| Plan: | Woongebied Leersum 2e herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.LSMwoongebied2eher-BV01 |
Op 27 oktober 2017 heeft de gemeenteraad de beheersverordening 'Woongebied Leersum 1e herziening' vastgesteld. De beheersverordening is opgesteld om een uniforme ruimtelijke regeling te treffen voor het woongebied en daarbij de bestaande planologische rechten zo min mogelijk aan te tasten. Een beheersverordening legt immers de bestaande situatie vast.
Begin 2020 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna Afdeling) een uitspraak (ECLI:NL:RVS:2020:217) gedaan die mogelijk serieuze gevolgen kan hebben voor de beheersverordeningen die gelden binnen onze gemeente. In de uitspraak ging het om een beroep tegen een paraplubestemmingsplan. Het paraplubestemmingsplan wordt door de Afdeling vernietigd voor zover dit betrekking had op een onderliggende beheersverordening. In de overweging stelt de Afdeling dat de beheersverordening zou zijn vervallen met het vaststellen van het paraplubestemmingsplan. Dat is echter niet de bedoeling geweest van de raad. Om die reden vernietigd Afdeling dit deel van het paraplubestemmingsplan. De onderliggende beheersverordening blijft vervolgens gelden.
Het is (nog) niet helemaal duidelijk wat de gevolgen zijn van deze uitspraak voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In onze gemeente geldt een onherroepelijk paraplubestemmingsplan, namelijk 'Paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' uit 2018. Dit plan overlapt op dit moment nog een drietal beheersverordeningen, respectievelijk:
De voorlopige conclusie is dat de hierboven genoemde beheersverordeningen niet tegelijkertijd met het een paraplubestemmingsplan van kracht kunnen zijn. Het staat echter niet vast of dit betekent dat deze beheersverordeningen zijn komen te vervallen of dat het paraplubestemmingsplan voor die plangebieden onverbindend is geworden. De gemeente gaat uit van het laatste, maar er wordt nog verdere jurisprudentie verwacht. Duidelijk is dat er hoe dan ook sprake is van een gebrek dat hersteld moet worden. Deze 2e herziening heeft daarom als doel deze beheersverordening opnieuw vast te stellen, enkel aangevuld met de onderdelen die in het 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' zijn opgenomen. Door het opnieuw vaststellen komen de voorgaande beheersverordeningen en het paraplubestemmingsplan voor zover het de betreffende plangebieden betreft te vervallen. Daarmee is alles juridisch weer geregeld zoals het bedoeld was, ongeacht wat er uit de verdere jurisprudentie volgt over de combinatie van een beheersverordening met een paraplubestemmingsplan.
1.2 Leeswijzer
De toelichting van deze beheersverordening is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is een toelichting op de herziene planonderdelen is opgenomen. De herziene planonderdelen bestaan uit perceelsgebonden aanpassingen en algemene voor het verordeningsgebied relevante aanpassingen. In hoofdstuk 3 zijn deze opgenomen in een Staat van wijzigingen. De uitvoerbaarheid van de beheersverordening is opgenomen in hoofdstuk 4. De wijze van bestemmen is opgenomen in hoofdstuk 5.
Na de toelichting volgen de regels. Deze bestaan uit de regels van de oorspronkelijke beheersverordening waarin tevens de wijzigingen zijn verwerkt. Deze maken daarmee integraal onderdeel uit van de 1e herziening van de beheersverordening.
In dit hoofdstuk is een toelichting gegeven op de herziene planonderdelen. Deze bestaan uit parkeerregels en laad- en losregels en een vangnetbepaling met betrekking tot de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken. Deze regels waren opgenomen in het Paraplubestemmingsplan 'Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening.'
In de regels voor parkeergelegenheid en maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken worden de begrippen herbouw en voorgevelrooilijn gebruikt. Om te verduidelijken wat daar onder wordt verstaan is hiervoor een begrip opgenomen.
In de voorgaande herziening was hiervoor nog niets geregeld. In het paraplubestemmingsplan 'Stedenbouwkundige bepaligen bouwverordening' is een vangnetbepaling omtrent de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken opgenomen. De bepaling is nu daarmee in overeenstemming gebracht.
