natura 2000-gebieden verwacht door directe verstoringsfactoren als oppervlakteverlies of versnippering. Ook significante negatieve effecten door indirecte verstoringsfactoren als verontreiniging, verdroging, geluidsverstoring, lichtverstoring en stikstofdepositie zijn op dit moment uit te sluiten. Indien er in de toekomst bouwactiviteiten zijn in het plangebied, kan er sprake zijn van een toename van stikstofdepositie.

Specifiek ten aanzien van stikstofdepositie geldt daarbij nog dat het bestaande gebruik van de zes woningen gecontinueerd wordt, waarmee een toename van stikstofdepositie als gevolg van dit bestemmingsplan niet aan de orde is. Om die reden is een stikstofberekening niet nodig geacht.

 

Soortenbescherming

Ten aanzien van de beschermde flora en fauna is in de genoemde ‘Quickscan natuurtoets en Nee, tenzij-toets NNN’ het volgende geconcludeerd:

Indien sprake is van fysieke ingrepen in het plangebied is mogelijk gericht onderzoek naar huismus, kerkuil, ransuil, sperwer, steenuil, vleermuizen, boommarter, das, eekhoorn, steenmarter, Alpenwatersalamander, poelkikker en/of teunisbloempijlstaart noodzakelijk, afhankelijk van de aard van de activiteiten. Aanvullend onderzoek en/of het aanvragen van ontheffing is niet noodzakelijk voor overige beschermde soorten flora en fauna.

In de rapportage is voor de soortgroepen flora/beschermde plantensoorten, broedvogels, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, amfibieën, reptielen en vissen en ongewervelde dieren bepaald of ze mogelijk nadelige effecten kunnen ondervinden als gevolg van dit bestemmingsplan. Voor al deze soortgroepen is daarbij geconcludeerd dat het uitvoeren van een aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing niet noodzakelijk is, maar dat dit wel nodig kan zijn in geval van fysieke ingrepen.

Dit laatste is in beginsel gewaarborgd middels de bestaande wet- en regelgeving zoals opgenomen in de Wet natuurbescherming, maar met het oog op de uitvoerbaarheid is hiertoe ook een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. 

 

Conclusie

Het aspect ecologie vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Binnen dit bestemmingsplan is enkel sprake van een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen en blijft de feitelijke situatie gehandhaafd, waarbij geen fysieke werkzaamheden zijn voorzien.

 

4.5 Cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is op 1 juli 2016 overgegaan in de Erfgoedwet. De Erfgoedwet bundelt de voorgaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien is aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het beschermingsniveau zoals deze in de oude wetten en regelingen gold, blijft gehandhaafd. Het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed was geregeld in zes verschillende wetten en een regeling, waarin roerend, onroerend en archeologisch erfgoed allemaal hun eigen specifieke definities, procedures en beschermingsmaatregelen hadden.

 

In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Overbodige regels zijn geschrapt en de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het cultureel erfgoed ligt waar mogelijk bij het erfgoedveld zelf. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, worden overgeheveld naar de Omgevingswet die in 2024 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen. Het gaat daarbij om de volgende zaken:

• Vergunningen tot wijziging, sloop of verwijdering van rijksmonumenten;
• Verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie;
• Bescherming van stads- en dorpsgezichten.

 

Toetsing

Zoals in paragraaf 2.1 al is aangegeven, zijn de woning Valkenheide 29 en de dubbele woning Valkenheide 38 en 39 respectievelijk aangewezen als gemeentelijk monument en (volgens opgave van de gemeente Utrechtse Heuvelrug) een pand met cultuurhistorische, beeldbepalende waarde. Binnen dit bestemmingsplan is enkel sprake van een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen en blijft de feitelijke situatie gehandhaafd, waarbij geen sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden zijn voorzien. Dit houdt in dat cultuurhistorische waarden ter plaatse van de genoemde woningen niet in het geding zijn. Daar komt nog bij dat in dit bestemmingsplan enkel de bestaande inhoud van de woningen c.q. hoofdgebouwen positief wordt bestemd, wat een extra waarborg vormt voor het behoud van de huidige hoofdvorm van de woningen Valkenheide 29 en 38/39.

