| Plan: | Halfeiken 8a-10 Leersum en Koningin Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11, L... |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.LSMkj4850enmb11hz-BV01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 8 oktober 2020 is de beheersverordening 'Woongebied Leersum 2e herziening' vastgesteld. Dit betreft een herziening van de beheersverordening 'Woongebied Leersum 1e herziening'. Met de herziening zijn enkel de bepalingen uit het 'Paraplubestemmingsplan Stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' opgenomen.
Voor twee percelen binnen het verordeningsgebied van deze beheersverordening zijn tussen de vaststelling van de 1e en de 2e herziening van de beheersverordening postzegelbestemmingsplannen vastgesteld. De bestaande planologische mogelijkheden uit deze bestemmingsplannen zijn per abuis niet meegenomen in de geldende beheersverordeing. Het gevolg is dat de ontwikkelingen van de percelen niet passend zijn binnen het geldend planologisch kader.
Om dit te herstellen, is voorliggende beheersverordening opgesteld.
1.2 Ligging verordeningsgebied
Het verordeningsgebied bestaat uit twee delen: 'Halfeiken 8a-10 Leersum' (figuur 1.1) en 'Koningin Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11, Leersum' (figuur 1.2).
Figuur 1.1: Ligging verordeningsgebied deel Halfeiken 8a-10 (bron: Arcgis luchtfoto 2020)
Figuur 1.2: Ligging verordeningsgebied deel Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11 (bron: Arcgis luchtfoto 2020)
1.3 Leeswijzer
De toelichting bij de beheersverordening is als volgt opgebouwd:
- in hoofdstuk 2 wordt beschreven wat de herziening betreft;
- in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de wijze van bestemmen;
- in hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van de beheersverordening beschreven.
Hoofdstuk 2 Toelichting op het herziene planonderdeel
2.1 Strijdigheid planvoornemen met de huidige regeling
Halfeiken 8a - 10 Leersum
Op 10 oktober 2019 is het bestemmingsplan 'Halfeiken 8a - 10, Leersum' vastgesteld. Voorheen was ter plaatse een bouwbedrijf met kantoor aanwezig. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van drie woningen mogelijk. Dit bestaat uit een twee-onder-een-kapwoning en een vrijstaande woning.
In de beheersverordening 'Woongebied Leersum 2e herziening' is de oude bedrijfsbestemming weer opgenomen. Dit dient hersteld te worden naar de bepalingen uit het bestemmingsplan 'Halfeiken 8a - 10, Leersum'.
Koningin Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11, Leersum
Op 10 oktober 2019 is het bestemmingsplan Koningin Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11, Leersum' vastgesteld. Voorheen was ter plaatse het 'Groene Kruisgebouw' gevestigd. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van woningbouw mogelijk. Dit bestaat uit twee kleinschalige woongebouwen met in totaal 14 appartementen.
In de beheersverordening 'Woongebied Leersum 2e herziening' is de oude maatschappelijke bestemming weer opgenomen. Dit dient hersteld te worden naar de bepalingen uit het bestemmingsplan 'Koningin Julianalaan 48-50 en Meester Bosweg 11, Leersum'.
2.2 Aanpassing regeling
Voor beide delen van het verordeningsgebied geldt dat de exacte regeling uit de in 2019 vastgestelde bestemmingsplannen worden opgenomen. Op deze manier zijn beide woningbouwontwikkelingen planologisch geborgd.
Hoofdstuk 3 Wijze van bestemmen
3.1 Algemeen
Deze beheersverordening bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.LSMkj4850enmb11hz-BV01 met de bijbehorende regels en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van de beheersverordening. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de uitgangspunten die aan de beheersverordening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de beheersverordening.
3.2 Methodiek
3.2.1 Verbeelding
Op het pdf-bestand / in het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het verordeningsgebied via besluitvlakken een bestemming gekregen. Binnen een besluitvlak kunnen middels subbesluitvlakken nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het pdf-bestand / GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.
3.2.2 Regels
De regels van de beheersverordening zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
- Hoofdstuk 2 (artikelen 4 en 3) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden.
- Hoofdstuk 3 (artikelen 8 tot en met 13) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
- Hoofdstuk 4 (artikelen 14 en 15) bevat de overgangs- en slotregel.
De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
- specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
- afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig).
Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.
Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.
Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.
3.2.3 Flexibiliteit
De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie. Er zijn dus geen mogelijkheden om naast de rechtstreekse gebruiks-en bouwmogelijkheden, extra mogelijkheden op te nemen.
In de beheersverordening zijn wel mogelijkheden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van de verordening. Het kan hierbij gaan om afwijking van de bouwregels of afwijking van de gebruiksregels.
3.3 Bestemmingen
In het verordeningsgebied zijn 5 bestemmingen weergegeven.
3.3.1 Tuin
De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.
3.3.2 Verkeer
De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie.
3.3.3 Wonen
Wonen algemeen
In het verordeningsgebied komen diverse typen woningen voor. Dit onderscheid in woningtype komt tot uiting in verschillende woonbestemmingen.
Voor het stedelijk gebied worden drie woonbestemmingen gebruikt. Er wordt onderscheid gemaakt in:
- Wonen - S 1 voor vrijstaande woningen;
- Wonen - S 2 voor aaneengebouwde woningen, en
- Wonen - S 3 voor gestapelde bouw.
Dit onderscheid in woonbestemmingen zorgt ervoor dat woningtypen niet kunnen worden uitgewisseld en dat de gewenste stedenbouwkundige opbouw van straten en wijken wordt gehandhaafd.
De bestemming Tuin is toegekend aan de naastgelegen gronden van de bestemming 'Wonen'. Het gaat dan veelal om de tuinen gelegen aan de voorzijde van de woningen.
Hieronder worden de woonbestemmingen uitgelegd. Om in de uitleg niet in herhaling te vallen wordt eerste woonbestemming (Wonen - S1) volledig besproken. Bij de opvolgende bestemmingen wordt aangegeven waar de verschillen zitten.
Wonen - S1
Functies
Binnen de bestemming Wonen - S 1 is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.
Bouwmogelijkheden
De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:
- 1. algemeen (Bouwen algemeen);
- 2. hoofdgebouwen (Bouwen van hoofdgebouwen);
- 3. aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen (Bouwen van bijbehorende bouwwerken);
- 4. vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen (Bouwen van bijbehorende bouwwerken);
- 5. overige bouwwerken (Bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen)).
Algemeen
In algemene zin wordt bepaald dat het bebouwingsgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.
Hoofdgebouwen
Binnen de bestemming Wonen - S 1 mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.
Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Als een woning een bijzondere en beschermingswaardige kap vorm heeft, of waar stedenbouwkundige redenen zijn gegeven om de standaard hoogten niet te hanteren, zijn op de verbeelding afwijkende hoogten opgenomen.
Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.
Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Op basis artikel 2 lid 4 van bijlage II van het Bor is het bouwen van een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak vergunningvrij. Voor het bouwen van een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel, zijn regels in het bestemmingsplan opgenomen. Hierbij is grotendeels aangesloten bij de criteria uit de Welstandsnota.
Bijbehorende bouwwerken
Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.
De regeling die het bestemmingsplan omvat is echter op een aantal punten ruimer:
- Bouwen voor de voorgevel
Er mag in sommige gevallen op minder dan 1 meter van de voorgevel of voor de voorgevel worden gebouwd:
- 1. indien de locatie is opgenomen in het bouwvlak;
- 2. indien de bestaande bebouwing op minder grote afstand dan 1 m van de voorgevel staat;
- 3. indien de bijgebouwen die voor de voorgevel staan zijn aangeduid op de verbeelding;
- 4. erkers die voldoen aan de gestelde voorwaarden.
- Bouwen tot in de grens met het openbaar gebied
Er mag binnen de bestemming wonen bij hoekpercelen tot in de grens van het openbaar gebied worden gebouwd, terwijl volgens de regeling uit het Besluit Omgevingsrecht naast de voorgevelgrens ook de zijgevelgrens in acht moet worden genomen. Dit is in sommige gevallen echter onnodig beperkend, bijvoorbeeld wanneer een woning grenst aan een openbare brandgang of een parkeerterrein. Overigens wordt op de meeste hoekpercelen de bestemming Tuin toegepast zodat daar geen bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd.
- Ondergronds bouwen
Ondergronds bouwen is toegestaan onder een bijbehorend bouwwerk tot een maximum van 30 m2;
Overige bouwwerken
Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.