In de voorgaande herziening van de beheersverordening was ook al een bepaling omtrent parkeergelegenheid opgenomen. Deze was echter niet afdoende, vandaar dat het paraplubestemmingsplan van toepassing was verklaard. De bepaling is nu weer opnieuw daarmee in overeenstemming gebracht.
In de voorgaande herziening was hiervoor nog niets geregeld. In het Paraplubestemmingsplan 'Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' is wel een bepaling omtrent laad- en losruimte opgenomen. De bepaling is nu daarmee in overeenstemming gebracht.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat de voorgestelde wijzigingen zijn ten opzichte van de 1e herziening van de beheersverordening. Naast onderstaande zaken zijn ook nog enkele ondergeschikte tekstuele aanpassingen doorgevoerd.
In de regels invoegen:
'1.43 herbouw
het opnieuw bouwen van een bouwwerk, waarbij oppervlakte, locatie, goot- en bouwhoogte, dakhelling, dakvorm en aantal bouwlagen gelijk blijft. '
'1.74 voorgevelrooilijn
de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel tot aan de perceelsgrenzen.'
In de regels artikel 20.3 invoegen:
'Voor zover op de verbeelding of in de regels geen maximum bouwhoogte is opgenomen gelden de volgende regels:
In de regels artikel 22.4 Parkeren schrappen en artikel 24.1 invoegen:
'24.1 Parkeergelegenheid
24.1.1 Parkeergelegenheid bij bouwen
24.1.2 Parkeergelegenheid bij functiewijziging
24.1.3 Afwijken van de parkeernormen
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 24.1.1 en 24.1.2 worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. De aanvrager dient in dat geval door middel van een verkeersonderzoek naar oordeel van het bevoegd gezag aan te tonen dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.'
In de regels artikel 24.2 invoegen:
'24.2 Laad- en losruimte
24.2.1 Laad- en losruimte bij bouwen
Een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarvan een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of vergroot wanneer aan, in of onder dat bouwwerk dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij het bouwwerk hoort, niet wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet voor herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging.
24.2.2 Laad- en losruimte bij functiewijziging
Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging waarvoor een omgevingsvergunning is vereist van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere behoefte aan ruimte voor laden en lossen van goederen, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. Deze bepaling geldt niet voor bestaand gebruik.
24.2.3 Afwijken van de regels voor laad- en losruimte
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 24.2.1 en 24.2.2 worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. De aanvrager dient in dat geval door middel van een verkeersonderzoek naar oordeel van het bevoegd gezag aan te tonen dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.'
De herziening van de beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op het vastleggen van de bestaande situatie, in dit geval de reparatie van de bepalingen ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte bepaling, de parkeergelegenheid en laad- en losruimte. Ten opzichte van het Paraplubestemmingsplan 'Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' is er niets gewijzigd. Onderzoek en afwegingen ten aanzien van de uitvoering is in deze verordening dan ook niet aan de orde. Hetzelfde geldt ten aanzien van de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
De gemeenteraad neemt in de besluitvormende vergadering een beslissing over deze herziening. Na deze besluitvorming wordt deze herziening bekendgemaakt. Tegen dit besluit staat geen beroep open.
Deze beheersverordening bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.LSMwoongebied2eher-BV01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van de beheersverordening. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de uitgangspunten die aan de beheersverordening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de beheersverordening.
Op het pdf-bestand / in het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied via besluitvlakken een bestemming gekregen. Binnen een besluitvlak kunnen middels subbesluitvlakken nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het pdf-bestand / GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).
De regels van de beheersverordening zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Regels in verband met de bestemmingen
De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:
Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.
Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.
Afwijken van de bouwregels
Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.
Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Wonen - S1' en 'Wonen - S 2' mogelijk gemaakt om onder voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.
Afwijken van de gebruiksregels
Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is het toestaan van bijzondere woonvormen en kamerbewoning in de bestemming 'Wonen - S 2'.
De inleidende regels (hoofdstuk 1)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk 4) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in paragraaf 5.2.4 een inhoudelijke beschrijving.
De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie. Er zijn dus geen mogelijkheden om naast de rechtstreekse gebruiks-en bouwmogelijkheden, extra mogelijkheden op te nemen.