 

Het aspect cultuurhistorie vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

4.6 Archeologie

De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007) is de implementatie van het Verdrag van Malta (1998) en regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en beheermaatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. Het archeologische erfgoed bestaat uit voorwerpen, structuren, landschappelijke- en infrastructurele elementen die in de bodem bewaard zijn gebleven. Dit bodemarchief levert een bijdrage aan de cultuurhistorie van de stad en maakt de beleving van het verleden bovendien tastbaar. Om het bodemarchief beter te beschermen, dient de gemeente bij het vaststellen van een bestemmingsplan rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachte monumenten.

 

Als behoud in de bodem geen optie is, dan worden archeologische resten opgegraven. De initiatiefnemer van een ruimtelijk plan dat bodemverstoring tot gevolg heeft, is verantwoordelijk voor de planologische en financiële inpassing van het archeologisch onderzoek. Een bouwplan dient te voorzien in maatregelen om archeologische overblijfselen volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie te documenteren en de informatie en vondsten te behouden.

 

Toetsing

Binnen dit bestemmingsplan is enkel sprake van een functiewijziging van bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen en blijft de feitelijke situatie gehandhaafd, waarbij geen sloop-, graaf-, kap- en/of bouwwerkzaamheden zijn voorzien. Dit houdt in dat archeologische waarden niet in het geding zijn. Daar komt bij dat nu al voor het plangebied geldende dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ integraal wordt overgenomen in dit bestemmingsplan, waarmee het huidige archeologische beschermingsniveau wordt gewaarborgd.

 

Het aspect archeologie vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

 

5 Wijze van bestemmen

5.1 Planopzet

5.1.1 Algemeen

Doel van dit bestemmingsplan is het opstellen van een adequate en actuele juridisch-planologische regeling voor het voorgenomen

functiewijziging van zes bestaande dienstwoningen naar reguliere woningen

. Een bestemmingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien. De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid.

 

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het bestemmings­plan worden geregeld. In de planopzet is aansluiting gezocht bij de uitgave Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, kortweg SVBP.

5.1.2 De verbeelding

De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwings­mogelijkheden in het plangebied. Daartoe zijn op de verbeelding onder meer bestemmingsvlakken, functieaanduidingen en bouwvlakken opgenomen.

5.1.3 De regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsmogelijkheden opgenomen. De bevoegdheid om door een omgevingsvergunning een afwijking van bepaalde regels te verlenen, is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze bevoegdheid maakt afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

 

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels
2. Bestemmingsregels
3. Algemene regels
4. Overgangs- en slotregels

 

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden. In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de verbeelding gegeven bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit afwijkingsregels en specifieke gebruiksregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond. De hoofdstukken 3 en 4 bevatten (algemene) regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen.

 

De inleidende regels (hoofdstuk 1), algemene regels (hoofdstuk 2) en de overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) worden hier verder niet toegelicht. Voor de bestemmingsregels volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

 

5.2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het utivoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

 

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. De bouwregels zijn gerelateerd aan deze omschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving.

 

5.2.1 Natuur (artikel 3)

De bestemming ‘Natuur’ wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Paden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming.

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de volgende regels: erf- en terreinafscheidingen zijn toegestaan tot maximaal 2 meter hoog. Andere overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) mogen tot maximaal 3 meter hoog worden gerealiseerd. Het oprichten van gebouwen is niet toegestaan.

 

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming ‘Natuur’, mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. De landschappelijke en natuurwaarden mogen hierbij niet onevenredig worden aangetast. De oppervlakte per aanvraag om een omgevingsvergunning mag niet meer bedragen dan 100 m2. De bouwhoogte van dergelijke gebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter.