Afwijken van de bouwregels
Het plan biedt het bevoegd gezag de bevoegdheid om toe te staan dat een hoofdgebouw mag worden uitgevoerd met een plat dak. Het beoordelingscriterium hierbij is dat door het platte dak het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig mag worden aangetast.
Specifieke gebruiksregels
Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40% van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de aan- of uitbouwen en bijgebouwen, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.
Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de bijlage Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.
De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag ook personeel in dienst zijn. in overwegende mate de woonfunctie behouden en moet een ruimtelijke uitwerking of uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.
Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.
Afwijken van de gebruiksregels
Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.
3.3.4 Wonen - S2
Waar de bestemming Wonen - S1 is bedoeld voor vrijstaande woningen, is de bestemming Wonen - S 2 bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen/wooneenheden mag niet toenemen. De overige bouwbepalingen komen veelal overeen met de bouwbepalingen van de bestemming Wonen - S 1. Hieronder worden alleen de verschillen besproken.
Op de verbeelding zijn de bouwvlakken direct gekoppeld en gebaseerd op de bestaande hoofdbebouwing, dat wil zeggen dat de hoofdgebouwen geheel in deze bouwvlakken liggen. Deze bouwvlakken hebben standaard de diepte van de bestaande bebouwing. Ook voor wat betreft de breedte van het bouwvlak geldt dat in beginsel de breedte van de bestaande hoofdbebouwing wordt aangehouden.
3.3.5 Wonen - S3
Gestapelde woningen zijn vervat in de bestemming Wonen - S 3. De bestaande bouwmassa's zijn opgenomen in bouwvlakken. Buiten het bouwvlak mogen alleen bouwwerken geen gebouw zijnde en geen overkapping zijnde, worden gebouwd op de voor Wonen - S 3 aangewezen gronden, met uitzondering van de aanduiding ' bijgebouwen.
Bij S3 is evenals bij S1 en S2 de afwijkingsbevoegdheid opgenomen om bijzondere woonvormen en kamerbewoning toe te staan.
3.4 Algemene regels
Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.
In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werking treding van deze beheersverordening als maximaal toegestane situatie geldt.
Bij toepassing van alle bouwregels in deze beheersverordening mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.
9.3 Maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken
Dit artikel is opgenomen indien in een ruimtelijk plan (bestemmingsplan, beheersverordening) een maximum toegestane bouwhoogte ontbreekt, waardoor onbeperkt in de hoogte gebouwd zou mogen worden.
9.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties
Dit artikel maakt mogelijk om zowel op het voorerf als het achtererf zonnepanelen te plaatsen voor het opwekken van energie voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.
Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
10.1 milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied
Binnen de aanduiding milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied geldt naast de bestemming ook dat de gronden zijn aangewezen voor behoud van de kwaliteit van het grondwater als onderdeel van de drinkwatervoorziening. Gebruik van de gronden en gebouwen met nadelige effecten voor de drinkwatervoorziening zijn hier niet toegestaan.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.
11.2 Uitoefenen van een bed & breakfast
In dit artikel is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.
12.2 Afwijking 10 % overschrijding
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in de beheersverordening genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.
12.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning
Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het gebruik als woning in de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming is opgenomen. Deze regeling is echter niet van toepassing op bedrijfswoningen. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen. Het gebruik dient binnen het bouwvlak plaats te vinden.
12.4 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko
In dit lid is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits is aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie.
12.5 Afwijking isoleren van een gebouw
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw.
Binnen de gemeente gelden parkeernormen waaraan voldaan moet worden. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het toestaan en/of veranderen van functies moet met deze parkeernormen rekening worden gehouden.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In Artikel 14 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
In Artikel 15 van de regels is de slotregel opgenomen.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Onderzoek omgevingsaspecten
De herziening van de beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op het vastleggen van de bestaande juridische-planologische situatie. Onderzoek en afwegingen ten aanzien van de uitvoering is in deze verordening dan ook niet aan de orde.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De beheersverordening corrigeert een regel waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden die in de voorgaande plannen op de locatie mogelijk gemaakt waren weer uitgevoerd kunnen worden. Participatie heeft in de voorgaande plannen reeds plaatsgevonden. Het ter inzage leggen van het plan is derhalve niet noodzakelijk.