In de beheersverordening zijn wel mogelijkheden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van de verordening. Het kan hierbij gaan om afwijking van de bouwregels of afwijking van de gebruiksregels. Bij de dubbelfunctie Waarde-archeologie bijvoorbeeld geldt een bouwverbod voor de overige voor deze gronden geldende gebruiksfuncties. Van dit bouwverbod kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken.
Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet past binnen de bestaande situatie en waarvoor op grond van de beheersverordening ook geen omgevingsvergunning kan worden verleend, kan gebruik worden gemaakt van een aantal (wettelijke) instrumenten om af te wijken van de beheersverordening. Deze instrumenten worden hieronder nader beschreven.
In bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (BOR) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:
Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:
Voor de vergunningvrije activiteiten is geen procedure van toepassing. Deze activiteiten kunnen zonder meer worden uitgevoerd.
In bijlage II van het BOR zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan de vergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40m, duurzame energie-installaties en gebruiksveranderingen (van bouwwerken) binnen de bebouwde kom (inclusief inpandige bouwactiviteiten).
Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn geldt van 8 weken na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.
Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn geldt van 8 weken na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.
Voor de - op dit moment- onvoorziene omstandigheden, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voor het afwijken van de beheersverordening via dit instrument geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en eenieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De wettelijke proceduretijd bedraagt 6 maanden (exclusief voorbereidingstijd, opstellen ruimtelijke onderbouwing etc.). Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.
Behalve de mogelijkheden uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), kent ook de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) nog een mogelijkheid om af te wijken van een beheersverordening. De Wro bepaalt dat voor een gebied slechts of een beheersverordening of een bestemmingsplan kan gelden. Dat neemt niet weg dat voor een bepaald perceel, indien zich daar na vaststelling van de beheersverordening, een ontwikkeling voordoet, een postzegel-bestemmingsplan kan worden vastgesteld. Voor dat perceel komt de beheersverordening dan te vervallen.
In een beheersverordening kan niet, zoals in een bestemmingsplan, worden gewerkt met uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegheden.
In het plangebied zijn 12 bestemmingen weergegeven. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.
Binnen de bestemming Bedrijf zijn alleen bedrijven uit de lage milieucategorieën (t/m categorie 2) toegestaan. Deze categorieën zijn te vinden in de aparte bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk.Bestaande bedrijven in een hogere categorie worden specifiek aangeduid. De bouwvlakken mogen volledig worden volgebouwd, tenzij dit met de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' is ingeperkt. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.
Ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van eventuele dakkapellen en erkers bij deze woning.
Afwijkingsmogelijkheden
In de bestemming zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Er kan worden toegestaan dat een ander bedrijf dan op grond van de bij de regels behorende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten Stedelijk wordt mogelijk gemaakt. Het dient hierbij wel om naar zijn aard en invloed op de omgeving 'gelijkwaardig' bedrijf te gaan.
De tweede afwijkingsmogelijkheid betreft de mogelijkheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik voor ondergeschikte detailhandel. Dit zou bijvoorbeeld toegepast kunnen worden voor een internetwinkel die een afhaalbalie zou willen realiseren. Deze detailhandelsfunctie dient duidelijk waarneembaar ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsbebouwing mag daarom niet worden vergroot en de verkoopvloeroppervlakte mag niet meer dan 50 m² bedragen. Tevens zijn aanvullende voorwaarden van toepassing.
De bestemming Detailhandel wordt gebruikt voor bestaande detailhandelsfuncties buiten het centrumgebied.
Binnen deze bestemming kunnen mogelijk een aantal specifieke aanduidingen voorkomen, zoals perifere detailhandel en bovenwoning. Deze functies zijn enkel toegestaan ter plaatse van deze aanduiding.
Binnen deze bestemming is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen.
Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.
Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.
Onder de bestemming Gemengd worden gemengde functies geschaard, zoals wonen en maatschappelijke voorzieningen. Ook ondergeschikte horeca is toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Andere functies, zoals bestaande detailhandel of specifieke vormen van bedrijf worden zondig met een aanduiding weergegeven. Deze functies zijn dan slechts toegestaan ter plaatse van deze aanduiding.
Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.