 

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Voorbeelden hiervan zijn het ontginnnen, afgraven en verlagen, ophogen of egaliseren van de bodem en het vellen of rooien van bos. In de bestemmingsregeling is een volledige opsomming van werken en werkzaamheden opgenomen.

 

Hierop zijn de volgende uitzonderingen te maken waarop het verbod niet van toepassing is. Indien werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden het normale onderhoud en/of gebruik betreffen geldt het verbod niet. Tevens is het wel toegestaan om werken of werkzaamheden voort te zetten indien deze al in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreden van dit bestemmingsplan. Ook kunnen werken en werkzaamheden die al middels een omgevingsvergunning (al dan niet krachtens de Ontgrondingenwet) zijn toegestaan worden uitgevoerd. Werken of werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen in dit kader zijn ook toegestaan, mits ze worden uitgevoerd door een ter zake deskundige. Het aanleggen van kavelpaden en verhardingen ten behoeve van in- of uitritten met een oppervlakte van maximaal 60 m2 is mogelijk. Tenslotte is het vellen, rooien of beschadigen van berken, coniferen en fruitbomen (met uitzondering van hoogstamfruitbomen) toegestaan.

 

In alle gevallen mogen de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer natuur- en landschapswaarden van de betreffende gronden, niet onevenredig aantasten of kunnen aantasten. De mogelijkheden voor het herstel van die waarden mag niet onevenredig worden verkleind. Hiervoor dient door de aanvrager een rapport te worden overgelegd, waaruit blijkt dat naar het oordeel van het bevoegd gezag aan de voorwaarden is voldaan.

 

5.2.2 Tuin (artikel 4)

De bestemming ‘Tuin’ is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is vaak gerelateerd aan een woonbestemming, maar kan ook nabij andere bestemmingen voorkomen. Binnen deze bestemming mogen tuinen met daarbij behorende paden, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.

 

Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vóór de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten. Deze vereisten zijn bedoeld om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen.

 

Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) geldt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het vergunningvrij bouwen.

 

5.2.3 Wonen - B1 (Artikel 5)

Functies

Binnen de bestemming ‘Wonen - B1’ is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

 

Bouwmogelijkheden

De bouwregels maken onderscheid in regels voor:

• algemeen (Bouwen algemeen);
• hoofdgebouwen (Bouwen van hoofdgebouwen);
• bijbehorende bouwwerken (Bouwen van bijbehorende bouwwerken);
• overige bouwwerken (Bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen)).

Bouwmogelijkheden algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

 

Bouwmogelijkheden hoofdgebouwen

Binnen de bestemming ‘Wonen - B1’ mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

 

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak is middels maatwerk per hoofdgebouw c.q. woning bepaald. Voor de zes woningen in het plangebied is de inhoud gemaximaliseerd tot de bestaande inhoud. De bestaande inhoud is daarbij kwantitatief bepaald op basis van de in de BAG opgenomen gebouwoppervlakte, die waar nodig is onderverdeeld per gebouwdeel (woning en eventuele aan-/uitbouwen) en vervolgens is vermenigvuldigd met de verdiepingshoogte van het aantal aanwezige bouwlagen (voor de verdiepingshoogte is daarbij uitgegaan van 3 meter). De voorgaande uitgangspunten zijn gecontroleerd aan de hand van luchtfoto’s en straatbeelden uit Cyclomedia.

 

In de navolgende tabel zijn de berekeningen ten behoeve van de bepaling van de bestaande inhoud samengevat. 

 

Huis-nummer	Gebouwdeel	Oppervlakte (m2, o.b.v. BAG)	Hoogte (bouwlagen x m, o.b.v. Cyclomedia)	Inhoud (m3)
28	Hoofdgebouw	130	1,5x3 (1 + 1 in kapconstructie*)	585
	Aanbouw	25	1x3	75
	Totaal			660
29	Hoofdgebouw	70	2x3 (1 + 2 in kapconstructie*)	420
	Aanbouwen	(2x10=)20	1x3	60
	Totaal			480
30	Hoofdgebouw	70	2,5x3 (2 + 1 in kapconstructie*)	525
	Aanbouw	5	1x3	15
	Totaal			540
38 en 39	Hoofdgebouw	130	2x3 (1 + 2 in kapconstructie*)	780
	Aanbouw	30	1x3	90
	Totaal			870
43	Hoofdgebouw	100	1,5x3 (1 + 1 in kapconstructie*)	450
	Totaal			450

* De inhoud van een bouwlaag in een kapconstructie is ingeschat op 50% van een volledige bouwlaag.

 

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven, te weten 4,5 respectievelijk 10 meter. Indien bestaande hoofdgebouwen hoger zijn dan deze standaard hoogte, dan is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane hoogte.

 

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

 

Bouwmogelijkheden aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen

Aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen hebben met elkaar gemeen dat ze aan het hoofdgebouw worden vast gebouwd. Deze gebouwen en overkappingen mogen daarom zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd.

De gebouwen en overkappingen mogen binnen een afstand van 4 meter van de woning niet hoger worden gebouwd dan 5 meter. Dit is anders als de 5 meter niet goed uit komt met de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw. In dat geval mag zo hoog worden gebouwd als de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw plus 0,3 meter. Of als het woning lager is dan 5 meter, dan mag niet hoger worden gebouwd dan de woning. Aan- of uitbouwen die op een afstand van meer dan 4 meter van de woning worden gebouwd mogen een kap hebben. De maximale hoogte van het dak is afhankelijk van de afstand van de daknok tot de perceelsgrens.

De maximale oppervlakte voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen binnen en buiten het bouwvlak is afhankelijk van de grootte van het bebouwingsgebied van de woning. Het uitgangspunt is dat 50% van het bebouwingsgebied mag worden bebouwd. Voor grotere percelen loopt dit op. Voor grote percelen met een bebouwingsgebied van meer dan 300 m2 geldt dat in het uiterste geval 150 m2 mag worden gebouwd.

Voor de voorgevel en op zijgevels mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen worden gebouwd. Bij de zijgevels moet het gaan om zijgevels die zicht hebben op of gelegen zijn aan de openbare weg of openbaar groen. De genoemde bouwdelen mogen tot 1,5 meter uit de grens van het bouwvlak worden gebouwd. Tussen de gevel van een erker en de grens van het bouwperceel moet minstens 2,5 meter ruimte worden gehouden. De maximaal toegestane bouwhoogte van de genoemde bouwdelen is mag niet meer zijn dan 3 meter of 0,25 meter boven de eerste bouwlaag van de woning. De breedte van de genoemde bouwdelen mag niet meer zijn dan 2/3 van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw waar het bouwdeel aangebouwd wordt. De breedte is daarnaast ook nog absoluut begrensd tot 4 meter.

 

Bouwmogelijkheden overige bouwwerken

Met het begrip ‘overige bouwwerken’ wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinaf-scheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

 

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40% van de bruto vloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de aan- of uitbouwen en bijgebouwen, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten ‘Bedrijf aan huis’. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf. Het voeren van een internetwinkel is toegestaan, mits er geen fysieke bezoekmogelijkheden zijn.

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag geen personeel in dienst zijn. Behalve bij een praktijk voor medische beroepen, dan mag maximaal één fte voor assistentie of ondersteuning in dienst zijn.

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.

 

Afwijken van de gebruiksregels

Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

 

5.2.4 Wonen - B2 (artikel 6)

Waar de bestemming ‘Wonen - B1’ is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming ‘Wonen - B2’ bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Het aantal woningen dat aaneen mag worden gebouwd staat op de verbeelding aangegeven door middel van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’. De overige bepalingen in dit artikel komen overeen met die voor de bestemming ‘Wonen - B1’.