De bestemming Groen wordt gebruikt voor gebieden waar belangrijke structuren van bosgebied, bermen, plantsoenen, water en dergelijke zijn gesitueerd. Bouwen van gebouwen, met uitzondering van nutsgebouwen, is niet toegestaan. Wel zijn enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals speeltoestellen, kunstobjecten, lichtmasten en dergelijke mogelijk. Overkappingen van maximaal 10 m² zijn toegestaan.
Deze bestemming Horeca wordt gebruikt voor bestaande horecafuncties buiten het centrumgebied.
In het stedelijk gebied wordt gewerkt met een indeling in drie mogelijke categorieën van horecagelegenheden (categorie 1 'lichte horeca', categorie 2 'middelzware horeca' en categorie 3 'zware horeca'). In de voorliggende verordening is horeca tot en met categorie 2 toegelaten. Voor de uitgebreide uitwerking hiervan wordt verwezen naar de Staat van Horeca-activiteiten die als bijlage bij de regels is gevoegd.
Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.
Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.
De bestemming Maatschappelijk is bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, zoals sociaal-medische instellingen en levensbeschouwelijke. Onder voorwaarden is ondergeschikte horeca toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen.
Bijzondere vormen van maatschappelijk worden met specifieke aanduidingen weergegeven, zoals begraafplaatsen. Deze zijn alleen ter plaatse van deze aanduiding binnen de bestemming maatschappelijk toegestaan.
Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor het bouwen van het totaal van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak is een maximale oppervlakte gegeven. Dit maximum is afhankelijk van de grootte van de kavel van het hoofdgebouw.
Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen. Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen de bestemming, waarbij regels zijn opgenomen voor het realiseren van erkers e.d. buiten het bouwvlak.
De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.
Gebouwen en overkappingen mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming. In afwijking hiervan mogen wel erkers, toegangsportalen, luifels, balkons, trappen en bordessen vòòr de voorgevel van het aangrenzend hoofdgebouw en op zijgevels, welke zicht hebben op of gelegen zijn aan de zijde van een openbare weg of openbaar groen worden gebouwd, mits wordt voldaan aan de in het artikel genoemde vereisten.
Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) geldt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het vergunningvrij bouwen.
De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Bijzondere verkeerskundige objecten als garageboxen en dergelijke worden specifiek aangeduid binnen deze bestemming. Deze objecten zijn niet overal binnen de bestemming toegestaan. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De bestemming heeft dus niet enkel het karakter van verharding, ook groen en water zijn hier toegestaan.
Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan, met uitzondering van garageboxen ter plaatse van de hiervoor bedoelde aanduiding. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.
Het gebruik van gronden voor onoverdekte terrassen is toegestaan, mits de gronden direct grenzen aan de bestemming, Detailhandel, Gemengd of Horeca en het gebruik van de gronden voor de bestemming Verkeer niet wordt belemmerd.
De bestemming Water is bedoeld voor watergangen en waterpartijen, waterhuishouding, instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, extensieve openluchtrecreatie en waterverkeer. Hierbij behoren ook de bij deze bestemming behorende groenvoorzieningen, paden, kaden, voorzieningen ten behoeve van flora en fauna, zoals faunapassages, kunstwerken en nutsvoorzieningen.
Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Enkel overige bouwwerken zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 meter.
Wonen algemeen
In het plangebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.
Voor het stedelijk gebied worden drie woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:
Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.
De bestemming Tuin is toegekend aan de naastgelegen gronden van de bestemming 'Wonen'. Het gaat dan veelal om de tuinen gelegen aan de voorzijde van de woningen.
Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.
Wonen - S1
Functies
Binnen de bestemming Wonen - S 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.
Bouwmogelijkheden
De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:
Algemeen
In algemene zin wordt bepaald dat het bebouwingsgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.
Hoofdgebouwen
Binnen de bestemming Wonen - S 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.
Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Als een woning een bijzondere en beschermingswaardige kap vorm heeft, of waar stedenbouwkundige redenen zijn gegeven om de standaard hoogten niet te hanteren, zijn op de verbeelding afwijkende hoogten opgenomen.
Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.
Als een hoofdgebouw op een hoekperceel wordt gesloopt, moet de voorgevel van het vervangende hoofdgebouw aan dezelfde zijde van het bouwvlak worden gebouwd als het geval was bij het bestaande hoofdgebouw.
Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Welstandsnota.
Bijbehorende bouwwerken
Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.
De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:
Overige bouwwerken
Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.
Afwijken van de bouwregels
Het plan biedt het bevoegd gezag de bevoegdheid om toe te staan dat een hoofdgebouw mag worden uitgevoerd met een plat dak. Het beoordelingscriterium hierbij is dat door het platte dak het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig mag worden aangetast.
Specifieke gebruiksregels
Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40% van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de aan- of uitbouwen en bijgebouwen, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.
Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de bijlage Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.
De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag ook personeel in dienst zijn. in overwegende mate de woonfunctie behouden en moet een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.
Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.
Afwijken van de gebruiksregels
Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.
Waar de bestemming Wonen - S1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen/wooneenheden mag niet toenemen. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S 1. Hieronder worden alleen de verschillen besproken.
Op de verbeelding zijn de bouwvlakken direct gekoppeld en gebaseerd op de bestaande hoofdbebouwing, dat wil zeggen dat de hoofdgebouwen geheel in deze bouwvlakken liggen. Deze bouwvlakken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing. Ook voor wat betreft de breedte van het bouwvlak geldt dat in beginsel de breedte van de bestaande hoofdbebouwing wordt aangehouden.
Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming Wonen - S 3. De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken. Buiten het bouwvlak mogen alleen bouwwerken geen gebouw zijnde en geen overkapping zijnde, worden gebouwd op de voor Wonen - S 3 aangewezen gronden.
De bestemming wijkt qua opzet enigszins af van de andere twee stedelijke woonbestemmingen. Het voornaamste verschil is dat bij Wonen - S3 het aantal woningen niet is begrenst. De regeling voor bijbehorende bouwwerken komt wel geheel met die van de andere twee stedelijke woonbestemmingen overeen.
Bij S3 is evenals bij S1 en S2 de afwijkingsbevoegdheid opgenomen om bijzondere woonvormen en kamerbewoning toe te staan.
De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook twee dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermt wordt.
De dubbelbestemming Leiding - Gas is bedoeld voor gebieden waar naast de daar voorkomende (enkel)bestemming(en) transport van gas plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Leiding - Gas' worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel) bestemming(en).
Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals graafwerkzaamheden) uit te voeren of te laten uitvoeren.
Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische
verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.
Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:
| Dubbelbestemming | Archeologisch waardevol gebied | Regime |
| Waarde - Archeologie 1 | Zones met een zeer hoge archeologische verwachting - (vroeg) middeleeuwse wegen en paden en grafheuvelbufferzones verwachting |
Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 50 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
| Waarde - Archeologie 2 | Zones met een zeer hoge archeologische verwachting (Bufferzone) |
Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
| Waarde - Archeologie 3 | Zones met een hoge archeologische verwachting |
Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 150 m2 en dieper dan 30 cm - onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. |
In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:
Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.
In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werkingtreding van deze beheersverordening als maximaal toegestane situatie geldt.
Bij toepassing van alle bouwregels in deze beheersverordening mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.
Dit artikel is een vangnetbepaling. Het is opgenomen om te voorkomen dat er onbeperkt in de hoogte gebouwd mag worden indien een maximum toegestane bouwhoogte ontbreekt. In de praktijk gaat dit om een beperkt aantal gevallen omdat meestal wel een maximum bouwhoogte is opgenomen.
Indien dit toch niet het geval is kan dit naast stedenbouwkundige bezwaren ook bezwaren ten aanzien van licht- en luchttoetreding voor de omgeving opleveren.
Voor bovengenoemde gevallen wordt met dit artikel een maximum bouwhoogte bepaald. De regeling is van toepassing voor die gevallen waar het wel toegestaan is om te bouwen maar waar helemaal geen hoogtebeperkingen zijn opgenomen of indien bijvoorbeeld alleen een maximum goothoogte is aangegeven. De bepalingen gelden dan als aanvulling op het ruimtelijke plan.