5.2.5 Waarde - Archeologie 4 (artikel 7)

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van (bouw)plannen waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

 

Voor het plangebied is een middelhoge en middelhoge/lage archeologische verwachting aan de orde, die is vertaald in de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’. Hierin worden voorwaarden gesteld aan de omgevingsvergunning voor (bouw)plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1.000 m² en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld. In dat geval dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

5.2.6 Waarde - Ecologie (artikel 8)

Deze dubbelbestemming is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen. Deze bestemming geldt naast de onderliggende (enkel)bestemming. Naast de geldende bouwregels binnen deze bestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van de bestemming ‘Waarde - Ecologie’ worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter. Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de bouwwerken die volgens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd. Dit om onevenredige aantasting van de belangen van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen.

 

Naast de bescherming die de bestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande landschaps- en natuurwaarden onevenredig kunnen worden aangetast. Het is daarom verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de diverse in het artikel opgesomde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren. Hierop is het normale onderhoud en/of gebruik van de gronden uitgezonderd. Ook zijn een aantal andere uitzonderingen opgenomen in het artikel. Deze vloeien voort uit wetgeving of gemeentelijk beleid. De werken/werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar als door de aanvrager is aangetoond middels een rapport dat de natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden tot herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet in de toelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoor­beeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer.

6.1.2 Grondexploitatie

Afdeling 6.4 van de Wro beschrijft een publiekrechtelijk stelsel waarbinnen de gemeenten eisen gesteld kunnen worden aan de grondexploitatie. Dit publiekrechtelijk instrumentarium is aanvullend van aard: het primaat ligt bij vrijwillige, privaatrechtelijke afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Deze privaatrechtelijke afspraken worden vastgelegd in ofwel een anterieure overeenkomst (indien er nog geen exploitatieplan vastgesteld is) of in een posterieure overeenkomst (indien er wel al een exploitatieplan vastgesteld is).

Er is in het kader van dit bestemmingsplan echter geen sprake van een aangewezen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Om die reden is het sluiten van een anterieure overeenkomst niet nodig. De kosten van de gemeente worden in rekening gebracht op grond van de legesverordening.

 

6.1.3 Planschade

Artikel 6.1 van de Wro biedt de grondslag voor de vergoeding van zogenoemde planschade. Deze vergoeding wordt in beginsel toegekend door het besluitvormend orgaan aan degene die waarde-vermindering van onroerend goed ondervindt door het besluit. Artikel 6.4 onder a van de Wro bepaalt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om een met een initiatiefnemer van een plan een overeenkomst te sluiten. Om het risico van eventuele planschade en de daarmee verbonden kosten af te dekken wordt daarom tussen de initiatiefnemer en de gemeente een overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Hiermee is het risico op planschade voor de gemeente afgedekt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

 

In de 2e helft van 2022 heeft participatie plaatsgevonden, die is uitgevoerd door Procap. In overleg met de gemeente zijn de omwonenden daarbij schriftelijk geïnformeerd, waarbij een expliciete reactiemogelijkheid is geboden. De omwonenden zijn in dat kader per brief (op 18 juli 2022 aan huis bezorgd) geïnformeerd over het hoe en waarom. In totaal zijn de bewoners van 33 woningen aan Valkenheide (huisnummers 20, 22, 24, 26, 30a, 31, 32, 32a, 33, 34, 35, 36, 37, 42 en 44) en de Scherpenzeelseweg (even huisnummers 2 t/m 34 en 40) aangeschreven. Op basis hiervan zijn door Procap drie reacties van omwonenden ontvangen. De uitkomsten van de participatie zijn hierna samengevat.