De hoogte van bouwwerken wordt in dit artikel bepaald op basis van de afstand tussen twee tegenover elkaar liggende voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg, vermeerderd met 1 meter. De hoogte mag echter nooit meer dan 15 m bedragen. Deze hoogte komt overeen met de hoogte uit de (oude) bouwverordening. Bij bouwwerken die op basis van overgangsrecht of een geldende vergunning een hogere bouwhoogte dan 15 meter hebben, en waar geen maximale bouwhoogte geldt op basis van de vigerende beheersverordening, wordt de bestaande hoogte als ten hoogste toelaatbaar aangehouden. Het artikel volgt hiermee in hoofdzaak de regeling uit de (oude) bouwverordening.
Binnen de aanduiding Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied geldt naast de bestemming ook dat de gronden zijn aangewezen voor behoud van de kwaliteit van het grondwater als onderdeel van de drinkwatervoorziening. Gebruik van de gronden en gebouwen met nadelige effecten voor de drinkwatervoorziening zijn hier niet toegestaan.
In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.
In dit artikel is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.
Dit artikel maakt mogelijk om zowel op het voorerf als het achtererf zonnepanelen te plaatsen voor het opwekken van energie voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in de beheersverordening genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.
Voor verschillende bestemmingen kan het bevoegd gezag van de bouwregels afwijken om het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak op minder dan 1 m achter de voorgevel of voor de voorgevel mogelijk te maken.
In dit lid is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits is aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie.
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw.
De bepaling verwijst voor de te hanteren parkeernormen naar het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP), vastgesteld door de raad op 2 februari 2010. Het parkeernormenbeleid is een dynamisch document en bijstelling van het beleid is met enige regelmaat noodzakelijk. Omdat het niet doelmatig is hiervoor telkens een nieuw bestemmingsplan op te stellen voorziet de regeling in een dynamische verwijzing naar de parkeernormen. Dit houdt in dat het GVVP van toepassing wordt verklaard en tevens rekening wordt gehouden met de opvolger van dit beleid.
In het GVVP staat het beleid ten aanzien van parkeren. Het betreft bijvoorbeeld hoe om te gaan met parkeren, hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, de manier waarop in deze parkeerplaatsen kan worden voorzien en welke eisen aan de verschillende parkeerplaatsen worden gesteld.
Een aanvraag omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer er sprake is van vergunningplichtige nieuwbouw of vergroting en/of wanneer er sprake is van een functiewijziging. Bij een functiewijziging kan het daarbij ook gaan om een bestemming waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan, bijvoorbeeld binnen een bestemming 'Gemengd'. De regeling werkt aanvullend voor functiewijzingen binnen een dergelijke bestemming, indien een omgevingsvergunning is vereist en sprake is van een behoefte aan parkeergelegenheid. Bij het realiseren van voldoende parkeergelegenheid hoeven geen bestaande tekorten te worden opgelost. De te realiseren parkeergelegenheid moet voldoende zijn voor het bouwwerk en/of gewijzigde gebruik waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht.
De regeling bestaat uit de volgende onderdelen:
Van de verplichting om voldoende parkeergelegenheid te realiseren op grond van de gemeentelijke parkeernormen zoals gesteld in het GVVP kan in bijzondere gevallen worden afgeweken. Ook in de gemeentelijke bouwverordening is een dergelijke bepaling opgenomen. Het is echter niet de bedoeling dat deze bevoegdheid lichtvaardig wordt toegepast. Daarom dient de aanvrager van een omgevingsvergunning in dergelijke gevallen door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.
Hier is een regeling opgenomen voor het borgen van voldoende laad- en losruimte. Ook in de bouwverordening was dergelijke bepaling opgenomen. Net als bij de parkeerbepaling is een onderscheid gemaakt tussen bouwplannen en functiewijzigingen. Voor wat betreft functiewijzigingen bij bestemmingen waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan werkt de regeling ook aanvullend zoals hierboven is beschreven.
Bij een aanvraag omgevingsvergunning waarbij een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht dient te worden voorzien in deze ruimte. Dit kan aan of in het bouwwerk zijn, maar bijvoorbeeld ook op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. De regeling geldt uitdrukkelijk niet voor bestaand gebruik en voor herbouw van gebouwen zonder functiewijziging.
Van de verplichting om te voorzien in voldoende laad- en losruimte kan worden afgeweken indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. In dat geval dient de aanvrager van een omgevingsvergunning door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.
In artikel 25 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
In artikel 26 van de regels is de slotregel opgenomen.