 

Reacties omwonenden en beantwoording

De reacties/vragen vanuit de omwonenden betroffen in hoofdzaak eisen, huidige bewoners en vragen over dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn er een aantal reacties/vragen binnengekomen die buiten de reikwijdte van dit bestemmingsplan vallen en daarom niet door Procap konden worden beantwoord. De overige vragen zijn hierna samengevat weergegeven, inclusief de beantwoording die door Procap aan de omwonenden is gegeven:

1. Kunnen de huidige bewoners er blijven wonen?

Antwoord: Ja, de huidige bewoners hebben een huurcontract en deze wordt niet gewijzigd.

2. Wat zijn de lange termijnplannen en bouwvoorschriften?

Antwoord: Op dit moment heeft de Emmagroep geen concrete lange termijnplannen. De huidige bewoners hebben een huurcontact om daar te wonen. Ook wat betreft bouwen zijn en momenteel geen plannen met uitzondering van Valkenheide 30. Op dit betreffende perceel heeft vandalisme plaatsgevonden en zal eerst gerenoveerd moeten worden voordat dit weer bewoonbaar is. Concrete plannen hiervoor zijn er echter nog niet.

3. Wat gebeurt er met het ‘verwaarloosde pand op Valkenheide 30?

Antwoord: De Emmagroep herkent de opmerking dat dit pand verwaarloosd is. Zonder dit bestemmingsplan kan de Emmagroep niet investeren in deze woning. Voordat deze volledig afgerond is zullen er daarom ook nog geen plannen gemaakt worden. (Dit bestemmingsplan voorziet daarom nadrukkelijk niet in een bouwplan voor deze woning, hiervoor zal na het vaststellen van dit bestemmingsplan nog een afzonderlijke procedure worden doorlopen.)

4. Hoe verhoudt het afstoten van de gebouwen zich tot het maximum bebouwingspercentage van 11% (binnen de nu nog geldende maatschappelijke bestemming)?

Antwoord: De bestemmingswijziging waar over gecommuniceerd wordt is bedoeld het huidig gebruik wonen mogelijk te maken, niet om wijzigingen aan te brengen in de omvang van bebouwing. (Dit maakt het bestemmingsplan ook nadrukkelijk niet mogelijk, aangezien de bestaande inhoud van de woningen wordt vastgelegd.)

 

Wel is het zo dat met dit bestemmingsplan gronden aan de maatschappelijke bestemming worden ‘onttrokken’ en dat daarmee de oppervlakte die binnen deze bestemming bebouwd mag worden enigszins afneemt (want de genoemde 11% krijgt betrekking op een enigszins beperktere oppervlakte). Met inachtneming hiervan en de recente nieuwbouw door Pluryn is het maximum bebouwingspercentage binnen de maatschappelijke bestemming volgens opgave van de gemeente bereikt. Daarbij is door de gemeente aangegeven dat eventuele nieuwe aanvragen voor het realiseren van bebouwing binnen de maatschappelijke bestemming alleen worden gehonoreerd als er ook bebouwing wordt verwijderd.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

 

In het kader van voorliggend plan is vooroverleg gevoerd met de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Zowel de provincie als het Hoogheemraadschap stemmen in het met plan.

 

6.2.3 Zienswijzen

 

Op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerpbestemmingsplan van 22 december 2023 gedurende zes weken (tot en met 1 februari 2024) ter inzage gelegen en bestond de gelegenheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen. Er zijn in totaal twee zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn binnen de termijn van de terinzagelegging ingediend en zijn dan ook ontvankelijk. Alle zienswijzen zijn integraal en geanonimiseerd opgenomen in de Nota zienswijzen. Vervolgens is in deze nota elke zienswijze van een gemeentelijke reactie voorzien en is in een gemeentelijke conclusie opgenomen of de zienswijze al dan niet leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Tot slot is in de nota nog een overzicht van (ambtshalve) wijzigingen opgenomen. De volledige Nota zienswijzen maakt als bijlage II onderdeel uit van deze toelichting.

 

Met inachtneming van het voorgaande is dit bestemmingsplan op 24 oktober 2024 vastgesteld door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.